De almene boligafdelingers udgifter en analyse med fokus på udgifter hvor beboerne og boligorganisationerne har påvirkningsmuligheder

Transkript

1 De almene boligafdelingers udgifter en analyse med fokus på udgifter hvor beboerne og boligorganisationerne har påvirkningsmuligheder Udviklingen i udgifterne for de almene boligafdelinger, fordelt på hovedkonti pr. m 2 - hele landet Nettokapitaludgifter 180 (beboerbetaling) Offentlige og 170 andre faste udgifter i alt Variable udgifter i alt Henlæggelser i 140 alt Ekstraordinære udgifter i alt 139 Udgifter i alt Vægtet indeks København den 15. april 2013 SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: spj@spjraadgivning.dk CVR-nr Bank: Lån & Spar, konto

2 Indhold 1. Indledning Sammenfatning Udviklingen i den samlede udgifter for de almene boligafdelinger Udviklingen i udgiftsområderne i de almene boligafdelinger Gennemgang af udvalgte konti i de almene boligafdelingers udgifter med fokus på de udgifter, som beboere og boligorganisationer kan påvirke Konto 110: Forsikringer Konto 111: Energiforbrug Konto 112.1: Administrationsbidrag Konto 114: Renholdelse Konto 115: Almindelig vedligeholdelse Konto 120: Planlagt og periodisk vedligeholdelse (PPV) Konto 137: Ekstraordinære udgifter Analysens konklusioner De faste udgifter Henlæggelser til PPV De variable udgifter Ekstraordinære udgifter Variable dele af de offentlige og andre faste udgifter Bilag SPJrådgivning og Søren Peter Hvidegaard Jensen

3 1. Indledning SPJrådgivning har udarbejdet denne analyse af udviklingen i udgifterne for de almene boligafdelinger for perioden Analysen er en ajourføring af analysen fra 14. juni 2011 for perioden Analysens formål er at afdække en række forhold i de almene boligafdelingers udgiftsudvikling og dermed huslejeudviklingen. Der er sat særligt fokus på de variable omkostninger og andre udgifter, som beboere og boligorganisationer har indflydelse på. I 2011 udgjorde de samlede udgifter i gennemsnit 769 kr./m 2 på landsplan for en almen bolig mod 551 kr. i Udgifterne varierer afhængig af den geografiske placering og ibrugtagningsår. Således har en nyopført almen bolig i hovedstadsområdet alt andet lige den største udgift, ligesom ældreboliger og ungdomsboliger normalt har større udgifter afledt af relativt større omkostninger til opførelsen. I Hovedstadsregionen er den gennemsnitlige udgift højest og udgjorde i kr./m 2. Den laveste udgift var i Syddanmark og var på 679 kr./m 2. Boliger med ibrugtagningssår 2000 og senere havde den højeste gennemsnitlige udgift på 914 kr./m 2 i Den laveste gennemsnitlige udgift var for boliger med ibrugtagningsår i perioden , nemlig på 683 kr./m 2. Til forskel fra den private udlejningssektor, hvor huslejen er bestemt af markedslejen og det lejedes værdi, har den almene boligsektor en såkaldt balanceleje /omkostningsbestemt leje. Det betyder, at huslejen i en afdeling er en direkte afspejling af de samlede udgifter i afdelingen minus evt. rente og andre indtægter, d.v.s. en balance mellem udgifter og indtægter. Udviklingen i de samlede udgifter, herunder beboernes og boligorganisationens beslutninger om service- og omkostningsniveau, har derfor direkte indvirkning på huslejeudviklingen. En del af udgifterne er dog givet på forhånd. Det drejer sig om nettokapitaludgifter, ejendomsskatter og udgifter til vand, kloak og renovation. At de er givet på forhånd skal forstås således, at disse udgifter kan beboerne og boligorganisationen ikke ændre på. F.eks. er nettokapitaludgifterne bestemt af finansieringen ved anskaffelsen, og skatter og afgifter er fastsat af myndighederne. Men der er en række udgifter, som beboerne i afdelingerne og boligorganisationerne har afgørende indflydelse på. Det drejer især sig om variable udgifter til f.eks. renholdelse og vedligeholdelse (såvel den almindelige og løbende som den periodiske og planlagte). Administrationsbidrag, udgifter til afdelingens energiforbrug og udgifter til forsikringer betragtes som en del af de offentlige og andre faste udgifter, men de er i et vist omfang også variable og påvirkelige. Det samme gælder de ekstraordinære udgifter. I nærværende analyse er der som nævnt sat særligt fokus på udviklingen i udgifterne og dermed huslejen i perioden og den afdækker den relative fordeling mellem forskellige udgifter samt deres udvikling bl.a. i relation til udviklingen i lønninger og forbrugerpriser. 2

4 2. Sammenfatning Jeg har konstateret, at flere af de udgifter, hvis udvikling er under indflydelse fra beboere og boligorganisation, stiger mere end det vægtede indeks og, at deres relative andel af de samlede udgifter er stigende. At de er under indflydelse betyder, at de er bestemt af de beslutninger, der træffes af afdelingernes beboere og boligorganisationen om service- og omkostningsniveau og/eller af beboernes adfærd. De samlede udgifter udgør i 2011 i gennemsnit på landsplan 769 kr./m 2. De er steget med 39,6 % i perioden mod 31 % i vægtet indeks (50 %) for lønninger i den private sektor og forbrugerpriser. Især de udgifter, der er under indflydelse fra beboere og boligorganisationer er steget mere end det vægtede indeks. Det viser sig ved, at de variable udgifter, de ekstraordinære udgifter samt henlæggelsernes relative andel af de samlede udgifter tilsammen stiger med ca. 6 % point i perioden, heraf med 1 % point fra , medens nettokapitaludgifterne og offentlige og andre faste udgifters andel falder tilsvarende. Det må give anledning til bekymring og tyder på behov for en stærkere omkostningsstyring. I forhold til analysen fra 2011 gør især følgende sig gældende: Fra stiger administrationsomkostningernes andel af de samlede udgifter fra 5,9 % til 6,4 %. Den stigning skyldes formentlig, at der er indført moms på eksterne administrationsopgaver. Det er vurderingen, at når der tages højde herfor ligger udviklingen i administrationsbidraget fortsat under løn- og prisudviklingen. I sker der en opbremsning i udviklingen i udgifterne til renholdelse. Opbremsningen gælder dog ikke for Hovedstadsregionen og de mellemstore og store afdelinger. Stagnationen gælder specielt for afdelinger med under 50 boliger. Årsagen til stagnationen kan være kompenserende besparelser for indførelsen af moms på administrationsopgaver, der udføres af en ekstern administration samt effekten af en begyndende tendens til at etablere driftsfællesskaber for mindre afdelinger. Umiddelbart er der dog ikke noget der tyder på en generel opbremsning i udviklingen i udgifterne til renholdelse Sammenfattende bekræfter den opdaterede analyse derfor, at der fortsat er behov for 1. At der iværksættes tiltag, der kan bringe de samlede udgifter ind i en mere balanceret udvikling i f.h.t. den generelle udvikling af lønninger og andre udgifter i samfundet og dermed også i f.h.t. beboernes evne til at betale huslejen. 2. En stærkere omkostningsstyring af de konti, som beboere og boligorganisationer har indflydelse på. 3

5 3. At udgifterne til den almindelige vedligeholdelse alt andet lige må forventes at stige i de kommende år. Derfor bør der fokuseres på en effektivisering af tilrettelæggelsen og gennemførelsen af vedligeholdelsesopgaverne for at begrænse stigningerne. Det kan f.eks. ske ved at udbyde opgaverne, inkl. tilrettelæggelsen og styringen heraf, ved den almindelige vedligeholdelse og istandsættelser ved fraflytninger i samlede entrepriser. Ved at udbyde håndværksopgaverne, herunder tilrettelæggelsen og styringen heraf, er det ikke urealistisk, at der kan opnås en udgiftsreduktion på %. Hertil kommer, at de lokale medarbejdere aflastes for en del af deres opgaver. 4. At boligorganisationerne begrænser stigningen i udgifterne til forsikringer ved målrettet at fokusere på at begrænse antallet af frekvensskader og udgifterne hertil. Det drejer sig om a. at inddrage skadesforebyggelse i alle renoveringer, b. at gennemføre selvstændige skadesforebyggende tiltag, c. at sørge for, at skader straks rettes op, således at de ikke udvikler sig og/eller initierer nye skader og d. at begrænse håndværkeromkostninger til skadesudbedringer 5. At udviklingen i omkostningerne til renholdelse og dermed ejendomsservice begrænses. Det kan f.eks. ske ved a. en systematisk tilrettelæggelse og styring af arbejdsopgaverne, i form af plejeplaner etc. for afdelingerne b. etablering af driftsfællesskaber især for de mindre afdelinger c. konkurrenceudsættelse af opgaver d. udliciteringer af opgaver 6. At den kollektive råderet er et nødvendigt redskab for at kunne beslutte og gennemføre forbedringer i takt med beboernes formåen, men det er et relativt dyrt redskab til renoveringer og forbedringer. Der bør derfor være opmærksomhed på at begrænse anvendelse af dette redskab for at begrænse udgifterne. 4

6 3. Udviklingen i den samlede udgifter for de almene boligafdelinger I undersøgelsen fra 2012 så jeg på udviklingen i de samlede udgifter for de almene boliger pr. m 2 for hele landet for perioden og sammenlignede den med udviklingen i forbrugerprisindeks og lønindeks for den private sektor. Formålet var at vurdere, om udgifterne udvikler sig i takt med løn- og prisudviklingen. Jeg har nu opdateret denne del af undersøgelsen med tallene for 2011 således, at perioden belyses. De gennemsnitlige samlede udgifter for de almene boligafdelinger udgør i kr./m 2 og er steget med 39,6 % i perioden , hvilket er mere end forbrugerprisindekset er steget og tendensen svarer stort set stigningen i lønindekset for den private sektor. Fig. 1.1 Udviklingen for udgifterne for almene boligafdelinger pr. m 2 hele landet samt lønindeks for den private sektor og forbrugerprisprisindeks Forbrugerprisindek s Løn, 1. kvartal sæsonkorrigeret Udgifter, almene boliger Kilde: Statistikbanken, Danmarks statistik ( og Bilag, tabel 1. Figuren viser udgifterne for de almene boligafdelinger for perioden pr. m 2, forbrugerindeks og lønindeks for den private sektor, med indeks 2001=100. En del af udgifterne er relativt løntunge, hvilket alt andet lige begrunder en stigning, der er præget af lønudviklingen men næppe så meget, som figuren viser. I den forbindelse er det værd at bemærke sig, at stigningstakten for udgifterne er lidt større end for lønnen fra 2008 og frem og i 2011 overhaler stigningen i udgifterne lønstigningerne. For at få et mere reelt sammenligningsgrundlag har jeg valgt at benytte et vægtet indeks i det følgende. I det vægtede indeks indgår løn- og forbrugerprisindeksene hver med 50 %. I fig. 1.2 er vist udviklingen i de samlede udgifter sammenlignet med det vægtede indeks. Udgifterne for de almene boligafdelinger stiger markant mere (39,6 %) end det vægtede indeks (31 %) og især fra 2008 og frem løber udgifterne fra det vægtede indeks. Det Fig. 1.2 Udviklingen i de samlede udgifter for almene boligafdelinger pr. m 2, hele landet og vægtet indeks Udgifter, almene boliger Vægtet indeks 100 Kilde: Statistikbanken, Danmarks statistik ( og Bilag, 90 tabel 1. I det vægtede indeks indgår forbrugerpriser og løn i den private 80 sektor hver med 50 % Kilde: Statistikbanken, Danmarks statistik ( og Bilag, tabel 1. 5

7 ser derfor ud til, at en større del af stigningerne i udgifterne i de almene boligafdelinger skyldes andet en pris- og lønstigninger. En af årsagerne kan som nævnt i den oprindelige analyse være en afledt virkning af vedligeholdelses- og renoveringsefterslæbet i de almene boligafdelinger. Efterslæbet blev afdækket i rapporten "Almene boliger med fremtid" fra 2006, udarbejdet af arkitektfirmaet Witraz og Landsbyggefonden. Her vurderede man, at vedligeholdelses- og renoveringsbehovet i de kommende 20 år var på mellem 59 mia. kr. og 163 mia. kr. afhængig af ambitionsniveau samt kvalitet og omfang af renoveringsarbejdet. Rapporten har været medvirkende til, at der afsættes betydelige milliardbeløb fra Landsbyggefonden til vedligeholdelses- og renoveringsopgaver. Efterslæbet og opretningen påvirker afdelingernes udgifter, dels ved at kunne medføre ekstraordinære omkostninger til det løbende vedligehold frem til en genopretning og dels ved afdelingernes medfinansiering af opretningerne f.eks. i form af større henlæggelser til den planlagte og periodiske vedligeholdelse (PPV). For at vurdere de relativt store stigninger i de almene boligafdelingers samlede udgifter har jeg også opdateret denne del af undersøgelsen fra 2012 ved at se nærmere på udviklingen i nogle af de almene boligafdelingers udgiftsområderne. 6

8 Før Udviklingen i udgiftsområderne i de almene boligafdelinger Jeg har som i den oprindelige undersøgelse set på sammensætningen af de almene boligafdelingers samlede udgifter. Fig. 2.1: Sammensætningen af udgifterne i 2011 pr. m 2 for en almen bolig - gennemsnit hele landet efter ibrugtagningsgår Kilde: Bilag, tabel 2 Ibrugtagelsesår 137 Ekstraordinære udgifter i alt Henlæggelser i alt Variable udgifter i alt Offentlige og andre faste udgifter i alt Nettokapitaludgifter (beboerbetaling) Fig. 2.1 viser sammensætningen af og niveauet for de gennemsnitlige udgifter i 2011 for en almen bolig efter ibrugtagningsår og fordelt på hovedkonti. Nettokapitaludgifterne er relativt højere, jo nyere boligerne er, medens offentlige og andre faste udgifter er højere for ældre boliger. Det hænger sammen med, at ydelserne er højere jo nyere byggeriet er. Omvendt skal boligafdelingerne, når lånene er udamortiserede, indbetale bidrag til boligorganisationens dispositionsfond og Landsbyggefonden. Bidragene indgår i de offentlige og andre faste udgifter. Det ses, at henlæggelserne er højere for ældre boliger og der er en mindre forskel i de variable udgifter. Det skyldes bl.a., at henlæggelserne ofte opbygges gradvist over de første år efter opførelsen og, at vedligehold er dyrere for ældre boligafdelinger. Fig. 2.2 viser, at nettokapitaludgifternes andel af de samlede udgifter falder i perioden fra 30 % til 26 %. Nettokapitaludgifterne og offentlige og andre faste udgifter falder samlet fra 58 % til 52 %, hvilket er 1 % point mere end i Omvendt stiger ekstraordinære udgifter, henlæggelser og variable udgifter hver med 0,5 3,0 % point over perioden. I 2012 undersøgelsen var intervallet 0,5 2,5 %. Fig. 2.2: Den relative fordeling af udgifterne pr. m 2 for en almen bolig - gennemsnit hele landet % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 137 Ekstraordinære udgifter i alt Henlæggelser i alt Variable udgifter i alt Offentlige og andre faste udgifter i alt Nettokapitaludgifter (beboerbetaling) De variable - og dermed de af beboere Kilde: Bilag 1, tabel 3 og boligorganisationen påvirkelige - udgifters relative andel af de samlede udgifter er altså fortsat stigende. For at belyse denne tendens nærmere har jeg set på den relative udvikling i hovekonti. 7

9 Af fig. 2.3 fremgår det, at udviklingen i de offentlige og andre faste udgifter ligger på samme niveau som det vægtede indeks de følger løn- og prisudviklingen. Nettokapitaludgifterne er på uændret niveau frem til 2007 og herefter en smule under indekset og med en tendens til at stagnere. Det Fig. 2.3: Udviklingen i udgifterne for de almene boligafdelinger , fordelt på hovedkonti pr. m 2 - hele landet Nettokapitaludgifter (beboerbetaling) Offentlige og andre faste udgifter i alt Variable udgifter i alt Henlæggelser i alt 137 Ekstraordinære udgifter i alt 139 Udgifter i alt Vægtet indeks Kilde: Statistikbanken, Danmarks statistik ( og Bilag, Tabel 3 kan til dels tilskrives finansieringsreformen, der trådte i kraft i 2009/2010 og som lettede nettokapitaludgifterne for afdelinger opført herefter. Beboerne og boligorganisationen har meget begrænset eller ingen indflydelse på udviklingen i nettokapitaludgifterne og de offentlige og andre faste udgifter, da disse udgifter i høj grad er bestemt af afdelingens finansiering ved opførelsen samt af skatter og afgifter. Dog indgår i de offentlige og andre faste udgifter afdelingens administrationsudgifter, udgifter til forsikringer og udgifter til det fælles energiforbrug. Det er udgifter, som beboerne og boligorganisationen i et vist omfang kan påvirke. Henlæggelserne er i perioden steget betydeligt mere end pris- og lønstigningerne og også mere end de samlede udgifter. Den største del af henlæggelserne er til den planlagte og periodiske vedligeholdelse (PPV) som i perioden udgør ca. 76 % af de samlede henlæggelser. Ekstraordinære udgifter er højdespringeren og stiger markant i perioden, især fra Ekstraordinære udgifter dækker for ca. 2/3 s vedkommende udgifter til finansiering af forbedringsarbejder, der ikke er finansieret efter regler for nybyggeri (ustøttet finansiering) i form af afskrivninger eller ydelser på lån. Ekstraordinære udgifter omfatter desuden, udover en række meget små udgiftsområder, ydelser til lån til bygningsrenoveringer, herunder byggeskader. Disse udgifter er også påvirkelige af beboerne og boligorganisationerne Variable udgifters udvikling har til og med 2007 svaret til udviklingen i de samlede udgifter og stiger herefter noget mere. De variable udgifter ligger i hele perioden markant over stigningen i vægtede indeks. Den største post i de variable udgifter er renholdelse, som dækker bl.a. omkostninger til ejendomsfunktionærer/ejendomskontor. I 2011 udgjorde de variable udgifter 17,2 % af de samlede udgifter og af de variable udgifter samme år ud- 8

10 gjorde renholdelse 58 %. Den anden store post under de variable udgifter er almindelig vedligeholdelse, som i 2011 udgjorde 27 % heraf. De variable udgifter påvirkes i høj grad af beboerne i afdelingen og boligorganisationen. I det efterfølgende afsnit har jeg derfor set nærmere på specielt konto 114 Renholdelse og konto 115 Almindelig vedligeholdelse for at kunne belyse udviklingen i de udgifter, som især påvirkes af beboerne og boligorganisationerne. Udover de variable udgifter er der som nævnt en række udgifter under de offentlige og andre faste udgifter, som beboerne i afdelingerne og boligorganisationerne har væsentlig indflydelse på. Også de ekstraordinære udgifter har beboerne i afdelingerne og boligorganisationerne som nævnt indflydelse på. Disse udgifter belyses derfor ligeledes i det efterfølgende afsnit. 9

11 5. Gennemgang af udvalgte konti i de almene boligafdelingers udgifter med fokus på de udgifter, som beboere og boligorganisationer kan påvirke I forrige afsnit er der peget på en række udgifter, som beboerne og boligorganisationen har indflydelse på, og i nærværende afsnit ser jeg nærmere på udviklingen i disse. Fig. 3.1: Den gennemsnitlige udvikling for en række udvalgte udgifter for de almene boligafdelinger pr. m 2 hele landet, Ejendomsskatter, vand kloak og renovation (106, 107, 108,109) 110 Forsikringer 111 Energiforbrug Administrationsbidrag 114 Renholdelse 115 Almindelig vedligeholdelse 120 Henlæggelser, planlagte og periodisk vedligeholdelse og fornyelser (PPV) 137 Ekstraordinære udgifter i alt Udgifter totalt Vægtet løn- og forbrugerindeks Kilde: Statistikbanken, Danmarks statistik ( og Bilag, tabel 3. Figuren viser, med 2001 som indeks 100, den relative udvikling i variable konti eller konti, som er delvist påvirkelige af beboerne og boligorganisationen. Udviklingen er sat i relation til de samlede udgifter og udviklingen i det vægtede løn- og forbrugerprisindeks. I fig. 3.1.er vist udviklingen i disse udgifter sammen med udviklingen i de samlede udgifter og det vægtede løn- og forbrugerprisindeks. De samlede udgifter ligger væsentligt over udviklingen i det vægtede indeks. Udgifterne til afdelingernes energiforbrug konto 111 viser udsving i årene, men ligger generelt omkring det vægtede indeks. Den almindelige vedligeholdelse konto 115 ligger under udviklingen i det vægtede indeks men stiger fra De øvrige konti ligger over det vægtede indeks og især stiger kontiene 137 ekstraordinære udgifter, 110 forsikringer, 114 renholdelse og 120 henlæggelser til PPV betydeligt mere end indeks. Konto administrationsbidrag udvikler sig stort set som det vægtede indeks, men har en større stigning fra Det skyldes formentlig, at der fra 2010 skal svares moms af ekstern administration. Det kan også være en medvirkende årsag til at især konto 114 (renholdelse) og til dels konto 115 (alm. vedligeholdelse) stagnerer i p.g.a. kompenserende besparelser. Der er dog næppe tale om en tendens men nærmere en overgangssituation. I det følgende gennemgår jeg udviklingen i de pågældende konti. 10

12 5.1 Konto 110: Forsikringer Udgifterne til forsikringspræmien er - udover den almindelige prisudvikling - bestemt af skadefrekvensen, og de kan derfor til en vis grad påvirkes af beboerne. Normalt udbyder den enkelte boligorganisation sin forsikringsportefølje samlet, og den pris, der opnås, er derfor bestemt af boligorganisationens samlede skadesforløb og fordeles ofte med en ens præmie pr. m 2 mellem boligafdelingerne. Den enkelte afdelings incitament til at begrænse sit skadesforløb kan derfor være begrænset af, at præmien fordeles ligeligt mellem afdelingerne pr. m 2. Forsikringsudgifterne udviser markante udsving i perioden. Udsvingene skal formentlig ses i sammenhæng med en række skift i forsikringsselskabernes præmiepolitik og med konkurrencesituationen. Forsikringsselskabernes politik i forhold til boligorganisationerne har været svingende i de senere år. I perioder har nogle forsikringsselskaber ikke eller kun i meget begrænset omfang afgivet tilbud på de forsikringsporteføljer, som de almene boligorganisationer har udbudt. Dertil kommer, at den generelle prisudvikling for ejendomsforsikringer er relativ høj. Men også det forhold, at flere boligorganisationer formentlig ikke har nok styr på deres skadeudvikling, ikke mindst de såkaldte frekvensskader, påvirker den generelle udvikling i udgifterne. Udviklingen skal ses i lyset af, at forsikringspræmierne i 2011 kun udgjorde 1,6 % af de samlede udgifter. Fig. 3.1 viser imidlertid, at forsikringsudgifternes relative andel af de samlede udgifter er steget fra 1,4 % i 2001 og har i perioden haft en markant stigning. Der er intet der tyder på, at denne udvikling ændres under de givne omstændigheder. Man må forvente at forsikringspræmierne med de nuværende forudsætninger i de kommende år vil stige betydeligt over niveauet for udviklingen i lønninger og priser. 5.2 Konto 111: Energiforbrug Kontoen dækker i hovedsagen el og varme til afdelingens fællesarealer og målerpasning. Omkostningerne kan til en vis grad påvirkes af beboerne, dels direkte ved forbruget dels indirekte ved vedligeholdelse og renoveringer. I 2011 udgjorde konto 111 i gennemsnit for alle boligafdelinger 2,7 % af de samlede udgifter, og udviklingen har ikke afveget væsentlig fra udviklingen i det vægtede indeks. Det må dog forventes, at udgifterne til el og varme alt andet lige vil stige i de kommende år. 5.3 Konto 112.1: Administrationsbidrag Administrationsbidraget dækker såvel administrationsudgifter til boligorganisationen (både direkte udgifter og udgifter til administration) som udgifter til revision. Administrationsbidraget afregnes efter afdelingens antal forvaltningsenheder, herunder antal lejemål. Administrationsbidraget fastættes af boligorganisationen. Boligorganisationen kan have egen administration eller en ekstern administrator. I det førstnævnte tilfælde fastsættes administrationsbidraget af boligorganisationens bestyrelse i forbindelse med budgettet. 11

13 Har man en ekstern administrator, fastsættes administrationsbidraget til denne efter de principper, der er fastlagt i administrationsaftalen evt. efter, at administrationsopgaven har været i udbud. Administrationsbidraget kan påvirkes af boligorganisationen og til en vis grad af afdelingernes beboere, idet det er forbrugsbestemt. Det kan også påvirkes ved konkurrenceudsættelse ved at udbyde administrationsopgaven for den samlede boligorganisation. I 2010 udgjorde administrationsomkostningerne 5,9 % af de samlede udgifter og har ligget ret konstant i perioden. I 2011 stiger de dog til 6,4 %. I perioden har udviklingen i administrationsbidraget ligget lidt under det vægtede indeks men med stigningen i 2011 ligger stigningen ligger over det vægtede indeks.. Umiddelbart kan det give anledning til bekymring, da administrationsudgifterne er relativt løntunge. Der har dog altid været meget opmærksomhed på administrationsomkostninger bl.a. fra boligafdelingerne og det har formentlig haft en vis påvirkning på udviklingen af administrationsbidraget. Det skal bemærkes, at flere boligorganisationer og administrationsselskaber med mellemrum har udtrykt bekymring for udviklingen i administrationsbidraget, konsekvensen af boligafdelingernes opmærksomhed herpå og virkningerne af konkurrencesituationen. Man har talt om det stigende gab ( krokodillegabet ) mellem udgifter til administration og bidragets størrelse. Noget af forklaringen ligger formentlig i, at det er lykkedes at hæve produktiviteten i administrationen, ligesom der kan være tale om at enkelte opgaver er flyttet ud i afdelingerne, d.v.s. en mindre forskydning mellem konto Administrationsbidrag og konto 114 Renholdelse. Med hensyn til stigningen i 2011 gør et særligt forhold sig gældende nemlig, at der fra 2010 skal svares moms af ekstern administration. For de berørte afdelinger medfører det alt andet lige en ekstraordinær stigning i administrationsbidraget på ca. 20 %. At momsen på 25 % ikke slår fuldt igennem skyldes at administrator tager højde for den del af momsen som de kan afløfte. 5.4 Konto 114: Renholdelse Kontoen dækker bl.a. udgifter til ejendomsfunktionærer/ejendomskontor og trappevask, samt udgifter til drift af ejendomskontor, herunder traktorer og andre hjælpemidler samt udgifter til rengøring. Den væsentligste omkostning er løn og udgifter i tilknytning hertil (pensionsbidrag, sociale ydelser, arbejdsskadeforsikring m.m.). Renholdelsen udviser en meget stor stigning, som ligger markant over udviklingen i de samlede udgifter og det vægtede indeks. Udgifterne til renholdelse er i høj grad bestemt af beboerne og boligorganisationen på baggrund af det, man beslutter sig for m.h.t. serviceniveau. Udgifterne lå i 2010 på indeks 152. Kontoen er løntung, men udviklingen i lønindekset kan langt fra begrunde udviklingen, idet lønindeks for 2010 var på 136 i f.h.t I ses de en opbremsning i udviklingen udgifterne til renholdelse, således at de forbliver på indeks

14 *2011 Udviklingen i renholdelsesudgifterne indikerer derfor, at service- og omkostningsniveauet må være steget betydeligt i perioden, og det kan vække bekymring. Det skal ses i lyset af, at konto 114 i 2011 udgjorde 10 % af de samlede udgifter mod 9 % i 2001, og især efter 2007 er der en markant stigende tendens. Fig. 3.2: Udviklingen i udgifter til renholdelse i kr./m 2 efter regioner, perioden Kilde: Bilag, tabel Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Alle Figur 3.3: Udviklingen i udgifter til renholdelse i kr./m 2 efter antal boliger, perioden Under Jeg har derfor set på, om tendenserne varierer afhængig af region, ibrugtagningsår eller antal boliger i afdelingen. Figur 3.2 viser en forskel i niveauet mellem regionerne, idet Hovedstadsregionen og Region Sjælland ligger over det gennemsnitlige niveau, medens de øvrige regioner ligger under. Det skyldes formentlig bl.a., at Hovedstadsregionen er præget af afdelinger med mange boliger, kombineret med løn- og prisniveauet. Figur 3.3: Udviklingen i udgifter til renholdelse i kr./m 2 efter ibrugtagningsår, perioden Kilde: Bilag, tabel 5 Før Figur 3.4 viser således, at der er en sammenhæng mellem udgiftsniveauet og antallet af boliger i afdelingen. Kilde: Bilag, tabel 6 Figur 3.3 viser til gengæld, at ibrugtagningsåret har mindre betydning for udgiftsniveauet end antallet af boliger. Uanset om vi ser på regioner, antal boliger eller ibrugtagningsår svarer tendensen stort set til den generelle udvikling. Det er dog bemærkelsesværdigt, at tendensen til stagnation i gælder alle regioner undtagen hovedstaden. Stagnationen gælder dog ikke for afdelinger med over 50 boliger. Der er ikke noget regionalt eller andre af disse forhold, der kan begrunde den stigende tendens i service- og omkostningsniveauet, men udviklingen stagnerer dog for afdelinger med under 50 boliger i En årsag hertil kan være kompenserende besparelser for momsen på administrationsudgifterne, men formentlig også en effekt af den effektivisering, som nogle steder er opnået ved at lave driftsfællesskaber for især mindre afdelinger. Alle 13

15 5.5 Konto 115: Almindelig vedligeholdelse Den almindelige daglige vedligeholdelse, d.v.s. de uforudsete vedligeholdelsesopgaver, omfatter de opgaver, som ikke er en del af den periodiske og planlagte vedligeholdelse. Udgifterne kan påvirkes i det omfang, der fokuseres på afdelingens generelle vedligeholdelse, især den periodiske og planlagte. I 2011 udgjorde udgifterne til den almindelige vedligeholdelse i gennemsnit for alle boligafdelinger 4,5 % af de samlede udgifter. Frem til 2007 har udgifterne til vedligeholdelse udviklet sig noget mindre end det vægtede indeks, men herefter har udgifterne fulgt niveauet i indekset. Stigningen kan skyldes vedligeholdelsesefterslæbet, som i høj grad påvirker udgifterne til den almindelige vedligeholdelse. 5.6 Konto 120: Planlagt og periodisk vedligeholdelse (PPV) Kontoen dækker de arbejder, der udføres efter langtidsplanen for vedligeholdelse, og den omfatter både de bygningsmæssige og de tekniske arbejder. Langtidsplanen skal dække mindst 10 år. Omkostningerne til PPV, d.v.s. hvad der bogføres på konto 116, dækkes af henlæggelser. Hvis der ikke på henlæggelseskontoen er dækning til udgifterne, skal de indgå i afdelingens regnskab. Som udgangspunkt er det beløbet, der afsættes til henlæggelserne (konto 120), der påvirker afdelingens regnskab. Udgifterne kan påvirkes i det omfang afdelingens vedligeholdelsesniveau hæves, og der er en rimelig akkumulering af henlæggelserne. Herved bliver opsparingsbehovet alt andet lige mindre. I 2011 udgjorde omkostningerne på konto 120 i gennemsnit for alle boligafdelinger 13,3 % af de samlede udgifter mod 11,8 % i Henlæggelserne til PPV viser en stigningstakt markant over stigningerne i det vægtede indeks og er på indeks 157 i Stigningen skal ses i lyset af efterslæbet på vedligeholdelse m.m. i boligafdelingerne og, at boligorganisationerne i de senere år har gjort en betydelig indsats for at indhente efterslæbet på henlæggelserne. Stigningen er meget jævn i perioden, og det tyder på, at boligafdelinger systematisk styrker henlæggelserne for at imødegå kommende egne udgifter til vedligeholdelses- og forbedringsarbejder Det må forventes, at den nuværende udvikling i henlæggelserne også fortsætter i de kommende år. 5.7 Konto 137: Ekstraordinære udgifter De ekstraordinære udgifter er steget næsten eksplosivt i perioden og ligger langt over udviklingen i det vægtede indeks. Indeks for 2011 er på 185 i f.h.t

16 Figur 3.5: Udviklingen i de ekstraordinære udgifter, perioden Kilde: Bilag, tabel Ekstraordinære udgifter i alt 125 Ydelse vedr. lån til forbedringsarbejder m.v. 126 Afskrivning på forbedringsarbejder m.v. 127 Ydelser vedr. lån til bygningsrenovering m.v. Andre ekstraordinære udgifter Vægtet løn- og forbrugerindeks Fig. 3.5 viser udviklingen for de ekstraordinære udgifter. Af de ekstraordinære udgifter udgjorde ydelser til lån til forbedringsarbejder i %, afskrivninger på forbedringsarbejder 6 % og ydelser på lån til bygningsrenoveringer 21 %. Forbedringsarbejderne er således med 61 % den største aktivitet på de ekstraordinære udgifter. Samlet viser de ekstraordinære udgifters udvikling, at der er sat markant ind på forbedringer og renoveringer i forbindelse med bygningsskader. Ydelserne på lån til forbedringsarbejderne er steget til indeks 167 i 2011, og de er steget mere end for udgifterne til henlæggelserne til PPV. Stigningen er ekstra stor efter 2006, hvilket formentlig hænger sammen med indførelsen af den såkaldte kollektive råderet. Den indebærer, at man i afdelingerne, med boligorganisationens og kommunens godkendelse, kan beslutte at give lejerne mulighed for efter nærmere bestemmelser at modernisere f.eks. køkken og bad. Finansieringen sker gennem et lån, der optages af afdelingen, og som lejerne individuelt afdrager på. Niveauet for ydelserne til forbedringsarbejderne udgør i % af niveauet for henlæggelser til PPV. Den kollektive råderet bidrager utvivlsomt til en styrkelse af modernisering af de almene boliger ved, at den gennemføres i takt med, at de nuværende beboere mener at kunne betale finansieringen individuelt over huslejen. Men det er også en dyrere løsning i og med, at moderniseringerne sker ad hoc og ikke samlet for en boligafdeling. 15

17 6. Analysens konklusioner Analysen viser, at de samlede udgifter for de almene boligafdelinger stort set har svaret til lønudviklingen i perioden , men at de ligger markant over udviklingen i forbrugerprisindekset. Analysen er således overordnet set en bekræftelse på den tilsvarende analyse for Sammenligner vi udviklingen med en vægtet indeks (50 %) for lønog forbrugerprisindeks, ser vi, at de samlede udgifter for de almene boligafdelinger er steget betydeligt mere end indekset, nemlig 39,6 % mod 31 %. Dette indikerer, at stigningerne i udgifterne skyldes andet og mere end udviklingen i lønninger og forbrugerpriser. 6.1 De faste udgifter Jeg har set nærmere på, hvordan de forskellige udgifter har udviklet sig i perioden. Jeg har konstateret, at den markante stigning i udgifterne ikke stammer fra de hovedkonti, som beboerne og boligorganisationerne har ingen eller kun lidt indflydelse på, nemlig nettokapitaludgifterne og offentlige og andre faste udgifter. Stigninger her er meget stabile og jævne og ligger stort set på niveau med det vægtede indeks. Men de to hovedkontis relative andel af de samlede udgifter er over perioden faldet fra 58 % til 52 %. De markante stigninger stammer derfor fra de øvrige udgifter, som er de variable udgifter, henlæggelserne og de ekstraordinære udgifter, hvis andel hver er steget med mellem 0,5 og 3,0 % point. Et af de fælles kendetegn for disse udgifter er, at beboerne og boligorganisationerne har stor indflydelse på dem. 6.2 Henlæggelser til PPV En del af stigningerne kan henføres til henlæggelserne hvor ¾ udgør henlæggelser til PPV (den planlagte og periodiske vedligeholdelse). Disse henlæggelsers andel af de samlede udgifter stiger fra 11,8 % i 2001 til 13,3 % i Det må i høj grad tilskrives fortidens synder i form af det såkaldte efterslæb i vedligeholdelse og renovering. En del heraf er uforskyldt og opstår pga. manglende muligheder for finansiering, men en anden del skyldes også, at boligorganisationerne ikke i tide har taget eller har haft mulighed for at tage fat på problemerne og, at de heller ikke i tide har sørget for at opbygge henlæggelserne, så pengene er der, når de skal bruges. Den markante og jævne stigningstakt i henlæggelserne til PPV tyder dog på, at boligafdelinger systematisk styrker henlæggelserne for at imødegå kommende egne udgifter til vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Det er en meget positiv og ansvarlig udvikling, som man må forvente fortsætter i de kommende år. 6.3 De variable udgifter Udviklingen i de variable udgifter svarer frem til og med 2007 stort set til udviklingen i de samlede udgifter, men herefter stiger de noget mere. I hele perioden ligger de markant over udviklingen i det vægtede indeks. I 2011 udgjorde de variable udgifter 17,2 % af de samlede udgifter og den almindelige vedligeholdelse og renholdelsen er de to største poster og udgør i 2011 henholdsvis 27 % og 58 % af de variable udgifter. Jeg har derfor set nærmere på de to konti. 16

18 6.3.1 Den almindelige vedligeholdelse Udgifterne til den almindelige vedligeholdelse udgjorde i 2010 i 4,4 % af de samlede udgifter. Frem til 2007 har udgifterne til vedligeholdelse udviklet sig noget mindre end det vægtede indeks, men herefter har udgifterne fulgt niveauet i indekset. Det skyldes formentlig, at efterslæbet i f.h.t. vedligeholdelse og renovering øger kravene til den almindelige vedligeholdelse og dermed resulterer i øgede udgifter. Det må forventes, at det tager lang til at indhente efterslæbet, og derfor kan vedligeholdelsesudgifterne stige mere end indekset i de kommende år for at modvirke, at efterslæbet accelererer. Det er derfor afgørende, at man søger at begrænse udgifterne ved en effektivisering af tilrettelæggelsen og gennemførelsen af vedligeholdelsesopgaverne, som i dag i høj grad løses ved faste håndværkere. Det kan derfor være en mulighed, at begrænse udgifterne ved, at man i højere grad udbyder vedligeholdelsesopgaverne, evt. i samlede entrepriser på en måde, så entrepriserne også omfatter tilrettelæggelsen og styringen af opgaverne. I den forbindelse vil jeg pege på et område der heller ikke i denne analyse er medtaget, nemlig istandsættelser ved fraflytninger. At de ikke er medtaget i analysen skyldes, at udgifterne hertil i det væsentligste betales individuelt af den enkelte lejer ved fraflytning, men således at boligorganisationen står for gennemførelse. Det gælder for lejere, der har A-ordning (normalistandsættelse) og ved misligholdelser. Omfanget af istandsættelser er en løbende og betydelig aktivitet og erfaringer viser, at for afdelinger med A-ordning og med en fraflytning på ca. 10 % udgør den gennemsnitlige omkostning alene til malerarbejdet kr. i gennemsnit for alle lejemål i afdelingen. Disse arbejder er sjældent udbudt men kører med faste håndværkere og dermed er der ikke tilstrækkeligt fokus på mulighederne for en kvalitets- og prisoptimering. Der dog en tendens til at flere udbyder opgaverne med flyttelejligheder, men hovedsageligt kun som enkeltentrepriser, f.eks. maleropgaverne. Det er min vurdering, at det ved udbud af håndværksopgaverne ved den almindelige vedligeholdelse og istandsættelser ved fraflytninger, herunder tilrettelæggelsen og styringen heraf, ikke er urealistisk at opnå en udgiftsreduktion på %. Hertil kommer, at de lokale medarbejdere aflastes for en del af deres opgaver Renholdelse Udgifterne til renholdelse, som bl.a. indeholder ejendomsservicen i afdelingen, udviser en meget stor stigning og ligger markant over udviklingen i de samlede udgifter. Udgifterne til renholdelse er i høj grad bestemt af beboerne og boligorganisationen på baggrund af hvad, man beslutter om serviceniveau. Selvom kontoen er løntung, kan udviklingen i lønindekset langt fra begrunde den markante stigning i udgifterne. I den sammenhæng indgår også, at udgifterne til renholdelse i 2011 udgjorde 10 % af de samlede udgifter mod 9 % i Især efter 2007 er stigningerne markante. Det tyder på, at service- og omkostningsniveauet er steget betydeligt i perioden, 17

19 og det ser ikke ud til, at stigninger i serviceniveauet er opnået ved produktivitetsstigninger. Tværtimod kan noget tyde på, at der ikke har været nogen - eller kun meget begrænsede - produktivitetsstigninger, hvilket er bekymrende bl.a. set i lyset af de nye teknologier, der er indført. Udviklingen står i kontrast til udviklingen på det andet løntunge område administrationsudgifter hvor det tilsyneladende har været muligt at opnå produktivitetsstigninger. Væksten i udgifterne til renholdelse kan antyde at det nærmere er gået den modsatte vej! Det skal dog bemærkes, at der generelt kan konstateres en stagnation i stigningerne i Det gælder dog ikke for Hovedstadsregionen og de mellemstore og store afdelinger. Stagnationen gælder således specielt for afdelinger med under 50 boliger. Årsagen til stagnationen kan være kompenserende besparelser for den moms de er indført på administrationsopgaver, der udføres af en ekstern administration samt en effekt af en vis tendens til at etablere driftsfællesskaber for mindre afdelinger. Det er derfor vigtigt, at der sættes ind for at begrænse udviklingen i omkostningerne til renholdelse. Det kan f.eks. ske ved at opnå produktivitetsstigninger ved en meget systematisk tilrettelæggelse af arbejdsopgaverne med plejeplaner etc. for afdelingerne, ved konkurrenceudsættelse af nogle af opgaverne og ved udliciteringer. 6.4 Ekstraordinære udgifter De ekstraordinære udgifter er steget markant i perioden og ligger langt over udviklingen i det vægtede indeks. Især udgifterne til forbedringsarbejderne fylder meget i regnskabet, og de er steget mere end f.eks. udgifterne til henlæggelser til PPV. Stigningen er ekstra stor efter 2006, hvilket formentlig hænger sammen med indførelsen af den såkaldte kollektive råderet. De ekstraordinære udgifters udvikling viser, at der er sat markant ind på forbedringer og renoveringer i forbindelse med bygningsskader. Som anført i analysen er den kollektive råderet en forholdsvis dyr måde at gennemføre renoveringer og forbedringer af f.eks. køkkener og bad på, men er nok også et nødvendigt redskab for at kunne beslutte og gennemføre forbedringer i takt med beboernes formåen. Men der bør være opmærksomhed på at begrænse anvendelse af dette redskab for at begrænse udgifterne. 6.5 Variable dele af de offentlige og andre faste udgifter I analysen har jeg peget på, at der er enkelte konti under de offentlige og andre faste udgifter, som beboerne og boligorganisationerne har indflydelse på. Set i lyset af udviklingen under henlæggelser, variable udgifter og de ekstraordinære udgifter, har jeg valgt at medtage dem i analysen. Jeg har set nærmere på udgifterne til det fælles energiforbrug, forsikringer og administrationsudgifterne Energiforbrug Udgifterne til afdelingernes fælles energiforbrug afviger ikke fra udviklingen i det vægtede løn- og prisindeks. Det er dog min vurdering, at udgifterne til el og varme alt andet lige vil 18

20 stige i de kommende år og formentlig mere end lønninger og priser i øvrigt. Derfor er det vigtigt, at der er fokus på at begrænse forbruget især ved tiltag, der har et energibegrænsende perspektiv, såvel ved den almindelige vedligeholdelse som den planlagte og periodiske vedligeholdelse Forsikringer Udgifterne til forsikringer udviser markante udsving og stigninger i perioden. Udviklingen skal ses i lyset af, at forsikringspræmierne i 2011 udgjorde 1,6 % af de samlede udgifter mod 1,4 % i 2001, d.v.s. at forsikringsudgifternes relative andel af de samlede udgifter er steget og det må forventes at forsikringspræmierne med de nuværende forudsætninger vil stige i de kommende år, også betydeligt over niveauet for udviklingen i lønninger og priser. Det kan skyldes en række skift i forsikringsselskabernes præmiepolitik og konkurrencesituationen og, at den generelle prisudvikling for ejendomsforsikringer er relativ høj. Men mindst lige så vigtigt er det, at flere boligorganisationer formentlig ikke har nok styr på deres skadeudvikling. Ikke mindst de såkaldte frekvensskader påvirker den generelle udvikling i udgifterne. Derfor er det vigtigt, at boligorganisationerne søger at begrænse stigningen i omkostningerne ved målrettet at fokusere på at begrænse antallet af frekvensskader og omkostningerne hertil. Det drejer sig bl.a. om at inddrage skadesforebyggelse i alle renoveringer, at gennemføre selvstændige skadesforebyggende tiltag, at sørge for at skader straks rettes op, således at de ikke udvikler sig eller initierer nye skader, og endelig drejer det sig om at optimere håndværkeromkostninger f.eks. sammen med ovenstående tiltag om udbud af opgaverne Administrationsudgifter I 2010 udgjorde administrationsudgifterne i gennemsnit for alle boligafdelinger 5,9 % af de samlede udgifter, og de har ligget nogenlunde konstant og under det vægtede løn- og forbrugerindeks i periode. I 2011 er administrationsudgifterne steget til 6,4 % af de samlede udgifter, hvilket må tilskrives, at der er indført moms på ekstern administration. Der har været en tendens hos afdelingerne til at fokusere på niveauet for administrationsudgifterne, men analysen viser, at der ser ud til at være styr på tingene. Det skyldes formentlig bl.a., at det er lykkedes at hæve produktiviteten i administrationen, ligesom der kan være tale om, at enkelte opgaver er flyttet ud i afdelingerne, d.v.s. en forskydning mellem konto Administrationsbidrag og kontor 114 Renholdelse. Søren Peter Hvidegaard Jensen 15. april

21 Bilag 20

22 Tabel 1 De samlede udgifter fra de almene boligafdelingers regnskaber i kr./m 2 - hele landet - regnskabsårene 2001 til 2011 Region Regnskabsår Alle Hovedstaden 139 Udgifter i alt Sjælland 139 Udgifter i alt Syddanmark 139 Udgifter i alt Midtjylland 139 Udgifter i alt Nordjylland 139 Udgifter i alt Alle 139 Udgifter i alt Kilde: Regnstat, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Tabel 2 De samlede udgifter fra de almene boligafdelingers regnskaber i kr./m 2 efter ibrugtagningsår hele landet regnskabsårene 2001 til 2011 Udgifter, gns. pr. kvm pr. år, kr. Regnskabsår Alle Ibrugtagelsesår Før Udgifter i alt Udgifter i alt Udgifter i alt Udgifter i alt Udgifter i alt Udgifter i alt Udgifter i alt Udgifter i alt Alle 139 Udgifter i alt Kilde: Regnstat, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 21

23 Tabel 3 Udgifter på hovedkonti fra de almene boligafdelingers regnskaber i kr./m 2 hele landet regnskabsårene 2001 til 2011 Udgifter, gns. pr. kvm pr. år, kr Nettokapitaludgifter (beboerbetaling) Offentlige og andre faste udgifter i alt Regnskabsår Variable udgifter i alt Henlæggelser i alt Ekstraordinære udgifter i alt Udgifter i alt Kilde: Regnstat, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Tabel 4 Udgifterne på konto 114 Renholdelse fra de almene boligafdelingers regnskaber i kr./m 2 fordelt på regioner og hele landet regnskabsårene Region Regnskabsår Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Alle Kilde: Regnstat, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 22

24 Tabel 5 Udgifterne på konto 114 Renholdelse fra de almene boligafdelingers regnskaber i kr./m 2 - fordelt efter ibrugtagningsår hele landet regnskabsårene Ibrugtagelsesår Regnskabsår Før Alle Kilde: Regnstat, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 23

25 Tabel 6 Udgifterne på konto 114 Renholdelse fra de almene boligafdelingers regnskaber i kr./m 2 fordelt efter antal boliger hele landet regnskabsårene Antal boliger Regnskabsår Under Alle Kilde: Regnstat, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 24

26 Tabel 7 Ekstraordinære udgifter fra de almene boligafdelingers regnskaber kr./m 2 hele landet regnskabsårene Udgifter, gns. pr. kvm pr. år, kr. 137 Ekstraordinære udgifter i alt 125 Ydelse vedr. lån til forbedringsarbejder m.v. 126 Afskrivning på forbedringsarbejder m.v. 127 Ydelser vedr. lån til bygningsrenovering m.v. Regnskabsår Andre ekstraordinære udgifter Kilde: Regnstat, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 25