Sags. nr Lokalplan nr. 1113

Transkript

1 Sags. nr Lokalplan nr For et område til boligformål nord for Vestermarken i Odder 3. etape

2 Lokalplan nr for et område til boligformål nord for Vestermarken i Odder 3. etape, er udarbejdet af: Plan, Odder Kommune. Nærmere oplysninger om lokalplanen fås hos: Odder Kommune Plan Rådhusgade Odder Tlf plan@odder.dk Lokalplanen udleveres ved henvendelse i Plan, Rådhuset. Planen kan også ses og udskrives fra kommunens hjemmeside under Bo & Byg samt fra

3 LÆSEVEJLEDNING Hvad er en lokalplan Der skal udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger, større bygge- eller anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger, ændringer i anvendelsen af en ejendom eller lignende. Byrådet kan i øvrigt altid beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan. En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, der er bindende for den enkelte grundejer, og som fastlægger de fremtidige forhold inden for et nærmere bestemt område. I en lokalplan kan fastsættes bestemmelser for anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, udformning og placering af veje, stier og friarealer samt regler for bevaringsværdige huse og bymiljøer m.v. Bestemmelserne skal sikre, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. En lokalplan omfatter 3 dele: Redegørelse, Lokalplanbestemmelser og Kortbilag. Redegørelsen beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Lokalplanbestemmelserne er juridisk bindende og fastsætter de konkrete rammer for områdets udnyttelse, som tillige er beskrevet på kortbilag til lokalplanen. Kortbilagene illustrerer de eksisterende og fremtidige forhold og sidder bagerst i lokalplanen. Offentliggørelse Inden byrådet vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, så alle interesserede kan sætte sig ind i forslaget, kommentere det og evt. fremsætte ændringsforslag. Når byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Herefter indberettes den til PlanDK og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. 3

4 RETSVIRKNING Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen og bekendtgjort den i Odder Avis, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, der er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil - også efter ejerskifte, selvom det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke handlepligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. 4

5 INDHOLD REDEGØRELSE... 7 Lokalplanens baggrund... 7 Baggrund og formål... 7 Områdets beliggenhed og zonestatus... 7 Eksisterende forhold... 7 Lokalplanens indhold... 9 Formål og områdets anvendelse... 9 Planens hovedtræk Lokalplanområdet Udstykning Ubebyggede arealer Beplantning Grønne hensyn Veje Vejprofiler Stier Parkering Grundejerforening FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Skole- og institutionsforhold Centerforhold - detailhandel Strukturplan LOVGIVNING Planloven Zonestatus Naturbeskyttelsesloven Skovbyggelinje ( 17) Museumsloven Sten- og jorddiger Landbrugsloven Vejloven Jordforureningsloven Miljøbeskyttelsesloven Vejstøj Lov om miljøvurdering Servitutter Bæredygtighed Kemiske bekæmpelsesmidler Tilgængelighed TEKNISK FORSYNING Elforsyning Vandforsyning Varmeforsyning Kloakforsyning Brandhaner LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Ledningsanlæg og belysning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer

6 INDHOLD 10 Støjforhold Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Tilladelse fra andre myndigheder Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG

7 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Redegørelse Lokalplanens baggrund Baggrund og formål På baggrund af visionen om byudvikling og vækst med kvalitet ønsker byrådet, at der planlægges for en ny stor vest- og nordvestlig byudvikling i Odder. Der er derfor udarbejdet en strukturplan for hele kommuneplanens rammeområde 1.B.38. (Se side 10). Udgangspunktet er byrådets intentioner om at medvirke til at skabe et fremadrettet og spændende byområde, hvor boligerne placeres i tæt tilknytning til naturen. Denne lokalplan planlægger for den vestlige del af rammeområde 1.B.38 og er dermed 3. etape af den større byudvikling nord for fordelingsvejen Vestermarken. Områdets beliggenhed og zonestatus Lokalplanområdet omfatter et areal på 12,9 ha beliggende i den vestog nordvest-lige del af Odder. Arealet afgrænses mod nord af rekreative arealer ved Stampmøllebækken, mod vest af Snærildgård og landevejen Snærildvej, mod syd af fordelingsvejen Vestermarken og mod øst af bebyggelser planlagt i lokalplanerne nr og Arealet er kommunalt ejet og består af del af matr. nr. 12c, del af matr. nr. 2v og del af matr. nr. 13 alle Snærild by, Odder. Hele området er beliggende i landzone og overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. Eksisterende forhold Området anvendes i dag til landbrugsformål. Landskabet er meget varieret med enkelte bakketoppe, hvor den sydvestligste bakketop er en overpløjet tvillingegravhøj. Mod nord falder terrænet 10 m mod Stampmøllebækken fra kote 61 til kote 51. Det skrånende terræn giver varierede muligheder for udsigt til det omkringliggende åbne land samt naturen ved Stampmøllebækken. Nordvest i området ud mod Snærildvej findes i dag en beplantning af bl.a. eg. Disse ege søges opretholdt ved realisering af planen. Det er dog muligt, at enkelte ege fjernes ved stigennembrud. Derudover findes der ved den nordvestlige del af lokalplanområdet et åbent hegn samt en skærmbeplantning for en tidligere gylletank bestående af bl.a. eg. Realiseringen af lokalplanen forudsætter, at de nævnte beplantninger fjernes. Beskyttet jorddige Lokalplanområdet berører 147 m af et nord-syd gående jorddige. Diget har en længde på 192 m og en bredde op til 3,5 m. Diget er tæt bevokset med blandet krat og enkelte træer som fuglekirsebær, vildæble, alm. røn, seljerøn, hyld, gran, vildrose, benved, brombær og 7

8 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder slåen. Det vurderes, at hovedparten af beplantningen er selvsået. Enkelte træer som gran og seljerøn er indplantet. Beplantning på jorddiget Moesgård Museum har beskrevet diget i bygherrerapport FHM 4980 Rønhøje. Museet har vurderet, at de sydligste 62 m er meget dårligt bevaret og knap erkendelige som dige. Diget skal sandsynligvis dateres til slutningen af 1700-tallet eller begyndelsen af 1800-tallet og er opkastet som marskskel i forbindelse med udflytningen af gårdene fra landsbyer. Kulturhistorisk er diget bevaringsværdigt som en del af den historiske fortælling. Jorddiget er beskyttet efter museumslovens 29 a, stk. 1. Realisering af lokalplanen forudsætter to gennembrud af diget á ca. 5 m til etablering af en gennemgående hovedsti. Odder Kommune søges derfor om dispensation efter museumslovens 29 j, stk. 2. Tvillingegravhøj Moesgård Museum har beskrevet tvillingegravhøjen i bygherrerapport FHM 4980 Rønhøje. Prøvegravningen viste, at der er tale om en tvillingehøj (sb 6 og sb 7) med tre gravanlæg. Det centrale anlæg i høj sb 6 bestod af et lyst gråbrunt anlæg med en indre kerne af mellembrunt let leret sand. Anlægget dateres skønsmæssigt til den sene del af bondestenalderen eller begyndelsen af ældre bronzealder (ca f. Kr.). I kanten af højen blev der fundet rester af en brandgrav med sekundært brændt keramik med mæanderbort, dette dateres til ældre romersk jernalder (ca e. Kr.). I høj sb 7, blev der fundet en grav bestående af en stenlægning. Denne skal sandsynligvis også dateres til ældre romersk jernalder. 8

9 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Overpløjet tvillingegravhøj Lokalplanens indhold Formål og områdets anvendelse Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for at etablere et nyt boligområde med åben/lav bebyggelse. Lokalplanen har endvidere til formål at sikre en tæt kontakt til landskabet, områdets kulturværdier og naturområderne ved Stampmøllebækken. Bebyggelse, veje, beplantning mv. skal indpasses med respekt for terræn- og landskabsmæssige kvaliteter. Lokalplanen skal desuden sikre en god tilgængelighed for alle trafikarter. 9

10 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Planens hovedtræk Strukturplan for rammeområde 1.B.38 Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af principperne i den samlede strukturplan for kommuneplanens rammeområde 1.B.38. Ved disponering af området er der prioriteret en kort afstand til rekreative områder med udsigt og udsyn mod det åbne land og det grønne strøg ved Stampmøllebækken. Der er lagt vægt på at skabe varierede visuelle og brugsmæssige oplevelser, så man f.eks. på gåture i området vil få nye udsigter og oplevelser. Lokalplanområdet, der er 3. etape af strukturplanen, opdeles i 6 delområder (jf. kortbilag 3) og omfatter en variation af forskellige åben/lave boligbebyggelser. Den overordnede struktur rummer endvidere flere grønne kiler. Den ene nord-syd gående kile er centralt beliggende og rummer det beskyttede jorddige samt hovedstien til bl.a. en dagligvareforretning og de omkringliggende bolig- og naturområder. Den anden nord-syd gående kile er placeret centralt ud for Snærildgård som en udsigts- og forbindelseskile mellem de to gårde Snærildgård og Benedixminde, der er beliggende henholdsvis syd og nord for Stampmøllebækken. For at understrege gravhøjens betydning som udkigspunkt i landskabet er der desuden etableret to øst-vest gående grønne kiler omkring denne. Det er hensigten, at gravhøjen reetableres efter anvisning fra Moesgård Museum, hvorved højden forventes øget med 2 m. Området disponeres med adgang fra Vestermarken til stamvejene Høghus og Overskov. Til stamvejene sluttes en række lukkede boligveje. Området forsynes med en række overordnede stiforbindelser, der overvejende placeres i grønne kiler. Det er en vigtig forudsætning, at stisystemet forbindes med byens øvrige stinet, dels for at opnå gode forbindelser til byen og de nærvedliggende offentlige institutioner som skole og børneinstitutioner, dels for at give adgang fra 10

11 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder byen til naturområdet ved Stampmøllebækken. Planen giver mulighed for, at stisystemet kan udbygges jf. kortbilag 4, hvor udbygningsretningerne er angivet ved pile. Endelig er der udarbejdet en beplantningsplan (kortbilag 5) for området, hvor beplantninger er placeret, så den overordnede struktur understreges. Beplantningsplanen skal desuden sikre en åben ådal med grupper af lav beplantning af hjemmehørende danske arter. Lokalplanområdet Området opdeles i 6 delområder. Delområde 1 åben-lav bebyggelse Området rummer 40 nye parcelhusgrunde med en varierende grundstørrelse mellem 780 og 1490 m². Parcellerne ligger primært koncentreret omkring 5 boligveje. 3 boligveje har et karakteristisk knækket forløb med grønne kiler, der er med til at give vejene et åbent og grønt præg. Bebyggelsen kan opføres i 1 etage med udnyttet tagetage og en max. bygningshøjde på 8,5 m. Bebyggelsen skal fremstå med mørke tagflader og med facader i blank, vandskuret eller pudset mur i farverne sort, hvid eller jordfarver (okker, terra de sienna, umbra, engelskrød og dodenkop.) Delområde 2 A og 2 B (åben villabebyggelse) Områderne omfatter 23 eksklusive udsigtsgrunde med grundstørrelser mellem 705 og 1730 m². Enkelte parceller har en stor grundstørrelse, da parcellerne er beliggende på et meget skrånende terræn og derfor ikke kan bebygges yderligere. Bebyggelsen er placeret på den øvre del af skråningen ned mod Stampmøllebækken og ligger således i første og anden række til et område af særlig landskabelig interesse. Der lægges op til en enkel og markant individuel arkitektur, som kan underbygge husenes placering i landskabet. For at tilstræbe at områdets naturlige terræn opretholdes, skal bebyggelse placeres inden for de på kortbilag 4, 7 og 8 viste byggefelter eller byggelinjer. Ligeledes skal bebyggelse tilpasses terrænet, så terrænspring på grunden udnyttes i husets indre disponering. Inden for delområde 2 A skal bebyggelse opføres med 1 etage ved adgangsvejen og 2 etager ud mod Stampmøllebækken. Inden for delområde 2 B skal bebyggelse opføres i 2 etager mod adgangsvejen og 1 etage mod syd/sydøst. Alternativt kan bebyggelsen følge terrænet med forskudte etager. Mulighed for at bygge i op til 2 etager inden for delområde 2 A 11

12 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Mulighed for at bygge i op til 2 etager inden for delområde 2 B Byggefelt 10 X 20 m med mulighed for at placere terrasser/belægning i forlængelse af og ved siden af byggefeltet. Der kan desuden etableres altan på den ene side af byggefeltet. Bestemmelsen gælder nord for beplantningsskellet i delområde 2 A. Inden for delområde 2 B er desuden placeret 2 byggegrunde ud mod Snærildvej, hvor der kun må bygges i én etage. For at tage hensyn til den landskabelige herlighedsværdi og sikre en åben struktur, er delområde 2 A disponeret med åbne villagrunde uden synlig markering af skellinjer på den nordlige del af grundene. De private havearealer ud mod ådalen må overvejende beplantes med grupper af hjemmehørende danske arter. Denne beplantning kan suppleres med løgplanter, et-årige planter og stauder. For at bevare det naturlige præg, må der kun anvendes skovjordbær, vedbend eller træ- og barkflis som bunddække. Der stilles desuden krav til udformning af opholdsarealer og terrasser og altaner ud mod ådalen. Relationen mellem landskabet og den nye bebyggelse er også central ved valg af byggematerialer. For at sikre en harmonisk, visuel sammenhæng indeholder lokalplanen bestemmelse om, at bebyggelsens facader som hovedprincip udføres i dæmpede materialer som blank teglstensmurværk og med sorte tagflader. Tage skal udformes som flade tage, dvs. med en hældning på tagfladen på 1:40. 12

13 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Delområde 3 A og 3 B åben-lav bebyggelse (træhuse) Eksempel på mulige træhusbebyggelser i delområde 3 A og 3 B Områderne rummer 11 parcelhusgrunde med grundstørrelser mellem 800 og 1450 m². Parcellerne er landskabeligt placeret ud mod grønne kiler og kulturværdier som jorddiget og gravhøjen. Bebyggelsen kan opføres i 1 etage med udnyttet tagetage og en max. bygningshøjde på 8,5 m. Bebyggelsen skal fremstå med facader af træ i mørke jordfarver samt med mørke tagflader. Der må ikke anvendes træbeklædning, der refererer til bjælkekonstruktioner med udkragede bjælke/- træender i hushjørnerne. Delområde 4 (åben-lav bebyggelse i op 2 etager) Området er beliggende inden for den syd-vestlige del af lokalplanområdet ud mod Snærildvej og omfatter 6 parcelhusgrunde med grundstørrelser mellem 1000 og 1180 m². For at fortsætte den tilbagetrukne placering i forhold til Snærildvej og Vestermarken er der udlagt byggefelter på parcellerne. Bebyggelse kan opføres i op til 2 etager og bygningshøjden må ikke overstige 7 m. Bebyggelsen skal fremstå med facader i dæmpede materialer som blank teglstensmurværk og sorte tagflader. Tage skal udformes som flade tage eller med ensidig taghældning på 12. Udstykning Udstykning inden for lokalplanens område skal ske med udgangspunkt i den retningsgivende udstykningsplan, kortbilag 3 med de viste parceller. Dvs. at de viste parceller ikke kan udstykkes yderligere. Parcelhusgrunde udstykkes med en minimumsstørrelse på 700 m². 13

14 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Ubebyggede arealer Der anlægges i alt 2 nord-syd gående og 2 øst-vest gående grønne kiler. Kilerne fungerer som grønne fællesarealer med udsigtspunkt fra gravhøjen og adgang til naturområdet ved Stampmøllebækken. De grønne kiler anlægges i græs med enkelte solitære træer for at bevare de åbne kig. Gravhøjen reetableres efter anvisning fra Moesgård Museum, hvorved højden forventes øget med 2 m. Som vist på kortbilag 4 er der i tilknytning til stisystemet mulighed for at etablere en fælles opholds- og legeplads midt i lokalplanområdet. Der gøres opmærksom på, at lege- og opholdsarealer skal overholde byggelovens krav. For at fremtidssikre området mod trafikstøj anlægges der en støjvold på max. 1,5 m med lav beplantning ud mod Vestermarken og Snærildvej. Alternativt anlægges en støjskærm i den nordvestlige del af lokalplanområdet ud mod Snærildvej. Beplantning Som vist på kortbilag 5 er der fastlagt en grøn struktur for lokalplanområdet. Langs stamvejen Høghus etableres en række højtstammede fuglekirsebær (Prunus avium Plena ). Langs stamvejen Overskov etableres enkelte højtstammede, letløvede træer som eg (Quercus robur, alm. eg, Quercua petraea, vintereg, Quercua palustris, sumpeg og Quercus rubra, rødeg), ask (Fraxinus americana Zundert ) og spidsløn (Acer platanoides). Ved lege og opholdsarealet etableres et enkeltstående kastanjetræ (Aesculus hippocastanum). Ved boligveje med grønne kiler plantes 2 karaktergivende solitært træ som højtstammet paradisæble (Malus hybr. Butterball eller Malus hybr. Evereste ). I den nordvestlige del af lokalplanområdet ud mod Snærildvej opretholdes en række eksisterende egetræer. Hegn i skel skal fremstå som levende hegn i bøg. For at understrege de grønne kiler ned mod Stampmøllebækken og ved gravhøjen plantes surbærbuske (Aronia melanocarpa Aron ) langs grundenes ydre skel. Derudover må der kun etableres hegnsbeplantninger mellem de åbne villaparceller i delområde 2 A som vist på kortbilag 5. Arealerne ud mod ådalen skal beplantes med grupper af hjemmehørende danske arter. Denne beplantning kan suppleres med løgplanter, et-årige planter og stauder. For at bevare det naturlige præg, må der kun anvendes skovjordbær, vedbend eller træ- og barkflis som bunddække. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om, at den nævnte beplantning skal opret- og vedligeholdes. 14

15 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Grønne hensyn Der er i planen indbygget en række grønne hensyn, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Overfladevand fra områdets veje og tagflader skal bortledes til bassinanlæg, der etableres med permanent vandspejl. Der er fastsat bestemmelse om, at bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning medmindre bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse. Efter spildevandsplanen gælder, at enkelte boligparceller i den sydvestlige del af lokalplanområdet skal nedsive regnvand på egen grund. Der er udlagt grønne kiler, der kan medvirke som spredningskorridorer for dyr og planter. Derudover har jorddiget en stor betydning som spredningskorridor og for dyre- og plantelivet som levested og biotop. Der er desuden fastsat bestemmelser om, at arealerne ned mod ådalen skal fremstå åbne og kun med spredt beplantning overvejende af egnstypiske danske arter. De hjemmehørende træer og buske har en større betydning for fugle og insekter som fødesøgnings- og ynglelokaliteter, end den de nyindførte træer og buske har. Desuden har hjemmehørende arter en helt dominerende betydning for de mange sjældne hjemmehørende fugle og insekter. Der kan ikke optages bestemmelser om f.eks. brug af miljøvenlige materialer i en lokalplan, men byrådet opfordrer til brug af miljøvenlige materialer i bebyggelsen jævnfør afsnit om bæredygtig udvikling under Forhold til anden planlægning. Af hensyn til drikkevandskvaliteten ønsker byrådet at sikre arealet ved at tinglyse en servitut vedrørende forbud mod at anvende sprøjtegifte inden for lokalplanområdet. Veje Området disponeres med adgang fra fordelingsvejen Vestermarken til stamvejene Høghus og Overskov. Alle veje i området udformes som stilleveje f.eks. med forsætninger og belægningsskift. Alle veje forbliver tilskødet Odder Kommune. Vejprofiler Vejudlæggene i lokalplanområdet tænkes udformet, så deres funktion som henholdsvis stamveje og boligveje understøttes. Vejen Snærildgård giver adgang til området omkring Snærildgård og udlægges efter samme princip som boligvejene. 15

16 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Principiel udformning for stamvejen C-D, Høghus. Det bemærkes, at stien kan etableres på sigt. Principiel udformning for stamvejen A-B, Overskov Principiel udformning af boligvej og vejen, Snærildgård Stier Der etableres 3. etape af en nord-syd gående hovedsti, der forbinder boligområderne syd for Vestermarken med naturområderne langs Stampmøllebækken. Stien vil samtidig være hovedadgangen for gående og cyklende trafik til den lokale butik, der er planlagt for i lokalplan nr Gennembrud af beskyttet jorddige Realisering af lokalplanen forudsætter efter ansøgning om dispensation ved Odder Kommune to gennembrud af det beskyttede jorddige til etablering af den nord-syd gående sti. Hvert gennembrud bliver ca. 5 m. For at synliggøre digets forløb fastsættes der bestemmelse om, at det markeres med et belægningsskift i stibelægningen. Der etableres desuden 2. etape af en øst-vest gående hovedsti, der løber langs delområde 2 og Snærildgårdområdet. Denne sti vil bl.a. fungere som skolesti og som adgang til de rekreative arealer. Som vist på kortbilag 4 gives der mulighed for at udbygge stinettet. 16

17 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Parkering Der skal udlægges mindst 2 p-pladser pr. åben-lav bolig. Parkeringspladserne kan anlægges i carport eller garage. Der er forbud mod parkering af campingvogne, både og uindregistrerede køretøjer o.lign. på ubebyggede arealer herunder veje inden for lokalplanområdet. Grundejerforening Der skal oprettes to grundejerforeninger inden for lokalplanområdet jævnfør kortbilag 6. Én grundejerforening for boligparcellerne omkring stamvejen Overskov og én grundejerforening for boligparcellerne omkring stamvejen Høghus. Grundejerforeningen omkring Høghus skal sammenlægges med grundejerforeningen for delområde 1 i lokalplan nr Der er medlemspligt til de respektive grundejerforeninger for samtlige grundejere af parceller inden for lokalplanens område. Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje, interne stier og grønne fællesarealer, herunder vintervedligeholdelse samt opret- og vedligeholdelse af beplantning og evt. fællesanlæg. Grundejerforeningen omkring stamvejen Overskov skal ikke vedligeholde vejen Snærildgård, der giver adgang til og benyttes af landbrugsejendommen Snærildgård. Grundejerforeningerne er pligtig til at tage skøde på de grønne fællesarealer, som vist på kortbilag 6. Grundejerforeningerne skal efter krav fra byrådet sammenslutte sig med èn eller flere grundejerforeninger for tilgrænsende områder. 17

18 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Forhold til anden planlægning Kommuneplan Byrådet vedtog den 11. maj 2009 kommuneplan Den er det gældende plangrundlag for lokalplanen. Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.B.38, der fastlægger retningslinjer for området nord for fordelingsvejen Vestermarken ned til det rekreative areal ved Stampmøllebækken. Lokalplanlægning for området skal sikre at: Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, åben-lav og tæt-lav bebyggelse med tilhørende kollektive anlæg såsom børneinstitutioner og lignende offentlige formål, samt butikker til betjening af området. Bebyggelsesprocenten er 40 for rammeområdet under ét. Bebyggelse må opføres i op til 2 etager med udnyttet tagetage, og bygningshøjden må ikke overstige 10,5 m. Butikker til betjening af området må have et samlet areal på 1500 m². Butiksstørrelsen for den enkelte butik må maksimalt være 1000 m². Åben lav bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager uden udnyttelig tagetage og tæt-lav bebyggelse må ikke opføres med mere en 2 etager med udnyttelig tagetage. Den maksimale bygningshøjde er 8,5 m over terræn for åben/lav bebyggelse og 10,5 m for tæt/lav bebyggelse. Undtaget fra den maksimale bygningshøjde er skorstene og lignende bygningsdele, der er nødvendige for en bygnings eller et anlægs drift. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Skole- og institutionsforhold Området ligger i Vestermarkskolens distrikt. Skolen ligger 600 m fra lokalplanområdet. Skolen er en tresporet skole fra børnehaveklasse til 6. klasse og har pasningsordning. Derefter fortsætter eleverne i Skovbakkeskolen, der ligger ca. 2 km fra lokalplanområdet. Børnehaven Vennelund ligger inden for en afstand af 800 m fra lokalplanområdet. I forbindelse med byggemodningen påregnes der etableret stiforbindelse til eksisterende stianlæg til skole og børneinstitutioner. Centerforhold - detailhandel I naboområdet, lokalplan 1111, er udlagt et areal, hvor der kan etableres en butik til lokal forsyning på op til 1000 m². Fra lokalplanområdet er der ca. 1,5 km til centerområdet i Odder by. 18

19 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Strukturplan For hele kommuneplanens rammeområde 1.B.38 er der udarbejdet en strukturplan, som konkretiserer den overordnede planlægning og skal danne grundlag for en lokalplanlægning af området. Planen bygger på byrådets ønske om, at Odder nord-vest skal udvikles som en ny bydel i forlængelse af den eksisterende by. Heri ligger et ønske om at skabe god tilgængelighed både til Odder midtby og til de rekreative området ved Stampmøllebækken og Balle Skov. Med strukturplanen gives der mulighed for, at den fremtidige boligudbygning af Odder baseres på kvalitet og udnytter områdets eksisterende store og smukke landskabelige karaktertræk. Lovgivning Planloven Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres lokalplanområdet til byzone. Naturbeskyttelsesloven Skovbyggelinje ( 17) En mindre del af lokalplanområdet er beskyttet mod bebyggelse og lignende i en afstand af 300 m fra skoven, jf. naturbeskyttelsesloven 17, se kortbilag 2. Odder Kommune kan meddele dispensation fra bestemmelsen, jf. naturbeskyttelsesloven 65. I særlige tilfælde kan Miljøministeriet ved Miljøcenter Århus efter ansøgning bestemme, at reglerne ikke skal gælde for nærmere bestemte områder (reducere eller ophæve beskyttelseslinjen), jf. naturbeskyttelsesloven 69. Museumsloven Moesgaard Museum har foretaget en prøvegravning af området. Der blev i de fleste grøfter fundet anlæg, som kan dateres til forhistorisk tid. Disse anlæg bestod af stolpehuller, gruber og markildsteder. Der er som regel kun tale om enkelte fyldskifter, hvorfor museet ikke anser det for nødvendigt at foretage yderligere undersøgelser. Der blev dog fundet 3 områder, hvor fyldskifterne er så tætte, at der, før anlægsarbejde påbegyndes, skal foretages en yderligere undersøgelse. Områderne dækker i alt et areal på ca m² og berører en mindre del af nærværende lokalplanområde Keramikken fra fyldskifterne daterer anlæggene til slutningen af yngre bronzealder/ældre førromersk jernalder (ca f.kr.). Det vil sige at arealet indeholder anlæg, som ved jordarbejde vil være beskyttet af museumslovens

20 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Odder Kommune ønsker at henlægge tvillingegravhøjen som grønt areal. Hvis dette ønske bortfalder, og området bebygges, skal højene undersøges arkæologisk. Skulle der under anlægsarbejder i lokalplanområdet fremkomme jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsminder, og Moesgaard adviseres, jf. museumsloven 26. Sten- og jorddiger I lokalplanområdet er der registreret et jorddige som er beskyttet mod tilstandsændringer efter museumsloven 29 a, se, kortbilag 2 og 5. Diget har en længde på 192 m og en bredde på op til 3,5 m og er tæt bevokset med blandet krat. Lokalplanområdet berører de nordligste 147 m af diget. Moesgård Museum har beskrevet diget i bygherrerapport FHM 4980 Rønhøje. De sydligste 62 m er meget dårligt bevaret og knap erkendelige som dige. Realisering af lokalplanen forudsætter 2 gennembrud á ca. 5. M. til etablering af sti efter ansøgning om dispensation. Odder Kommune kan i særlige tilfælde meddele dispensation fra bestemmelsen, jf. museumsloven 29 j. Landbrugsloven Der er landbrugspligt på alle matriklerne inden for lokalplanområdet. Landbrugspligten forudsættes ophævet inden for lokalplanområdet efter landbrugsloven 6, stk. 1, nr. 1 ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med områdets udstykning. Vejloven Langs Snærildvej er udlagt en vejbyggelinje på 10 m fra vejmidte. Vejbyggelinjen er beliggende uden for lokalplanområdet. Inden for det byggelinjebelagte areal må der ikke uden dispensation fra Odder Kommune opføres bygninger eller etableres anlæg af blivende art herunder støjvolde. Jordforureningsloven De berørte matrikler er ikke omfattet af områdeklassificeringen, da der ikke er tinglyst, registreret eller i øvrigt kendskab til jordforurening inden for lokalplanområdet. Jordflytninger skal derfor kun anmeldes, hvis et af følgende kriterier er opfyldt: Den opgravede jord, der føres bort fra en ejendom, er forurenet. Jord, der flyttes, stammer fra en kortlagt ejendom eller en kortlagt del af en ejendom. 20

21 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Jord, der flyttes fra et areal, der anvendes som offentlig vej. En eventuel jordflytning skal anmeldes på kommunens lovpligtige anmeldeskema. Før arealanvendelsen af ikke kortlagte arealer ændres til boliger, børneinstitutioner, offentlige legepladser, kolonihaver eller sommerhuse, skal det sikres, at de øverste 50 cm jord på ubebygget areal er rent, eller at der er etableret en varig fast belægning, jf. jordforureningsloven 72 b. Miljøbeskyttelsesloven Ved planlægning af ny arealanvendelse i kommune- og lokalplaner skal der sikres et tilfredsstillende støjniveau i støjfølsomme områder, jf. de til enhver tid gældende grænseværdier i Miljøstyrelsens vejledninger. For lokalplanområdet skal det sikres, at den støj, der påføres området, ikke overstiger L den 58dB. Støjfølsomme områder er først og fremmest boligområder og sommerhusområder med tilhørende udearealer (= de primære opholdsarealer). Institutioner m.m. er også omfattet. Vejstøj Lokalplanområdet grænser op til Vestermarken og Snærildvej. På Vestermarken er der i dag en årsdøgnstrafik på 1014 biler. På baggrund af støjberegninger for et fuldt udbygget område vurderes det, at støjgrænsen kan overholdes på udendørs opholdsarealer og på bygningsfacader i stueplan inden for lokalplanområdet, forudsat der opføres en støjvold langs Vestermarken med en højde på 1,5 m over terræn. Støjgrænsen kan desuden overholdes på bygningsfacader i 1. sals højde, når afstanden fra Vestermarkens vejmidte til bygninger er større end 25 m. Der etableres desuden en støjvold med en højde på 1,5 m over terræn langs Snærildvej syd for Snærildgårdområdet. Nord for Snærildgårdområdet etableres enten en støjvold med en højde på 1,5 m eller en støjskærm op til en højde på 2 m. Lov om miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen miljøvurdere planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Ved en indledende miljøscreening af lokalplanen efter 3, stk. 1, nr. 3, i miljøvurderingsloven har byrådet vurderet, at det ikke er sandsynligt, at lokalplanen vil have væsentlig indvirkning på miljøet. Konklusionen er, at lokalplanområdet ikke er omfattet af aktiviteter, der medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Dette er begrundet med: At planen omfatter et mindre område på lokal plan. At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. 21

22 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Ved begrebet miljø forstås den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. De miljøtemaer, sektorer og forhold i den fysiske planlægning, der er vurderet, fremgår af screeningen, som kan ses ved henvendelse på rådhuset. Servitutter Der er inden for lokalplanområdet ikke tinglyst servitutter, der er i strid med lokalplanen. Der er op mod den sydlige del af lokalplanområdet ud mod Vestermarken placeret et 60 KV el-kabel, der fungerer som et hovedforsyningskabel til Odder by og omegn. Kablet ejes af Østjysk Energi Net A/S og er tinglyst på matriklerne. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Opmærksomheden henledes på, at det ikke er sikkert, at alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om el-, telefon-, tele- og TV-kabler, vand-, fjernvarme-, gas- og spildevandsledninger. Bæredygtighed Det er byrådets målsætning, at gøre Odder Kommune til en grøn kommune bl.a. ved at formindske energiforbruget. Målet gælder kommunens eget energiforbrug, men byrådet vil også gerne gennem planlægningen inspirere og motivere erhvervslivet samt private til at arbejde for samme målsætning. Bygninger kan placeres og udformes, så solen kan udnyttes som supplement til opvarmning uden brug af komplicerede anlæg. Passiv solvarme kan reducere energiforbruget til opvarmning betydeligt. Såvel inde som ude kan der anvendes lavenergibelysning. Tilsvarende kan hårde hvidevarer m.v., der har et lavt energiforbrug, være med til at nedbringe energiforbruget. Affald, vandforsyning og spildevandsrensning har også betydning for den miljøbelastning, de enkelte bygninger medfører. Anvendelse af gode byggematerialer, der skaber sunde bygninger, har generel betydning for sundhedstilstanden. Mange foranstaltninger kan indarbejdes i bygninger og omgivelser som et led i en bæredygtig udvikling. Odder Kommune har udarbejdet en vejledning om Boliger og byøkologi - idéer og vejledning. Vejledningen informerer om en række grundlæggende miljøvenlige muligheder, som bygherrer opfordres til at medtage i byggeri af bolig. 22

23 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Der gives konkrete anvisninger om boligens indretning, konstruktioner og materialer, om vand-, el- og varmeinstallationer og æstetisk kvalitet m.m. Vejledningen kan ses på Odder Kommunes hjemmeside og udleveres ved henvendelse på rådhuset. Vi er alle med til at belaste miljøet. Ved at følge idéerne i vejledningen bringes udviklingen nogle vigtige skridt i den rigtige retning mod et mere miljøvenligt og bæredygtigt samfund. Kemiske bekæmpelsesmidler Et stigende antal fund af pesticider i grundvand og drikkevand er en trussel for vandforsyningerne og grundvandet. Af hensyn til grundvandsbeskyttelse vil byrådet tinglyse deklaration om forbud mod brug af kemiske bekæmpelsesmidler på udearealer i lokalplanområdet. Tilgængelighed Den fysiske tilgængelighed er en nødvendig forudsætning for deltagelse i sociale, kulturelle og erhvervsmæssige aktiviteter i samfundet. Det er vigtigt, at gældende regler bliver overholdt, så der ikke fortsat sker en tilgang af nyt ikke tilgængeligt byggeri og anlæg. Bygherre og rådgivere er forpligtet til at sikre, at alle byggelovgivningens krav om tilgængelighed for alle er opfyldt i det enkelte projekt. Forpligtelsen gælder også i ansøgninger om byggetilladelse og anmeldelser. Tilgængelighedskravene har samme juridiske gyldighed som f.eks. kravene til konstruktioner og brandsikkerhed. Det vil sige, at overholdelse af tilgængelighedskravene skal påses i byggesagsbehandlingen. Lovgivningens krav er minimumskrav. Bygherre og rådgivere opfordres til at gå endnu videre, f.eks. ved at benytte Dansk Standard Formålet med tilgængelighedskravene i lovgivningen er at sikre, at ingen udelukkes fra at kunne færdes ved egen hjælp. Det gælder på de ubebyggede arealer og adgangsarealerne. Det gælder inde i bygninger mellem etager og i rum m.m., og det gælder muligheden for at komme hurtigt ud af bygninger - flugtveje. Teknisk forsyning Elforsyning Elforsyningen kan ske fra Østjysk Energi. Der henvises i øvrigt til det liberaliserede el-marked. 23

24 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde nord for Vestermarken i Odder Vandforsyning Området er omfattet af Odder Kommunes vandforsyningsplan. I vandforsyningsplanen er lokalplanområdet medtaget under Odder Vandværk. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen for Odder Kommune. Der er tilslutningspligt til Odder Varmeværk. Der er forbud mod etablering af el-varme. Opmærksomheden henledes på, at der er indsat et nyt stk. 4 i 19 i planloven. Herefter skal byrådet dispensere fra lokalplanens krav om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. Kloakforsyning Lokalplanen er omfattet af Odder Kommunes spildevandsplan. Parceller, hvor regnvand skal nedsives på egen grund. Efter tillæg nr. 9 til spildevandsplanen for Odder Kommune skal parceller vist på nærværende kort nedsive regnvand på egen grunden. Brandhaner Brandhaner må kun anvendes til brandformål. Det er derfor kun Beredskabsafdelingen og vandforsyningen, der må betjene brandhanerne. 24

25 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder Lokalplanbestemmelser Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. I henhold til lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 937 af med senere ændringer - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: at sikre at området anvendes som boligformål til helårsbeboelse, at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang og placering, at bebyggelse placeres med en tæt kontakt til landskab og naturområder, at opdele området i delområder, der kan rumme forskellige åben/lave boligtyper, at fastlægge vejadgangen til området, at sikre udlæg af veje, stier og fælles friarealer, at sikre oprettelse af en grundejerforening i området, at overføre området fra landzone til byzone. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 12c, del af matr. nr. 2v og del af matr. nr. 13 alle Snærild by, Odder samt alle parceller, der efter den udstykkes/sammenlægges/arealoverføres fra nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i delområderne 1, 2 A, 2 B, 3 A, 3 B og 4 som vist på kortbilag Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres de i punkt 2.1 nævnte matrikler til byzone. Hele lokalplanområdet vil herefter være i byzone. 1 3 Områdets anvendelse Hele lokalplanområdet 3.1 Lokalplanområdet er udlagt til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse. 1 Matrikler, der er nævnt i pkt. 2.1 er undergivet landbrugspligt. Den del af ejendommenes areal, der er omfattet af lokalplanen, skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil lokalplanområdet tages i brug til det, planen bestemmer. Landbrugspligten ophæves inden for lokalplanområdet ved erklæring fra praktiserende landinspektør og i forbindelse med, at jordbrugskommissionen godkender udstykningen. 25

26 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder Der må kun opføres og indrettes/registreres én bolig pr. ejendom. 3.2 Der kan på den enkelte ejendom drives liberalt erhverv som revisor, arkitekt, frisør og lignende sammen med den enkelte bolig, når lokalplanens forudsætninger opfyldes. Det er en forudsætning: at virksomheden drives af den, der beboer ejendommen, at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom, at områdets karakter af boligområde ikke brydes at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.3 Inden for lokalplanområdet skal udlægges areal til grønne fællesarealer, som beskrevet i redegørelsesdelen side 14 og vist på kortbilag Inden for lokalplanområdet kan der opføres de nødvendige transformerstationer og lignende mindre bygninger til områdets tekniske forsyning. Placering og udformning skal godkendes af Odder Kommune. 4 Udstykning 4.1 Odder Kommune skal godkende udstykning (arealoverførsel / sammenlægning) af matrikler. Udstykning skal i princippet ske som vist på kortbilag 3 med de angivne parceller. Det vil sige, at parceller inden for lokalplanområdet ikke må udstykkes yderligere. 4.2 Grunde til fritliggende parcelhuse (åben-lav bebyggelse) må ikke udstykkes med en mindre størrelse end 700 m Grunde i åben-lav bebyggelse skal som hovedregel have en minimums bredde og minimums længde på 24 m x 24 m. 5 Vej- og stiforhold Veje 5.1 Vejadgang til området skal ske som vist på kortbilag Der udlægges areal til følgende nye veje med en beliggenhed som vist på kortbilag 4 og med tværprofiler som vist under afsnittet om veje, stier og parkering i redegørelsen, side Stamvejene A-B og C-D udlægges i en bredde af min. 15 m med en kørebanebredde på 6 m. 26

27 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder Boligveje og vejen Snærildgård udlægges i en bredde af min. 10 m med en kørebanebredde på 5 m. 5.3 Alle veje etableres med fast belægning som asfalt. Vejene udføres som stilleveje med fartdæmpende foranstaltninger f.eks. ved stikryds. Vejbyggelinje 5.4 Langs Snærildvej er fastlagt en byggelinje på 10 m. Byggelinjen måles fra vejens midterlinje. Stier 5.5 Der skal udlægges areal til følgende nye stier med en beliggenhed som vist på kortbilag 4. Stinettet skal betjene hele det nye boligområde og have forbindelse til stinet i naboområderne. Stien a-b udlægges i en bredde af 5 m med en belægningsbredde på 3 m. Stien c-d-e udlægges i en bredde af 4 m med en belægningsbredde på 2 m. Øvrige stier fra boligveje til det overordnede stisystem udlægges med min. 4 m og en belægningsbredde på 1,5 m. Stisystemet kan udbygges, hvor udbygningsretningen er angivet på kortbilag Stier skal etableres med en jævn fast belægning. Ud over asfalt kan der anvendes stenmel og slotsgrus så eks. kørestolsbrugere let kan manøvrere. 5.7 Ved gennembrud af jorddiget skal jorddigets forløb markeres ved belægningskift i stien a-b. Parkering 5.8 På hver ejendom inden for lokalplanområdet skal der udlægges mindst 2 parkeringspladser. Garager og carporte indgår i antal parkeringspladser. 5.9 Lastvogns- og busparkering samt parkering for lignende større erhvervskøretøjer over 3500 kg må ikke indrettes eller finde sted inden for lokalplanområdet Der er forbud mod parkering af campingvogne, både og uindregistrerede køretøjer o. lign. på ubebyggede arealer inden for lokalplanområdet. 27

28 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder Indkørsler 5.11 Indkørslen til den enkelte ejendom må med enkelte undtagelser som vist på kortbilag 4 kun ske fra boligvejene. Den enkelte indkørsel må udføres i en maks. 6 m bredde, hvilket svarer til en dobbelt garage/carport. Al adgang til den enkelte ejendom skal ske via indkørslen. Indkørsler skal placeres mindst 0,5 m fra kabelskabe, lysmaster og lignende Indkørsel til den enkelte parcel må ikke etableres fra vejstykker markeret med fed linje på kortbilag. 4. Vendepladser 5.13 Blinde boligveje skal afsluttes med vendepladser, der dimensioneres, så renovationsvogne og lignende kan vende, som vist på kortbilag Ledningsanlæg og belysning 6.1 Belysning af færdselsarealer må kun udføres som parkarmaturer med en lyspunktshøjde på maks. 4,5 m. Lyskilden skal afskærmes, så lyset ikke kastes over lyskildens horisontale niveau. 6.2 Belysning af stier skal være parkbelysning med lyspunktshøjde på maks. 3,5 m. 7 Bebyggelsens omfang og placering Fællesbestemmelser for hele lokalplanområdet 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for den enkelte ejendom. Der kan ved beregning af bebyggelsesprocenten ikke medregnes areal fra fælles grønne arealer. 2 Fællesbestemmelser for delområder 1, 3 A og 3 B 7.2 Al bebyggelse inkl. tagudhæng skal placeres bag de på kortbilag 4 viste 4 m byggelinje. 1 parcel i delområde 1 og 1 parcel i delområde 3 A er pålagt et byggefelt. Al bebyggelse inkl. tagudhæng skal placeres inden for byggefeltet 7.3 Tage på beboelsesbygninger skal som hovedprincip udføres med symmetrisk sadel tag med en hældning på eller med ensidig taghældning på Mindre bygningsdele kan 2 Udregning af bebyggelsesprocenten skal ske iht. reglerne i bygningsreglementet gæ l- dende på det tidspunkt, hvor lokalplanen blev vedtaget. 28

29 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder gives en taghældning på max. 3. Tage må ikke udføres med valm. 7.4 Bebyggelse må opføres i max. 1 etage med udnyttet tagetage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over et for grunden fastsat niveauplan. Ved anvendelse af trempel konstruktion må trempelhøjden max. være 1 m Når beboelsesbygningen udføres med ensidig taghældning må max. halvdelen af den høje facade fremstå som bebyggelse i 2 etager. 7.6 For parceller beliggende i delområde 1 beliggende ud mod Vestermarken er udlagt en byggelinje målt 25 fra Vestermarkens vejmidte. Syd for byggelinjen må der kun bygges i 1 etage. 7.7 Garager, carporte eller anden form for mindre bebyggelse må ikke opføres nærmere naboskel end 1 m. Facadens skæring med yderkant tag må max. være 2,5 m. 7.8 Tage på garager, carporte og mindre bygninger skal udføres med samme taghældning som beboelsesbygningen eller med en taghældning på max. 3, så der opnås et harmonisk helhedsindtryk for bebyggelsen på den enkelte grund. Tage må ikke udføres med valm. Fællesbestemmelser for delområde 2 A og 2 B 7.9 Boligbebyggelsen inkl. tagudhæng skal placeres inden for det udlagte byggefelt på den enkelte ejendom. Byggefelterne har en størrelse på 10 X 20 m undtagen inden for delområde 2 B, hvor det østligste byggefelt har en størrelse på 12 X 17 m. De 2 vestligste grunde inden for delområde 2 B er kun berørt af en 4 m byggelinje, som vist på kortbilag 4. Al bebyggelse skal placeres bag byggelinjerne Byggefelter og byggelinjer er vist på kortbilag 4, 7 og 8. Byggefelternes placering kan som helhed eller som delelement parallelforskydes 1 m fra afstandsangivelserne. Byggefelterne kan dog ikke flyttes nærmere vejskel end 2,5 m. Byggefelterne kan ikke udvides I hvert byggefelt er vist en centerlinje, der angiver en bygningsretning, om hvilken bebyggelsen centreres. (Se kortbilag 7 og 8). 3 En trempel konstruktion hæver facaden over etageadskillelsen. Det giver mere plads og en bedre udnyttelse af rummet under taget. 29

30 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder 7.12 Carporte, garager og udhuse skal placeres samlet i tilknytning til adgangsvejen som en integreret del af boligbebyggelsen. Carporte, garager og udhuse kan dog placeres uden for det udlagte byggefelt men ikke tættere på adgangsvejen end 2,5 m og ikke tættere på naboskel end 1 m. Der må ikke etableres fritliggende carporte, garager eller udhuse. For carporte. Garager og udhuse, der placeres uden for det udlagte byggefelt må facadens skæring med yderkant tag være max. 2,5 m Alle tage skal udføres som flade tage Indkørsel til parkering, carport eller garager kan ske i niveau med vejmidte ved adgangsvej. Delområde 2 A 7.15 Bebyggelse skal opføres i 1 etage set fra adgangsvejen evt. med forskudte etager, der følger terrænet. Ud mod ådalen kan bebyggelse opføres i 2 etager som vist på skitse side 11 i redegørelsesdelen. Der må ikke bygges tagterrasse på øverste etage. Som vist på skitse side 11 og 12 i redegørelsesdelen er der fastsat en max. facade/bygningshøjde for bebyggelsen målt ud fra et for grunden fastsat niveauplan. Mod adgangsvejen må facadehøjden max. være 4 m og mod Stampmøllebækken må facadehøjden max. være 7,5 m Nord for beplantningsskellet vist på kortbilag 5, 10 og 11 må der etableres belægning i husets længderetning maksimalt 4 m uden for byggefeltet. Derudover må der langs husets sider etableres belægning maksimalt 1,5 m uden for byggefeltet. Belægning langs husets sider kan forbindes med belægning nord for huset med et overlæg på 1,5 m. Langs én af husets sider må der etableres en altan maksimalt 1,5 m uden for byggefeltet. Der henvises til skitse i redegørelsesdelen side 12. Der må ikke etableres altaner uden for byggefeltet på den nordvendte gavl På hver parcel kan etableres 1 drivhus mindre end 10 m² og et legehus mindre end 4 m² syd for beplantningsskellet. Delområde 2 B 7.18 Bebyggelse kan opføres i 2 etager set fra adgangsvejen og med forskudte etager som vist på skitse side 12 i redegørelsesdelen. Mod syd-sydøst kan bebyggelse opføres i 1 etage. Der må ikke bygges tagterrasse på øverste etage. Som vist på skitse side 12 i redegørelsesdelen er der fast sat en max. facade/bygningshøjde for bebyggelsen målt ud fra et 30

31 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder for grunden fastsat niveauplan. Mod adgangsvejen må facadehøjden max. være 7 m og mod syd-sydøst må facadehøjden max være 3,5-5,5 m Bebyggelse på de to vestligste grunde må kun opføres i 1 etage. Delområde Al bebyggelse inkl. tagudhæng skal placeres inden for det udlagte byggefelt på den enkelte ejendom. Byggefelterne har som udgangspunkt en størrelse på 15 x 20 m undtagen ét byggefelt Byggefelter er vist på kortbilag 4 og 9. Byggefelterne kan ikke flyttes eller udvides Bebyggelse kan opføres i op til 2 etager evt. med forskudte etager, der følger terrænet. Bygningshøjden må max. være 7 m målt ud fra et for grunden fastsat niveauplan Tage skal udføres som flade tage eller med synlig ensidig taghældning på Bebyggelsens ydre fremtræden Fællesbestemmelser for hele lokalplanområdet 8.1 I forbindelse med liberalt erhverv må der skiltes med og bomærke på max. 0,25 m². Derudover må der ikke opsættes skilte eller reklamer på lokalplanområdets ejendomme. 8.2 Blanke og reflekterende materialer, herunder glaserede og ædelengoberede tagsten og tagplader må ikke anvendes på hverken tagflader eller ydervægge. Denne bestemmelse gælder ikke solfangere og solcelleanlæg. 8.3 Solfangere og solcelleanlæg skal indbygges i bebyggelsens tage eller facader, så fritstående synlige konstruktioner undgås. 8.4 Tage kan udføres med ovenlys, når disse holdes i samme plan som tagdækningen. Ved flade tage skal ovenlys holdes i niveau med murkronen. 8.5 Synlige tagrender og nedløbsrør skal fremstå i kobber, stål eller zink. 8.6 Der må kun placeres én parabol med en maks. diameter på 70 cm pr. bolig. Antennen må ikke opsættes på bebyggelsen, så den er synlig fra veje, stier eller fællesarealer. 8.7 Der må ikke opføres mobilantenner på bygninger eller konstruktioner inden for lokalplanområdet. 31

32 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder 8.8 Odder Kommune skal søges om tilladelse til opstilling af antenner beregnet for tilslutning til radioamatøranlæg og lignende. Det er en forudsætning, at udvendige antenner har et begrænset omfang på den enkelte ejendom. Delområde Udvendige bygningssider skal fremtræde som blank, vandskuret eller pudset teglstensmurværk eller som pudsede facadeplader eller som pudset beton. Mindre partier kan udføres i andet materiale, når det indgår i en samlet arkitektonisk løsning. Udvendige bygningssider på garager, carporte og mindre bygninger skal udføres i materialer, der sammen med boligbebyggelsen giver et harmonisk helhedsindtryk Tage på beboelsesbygninger, carporte, udhuse og lign. skal dækkes med tegl, betontagsten, skifer, eternitskifer eller listepapdækning. Kviste kan udføres med zink, kobber og glas. Tage med en hældning på max. 3 kan dækkes med tagpap Tage med tagpap og listepapdækning skal være sorte. Ved brug af tegl, betontagsten, skifer eller eternitskifer kan farverne blåsort eller mørk grå også anvendes Udvendige bygningssider herunder døre, vinduesrammer, skodder og lignende bygningsdele må kun fremtræde i hvidt, sort eller okker, terra de sienna, umbra, engelskrød og dodenkop eller de nævnte jordfarvers blanding med hvidt eller sort. Delområde 2 A og 2 B 8.13 Udvendige bygningssider skal fremtræde i blank teglstensmurværk. Mindre partier kan udføres i andet materiale, når det indgår i en samlet arkitektonisk løsning. Støttemure omkring indkørsel og terrasser på terræn skal etableres i materialer som facader. Støttemuren kan etableres op til 1,25 m over terræn og derved udgøre værn omkring indkørsel og terrasser. Der må ikke etableres andet værn omkring indkørsler og terrasser på terræn med undtagelse af levende hegn i bøg Værn på altaner skal udføres i galvaniseret eller rustfrit stål alternativt sortmalet metal med fyldninger i klart eller sandblæst (opal) glas. Håndliste kan udføres i træ Udvendige bygningssider, herunder døre, vinduesrammer, skodder og lignende bygningsdele må kun fremtræde i hvidt, sort eller okker, terra de sienna, umbra, engelskrød og dodenkop eller de nævnte jordfarvers blanding med hvidt eller sort Tage på bebyggelsen skal dækkes med tagpap. 32

33 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder 8.17 Tages farver skal være sorte. Delområde 3 A og 3 B 8.18 Udvendige bygningssider skal fremtræde i træ. Mindre partier af facaden kan udføres i glas. Skorstenselementer kan udføres i blank teglstensmurværk. Vandret træbeklædning skal udføres på klink eller som fer og not. Der må ikke opføres bjælkehuse eller bebyggelse med bjælkehuslignende konstruktioner/udseende Udvendige bygningssider, herunder døre, vinduesrammer, skodder og lignende bygningsdele må kun fremtræde i hvidt, sort eller okker, terra de sienna, umbra, engelskrød og dodenkop eller disse sidste nævnte farvers blanding med sort Tage på beboelsesbygninger, carporte, udhuse og lignende skal dækkes med listepapdækning, betontagsten, skifer, eternitskifer eller tegl. Herudover kan tage på mindre bygningsdele udføres med andre tagmaterialer, når det indgår i en samlet arkitektonisk løsning. Tage med en hældning på max. 3 kan dækkes med tagpap Tage med tagpap og listepapdækning skal være sorte. Ved brug af tegl, betontagsten, skifer eller eternitskifer kan farverne blåsort eller mørk grå også anvendes. Delområde Udvendige bygningssider skal fremtræde i blank teglstensmurværk. Mindre partier kan udføres i andet materiale, når det indgår i en samlet arkitektonisk løsning Udvendige bygningssider, herunder døre, vinduesrammer, skodder og lignende bygningsdele må kun fremtræde i hvidt, sort eller okker, terra de sienna, umbra, engelskrød og dodenkop eller disse sidste nævnte farvers blanding med hvidt eller sort Tage med en taghældning på 12 skal dækkes med listepapdækning, skifer eller eternitskifer. Flade tage skal dækkes med tagpap Tage med tagpap og listepapdækning skal være sort. Ved brug af skifer eller eternitskifer kan farverne glåsort eller mørk grå også anvendes. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De grønne fællearealer, som er beskrevet i redegørelsen på side 14 og vist på kort nr. 6, må ikke udstykkes til bebyggelse. 33

34 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder Der kan etableres opholds- og legearealer som vist på kort nr Inden for lokalplanområdet skal der etableres beplantning i overensstemmelse med principperne som vist på kortbilag 5. Den etablerede beplantning skal opret- og vedligeholdes. 9.3 Langs stamvejen A-B skal der etableres enkelte højtstammede, letløvede træer som eg (Quercus robur, alm. eg, Quercus petaea, vintereg, Quercus palustris, sumpeg, Quercus rubra, rødeg) spidsløn ( Acer platanoides), ask (Fraxinus americana Zundert ). Ved opholds- og legearealet etableres en kastanje (Aesculus hippocastanum). 9.4 Langs stamvejen C-D skal der i den nordvestlige vejside etableres en række af højstammede fyldtblomstret fuglekirsebær (Prunus avium Plena ): Træerne etableres med en afstand på max. 8 m. 9.5 Den eksisterende beplantning langs Snærildvej bestående af eg opret- og vedligeholdes. 9.6 Langs vejen Snærildgård etableres en række alm. egetræer (Quercus robur). Træerne etableres med en afstand på min. 10 m. 9.7 Ved boligveje i delområde 1 etableres 2 træer af højtstammede paradisæbler (Malus hybr. Butterball og Evereste ). 9.8 Ved de grønne kiler etableres enkelte højtstammede egetræer (Quercus robur). 9.9 Der etableres beplantning på støjvold langs Vestermarken og Snærildvej i form af surbærbuske (Aronia malanocarpa Aron og Aronia prunifolia Kolorit ), med grupper af paradisæblebuske (Malus sargentii) og syrener (Syringa vulgaris Alba og Mme Lemoine.) Ved etablering af støjskærm skal støjskærmen begrønnes Jorddiget er beskyttet efter museumsloven 29 a, stk. 1. Evt. beskæring af den eksisterende beplantning kan foregå ved traditionel beskæring eller afsavning ved roden. Den eksisterende beplantning kan udbedres ved indplantning af træer og buske som engriflet tjørn (Crataegus monogyna), vildrose som Rosa canina hunderose og slåen (Prunus spinosa) Gravhøjen reetableres efter anvisning fra Moesgård Museum, hvorved højden forventes øget med 2 m. 34

35 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder Hegn 9.12 Langs de grønne kiler som vist på kortbilag 5 skal der etableres hegn af surbærbuske (Aronia malanocarpa Aron ). Øvrige hegn i skel mod naboer, veje og stier skal fremtræde som levende hegn i bøg. Bemærk dog de særlige bestemmelser for delområde 2 A under punkt Hegn kan suppleres med trådhegn i maksimalt 1,2 m s højde. Hegn langs færdselsarealer skal plantes 0,3 m inde på grunden. Fællesbestemmelser for delområderne 1, 2 B, 3 A, 3 B og Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende byggemodnede terræn. Terrænreguleringer må anlægges i max. 1:2 og må ikke foretages nærmere skel end 1 m. Delområde 2 A 9.14 Inden for delområde 2 A er der udlagt et beplatningsskel som vist på kortbilag 5 til at udstikke retningslinjerne for beplantningen ud mod Stampmøllebækken. Syd for samt i beplantningsskellet må der etableres hegn som beskrevet under punkt Nord for beplantningsskellet må der ikke fremstå synlig markering af skel Nord for beplantningsskellet må der på hver parcel etableres op til 5 cirkulære bede med hver en diameter på op til 5 m. Bedene skal beplantes med følgende egnskarakteristiske danske buske og mindre træer: Alm. benved (Euonymus europaeus), dunet gedeblad (Lonicera xylosteum), alm. hvidtjørn (Crataegus laevigata), engriflet hvidtjørn (Crataegus monogyna), alm. hyld (sambucus nigra), alm. hæg (Prunus padus), fuglekirsebær (Prunus avium), rød kornel (Cornus Sanguinea), kvalkved (Viburnum opulus), blågrøn rose ( Rosa dumalis), hunderose (Rosa canina), ablerose (Rosa rubiginosa), alm. røn (Sorbus sucuparia), seljerøn (Sorbus intermedia), ribs (Ribes rubrum), solbær (Ribes nigrum), vrietorn (Rhamnus catharticus), vild æble (Malus sylvestris) og lav beplantning med bøg. Der må desuden suppleres med løgplanter og stauder i bedene. Arealer, der ikke beplantes skal sås med græs Der må kun anvendes skovjordbær, vedbend eller træ- eller barkflis som bunddække nord for beplantningsskellet Ud mod adgangsvejen til de enkelte parceller kan der ske en terrænregulering så indkørsel til parkering, carport eller garager sker i niveau med vejmidte ved adgangsvej. Derudover må der 35

36 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende byggemodnede terræn Terrænreguleringer må anlægges i max. 1:2 og må ikke foretages nærmere skel end 1 m Området nord for beplantningsskellet vist på kortbilag 5, 10, 11 må ikke indrettes med legeredskaber. 10 Støjforhold 10.1 Det skal sikres evt. ved etablering af en støjvold eller en støjskærm, at støjpåvirkningen fra vej- og trafik ikke overskrider Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdi. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes to grundejerforeninger inden for lokalplanområdet jævnfør kortbilag 6. Èn grundejerforening for boligparcellerne omkring stamvejen Overskov og én grundejerforeninge for boligparcellerne omkring stamvejen Høghus. Grundejerforeningen omkring Høghus skal sammenlægges med grundejerforeningen for delområde 1 i lokalplan nr Der er medlemspligt til de respektive grunderejerforeninger for samtlige grundejere af parceller inden for lokalplanens område En grundejerforening skal oprettes senest, når 25 % af grundene i lokalplanområdet er solgt, eller når byrådet kræver det Stamvejene A-B og C-D, Snærildgård og alle boligveje samt stierne a-b og c-d-e udskilles matrikulært og forbliver vederlagsfrit tilskødet Odder Kommune. Grundejerforeningerne er pligtig til vederlagsfrit at tage skøde på de grønne fællesarealer inden for lokalplanområdet som vist på kortbilag Inden for lokalplanområdet skal grundejerforeningerne forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, private fællesveje-, stier og fælles friarealer og fællesanlæg, herunder vintervedligeholdelse. Desuden skal foreningen forestå etablering af lege- og opholdspladser Grundejerforeningerne er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne eller ved optagelse af lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen og administrationen af foreningens opgaver samt til at opkræve fornøden sikkerhed herfor Grundejerforeningens vedtægter må ikke være i strid med lokalplanens bestemmelser Grundejerforeningen skal efter krav fra byrådet optage medlemmer fra de tilgrænsende områder. 36

37 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder 12 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de i pkt. 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser og de i pkt. 9 nævnte grønne fællesarealer er etableret Bebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutningen til kollektiv varmeforsyning har fundet sted Støjafskærmning i form af én 1,5 m høj støjvold langs Vestermarken og Snærildvej skal være etableret som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse. 13 Tilladelse fra andre myndigheder 13.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra: Jordbrugskommissionen under Den regionale Statsforvaltning mht. ophævelse af landbrugspligten for matr. del af matr. nr. 12c, del af matr. nr. 2v og del af matr. nr. 13 alle Snærild by, Odder, der er omfattet af lokalplanen i henhold til 6, i landbrugsloven. Det Statslige Miljøcenter til reduktion af naturbeskyttelseslovens skovbyggelinje. Odder Kommune til dispensation fra museumsloven 29 j ved gennembrud af jorddige. 14 Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Lov om Planlægning Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg, med mindre det er indeholdt i planen. 4 Hvis anlæg af parkeringspladser, grønne anlæg m.m. ikke hensigtsmæssigt kan færdi g- gøres, før ibrugtagning af ny bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg og færdiggørelse af ovennævnte anlæg og arealer inden for en rimelig tid. 5 Opmærksomheden henledes på, at der er indsat et nyt stk i planloven. Herefter skal byrådet dispensere fra lokalplanens krav om tilslutning til et kollektivt varmefors y- ningsanlæg som betingelse for igrugtagen af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. 6 En lokalplan medfører ikke handlepligt, men hvis der ændres i de eksisterende forhold, træder bestemmelserne i kraft. 37

38 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder 14.3 Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan I bestemmelsen 12.2 stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har byrådet efter planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 38

39 LOKALPLAN Lokalplan nr for boligområde nord for Vestermarken i Odder 15 Vedtagelsespåtegning I henhold til Planlovens 24 vedtages forslag til lokalplan nr den Offentlig høring Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den til den Byrådet har den vedtaget lokalplanen endeligt i henhold til planloven 27. På byrådets vegne. 39

40

41 18a 8e 9k15d 3i 5d21d8n 18c 3c 21g 5m 9b 1h Kortbilag 1 Matrikelkort Lokalplan nr Odder Kommune, november 2010 Mål: 1:2000 2v 13 33d 7000a 2r 2a 53iu 12c 2x 53eg 7000eø 53ei 53fp 53el 53en 53eh 53e 53fp 2u 12q 33c 53eq 53es 53eu 53ec 53eb 53ex Signatur 8c Lokalplangrænse Areal der overføres til byzone 2n 2c 12p 12e 12g 12k 12h 7000f 12o 12m 12l 12d 12f 12i 12a 53ed 12n 39b 53ee 53dt 53ds 53dr 53du 53ea 53dø 53dq 53dp 53do 53dy 53dx 53dv 53fo 53cq 53cr

42

43