Aarhus Kommune. Lokalplan nr Blandet byområde ved Lokesvej, Åby. september 2015

Transkript

1 Aarhus Kommune Lokalplan nr. 990 Blandet byområde ved Lokesvej, Åby september 2015

2

3 Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C 28. september 2015 Side 1 af 3 Lokalplan nr. 990 Blandet byområde ved Lokesvej, Åby TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdelingen Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Aarhus Byråd har vedtaget en lokalplan for det viste lokalplanområde. Samtidig er tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 vedtaget. Planen betyder Området må anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse samt erhvervsformål i form af dagligvarebutik, liberale erhverv, kontorer, restauranter og lignende lette erhverv. byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Fremtidig bebyggelse, udstykning eller ændret anvendelse skal være i overensstemmelse med planen. Planen og klagevejledning kan ses på nettet På Borgerservice, Hovedbiblioteket - Dokk1 og på fra mandag den 28. september Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af kravet om miljøvurdering. Den sammenfattende redegørelse om miljøvurdering indgår i lokalplanen. Udbygningsaftale I henhold til planlovens 21 b er der mellem Aarhus Kommune og grundejerne ÅF TRANSPORT A/S og Åbyen Ejendomme ApS, indgået en udbygningsaftale. Ved aftalen forpligter grundejerne sig til at: etablere en højresvingsbane på Søren Frichs Vej anlægge et grønt areal med træer og fortov langs Søren Frichs Vej anlægge et regnvandsbassin indenfor lokalplanens delområde III

4 Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. 28. september 2015 Side 2 af 3 Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Klagevejledning Lokalplanen er vedtaget i henhold til lov om planlægning. Efter denne lov kan retlige spørgsmål i forbindelse med lokalplanen påklages af alle, der har retlig interesse i planen. Det vil sige, at du for eksempel kan klage over planen, hvis du mener, at kommunen har fejlfortolket loven eller ikke har overholdt de gældende procedure- og kompetenceregler. Du kan derimod ikke klage over lokalplanens indhold. Er der i forbindelse med lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering, vil der kunne klages over retlige spørgsmål i forbindelse med miljørapporten og den sammenfattende redegørelse. Klagemyndighed Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til Aarhus Kommune. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for kommunen i Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Aarhus Kommune, Center for Byudvikling og Mobilitet, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, byudviklingogmobilitet@aarhus.dk der herefter videresender anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes.

5 Klagefrist Klagen skal være modtaget af Aarhus Kommune inden 4 uger efter, at du har modtaget afgørelsen. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen fra annoncens dato. 28. september 2015 Side 3 af 3 Klagegebyr Det er en betingelse for nævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Domstolsprøvelse Hvis et spørgsmål ønskes prøvet ved domstolene, skal sag anlægges inden 6 måneder efter, at du modtager dette brev. For afgørelser, der er offentligt bekendtgjort, regnes fristen fra annoncens dato. Med venlig hilsen Planafdelingen

6

7 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. 990 Blandet byområde ved Lokesvej, Åby Indeholder tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013

8 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger der gælder når lokalplanen er offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Oplysninger om realisering af lokalplanen fås ved Center for Miljø og Energi, Byggeri Grøndalsvej 1, 8260 Viby J Tlf miljoeogenergi@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice og Hovedbiblioteket på Dokk1, Hack Kampmanns Plads 2, Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf i samarbejde med: Arkitema Architects Frederiksgade Aarhus C Vedtagelsesdatoer Lokalplan nr. 990 er vedtaget af Aarhus Byråd den 9. september Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 28. september 2015.

9 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 990 Blandet byområde ved Lokesvej, Åby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Terrænregulering Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende og skiltning Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v Sammenfattende redegørelse om miljøvurdering LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 28 TIL KOMMUNEPLAN Bilag VIRKSOMHEDSLISTE... Bilag LOKALPLANKORT 1... Bilag LOKALPLANKORT 2, TERRÆNPLAN... Bilag ILLUSTRATIONSPLAN... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 990

10 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, der er beliggende syd for Søren Frichs Vej i bydelen Åby vest for Aarhus City. Lokalplanområdet er mod vest afgrænset af Åbyvej og eksisterende erhvervsejendomme, mod syd af Lokesvej, mod øst af eksisterende erhvervsejendomme samt mod nord af Søren Frichs Vej. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse henholdsvis privat og kommunealt ejet og beliggende i byzone. Den kommunalt ejede del udgør omkring 500 m 2 af Søren Frichs Vej. Beskrivelse af området Lokalplanområdet omfatter en vestlig del af det eksisterende erhvervsområde ved Søren Frichs Vej. Området, der er udbygget i den sidste halvdel af 1900-tallet, fremstår med meget forskellige og uensartede virksomheder, både med hensyn til branche, størrelse og bebyggelse. Luftfoto med angivelse af lokalplanområdet

11 3 Virksomhederne inden for lokalplanområdet er afviklet eller til dels under afvikling eller udflyttet fra området. Det gælder bl.a. Århus Fragtmandscentral, der er udflyttet til Logistikparken ved Årslev, vest for Aarhus. Foto fra lokalplanområdet set mod vest Foto fra lokalplanområdet set mod øst. Søren Frichs Vej ligger til venstre i billedet og den østligste afgrænsning er ved den tværliggende bygning i baggrunden Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

12 4 Planens baggrund og mål I Kommuneplan 2013 er en stor del af erhvervsområderne nord og syd for Søren Frichs Vej udpeget til byomdannelsesområde. De private ejere af ejendommene inden for lokalplanområdet har taget initiativ til lokalplanens udarbejdelse for dermed at udnytte planmulighederne i kommuneplanen for området. De private ejere har udarbejdet et udkast til bebyggelsesplan for erhvervsområdet mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej, og den plan har dannet grundlag for lokalplanens udarbejdelse. Bebyggelsesplanen ses herunder, og lokalplanens afgrænsning er vist med rød stiplet linje. Udkast til bebyggelsesplan for byomdannelsesområdet mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej Lokalplanens formål er at muliggøre en omdannelse af det nuværende erhvervsområde til en del af et nyt bykvarter med boliger, grønne områder, erhverv, indkøbsmuligheder og fællesfaciliteter, - og med en attraktiv beliggenhed tæt på Aarhus City og rekreative områder i den grønne kile langs Aarhus Å og Brabrandstien. Den nye bydel vil i høj grad blive et boligkvarter med enkelte erhvervslejemål og en dagligvarebutik omkring bydelstorvet. De enkelte bygninger vil variere i arkitektur, karakter og materialer. Bygningerne er trukket helt ud til Søren Frichs Vej, der vil blive etableret med forareal til bygningerne, fortov, grønt areal med træer, cykelsti og kørebane. Ved bydelstorvet er bygningerne trukket tilbage fra vejen. Søren Frichs Vej ændres på hele strækningen til en indbydende bygade med et bredt profil, der giver mulighed for grønne arealer på begge sider af kørebanen med træer. De grønne arealer vil adskille cykelsti fra fortov, der placeres tæt ved de kommende bygninger. Foran bygningerne vil der blive etableret et 2 m bredt forareal, der giver en tryg og god adgang til opgange og boliger.

13 5 Området imellem bebyggelserne mod henholdsvis Søren Frichs Vej og Lokesvej vil blive anvendt til fælles opholdsareal i rekreative omgivelser med et landskabeligt bearbejdet regnvandsbassin med permanent højt vandspejl. Det forventes, at det fælles opholdsareal i de efterfølgende etaper mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej vil blive videreført til Åbyvej mod vest og Huginsvej mod øst. Igennem området etableres en offentlig tilgængelig gang- og cykelsti, der også vil give adgang til de rekreative grønne arealer syd for Lokesvej og videre til Brabrandstien og Aarhus Å. Den nye bydel vil således indeholde sit eget rekreative naturområde med biotoper, beplantning og opholdsarealer med direkte adgang til byens større sammenhængende rekreative områder langs Aarhus Å. Området mod Lokesvej er etageboliger med grønne arealer imellem husene til privat og halvprivat ophold og aktiviteter. Stier og grønne strøg forbinder Lokesvej med de fælles opholdsarealer med bassinet midt i området. Planens hovedtræk Lokalplanen opdeler planområdet i delområderne I, II og III, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet og på delområdekortet herunder. Delområdekort Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

14 6 Delområde I Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende faciliteter, herunder bl.a. parkeringskælder, vej- og parkeringsarealer og opholdsarealer. I bebyggelsens stueetage og 1. sal må der indrettes erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Erhverv omfatter bl.a. liberale erhverv, kontorer, restauranter, service- og udstillingsvirksomhed. Desuden kan der indrettes én dagligvarebutik med et maksimalt bruttoetageareal på m 2. Bydelstorvet i delområde I med dagligvarebutik i stueetagen.

15 7 Gårdrum og tagterrasser i samspil med det grønne fælles opholdsareal, her ved bygning B. Tagterrasserne vender mod syd, der dels giver gode solforhold og dels udsigt ind i mellem bygningerne ved Lokesvej over de rekreative områder og Aarhus Å. Delområde II Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende faciliteter, herunder bl.a. parkeringskælder, vej- og parkeringsarealer og opholdsarealer. I dette delområde er der kun mulighed for sådanne erhverv, der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig. Private haver ved foden af bygningerne E, F og G. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

16 8 Bebyggelsen i delområde II set fra det fælles opholdsareal i delområde III. Bebyggelsen mod Lokesvej set fra det grønne fællesareal. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelterne D, E, F og G. Delområde III Delområdet er udlagt til fælles opholdsareal. Gennem delområdet er der udlagt areal til offentlig tilgængelig sti med forbindelse bl.a. til Åby Skole mod vest og til fremtidigt nyt bykvarter mod øst.

17 9 Området og bebyggelsen Fælles for delområde I og II Der kan etableres underjordisk parkeringskælder under hele arealet inden for hvert af delområderne. Uden for de fastlagte byggefelter må der f.eks. opføres overdækninger til cykelparkering som vist på illustrationsplanen og mindre bygninger til teknisk forsyning. Ny bebyggelse inden for byggefelterne skal opføres med flade tage. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal, der er fastlagt for de enkelte byggefelter, må der på tage etableres tekniske installationer, trappe- /elevatortårne mv. med et areal svarende til maksimalt 20 % af den enkelte bygnings tagflade og med en maksimal højde på 2,5 m over tagfladen. På tage kan der også etableres ovenlys, solceller og solfangere og lignende med en maksimal højde på 2,5 m over tagfladen. Illustrationsplan. Illustrationen viser, hvorledes området kan bebygges og indrettes med boligbebyggelser og butik. På tage, der fremstår med grøn farve på illustrationsplanen, må der desuden indrettes tagterrasser. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

18 10 Lokalplanen fastlægger ikke antallet eller størrelsen af boligerne i området, men hvis der fx fragår m 2 etageareal til butiks- og erhvervsformål forventes der opført boliger i lokalplanområdet. Boligerne påtænkes opført med stor variation i boligstørrelsen og dels som lejeboliger og ejerboliger, dvs. kollegie- og ungdomsboliger, familieboliger og boliger for ældre og enlige. Delområde I Ny bebyggelse skal opføres inden for 3 fastlagte byggefelter A, B og C, hvor byggefelterne er underopdelt, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet, og på illustrationsplanen side 7. For hvert af byggefelterne er der fastlagt maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal. Eksempelvis må bebyggelsen i byggefelt A opføres i maksimalt 6 etager foruden kælder og med en maksimal bygningshøjde på 19,40 m foruden teknikbygninger mv. I byggefelterne B og C må den højeste bebyggelse mod Søren Frichs Vej opføres i maksimalt 7 etager med en maksimal bygningshøjde på 22,5 m foruden teknikbygninger mv., men mod syd skal bebyggelsen nedtrappes til maksimalt 4 etager. I byggefelt A må der opføres maksimalt m 2 etageareal, i byggefelt B maksimalt m 2 etageareal og i byggefelt C maksimalt m 2 etageareal. Det samlede maksimale etageareal må ikke overstige m 2 inden for delområdet. Gårdrummene vil fremstå grønne og indbyde til ophold og aktiviteter for de enkelte karréers beboere. Langs bygningerne placeres private terrasser for stueetagens beboere, hvilket også giver en god overgang til gårdens halvoffentlige arealer. Eksempler på grønt gårdrum og private terrasser og indgange ved bygningernes fod.

19 11 Det grønne gårdrum ved bygning C set fra fælles opholdsarealet. Det grønne gårdrum ved bygning B set fra fælles opholdsarealet med regnvandsbassinet i forgrunden. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

20 12 Gaderummene mellem bygningerne etableres som halvoffentlige zoner i sammenhæng med bebyggelsens stueetage, hvor facaden er trukket tilbage bag en kolonnade. Gaderummet består af en belagt passage bag kolonnaden samt små opholdspladser og forhaver, der adskilles fra gaden med grønne bede (evt. regnbede). Her er plads til de uformelle og uplanlagte møder mellem naboer samt ophold i et grønt gaderum. Det vil være en gade med liv og aktivitet med forbipasserende til fods og på cykel. Princip for arealerne mellem gade og bygning. I dette tilfælde mellem bygning A og bygning B. Eksempel på boligbebyggelse fra Amsterdam, hvor beboeren kan trække ud i det halvoffentlige gaderum.

21 13 Eksempler på grønne forarealer mod sti og gade Delområde II Ny bebyggelse skal opføres inden for 4 fastlagte byggefelter D, E, F og G. Byggefelterne er underopdelt, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet, og på illustrationsplanen side 9. I byggefelt D og E må bebyggelsen opføres i maksimalt 8 etager og nedtrappes til maksimalt 4 etager mod Lokesvej. I byggefelterne F og G må bebyggelsen opføres i maksimalt 7 etager og nedtrappes til maksimalt 4 etager mod Lokesvej. I hvert af byggefelterne D og E må der opføres maksimalt m 2 etageareal og i hvert af byggefelterne F og G må der opføres maksimalt m 2 etageareal. Det samlede maksimale etageareal må ikke overstige m 2 inden for delområdet. Visionen for bebyggelsesplanen er at skabe et trygt og behageligt område at bo og opholde sig i. Et nærområde til glæde for de mange beboere, men også et område, som inviterer gæster og forbipasserende til aktiviteter og ophold. Parkering og køreramper til parkeringskælder er placeret længst mod Lokesvej, cykelparkeringen er etableret ved indgangene til bebyggelsen og længst ud imod de rekreative grønne arealer er der lege- og opholdsarealer. Lege- og opholdsarealerne inviterer forbipasserende ind i bebyggelsens uderum og bliver således faciliteter, der kan benyttes både af beboere og forbipasserende i området. Gradueringen af funktioner betyder, at der skabes trygge udeområder - uden kørende trafik tæt på bebyggelserne - så børn kan færdes trygt uden en voksen. Disse tiltag vil få bebyggelsen til at emme af liv. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

22 14 Bebyggelsesplanen er tænkt i sammenhæng med de grønne rekreative arealer og derfor vil man opleve en graduering i beplantning og belægning fra Lokesvej og ud til de rekreative arealer. Generelt er der i planen arbejdet med at bebyggelsen opleves grønt og derfor er de belagte arealer minimeret og de få parkeringspladser på terræn etableret med græsarmering. Beplantning er udført som hække og rækker af mindre træer, der både funktionelt og rumligt skaber zoner i bebyggelsen. Mod Lokesvej er bebyggelsen afskærmet af grønne hække og allé-træer, der skjuler køreramper og parkeringspladser på terræn. Hækkene leder frem til indgangene i højhuset og stangbebyggelserne og markerer dermed overgangen fra det offentlige rum til de private rum. Foran boligerne i stueplan er der ligeledes grønne hække som afskærmning. Disse hække er udformet i et svungne forløb, der peger ud mod de fælles rekreative arealer mod nord. Hækkenes geometri gentages i stiforløbet - en dynamisk udformning, der skaber variation i udearealerne. Dette skaber rumlige oplevelser, både i terrænniveau og fra lejlighederne. Hækkene danner en bufferzone i bebyggelsens stueetage, så indkigsgener fra forbipasserende minimeres. Overdækningen og skift i belægning markerer zonen ved hovedøren, og derved skabes der en overgang fra de indvendige ankomstrum og til forbindelsesstier til Lokesvej og de rekreative grønne arealer.

23 15 Bebyggelsens udseende Bebyggelsen vil fremtræde som en sammenhængende bebyggelse med en variation i sin fremtræden med hestesko-formede karréer mod Søren Frichs Vej og et højt punkthus og længehuse mod Lokesvej. Der opnås ligeledes en variation i bebyggelsen ved de forskellige bygningshøjder og nedtrappede bygninger. De indre gårdrum med grønne opholdsarealer mellem bygningerne og det gennemgående fælles opholdsareal inden for delområde III, hvor der ikke sker kørsel eller parkering af biler, sigter på at skabe et meget venligt, trygt og roligt bykvarter. Bygningerne langs Søren Frichs Vej skal med hensyn til facadeudtryk udformes som varieret arkitektur og i princippet som vist på facadeskitser og illustrationer på denne og de efterfølgende sider. Facaderne kan dog også udføres uden altangange, blot boligerne er sikret tilstrækkeligt mod trafikstøj. Den nye bebyggelse kan opføres med facader i mørke teglsten, der kan fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret eller som skærmtegl, beton, fiberplader/fiberbeton eller træ. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ, teglsten eller fiberplader. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Mindre bygningsdele må desuden opføres af glas, natursten, zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Til tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og på facader må der ikke benyttes blanke eller reflekterende materialer. Dette for at undgå gener for naboer og omgivelserne. Bebyggelsens tage skal udføres som tagterrasser eller grønne tage med fx sedum. Facade mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt A. Facader på bygning A skal primært fremstå med overflader af metal og fibercement. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

24 16 Bebyggelse mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt B. Bygningen vil fremstå hvidpudset eller i hvid beton. På illustrationen er nederste etage og de tilbagetrukne facader beklædt med en varm træbeklædning. Bebyggelse mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse med butik i stueetagen indenfor byggefelt C. Bygningen skal primært fremstå med facader af tegl.

25 17 Bebyggelsen mod Lokesvej: Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt D, E, F og G. Bebyggelsen skal primært fremstå med facader af tegl. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om skiltning i forbindelse med en dagligvarebutik og erhverv i bebyggelsen mod Søren Frichs Vej. Bestemmelserne sigter på at afstemme skiltning og reklamering, så denne ikke bliver for dominerende over for omgivelserne. Opholdsarealer og beplantning Lokalplanen fastlægger, at der i området skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal og mindst 5 % af erhvervsetagearealet. Fælles opholdsarealer inden for delområde III samt opholdsarealer, altaner, balkoner og tagterrasser medregnes i den samlede opholdsarealberegning. De udendørs opholdsarealer skal være opholdsegnede, hvilket bl.a. vil sige, at de ikke må være støjbelastede. De ubebyggede arealer internt i lokalplanområdet vil for størstedelens vedkommende kunne etableres som grønne opholdsarealer, idet lokalplanen fastlægger, at størstedelen af bilparkering skal etableres i parkeringskældre under terræn. Opholdsarealerne i gårdrummene, på taget af dagligvarebutikken og mellem bygningerne vil sammen med de fælles opholdsarealer inden for delområde III danne Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

26 18 et sammenhængende og varieret forløb af byrum med muligheder for et rekreativt, aktivt og levende byliv for beboerne. Mellem vej- og parkeringsarealet og Søren Frichs Vej skal der etableres en sammenhængende beplantning af f.eks. lav bøgehæk eller bøgepur i en bredde af mindst 1 m og med en højde på 80 cm. Denne lave beplantning skal suppleres med en række af opstammede og løvfældende træer i et sammenhængende græsareal, der skal give området en grøn karakter langs Søren Frichs Vej. Regnvandsbassin og det fælles opholdsareal Regnvandsbassinet, der er placeret i det fælles opholdsareal (delområde III), vil udgøre en del af et naturpræget grønt opholdsareal, der er med til at give hele området sammenhæng og karakter. Regnvandsbassinet placeres centralt i området og integreres som et naturpræget vådområde. Mod syd gives bassinet en hård kant, der forsynes med rækværk, mens man fra nord kan opleve vandet i sammenhæng med bløde skråningsforløb bevokset med siv og græsser. Eksempel på regnvandsbassin Det er hensigten, at området skal fremstå med en vild beplantning og have samme karakter som de rekreative områder langs Brabrandstien. De grønne arealer skal fremstå varieret med lange græsser og urter f.eks. star og iris og flerstammede træer, der tåler et fugtigt miljø som rødel og pil. Broer og terrasserede trædæk giver mulighed for at opholde sig og bevæge sig helt ned til vandet og gå på opdagelse i det grønne. Stisystemet giver et rekreativt alternativ til de bløde trafikanter. Stierne kobler området til de kommende omdannelsesområder mod øst og vest, samt til Søren Frichs Vej, Lokesvej og Åbyvej.

27 19 Regnvandsbassinet og det fælles opholdsareal Eksempel på et aktivt anvendeligt regnvandsbassin i et boligområde Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

28 20 Veje, stier og parkeringsarealer Lokalplanen fastlægger, at området primært skal vejbetjenes via et nyt lysreguleret kryds på Søren Frichs Vej. Lyskrydset er planlagt med en placering omtrent midt mellem det eksisterende vejkryds ved Åbyvej og vejkrydset ved Valhalvej, og det er hensigten, at en stor del af det samlede fremtidige byomdannelsesområde nord og syd for Søren Frichs Vej skal vejbetjenes herfra. Der er udarbejdet principtegninger til et ændret udseende af den fremtidige strækning af Søren Frichs Vej inden for byomdannelsesområdet. Strækningen etableres med allébeplantning i brede græsarealer, der adskiller cyklister og gående.

29 21 Planudsnit og tværsnit i Søren Frichs Vej, der viser en mulighed for ændret vejprofil. Den røde stiplede linje viser lokalplangrænsen. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for arealet mellem cykelsti og bebyggelse på sydsiden af Søren Frichs Vej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

30 22 Skitse, der viser hvordan bygning B møder arealet mod Søren Frichs Vej. Skitsen viser sammenhængen mellem stueetagen og fortov, der adskilles ved en lav beplantning. Arealet bag kolonnaden (søjlegangen) anvendes som adgang til de enkelte lejligheder i stueetagen, og her er mulighed for at placere bænke og borde til ophold. Lokalplanen fastlægger kravene til bilparkering og cykelparkering i området i henhold til Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Det betyder, at der skal etableres parkeringsareal til ca. 400 biler og 850 cykler. Det fastlægges desuden, at størstedelen af bilparkeringen og mindst halvdelen af cykelparkering skal etableres i underjordisk parkeringskælder. Gennem lokalplanområdet inden for delområde III udlægges areal til offentlig tilgængelig gennemgående sti. Stien vil mod vest give stiforbindelse til Søren Frichs Vej og Åby Skole og på længere sigt i forbindelse med fremtidig byomdannelse mod Åbyvej også til Åbyvej og videre til Åby Park. Mod øst skabes stiforbindelse til de fremtidige byomdannelsesområder og til de rekreative områder langs Aarhus Å og Brabrandstien.

31 23 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at området anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse, der i stueetagen af bebyggelsen mod Søren Frichs Vej kan indrettes erhvervsformål i form af dagligvarebutik, liberale erhverv, kontorer, restauranter og lignende lette erhverv, der på første sal af bebyggelsen mod Søren Frichs Vej kan indrettes erhvervsformål i form af liberale erhverv, kontorer og lignende lette erhverv, der etableres et grønt sammenhængende offentligt tilgængeligt opholdsareal, en del af bilparkeringen etableres som underjordisk parkering, og der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på matrikelkortet side 17, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 5ac, 5an, 5bi og del af 5am, 5bl og 7000ct (vejareal), alle Åby By, Åby samt alle parceller, der efter den 7. april 2014 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I, II og III som vist på lokalplankort 1. Se fodnote 1. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

32 24 Matrikelkort 3. Anvendelse Delområde I Stk. 1. Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse (helårsboliger) med tilhørende fællesfaciliteter såsom parkeringskælder, vej- og parkeringsareal samt færdsels- og opholdsarealer. Se fodnote 2. 2 I henhold til byggelovgivningen er erhverv tilladt i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat,- revisor,- tegnestue- og lægevirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende.

33 25 Stk. 2. Delområdet må desuden anvendes til erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Virksomheder på virksomhedslisten, der er indsat som bilag, under virksomhedsklasse 1 og grundvandsklasse dagligvarebutik Aarhus Kommune, Teknik og Miljø kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området, hvis virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold og risikoen for forurening af grundvand kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, og virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1 og beskrivelsen af planens hovedtræk, side 4. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner, sports- og fritidsaktiviteter og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Stk. 3. Stk. 4. De i stk. 2 nævnte erhverv må alene indrettes i bebyggelsens stueetager og på første sal. Undtaget herfra er dagligvarebutik, caféer og restaurationer, der alene må indrettes i bebyggelsens stueetage. Den i stk. 2 nævnte dagligvarebutik må indrettes i bebyggelsens stueetage inden for byggefeltet benævnt C, med en placering som vist i princippet med signatur på lokalplankort 1. Dagligvarebutikken må opføres eller indrettes med et bruttoetageareal på maksimalt m 2. Delområde II Stk. 5. Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse (helårsboliger) med tilhørende fællesfaciliteter såsom parkeringskælder, vej- og parkeringsareal samt færdsels- og opholdsarealer. Se fodnote 2. Delområde III Stk. 6. Delområdet er udlagt til fælles opholdsareal. Inden for området skal der etableres et regnvandsbassin. Se fodnote 3. Gennem området er der udlagt areal til stier som vist på lokalplankort 1, jf. også 5, stk. 3. Der er offentlig adgang til stiforbindelsen og arealerne i øvrigt inden for delområdet. 3 I henhold til kommuneplanen kan regnvandsbassinet ikke medregnes ved beregningen af størrelsen af fælles opholdsarealer. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

34 26 Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7. Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. 4. Udstykning Stk. 1. Udstykning skal i princippet følge opdelingen i delområder som vist på lokalplankort 1. Der kan desuden ske udstykning inden for delområderne I og II i overensstemmelse med de på lokalplankort 1 viste byggefelter eller dele af disse. Herudover kan der ske udstykning efter sokkelgrundprincippet. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet skal have vejadgang fra Søren Frichs Vej, Åbyvej og Lokesvej. Delområde I skal have vejadgang fra Åbyvej og Søren Frichs Vej med en placering som vist i princippet på lokalplankort 1. Delområde II skal vejbetjenes fra Lokesvej med placeringer som vist i princippet på lokalplankort 1. Stk. 2. Stk. 3. På lokalplankort 1 er med signatur vist de arealer, der er udlagt til vejog parkeringsareal på terræn. Der udlægges sti i en bredde af minimum 3 m og med en anlægsbredde på minimum 2 m med en principiel placering som vist på lokalplankort 1. I punktet a sikres mulighed for stiforbindelse til området vest for lokalplanområdet og til Åbyvej. I punktet b sikres mulighed for stiforbindelse til området øst for lokalplanområdet. Stk. 4. Stk. 5. Der skal ved vej- og stitilslutninger sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje til bebyggelserne inden for delområde I og II. Brandveje må etableres på arealer, der er udlagt til byggefelt, vej- og parkeringsareal, fælles opholdsarealer eller opholdsarealer, som vist på lokalplankort 1 og illustrationsplanen.

35 27 Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Der skal etableres vejadgang for bl.a. renovations- og brandkøretøjer fra Åbyvej til Byggefelt B gennem Byggefelt A. Der kan til dette formål etableres en portgennemgang i Byggefelt A, som vist på lokalplankort 1. Fra alle interne stiarealer inden for delområderne I og II skal der sikres adgang til fælles opholdsarealer inden for delområde III samt til stiforbindelsen, der er vist på lokalplankort 1. Der skal reserveres areal til bilparkering i de enkelte delområder i henhold til Aarhus Kommunes Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer. I delområde I må der etableres højst 65 bilparkeringspladser på terræn, herunder til handicap- og gæsteparkering. I delområde II må der etableres højst 20 bilparkeringspladser på terræn, herunder til handicap- og gæsteparkering. Opfyldelsen af kravene til bilparkeringspladser herudover skal ske ved etablering af separat og/eller fælles parkering i anlæg under terræn. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Vejadgange til bilparkeringsanlæg i parkeringskælder skal ske med en placering som vist i princippet på lokalplankort 1. Der skal reserveres areal til cykelparkering i de enkelte delområder i henhold til Aarhus Kommunes Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer. Cykelparkeringen kan etableres som separat og/eller fælles parkering i kombination af parkering på terræn og i kælder. Mindst 50 % af cykelparkering skal etableres i kælder eller i bygningerne. Cykelparkering på terræn og i kælder skal placeres i nærhed til adgangsforholdene til boligerne. Eventuel cykelparkering inden for arealet, der er udlagt til Grønt areal med trærække og fortov på lokalplankort 1, må ikke overdækkes. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Se fodnote 4. Stk. 2. Transformeren, der ligger på matr. nr. 5an, Åby By, Åby kan flyttes og placeres som en fritliggende bygning eller placeres som en del af bygningen i Byggefelt A. 4 Hvis byggeri opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

36 28 7. Terrænregulering Stk. 1. Terrænet kan reguleres som vist på lokalplankort 2, terrænplan. Der må herudover ske terrænregulering på indtil 0,5 m i forhold til det regulerede terræn som vist på lokalplankort 2, terrænplan. Se fodnote 5. Stk. 2. Terrænregulering må ikke foretages nærmere skel end 0,5 m. 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Delområde I Omfang Stk. 1. Der må inden for: Byggefelt A opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt B opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt C opføres maksimalt m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Der må etableres altaner til de enkelte boliger. Terrasser på terræn og altaner skal primært placeres på/ved facaderne mod gårdrummene, men kan også i mindre omfang placeres på/ved bygningers yderside. Placering Stk. 2. Stk. 3. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankort 1 viste byggefelter A, B og C. Altaner kan opføres op til 1,5 m uden for byggefelterne. 5 Ansøgning om at regulere terræn mere end 0,5 m skal indsendes samtidig med byggemodningsprojekt til Aarhus Kommune, Byggeri. Omfanget af terrænreguleringen skal fremgå af projektet.

37 29 Højder og etageantal Stk. 4. Bygninger må højst opføres med følgende højder og etageantal foruden eventuel kælder og teknikbygninger m.v. på tage, jf. 8, stk. 12. Terrænkote DVR90 byg- Maksimal ningshøjde Maksimal kote DVR90 Maksimalt etageantal A1 4,75 19,40 m 24,15 6 A2 4,75 16,30 m 21,05 5 B1 4,50 22,50 m 27,00 7 B2 4,50 19,40 m 23,90 6 B3 4,50 16,30 m 20,80 5 B4 4,50 13,20 m 17,70 4 C1 4,50 22,50 m 27,00 7 C2 4,50 19,40 m 23,90 6 C3 4,50 16,30 m 20,80 5 C4 4,50 13,20 m 17,70 4 C5 4,50 6,60 m 11,10 1 Den øverste og syvende etage inden for byggefelt B1 skal udføres som penthouseetage, og facaden skal trækkes minimum 2 m tilbage i forhold til den øvrige facade mod henholdsvis Søren Frichs Vej og byggefelterne A og C i princippet som vist på illustrationsplanen, kortbilag 3. Delområde II Omfang Stk. 5. Der må inden for: Byggefelt D opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt E opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt F opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt G opføres maksimalt m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Der må etableres altaner til de enkelte boliger. Terrasser på terræn og altaner kan i princippet placeres på/ved alle facader, men skal primært placeres på/ved facader mod øst og vest. Placering Stk. 6. Stk. 7. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankort 1 viste byggefelter D, E, F og G. Altaner kan opføres op til 1,5 m uden for byggefelterne. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

38 30 Højder og etageantal Stk. 8. Bygninger må højst opføres med følgende højder og etageantal foruden eventuel kælder og teknikbygninger m.v. på tage, jf. 8, stk. 12. Terrænkote DVR90 byg- Maksimal ningshøjde Maksimal kote DVR90 Maksimalt etageantal D1 5,50 25,60 m 31,10 8 D2 5,50 19,40 m 24,90 6 D3 5,50 13,30 m 18,80 4 E1 5,50 25,60 m 31,10 8 E2 5,50 19,40 m 24,90 6 E3 5,50 13,30 m 18,80 4 F1 5,50 22,50 m 28,00 7 F2 5,50 19,40 m 24,90 6 F3 5,50 13,30 m 18,80 4 G1 5,50 22,50 m 28,00 7 G2 5,50 19,40 m 24,90 6 G3 5,50 13,30 m 18,80 4 Fællesbestemmelser for delområde I og II Stk. 9. Stk. 10. Der kan etableres kælder til ny bebyggelse, herunder parkeringskælder under hele arealet inden for hvert af delområderne. Kælderloft skal placeres under terræn. Uden for de på lokalplankort 1 viste byggefelter må der etableres trappetårne til parkeringskælder og overdækninger til cykelparkering i princippet som vist på illustrationsplanen samt mindre bygninger til teknisk forsyning og lignende, der har betydning for drift af områdets opholdsarealer på terræn. Overdækning af kundevogne kan etableres i direkte tilknytning til dagligvarebutikken på et areal på op til 30 m 2. Stk. 11. Dele af byggefelter, der ikke bebygges, må indrettes til opholdsarealer eller til parkering for cykler og biler. Stk. 12. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal, jf. 8, stk. 4 og 8, må der på tage etableres tekniske installationer, trappe- /elevatortårne, vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima, ventilationshætter og lignende afkast under forudsætning af, at de integreres i tagfladens udformning og indgår i bebyggelsens arkitektoniske udformning.

39 31 Ovennævnte tekniske installationer m.v. på tage må højst have et areal svarende til 20 % af den enkelte bygnings tagflade og må opføres med en maksimal højde på 2,5 m over den enkelte tagflade. Ud over ovennævnte tekniske installationer m.v. må der på tagfladerne etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende med en maksimal højde på 2,5 m over den enkelte tagflade. Tekniske installationer, energiproducerende anlæg m.v. på tage skal placeres mindst 1 m fra bygningernes facadelinjer og udarbejdes som del af arkitekturen. Stk. 13. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal, jf. 8, stk. 4 og 8, må der på tage af den enkelte bygning inden for byggefelterne A2, B2, B3, B4, C2, C3, C4, D2, D3, E2, E3, F2, F3, G2 og G3 indrettes tagterrasser til ophold, som vist på lokalplankort 1. Stk. 14. Fritstående radio og tv-antenner må ikke gives en større højde end 8,5 m, og må ikke placeres nærmere skel end 2,5 m. Delområde III Stk. 15. I delområdet må der ikke opføres ny bebyggelse, bortset fra enkelte mindre bygninger eller overdækninger, der har betydning for områdets drift som fælles opholdsareal. Der skal indrettes et regnvandsbassin inden for området til opsamling af regnvand for hele lokalplanområdet. 9. Bebyggelsens udseende og skiltning Delområde I Stk. 1. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tage og facader udformes i et formsprog som vist på illustrationerne side 6, 7, 11 og 16. Facaderne kan dog også udføres uden altangange, blot boligerne er sikret tilstrækkeligt mod trafikstøj. Bygningerne langs Søren Frichs Vej skal udformes som sammenhængende bebyggelser. Facader mod Søren Frichs Vej skal udføres, så boligerne er sikret mod trafikstøj. Facader kan udformes med opgange eller med altangange. Kun kollegieboliger må være placeret ensidigt mod Søren Frichs Vej eller Åbyvej. Altangange skal udføres som en integreret del af den enkelte bygning, hvor bygningens primære facade ligger udenpå altangangen. Ingen altangang må udføres som påhængt altangang. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

40 32 Inden for det samlede arkitektoniske tema kan den enkelte bygning udformes med en variation inden for sammensætning af materialer og farver. Stk. 2. Bygningers facader må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Mørke teglsten (som blank, pudset eller vandskuret mur eller skærmtegl). Beton. Fiberplader eller fiberbeton. Træ. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ, teglsten eller fiberplader. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Facader på bygning A skal primært fremstå med overflader af metal og fibercement. Facader på bygning B skal primært fremstå som beton eller med pudset overflade. Facader på bygning C skal primært fremstå som tegl. Mindre bygningsdele må desuden opføres af følgende materialer: Glas. Natursten. Zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Delområde II Stk. 3. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tage og facader udformes i et formsprog som vist på illustrationerne side 7, 8, 14 og 17. Bebyggelsen skal udføres i facadematerialer, der i udtryk viser en sammenhæng mellem de enkelte bygninger. Inden for det samlede arkitektoniske tema kan den enkelte bygning udformes med en variation inden for sammensætning af materialer og farver. Stk. 4. Bygningers facader må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Mørke teglsten (som blank, pudset eller vandskuret mur eller skærmtegl). Beton.

41 33 Facader i stueplan skal primært beklædes med træ eller teglsten. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Facader på bygningerne skal primært fremstå som tegl. Mindre bygningsdele må desuden opføres af følgende materialer: Fiberplader eller fiberbeton. Træ. Glas. Natursten. Zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Fællesbestemmelser for delområde I og II Stk. 5. Stk. 6. Tage skal udformes som flade tage. Til facader, tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Tage skal udføres som tagterrasser eller grønne tage med fx sedum. Se fodnote 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Skiltning og reklamering på en boligejendom må kun finde sted i forbindelse med de erhverv, der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig, og skiltet må alene bestå af ét skilt med firmanavn og bomærke. Skiltet skal placeres enten ved indkørslen til boligen eller på boligens facade og må højst have en udstrækning på 0,25 m 2. Skiltning og reklamering i tilknytning til dagligvarebutik og andre erhverv i stueetagen af bebyggelsen inden for delområde I skal ske på bygningens lodrette facade og alene i stueetagen. Skiltningen skal begrænses til firmaets navn og/eller logo, og dens udformning og størrelse skal tilpasses bygningens arkitektur og godkendes af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Der må opstilles 1 fritstående 2-sidet skilt eller pylon på vej- og parkeringsarealet langs Søren Frichs Vej inden for delområde I. Skiltet/pylonen må alene bruges til reklamering med navn og logo for dagligvarebutikken og øvrige erhverv i lokalplanområdet. Skiltet/pylonen må være maksimalt 1 m bred og maksimalt 6 m høj. 6 Se i øvrigt 8 stk.12 vedrørende tekniske installationer mv. på bebyggelsens tage Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

42 34 Stk. 10. Stk. 11. Der må ikke opsættes parabolantenner med en større diameter end 1,00 m. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. 10. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Stk. 1. Der skal etableres egnede udendørs opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal og 5 % af erhvervsbebyggelsens etageareal. Opholdsarealer inden for delområde III må medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Dog kan regnvandsbassin ikke medregnes i beregning af opholdsareal. Udendørs opholdsarealer over terrænniveau, såsom altaner, balkoner og tagterrasser kan desuden medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Stk. 2. Stk. 3. Dele af byggefelter, der ikke bebygges, må indrettes til opholdsarealer eller til parkering for cykler og biler. Opholdsarealer på terræn inden for delområderne I og II skal primært indrettes som fælles opholdsarealer for det enkelte bygningsafsnit eller delområde som vist på illustrationsplanen og illustrationerne side 7 og 11. Langs facaden af boligbebyggelse kan der på terræn etableres mindre private haver og terrasser til de enkelte boliger. Haverne kan afgrænses med hæk- eller buskbeplantning mod opholdsarealer eller vej- og parkeringsareal som vist på illustrationsplanen og illustrationerne side 7, 12, 14 og 21. Der kan etableres tagterrasse på taget af dagligvarebutikken, der ligger i Byggefelt C1 som vist på lokalplankort 1. Stk. 4. Stk. 5. Opholdsarealer inden for delområderne I og II skal fremstå med en grøn karakter og indrettes, så de ud over almindelig ophold kan anvendes til varierede fysiske aktiviteter, leg og boldspil, som vist på Illustrationsplanen. I delområde III skal der etableres fælles opholdsarealer som vist på illustrationsplanen og illustrationerne side 11, 18 og 19. Området skal udformes som et naturpræget grønt opholdsareal med et regnvandsbassin, der integreres som et naturpræget vådområde. Mod syd skal bassinet udføres med hård lodret kant, der forsynes med ræk-

43 35 værk. Mod nord skal regnvandsbassinet udformes med græsklædte skråninger bevokset med siv og græsser. De grønne arealer skal fremstå med varieret beplantning, herunder lange græsser og urter f.eks. star og iris og flerstammede træer, som rødel og pil, der tåler et fugtigt miljø. I forbindelse med regnvandsbassinet kan der etableres broer og terrasserede trædæk, der giver mulighed for ophold helt ned til vandet. Regnvandsbassinet skal udformes som et rekreativt element. Se fodnote 7. En del af arealerne inden for delområdet må i øvrigt indrettes med faste belægninger i kombination med græsarealer og øvrig beplantning som vist på illustrationsplanen. Stk. 6. Mod Søren Frichs Vej udlægges et Grønt areal med fortov og træer, som vist på lokalplankort 1. Arealet skal i princippet indrettes som vist på skitsen side 14 og indeholde forarealer til bebyggelsens indgangspartier og cykelparkering, fortov, græs og en trærække. Træbeplantningen skal bestå af løvfældende træer, f.eks. Storbladet Lind (15-18 m høje) eller Ahorn Acer pseudoplatanus (20-25 m høje). Træerne skal placeres med ens afstand og med en afstand på m mellem træerne. Arealudlæg til træer skal være minimum 3 m bredt. Stk. 7. Arealerne, der på lokalplankort 1 er udlagt til vej- og parkeringsarealer, skal fremstå med en grøn karakter og indrettes efter en samlet beplantningsplan, jf. illustrationsplanen. Beplantningsplanen skal godkendes af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Parkeringsarealer, der er synlige mod Søren Frichs Vej og Lokesvej, skal mod vejene afgrænses af en sammenhængende lav beplantning med en højde på højst 80 cm. Til den lave beplantning udlægges plantebede med en bredde på mindst 1 m. Den lave beplantning skal suppleres med opstammede træer, der plantes i rækker og i en indbyrdes afstand svarende til 1 træ pr. 5 bilparkeringspladser. Træbeplantningen skal bestå af mindre løvfældende træer, f.eks. Fuglekirsebær (7-12 m høje) eller Snepære (8-10 m høje). Stk. 8. Oplagring må kun finde sted i bygninger eller på visuelt tæt hegnede arealer inden for byggefelter. Hegn skal begrønnes med en stedsegrøn beplantning som f.eks. efeu eller stedsegrøn kaprifolie. Inden for byggefelt C5, som vist på lokalplankort 1, gælder det også for en vandret inddækning over varegården. 7 Der henvises til publikationen Regnvandsbassiner og Vandløb som findes på Aarhus Vand s hjemmeside og Aarhus Kommunes hjemmeside. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

44 36 Stk. 9. Stk. 10. Eventuelle affaldsøer og genbrugspladser skal afskærmes og begrønnes med en stedsegrøn beplantning. Mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning skal begrønnes med en stedsegrøn beplantning. 11. Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boliger med facader, der ikke vender mod Åbyvej og Søren Frichs Vej, ikke overstiger 58 db L den på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj ikke overstiger 33 db L den, målt med lukkede vinduer og døre og med åbne udeluftventiler. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj i sove- og opholdsrum ikke overstiger 46 db L den, målt med et vindue åbent i det enkelte rum. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører facader af bebyggelse til støjfølsomme erhverv, såsom kontorer, der ikke vender mod Søren Frichs Vej, ikke overstiger 63 db L den, og at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj på sådanne bebyggelser ikke overstiger 38 db L den. Se fodnote 8. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 58 db L den. Virksomhedsstøj Stk. 5. Ved etablering af virksomheder i lokalplanområdet jf. 3 skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 8 Det bemærkes, at kravet ikke gælder dagligvarebutik, idet kommuneplanens støjbestemmelser ikke er gældende for butikserhverv.

45 Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: De i 5 nævnte veje, stier, bil- og cykelparkeringspladser samt de i 10 nævnte opholdsarealer er anlagt for den pågældende byggeetape. Se fodnote 9. Det ved beregning er eftervist, at de i 11 nævnte støjkrav er overholdt. Den i 10 nævnte beplantning langs parkeringsarealer mod Søren Frichs Vej og Lokesvej er etableret for den pågældende byggeetape. Se fodnote 8. Det i 10 stk. 6 nævnte grønne areal mod Søren Frichs Vej med fortov, græs og trærække er etableret. Det i 10 stk. 5 nævnte regnvandsbassin er etableret. Der er sket en tilslutning til regnvandsbassin inden for lokalplanområdet. Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. 13. Grundejerforening Stk. 1. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 5ac Åby By, Åby ophæves servitut , der omhandler bebyggelse, benyttelse mv. 9 Såfremt anlæg af opholdsarealer, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en nærmere fastsat tidsfrist. 10 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

46 38 På matr. nr. 5am Åby By, Åby ophæves servitut , der omhandler bebyggelse, benyttelse mv. for så vidt angår den del af matriklen, der ligger inden for lokalplanområdet. På matr. nr. 5bi Åby By, Åby ophæves servitut , der omhandler bebyggelse, benyttelse mv., forsynings-/afløbsledninger mv., vejret mv., samt oldsager.

47 39 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde ER, og i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet der ønskes opført boliger, erhverv og dagligvarebutik inden for området, hvilket der ikke er mulighed for i henhold til de gældende rammebestemmelser, der fastsætter områdets anvendelse udelukkende til erhverv. Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelse i op til 8 etager med en højde på op til 25,6 m, hvilket heller ikke er i overensstemmelse med rammerne, der giver mulighed for 2 etager og en højde på 10 m. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune. Tillægget er gengivet bagerst. I tillægget udlægges det nye område BL til blandet byområde. Det fremgår af de generelle rammer for 11. Blandet byområde, at der kan etableres dagligvarebutikker på op til m 2 under forudsætning af, at de ikke betjener et større område end nærområdet. Der kan inden for Rammeområde BL kan placeres en dagligvarebutik på m 2 til betjening af nærområdet, herunder specielt det aktuelle omdannelsesområde. I Aarhus Kommuneplan 2013 er en stor del af erhvervsområderne nord og syd for Søren Frichs Vej udpeget til byomdannelsesområde. Der er udarbejdet et udkast til bebyggelsesplan for en del af erhvervsområdet syd for Søren Frichs Vej, og den plan har dannet grundlag for udarbejdelse af kommuneplantillæg nr. 28 og lokalplan nr Bebyggelsesplanen ses på side 40, og kommuneplantillæggets afgrænsning er vist med rød stiplet linje. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

48 40 Udkast til bebyggelsesplan for byomdannelsesområdet syd for Søren Frichs Vej Lokalplanens formål er at muliggøre en omdannelse af det nuværende erhvervsområde til en del af et nyt bykvarter med boliger, grønne områder, erhverv, indkøbsmuligheder og fællesfaciliteter, - og med en attraktiv beliggenhed tæt på Aarhus City og rekreative områder i den grønne kile langs Aarhus Å og Brabrandstien.

49 41 Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

50 42 Højhuspolitik for Aarhus Kommune Aarhus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Aarhus Kommune. Dette tillæg er efterfølgende indarbejdet i Kommuneplan 2009 for Aarhus Kommune. I Højhuspolitik for Aarhus Kommune er der udpeget områder, hvor højhuse er uønskede, og områder hvor højhuse ikke som udgangspunkt afvises. Lokalplanen omfatter et areal, der indgår i et område, hvor høje huse ikke som udgangspunkt afvises. Det fastlægges i højhuspolitikken, at der skal udarbejdes en konsekvensanalyse, såfremt der planlægges for højhuse. Konsekvensanalysen skal beskrive påvirkningen af byens skyline, byarkitekturen på kvartersniveau, byrummene ved foden af det høje hus, det lokale klima (f.eks. skygge- og vindforhold), trafikstrukturen m.v. Konsekvensanalysen indgår i den miljørapport, som er udarbejdet i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (Lov nr. 31 af 5. maj 2004) i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Miljørapporten gengives i et særskilt hæfte, og der er i lokalplanens afsnit om miljøvurdering indsat et ikke-teknisk resumé af miljørapporten. Udbygningsaftale Planlovens 21b åbner mulighed for, at en grundejer kan tage initiativ til at indgå en frivillig aftale med kommunen om at bidrage til udbygningen af infrastrukturanlæg i de tilfælde, hvor grundejeren finder det hensigtsmæssigt i forhold til udnyttelsen af en ejendom. Dette gælder f. eks. ved ændring eller udvidelse af de byggemuligheder, der fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser, således som det er tilfældet for lokalplanforslaget. Aarhus Kommune har fra ejerne af matr. nr. 5ac, 5an og 5bi samt dele af 5am og 5bl alle Åby By, Åby modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale, og har forhandlet herom. Forhandlingerne har udmøntet sig i et udkast til aftale om udbygning af infrastrukturanlæg. Ved aftalen forpligter de ovenfor nævnte grundejere sig til at etablere følgende anlæg: På Søren Frichs Vej etableres højresvingsbane for trafikken fra vest og venstresvingsbane for trafikken, der kommer fra øst og Aarhus by. Langs Søren Frichs Vej anlægges et græsklædt areal med træer og fortov. Der anlægges et regnvandsbassin med fast kant mod syd og græsklædt brink mod nord. Tiltagene er nærmere beskrevet i udbygningsaftalen.

51 43 Anden fysisk planlægning Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej Aarhus Kommune har udarbejdet Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej. Byomdannelsesområdet Åby/Søren Frichs Vej er på 17,9 ha og er beliggende ved Åby på begge sider af Søren Frichs Vej, som vist på illustrationen herunder. Omdannelsesområdets afgrænsning Byomdannelsesområdet ligger i lokalsamfundet Åby bestående af bydelene Åby og Åbyhøj. Der bor ca personer i lokalsamfundet. Byomdannelsesområdet ligger m fra bydelscentret Åbyhøj Torv, og umiddelbart vest for omdannelsesområdet ligger Åby Skole. Der er udpeget en række omdannelsesområder i Kommuneplan 2009 med mål og retningslinjer for omdannelsen. Helhedsplanlægningen skal således opfylde kommuneplanens retningslinje om at være helhedsorienteret gennem et bredt bæredygtighedsprincip. Der indgår visioner, idéer og retningslinjer angående: miljømæssig bæredygtighed, social bæredygtighed og økonomisk bæredygtighed. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

52 44 Visionen er at skabe et varieret og levende byområde, som er befolket døgnet rundt med så vidt muligt etablering af en bred vifte af byfunktioner. I helhedsplanen er der foreslået en erhvervsbebyggelse m.v. primært placeret tæt på Søren Frichs Vej, mens boliger primært foreslås placeret længere væk fra Søren Frichs Vej. Det har været tilstræbt, at ca. 80 % af bebyggelsen langs Søren Frichs Vej anvendes til erhverv og offentlige formål som f.eks. uddannelse, og at ca. 20 % af bebyggelsen her anvendes til boliger. Tilsvarende skal det tilstræbes, at ca. 80 % af bebyggelsen længere væk fra Søren Frichs Vej anvendes til boliger, og at ca. 20 % af bebyggelsen her anvendes til erhverv og lignende. Denne fordeling har ikke været fastholdt i den efterfølgende bebyggelsesplan for området syd for Søren Frichs Vej og lokalplanen, hvor størstedelen af byggeriet forbeholdes boliger. I de to nederste etager mod Søren Frichs Vej kan der etableres erhverv og dagligvarebutik. Der er udarbejdet støjberegninger for trafikkens støjpåvirkninger, hvilket der er taget højde for i lokalplanens bestemmelser. Trafik I henhold til helhedsplanen er der planer om at etablere lyskryds ved indkørslen til lokalplanområdet og på længere sigt at lukke krydset ved Huginsvej og muligvis at etablere et nyt lyskryds ved Valhalvej. Skitse til helhedsplan, der bl.a. viser nyt lyskryds ved indkørslen til lokalplanområdet og et nyt lyskryds ved Valhalvej længst til højre på skitsen

53 45 Søren Frichs Vej skal fortsat være en stor trafikvej, og den skal sammen med naboarealerne indrettes, så vejen gøres smukkere og mere trafiksikker. Der skal være gode cykel- og gangforbindelser i området og fra området til vigtige mål udenfor omdannelsesområdet. Vejen påregnes i en fremtidig situation med øget trafikmængde fastholdt som en 2-sporet vej, men med nødvendige svingbaner ved kryds. Der er ikke foretaget detailprojektering, men det skønnes, at der ikke bliver behov for udvidelse af vejen. Uden for vejarealet vil det blive stillet som krav i forbindelse med lokalplanlægning, at der etableres en allébeplantning langs Søren Frichs Vej. Der vil uden for vejareal være behov for et areal på mindst 5 meters bredde til dette, hvor 3 meter udlægges til plantebed, og 2 meter af arealet ligger under henholdsvis fortov og cykelsti. Helhedsplanens forslag til vejprofil er vist på figuren herunder. Lokalplanen fastsætter dog et tilrettet vejprofil, hvor fortovet rykkes nærmere den nye bebyggelse. Dette vejprofil er vist på side 14 i lokalplanen. Helhedsplanens forslag til ændret vejprofil af Søren Frichs Vej Hovedparten af bilparkeringen bør placeres i parkeringskælder, parkeringshus eller lignende. Parkeringspladser bør placeres tæt på adgangsvejene, så kørsel på tværs af områder med boliger undgås. I de dele af omdannelsesområdet, hvor der bygges lavt og med en lav bebyggelsesprocent, kan parkeringen ske på terræn. Generelt skal der tæt på hovedindgange være et antal gæste- og handicapparkeringspladser på terræn. Grønne områder rekreation og natur udsigt Vision er, at friluftsliv forbindes med frisk luft, motion, afstresning og naturoplevelser. Borgernes trivsel er afhængig af mulighederne for motion og ophold i naturen. Friluftslivet i og omkring byerne skal styrkes. Det indgår som retningslinje i Kommuneplan 2009, at det eksisterende stinet skal udbygges, og der skal skabes nye sammenhænge mellem naturområder, udsigtspunkter og lignende. Der skal opnås en god sammenhæng fra omdannelsesområdet til de grønne områder i omdannelsesområdets nærhed. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

54 46 Illustration, der viser ønskede grønne områder og forbindelser Grønne områder skal have en varieret karakter med både naturmæssige og urbane områder. Opholdsarealer skal indeholde en kombination af offentlige, halvoffentlige og private arealer. Der skal i de grønne områder i omdannelsesområdet indgå beplantning af varierende karakter, der kan medvirke til at skabe naturindhold i området. Grønne og blå (regnvand) områder kan medvirke til at fremme fordampning og til at forhindre overophedning. Eksisterende væsentlige udsigter fra veje i Åbyhøj og fra bakken i den udlagte park syd for Lokesvej skal så vidt muligt opretholdes. Disse udsigter er vist på visualiseringer i afsnittet om miljøvurderingen side 49. Social mangfoldighed Der bør i området placeres boliger til ejere og lejere, familieboliger og boliger til små husstande som f.eks. studerende og pensionister. Boligerne til de respektive befolkningsgrupper og de tilhørende udendørs arealer skal være egnede til deres formål. I hver etape bør ensidighed i beboersammensætningen (ghettodannelse) undgås. Der bør derfor indgå variation af boligstørrelsen i hver etape. Detailhandel Lokalplanen giver mulighed for etablering af en dagligvarebutik i området. Dagligvarebutikken må indrettes med et maksimalt bruttoetageareal på m 2, jf. lokalplanens 3, stk. 4.

55 47 Butiksbebyggelsens påvirkning af bymiljøet Lokalplanen fastlægger, at etablering af en ny dagligvarebutik skal ske inden for et byggefelt med en placering mod Søren Frichs Vej og med en vejbetjening direkte fra Søren Frichs Vej. Dagligvarebutikken skal primært betjene nærområdet, og det vurderes, at placeringen af butikken ikke giver anledning til negativ påvirkning af eksisterende butikker i eller omkring lokalplanområdet. Placeringen giver desuden mulighed for daglivareforsyning for eksisterende boliger og kolonihaver uden for lokalplanområdet. Det vurderes desuden, at etablering af en dagligvarebutik i lokalplanområdet vil betyde en positiv påvirkning af bymiljøet, der ønskes skabt ved byomdannelsen. Butikken vil medvirke til at skabe liv i byrummet og vil servicere de kommende beboere og den lokale bydel. Overordnede vej- og stiforhold Vejadgang foregår fra en tilslutning til Søren Frichs Vej, en tilslutning fra Åbyvej og flere tilslutninger til Lokesvej, jf. trafikstrukturkort. Den primære adgang for kørende trafik til området, herunder til dagligvarebutik afvikles fra Søren Frichs Vej. Herfra er der ligeledes adgang til en fælles parkeringskælder, der opfylder en stor del af områdets parkeringsbehov. Trafikstrukturkort Vejadgangen fra Søren Frichs Vej er placeret i forhold til fremtidige muligheder for udbygning og tilgodeser etablering af et signalreguleret kryds. Derfor er placeringen af vejadgang bunden, idet placeringen tager hensyn til afstanden til de omkringliggende signalregulerede kryds. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

56 48 Fra Åbyvej er der adgang til den vestlige del af lokalplanområdet, jf. trafikstrukturkort. Der er ligeledes adgang til en parkeringskælder, der opfylder parkeringskravet til boligerne inden for byggefelt A. Fra Lokesvej er der flere vejadgange til lokalplanområdet. To af vejadgangene giver adgang til parkeringskælder. Fra lokalplanområdet er der fra Søren Frichs Vej let adgang dels til Aarhus midtby samt motorvejen via ringvejen. Der forventes en trafikmængde fra lokalplanområdet på ca ture i døgnet. Denne trafik afvikles til Søren Frichs Vej via det signalregulerede kryds Åbyvej/Søren Frichs Vej eller fra den nye tilslutning direkte til Søren Frichs Vej. Trafikmængden vurderes at have et omfang, hvor enkelte foranstaltninger på Søren Frichs Vej er nødvendige for at sikre en god afvikling og en optimal trafiksikkerhed. Der etableres således svingbaner på Søren Frichs Vej til lokalplanområdet. Dette forankres med en udbygningsaftale. Parkeringsforhold Bilparkering På terræn etableres parkering til dagligvarebutik. Derudover vil det være muligt i mindre omfang at placere korttidsparkering og parkering til særlige funktioner, herunder handicapparkering og evt. taxaholdeplads. Adgang for gående fra terræn til parkeringskældre, placeres centralt i forhold til bebyggelsens adgangsveje, evt. integreret i bebyggelsen. Cykelparkering Der skal inden for området sikres cykelparkering i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkering i Aarhus Kommune. Cykelparkeringen kan etableres som separat og/eller fælles parkering i en kombination af parkering på terræn/i bebyggelsen og i kælder. Cykelparkering på terræn og i kælder skal placeres centralt i forhold til bebyggelsens indgange. Adgangen til underjordisk cykelparkering skal placeres centralt i forhold til boligbebyggelsen og skal ske enten via rampe eller elevator. Naturbeskyttelsesinteresser, fortidsminder og kirker Der er ingen forhold i lokalplanområdet, som berører naturbeskyttelsesområder eller byggelinjer omkring fortidsminder og kirker.

57 49 Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget arkivalsk kontrol af lokalplanområdet med det formål at lokalisere eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af Museumslovens 27, såsom strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser m.v. Moesgård Museum har vurderet, at det ikke er nødvendigt at foretage yderligere arkæologiske undersøgelser i forbindelse med anlægsarbejde i lokalplanområdet. Såfremt der under anlægsarbejde skulle dukke et enestående arkæologisk materiale op, f.eks. en grav, skal Moesgård Museum underrettes, og museet vil inden for 2 uger foretage de nødvendige undersøgelser. Aarhus Kommuneatlas Der er i lokalplanområdet ingen bygninger eller bymæssige sammenhænge, som er registreret som bevaringsværdig i Århus Kommuneatlas. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Området forsynes af Aarhus Vand A/S. Kystnærhedszonen Ifølge Lov om planlægning 16, stk. 3 skal der i lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen, redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne og for forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Herudover skal der ifølge Lov om planlægning 16, stk. 4 redegøres for visuel påvirkning af kysten ved bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne og angives en begrundelse for byggeri, der overstiger 8,5 m i højden. En bebyggelse på dette sted er i overensstemmelse med Aarhus Kommunes strategi om fortætning, idet bebyggelsen er særdeles velbeliggende i forhold i infrastruktur og byliv. Omdannelsesområdet er et af flere områder i omegnen af Aarhus Midtby, hvor ældre erhvervsområder er udpeget til omdannelse. Området er således allerede i dag en integreret del af byen, både set i forhold til trafikale og rekreative strukturer. Området ligger ca. 3 km fra kysten, som i dette tilfælde er Aarhus Havn. Set fra kysten er området placeret bag ved midtbyens bebyggelse, herunder også flere af de øvrige omdannelsesområder (blandt andet ved de tidligere DSB-arealer og ved Ceres-grunden). Det vurderes, at de høje bygninger ikke kan ses fra kysten. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

58 50 Aarhus er en by i vækst, og der skal skabes boliger og arbejdspladser til mange mennesker i fremtiden, og derfor er det nødvendigt at udvikle tætte boligområder med høje huse, der efterlader friarealer på terræn, der kan anvendes til ophold og rekreative formål. Ved lokalplanens udarbejdelse var området ikke tilgængeligt for offentligheden og fremstod som et lukket delvist indhegnet erhvervsområde. Med realisering af lokalplanen vil området fremstå indbydende for offentligheden og de kommende beboere i området med arealer til rekreative formål i sammenhæng med de øvrige friluftsmæssige interesser i nærområdet. Der tages højde for naturmæssige interesser i området, da der etableres et regnvandsbassin til opsamling af områdets overfladevand. Regnvandsbassinet etableres med beplantning, der sikrer et godt klima i området. Forureningsforhold - Jord Teknik og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 28.november 2013 følgende oplysninger om forureningsforholdene for matriklerne inden for lokalplanområdet: Matr. nr. 5am Åby By, Åby Århus Amt/Region Midtjylland har den 26. november 2001 kortlagt matriklen på vidensniveau 1, jf. Lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt, fordi der tidligere har været benzin- og servicestation samt fragtmandscentral med tilhørende værksted på ejendommen. Teknik og Miljø har oplysninger om flere tankanlæg, men har ikke kendskab til alle tankenes beliggenhed. Niras har i 2005 i forbindelse med aktiviteterne fra den tidligere servicestation foretaget en forureningsundersøgelse. Der blev ved undersøgelsen konstateret olieforurening i jorden samt tungmetalforurening i fyldjorden. Teknik og Miljø har endvidere oplysninger om, at Franck Geoteknik i 2012 har udført en orienterende forureningsundersøgelse i forbindelse med nedrivning af bygninger på den vestlige del af ejendommen. Teknik og Miljø er ikke i besiddelse af denne rapport. Matr. nr. 5bi Åby By, Åby Århus Amt/Region Midtjylland har den 28. juni 2006 kortlagt matriklen på vidensniveau 1, jf. Lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt, fordi der i perioden fra 1969 til ca har været autoreparationsværksted og i perioden fra 1986 til i drift 2005 har været offsettrykkeri. Der er ikke foretaget forureningsundersøgelse. Matr. Nr. 5bl, Åby By, Åby Matriklen er gennemgået af Århus Amt/Region Midtjylland, som har vurderet, at ejendommen ikke skal kortlægges.

59 51 Områdeklassificering Lokalplanområdet ligger inden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificering er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse På de kortlagte ejendomme skal Aarhus Kommune, Byggeri samt Teknik og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge- og anlægsarbejde. Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Aarhus Kommune, Teknik og Miljø har meddelt tilladelse, jf. Lov om forurenet jord, 8. Jf. 72 b i Lov om forurenet jord skal det ved følsom arealanvendelse sikres, at det øverste 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet eller, at der er etableret en varig fast belægning. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Hvis der skal flyttes jord fra de kortlagte grunde eller fra de områdeklassificerede områder, skal jordflytning, jf. Lov om forurenet jord, 50, anmeldes til Teknik og Miljø. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for en ejendom skal godkendes af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø, jf. Lov om Miljøbeskyttelse, 19. Region Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus. Støjmæssige forhold Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet vil være belastet af vejtrafikstøj primært fra trafikken på Søren Frichs Vej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet på bebyggelsens facader beregnet til at variere mellem 64 og 68 db L den. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

60 52 Da beregningerne viser, at det udendørs støjniveau på dele af facaderne overskrider kommuneplanens støjgrænser på 58 db L den for boliger og 63 db L den for støjfølsomme erhverv, f.eks. kontorer, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at det indendørs støjniveau skal sikres ved facadeisolering. Bestemmelserne fastlægger, at i tilfælde, hvor det udendørs støjniveau for boliger overstiger 58 db L den, skal det sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum orienteret ensidigt mod Søren Frichs Vej og Åbyvej med et vindue/altandør åben 0,35 m 2 ikke overstiger 46 db L den med åbent vindue. Dette svarer til et støjniveau, der opstår indendørs med åbne vinduer, når støjniveauet på facaden er 58 db L den. Det skal ved indretning af boligerne tilstræbes, at det er sekundære opholdsrum, der orienteres mod de støjbelastede facader. De udendørs opholdsarealer tilvejebringes dels på terræn, dels i form af altaner, balkoner og tagterrasser. De gennemførte støjberegninger har også omfattet beregninger for opholdsarealerne mellem bygningerne mod Søren Frichs Vej, idet det forventes, at støjpåvirkningen er størst på terrænniveau. Som det fremgår af miljøvurderingen, viser beregningerne et støjniveau på over 58 db L den for dele af opholdsarealerne nærmest Søren Frichs Vej, og et støjniveau på under 58 db L den for de øvrige opholdsarealer. Arealopgørelse viser, at der i lokalplanområdet kan tilvejebringes udendørs opholdsarealer, der opfylder støjkravene og i et omfang, der svarer til 30 % af boligetagearealet og 5 % af erhvervsetagearealet.

61 53 Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig området, må ifølge lokalplanens 11 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Område Hverdage: Kl Lørdage: Kl Hverdage: Kl Lørdage: Kl Søn- og helligdage: Kl Alle dage: Kl Maksimalværdier om natten: Kl Lokalplanområdet De åben-lave boligområder mod vest samt kolonihaveområdet mod syd Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition ad dag-, aften- og natperioden. De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsen vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder. Dagligvarebutikken har åbent hver dag i perioden fra kl Varelevering vil ske i åbningstiden. Dog vil der ikke ske varelevering om søndagen. Om lørdagen vil varelevering ske før kl. 14. Der regnes med 3 tilkørsler om dagen af 20 minutters varighed til varelevering og affaldsafhentning. Beregninger viser, at lastbilkørsel vil medføre en overskridelse af grænseværdierne for virksomhedsstøj ved nogle af boligerne i byggefelt C1 med 1-3 db. På grund af trafikstøjen fra Søren Frichs Vej er der i lokalplanen stillet krav om støjisolering af de pågældende boligfacader, hvori også vinduerne indgår. Det vurderes på den baggrund, at de samme facadekonstruktioner inkl. vinduer kan Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

62 54 virke som støjisolering i de tilfælde, hvor en lejlighed dels er støjbelastet fra varegården og dels støjbelastet fra Søren Frichs Vej. Et alternativ hertil kunne være, at varegården overdækkes. Det vurderes på den baggrund, at virksomhedsstøjen ikke vil give anledning til indendørs støjgener. Sammenfattende redegørelse om miljøvurdering Konklusion om modtagne indsigelser/bemærkninger Forslaget til miljørapport har sammen med forslag til kommuneplantillæg, lokalplan og udbygningsaftale været offentligt fremlagt. På baggrund af indsigelserne er højhuset på 15 etager fjernet, og der er i stedet foreslået bebyggelse i op til 8 etager ved Lokesvej. Der er udarbejdet ændrede visualiseringer, der viser det ændrede forslag til bebyggelse. Visualiseringerne er vist herunder og på siderne 8 og 17. Fra boldbanerne syd for området

63 55 Fra krydset Silkeborgvej/Lokesvej Forslaget til ændring af kommuneplantillægget og lokalplanen har været i høring, og der er indkommet bemærkninger, som set i forhold til miljøvurderingen - stort set er de samme som i den første høring. Der er modtaget indsigelser/bemærkninger om følgende: - Trafikafvikling, herunder trafikadgang og parkering. Indsigelser/bemærkninger påpeger trafikafviklingsproblemer på Søren Frichs Vej morgen og aften især ved Ringgaden. Teknik og Miljø ser på løsningsmuligheder og udarbejder et projekt for afhjælpning. Et projekt kan gennemføres, hvis projektet tildeles midler i forbindelse med byrådets generelle prioriteringer på infrastrukturområdet. - Trafikstøj. Indsigelser/bemærkninger påpeger forøgede trafikstøjproblemer ved en forøget trafik. Teknik og Miljø har indregnet trafikstigningen i støjberegninger, og der indgår i lokalplanen bestemmelser, som betyder, at nye boliger m.v. ikke vil blive belastet med trafikstøj over grænseværdierne. - Byarkitektur påvirkning af byens skyline og kystlandskabet. Indsigelser/bemærkninger indeholder synspunkter om, at bebyggelse ikke skal opføres i mere end 2-6 etager. Teknik og Miljø vurderer, at der godt kan opbygges et attraktivt byggeri i 2-4 etager, men at visionen for området er at etablere en ny, tæt bebygget bydel med et bredt boligudbud, jf. kommunens strategi for fortætning i forbindelse med omdannelse. Bygningerne er placeret, så de påvirker omgivelserne så lidt som muligt mht. skygge og udsigt. - Byarkitektur påvirkning af lokalområdet, herunder terræn, skala og indblik. Indsigelser/bemærkninger indeholder det synspunkt, at der vil blive indbliksgener i nærliggende bolig og kolonihaver. Teknik og Miljø kan oplyse, at afstanden fra haven ved boligen på Åbyvej til den påtænkte bebyggelse Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

64 56 på 6 etager er 40 m. Afstanden fra de nærmeste kolonihaver til bebyggelsen på 4 etager er ca. 25 m. Teknik og Miljø vurderer, at der er tilstrækkelig afstand mellem den ny bebyggelse og den nærliggende bolig og kolonihaverne. - Det lokale klima omkring byggeriet sol, skygge og reflekser. Indsigelser/bemærkninger indeholder synspunkter om, at der vil blive skygger i kolonihaverne. Teknik og Miljø henholder sig til de tidligere og nye udarbejdede skyggediagrammer. De nye skyggediagrammer viser skyggerne kl. 19 og 20 ved midsommer og efterårsjævndøgn. Ved midsommer kl. 19 vil kolonihaverne ikke blive berørt af skygger. Ved midsommer kl. 20 vil et mindre antal kolonihaver ligge i skygge. Ved efterårsjævndøgn kl. 19 vil et mindre antal kolonihaver ligge i skygge. Ved efteråsjævndøgn kl. 20 er solen gået ned. Endeligt overvågningsprogram Der vurderes ikke at være behov for overvågning af trafik i forbindelse med projektet, men som led i den generelle overvågning af trafikken i Aarhus vil der blive gennemført løbende trafiktællinger. Der vurderes ikke at være et egentligt behov for overvågning af støjpåvirkning fra vejtrafik. Udviklingen i trafikmængden i området vil dog som på resten af vejnettet følges af Aarhus Kommune gennem periodiske trafiktællinger. Der vurderes ikke at være behov for overvågning af de øvrige emner, som indgår i miljøvurderingen. Ikke-teknisk resumé af miljørapporten som var offentlig fremlagt fra den 7. januar til den 4 marts 2015 I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Miljørapporten er udarbejdet som en selvstændig rapport, der er fremlagt offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Aarhus Kommune har gennemført en høring om miljøvurderingens afgrænsning og miljørapportens indhold hos berørte myndigheder og har vurderet, at følgende emner skal behandles i miljørapporten: Trafikafvikling, herunder trafikadgang og parkeringsløsning Trafikstøj Byarkitektur påvirkning af byens skyline og kystlandskabet Byarkitektur påvirkning af lokalområdet, herunder terræn, skala og indblik Byrum ved foden af byggeriet, herunder facader og adgange Det lokale klima omkring byggeriet - vindforhold Det lokale klima omkring byggeriet sol, skygge og reflekser

65 57 Miljøvurderingen omfatter en vurdering af konsekvenserne af at gennemføre planen i forhold til den aktuelle miljøstatus. Der foretages desuden en miljøvurdering af 0-alternativet, der svarer til den situation, hvor planen ikke gennemføres. I 0- alternativet fastholdes anvendelsen til erhvervsformål som beskrevet i den gældende kommuneplan. Dette vil i henhold til kommuneplanen kunne ske med en bebyggelsesprocent på op til 60 % og i op til 2 etagers højde. Trafikafvikling, herunder trafikadgange og parkeringsløsning Der forventes en trafikmængde fra lokalplanområdet på ca ture i døgnet, fordelt på 700 ture fra boliger, 650 ture fra dagligvarebutikken og 80 ture fra liberale erhverv. Denne trafik afvikles fra en ny tilslutning direkte til Søren Frichs Vej, der på sigt kan ombygges til et signalreguleret kryds. Trafikmængden vurderes at have et omfang, hvor enkelte foranstaltninger på Søren Frichs Vej er nødvendige for at sikre en god afvikling og en optimal trafiksikkerhed. Der etableres således svingbaner på Søren Frichs Vej til lokalplanområdet. Dette forankres med en udbygningsaftale mellem bygherre og Aarhus Kommune. Da de mange indkørsler fra Søren Frichs Vej til området ændres til én, og da der forventes færre tunge køretøjer, vurderes det, at trafikken vil foregå mere smidigt, og at trafiksikkerheden øges. Størstedelen af områdets parkeringspladser etableres i en parkeringskælder. Der etableres parkering på terræn til en dagligvarebutik og enkelte gæsteparkeringspladser. Der etableres tilstrækkelige cykelparkeringspladser i en kombination af parkering på terræn, i bebyggelsen og i parkeringskælder. Mindst halvdelen af cykelparkering placeres i kælder eller i bebyggelsen. Trafikstøj I forbindelse med lokalplanlægningen er der gennemført en beregning af vejstøj på udvalgte facader og opholdsarealer langs Søren Frichs Vej. Beregninger viser, at der på bebyggelsen og i udearealer langs Søren Frichs Vej og Åbyvej forventes et støjniveau, der overskrider de vejledende grænseværdier på 58 db for trafikstøj på boligfacader. For at kunne overholde de vejledende grænseværdier for vejstøj er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at det indendørs støjniveau skal sikres ved facadeisolering. Bestemmelserne fastlægger, at i tilfælde, hvor det udendørs støjniveau for boliger overstiger 58 db Lden, skal det sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum orienteret ensidigt mod Søren Frichs Vej og Åbyvej med et vindue/altandør på 0,35 m 2 ikke overstiger 46 db Lden med åbent vindue. Dette svarer til et støjniveau, der opstår indendørs med åbne vinduer, når støjniveauet på facaden er 58 db Lden. Det skal ved indretning af boligerne tilstræbes, at det er sekundære opholdsrum, der orienteres mod de støjbelastede facader. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

66 58 De udendørs opholdsarealer tilvejebringes dels på terræn, dels i form af altaner, balkoner og tagterrasser. En arealopgørelse viser, at der i lokalplanområdet kan tilvejebringes udendørs opholdsarealer, der opfylder støjkravene og i et omfang, der svarer til 30 % af boligetagearealet og 5 % af erhvervsetagearealet. Bygge- og anlægsarbejder planlægges og gennemføres under hensyntagen til omgivelserne. Derfor forventes der ikke at opstå problemer med støj fra bygge- og anlægsarbejderne. Anlægsarbejdet anmeldes til Aarhus Kommune, før arbejdet påbegyndes. Byarkitektur påvirkning af byens skyline og kystlandskabet Den bebyggelse, der muliggøres af lokalplanen, vil med etagehøjder på 4-8 etager og en enkelt bygning i op til 15 etager påvirke byens skyline og styrke synligheden af bydelen. I Højhuspolitikken nævnes bysamfund og bebyggelser omkring landsbykirkerne som områder, hvis karakter og dimensioner bør fastholdes. Gl. Åby Kirke nævnes som en af de kirker, der skal fastholdes som et land mark. Ligeledes nævnes byens silhuet med de skovklædte bakkedrag nord og syd for byen som en kvalitet, der skal fastholdes. Byprofilen fra ådalen, der domineres af det bebyggede bakkelandskab mod nord og syd med skovene i baggrunden, nævnes særligt. I henhold til Planlovens krav beskrives den visuelle påvirkning og planlægningsmæssig/funktionel begrundelse for placering af høj bebyggelse i den kystnære del af byzonen. En bebyggelse på dette sted er i overensstemmelse med Aarhus Kommunes strategi om fortætning, idet bebyggelsen er særdeles velbeliggende i forhold i infrastruktur og byliv. Området ligger ca. 3 km fra kysten, som i dette tilfælde er Aarhus Havn. Set fra kysten er området placeret bag ved midtbyens bebyggelse. For at belyse projektets indvirkning på byens skyline og de nævnte forhold, er der udarbejdet visualiseringer fra 3 standpunkter. De ses herunder.

67 59 Fra Gl. Åby Kirke Den nye bebyggelse vil i varierende grad påvirke disse forhold. Set fra Gl. Åby Kirke fremtrådte området tidligere entydigt som et villakvarter med bebyggelse i en etage i forsvindingspunktet. Udsynet i dybden erstattes nu af en bebyggelse, der fremtræder anderledes i både skala og karakter. Den planlagte bebyggelse er dog i nogen grad underordnet den eksisterende bebyggelse og beplantning i for- og mellemgrund, hvorfor den ikke fremtræder dominerende i det samlede synsfelt. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

68 60 Fra krydset Silkeborgvej/Thorsvej Set fra krydset Silkeborgvej/Thorsvej fremtræder punkthuset som en enkeltstående bygning, der bryder silhuetten, hvilket ikke i sig selv ødelægger det samlede indtryk af bakkelandskabet. Den samlede karrébebyggelse bryder fra denne synsvinkel ikke bakkelandskabets silhuet, men efterhånden som man bevæger sig ned mod selve området vil bebyggelsen i stigende grad fremstå dominerende i forhold til det samlede indtryk af bakkedragene syd for byen.

69 61 Fra boldbanerne syd for området Set på afstand fra syd ses bebyggelsen tydeligt og bryder horisontlinjen. Det lange kig mod Gellerupparken forsvinder og erstattes af en bebyggelse, der set herfra fremtræder dominerende i det samlede synsfelt. Beplantningen i mellemgrunden opbløder dog det dominerende indtryk. Byarkitektur påvirkning af lokalområdet, herunder terræn, skala og indblik Set fra Åbyvej nord for Søren Frichs Vej vil bebyggelsen fremtræde som en samlet bebyggelse langs Søren Frichs Vej. Bebyggelsen adskiller sig både i skala og karakter fra den nuværende erhvervsbebyggelse, hvilket er et af formålene med byomdannelsen. Fra Søren Frichs Vej set mod vest ses det tydeligt, hvordan den nye bebyggelse bidrager til at etablere et nyt byrum langs Søren Frichs Vej med en ganske anden skala og karakter end det nuværende, idet bebyggelsen er væsentlig højere end Fragtmandscentralens tidligere administrationsbygning. For at belyse påvirkningen af lokalområdet er der udarbejdet visualiseringer fra 3 standpunkter. De ses på de næste sider. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

70 62 Fra Åbyvej nord for Søren Frichs Vej. Bebyggelsen i forgrunden er eksisterende. Fra Søren Frichs Vej set mod vest. Bygningen i forgrunden er eksisterende.

71 63 Fra Lokesvej set mod vest. Bebyggelsen i forgrunden bag træerne er eksisterende. Projektet vurderes at give få indbliksgener for de omkringliggende bygninger, herunder særligt for den omkringliggende erhvervsbebyggelse, Gl. Åby Skole og Haveforeningen Fritiden, hvor den nye bebyggelse har en højde på henholdsvis 6 og 4 etager. Generne vurderes at være begrænsede for skolens vedkommende, mens haveforeningen og naboerhvervsbebyggelsen vil opleve indbliksgener i højere grad. Terrænet er og vil fortsat være stort set fladt. Med projektet gives der mulighed for at ændre terrænet, så der kan etableres et regnvandsbassin internt i området. Byrum ved foden af byggeriet, herunder facader og adgange Det nye projekt, der muliggøres af lokalplanen, vil ændre karakteren af byrummene i området både internt i lokalplanområdet og i forhold til omkringliggende veje og bebyggelse. Der vil i fremtiden være offentlig adgang til området, hvilket ikke er tilfældet i dag, og området vil indeholde nye arealer til ophold og rekreative formål for beboerne i området og for offentligheden. Internt i lokalplanområdet vil opholdsarealerne i gårdrummene og mellem bygningerne sammen med de fælles opholdsarealer danne et sammenhængende og varieret forløb af byrum med muligheder for et rekreativt, aktivt og levende byliv for beboerne. I forhold til Søren Frichs Vej bidrager den nye bebyggelse til at etablere et nyt markant byrum langs Søren Frichs Vej, hvor de nye bygninger danner en markant front mod vejen. En bygning er trukket tilbage og herved etableres et torv. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

72 64 Bebyggelsens udformning som karréer, der åbner sig mod syd giver for størstedelen af bebyggelsens vedkommende en fornuftig disponering, hvor forarealer og adgange til boligerne placeres ud mod omkringliggende veje og med direkte forbindelse til parkeringsarealer i tilknytning til vejene. Bebyggelsens facader udformes med træbeklædning eller lignende imødekommende og varmt materiale i den nederste etage, hvilket medvirker til at etablere en menneskelig skala ved ankomst- og opholdsarealer samt ved gåendes og cyklendes færdselsarealer. Det lokale klima omkring byggeriet vindforhold En analyse af vindforholdene i området viser, at den nye bebyggelse ikke kommer til at påvirke omgivelserne væsentligt. Vindforholdene ændres ikke ved Åby Skole, mens vindmiljøet på terræn langs de omliggende veje, herunder Søren Frichs Vej, vil være acceptabelt og behageligt til ophold og færdsel. Der vil være stort set samme vindforhold omkring lokalplanområdet som i dag, og den nye bebyggelse vil ikke give anledning øgede vindforhold eller farlige situationer for gående og cyklende. Internt i området vil der heller ikke være problemer med vindforholdene, idet vindhastighederne ved bygningskroppe og altaner i alle højder generelt vurderes at være lave, hvilket betyder, at arealerne vil være egnede til både ophold og aktivitet. Det lokale klima omkring byggeriet sol, skygge og reflekser Bygningernes facade- og tagbeklædning udformes i et materiale uden væsentlige reflekser, og projektet vurderes derfor ikke at give anledning til væsentlige gener fra refleksioner for den omkringliggende bebyggelse og trafikken i området. Projektets solforhold og skyggepåvirkning af de omkringliggende arealer er vurderet på baggrund af en række skyggediagrammer. Skyggepåvirkningen er naturligt nok størst om morgenen og om aftenen, samt i dagtimerne i vinterperioden. De områder, der vil være skyggepåvirket af den nye bebyggelse, vil primært være den omkringliggende erhvervsbebyggelse mod vest, nord og øst samt Åby Skole. Erhvervsbebyggelsen umiddelbart vest for området vil være skyggepåvirket tidligt om formiddagen stort set hele året rundt. Erhvervsbebyggelsen mod nord på den anden side af Søren Frichs Vej vil næsten udelukkende være skyggepåvirket på forarealerne langs vejen og vil slet ikke opleve nogen påvirkning om sommeren. Erhvervsbebyggelsen umiddelbart mod øst vil opleve en skyggepåvirkning om eftermiddagen ved efterårsjævndøgn og vintersolhverv. Åby Skole vil i begrænset omfang være skyggepåvirket ved jævndøgn, hvor det først og fremmest vil være arealerne langs Søren Frichs Vej mod sydøst, der påvirkes. Ved vintersolhverv vil påvirkningen være noget større om formiddagen, hvor der også kastes skygge i gårdrummet mellem bygningerne, men størstedelen

73 65 af den skygge, der kastes vil være sammenfaldende med skolens egne skygger i gårdrummet. Kollektiv trafik Området er kollektivt trafikbetjent med linje 12, der har stop på Søren Frichs Vej. Der er herudover flere ruter på Vestre Ringgade og Silkeborgvej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Åby Skoles distrikt. Der gøres opmærksom på at Børn og Unges planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers oplande. Åby Skole forventes i årene fremover at have ledig kapacitet, og umiddelbart forventes det, at skolen med den nuværende størrelse kan rumme elever fra omdannelsesområdet. Men hvis der bygges et stort antal familieboliger over en kort årrække, kan en udvidelse af skolen og opførelse af børneinstitutioner blive aktuel. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: B. S. Ingemannsvej 27. Heimdalsvej 5. Henrik Hertzvej 73A. Nannasvej 4. O.I. Offersensvej 35. Silkeborgvej 88A. Åbyvej 91. Rosenstien 2. SFO med afdelinger på følgende adresser: Henrik Hertzvej 64E. Åbyvej 80 (skole). Fritidstilbud med afdeling på følgende adresser: Åbyvej 80 (skole). Åby Skole: Åbyvej 80. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

74 66 Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Transformerstation Transformerstation nummer 228 er placeret inden for lokalplanområdet. Den kan reetableres som en del af bebyggelsen i byggefelt A mod, at bygherre afholder en andel af omkostningerne ved etablering af en ny transformerstation. Nærmere placering af transformerstationen afklares i samarbejde med NRGI og bygherre. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGi A/S Dusager Aarhus N. Vandforsyning sker fra:... Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V. Mail: aarhusvand@aarhusvand.dk Varmeforsyning skal ske fra:.. AffaldVarme Aarhus Bautavej Aarhus V. Hvis byggeri opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra lokalplanens 6, stk. 1 Kloakforsyning sker ved:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V. Mail: aarhusvand@aarhusvand.dk Regn- og spildevand Regnvandet fra omdannelsesområdet skal ledes til Aarhus Å via Aarhus Vands regnvandssystem. For at forebygge mod oversvømmelse af de lavtliggende bebyggede arealer langs Aarhus Å, er der behov for at forsinke vandet i området ved nedsivning eller etablering af regnvandsbassiner. Det er besluttet, at der skal etableres et regnvandsbassin med et volumen på 525 m 3. Bassinet skal etableres efter Aarhus Kommune retningslinjer, som fremgår af pjecen Regnvandsbassiner og vandløb, der findes på Aarhus Kommunes hjemmeside.

75 67 Etablering af bassiner/nedsivningsanlæg, som forsyner flere matrikler, og dermed udgør et fælles anlæg vil som udgangspunkt skulle drives og vedligeholdes af Aarhus Vand A/S. Området er i henhold til Aarhus Kommunes spildevandsplan beliggende i kloakopland (opland N003). Husspildevand og erhvervsspildevand skal afledes til Åby Renseanlæg. Området er omfattet af udledningstilladelsen for Åby Renseanlæg. Området kan tilsluttes Aarhus Vands spildevandsystem i enten Søren Frichs eller Lokes vej via eksisterende stik. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået udledningstilladelse fra Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Byggeri Ansøgning om byggeri i områdei skal indsendes til Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, Byggeri. Veje Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejanlæg i lokalplanområdet (lokalplanens 5) skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Center for Byens Anvendelser. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

76 68 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. 14 bestemmer, at de i paragraffen nævnte servitutter ophæves. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

77 1 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune Kommuneplantillægget omhandler et område, der ligger i kommuneplanens rammeområde ER, hvorfra der udskilles et nyt område BL. I forbindelse med udarbejdelse af Lokalplan nr. 990 er der givet mulighed for en bebyggelse, der ikke er i overensstemmelse med Kommuneplanen. Det drejer sig om, at bebyggelsesprocenten øges fra 60 til 150, og at der gives mulighed for at opføre boliger, erhverv og dagligvarebutik inden for området, hvilket der ikke er mulighed for i henhold til de gældende rammebestemmelser, der fastsætter områdets anvendelse til erhverv. Lokalplanen giver desuden mulighed for at bygningshøjden øges fra 2 etager og 10 m til 8 etager og 25,6 m. I forbindelse med udarbejdelse af Lokalplan nr. 990 ændres en del af kommuneplanens rammeområde ER til nyt rammeområde BL for at muliggøre opførelse af etageboliger og erhverv i området. Rammebestemmelserne for det nye rammeområde BL samt det resterende ER har følgende ordlyd: Rammeområde BL Anvendelsen er fastlagt til bolig- og erhvervsområde (Kategori 11 - Blandet byområde, se de generelle rammebestemmelser). Erhverv må kun etableres inden for virksomhedsklasse 1. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 8 etager. Bygningshøjden må ikke overstige 30 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overskride 165, for området under ét. Der kan indrettes en dagligvarebutik inden for området med et bruttoetageareal på op til m 2. På ejendomme ud mod Søren Frichs Vej skal bebyggelsen opføres med facadevirkning. Noter Vedrørende facadevirkning henvises til Generelle rammebestemmelser for særskilte emner, nr. 9 - Smukkere indfaldsveje og facadevirkning. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 990

78 2 Generelle rammebestemmelser for blandet byområde Kategori 11: Områdets anvendelse fastlægges til bolig- og erhvervsformål. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, herunder institutioner og faciliteter til fritids- og kulturformål. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 400 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 200 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til m 2. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Som hovedregel skal erhverv og institutioner placeres i stueetagen. Som udgangspunkt vil nye enkeltstående dagligvarebutikker på over 400 m 2 ikke kunne etableres nærmere end 500 m fra anden dagligvareforsyning i byområderne uden for Ringgaden. Rammeområde ER: Anvendelsen er fastlagt til erhvervsformål (Kategori 31 Erhvervsområde, se de generelle rammebestemmelser). Det samlede rumfang af bebyggelsen må ikke overstige 3 m 3 pr. m 2 grundareal og det bebyggede areal må ikke overstige 50 % af grundens areal. Der kan kun tillades virksomheder indenfor virksomhedsklasserne 1-2. Max. etageantal: 2. Max. bygningshøjde: 10 m. Max. bebyggelsesprocent: 60 for den enkelte ejendom. Området er udpeget som byomdannelsesområde. På ejendomme ud mod Søren Frichs Vej skal bebyggelsen opføres med facadevirkning. Der kan etableres en bolig i tilknytning til den enkelte virksomhed. Rumfangsbestemmelsen anvendes alene ved halbygninger og lign. Noter Vedrørende facadevirkning henvises til Generelle rammebestemmelser for særskilte emner, nr. 9 - Smukkere indfaldsveje og facadevirkning. Generelle rammebestemmelser for erhvervsområde Kategori 31: Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål. I området kan der desuden etableres offentlige funktioner i det omfang disse offentlige funktioner med hensyn til miljøfølsomhed og -belastning ikke adskiller sig fra den øvrige tilladte erhvervs-

79 3 virksomhed i det konkrete område - og forudsat at der ikke er tale om specielle anlæg, hvis placering normalt vil nødvendiggøre en særskilt planlægning. Bortset fra butikker til lokal forsyning (maks. 100 m 2 ) må der ikke etableres detailhandel i området. Der kan dog normalt etableres butikker til salg af egne produkter i tilknytning til de enkelte virksomheders produktionslokaler. For de maksimale bygningshøjder gælder, at en større højde punktvis kan tillades, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Rammekort til Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 990

80 4

81 1 VIRKSOMHEDSLISTE VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE GRUNDVANDS- KLASSE KLASSE 1 Hotel- og restaurationsvirksomhed 2 Kontorvirksomheder 1 Liberale erhverv 2 Servicevirksomheder 1 Undervisnings- og konferencevirksomheder 1 Værksteder med butik 2 Virksomhedsliste Lokalplan nr. 990

82

83 ej hs V ric en F Sør I B1-7 A1-6 C5-1 B2-6 B2-6 B3-5 B3-5 C2-6 B4-4 B4-4 C3-5 Åbyvej A2-5 C1-7 III C4-4 G1-7 a SIGNATURFORKLARING F1-7 Lokalplangrænse C1-7 Byggefelt - etageantal C5 Byggefelt for dagligvarebutik D1-8 Vejadgang, principiel placering Adgang til parkeringskælder, principiel placering F2-6 G3-4 F3-4 D2-6 Port Vej- og parkeringsareal E2-6 G2-6 E3-4 5 svej Loke D3-4 6 I II E1-8 Delområdegrænse Delområdebetegnelse b Stiforbindelse Fælles opholdsarealer Opholdsarealer m Grønt areal med trærække og fortov Regnvandsbassin Grønt areal Lav beplantning a Stibetegnelse Lokalplan nr. 990 Lokalplankort 1 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: Arkitema PLANAFDELINGEN

84

85 ej hs V ric en F Sør Åbyvej 4,50 Kt. 0 3,5 0 Kt.. 4,0 t K Kt. 0 4,5 5,00 Kt. SIGNATURFORKLARING Lokalplangrænse Regnvandsbassin 800 m 2 Fremtidige koter Fremtidige terrænkurver 5 5,50 Kt. svej Loke 6,00 Kt. Eksisterende terrænkurver 6 Kt. 00,00 Bygningsangivelse m Lokalplan nr. 990 Lokalplankort 2 Terrænplan CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET PLANLÆGNING OG BYGGERI Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: Arkitema BYPLANAFDELINGEN PLANAFDELINGEN

86

87 ej hs V ric en F Sør Parkering 7 B i Vare 6 g n veri ndle A C Åbyvej 5 Tagterrasse over butik Opholdstrappe G 7 Bassin F E 8 SIGNATURFORKLARING D 8 Lokalplangrænse Delområdegrænse 6 Ny bygning med mulig tagterrasse Ny bygning Befæstede arealer , 6 4,75 12 m vej s Loke m 75 12, 4 m 4 12, Byggefelt betegnelse Etageantal 6 m 6 A 6 7 Sti Opholdsarealer Cykelparkering m Regnvandsbassin Lav beplantning Lokalplan nr. 990 Illustrationsplan CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Mål: 1:1000 Dato: Tegnet af: Arkitema PLANAFDELINGEN

88

89

90 Aarhus Kommune Center for Byudvikling og Mobilitet Planafdelingen September 2015 Lokalplan nr. 990