ABF Havehuset. Norsgade 21, 23, 23B, 23C og 25, 8000 Århus C. Årsrapport for 2011

Transkript

1 ABF Havehuset Norsgade 21, 23, 23B, 23C og 25, 8000 Århus C Årsrapport for 2011 Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2012 dirigent

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors erklæringer... 4 Foreningsoplysninger... 6 Ledelsesberetning... 7 Anvendt regnskabspraksis... 8 Resultatopgørelse Balance, aktiver Balance, passiver Skattemæssigt resultat Noter Side 2

3 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2011 inkl. ledelsesberetningen for ABF Havehuset. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver, finansielle stilling samt resultatet. Ledelsesberetningen giver efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som den omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Århus C, den 22. april 2012 Bestyrelse: Side 3

4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til medlemmerne i ABF Havehuset. Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for ABF Havehuset for regnskabsåret 1. januar december 2011, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser samt foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen konklusion herom. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2011 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Side 4

5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Viby J, den 22. april 2012 Revision 2 A/S registrerede revisorer Irene Madsen registreret revisor Side 5

6 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen: ABF Havehuset Norsgade 21, 23, 23B, 23c og Århus C Stiftet 1/ Hjemmeside: Cvr.nr.: Regnskabsår: 1. januar december Revision: Revision 2 A/S registrerede revisorer Vestre Kongevej Viby J Kontaktpersoner: Irene Madsen Lischen Lund Jensen Pengeinstitutter: Nordea Nykredit Bank Side 6

7 LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet Foreningens hovedaktivitet er udlejning af andelsboliger til beboelse. Usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for 2011 Der er ingen usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for Usikkerhed ved indregning eller måling Der er ingen usikkerhed vedrørende indregning og måling. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årsregnskabet for 2011 udviser et resultat på kr , som bestyrelsen foreslår overført til næste år. Resultatet er især påvirket af, at der er hensat kr til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen. Egenkapitalen andrager pr kr mod kr forrige regnskabsår, primært fordi den kontante ejendomsvurdering er steget med kr til kr Årets resultat anses for tilfredsstillende. For det kommende år forventes ligeledes et tilfredsstillende resultat. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for årsrapporten. Side 7

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for ABF Havehuset er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Terminsydelser De samlede terminsydelser udgiftsføres. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra vaskeri, flyttegebyrer m.v. indtægtsføres i takt med modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Side 8

9 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Øvrige noter Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 22. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Side 9

10 RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR 2011 til 31. DECEMBER 2011 INDTÆGTER Boligafgift P-plads andelshavere Lejeindtægter ikke-andelshavere Gebyrer ved flytning Betaling internet Indtægter i alt OMKOSTNINGER 1 Terminsydelser... ( ) ( ) 2 Omkostninger vedrørende ejendommen... ( ) ( ) 3 Administrationsomkostninger... (36.684) (48.385) Omkostninger i alt... ( ) ( ) Resultat før finansielle poster... (1.962) (21.141) FINANSIERING 4 Finansieringsindtægter Finansieringsomkostninger... (29) (24) Finansiering i alt Resultat før hensættelser Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... ( ) ( ) Årets resultat... ( ) ( ) Side 10

11 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2011 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER 7 Grunde og bygninger ANLÆGSAKTIVER I ALT OMSÆTNINGSAKTIVER 8 Vand- og varmeregnskab Tilgodehavende beløb Andre tilgodehavender Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT Side 11

12 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2011 PASSIVER EGENKAPITAL 12 Egenkapital HENSATTE FORPLIGTELSER 13 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Hensatte forpligtelser i alt GÆLDSFORPLIGTELSER LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 14 Prioritetsgæld Deposita Langfristede gældsforpligtelser i alt KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 16 Leverandører af varer og tjenesteydelser Øvrig anden gæld Periodeafgrænsningsposter Varmeregnskab Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt PASSIVER I ALT Eventualposter mv. 21 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 22 Andelshaverindskud 23 Bestyrelsesansvarsforsikring 24 Vedligeholdelse Side 12

13 NOTER Hensat til skat kr. 0 fremkommer på følgende måde: Andelsboligforeningen skal skattemæssigt behandles som en forening, jfr. 1 stk. 1 nr. 6 i selskabsskatteloven. Foreningen vil dog kun være skattepligtig af indtægter ved erhvervsmæssig virksomhed, der udøves over for ikke-medlemmer af andelsboligforeningen, hvilket i 2011 vil dreje sig om lejeindtægter kr Den skattepligtige indkomst kan herefter opgøres på følgende måde: Resultat før finansielle poster... (1.962) Hvor tillægges/fratrækkes: Betalte afdrag prioritetsgæld Tilbageført indtægtsført hensættelse til vedligeholdelse på ejendommen... (25.000) Låneomkostninger ved omlægning af lån: Afholdte låneomkostninger Fradrag tidligere år... (1.909) Fradrag indeværende år... (799) (799) Rest til senere fradrag x Skattepligtig indkomst: ========= Hvilket beløb kan modregnes i de overførte fremførselsberettigede skattemæssige underskud fra tidligere år, kr Der resterer herefter i alt kr til ubegrænset fremførsel i de kommende års positive skattepligtige indkomster. Side 13

14 NOTER 1 Terminsydelser... Prioritetsrenter Afdrag prioritetsgæld Offentlig støtte... ( ) ( ) Terminsydelser i alt Omkostninger vedrørende ejendommen Ejendomsskat Forsikring Renovation Vedligeholdelse Indtægtsført hensættelse... (25.000) (45.000) Mindre nyanskaffelser... * El og vand ** Varme fællesrum Difference varmeregnskab tidligere år... (2.547) 0 Omkostninger vedrørende ejendommen i alt * Inklusiv køb af 3 stk. vaskemaskiner og 1 stk. tørretumbler i alt kr ** Inklusiv regulering af varme 2009 kr Administrationsomkostninger Kontorartikler, porto, telefon m.v Annoncer Internet Mødeudgifter m.v Revisorhonorar incl. rest tidligere år (1.500) Honorar varmeregnskab Advokathonorar Kontingenter ABF Kontingent Grundejerforening m.v Administrationsomkostninger i alt Finansieringsindtægter Renter, pengeinstitutter Finansieringsindtægter i alt Finansieringsomkostninger Renteudgifter, pengeinstitutter Finansieringsomkostninger i alt Side 14

15 NOTER 6 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Ordinær hensættelse Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt Grunde og bygninger Kontant ejendomsværdi pr. 1/ og 1/ Grunde og bygninger i alt Vand- og varmeregnskab Indbetalt a/c varme, andelshavere... (80.916) 0 Afholdt varme og vand udgifter Varmeregnskab tidl. år... (658) 0 Vand- og varmeregnskab i alt Tilgodehavende beløb Beregnet tilgodehavende renter Tilgodehavende beløb i alt Andre tilgodehavender Tilgodehavende ved andelshavere, vedr. udligning af fordelingstal Tilgodehavende beløb Andre tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Nordea, foreningskonto Nordea, foreningskonto Nykredit Bank, aftalekonto Nykredit Bank, erhvervskonto Likvide beholdninger i alt Side 15

16 NOTER 12 Egenkapital Andelshaverindskud Opskrivningsfond ejendom Afdrag prioritetsgæld Indexregulering prioritetsgæld... ( ) ( ) Overført resultat tidligere år... ( ) ( ) Årets resultat... ( ) ( ) Egenkapital i alt Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Tag Norsgade 23B-C Ordinære hensættelser Tag Norsgade 23B-C i alt Vandrør Ordinære hensættelser Vandrør i alt Øvrige nyanskaffelser og vedligehold Ordinære hensættelser Øvrige nyanskaffelser og vedligehold i alt Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt Side 16

17 NOTER 14 Prioritetsgæld *Nykredit opr , indekslån *Nykredit opr , indekslån Nykredit opr , 9,04% støttet kontantlån *Nykredit opr , indekslån Nykredit opr , 5,09% støttet kontantlån Nykredit opr , 4,3% kontantlån Prioritetsgæld i alt Kursværdien andrager kr *Ydelsesfrielån i forbindelse med byfornyelse. 15 Deposita Deposita Deposita i alt Leverandører af varer og tjenesteydelser Revisorhonorar, anslået Leverandører af varer og tjenesteydelser i alt Øvrig anden gæld Andre skyldige omkostninger Øvrig anden gæld i alt Periodeafgrænsningsposter Forudbetalt boligafgift Periodeafgrænsningsposter i alt Varmeregnskab Indbetalt a/c varme Afholdte varmeudgifter... 0 (62.785) Varmeregnskab i alt Eventualposter mv. Der er ingen eventualforpligtelser m.v. Side 17

18 NOTER 21 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Ejerpantebrev opr disponibelt. Herudover er der ingen pantsætninger eller sikkerhedsstillelser. 22 Andelshaverindskud Værdiansættelsen er baseret på, at ejendommen medtages til den kontante ejendomsværdi, jfr. 5 stk. 2 C i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Egenkapital, jfr. foran Hvortil tillægges: Støtteberettiget del af prioritetsgæld (=pantebrevsrestgæld) Kursregulering øvrig prioritetsgæld: Pantebrevsrestgæld, jfr. årsrapport Samme til kursværdi... ( ) (84.872) Korrigeret egenkapital herefter til fordeling ========= Eller pr. fordelingstal (i alt 96,92) ========= Side 18

19 NOTER Andelsværdien for de enkelte andelslejligheder vil således efter dette princip maksimalt andrage: Maksimal Vedtaget andelsværdi Fordelings andelsværdi årsrapport tal pr. 31/12 Nr. 21 kælder og stue... 8, Nr og 2. sal... 10, Nr. 23 st. tv.... 5, Nr. 23 st. th.... 5, Nr th... 10, Nr sal.... 9, Nr. 23 B, st.... 5, Nr. 23 B 1. sal... 7, Nr. 23 B 2. sal... 15, Nr. 23 C st. tv.... 5, Nr. 23 C st. th.... 5, Nr. 23 C 1. sal... 8, I alt... 96, ======== ========= ========= Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelse ikke må kræves en højere pris for andelen end den, der følger af formueberegningen skitseret i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimalprissystem. Vi skal endvidere henlede opmærksomheden på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsudgifter opgjort efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinier. Som følge heraf skal vi meget anbefale de enkelte andelshavere at føre regnskab med de afholdte udgifter hertil. 23 Bestyrelsesansvarsforsikring Det kan oplyses, at andelsboligforeningen har tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring. Forsikringen dækker med en forsikringssum på kr i alt pr. skade excl. omkostninger. Side 19

20 NOTER 24 Vedligeholdelse Mur og hegn til Thunøgården: Entreprise Tilskud Århus Kommune... 0 (48.083) I alt Diverse: Vaskekælder Rep. dørtelefon Maler Nøgler Have Trailerleje Småanskaffelser m.v VVS og kloak Elektriker Murer Tømrer I alt Vedligeholdelse i alt Side 20