BETINGET KØBSAFTALE. Mellem. Aarhus Kommune. Vedrørende Byvej 21 og 21A, 8330 Beder

Transkript

1 BETINGET KØBSAFTALE Mellem Aarhus Kommune og Vedrørende Byvej 21 og 21A, 8330 Beder

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Indledning Ejendommen Købers bebyggelse Ejendommens stand Sælger oplyser Miljøforhold Bygningsarealer Ejendomsbyrder Geotekniske forhold, forurening m.v Forsikring Overtagelsesdag Købesummen Gæld udenfor købesummen Refusionsopgørelse Medarbejdere mv Erklæring i henhold til Lov om sommerhus og campering Berigtigelse Betingelser for Købsaftalen Generelt Side 2

3 BILAG Bilag 1: Salgsprospekt med udbudsbetingelser af [do]. Bilag 2: Købers tilbud af [do] Bilag 3: Tekniske specifikioner af 8. marts 2017 udarbejdet CFBO Bilag 4: Beskrivelse af Byvej 21, Beder udarbejdet af Cowi Bilag 5: Ejendomsdarapporter af 15. februar 2017 med bilag Bilag 6: Tingbogstester af 14. februar 2017 Bilag 7: Servitut nr Bilag 8: Servitutredegørelse af 10. februar 2017 fra Aakjær Landsinspektører Bilag 9: Rapport af 8. marts 2017 vedrørende Geoteknik og jordbundsforhold Bilag 10: Udkast til servitut om byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg i ubebygget stand Bilag 11: Deklarion om pligt til holde ejendommen i ordentlig stand Side 3

4 Mellem Aarhus Kommune Rådhuset Rådhuspladsen Aarhus C (Herefter Sælger ) og (Herefter Køber ) er der d.d. indgået betinget købsaftale (herefter Købsaftalen ) på følgende vilkår: Side 4

5 1. Indledning 1.1 Sælger har gennemført offentligt udbud af ejendommene beliggende Byvej 21 og 21 A, Beder, jf. nedenfor punkt 2, i henhold til Lov om kommunernes styrelse 68 og bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med vilkår, der følger af Købsaftalen med tilhørende bilag. Salgsprospekt med udbudsbetinglser er vedlagt som bilag Købers tilbud af [do], jf. bilag 2, er blevet valgt. 1.3 Købsaftalen med bilag udgør i det hele parternes aftalegrundlag. 2. Ejendommen 2.1 Købsaftalen omfter ejendommene beliggende på adresserne Byvej 21, 8330 Beder på mr.nr. 8u, Beder by, Beder med et tinglyst areal på kvm, herunder vej 0 kvm og Byvej 21 A, 8330 Beder på m.nr. 8t, Beder by, Beder med et tinglyst areal på kvm herunder vej 0 kvm (i det følgende samlet benævnt Ejendommen ). 2.2 Landinspektørfirmaet Aakjær er engageret til lægge mriklerne sammen, og sagen er p.t. under behandling hos Geodastyrelsen. 3. Købers bebyggelse 3.1 Etagearealet for Købers samlede bebyggelse inkl. eventuelle bevarede bygninger på ejendommen, jf. Købers tilbud, jf. bilag 2, udgør [ ] kvm. Etagearealet opgøres i henhold til bygningsreglementet (BR10), med den modifikion, altaner, balkoner, tagterrasser og ubebyggede arealer i portåbninger, der ikke anvendes til beboelse, ikke medregnes. 3.2 Enhver ændring, som indebærer et byggeri med et større etageareal end foruds i Købers tilbud, medfører en tilsvarende forhøjelse af købesummen, idet forhøjelsen beregnes forholdsmæssigt ud fra den aftalte pris pr. kvm etageareal, jf. pkt Forhøjelsen forfalder til kontant betaling, når der indgås aftale om forøgelse af etagearealet, dog senest når der udstedes byggetilladelse hertil. 3.3 Køber er forpligtet til overholde de tekniske specifikioner, jf. bilag 3 anførte krav og retningslinjer. Omkostninger til byggemodning af ejendommen, herunder Købers nedriv- Side 5

6 ning og bortskaffelse af bygninger, installioner og anlæg på ejendommen er Sælger uvedkommende. 4. Ejendommens stand 4.1 Ejendommen overdrages i enhver henseende som det er og forefindes på tidspunktet for tilbuddets afgivelse, jf. bilag 2, dog med hensyn til en forringelse som følge af almindelig slid og ælde i perioden til overtagelsesdagen. 4.2 Det påhviler Sælger frem til overtagelsesdagen foretage forsvarlig vedligeholdelse af bygningerne i nødvendigt omfang. 4.3 Køber bekræfter, denne forud for tilbuddets afgivelse og købsaftalens underskrift har gennemgået Ejendommen med assistance fra egen byggesagkyndig, idet Køber forud for tilbuddets afgivelse og købsaftalens underskrift udtrykkeligt er blevet opfordret til foretage sådan gennemgang. 4.4 Alt overtages således som det er og forefindes, og er af Køber besigtiget og gennemgået. 4.5 Køber er udtrykkeligt gjort opmærksom på og er indforstået med, Ejendommen overdrages med en fuldstændig ansvarsfraskrivelse, og Sælger således er uden ansvar for fejl og mangler af nogen art, herunder forhold vedrørende jordbunds- og miljøforhold/forurening. Købers tilbud er afgivet og afstemt med den fuldstændige ansvarsfraskrivelse 4.6 Køber kan således ikke gøre misligholdelsesbeføjelser og/eller krav gældende i anledning af fejl og mangler ved Ejendommen og dennes forhold, det vil sige ophævelse af handlen, krav om erstning og forholdsmæssigt afslag i købesummen. 4.7 Sælger oplyser, de på Ejendommen værende bygninger, disse indretning og installioner Sælger bekendt er lovligt opført, indrettet og benyttet, og der ikke er nogen forhold, der hviler på midlertidig dispensioner og alle lovpligtige brandsikringskrav Sælger bekendt er opfyldt. 4.8 Sælger henviser i øvrigt til bygningsgennemgang udfærdiget af Cowi, der indgår i købsaftalen som bilag Ejendommen er ikke omftet af energimærkning og energimærkningsbekendtgørelsen, og der udleveres ikke energimærke til Køber i forbindelse med overdragelse af Ejendommen. Side 6

7 5. Sælger oplyser 5.1 Sælger oplyser, Ejendommen ikke er under omvurdering, der sælger bekendt ikke findes skjulte fejl og mangler ved Ejendommen, der sælger bekendt ikke verserer sager eller er udstedt påbud, der vedrører Ejendommen, Ejendommen sælger bekendt ikke er omftet af tidsbegrænsede dispositioner, og Ejendommen er brandsikret i henhold til gældende regler. Fremtidige krav herom er sælger uvedkommende. 6. Miljøforhold 6.1 Ifølge oplysninger, indhentet fra Aarhus Kommunes hjemmeside/oplysninger fra Region Midtjylland, er der ingen oplysninger om, der på Ejendommen er registreret en forurening på vidensniveau 1 eller Sælger oplyser, der ikke i Sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på Ejendommen, ligesom der ikke fra Sælgers side er sket forurening af jorden/undergrunden med kemikalier eller andre særligt forurenende stoffer, Ejendommen Sælger bekendt ikke tidligere er forurenet ud over, hvad fremgår af punkt 5.1, der Sælger bekendt ikke fra offentlige myndigheder foreligger uopfyldte krav om eventuel registrering som affaldsdepot og/eller forurening. 6.3 Fremtidige krav til miljøforhold for købers anvendelse af Ejendommen er Sælger uvedkommende. Side 7

8 7. Bygningsarealer 7.1 Ejendommens arealer er ifølge BBR-meddelelse oplyst som følger: Bygningsnr.: 1 Adresse: Byvej 21, Beder Bebygget areal: 360 kvm. Samlet erhvervsareal: 360 kvm. Kælder: 90 kvm. Bygningsnr.: 2 Adresse: Byvej 21, Beder Bebygget areal: 42 kvm. Samlet bygningsareal: 42 kvm. Samlet erhvervsareal: 42 kvm. Bygningsnr.: 3 Adresse: Byvej 21, Beder Bebygget areal: 18 kvm. 7.2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af Ejendommen i henhold til bekendtgørelse nr. 311 om beregning af arealet af bolig- og erhvervslokaler, hvorfor hverken Sælger eller de medvirkende rådgivere indestår for rigtigheden af de angivne arealer. Der henvises i øvrigt til BBR-meddelelse af 15. februar 2017, der indgår som en del af bilag 5, ejendomsdarapporten. 8. Ejendomsbyrder og plangrundlag 8.1 Køber er forpligtet til respektere byrder, herunder servitutter, tinglyst på Ejendommen på tidspunktet for underskrift af Købsaftalen, jf. tingbogstester af 14. februar 2017, jf. bilag 6, og servitutterne nr. 1 11, jf. bilag 7, idet der i øvrigt henvises til servitutredegørelse af 10. februar 2017 vedlagt som bilag Sælger oplyser, der ikke sælger bekendt påhviler Ejendommen utinglyste rettigheder eller forpligtelser. Ejendommen overdrages endvidere fri for lejemål og andre brugsrettigheder, jf. dog ovenfor. Side 8

9 8.3 I relion til planforhold henvises til pkt. 2 i tekniske specifikioner, jf. bilag 3. Eventuelle fremtidige ændringer af planforhold er sælger uvedkommende. 8.4 Køber er derudover forpligtet til respektere, der tinglyses følgende servitutter på ejendommen: a. Servitut om byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg i ubebygget i stand, jf. pkt. 15 og bilag 10. b. Deklarion om pligt til holde ejendommen i ordentlig stand, jf. bilag 11. Servitutterne vil blive udarbejdet og tinglyst på ejendommen ved sælgers foranstaltning. Køber er om nødvendigt forpligtet til medvirke ved tinglysning af de nævnte servitutter efter, køber har fået skøde på ejendommen. 9. Geotekniske forhold, forurening m.v. 9.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen foretaget begrænsede undersøgelser af jordbundsforhold og forurening på Ejendommen. Resulterne fremgår af bilag 9. Køber er bekendt med og accepterer undersøgelsens indhold. 9.2 Sælger er i enhver henseende uden ansvar for forhold vedrørende geotekniske forhold eller forurening, uanset om det fremgår af rapporten, jf. punkt 9.1, eller konsteres efterfølgende. Sælger påtager sig således intet ansvar for Ejendommens geotekniske forhold, forureningsmæssige stand, fortidsminder eller jordens bonitet i øvrigt. Der henvises i øvrigt til punkt 3.5 ovenfor 10. Forsikring 10.1 Sælger oplyser, Ejendommen indtil ejerskifte er forsikret via kommunal fælles forsikring/selvforsikret Sælger er uden ansvar for i hvilket omfang og på hvilke vilkår Køber kan forsikre Ejendommen Det påhviler Køber ved egen foranstaltning tegne nødvendige forsikringer, herunder imod bygningsbrand, med virkning fra overtagelsesdagen, idet den nuværende forsikring ikke kan overtages. Fremtidige forsikringsforhold er således Sælger uvedkommende. Side 9

10 11. Overtagelsesdag 11.1 Overtagelsesdagen er fasts til den 1. i måneden efter betingelsen, jf. pkt. 19, er opfyldt Ejendommen henligger fra denne do for købers regning og risiko. Hvis bebyggelsen på Ejendommen er brændt eller på anden måde beskadiget inden Overtagelsesdagen, foretager sælger ikke genopbygning eller istandsættelse, og køber kan ikke rejse krav overfor sælger i den anledning, idet købesummen fastholdes. Det gælder også selvom skaden er sket under omstændigheder, som ville være dækket af sædvanlig bygnings- og brandforsikring. Sælger er indstillet på give den fornødne accept og fuldmagt til, køber kan tegne forsikring også for tiden før overtagelsesdagen. 12. Købesummen 12.1 Købesummen er fasts ud fra et etageareal for købers samlede bebyggelse ved uændret plangrundlag, hvilket samlet opgøres til kvm, der omregnes til en samlet købesum på [beløb] kr. ekskl. moms. Køber er gjort er opmærksom på, ejendommen er udbudt til mindstepris på kr pr. kvm. etageareal ekskl. moms Købesummen er beregnet ud fra en købesum på [beløb] kr. ekskl. moms pr. kvm. etageareal, jf. pkt Køber stiller ved underskrift af Købsaftalen garanti svarende til købesummen, jf. pkt Garantien skal være udstedt af et anerkendt dansk pengeinstitut. Garantien og garantistiller skal kunne godkendes af Sælger. Køber er alternivt berettiget til deponere af købesummen Købesummen deponeres på overtagelsesdagen på deponeringskonto i Sælgers bank, [?], reg.nr. [?], kontonr. [?] Det er parternes opftelse, købesummen ikke skal tillægges moms. Såfremt SKAT mod forventning måtte komme til det modste result, er parterne enige om, købesummen angivet ovenfor i punkt 11.1 skal tillægges moms. Beløbet betales af køber og forfalder kontant ved modtagelse af faktura fra sælger Fra overtagelsesdagen tilfalder renter af deponerede beløb Sælger. Købesummen og kontantdepot forrentes med den rente, som tilskrives deponeringskontoen. Side 10

11 12.7 Den deponerede købesum står til sikkerhed for ethvert krav, som Sælger måtte få mod Køber i henhold til Købsaftalen Den berigtigende advok er berettiget til ved træk på deponeringskontoen foranledige betaling af følgende: - Restancer. - Forfalden refusionssaldo i Købers favør. - Beløbet som ifølge Købsaftalen skal betales af Sælger eller modregnes i købesummen. - Sælgers andel af handlens omkostninger. Disse betalinger kan dog tidligst ske, når Købers adkomst er tinglyst fri for præjudicerende anmærkninger, eller hvis depositar indestår for, sådanne kan slettes Købesummen frigives til Sælger alene med fradrag af de anførte udgifter, når endeligt skøde på Ejendommen er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. 13. Gæld udenfor købesummen 13.1 Køber overtager ingen gæld udenfor købesummen. 14. Refusionsopgørelse 14.1 Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendommens indtægter og udgifter. Refusionssaldoen betales kontant ved påkrav. 15. Byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg 15.1 Byggepligt Køber af ejendommen er forpligtet til: indgive fyldestgørende ansøgning om byggetilladelse senest 6 måneder efter overtagelsesdagen. Side 11

12 påbegynde de fysiske arbejder på byggeriet senest 12 måneder efter overtagelsesdagen, samt færdiggøre byggeriet, så der kan opnås ibrugtagningstilladelse, der muliggør ibrugtagning efter byggeriets formål, senest 30 måneder efter overtagelsesdagen Ovennævnte frister kan alene udskydes efter principperne i AB 92, 24, stk. 1, nr. 3-5, samt i det omfang, byggetilladelse ikke foreligger senest 6 måneder efter, køber har indgivet fyldesgørende ansøgning Hvis en af ovennævnte frister ikke overholdes og fristerne ikke er udskudt som ovenfor anført kan Aarhus Kommune efter påkrav med frist på 2 uger købe ejendommen tilbage på følgende vilkår: Ejendommen sælges tilbage til Aarhus Kommune på markedsvilkår og til en købesum svarende til markedsprisen med fradrag af 25 procent, dog maksimalt til ejendommens markedsværdi inkl. eventuelle byggearbejder udført i købers ejertid med fradrag af 25 procent. Markedsværdien fastsættes i givet fald for et salg inden for 4 måneder, og vurderingen foretages endeligt af 2 af Dansk Ejendomsmæglerforening udpegede stsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer, eventuelt i samarbejde med en af disse udpeget bygningssagkyndig Overtagelsesdagen fastsættes til den 1. i måneden efter Aarhus Kommunes tilbagekøbsbegæring Køber af ejendommen skal skadeløsholde Aarhus Kommune for eventuel moms Køber af ejendommen skal afholde omkostninger ved overdragelsen, herunder betale tinglysningsafgiften og eventuelle omkostninger til ejendomsmægler Forbud mod videresalg i ubebygget stand Køber af ejendommen er ikke berettiget til videresælge ejendommen eller nogen dele heraf til tredjemand uden have opført byggeri på ejendommen i overensstemmelse med betinget købsaftale af [do] mellem Aarhus Kommune og køber af ejendommen. Tilsvarende gælder enhver overdragelse af majoriteten af kapitalandelene eller på anden måde af den bestemmende indflydelse direkte eller indirekte i det selskab, som har er- Side 12

13 hvervet ejendommen. Hvis en sådan disposition ønskes gennemført eller gennemføres uden Aarhus Kommunes samtykke, opnår Aarhus Kommune ret til tilbagekøbe ejendommen på de i pkt med underpunkter anførte vilkår Køber af ejendommen er dog berettiget til videresælge ejendommen i ubebygget stand, såfrem overdragelsen sker til selskaber inden for købers koncern. I tilfælde heraf skal det købende selskab indtræde i den betingede købsaftale af [do] indgået mellem Aarhus Kommune og ejeren af ejendommen. Køber af ejendommen skal indestå for det købende selskabs opfyldelse af samtlige forpligtelser i henhold til købsaftalen Påtaleretten tilkommer Aarhus Kommune. Deklarionen tinglyses som servitut på ejendommen med prioritet forud for al pantegæld, men med respekt af alle tinglyste byrder, jf. bilag Medarbejdere mv Sælger oplyser, der ikke er anste eller er indgået serviceaftaler i relion til Ejendommen, der overtages af køber i forbindelse med overdragelsen. 17. Erklæring i henhold til Lov om sommerhus og campering 17.1 Køber erklærer under henvisning til Lov nr. 207 af 7. juni 1972 og senere bekendtgørelse og lovbekendtgørelse nr. 920 af 22. december 1989 om sommerhuse og campering, Ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omftet af lovens Berigtigelse 18.1 Handlen berigtiges af Sælgers advok, John Bjerre Andersen, LETT Advokpartnerselskab der udfærdiger skøde, refusionsopgørelse m.v. og som forestår tinglysning af skødet Af omkostninger ved handlens berigtigelse skal Køber betale tinglysningsafgift til skødet og omkostninger til egen advok Endeligt skøde udfærdiges af Sælger, og Køber er efter påkrav fra Sælger forpligtet til tage endeligt skøde på Ejendommen uden unødigt ophold, når betingelserne herfor er opfyldt. Side 13

14 19. Betingelser for Købsaftalen 19.1 Købsaftalen er fra Sælgers side betinget af Aarhus Byråds godkendelse Hvis betingelsen i pkt ikke er opfyldt senest den [do], bortfalder Købsaftalen, uden parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning. 20. Generelt 20.1 Bilag til Købsaftalen udgør en integreret del af Købsaftalen. I tilfælde af fortolkningstvivl mellem Købsaftalen og bilag har Købsaftalen forrang Ændringer til Købsaftalen er kun gyldige, hvis disse indgås ved skriftlig aftale mellem parterne Såfremt en eller flere bestemmelser i Købsaftalen måtte blive erklæret ugyldige af en domstol eller andet kompetent organ, er parterne enige om, dette ikke ændrer på den resterende del af Købsaftalen. I så fald ændrer parterne Købsaftalen, således intentionerne ved indgåelsen af Købsaftalen opfyldes bedst muligt. Do: For Sælger: Do: For Køber: Side 14