BOV KOMMUNE. Lokalplan 5/103. Boligformål i Sønderhav 2003

Transkript

1 BOV KOMMUNE Lokalplan 5/103 Boligformål i Sønderhav 2003

2 Lokalplan nr. 5/103 FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL I SØNDERHAV Bov Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indledning 1 Lokalplanens indhold 1 Om lokalplaner 1 Redegørelse 3 Lokalplanens formål 3 Lokalplanens område 3 Hensigten med lokalplanen 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning 6 Tilladelser fra andre myndigheder 8 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Hegning Bonuslokalplan Lednings- og antenneanlæg Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagning Servitutter Retsvirkninger og dispensationer Vedtagelsespåtegning 14 Kortbilag nr. 1 - Lokalplanens afgrænsning Kortbilag nr. 2 - Fremtidige forhold Kortbilag nr. 3 - Lokalplanens udformning Visualisering - Byggeriet set fra Flensborg Fjord Lokalplanen er udarbejdet i et samarbejde mellem Teknik & Miljø, Bov Kommune og Nellemann Konsulenterne A/S, Århus Udsnit af Kort- og Matrikelstyrelsens kort er gengivet med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse. Kort- og Matrikelstyrelsen 1992/KD

4 Bov Kommune Lokalplan nr. 5/103 for en boligbebyggelse i Sønderhav Indledning Byrådet i Bov Kommune fremlægger hermed et forslag til en lokalplan for en ny boligbebyggelse i Sønderhav. Lokalplanens indhold Lokalplanen består af: En indledning, der forklarer, hvad en lokalplan er, og hvilke procedurer der er for en lokalplans udarbejdelse. En redegørelse, der forklarer om planens baggrund, forudsætningerne for planen samt en beskrivelse af intentionerne med planen. Bestemmelser, der fastlægger, hvordan lokalplanområdet må anvendes til anlæg og bebyggelse. Vedtagelsespåtegning, der dokumenterer, at planen er forelagt og vedtaget i Byrådet. Et matrikelkort, der afgrænser området i forhold til ejendomsskel. En retningsgivende bebyggelsesplan, der er et kortbilag, som knytter sig til lokalplanens bestemmelser og er juridisk bindende for områdets udnyttelse. En illustrationsplan, der viser hvordan området kan indrettes. Om lokalplaner En lokalplan er en plan, der gør det muligt for Byrådet at styre udviklingen i et område. 1

5 Lokalplanen sikrer også, at offentligheden bliver hørt, før der sker større ændringer i et område. Når der er udarbejdet en lokalplan for et område, skal planens intentioner følges af borgere, brugere og byråd, indtil den evt. erstattes af en ny lokalplan med en ny lokalplanprocedure. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra landzone til byzone. Byrådet kan fremlægge en lokalplan, hvis man ønsker et projekt vurderet af offentligheden. Det er formålet med lokalplaner at styre den fremtidige udvikling i et område og at give offentligheden og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. En lokalplan medfører ingen handlepligt, derfor vil allerede lovligt eksisterende virksomheder og anden lovlig anvendelse kunne fortsætte uforandret, også efter lokalplanens vedtagelse. Inden en lokalplan vedtages endeligt i Byrådet, har alle mulighed for at komme med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Før et lokalplanforslag kan vedtages af Byrådet, skal det fremlægges for offentligheden i mindst 8 uger. Hvis der er kommet indsigelser, kan den endelige vedtagelse af lokalplanen tidligst ske 4 uger efter indsigelsesfristens (offentlighedsfasens) udløb. 2

6 P Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen omfatter et areal på ca mp i Sønderhav. På arealet ligger et gammelt badehotel og en mindre, ældre helårsbolig. Arealet har en unik beliggenhed på en sydøstvendt kyststrækning ved Flensborg Fjord. Ejeren af ejendommene ønsker at nedrive de eksisterende bygninger og i stedet opføre otte ejerboliger som rækkehuse, placeret med udsigt over fjorden. Derfor har ejeren henvendt sig til Bov Kommune og præsenteret et skitseprojekt. Projektets omfang kræver, at der udarbejdes en lokalplan. Kommunen har principgodkendt projektet, og der er givet en nedrivningstilladelse. Samtidig har man besluttet, at det planlægningsmæssige arbejde omkring projektet kan sættes i gang. Lokalplanen skal sikre, at området kan anvendes til boligformål og at bebyggelsen indpasses i det eksisterende landsbymiljø langs fjorden. Lokalplanen udformes som en bonuslokalplan. Det betyder, at lokalplanen erstatter den landzonetilladelse, der er nødvendig for planens gennemførelse, og at der alene kan klages over retlige forhold. 2 Lokalplanens område Områdets afgrænsning Lokalplanområdet ligger i Sønderhav ved Flensborg Fjord og omkranses af fredskov mod syd og vest. Mod sydøst grænser området op til fjorden. Nord- og syd for arealet er der boligbebyggelse. Hele kystlinien i Sønderhav er bebygget med boliger i 1½ - 2 etager. 3

7 Kystlandskabet ved Sønderhav Lokalplanens forudsætninger Kystlandskabet ved Sønderhav er unikt med sydøstvendte skråninger ned til Flensborg Fjord. Mange steder er skråningen bevokset med høje slanke bøgetræer, hvilket understreger landskabet og samtidig danner en flot overgang til fjorden. Lokalplanområdet ligger i en afgrænset landsby, hvor en begrænset boligtilvækst ifølge kommuneplanen kan tillades. En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af fredskovspligt, som i forbindelse med lokalplanlægningen forudsættes flyttet til et andet areal indenfor området. Lokalplanområdet ligger i kystnærhedszonen og er desuden omfattet af de gældende strandbeskyttelseslinier. Bebyggelse Veje og stier På arealet ligger et hotel, som indeholder to helårsboliger og ni værelser samt et ældre hus, som indeholder en helårsbolig. I de seneste år har der ikke været drevet hotel eller anden virksomhed og hotelbygningerne står i dag tomme, men helårsboligen har hidtil været beboet. Alle bygninger er i dårlig stand og der er givet tilladelse til nedrivning. Områdets har vejadgang fra Fjordvejen som ligger vest for ejendommen. Mod sydøst langs kysten findes en offentlig sti, Gendarmstien, som fastholdes i lokalplanen. Den private fællesvej, der løber parallelt med områdets østlige afgrænsning (langs med fjorden) forudsættes nedlagt. Hensigten med lokalplanen Hensigten med lokalplanen er at åbne mulighed for at opføre otte boliger i to etager og samtidig sikre, at den ny bebyggelse får et omfang og en udformning, der er indpasset i det unikke landskab ved Flensborg Fjord. I det følgende beskrives lokalplanens indhold: Områdets anvendelse Vejadgang og parkering Bebyggelsens indvirkning på omgivelserne og kystlandskabet Området udlægges til helårsboliger og fredskov. Lokalplanen fastlægger, at tilkørsel til området skal ske fra Fjordvejen, og at der skal etableres 2 parkeringspladser pr. bolig. Placeringen i kystnærhedszonen stiller særlige krav til bebyggelsens omfang og placering og ifølge planloven skal der ved ny bebyggelse i kystnærhedszonen redegøres for bebyggelsens samspil med omgivelserne. Hvis bebyggelsen i højde og volu- 4

8 men afviger væsentligt fra den omgivende bebyggelse i området, kræves der endvidere en begrundelse herfor. I forlængelse heraf fastlægger lokalplanen en række bestemmelser, der sikrer, at bebyggelsen tilpasses omgivelserne: Bebyggelsens højde Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens arkitektur og materialer Ubebyggede arealer Bebyggelsen må opføres i to etager i en maks. højde på 8,5 m, hvilket svarer til den øvrige bebyggelse langs fjorden i Sønderhav. Det eksisterende hotel er opført i 3 etager og er dermed én etage højere. Lokalplanen fastlægger byggefelter, som den nye bebyggelse skal opføres indenfor. Byggefelterne er placeret i linje med den øvrige bebyggelse langs fjorden, således at facadelinjen holdes. Hertil har byggefelterne proportioner og størrelser, der harmonerer med de øvrige bygningsvolumener i området. Endvidere fastlægger lokalplanen en række krav til bebyggelsens arkitektur, såvel udformning som materialevalg, således at bebyggelsen tilpasses den eksisterende bebyggelse og landskabet langs fjorden. Det fastlægges, at de ubebyggede arealer skal have karakter af naturgrund og beplantningen skal bestå af arter, som er naturligt forekommende i området. Udover hegning i skel mod nabogrund må der ikke hegnes i området. For at sikre optimale udsigtsforhold, må beplantning på skrænten ned mod fjorden ikke være højere end 1,2 m. Faste belægninger i området skal begrænses mest muligt og materialerne skal være af en type, der passer til karakteren af naturgrund. I områdets nordvestlige del reserverer lokalplanen et areal til plantning af fredskov som erstatning for det fredskovspligtige areal, der forudsættes inddraget i forbindelse med en realisering af lokalplanen. Området anlægges som fælles friareal for bebyggelsen. Kortet viser eksisterende fredskov Kortet viser forslag til ny fredskov 5

9 Med ovenstående bestemmelser vurderes det, at den nye bebyggelse visuelt vil påvirke kystlandskabet i mindre grad end den eksisterende bebyggelse. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2001 for Sønderjyllands Amt Ifølge regionplanens retningslinje for afgrænsede landsbyer i landzone kan nybyggeri finde sted i begrænset omfang, når bebyggelsen respekterer landsbyens udstykningsmønster og de kulturhistoriske værdier, samt natur og landskab. Lokalplanen er således i overensstemmelse med regionplanens retningslinje for afgrænsede landsbyer. Lokalplanområdet ligger i kystnærhedszonen indenfor afgrænsningen af landsbyen Sønderhav. Kommuneplan for Bov Kommune I kommuneplan indgår Sønderhav som en afgrænset landsby med betegnelsen 5.LB.06. Ifølge kommuneplanen skal de afgrænsede landsbyer forblive i landzone og Bov Kommune er zonemyndighed. I landsbyerne kan der indrettes bebyggelse til boliger, lokal serviceforsyning, mindre butikker og mindre erhverv, der kan indpasses uden genevirkninger for de omkringboende. Landsbyernes særlige miljømæssige og bygningsmæssige kvaliteter skal fastholdes. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for landsbyer. Zonestatus Fredskovspligt Området ligger i landzone. Lokalplanen er udformet som en bonuslokalplan. Det betyder, at lokalplanen erstatter den landzonetilladelse, der er nødvendig for planens gennemførelse, og at der alene kan klages over retlige forhold. En del af lokalplanområdet er omfattet af fredsskovspligt. Fredsskovpligten forudsættes ophævet, mod at der plantes ny skov på et tilsvarende areal. I den nye fredsskov skal foretages en regulering af terrænhøjden, der etableres et vandhul og beplantningen reguleres og efterplantes efter nærmere aftale med Åbenrå Statsskovdistrikt. 6

10 Skovbyggelinje Omkring det nye fredsskovsareal, som fremgår af kortbilag nr. 2 gælder den generelle skovbyggelinje på 300 m jf. naturbeskyttelseslovens 17. Strandbeskyttelse Lokalplanområdet er omfattet af en 300 m strandbeskyttelseslinje. Dog er det skraverede område på kortbilag nr. 2 fritaget for beskyttelseslinjen jf. de nye strandbeskyttelseslinier for Sønderjyllands Amt, der trådte i kraft den 28. juli Som det fremgår af kortbilaget er den del af lokalplanområdet, som bebygges, ikke berørt af beskyttelseslinjerne. Dog vil det fælles parkeringsanlæg komme til at ligge inden for den bageste beskyttelseslinje. Kortet viser område, der er fritaget for strandbeskyttelseslinie Fortidsminder Museumsloven En del af lokalplanområdet er omfattet af beskyttelseslinjer omkring to fortidsminder jf. naturbeskyttelseslovens 12 og 18 - Fortidsminderne ligger vest for lokalplanområdet og beskyttelseslinierne er markeret på kortbilag nr. 2 I forbindelse med lokalplanlægningen har Haderslev Museum foretaget en arkivalsk kontrol af det berørte område. På baggrund heraf mener museet ikke, at der er større risiko for, at der indenfor det berørte område, findes væsentlige bevaringsværdier i form af jordfaste fortidsminder, der bør undersøges inden byggeriet igangsættes. Bygherren skal dog 7

11 være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejdet på området påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet jf. museumslovens 27 omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet og Haderslev Museum adviseres. Jordforurening Vejloven Hvis der under bygge- og anlægsarbejder konstateres jordforurening skal arbejdet standses og kommunen underrettes herom, jvf. 71 i lov om forurenet jord. Langs med Fjordvejen ud for lokalplanens område er der tinglyst en 34 byggelinie på 20 meter, målt fra kørebanens midterlinie med højdeforskelstillæg på 2 gange forskellen plus 1 meter til passage. Sønderjyllands Amt er som vejbestyrelse påtaleberettiget for byggelinien. Forsyning Varme El Vand Spildevand Renovation Området forsynes med naturgas. Området forsynes med el fra Energiselskabet Sønderjylland Syd. Området forsynes med vand fra SønderhavVandværk. Området er omfattet af spildevandsplanen for Bov Kommune og spildevandet ledes til Kollund renseanlæg. Regnvandet afledes til Flensborg Fjord. Området er omfattet af Bov Kommunes til enhver tid gældende regulativ for husholdningsaffald Tilladelse fra andre myndigheder Endelig vedtagelse af lokalplanen kræver ophævelse af fredskovspligten. Tilladelse søges hos Skov- og Naturstyrelsen ved Åbenrå Statsskovdistrikt i henhold til skovloven. Fredskovspligten ophæves mod at der plantes skov på et tilsvarende areal jf. kortbilag nr. 2. Desuden kræver vedtagelsen ophævelse af beskyttelseslinjerne omkring de anførte fortidsminder ( 12 og 18 i naturbeskyttelsesloven) samt dispensation fra den bageste strandbeskyttelseslinje ( 15 i naturbeskyttelsesloven) og fra skovbyggelinjen ( 17 i naturbeskyttelsesloven). Tilladelse søges hos Sønderjyllands Amt. 8

12 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 om planlægning) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre: 1.1 at områdets anvendes fastlægges til boligformål, 1.2 at bebyggelsen i området hvad angår placering, volumen og arkitektur tilpasses kystlandskabet og omgivelserne i øvrigt, 1.3 at områdets beplantning og belægning mv. understreger stedets skovagtige karakter, 1.4 at lokalområdet forbliver i landzone. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 145, 424, 58, 406 samt del af 350 Hønsnap, Holbøl samt alle matrikler, der efter den 1. april 2003 udstykkes fra ovennævnte ejendomme. 2.2 Området ligger i landzone og skal forblive i landzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. 3 Områdets anvendelse 3.1 Inden for området må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til boligformål. 3.2 Arealet som er markeret med særlig signatur på kortbilag nr. 2 reserveres til plantning af fredsskov. 9

13 4 Udstykninger 4.1 Udstykning skal ske i overensstemmelse med udstykningsprincipperne på kortbilag nr Yderligere udstykning må ikke finde sted. 5 Veje og parkeringsforhold 5.1 Den eksisterende vejadgang fra Fjordvejen til matrikel 58 skal bevares, som vejadgang til området. Vejadgangen er vist på kortbilag nr Den eksisterende vejadgang til matrikel nr. 46, som er vist på kortbilag nr. 2 skal bevares. 5.3 Der skal udlægges areal til parkeringspladser svarende til 2 pr. bolig. Parkeringspladserne skal etableres som fælles parkering i princippet som vist på kortbilag nr Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse må kun opføres inden for de byggefelter, der er vist på kortbilag nr Bebyggelsen skal udfylde byggefelterne helt. 6.3 Bebyggelse skal opføres som rækkehuse i to etager og med en byggehøjde på maximalt 8,5 m målt fra terræn. 6.4 Den enkelte bolig skal have en dybde på 15 m og en bredde på 7 m. 6.5 Bebyggelsen skal opføres således at gavlpartiet vender mod fjorden. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsens proportioner, arkitektur og materialer skal tilpasses det øvrige byggeri langs fjorden. 7.2 Bebyggelsen skal opføres med facader i blank mur og gavlpartier i lette materialer, glas, træ, eternit eller 10

14 P lignende. Vinduesprofiler skal udføres i træ eller metal. 7.3 Bebyggelsen skal opføres med symmetriske sadeltage med o en taghældning på 30P og beklædes med sort tagpap med lister eller teglsten i samme farve som de murede facader. 7.4 Tekniske anlæg som f.eks. udsugning og klimaanlæg skal indgå i bygningernes arkitektur. 7.5 Bebyggelsen må ikke oplyses med projektører eller lignende. 7.6 Der må ikke opsættes skilte eller reklamer uden Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Alt areal, der ligger uden for de udlagte grunde udlægges som fælles friareal som vist på bilag nr Ubebyggede arealer skal med belægninger og beplantning understrege områdets karakter af naturgrund. 8.3 Beplantningen skal bestå af arter, som er naturligt forekommende i området. 8.4 Faste belægninger skal begrænses mest muligt og bestå af belægningstyper, der passer til områdets karakter af naturgrund. 8.5 På skrænten ned mod fjorden må beplantningen have en maksimal højde på 1,2 m. 8.6 Udendørs oplag, herunder campingvogne, både og lignende, må ikke finde sted. 8.7 Træerne, der er markeret med særlig signatur på kortbilag nr. 2, skal bevares. 8.8 Området der er markeret med særlig signatur på kortbilag nr. 2 skal reserveres til plantning af fredskov. 9 Hegning 9.1 Hegning i skel mod nabogrund skal udføres som levende hegn eller plankeværk med en højde på max. 1,6 m. 11

15 9.2 Opsætning af hegn i skel parallelt med kystlinjen må ikke finde sted. 10 Bonuslokalplan 10.1 Nærværende lokalplan er en bonuslokalplan. Det betyder i henhold til Planlovens 15 stk. 4, at der ikke kræves landzonetilladelse til byggeri og anlægsarbejder som er angivet i nærværende lokalplan. 11 Lednings- og antenneanlæg 11.1 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres som jordkabler Eventuel udendørs belysning skal udføres under hensyntagen til nabobebyggelserne f.eks. som lav belysning Der må ikke opsættes udvendige antenner. Dog kan Bov Kommune tillade mindre paraboler, når disse placeres med centrum under 2 m over terræn. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes en grundejerforening for lokalplanområdet med medlemspligt for samtlige grundejere Grundejeren skal oprettes senest, når 50 % af boligerne er taget i brug, eller når Byrådet kræver det Grundejerforeningen skal forestå og bekoste drift og vedligeholdelse af de arealer og beplantninger, som er nævnt i 5.1, 5.3, 8.1, 8.5, 8.7 og Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 13.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 12

16 13.2 Nye boliger skal tilsluttes fællesantenne, såfremt der er tilslutningsmulighed ved byggeriets ibrugtagen. 14 Servitutter 14.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 15 Retsvirkninger og dispensationer 15.1 Efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i modstrid med planens principper Skønnes dispensationer at have betydning for omgivelserne, skal der foretages en nabohøring i mindst to uger. 13

17 16 Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan 5/103 er vedtaget til offentlig fremlæggelse af Bov Byråd den 14. maj 2003 Jens Aage Helmig borgmester /Bent Sørensen kommunaldirektør Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 28. maj Lokalplanen er endeligt vedtaget af Bov Byråd den 10. september 2003 Sign: Jens Aage Helmig borgmester sign: /Bent Sørensen kommunaldirektør Lokalplanens endelige vedtagelse er offentlig bekendtgjort den 24. september Tinglysning Lokalplan 5/103 begæres tinglyst på matr. nr. 145, 425, 58, 406 samt del af 350 Hønsnap, Holbøl med Bov Kommune som påtaleret. Bov Byråd den 24. september 2003 Sign: Jens Aage Helmig borgmester sign: /Bent Sørensen kommunaldirektør 14

18 91 FLENSBORG FJORD ~... i Lokal planområdets afgrænsning :...i LOKALPLAN NR5/103 MA7WKBKIRT KORIBILAG NR 1 M k 1 :2.000 I I I O m

19 NORD FJORDVEJEN P FLENSBORG FJORD Områdegrænse Grundareal enkeltparceller Byggefelt beboelse Byggefelt udhuse/carporte etc. Eksisterende træer, der skal bevares Areal reserveret til fredskov Vejadgang Gældende strandbeskyttelseslinier P Gendarmsti Parkering 100 m beskyttelseslinie omkr fortidsminde areal, der ikke er omfattet af strandbeskyttelseslinie LOKALPLAN NR.5/103 OMRÅDETS OPDELING FREMTIDIGE FORHOLD KORTBILAG NR. 2 MÅL 1:500

20

21 Byggeriet set fra Flensborg Fjord