Sag. nr Lokalplan nr. 6009

Transkript

1 Sag. nr Lokalplan nr parceller til boliger ved Aastrædet / Tværvejen i Gylling Maj 2014

2 Lokalplan nr for 4 parceller til boliger ved Aastrædet / Tværvejen, Gylling er udarbejdet af: Odder Kommune. Nærmere oplysninger om lokalplanen fås hos: Odder Kommune Plan Rådhusgade Odder Tlf plan@odder.dk Planen kan ses og udskrives fra kommunens hjemmeside oddernettet.dk under Borger/ Byggeri & Planlægning/lokalplaner samt fra plansystem.dk.

3 LÆSEVEJLEDNING Hvad er en lokalplan Der skal udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger, større bygge- eller anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger, ændringer i anvendelsen af en ejendom eller lignende. Byrådet kan i øvrigt altid beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan. En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, der er bindende for den enkelte grundejer, og som fastlægger de fremtidige forhold inden for et nærmere bestemt område. I en lokalplan kan fastsættes bestemmelser for anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, udformning og placering af veje, stier og friarealer samt regler for bevaringsværdige huse og bymiljøer m.v. Bestemmelserne skal sikre, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. En lokalplan omfatter 3 dele: Redegørelse, Lokalplanbestemmelser og Kortbilag. Redegørelsen beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Lokalplanbestemmelserne er juridisk bindende og fastsætter de konkrete rammer for områdets udnyttelse, som tillige er beskrevet på kortbilag til lokalplanen. Kortbilagene illustrerer de eksisterende og fremtidige forhold og sidder bagerst i lokalplanen. Offentliggørelse Inden Byrådet vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, så alle interesserede kan sætte sig ind i forslaget, kommentere det og evt. fremsætte ændringsforslag. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Herefter indberettes den til Plansystem.dk og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. 3

4 RETSVIRKNING Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen og bekendtgjort den i Odder Avis, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, der er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil - også efter ejerskifte, selvom det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke handlepligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. 4

5 INDHOLD REDEGØRELSE... 7 Lokalplanens baggrund... 7 Baggrund og formål... 7 Områdets beliggenhed og zonestatus... 8 Eksisterende forhold... 9 Lokalplanens indhold... 9 Formål og områdets anvendelse... 9 Planens hovedtræk... 9 Delområder Bebyggelsesprincipper Ubebyggede arealer Beplantning Grønne hensyn Veje Sti Parkering Grundejerforening FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Skole- og institutionsforhold Centerforhold - detailhandel LOVGIVNING Planloven Zonestatus Kystnærhedszonen Naturbeskyttelsesloven Å- og søbeskyttelseslinje ( 16) Vandløbsloven Kirkebyggelinje ( 19) Museumsloven Jordforureningsloven Miljøbeskyttelsesloven Vejstøj Lov om miljøvurdering Servitutter Bæredygtighed Tilgængelighed TEKNISK FORSYNING Elforsyning Vandforsyning Varmeforsyning Kloakforsyning Brandhaner LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Ledningsanlæg og belysning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Tilladelse fra andre myndigheder Servitutter

6 INDHOLD 13 Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag

7 Redegørelse Lokalplanens baggrund Baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en konkret anmodning fra grundejer, der ønsker at sælge parcellen Aastrædet 4, så der kan bygges én bolig med tilhørende garage. Umiddelbart syd for ejendommen ligger et ubebygget areal med adgang fra Tværvejen. Ejeren af denne ejendom ønsker at udstykke den i 3 parceller. En del af Gylling er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. Gylling rummer mange fine byhuse (ofte med baghuse), nedlagte butikker og håndværkssteder samt oprindelige gårde, der alle ligger placeret helt ud til og omkring landsbyens vejforløb. Denne struktur skaber, sammen med å-løbet, et særligt bevaringsværdigt kulturmiljø. Lokalplanområdet ligger inden for området, der er udpeget som kulturmiljø. Lokalplanen har ikke negativ indvirkning på kulturmiljøet, men sikrer at ny bebyggelse indpasses i det eksisterende miljø. Lokalplanen har til formål at give mulighed for udstykning af 4 parceller. 7

8 Lokalplanområdet Områdets beliggenhed og zonestatus Lokalplanområdet udgør ca m 2 og ligger i den sydlige del af Gylling. Området afgrænses mod vest af en firelænget landbrugsejendom og beplantning, mod nord af vejene Krogen og Aastrædet, mod øst af en bolig og en firelænget landbrugsejendom og mod syd af Tværvejen. Arealet ligger i landzone og vil med lokalplanen blive overført til byzone. 8

9 Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i den gamle og sydlige del af Gylling. Arealet henligger i dag i græs og er ubebygget bortset fra et ældre skur nord for Malskær Bæk. Lokalplanområdet ligger i kote 2,5-4,5. Lokalplanområdet på begge sider af Malskær Bæk. Lokalplanens indhold Formål og områdets anvendelse Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for etablering af 4 parceller til boligbebyggelse. Lokalplanen fastlægger bygningsregulerende bestemmelser, der sikrer, at ny bebyggelse får en arkitektonisk karakter og et materialevalg, der harmonerer med den eksisterende bebyggelse. Planens hovedtræk Afgrænsningen af lokalplanområdet fremgår af kortbilag 1. Delområderne fremgår af kortbilag 3. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål. Bebyggelse kan ske inden for de på kortbilag 4 viste byggefelter. Da de fire grunde vil opleves i sammenhæng med den eksisterende bystruktur, er det blandt andet planens formål at fastlægge bebyggelsens placering mod Tværvejen og Aastedet. 9

10 Delområder Lokalplanområdet deles i 3 delområder: Delområde 1 omfatter del af matr. nr. 8b Gylling By, Gylling. Arealet udgør den sydligste del af lokalplanområdet og kan udstykkes i 3 grunde. I den nordlige del af området ligger en kloakledning. Delområde 2 omfatter matr. nr. 56f Gylling By, Gylling. Arealet ligger nord for Malskær Bæk og kan ikke udstykkes yderligere. Delområde 3 ligger umiddelbart syd for Malskær Bæk og omfatter del af matr. nr. 8b Gylling By, Gylling, der udlægges til grønt område. I dette område skal der etableres en trampesti, der skaber forbindelse fra delområde 1 til den eksisterende bro ved Krogen / Aastrædet. Derved er det muligt at komme videre til Købmagergade og Gylling Skole. Lokalplanområdet set fra Tværvejen. Bebyggelsesprincipper Bebyggelse i delområde 1 og 2 kan opføres i op til 1 etage med udnyttet tagetage og med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m I delområde 1 skal bebyggelse nærmest Tværvejen placeres inden for byggefelt mod Tværvejen sådan, at en af facaderne flugter med den øvrige bebyggelse øst herfor. På den nordligste grund er angivet, at bebyggelse skal placeres minimum 2 m syd for kloakledning vist på kortbilag 4. 10

11 I delområde 2 skal bebyggelse placeres med den længste facade og tagryg ud mod og parallelt med Aastrædet. På den måde understreges bymiljøet. Lokalplanområdet tænkes bebygget med længehuse. Dvs. huse med en forholdsvis begrænset husdybde, saddeltage med en taghældning på mellem 35-45, opmuret gavl og gesims. Materialevalg Udvendige bygningssider skal fremtræde som blank, vandskuret eller pudset teglstensmurværk eller som pudset beton eller pudsede facadeplader. Mindre partier som karnapper og lignende kan udføres i andet materiale, når det indgår i en samlet arkitektonisk løsning. Småbygninger kan opføres med en facadebeklædning i træ eller facadeplader. Alle tage skal beklædes med tegl- eller betontagsten i røde, sorte eller mørkegrå nuancer eller skifer eller listetagpap i sorte eller mørkegrå nuancer. Kviste og øvrige mindre partier kan beklædes med metal (f.eks. zink, stål, kobber). Terrænregulering Bebyggelse skal som udgangspunkt placeres i eksisterende terræn. Dog er der mulighed for terrænregulering med +/- 0,5 m. Ubebyggede arealer Delområde 3 er udlagt som grønt område. Målet er at sikre afstand fra bækken til ny bebyggelse. I det grønne område skal etableres en trampesti med forbindelse til Krogen og Aastrædet. Beplantning Hegn mod veje og stier skal etableres som levende hegn af arter, der er naturligt hjemmehørende i området. 11

12 Malskær Bæk og del af lokalplanområdet med beplantning bestående af vildtvoksende planter, store træer og klippede hække. Grønne hensyn Der er i planen indbygget en række grønne hensyn, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Der er fastsat bestemmelser om, at bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse. Delområde 3 udlægges til grønt område. Der kan ikke optages bestemmelser om f.eks. brug af miljøvenlige materialer i en lokalplan, men Byrådet opfordrer til brug af miljøvenlige materialer i bebyggelsen jf. afsnit om bæredygtig udvikling under Forhold til anden planlægning. Veje I delområde 1 vil alle grunde få adgang via en ny boligvej. Rabat eller rabatter langs kørebane udlægges i græs. Boligvejen etableres som blind vej med overkørsel til Tværvejen. I delområde 2 skal adgang til bebyggelsen ske fra Aastrædet. Der må kun etableres én overkørsel til ejendommen. Sti Der etableres trampesti i delområde 3 i forlængelse af vendeplads i delområde 1 jf. kortbilag 4 12

13 Parkering For hver ejendom udlægges mindst 2 p-pladser. Garager og carporte indgår i antal p-pladser. Grundejerforening Der stilles ikke krav om oprettelse af en grundejerforening med medlemspligt for grundejere af parceller inden for lokalplanens område. Ejendomsejere skal forestå drift og vedligeholdelse af private fælles veje samt grønne arealer. Forhold til anden planlægning Kommuneplan Byrådet vedtog den 12. aug Kommuneplan Den er det gældende plangrundlag for lokalplanen. Området er omfattet af bestemmelser for rammeområde 6.BL.1, hvor lokalplanlægning for området skal sikre: at områdets anvendelse fastlægges til blandet bolig og erhverv at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 40% at bebyggelsen ikke opføres med mere end 2 etager, og at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m over det omgivende terræn at områdets grænse mod det åbne land udformes som levende hegn med karakter som egnens markhegn. Skole- og institutionsforhold Området ligger i Gylling Skoles skoledistrikt. Skole og SFO ligger Gylling Skolegade 13 - ca. 400 meter fra lokalplanområdet. Skolen har klassetrin fra klasse. Gylling Børnehus (børnehave) ligger Gylling Skolegade 12, Gylling. Gylling Efterskole ligger Hovedgaden 29, Gylling. Centerforhold - detailhandel Der er etableret en dagligvareforretning på Hovedgaden som ligger ca. 1 km fra lokalplanområdet. 13

14 Lovgivning Planloven Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Det vil med lokalplanens endelige vedtagelse blive overført til byzone. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger i kystnærhedszonen, hvilket betyder, at lokalplanområdet er omfattet af planlovens bestemmelser om beskyttelse af kystområder. Området ligger ca. 1,5 km vest for Kattegat og ca. 2 km øst for Lerdrup Bugt. Ved anlæg i de kystnære områder skal der redegøres for den visuelle påvirkning af kystlandskabet, og bygningshøjder over 8,5 m skal begrundes. Med denne lokalplan planlægges der ikke med en bygningshøjde over 8,5 m for ny bebyggelse. Redegørelsen skal endvidere omfatte andre forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Beskrivelse af Gylling Gylling er med godt 650 indbyggere kommunens 4. største by. I byen findes kommuneskole, efterskole, børneinstitution, dagligvareforretning, forsamlingshus og boldklub. Gylling er udpeget som lokalcenter i Kommuneplan , hvilket betyder, at Byrådet ønsker at understøtte en udvikling i byen. Landskabsbeskrivelse Den nordligste del af lokalplanområdet ligger ved Aastrædet, som de fleste steder er bebygget med en tæt bymæssig bebyggelse langs gaden. Landskabet i og omkring lokalplanområdet er præget af Malskær Bæks forløb gennem byen. Fra den sydligste del af lokalplanområdet er der udsyn til det åbne land. Lokalplanområdet kan ikke ses fra kysten. Indvirkning på kystlandskabet visualisering I det følgende beskrives og vises den planlagte bebyggelses indvirkning på de nære omgivelser fra forskellige positioner. Fotovisualiseringerne viser et maksimalt udbygget planområde med maksimale bygningshøjder i forhold til lokalplanens muligheder. 14

15 Visualiseringerne viser endvidere den fremtidige bebyggelses placering i kystlandskabet. I lokalplanen er der taget hensyn til områdets placering i kyst- og ålandskabet, idet ny bebyggelse langs Aastrædet og Tværvejen placeres i forlængelse af eksisterende bebyggelse. Oversigtskort over fotopunkter. Luftfoto af området. Tallene henviser til visualiserings fotos. Billederne er taget på terrænet i normal mandshøjde. 15

16 Foto 1 set fra Gyllingvej. Nuværende og fremtidige forhold. Lokalplanområdet kan ikke ses herfra. Foto 2 set fra Lerdrupvej. Nuværende og fremtidige forhold. Lokalplanområdet ses ikke herfra. 16

17 Foto 3 set fra Madikrogvej. Nuværende forhold. Foto 3 set fra Madikrogvej. Fremtidige forhold. 17

18 Foto 4 set fra Gyllingnæsvej. Nuværende forhold. Foto 4 set fra Gyllingnæsvej. Fremtidige forhold. 18

19 Foto 5 set fra Splidholmvej. Nuværende forhold. Foto 5 set fra Splidholmvej. Fremtidige forhold. 19

20 Foto 6 set fra Søbyvej. Nuværende og fremtidige forhold. Ny bebyggelse er ikke synlig herfra. Foto 7 set fra Gylling Skoles sportsplads. Nuværende og fremtidige forhold. Ny bebyggelse er ikke synlig herfra. Naturbeskyttelsesloven Å- og søbeskyttelseslinje ( 16) Arealet syd for Malskær Bæk er omfattet af åbeskyttelseslinje jf. naturbeskyttelsesloven

21 Inden for beskyttelseslinjen må ikke foretages tilstandsændringer, beplantning, opføres bygninger, opstilles campingvogne eller lignende, jf. naturbeskyttelsesloven 16, se kortbilag 2. Odder Kommune kan meddele dispensation fra bestemmelsen. Med vedtagelse af en lokalplan kan Miljøministeriet ved Naturstyrelsen efter ansøgning bestemme, at reglerne ikke skal gælde for nærmere bestemte områder (reducere eller ophæve beskyttelseslinjen) jf. naturbeskyttelseslovens 69. Vandløbsloven Lokalplanområdet gennemskæres af det offentlige vandløb Malskær Bæk. Vandløbet reguleres af vandløbsloven samt regulativ for Malskær Bæk. Kirkebyggelinje ( 19) Inden for en afstand af 300 m fra kirken må der ikke opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m, jf. naturbeskyttelsesloven 19. Lokalplanområdet ligger ca. 325 m fra Gylling Kirke. Lokalplanen tillader ikke bygningshøjder over 8,5 m Museumsloven Moesgaard Museum meddeler, at deres arkiv ikke indeholder registreringer af fortidsminder på lokalplanområdet. Museet gør imidlertid opmærksom på, at der af historisk kortmateriale fremgår, at der i starten af 1800-tallet har ligget en gård syd for Malskær Bæk på den matrikel, der i dag har nr. 8b Gylling By, Gylling. Også matriklen nord for bækken (56 f Gylling By, Gylling) kan rumme skjulte fortidsminder, da arealet er en del af den gamle landsbykerne. Moesgård Museum anbefaler, at der foretages arkæologiske forundersøgelser på de arealer, der er fastlagt som byggefelter inden for lokalplanområdet. Forundersøgelsen danner grundlaget for beslutningen om, hvorvidt arealet eller dele heraf umiddelbart kan frigives til jordarbejder, eller der skal udarbejdes et budget for en arkæologisk undersøgelse for at dokumentere fortidsminderne på stedet. Skulle der under anlægsarbejder i lokalplanområdet fremkomme jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsminder, og Moesgaard adviseres, jf. museumsloven 26. Jordforureningsloven De berørte matrikler er ikke omfattet af områdeklassificeringen, og der er ikke tinglyst, registreret eller i øvrigt kendskab til jordforurening inden for lokalplanområdet. Jordflytninger skal derfor kun anmeldes, hvis et af følgende kriterier er opfyldt: Den opgravede jord, der føres bort fra en ejendom, er forurenet. Jord, der flyttes, stammer fra en kortlagt ejendom eller en kortlagt del af en ejendom. 21

22 Jord, der flyttes fra et areal, der anvendes som offentlig vej. En eventuel jordflytning skal anmeldes på Jordweb. Før arealanvendelsen af ikke kortlagte arealer ændres til boliger, børneinstitutioner, offentlige legepladser, kolonihaver eller sommerhuse, skal det sikres, at de øverste 50 cm jord på ubebygget areal er rent, eller at der er etableret en varig fast belægning, jf. jordforureningslovens 72 b. Miljøbeskyttelsesloven Ved planlægning af ny arealanvendelse i kommune- og lokalplaner skal der sikres et tilfredsstillende støjniveau i støjfølsomme områder, jf. de til enhver tid gældende grænseværdier i Miljøstyrelsens vejledninger. Støjfølsomme områder er først og fremmest boligområder og sommerhusområder med tilhørende udearealer (de primære opholdsarealer). Institutioner m.m. er også omfattet. Vejstøj Der er foretaget trafiktælling på Tværvejen. Målinger viser, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænse for støj i forhold til boliger er overholdt. Årsdøgnstrafikken på Tværvejen er på gennemsnitlig 142 køretøjer - med en gennemsnitshastighed på 41 km/t, hvilket vurderes ikke at give anledning til støjgener. Lov om miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen miljøvurdere planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Ved en indledende miljøscreening af lokalplanen efter lov nr. 316 af , 3, stk. 1, nr. 3 og 4, stk. 2 i lov om miljøvurdering af planer og programmer har Byrådet vurderet, at det ikke er sandsynligt, at lokalplanen vil have væsentlig indvirkning på miljøet. Konklusionen er, at lokalplanområdet ikke er omfattet af aktiviteter, der medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Ved begrebet miljø forstås den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. De miljøtemaer, sektorer og forhold i den fysiske planlægning, der er vurderet, fremgår af screeningen, som kan ses ved henvendelse på rådhuset. 22

23 Servitutter Der er ikke tinglyst servitutter på ejendomme omfattet af lokalplan nr. 6009, der er i strid med lokalplanens principper. Gennem den nordligste del af matr. nr. 8b, Gylling By, Gylling ligger en kloakledning. Der må ikke bygges eller plantes nærmere end 2 m fra kloakledning. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Opmærksomheden henledes på, at det ikke er sikkert, at alle servitutter vedr. rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om el-, telefon-, tele- og TV-kabler, vand-, fjernvarme-, gas- og spildevandsledninger. Bæredygtighed Det er Byrådets målsætning, at gøre Odder Kommune til en grøn kommune bl.a. ved at formindske energiforbruget. Målet gælder kommunens eget energiforbrug, men Byrådet vil også gerne gennem planlægningen inspirere og motivere erhvervslivet samt private til at arbejde for samme målsætning. Bygninger kan placeres og udformes, så solen kan udnyttes som supplement til opvarmning uden brug af komplicerede anlæg. Passiv solvarme kan reducere energiforbruget til opvarmning betydeligt. Såvel inde som ude kan der anvendes lavenergibelysning. Tilsvarende kan hårde hvidevarer m.v., der har et lavt energiforbrug, være med til at nedbringe energiforbruget. Affald, vandforsyning og spildevandsrensning har også betydning for den miljøbelastning, de enkelte bygninger medfører. Anvendelse af gode byggematerialer, der skaber sunde bygninger, har generel betydning for sundhedstilstanden. Mange foranstaltninger kan indarbejdes i bygninger og omgivelser som et led i en bæredygtig udvikling. Odder Kommune har udarbejdet en vejledning om Boliger og byøkologi - idéer og vejledning. Vejledningen informerer om en række grundlæggende miljøvenlige muligheder, som bygherrer opfordres til at medtage i byggeri af bolig. Der gives konkrete anvisninger om boligens indretning, konstruktioner og materialer, om vand-, el- og varmeinstallationer og æstetisk kvalitet m.m. Vejledningen kan ses på Odder Kommunes hjemmeside og udleveres ved henvendelse på rådhuset. Vi er alle med til at belaste miljøet. Ved at følge idéerne i vejledningen bringes udviklingen nogle vigtige skridt i den rigtige retning mod et mere miljøvenligt og bæredygtigt samfund. 23

24 Tilgængelighed Den fysiske tilgængelighed er en nødvendig forudsætning for deltagelse i sociale, kulturelle og erhvervsmæssige aktiviteter i samfundet. Det er vigtigt, at gældende regler bliver overholdt, så der ikke fortsat sker en tilgang af nyt ikke tilgængeligt byggeri og anlæg. Bygherre og rådgivere er forpligtet til at sikre, at alle byggelovgivningens krav om tilgængelighed for alle er opfyldt i det enkelte projekt. Forpligtelsen gælder også i ansøgninger om byggetilladelse og anmeldelser. Tilgængelighedskravene har samme juridiske gyldighed som f.eks. kravene til konstruktioner og brandsikkerhed. Det vil sige, at overholdelse af tilgængelighedskravene skal påses i byggesagsbehandlingen. Lovgivningens krav er minimumskrav. Bygherre og rådgivere opfordres til at gå endnu videre, f.eks. ved at benytte Dansk Standard 3028, Tilgængelighed for alle. Formålet med tilgængelighedskravene i lovgivningen er at sikre, at ingen udelukkes fra at kunne færdes ved egen hjælp. Det gælder på de ubebyggede arealer og adgangsarealerne. Det gælder inde i bygninger mellem etager og i rum m.m., og det gælder muligheden for at komme hurtigt ud af bygninger - flugtveje. 24

25 Teknisk forsyning Elforsyning Elforsyningen kan ske fra Østjysk Energi. Der henvises i øvrigt til det liberaliserede el-marked. Vandforsyning Området ligger i Gylling Vandværks forsyningsområdet. Arealet er registreret som liggende i område med drikkevandsinteresser. Boligrelaterede aktiviteter anses ikke for at udgøre en trussel mod grundvandet. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen for Odder Kommune. Der er tilslutningspligt til Gylling Ørting Falling Kraftvarmeværk. Der er forbud mod etablering af el-varme. Opmærksomheden henledes på, at der er indsat et nyt stk. 4 i 19 i planloven. Herefter skal Byrådet dispensere fra lokalplanens krav om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. Kloakforsyning Området er medtaget i den gældende spildevandsplan. Kloakeringsprincippet er i status fælleskloak, der i forbindelse med nedlæggelse af Gylling Renseanlæg ændres til separatkloak. Brandhaner Brandhaner må kun anvendes til brandformål. Det er derfor kun Beredskabsafdelingen og vandforsyningen, der må betjene brandhanerne. 25

26 LOKALPLAN Lokalplan nr for boliger ved Aastrædet og Tværvejen Lokalplanbestemmelser Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. I henhold til lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer - fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: at sikre områdets anvendelse til boligformål til helårsbeboelse at give mulighed for udstykning af 4 parceller til boligbebyggelse at fastlægge bebyggelsens placering mod Tværvejen og Aastrædet at fastlægge vejadgang til området at sikre udlæg af veje og stier 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 56 f og del af 8 b, begge Gylling By, Gylling 2.2 Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder som vist på kortbilag Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres de i punkt 2.1 nævnte ejendomme til byzone. Hele lokalplanområdet vil herefter være i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Inden for lokalplanområdet kan der opføres de nødvendige tekniske anlæg til bebyggelsens forsyning - så som transformerstation og tekniske anlæg primært til områdets forsyning. Placeringen skal godkendes af Odder Kommune. Delområde 1 og Delområderne er udlagt til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse. Der må kun opføres og indrettes/registreres én bolig på hver ejendom. 3.3 Der kan på den enkelte ejendom drives liberalt erhverv som revisor, arkitekt, frisør og lign. sammen med den enkelte bolig, når lokalplanens forudsætninger opfyldes. 26

27 LOKALPLAN Lokalplan nr for boliger ved Aastrædet og Tværvejen Det er en forudsætning: at virksomheden drives af den, der beboer ejendommen, at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelse, at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, at virksomheden kun medfører behov for parkering, der kan ske på den pågældende ejendom. Delområde Delområdet udlægges til grønt område, jf. kortbilag 3. Området må ikke bebygges. 4 Udstykning 4.1 Udstykning skal i princippet ske som vist på kortbilag Grunde må ikke udstykkes med en mindre grundstørrelse end 800 m 2. 5 Vej- og stiforhold Veje 5.1 Vejadgang til bebyggelsen i delområde 2 skal ske fra Aastrædet. 5.2 Vejadgang til bebyggelsen i delområde 1 skal ske ad ny boligvej A-B i princippet som vist på kortbilag 4. Vejen udlægges i en bredde på minimum 7 m med en kørebanebredde på minimum 4,5 m. Kørebane etableres med fast belægning. Vejrabat anlægges i græs. Oversigtsarealer 5.3 Ved tilslutning af vej A-B til Tværvejen skal oversigtsarealer sikres i henhold til gældende vejregler. Sti 5.4 Der skal etableres en trampesti i delområde 3 i forlængelse af vendeplads i delområde 1 i princippet som vist på kortbilag 4. 27

28 LOKALPLAN Lokalplan nr for boliger ved Aastrædet og Tværvejen Parkering 5.5 På hver ejendom inden for lokalplanområdet skal der udlægges 2 p-pladser, hvoraf én kan være i form af carport eller garage. 5.6 Parkering for campingvogne, anhængere og lign. skal ske inde på egen grund. Køretøjerne skal afskærmes evt. med beplantning, så de ikke er synlige fra nabogrundenes opholdsarealer og fra vej. 5.7 Parkering for lastvogne, busser og lignende større erhvervskøretøjer over 3500 kg må ikke indrettes i lokalplanområdet. Overkørsel 5.8 I delområde 2 må der kun etableres én overkørsel til ejendommen med en maks. bredde på 6,0 meter, hvilket svarer til en dobbelt garage/carport. Overkørsler skal placeres mindst 0,5 m fra kabelskabe, lysmaster og lign. Vendeplads 5.9 Vej A-B afsluttes med vendeplads C som vist på kortbilag 4. Vendepladsen dimensioneres, så renovationsvogne og lignende kan vende. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Færdselsarealer kan belyses med parkarmaturer med en lyspunktshøjde på maks. 4,5 m. Lyskilden skal afskærmes, så lyset ikke kastes over lyskildens horisontale niveau. Sti kan belyses med parkbelysning med en lyspunktshøjde på maks. 3,5 m. 6.2 Belysning i området skal være hvid. 7 Bebyggelsens omfang og placering Delområde Bebyggelse mod Tværvejen skal flugte med gadens øvrige bebyggelse mod øst. Bebyggelse placeres med en facade i den på kortbilag 4 viste byggelinje. 28

29 LOKALPLAN Lokalplan nr for boliger ved Aastrædet og Tværvejen 7.2 Bebyggelse skal etableres med en afstand af minimum 2 m fra kloaklednings midtlinje, jf. kortbilag 4. Delområde Bebyggelse skal placeres ud mod Aastrædet med den længste facade i den på kortbilag 4 viste byggelinje. Delområde 1 og Al bebyggelse inkl. tagudhæng skal placeres inden for de viste byggefelter. 7.5 Der må maks. opføres én bolig på hver af de angivne parceller. 7.6 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 % for den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocenten beregnes alene på baggrund 1 af grundens matrikulære areal.0f0f0f0f 7.7 Bebyggelse må opføres i maks. 1 etage med udnyttelig tagetage. Der må etableres trempelkonstruktion. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må overstige 8,5 m over byggemodnet terræn eller et for grunden fastsat niveauplan. Facadehøjden ved skæring til tag må ikke overstige 3 m over byggemodnet terræn. 7.8 Tage på beboelsesbygninger skal udføres med sadeltag med en taghældning på Mindre bygningsdele kan gives en taghælgning på max 3 Tage på garager, carporte og mindre bygninger skal udføres med samme taghældning som beboelsesbygningen eller med en taghældning på max 3, så der opnås et harmonisk helhedsindtryk for bebyggelsen på den enkelte grund. Tage må ikke udføres med valm. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Udvendige bygningssider skal fremtræde som teglstensmurværk, vandskuret eller pudset teglstensmurværk eller som pudset beton eller pudsede facadeplader. Mindre partier som karnapper og lignende kan udføres i andet materiale, når det indgår i en samlet arkitektonisk løsning. Udvendige bygningssider på garager, carporte og mindre bygninger skal udføres i materialer, der sammen med boligbebyg- 1 Udregning af bebyggelsesprocenten skal ske iht. reglerne i bygningsreglementet gældende på det tidspunkt, hvor lokalplanen blev vedtaget. 29

30 LOKALPLAN Lokalplan nr for boliger ved Aastrædet og Tværvejen gelsen giver et harmonisk helhedsindtryk. 8.2 Udvendige bygningssider, herunder døre, vinduesrammer, skodder og lignende bygningsdele må kun fremtræde i følgende farver: hvid, sort eller jordfarver, der omfatter okker (gul-rød), terra de sienna (rød-brun), umbra (brun), engelskrød og dodenkop (lyseller mørkbrun) eller de nævnte farvers blanding med hvid eller sort. 8.3 Tage på beboelsesbygninger, carporte, udhuse og lign. skal dækkes med tegl, betontagsten, skifer, eternitskifer eller listepapdækning. Kviste kan udføres med zink, kobber og glas. Tage med en hældning på max 3 kan dækkes med tagpap. Tage med skifer, eternit- eller naturskifer skal være sorte eller mørkegrå. Ved brug af tegl eller betontagsten skal farverne være sort, mørk grå eller rød. Blanke og reflekterende materialer, herunder glaserede og ædelengoberede tagsten og tagplader må ikke anvendes på hverken tagflader eller ydervægge. Denne bestemmelse gælder ikke solfangere og solcelleanlæg. 8.4 Solfangere og solcelleanlæg skal indbygges i tage eller facader, så fritstående konstruktioner undgås. 8.5 Tage kan udføres med ovenlys, når disse holdes i samme plan som tagdækningen. 8.6 Synlige tagrender og nedløbsrør skal fremstå i kobber, stål eller zink. 8.7 Der må opsættes et skilt på maks. 0,25 m² med navn og husnummer og evt. navn på liberalt erhverv. Der udover må der ikke opsættes skilte eller reklamer på ejendomme i lokalplanområdet. 8.8 Der må kun placeres én parabol med en maks. diameter på 70 cm pr. bolig. Antennen må ikke opsættes på bebyggelsen, så den er synlig fra veje eller stier. 8.9 Der må ikke opføres mobilantenner og master på bygninger eller konstruktioner inden for lokalplanområdet. 30

31 LOKALPLAN Lokalplan nr for boliger ved Aastrædet og Tværvejen 9 Ubebyggede arealer 9.1 Levende hegn langs færdselsarealer skal plantes min. 0,3 m 2 inde på egen grund.1f1f1f1f 9.2 Der må kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende byggemodnede terræn. Terrænreguleringer må ikke foretages nærmere end 1 m fra. skel 2F2F2F2F3 9.3 Der må ikke nærmere end 2 m fra Malskær Bæks øverste kant (kronekant) foretages nogen form for bebyggelse, terrænregulering, påfyldning, ændring af anlæg eller henlægges haveaffald eller andre form for oplag. 9.4 Vedligeholdelse og drift af private fællesveje og sti samt grønt areal forestås af grundejerne. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den i pkt. 5 nævnte vej, 4 og vendeplads er etableret. F3F3F3F 10.2 Bebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutningen til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. 11 Tilladelse fra andre myndigheder 11.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra: Odder Kommune til overkørsel til Tværvejen. Odder Kommune til dispensation fra åbeskyttelseslinjen, jf. naturbeskyttelseslovens 65 eller fra Miljøministeriet ved Naturstyrelsen til reduktion eller ophævelse af åbeskyttelseslinjen jf. naturbeskyttelseslovens Hegn etableres efter aftale med ejer af naboejendommen jf. hegnslovens bestemmelser. Hegnssynet er myndighed. 3 Ved ansøgning om byggetilladelse/anmeldelse af byggeri skal ansøgningen vedlægges situationsplaner. Situationsplanerne skal vise de eksisterende og de fremtidige terrænk o- ter på de enkelte grunde samt de relevante koter på byggeriet. Ligeledes skal vises kote på vej ved overkørsel. 4 Hvis anlæg af parkeringspladser, grønne anlæg m.m. ikke hensigtsmæssigt kan færdi g- gøres, før ibrugtagning af ny bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være muli g- hed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstil lelse for anlæg og færdiggørelse af ovennævnte anlæg og arealer inden for en rimelig tid. 31

32 LOKALPLAN Lokalplan nr for boliger ved Aastrædet og Tværvejen 12 Servitutter 12.1 Der foretages ingen ophævelse af servitutter eller deklarationer for lokalplanens område. 13 Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Lov om Planlægning Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt 5 anvendes i overensstemmelse med planen.4f4f4f4f 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg, med mindre det er indeholdt i planen Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan I bestemmelsen stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har Byrådet efter planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 5 En lokalplan medfører ikke handlepligt, men hvis der ændres i de eksisterende forhold, træder bestemmelserne i kraft. 32

33 14 Vedtagelsespåtegning I henhold til Planlovens 24 vedtages forslag til lokalplan nr for et nyt boligområde for 4 parceller til boliger ved Aastrædet / Tværvejen i Gylling den Offentlig høring Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den til den Byrådet har den vedtaget lokalplanen endeligt i henhold til planloven 27. På Byrådets vegne. 33

34 7000aa 7a 100b 100c 7d Krogen 91a 8a 100a! 109a 56h c 8b 56b 56e 109b 45b 44d 56g! 56f! 22l 7000x 7000ah 44b Købmagergade 7000ad 22 22m 22i ± 103b 45e 45d 44c 45c Aastrædet c 51d 7000f 12a 15d Malskær Bæk!! 7000n Tværvejen 8i 11c 12g 15e Signatur: Lokalplangrænse 0 12, M Kortbilag 1 Matrikelkort Lokalplan nr Odder Kommune, maj meter

35 Købmagergade ± Krogen!!! Malskær Bæk Aastrædet!! Tværvejen Signatur: Lokalplangrænse Vandløb Økologiske forbindelser Kirkebyggelinjer Åbeskyttelseslinjer Kystnærhedszonen 0 12, M Kortbilag 2 Eksisterende forhold Lokalplan nr Odder Kommune, maj meter

36 7d 7000aa 91a 7a 100b 100c Krogen 8a 100a 109a! 56h 130! 109c 1 ca m2! 3 ca. 330 m2 8b 56b 56g 56e!! 56f 7000ah! 2 ca. 850 m2 Malskær Bæk 109b 12a 44d 44b 45b 7000ad 22m Købmagergade 7000x ± 45e 45d 44c 45c Aastrædet 51c 51d 7000f 15d 22i 102!! 7000n Tværvejen Signatur: 8i Lokalplangrænse Delområder 11c 12g 15e Delområde 1 Delområde 2 Delområde , M Kortbilag 3 Delområder Lokalplan nr Odder Kommune, maj meter

37 Købmagergade ± Aastrædet Krogen!!! Tværvejen B C A!!! Malskær Bæk! Signatur: C Lokalplangrænse kloakledning Byggelinje Indkørsel forbudt Trampesti Økologiske forbindelser Vandløb bro byggefelt grønt område boligvej A-B Vendeplads 0 12, M Kortbilag 4 Lokalplankort Lokalplan nr Odder Kommune, maj meter