Forslag til lokalplan nr Hotel Marienlyst, tillæg nr. 19 til Helsingør Kommuneplan 2013, og afgørelse om miljøvurdering.

Transkript

1 Byrådet Center for Kultur, Plan og Erhverv Stengade Helsingør Telefon Giro kpe@helsingor.dk Dato Sagsnr. 15/816 Sagsbeh. Ark. Mette Galtt Forslag til lokalplan nr Hotel Marienlyst, tillæg nr. 19 til Helsingør Kommuneplan 2013, og afgørelse om miljøvurdering. Helsingør byråd vedtog den at offentliggøre forslag til lokalplan for Hotel Marienlyst, tillæg nr. 19 til Helsingør Kommuneplan 2013, og afgørelse om miljøvurdering. Lokalplanforslaget giver mulighed for en udvidelse af det eksisterende Hotel Marienlyst med opførelse af nye tilbygninger i form af en ny værelsesfløj og overbygninger på eksisterende bygningsmasse. Du kan se forslaget på Hvilken betydning har forslaget for dig? Hvis du ejer en ejendom inden for området, må du ikke foretage ændringer på ejendommen, hvis de er i strid med forslaget. Det gælder fra den dag, hvor forslaget bliver offentliggjort, og indtil det er endeligt vedtaget. Frist for indsigelse Du kan komme med bemærkninger til forslag til lokalplan i 9 uger fra den 3. marts 5. maj Send eventuelle bemærkninger til adressen: kib@helsingor.dk, Helsingør Kommune, Center for Kultur, Idræt og Byudvikling, Stengade 72, 3000 Helsingør senest d. 5. maj Har du spørgsmål kan du henvende dig til ark. Mette Galtt på tlf Miljøvurdering På baggrund af en miljøscreening af området er det besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering. Screeningen kan ses i lokalplanforslaget på hvor du også kan læse mere om klagemuligheder i forbindelse med miljøvurderingsbeslutningen. Klagefrist til Natur- og Miljøklagenævnet er senest den 31. marts Venlig hilsen Mette Galtt arkitekt

2 Forslag af 23. februar 2015 Hornbæk Ålsgårde Saunte Skibstrup Hellebæk Havreholm Borsholm Horserød Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Snekkersten Kvistgård Espergærde Hotel Marienlyst Kommuneplantillæg nr. 19 Lokalplan 1.153

3 Lokalplanlægning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er et juridisk bindende dokument, der regulerer den fremtidige anvendelse og udformning af det område planen omfatter. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang eller når arealer overføres fra landzone til byzone. Hensigten er, at Byrådet har mulighed for at skabe rammerne for en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre offentlighedens mening herom. Eksisterende lovlige forhold Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte også selvom lokalplanen foreskriver andre løsninger. Det er først i forbindelse med fremtidige ændringer, at man skal handle i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen og handlepligt Lokalplanen medfører først en handlepligt, når man vil ændre forhold omfattet af lokalplanen på sin ejendom. Endeligt vedtaget lokalplan Efter den offentlige høring bliver indsigelser og ændringsforslag behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget, Økonomiudvalget og Byrådet som vedtager lokalplanen med eventuelle ændringer. Ved større ændringer skal planforslaget i ny offentlig høring. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, bliver det annonceret på kommunens hjemmside og i lokale aviser. Sådan bruges lokalplanen Lokalplanen består af to dele: Lokalplanbestemmelserne er de juridisk bindende bestemmelser, der gælder for lokalplanområdet. Redegørelsen, som skal ledsage lokalplanen, skal oplyse om, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Den skal angive, om lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Byrådet. I kystnærhedszonen, i kystnære dele af byzonerne og ved etablering af butikker skal der desuden redegøres for bebyggelsens indvirkning på det omkringliggende område. Lokalplanforslag og offentlig høring Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der bliver behandlet af Teknik-, Miljø- og Klimaudvalget og af Økonomiudvalget hvorefter Byrådet vedtager at offentliggøre planforslaget. Lokalplanforslaget er i høring minimum 8 uger. Høringsperiode og indsigelsesfrist kan ses sidst i redegørelsen. Lokalplanforslaget annonceres på kommunens hjemmside og i lokale aviser. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og projekter er der foretaget en miljøscreening af lokalplanen. Resultatet kan ses under redegørelsen efter lokalplanen. Klagemulighed Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Center for Kultur, Idræt og Byudvikling som videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget i Center for Kultur, Idræt og Byudvikling inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.

4 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan... 2 Hvorfor denne lokalplan... 4 Bestemmelser Lokalplanens formål Område og zonestatus Lokalplanens anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Bebyggelsens placering og omfang Energibestemmelser Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Lednings- og antenneanlæg Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Aflysning af lokalplaner Lokalplanens retsvirkning...13 Tillæg nr. 19 til Helsingør Kommuneplan Redegørelse...17 Helsingør Kommuneplan Tillæg nr. 19 til Helsingør kommuneplan Fingerplan Spildevandsplan OSD Område med særlige drikkevandsinteresser...19 Varmeplan...19 Museumsloven Bufferzone...19 Naturbeskyttelsesloven s Kystnærhedszonen...20 Sommerhuslovens Handicapforhold...29 Marienlyst Strandpark...29 Trafik...30 Parkering...30 Aflysning af servitutter...30 Aflysning af lokalplaner...31 Miljøvurdering...31 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger...32 Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag

5 Hvorfor denne lokalplan? Denne lokalplan er udarbejdet for at danne grundlag for en udvidelse og revitalisering af det eksisterende Hotel Marienlyst. Den muliggør opførelse af nye tilbygninger i form af en ny værelsesfløj og overbygninger på eksisterende bygningsmasse. Hotel Marienlyst har både i Helsingør og i Nordsjælland altid været en betydelig identitets- og kulturbærer. Af den årsag har både byrådet og kommunens borgere længe udtrykt ønske om en revitalisering af både hotellet og området som helhed, som gennem de seneste år desværre har oplevet en vis tilbagegang. I 2014 blev denne tilbagegang vendt og lokalplanen udarbejdes således dels på baggrund af et politisk ønske om at understøtte målene i Vision 2020 om styrkelse af indsatsen i forhold til antal besøgende og dels på baggrund af bygherres ønske om at opføre byggeri, der kan sikre en udbygning af hotellet, så det i langt højere grad lever op til nutidige krav i forhold til kapacitet, komfort og miljø. Historik og eksisterende forhold Det oprindelige Marienlyst Kur- og Søbad blev opført i 1859 og fik hurtigt markeret Helsingør på landkortet med fine anerkendelser fra konger og fyrster fra hele Europa. Hotellet undergik sin første store ombygning i , hvor daværende slagtermester Anders Jensen i samarbejde med Akademisk Arkitektforening lod opføre et nyt og større kurhus. Stilen var en tilpasset udgave af de hoteller man fandt i Tyskland og Østrig på det tidspunkt. Hotellet fik kongelige privilegier til at drive spillekasino, til at flage med splitflag og benytte kongekrone i sit bomærke. Denne kongelige blåstempling betød, at hotellet kunne tiltrække en betydelig mængde gæster. I tiden herefter blev hotellet ombygget af flere omgange. Der var tale om knopskydninger i alle retninger og hotellet fremstår i dag som et meget sammensat byggeri. Den overordnede plan for udbygningen af Hotel Marienlyst er markeret med mørk og skraveret signatur. Historiske fotos 4

6 Hvorfor denne lokalplan? Eksisterende forhold Området vejbetjenes i dag med overkørsel til Nordre Strandvej. På nordsiden af hotellet løber en offentlig sti, som tillige er en del af strandpromenaden mellem Kronborg og det offentlige, rekreative område vest for hotellet, Marienlyst Strandpark. Lokalplanområdet ligger i en afstand af meter vest for Kronborg, m vest for Helsingør Nordhavn (lystbådehavn) og umiddelbart vest for en af kommunens mest attraktive badestrande, Grønnehave Strand. Der er kun 150 m til Marienlyst Slot og Slotspark. Hotellets placering i vandkanten med panoramaudsigt til hele den svenske kyststrækning og Sofiero kan således betegnes som en af de bedste placeringer i Helsingør for et Strand- og Badehotel. Det nuværende hotel mv Luftfoto af området Lokalplanområdet er beliggende ved et knudepunkt mellem flere primære og sekundære sti- og cykelruter, og der er meget kort afstand til trinbrættet på HHG-banen, samt gode overkørselsforhold til Nordre Strandvej. Desuden stopper bussen ved indkørslen til området. Den nuværende bygningsmasse til hotel-, spa- og konferenceformål har et etageareal på m 2 og en kapacitet på 124 værelser. Den eksisterende bygningsmasse giver dog kun mulighed for etablering af yderligere 7 værelser, hvilket ikke er tilstrækkeligt for at kunne efterleve ønskerne om en udvikling af hotellet. Det er intentionen, at lokalplanen skal sikre muligheden for at gennemføre en omfattende revitalisering og derigennem få skabt en renæssance for Strand- og Badehotel Marienlyst. Det er således en gennemgående tanke, at Marienlyst Hotel igen skal være Helsingørs og Nordsjællands primære hotel med mulighed for almindelig turistovernatning, konference- og mødested, spa- og wellness og til større private og erhvervsmæssige arrangementer. De nuværende fysiske og planmæssige rammer giver ikke mulighed for at gennemføre de nødvendige forandringer, og forudsætningen for realisering af intentionerne er derfor udarbejdelse af et nyt plangrundlag Funktionalitet Udbygningen skal sikre den nødvendige værelseskapacitet, derfor giver lokalplanen mulighed for opførelse af en ny værelsesfløj med tilhørende tagterrasse og nye overbygninger. Fløjen tænkes indbygget i og ovenpå eksisterende køkkenfløj, mens overbygningen på 2 etager etableres over hotelkompleksets laveste bygning mod øst. Efter opførelsen vil hotellet fremstå med en samlet værelseskapacitet på ca. 204 værelser, hvilket bringer hotellet op i international klasse med mulighed for, at tiltrække betydelig konference- og erhvervsturisme til Helsingør. 5

7 Hvorfor denne lokalplan? Fremtidige forhold Placering og motivation: Den retningsgivende bebyggelsesplan giver mulighed for opførelse af en ny værelsesfløj med ca. 80 nye hotelværelser, en forøgelse af hotelkompleksets laveste bygning mod øst med to etager og mulighed for udbygning af den centrale del. Bebyggelse: Med de nye tilbygninger tilføjes der endnu et par knopskud. Det gøres i overensstemmelse med det eksisterende udtryk i forhold til materialer og stilarter. Herved er det forsøgt at få nybyggeriet til at falde ind i det eksisterende sammensatte hotelkompleks. Værelsesfløjen Værelsesfløjen skal, som det eksisterende, stå i hvid puds med altaner i sortmalet træ og tagpap på taget. Fløjen har en fast vinduesrytme og et saddeltag hvor kviste skyder sig op igennem. Værelsesfløjen placeres på landsiden, vinkelret på de eksisterende hotelbygninger, der har facade ud mod vandet. I værelsesfløjens sydlige ende etableres en port hen over den eksisterende vej til kasinoet. Værelsesfløjen lægges delvist oven på det eksisterende køkken, som fremstår med sorte træfacader. Værelsesfløjen bliver ca. 4,8 m og 5,5 m højere end de nuværende højeste punkter på de eksisterende hotelbygninger. Ny værelsesfløj - visualisering af ønsket udtryk Tillæg A til Lokalplan 1.82, endelig vedtaget d De overordnede principper, formål og anvendelse i disse planer overføres i det væsentligste til nærværende Lokalplan 1.153, hvorefter Lokalplan 1.1, 1.82 og tillæg A til Lokalplan 1.82 ophæves. Tagterrasse I tilknytning til den nye værelsesfløj etableres en ny tagterrasse, udført mellem den nye værelsesfløj og det eksisterende hotel i højde med hotellets tagkip. Værn skal udføres som glas, så det ikke vil blive synligt fra Øresund. Der vil fra tagterrassen ikke være indblik til naboer. Overbygningerne Overbygningen af hotellets centrale del vest for den nye værelsesfløj kan ske som en huludfyldning på 3. og 4. sal, som skal tilpasses den eksisterende bygning. På den lave to-etagers hotelbygningen længst mod øst kan der opføres to ekstra etager. Parkering Hotel Marienlyst disponerer over 250 parkeringspladser. Der er foretaget optællinger der viser, at der ved fuld belægning af hotellet er et overskud på 80 pladser. Det er derfor vurderet at 250 pladser er tilstrækkeligt til den fremtidige daglige drift efter at de 80 nye værelser er etableret. Der udlægges yderligere 10 p-pladser i lokalplanområdet. Gældende plangrundlag Der er inden for området tre gældende plangrundlag i form af: 6 Lokalplan 1.1 Arealanvendelse ved Marienlyst, Lokalplan 1.82 Hotel Marienlyst endelig vedtaget d og,

8 Lokalplanens bestemmelser Bestemmelser Vejledning I henhold til Lov om Planlægning, Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at at at at at fastlægge områdets anvendelse til offentlig og privat service (hotel, kursusvirksomhed, kasino, teater, spa-welness med fysioterapi mv), samt at matr.nr. 1gz Marienlyst, Helsingør Jorder (Marienlyst Palæ) også kan anvendes til ferieboliger. give mulighed for opførelse af tilbygninger til eksisterende bebyggelse. fastlægge samlet plan for friarealer i området. sikre områdets eksisterende sø. udlægge areal til offentlig sti langs kysten og definere adgangsforholdene til området. Med lokalplanen sikres, at anvendelsen til offentlige og private formål fastholdes, samt at der skabes rammer for ombygningen af den eksisterende bebyggelse til hotel-, konference-, kasino- og spa- og wellness-formål. Der gives mulighed for en revitalisering af hotellet, således at der skabes grundlag af en videreudvikling af driften. Det er håbet, at hotelkomplekset vil kunne genskabe sin betydning for kulturlivet i Helsingør og Nordsjælland. Intentionerne fra de tidligere plangrundlag om offentlighedens adgang til - og færdsel gennem området videreføres i denne lokalplan. 2 - Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter pr. 1. december 2014 matrikelnummer 1q, 1r, 1gz, 1gæ og 1u Marienlyst, Helsingør Jorder. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Området forbliver i byzone 2.2 Lokalplanområdet opdeles i enhederne 1 og 2 som vist på kortbilag Lokalplanens anvendelse Enhed Enhed 1 må alene anvendes til offentlig og privat service med henblik på anvendelse til hotel, casino, teater, kursus- og konferencefaciliteter, svømme-, spa- og wellness, herunder ferielejligheder, der har tilknytning til hotellet. Der kan desuden indrettes ferieboliger på matr.nr. 1gz Marienlyst, Helsingør Jorder (Marienlyst Palæ) som vist på kortbilag på kortbilag 1. På grund af områdets karakter, beliggenhed, bygningernes indretning med videre vil det være uhensigtsmæssigt, at muliggøre permanent helårsbeboelse. Det er dog et ønske at der i Marienlyst Palæ også kan gives mulighed for ferieboliger under forudsætning af, at ejer eller bruger ikke kan anvende lejligheden til helårsbeboelse. Hertil må der inden for enheden etableres parkeringspladser, rekreative arealer samt offentlig sti. 3.2 Der kan tillige etableres virksomheder med naturlig tilknytning til hotellet, som publikumsorienterede liberale erhverv (f.eks. frisører, fysioterapeuter, caféer mv). Bestemmelsen sikrer, at der kan indgås aftale om etablering af eksempelvis fysioterapeuter og massører med tilknytning til spa- og wellness. 7

9 Lokalplanens bestemmelser Vejledning Enhed Enhed 2 skal til stadighed henligge i naturtilstand og skal være tilgængelig for offentligheden. Enhed 2 er i det væsentligste omfattet af strandbeskyttelseslinje, det fremgår af kortbilag 1. Efter retningslinjer fastsat af Helsingør kommune i samråd med Marienlyst grundejerforening er det tilladt at foretage plejeforanstaltninger, såfremt disse har til formål, at tilgodese områdets samlede rekreative værdi. Matr. nr. 1r ejes af Helsingør Kommune og matr. nr. 1q ejes af Marienlyst Grundejerforening 4 - Udstykning 4.1 Den offentlige sti, som er vist på kortbilag 2 skal udskilles i matriklen. Mellem nordsiden af hotelkomplekset og Øresund findes en offentlig sti, som er en del af Helsingør Kommunes rekreative stinet. Bestemmelsen sikrer overensstemmelse med lov om offentlige veje 89, idet Helsingør Kommune er forpligtet til at søge offentlige stier udskilt i matriklen. 5 - Veje, stier og parkering 5.1 Vejadgang skal etableres fra Ndr. Strandvej som vist på kortbilag 3. Med lokalplanen sker der ikke ændringer i de eksisterende adgangsforhold. Vejadgang for motorkøretøjer til enhed 1 må alene ske fra Nordre Strandvej. 5.2 Inden for enhed 1 skal der opretholdes 250 parkeringspladser, heraf fire handicapparkeringspladser, hvoraf en til en kassebil. Der udlægges areal til 10 nye parkeringspladser. Der udlægges tre motorcykelparkerings-pladser. Der udlægges 30 cykelparkeringspladser. Ifølge Kommuneplanens p-normer skal der etableres én parkeringsplads pr. hotelværelse, det vil sige at nybyggeriet ville kræve udlæg af 80 nye parkeringspladser. Optællinger har imidlertid vist, at der i dag ved fuldbelægning af hotellet er et overskud af 80 parkeringspladser, det er derfor vurderet at de eksisterende 250 pladser dækker hotellets parkeringsbehov. Der er imidlertid udpeget et areal hvor der kan etableres yderligere 10 pladser, hvis der skulle blive et ekstra behov. 5.3 Vejanlæg, parkeringspladser og tilkørselsforhold skal etableres i princippet som angivet på bilag Inden for lokalplanområdet skal der langs Øresund opretholdes en sti til offentlig færdsel, jf. principperne på bilag 3. 8

10 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 5.5 Veje, fortove, stier og udearealer skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med DS Håndbog 105 Udearealer for alle, og Vejdirektoratets Færdselsarealer for alle, Håndbog i tilgængelighed. Ved opdatering af disse regler, skal de opdaterede regler følges. 6 - Bebyggelsens placering og omfang Enhed Enhed 1 må alene bebygges i overensstemmelse med principperne angivet på bilag 2, 4 og 5, som viser placering og udstrækning af fire byggefelter (A, B, C og D). Kortbilagene fastlægger placering og udstrækning af byggeriet i enhed 1. Tilbygningerne udføres som knopskydninger til det eksisterende byggeri Byggefelt A er den nye værelsesbygning. Byggefelt B er en overbygning på den eksisterende østlige del af hotelkomplekset. Bygning C er en huludfyldning på landsiden af hotellet, dette byggefelt er omfattet af tidligere lokalplan. Byggefelt D er en tagterrasse. Der kan uden for de angivne byggefelter alene foretages mindre afrundinger af hotelkomplekset som indgangspartier, kviste, trapper, altaner og lignende på ialt 200 m 2. Inden for hvert byggefelt må det maksimale bruttoetageareal være: Bestemmelsen sikrer tillige mulighed for, at der løbende kan ske mindre forandringer af de ydre forhold som følge af det almindelige vedligeholdelses- og forbedringsarbejde. Byggefelt A: 4100 m² Byggefelt B: 1000 m² Byggefelt C: 1000 m² Byggefelt D: 200 m² 6.2 Byggefelt A: Bebyggelse må maksimalt opføres i seks etager og alene have en udstrækning som vist på kortbilag 2 og 4. Intet punkt på byggeriet må overstige kote (dvr90). Højden på de nye tilbygninger er op til 5,5 m højere end det eksisterende hotelkompleks. Det har indgået i vurderingen af bygningshøjden af værelsesfløjen, at den ligger på landsiden af hotellet og derfor kun i begrænset omfang vil være synlig fra Øresund. 6.3 Byggefelt B: Bebyggelsen må maksimalt opføres i 4 etager og med en maksimal udstrækning som angivet på kortbilag 2 og 5. Nærmeste nabo til byggefelt B er boligerne på Strandalléen. Disse boligblokke har tagkoter, der varierer fra til Intet punkt på byggeriet må overstige kote (dvr90). Tekniske anlæg som f.eks ventilationsanlæg kan i et mindre omfang etableres oven på taget i en maksimalhøjde på 0,8 m. 9

11 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 6.4 Byggefelt C: Udvidelsen må alene ske som udbygning af 3. og 4. sal på landsiden af hotellet. Udbygningen skal udformes med tag således at taget danner et symmetrisk saddeltag med den eksisterende bygning, der bygges op af og som har facade og tag mod havet. Udvidelsen må have en maksimal udstrækning som angivet på kortbilag 2. Intet punkt på byggeriet må overskride de eksisterende bygningsprofiler og tagets topkote må ikke overstige kote (dvr90). Kote svarer til kip på det eksisterende hotelbyggeri. 6.5 Byggefelt D: Bebyggelsen må alene opføres som en terrasse, som ikke kan overdækkes. Terrassen må have en maksimal udstrækning som angivet på kortbilag 2. Terrassens afskærmende sider skal udføres af klart glas. Gulvet på tagterrassen må ikke overstige kote (dvr90). Kote svarer til kip på det eksisterende hotelbyggeri. Enhed Der må alene opføres en mindre toilet-/driftsbygning på maksimalt 10 m². 7 - Energibestemmelser 7.1 Nyt byggeri skal opføres med lavest muligt energiforbrug, som angivet i bygningsreglementet på opførelsestidspunktet. 8 - Bebyggelsens udseende 8.1 Facader i byggefelt A skal udføres i overensstemmelse med principperne som angivet på kortbilag 4. Facaderne skal fremstå som hvide, pudsede facader med altaner af træ, som kan fremtræde i en sort farve. Facadematerialer og farver i byggefelt C skal udføres i overensstemmelse med ovennævnte principper for byggefelt A. Facaden skal udføres så den danner en helhed med de eksisterende facader øst for byggefelt A. Taget i byggefelt A skal udføres som saddeltag. Taget i byggefelt C skal udformes som et halvt saddeltag, så tagets øverste punkt møder tagkippen (kote 19.86) på den eksisterende bebyggelse mod vandet, således at der dannes et helt saddeltag. Enheden anvendes i hele sin udstrækning som offentligt friareal. Byggeriet vil kræve tilladelse fra Naturstyrelsen, da det meste af området er omfattet af strandbebskyttelseslinje. Ved lavest muligt energiforbrug forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Det er tanken, at den nye værelsesfløj skal opføres med reference til den Østrigske kurhotelstil, som hotel Marienlyst fik efter ombygningen omkring De hvide flader kan eventuelt suppleres med felter med sortmalede trælister eller lignende. Altaner hænges udenpå facaden og giver en dybde og variation til facaden. Bebyggelse i byggefeltet C, som er en slags huludfyldning på grund af hotelkompleksets specielle form på dette sted, skal udformes så det danner en helhed med de eksisterende hotelbygninger som dels ligger til højre for den nye værelsesfløj og dels vender ud mod vandet. Tagene i byggefelt A og C skal beklædes med sort tagpap eller sorte matte tegl eller sort skifereternit med retvinklede hjørner. 10

12 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 8.2 Bebyggelse i Byggefelt B skal udføres, så der skabes en sammenhæng med de eksisterende facader i byggefelt B. Bebyggelsen kan udføres med fladt tag med murkrone og bagvedliggende tagflade. Facaderne skal opføres i overensstemmelse med principperne på kortbilag 5. Facader skal opføres af tegl, beton eller træ. 8.3 Der må ikke benyttes surrogatmaterialer. Surrogatmaterialer er materialer, som i eksempelvis form, udtryk og fysisk beskaffenhed udgiver sig for at være et andet materiale end det i virkeligheden er (eksempelvis plasticbrædder med træ-look, eller coatede plasticplader i stål-look ). 8.4 Der må ikke anvendes reflekterende materialer, bortset fra vinduesglas, i facaderne 8.5 Facadeskilt skal placeres i tilknytning til indgangsdør. Facadeskiltet skal tilpasses omgivelserne og facaden som helhed. Facadeskilte udformet som lysskilte må kun udføres med enkeltstående bogstaver og/eller logo og må ikke være til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne. Der må, bortset fra færdselsregulerende tavler, ikke opsættes nogen form for fritstående skilte, reklameflag eller reklamegenstande i lokalområdet. I forbindelse med en indgangsdør kan der opsættes et fælles skilt for flere virksomheder. Skiltets størrelse skal tilpasses omgivelserne og må ikke overstige 0,75 m Køleanlæg og lignende tekniske anlæg skal placeres inde i bygninger. Skiltningen inden for lokalplanområdet følger principperne i Helsingør kommunes hæfte Skiltning - arkitekturpolitiske retningslinjer, som indeholder en række gode råd og retningslinjer for erhvervsskiltning i kommunen. Det skal sikres, at der skabes en god helhedsløsning for alle virksomhederne, således at skiltningen ikke opleves rodet og skæmmende i forhold til omgivelserne. Det skal i forbindelse med placering af tekniske installationer, samt andre støjende anlæg eller foranstaltninger sikres, at Miljøstyrelsens gældende krav til grænseværdier for støj overholdes. 9 - Ubebyggede arealer 9.1 Kørebanearealerne må alene belægges med asfalt, flisebelægning eller anden belægning i mørke/sorte/koksgrå nuancer. Opholds- eller øvrige funktionsflader, jf. bilag 3, må kun belægges med materialer (fliser, græs, andet) der adskiller sig fra kørebanearealerne. 9.2 Parkeringspladserne skal markeres med tydelig afmærkning i form af stribning, belægningsskift, forsænkninger eller en kombination heraf. 11

13 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 9.3 Der skal som minimum opretholdes beplantning samt enkeltstående, solitære træer i princippet som angivet på kortbilag 3. Hegn i både naboskel og vejskel må alene etableres som levende hegn, eventuelt suppleret med dyrehegn på maksimalt 1,80 m over terræn, se dog Omfanget og dybden af den på kortbilag 3 viste sø må ikke ændres. 9.5 Belysning på parkeringspladsen må alene udføres som lav parkbelysning. Lyskilden må maksimalt være 3.0 m over parkeringspladsniveauet og må hverken inden for området eller set udefra virke blændende. Lyskilden skal være skærmet. For at skabe et grønt præg i lokalplanområdet er det intentionen, at bevare så mange af de eksisterende træer som muligt. De træer, der af hensyn til projektet ikke kan bevares, vil enten blive flyttet eller erstattet med nye træer. Det vil blive sikret, at der rundt om alle træer skabes plads, så træerne får gode vækstmuligheder. Søen er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3 Det skal sikres, at belysningen på intet tidspunkt virker blændende for områdets beboere. Der kan dog etableres orienterings- eller diskret spotbelysning i belægningen. 9.6 Belysning af varegård skal udføres, således at den hverken inden for området eller set udefra virker blændende. Lyskilden skal være skærmet. 9.7 Ved befæstelse af mere end 50% af området skal der ske lokal håndtering af regnvand. Som følge af de stigende regnmængder skal der i projekteringen og dimensioneringen af udearealerne lægges vægt på håndtering af overfladevand. Det skal sikres, at overfladevandet håndteres inden for lokalplanområdets område gennem forsinkelse. Regnafstrømning søges så vidt muligt håndteret ved hjælp af grønne landskabselementer, eksempelvis græsarealer, regn- eller forsinkelsesbede og trug inden for området. 9.8 Udendørs oplag af varer eller affald skal være afskærmet i højde af 1,8 m. Håndtering af affald skal ske i henhold til Helsingør kommunes gældende affaldsregulativ. 9.9 Langs områdets vestlige afgrænsning skal der ved parkeringspladserne opretholdes et lavt og tæt hegn, der skal beplantes således, at lys fra biler ikke generer naboarealet Arealerne mellem hotellet og den offentlige sti/ Øresund må alene henligge som rekreative opholdsarealer i form af terrasser og klitlandskaber, i princippet som angivet på kortbilag 3. Der lægges op til, at overgangen mellem hotellet og Øresund udviskes, således at kystlandskabet trækkes tæt op til bygningsmassen. Dette vil medføre en rekreativ værdi for både offentligheden og hotellets gæster Lednings- og antenneanlæg 10.1 Alle ledninger til forsyning af området, herunder vejbelysning må kun udføres som jordkabler. 12

14 Lokalplanens bestemmelser Vejledning 10.2 Sende- og/eller modtageanlæg, herunder parabolantenner, må kun placeres således, at disse ikke er synlige fra vej og offentligt areal Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Før ny bebyggelse i byggefelt A tages i brug skal der være foretaget: Udskillelse af den offentlige sti i matriklen, jf anlæg af 10 p-pladser, jf Aflysning af lokalplaner 12.1 Med den endelige vedtagelse af nærværende Lokalplan nr ophæves følgende lokalplaner: Lokalplan 1.1 Arealanvendelse ved Marienlyst endelig vedtaget Lokalplan 1.82 Hotel Marienlyst endelig vedtaget d og Tillæg A til Lokalplan 1.82, endelig vedtaget d Bestemmelserne for de ophævede lokalplaner er i det væsentligste overført til denne lokalplan Lokalplanens retsvirkning 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. 13

15 Lokalplanens bestemmelser Vejledning I henhold til 24 i Lov om Planlægning vedtaget lokalplanforslaget til offentliggørelse. Vedtaget af Helsingør Byråd, den p.b.v. 14

16 Kommuneplantillæg Tillæg nr. 19 til Helsingør Kommuneplan I forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan Hotel Marienlyst er der hermed udarbejdet et tillæg nr. 19 til Helsingør Kommuneplan. Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 1.D31 Hotel Marienlyst I henhold til 23c i Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes herved følgende nye bestemmelser pkt. e. og f. for kommuneplaneramme 1.D31 Hotel Marienlyst. De nye bestemmelser er markeret med fed skrift. Rammenummer: 1.D31 Rammenavn: Områdetype: Hotel Marienlyst Offentlige formål Særlige bestemmelser: a. Området anvendes til offentlig og privat service, herunder hotel og kasino. Herudover kan Marienlyst Palæ også anvendes til ferieboliger. b. Der kan på landsiden af hotellet opføres en huludfyldning på 3. og 4. sal på maksimalt m 2. c. Langs Øresund skal der fastholdes et areal til en offentlig sti, som en videreførelse af strandpromenaden. d. Området er omfattet af retningslinjer for bufferzone, ind- og udsigtslinjer for Kronborg. e. Der kan på landsiden af hotellet opføres en værelsesfløj i 6 etager på maksimalt m 2, en tagterrasse samt to ekstra etager oven på den eksisterende bygning i den østlige del af bygningskomplekset maksimalt 1.000m 2. f. Helsingør Byråds parkeringsnormer kan anvendes som grundlag for en konkret vurdering, hvor bl.a. lokale forhold, dobbeltudnyttelse af pladser, ønsket om at flytte trafik fra biler til cykler og alternative transportløsninger indgår. Vedtaget af Helsingør Byråd, den p.b.v. Benedikte Kiær / Stine Johansen borgmester konst. kommunaldirektør 1.B84 1.B34 1.B38 1.F25 1.F26 1.F44 1.B83 1.D31 1.F31 1.B39 1.B53 1.B39 1.F2 1.F2 1.F1 1.B21 1.B2 1.B8 1.B9 1.B48 1.D5 1.BE1 15

17 16

18 Redegørelse Redegørelse Helsingør Kommuneplan Ifølge Helsingør Kommuneplan 2013 er lokalplanområdet beliggende inden for rammeområde 1.D31 og 1.F26 Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: For område 1.D31 Hotel Marienlyst gælder følgende: Rammenummer: 1.D31 Rammenavn: Hotel Marienlyst Områdetype: Offentlige formål Særlige bestemmelser: a. Området anvendes til privat service, herunder hotel og kasino. Herudover kan Marienlyst Palæ også anvendes til ferieboliger. b. Der kan på landsiden af hotellet opføres en huludfyldning på 3. og 4. Sal på maksimalt m 2, herudover kan der opføres mindre tilbygninger. c. Langs Øresund skal der fastholdes et areal til en offentlig sti, som en videreførelse af strandpromenaden. d. Området er omfattet af retningslinjer for bufferzone, ind og udsigtslinjer for Kronborg. For område 1.F26 Marienlyst Strandpark gælder følgende: Rammenummer: 1.F26 Rammenavn: Marienlyst Strandpark Områdetype: Rekreativt område Særlige bestemmelser: a. Området skal friholdes for bebyggelse på nær mindre bygninger som fx toiletbygninger b. Området er omfattet af retningslinjer for bufferzone, ind og udsigtslinjer for Kronborg. Tillæg nr. 19 til Helsingør kommuneplan Kommuneplanens rammer for 1.D31 giver ikke mulighed for at tilvejebringe det fornødne lokalplangrundlag, så der kan opføres en værelsesfløj, en tagterrasse samt en to-etagers overbygning på den eksisterende bygning i den østlige del af hotelkomplekset, der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 19 til kommuneplanen. Der sker ingen ændring af forholdene indenfor 1.F26, hvorfor disse rammer bevares. Kommuneplantillægget er desuden suppleret med en rammebestemmelse, der giver mulighed for at Helsingør Kommunes p-normer kan bruges som grundlag for en konkret vurdering, når antallet af parkeringspladser skal fastsættes for lokalplanområdet. Fingerplan 2013 Lokaplanforslaget er i overensstemmelse med Fingerplan

19 Redegørelse Hotel Marienlyst Kronborg Nationerne Alle Marienlyst Strandpark C Tk: Tk: D Tk: A Tk: Tk B Tk: Bufferzone 1 Bufferzone 2 Bufferzone 3 Grønnehave Strand Bufferzone 4 Bufferzone 5 Lokalplanens afgrænsning Enhedsafgrænsning Byggefelt Byggefelt, tagterrasse Tk: Tk: Tk: Strandalleen Strandalleen 18

20 Redegørelse Spildevandsplan Området er separatkloakeret. På grunde bebygget eller udstykket efter og hvor overfladevandet ledes til forsyningens ledninger, må maksimalt halvdelen af grunden være befæstet og lede regnvand til kloakken. Hvis en større del af grunden befæstes, skal grundejer for egen regning forsinke regnvandet svarende til afledning fra maksimalt 50 % af grunden. Regnvandet kan i visse tilfælde nedsives, hvilket dog kræver særskilt tilladelse fra Center for Teknik, Miljø og Klima. FH spildevand har kun pligt til afledning af spildevand fra terræn/stueplan. Ejerne har selv pligt til afledning af spildevand fra kælder og at sikre kælder imod eventuel oversvømmelse. OSD Område med særlige drikkevandsinteresser Varmeplan Museumsloven 27 Lokalplanområdet er ikke omfattet af Områder med særlige drikkevandsinteresser eller Område med drikkevandsinteresser. Lokalplanområdet skal forsynes med fjernvarme. Planen her muliggør forskellige tiltag - blandt andet byggeri. Hvis der i forbindelse med jordarbejdet dukker fund eller arkæologiske spor op efter bygninger, grave eller andet fra fortiden, skal bygherren straks give besked til Museum Nordsjælland i Gillleje. Pligten til at standse arbejdet og meddele fund og iagttagelser til Museet er fastlagt i Museumslovens kapitel Museet har adresse på Vesterbrogade 56, 3250 Gilleleje. Telefon og mail er: , post@museumns.dk Bufferzone Helsingør kommune har i samråd med Kulturstyrelsen og Styrelsen for Slotte og Kulturejendomme, udarbejdet bindende retningslinjer, der skal sikre bufferzoner og sigtelinjer omkring Kronborg. Retningslinjerne indgår i Kommuneplanen Det fremgår af kortet, at byggefelterne alene er beliggende i bufferzone 4. I zone 4 må der ikke opføres byggeri, som forringer indsigten til Kronborg fra bufferzone 1, 2 eller 3. Ny bebyggelse må ikke overskride højden af eksisterende bebyggelse i området. Byggefelt A: Byggeri inden for byggefelt A bliver ca. 4,8 m og ca. 5,5 m højere end det nuværende hotelbyggeri, men ikke højere end det højeste byggeri i området. Den fremtidige bygning i byggefelt A får topkote Den højeste bygning ved Strandalléen har topkote Forskellen på 4,8 m og 5,5 m fremkommer ved at hotellet har en lidt større højde på den del af hotellets facade hvorpå hotellets navn er skrevet. Hotellets tagkip er i kote 19.86, den påbyggede facade med hotelnavnet er med en halvcirkel der er når op i kote Byggefelt B: Inden for byggefelt B gives der mulighed for at bygge to etager højere ovenpå den nuværende to-etagers bygning, som ligger med facade ud mod Grønnehave Strand. Den fremtidige bygning i byggefelt B får topkote og er således lavere end det eksisterende hotelkompleks vest for byggefeltet og ligeledes lavere end boligbebyggelsen på Strandalléen, hvor topkoterne er mellem og Byggefelt C: Byggeri inden for byggefelt C bliver opført som huludfyldning på landsiden af det eksisterende hotelbyggeri og bliver ikke højere end det eksisterende hotelkompleks. Byggefelt D: I byggefelt D kan der opføres en tagterrasse, hvor gulvet ikke må etableres højere end kippen på den nuværende hotelbygning, kote Der etableres ikke sider på terrassen med undtagelse af påkrævede værn, som skal udformes med gennemsigtigt glas. Terrassen kan ikke overdækkes. På de efterfølgende visualiseringer er det sandsynliggjort, at bebyggelsen ikke vil anfægte Kronborgs placering på pynten i Øresund. Øresund og Sveriges kyst vil fortsat være synlig set fra bufferzonen og den nye bebyggelse vil ikke anfægte indsigten til Kronborg fra bufferzone 1, 2, 3 eller 5. 19