Tilstandsvurdering. Bistrupvej Birkerød. Oktober 2011

Transkript

1 K Ø B E N H A V N S K O M M U N E Tilstandsvurdering Bistrupvej Birkerød Oktober 2011 Dato : 6. oktober 2011 Revision : 0 Revisionsdato : Sagsnr. : Projektleder : MIJE Udarbejdet af : MIJE Godkendt af : CBK KEJD_RAPPORTER doc

2 Indholdsfortegnelse 1 Indledning Formål Forudsætninger og forbehold Anvendte begreber Sammenfatning Konklusion Tilstandsoverblik Økonomisk behov samlet Generel beskrivelse af ejendommen Stamdata ejendom Stamdata bygninger og foto Terræn og belægninger generelt Belægninger i terræn Mure i terræn Hovedbygning, opført Klimaskærm, tag Klimaskærm, facader Altan Udvendige trapper Indvendige overflader, generelt Kloak- og stikledninger Afløb og sanitet Vandinstallation Varmeinstallation Ventilation El-installation Administrationsbygningen, opført i Klimaskærm, tag Klimaskærm, facader Indvendige overflader, generelt KEJD_RAPPORTER doc Side 2 af 28

3 6.4 Kloak- og stikledninger Afløb og sanitet Vandinstallation Varmeinstallation El-installation Sovefløj, opført i Klimaskærm, tag Klimaskærm, facader Indvendige overflader, generelt Kloak- og stikledninger Afløb og sanitet Vandinstallation Varmeinstallation Ventilation El-installation Kostald, opført i Klimaskærm, tag Klimaskærm, facader Indvendige overflader, generelt Kloak- og stikledninger Afløb og sanitet Vandinstallation Varmeinstallation El-installation Værksted, depot og carport bygning Miljø og forureningsforhold Bilag Bilag A. Økonomisk oversigt, samleside Bilag B. Økonomisk oversigt, 10 år KEJD_RAPPORTER doc Side 3 af 28

4 1 Indledning 1.1 Formål Bygningsgennemgangen omfatter et repræsentativt, visuelt eftersyn af klimaskærm (tag og facader), terrænbelægninger, tekniske installationer samt indvendige overflader i fællesområder. Denne rapport beskriver i korte træk den vedligeholdelsesmæssige tilstand for ejendommen og vurderer behovet for det fremtidige vedligeholds og opretningsbehov over de næste 10 år. Formålet med bygningsgennemgangen er: at vurdere tilstanden af ejendommen og dens hovedinstallationer at fastlægge niveau for fremtidige omkostninger for ejendommens almindelige vedligehold opgjort pr m2 set i forhold til nøgletal at afklare og vurdere økonomisk overslag for forhold som kræver opretning udover almindelig vedligehold Ejendommen er besigtiget den 6. oktober af René Søndergård og Mitzi Jensen fra. 1.2 Forudsætninger og forbehold Bygningsgennemgangen omfatter et repræsentativt, visuelt eftersyn af klimaskærm (tag og facader), terrænbelægninger, tekniske installationer samt indvendige overflader i fællesområder. Anførte estimater for vedligeholds- og opretningsomkostninger er anslåede beløb, baseret på anerkendte danske prisbøger, vejledende nøgletal fra Dansk Facility Management sammenholdt med erfaringer fra lignende sager. Der er ikke foretaget adskillelser af bygningsdele (destruktive indgreb) i forbindelse med bygningsgennemgangen. Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle skader er registreret, ligesom omfanget af eventuelle følgeskader ikke er registreret KEJD_RAPPORTER doc Side 4 af 28

5 Alle opgivne beløb er håndværkerudgifter ekskl. moms, byggeomkostnings indeks for boligbyggeri = 126,0 (2011K2). 1.3 Anvendte begreber Vedligeholdsbehov Vedligeholdsbehovet repræsenterer de omkostninger som skal afsættes til at vedligeholde ejendommen på et middel niveau inden for en 10-årig tidshorisont. Vedligeholdsbehovet omfatter omkostninger til vedligeholdsaktiviteter der er planlagt til udførelse én eller flere gange Opretningsbehov Opretningsbehovet repræsenterer de omkostninger som skal afsættes til at foretage udskiftning af bygningsdele eller installationer inden for en 10-årig tidshorisont. Oprettende vedligehold er et udtryk for, at bygningsdele eller installationer er nedslidte og levetiden dermed er opbrugt KEJD_RAPPORTER doc Side 5 af 28

6 2 Sammenfatning 2.1 Konklusion Hovedbygningen fremstår i generelt middel stand, men bygningens tag fremstår i dårlig stand. Administrationsbygningen fremstår i generelt middel stand Sovesalen fremstår i generelt middel stand, men bygningens ene tagflade fremstår i dårlig stand Kostalden fremstår i generelt dårlig stand. Tagets levetid er ophørt og fremstår i meget dårlig stand, og der lugter meget skimlet i flere af rummene. Garagen fremstår i god stand Værkstedsbygning fremstår i god stand Depotbygning fremstår i god stand. Det anbefales at udskifte tagfladen på hovedbygningen samt bagsiden af sovefløjen, inkl. inddækninger. Ligeledes bør hele tagopbygningen på Staldbygningen udskiftes til nyt. Alle vinduer og døre (på nær nogle enkelte) i alle bygninger, anbefales udskiftet til nye mere tidssvarende og energivenlige. Alle bygninger bør eftergås af en murer for rep af revner og afskalninger. Staldbygningen bør gennemgås/undersøges nøjere for at bedømme indeklimaet generelt, idet der er meget skimlet. Herudover bør alle tagrender inddækninger, skotrender og nedløb eftergås og partielt udskiftes. To gasfyr og en varmtvandsbeholder bør udskiftes inden for en overskuelig fremtid KEJD_RAPPORTER doc Side 6 af 28

7 2.2 Tilstandsoverblik Nedenstående skema angiver den generelle og overordnede tilstand, sammenfattende terræn, klimaskærm, installationer og indvendige overflader, for hver enkelt bygning. Bygn. Anvendelse Bygningens generelle tilstand nr. 1 1 God 2 3 Middel 4 5 Dårlig 1 Hovedbygning X 1 Sovesal X 1 Kostald X 2 Administration X 3 Garage X 4 Værksted X 4 Depot X Tilstand god: Bygningen fremstår generelt vel vedligeholdt og uden skader. Der forventes ikke væsentlige udgifter til opretning inden for de kommende 10 år. Tilstand middel: Bygningen fremstår med almindeligt slid. Bygningen er middel vedligeholdt. Væsentlige opretningsbehov er udført løbende. Tilstand dårlig: Bygningen fremstår generelt nedslidt. Restlevetid for primære bygningsdele og installationer vurderes at være opbrugt. Opretningsudgifter forventes at være væsentlige inden for en kortere årrække. 1 Bygn. nr. er enslydende med bygn. nr. opgivet i BBR-meddelelse KEJD_RAPPORTER doc Side 7 af 28

8 2.3 Økonomisk behov samlet Følgende beløb anbefales afsat til vedligehold og opretning over de næste 10 år. Samlet vedligeholds- og opretningsbehov (alle bygninger) I alt 10 år Vedligeholdsbehov i alt, overført fra bilag A Opretningsbehov i alt, overført fra bilag A Behov i alt 10 år (x 1000 kr.) Der henvises til bilag A, økonomisk oversigt, samleside. Der henvises til bilag B, økonomisk oversigt 10 år, for specifikation af vedligeholds- og opretningsbehov. 3 Generel beskrivelse af ejendommen Ejendomme på Bistrupvej er opført i 1913 som en stor gård. I 1943 flyttede Furesøkolonien ind i bygningerne, og 1998 kom kolonien under Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen. Hovedhuset har været benyttet til fællesområder køkken, Administartionsbygningen husede kontorer, mødelokaler, vaskeri og forstanderbolig. Længen til højre for hovedbygningen har været benyttet til soverum og bad. Sammenbygget med hovedbygningen og bygningen til soverum, ligger Kostalden som har været benyttet til værksteder for børn. Herudover findes der en carport/skur, Værksted og Depot på ejendommen. I nedenstående afsnit fremgår stamdata for ejendommen og de tilhørende bygninger. 2 Til prissætning af vedligeholdsbehov er anvendt erfaringsnøgletal for bygninger med tilsvarende anvendelse fra V&S prisdata, Renovering og Drift, Brutto. Udgifter til vedligehold beregnes ved at gange de respektive nøgletal med det samlede bygningsareal for ejendommen (BDA = bygningsdriftsareal). 3 Prissætning af opretningsbehov er anslåede og angivet som prisoverslag KEJD_RAPPORTER doc Side 8 af 28

9 3.1 Stamdata ejendom Ejendommes beliggenhed Bistrupvej 137, 3460 Birkerød Ejendomsnummer Ejerlav Bistrup By, Bistrup Matrikelnummer 1u Matrikulært areal (grundareal) 11332m² 3.2 Stamdata bygninger og foto Bygn. nr. 4 Opført år Anvendelse Antal etager 5 Samlet bygningsareal Hovedbygning, sovefløj og kostald Administration og bolig Carport Depot og værksted Samlet bygningsareal for ejendommen i alt Bygn. nr. er enslydende med bygn. nr. opgivet i BBR-meddelelse 5 Antal etager er ekskl. udnyttede tagetage og kælder KEJD_RAPPORTER doc Side 9 af 28

10 Oplysningerne i ovenstående skema er ikke baseret på faktisk opmåling, men indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-ejermeddelelse eller lignende. Bygningerne er opdelt i selvstændige bygnings nr., hver gang bygningers konstruktion, funktion eller opførelsesår skifter. Ejendoms- og bygningsdata, herunder arealer, er hentet fra offentlige tilgængelige databaser ( hvorfor ALECTIA ikke hæfter for deres rigtighed KEJD_RAPPORTER doc Side 10 af 28

11 4 Terræn og belægninger generelt 4.1 Belægninger i terræn Belægningen på forpladsen består af en asfaltbelægning som fremstår i generelt god stand med enkelte lunker. På bagsiden af husene er der flisebelægning/gangarealer som ligeledes fremstår i generelt god stand, men med enkelte steder hvor fliserne tander. Øvrigt areal er græs. 4.2 Mure i terræn Læmure i terræn, placeret ved indkørsel til forpladsen, fremstår i generelt dårlig stand, med mange afskalninger og revnedannelser KEJD_RAPPORTER doc Side 11 af 28

12 5 Hovedbygning, opført Klimaskærm, tag Bygningen er opført med Saddeltag og med kviste og frontispicer på begge sider af huset. Tagbelægningen er glaserede teglsten med understrygning. Tagfladen fremstår generelt i dårlig stand, og det vurderes at levetiden er opbrugt. Det er oplyst at lille karnap på bagsiden af huset er utæt, og der er synlige spor efter vand i vinduesniche samt på lofter i tilstødende rum. Det udvendige træværk, så som vindbrædder m.v. fremstå i generelt dårlig stand med synligt råd flere steder KEJD_RAPPORTER doc Side 12 af 28

13 5.2 Klimaskærm, facader Bygningen er en traditionel muret bygning fra Facader og gavle er oplyst filtset indenfor de sidste 5-8 år. Facader og gavle fremstår i generelt god stand, men med revnedannelser og partielle afskalninger. Mure omkring terrasse på bagsiden af huset fremstår med kraftige revnedannelser. Vinduer og døre er alle af ældre dato, med udpint træ og partielt råd enkelte steder. Restlevetiden anses for begrænset. 5.3 Altan På bagsiden af hovedbygningen er der på første sal en altan over stuens karnap. Altanen er belagt med træ, som fremstår med råd, og rækværket af galvaniseret jern fremstår flere steder med begyndende tæringer KEJD_RAPPORTER doc Side 13 af 28

14 5.4 Udvendige trapper Der findes 5 udvendige trapper på hovedhuset. Hovedtrappen, gavltrappe, kældertrappe i gavlen, kældertrappe fra forpladsen og terrassetrapper fra terrænniveau og ned til køkkenafdelingen i kælderen på bagsiden af huset. Hovedtrappe og gavltrappe fremstår med store revnedannelser og afskalninger. Kældertrappen i gavlen fremstår ligeledes med revnedannelser og en del fugt. Der findes en lukket brønd i kælderhalsen, og intet afløb, men der har ikke været problemer med vand i kælderen. Trappekanten i terrænniveau af kældertrappen fra forpladsen, fremstår med store afskalninger. 5.5 Indvendige overflader, generelt De indvendige overflader fremstår i generelt god vedligeholdsmæssig stand. De nedhængte lofter har i ét enkelt rum få synlige spor efter vandskader fra taget KEJD_RAPPORTER doc Side 14 af 28

15 5.6 Kloak- og stikledninger Der er ikke bemærket eller rapporteret problemer med kloakering eller andre ledninger i jord. 5.7 Afløb og sanitet Bygning er med støbejerns faldstammer. Der er foretaget enkelte udskiftninger af tærede faldstammer. Der kan forventes en moderat udskiftning af støbejernsfaldstammer i de kommende 10 år. Sanitet er fundet intakt. 5.8 Vandinstallation Vandinstallationerne består af galvaniserede jernrør. Der ved stikprøvekontrol ikke konstateret gennemgribende tæringer eller lækager. Det er oplyst at der generelt ikke er tæringer på rørene. Der kan forventes alm. løbende vedligehold og reparationer af brugsvandsledninger. 5.9 Varmeinstallation Der er indlagt gas. I varmecentralen er der to gasfyr af typen Tasso fra 1989 og 1992, samt en varmevandsbeholder af ældre dato. Det vurderes at disse bør udskiftes indenfor en kortere årrække. Der er ikke konstateret eller berettede lækager eller tæringer på installationen. Radiatorerne viser ikke tegn på tæring KEJD_RAPPORTER doc Side 15 af 28

16 5.10 Ventilation Der er aftræk fra emhætte i køkken som fremstår i god funktionsmæssig stand El-installation Stikprøvekontrol af indvendige elinstallationer og tavlerne har vist at de er i god og lovpligtig stand. Bygningen har en godselevator. Der kan forventes alm. løbende vedligehold og reparationer af elevatoren KEJD_RAPPORTER doc Side 16 af 28

17 6 Administrationsbygningen, opført i Klimaskærm, tag Bygningen er opført med saddeltag. Tagbelægningen er glaserede teglsten med understrygning, og fremstår i generelt god stand. Det udvendige træværk, så som vindbrædder m.v. fremstå i generelt dårlig stand med synligt råd flere steder. 6.2 Klimaskærm, facader Bygningen er en traditionel muret bygning fra Facader og gavle fremstår i mindre god stand med en del synlige reparationer og revnedannelser. Vinduer og døre er alle af ældre dato på nær 3 stk. Øvrige vinduer og døre fremstår, med udpint træ og partielt råd enkelte steder. Restlevetiden anses for begrænset KEJD_RAPPORTER doc Side 17 af 28

18 6.3 Indvendige overflader, generelt De indvendige overflader fremstår i generelt god vedligeholdsmæssig stand. 6.4 Kloak- og stikledninger Der er ikke bemærket eller rapporteret problemer med kloakering eller andre ledninger i jord. 6.5 Afløb og sanitet Bygning er med støbejerns faldstammer. Der er foretaget enkelte udskiftninger af tærede faldstammer. Der kan forventes en moderat udskiftning af støbejernsfaldstammer i de kommende 10 år. Sanitet er fundet intakt. 6.6 Vandinstallation Vandinstallationerne består af galvaniserede jernrør. Der ved stikprøvekontrol ikke konstateret gennemgribende tæringer eller lækager. Det er oplyst at der generelt ikke er tæringer på rørene. Der kan forventes alm. løbende vedligehold og reparationer af brugsvandsledninger. 6.7 Varmeinstallation Der er ikke konstateret eller berettede lækager eller tæringer på installationen. Radiatorerne viser ikke tegn af tæring KEJD_RAPPORTER doc Side 18 af 28

19 6.8 El-installation Stikprøvekontrol af indvendige elinstallationer og tavlerne har vist at de er i god og lovpligtig stand KEJD_RAPPORTER doc Side 19 af 28

20 7 Sovefløj, opført i Klimaskærm, tag Bygningen er opført med saddeltag. Tagbelægningen er udført af glaserede teglsten mod gårdsplads og alm. teglsten mod have og Kostald. Tagets bagside fremstår i generelt dårlig stand, og der mangler understrygning. Det udvendige træværk, så som vindbrædder m.v. fremstå i generelt dårlig stand med synligt råd flere steder. 7.2 Klimaskærm, facader Bygningen er en traditionel muret bygning fra 1913 med kampestenssokkel. Facader og gavle fremstår i mindre god stand med en del synlige reparationer og revnedannelser. Vinduer og døre er alle af ældre dato og fremstår, med udpint træ og partielt råd enkelte steder. Restlevetiden anses for begrænset KEJD_RAPPORTER doc Side 20 af 28

21 7.3 Indvendige overflader, generelt De indvendige overflader fremstår i generelt god vedligeholdsmæssig stand. 7.4 Kloak- og stikledninger Der er ikke bemærket eller rapporteret problemer med kloakering eller andre ledninger i jord. 7.5 Afløb og sanitet Bygning er med støbejerns faldstammer. Der er foretaget enkelte udskiftninger af tærede faldstammer. Der kan forventes en moderat udskiftning af støbejernsfaldstammer i de kommende 10 år. Sanitet er fundet intakt. 7.6 Vandinstallation Vandinstallationerne består af galvaniserede jernrør. Der ved stikprøvekontrol ikke konstateret gennemgribende tæringer eller lækager KEJD_RAPPORTER doc Side 21 af 28

22 Det er oplyst at der generelt ikke er tæringer på rørene. Der kan forventes alm. løbende vedligehold og reparationer af brugsvandsledninger. 7.7 Varmeinstallation Der er ikke konstateret eller berettede lækager eller tæringer på installationen. Radiatorerne viser ikke tegn af tæring. 7.8 Ventilation Der er installeret ventilationsanlæg Genvex type GE 890 AC, som ventilerer baderum. Anlægget er mindre end 5 år gammel og udstyret med indblæsnings- og udsugningsventilator, med direkte koblet motor, samt varmegenvinding med el-eftervarmeflader. Anlægget er i generelt god stand. Der blev ikke undersøgt styringsparametre på anlægget. Anlægget skal løbende serviceres. 7.9 El-installation Stikprøvekontrol af indvendige elinstallationer og tavlerne har vist at de er i god og lovpligtig stand KEJD_RAPPORTER doc Side 22 af 28

23 8 Kostald, opført i Klimaskærm, tag Bygningen er opført med tagpaptag med svag hældning. Taget fremstår i generelt dårlig stand, og levetiden er opbrugt. 8.2 Klimaskærm, facader Bygningen er en muret bygning fra Facader og gavle fremstår i mindre god stand med en del synlige reparationer, fugtoptræk og revnedannelser. Vinduer og døre er alle af ældre dato og fremstår, med udpint træ og partielt råd enkelte steder. Restlevetiden anses for begrænset. Enkelte vinduer er de oprindelige staldvinduer som er malet, og fremstå i middel stand KEJD_RAPPORTER doc Side 23 af 28

24 8.3 Indvendige overflader, generelt De indvendige overflader, fremstår i dårlig stand. Enkelte steder er det de oprindelige buede lofter fra staldens oprindelse. Indvendige søjle/bjælke bære system også fra staldens oprindelse fremstår enkelte steder med tæringer. Flere rum i staldbygningen lugter kraftigt skimlet. 8.4 Kloak- og stikledninger Der er ikke bemærket eller rapporteret problemer med kloakering eller andre ledninger i jord. 8.5 Afløb og sanitet Bygning er med støbejerns faldstammer. Der er foretaget enkelte udskiftninger af tærede faldstammer. Der kan forventes en moderat udskiftning af støbejernsfaldstammer i de kommende 10 år. Sanitet er fundet intakt. 8.6 Vandinstallation Vandinstallationerne består af galvaniserede jernrør. Der ved stikprøvekontrol ikke konstateret gennemgribende tæringer eller lækager. Det er oplyst at der generelt ikke er tæringer på rørene. Der kan forventes alm. løbende vedligehold og reparationer af brugsvandsledninger. 8.7 Varmeinstallation Der er ikke konstateret eller berettede lækager eller tæringer på installationen Radiatorerne viser ikke tegn af tæring KEJD_RAPPORTER doc Side 24 af 28

25 8.8 El-installation Stikprøvekontrol af indvendige elinstallationer og tavlerne har vist at de er i god og lovpligtig stand KEJD_RAPPORTER doc Side 25 af 28

26 9 Værksted, depot og carport bygning. Værksted-, depot- og carport bygninger er opført i træ, og fremstår alle i god stand. Værksteds- og depotbygning er bygget med taghældning med bølgeeternit som begge fremstår i god stand med let algebegroninger KEJD_RAPPORTER doc Side 26 af 28

27 10 Miljø og forureningsforhold Det er oplyst, at der foreligger særskilt rapport omkring miljø- og forureningsforhold på ejendommen KEJD_RAPPORTER doc Side 27 af 28

28 11 Bilag 11.1 Bilag A. Økonomisk oversigt, samleside 11.2 Bilag B. Økonomisk oversigt, 10 år KEJD_RAPPORTER doc Side 28 af 28