SVEJBÆK FÆRGEGÅRD TILSTANDSRAPPORT

Transkript

1 SVEJBÆK FÆRGEGÅRD TILSTANDSRAPPORT

2 Til Anders Christian Pinholt Kancir Hvidovre Kommune Teknisk Forvaltning Ejendomsafdelingen Høvedstensvej Hvidovre Dokumenttype Tilstandsrapport Dato December 2012 SVEJBÆK FÆRGEGÅRD TILSTANDSRAPPORT Adresse: Placering: Svejbækvej 5, 8600 Silkeborg Landzone Beskrivelse af bygningen: Bygningen er opført i 1862 og tilbygget/ombygget i Bygningen er opført i teglsten og fremstår med pudset facade. Tage er udført i ler tegl og paptag. Bruttoareal: Benyttelse: 863 m 2, heraf 20 m 2 kælder Feriekoloni

3 SVEJBÆK FÆRGEGÅRD TILSTANDSRAPPORT Revision 0 Dato Udarbejdet af Jakob Gottlieb Kontrolleret af Kent B. Larsen Godkendt af Jakob Gottlieb Beskrivelse Tilstandsvurdering af Hvidovre Kommunes ejendom Svejbæk Færgegård, Silkeborg Ref Rambøll Olof Palmes Allé 22 DK-8200 Aarhus N T F

4 TILSTANDSRAPPORT INDHOLD 1. Forudsætninger 1 2. Beskrivelse 2 3. Registreringer Tag på hovedbygningen Facader Vinduer og døre Kælder Tekniske anlæg Indvendige overflader Toilet og badefaciliteter 8 4. Konklusion Økonomisk overslag, håndværkerudgifter 11

5 1 1. FORUDSÆTNINGER I forbindelse med Bygningseftersynet er der ikke foretaget målinger eller udført undersøgelser, som kræver indgreb i bygningen og dens konstruktioner eller installationer. Videregående undersøgelser kan gennemføres efter særlig aftale om undersøgelsens omfang og om honoraret herfor. Alle udsagn, afgivet under besigtigelsen af ejendommen og udsagn, som indeholdes i nærværende rapport, er baseret på en besigtigelse. Konsulenten har intet ansvar for forhold, som ikke kan iagttages og vurderes på dette grundlag. Rådgiveren påtager sig intet ansvar over for tredjemand i forbindelse med rådgivningen. Rådgivningen ydes i overensstemmelse med ABR 89, idet Rådgiverens samlede ansvar er begrænset til 5 x honorarets størrelse Formål og omfang Formål med tilstandsvurderingen er at vurdere ejendommens vedligeholdelsesmæssige tilstand. Endvidere udarbejdes overslag på skadesudbedring og vedligeholdelsesarbejder i en periode på 10 år. Denne tilstandsvurdering er udarbejdet af Jakob Gottlieb Dato: Rambøll Danmark A/S Olof Palmes Alle 22 DK 8200 Århus N Underskrift

6 2 2. BESKRIVELSE Bygningen består af hovedbygning i 2 etager, med sadeltag i tegl og med en foyer tilbygning i et plan samt køkken tilbygning i et plan. I bygningens sydvestlige hjørne er der en tilbygning (tvstue) i et plan med sadeltag med tegl. Hovedbygningen er indrettet med fællesfaciliteter i stueplan, samt enkelte soverum. På 1 salen er der etableret værelser og badeværelser. Under hovedbygningen er der en mindre kælder, indeholdende fyr, varmtvandsbeholder m.m. Herudover er der en mindre bygning, der anvendes til cykelskur. Bygningen står uopvarmet. Der er toiletter i bygingen, der ikke benyttes. Bygningen er ikke berørt yderligere i nærværende rapport. Ejendommen fremstår med pudsede og hvidmalede facader, med hvide trævinduer med termoruder. Taget på hovedbygnigen er udført i røde romerfals teglsten, tag på foyer og køkkenbygning er med paptag. Luftfoto af ejendommen Der er foretaget en renovering omk. år 2000, omfattende bl.a, vandinstallationer, etablering af udsugningsanlæg og renovering af fliser på vægge i toiletter, primært i stueetagen, samt udskiftning af enkelte vinduer og døre i stueetagen. Vinduer fra denne renovering er dannebrogsvinduer i træ.

7 3 Stueplan. 1. sals plan

8 4 3. REGISTRERINGER 3.1 Tag på hovedbygningen Der er foretaget en tagudskiftning på størstedelen af ejendommens tegltag omk. 1975, hvor der er etableret undertag med pap. Tag på bygningens østlige del er tilsyneladende ikke skiftet i 1975 og fremstår med understrøgne teglsten uden undertag. Understrygningen er generelt i god stand, der kunne ikke konstateres smuldring eller afskalninger og lysindfald gennem taget ved besigtigelsen, ligesom der ikke var tydelige tegn på fugtindtrængen/fygesne. Der meldes ikke om problemer med vandindtrængning. Det oplyses at der er problemer med smuldrende tagsten på hovedbygningens tagflade. Da der var sne på taget under besigtigelsen har det ikke været muligt at se dette, og der bør foretages en supplerende inspektion af taget når der ikke er sne. Der er tidligere foretaget en vurdering af tagets tilstand, og det er vurderet at tagstenene på hovedbygningen skal udskiftes. Tagrender er generelt zinkrender,der er ikke konstateret problemer med revnede/defekte tagrender. Det oplyses at der har været store problemer med stoppede render pga. blade. Der er derfor etableret bladfang i tagrender. Disse bør eftergås med jævne mellemrum. Paptaget over køkkenafsnittet vurderes at være i god stand. Paptaget på foyer/pejsestue er ikke besigtiget pga. sne på taget. Det anbefales at der foretaget en supplerende besigtigelse af paptaget når sneen er væk. 3.2 Facader Facader fremstår som pudsede og malede facader. 1. sals facader fremstår ligeledes pudsede og malede med udmuret bindingsværk, med lodrette stolper ved vinduer. Facaderne fremstår generelt i god stand, med begrænset omfang af afskalninger. Det vurderes der bør foretages malerbehandling af facaderne inden for 1-3 år. Der er konstateret enkelte revner i facader, som vurderes at være mindre sætningsrevner. Enkelte revner er repareret tidligere men ses igen. Revner bør udbedres i forbindelse med maling af facaderne. Foto: Mindre sætningsrevne omk. vindue, sidebygning (TV-stue)

9 Træværk generelt på facaderne trænger til malerbehandling. Udhængsbrædder og sålbænke er flere steder afskallede, især brædder ved sålbænk under vinduer på 1. sal mod syd er medtagne. I forbindelse med udskiftning af tagstenene bør udskiftning af sålbænksbrædder overvejes. 5 Foto: Sålbænksbrædder, sydlige facade.

10 Sokkel: Jorddækket sokkel/murværk ført under terræn. Sokkelpuds er flere steder ikke ført under terræn og der er blottet murværk under/ved terræn, som flere steder har tegn på opfugtning, ligesom der ses afskalninger på sokkel/facader umiddelbart over terræn. Sokkelpuds bør føres under terræn og evt. suppleres med drænplade, og der bør evt. foretages nærmere undersøgelser af hvorvidt der er omfangsdræn om bygningen. 6 Foto: Sokkel når ikke under terræn 3.3 Vinduer og døre Vinduer vurderes generelt at være fra renoveringen i 1975, dog er der generelt monteret bundglaslister i aluminium af nyere dato, måske i forbindelse med renovering i år Det har ikke været muligt at lokalisere datomærker i ruder for at bekræfte dette. Vinduerne fremstår generelt i stand der kan forventes af vinduer med denne alder. Enkelte steder er der lokaliseret begyndende mindre rådskader i bundkarme, flere steder er søm/skruer i glaslister rustne og bør skiftes. Vinduer bør generelt gennemgås for udbedringer af rådskader og alm. vedligehold, herunder vedligehold af beslag m.v., ligesom der børe foretages malerbehandling af vinduer. Eventuelt bør en generel vinduesudskiftning overvejes, vinduernes alder varmeisoleringsevne taget i betragtning. Der er ikke medtaget vinduesudskiftning i overslaget. 3.4 Kælder Der er tydelig vandindtrængning i kælder i gulvet / grube under vandbehandlingsanlæg. Det vurderes at kælder gulv ligger i umiddelbar nærhed af vandspejl i søen, og kan derfor være påvirket af vandtryk. Da kælder ligger under hovedbygningen vurderes opgravning og evt. vandtætning udefra ikke at være en mulighed, men der bør foretages en indvendig vandtætning, evt. i overgangen mellem væg og gulv samt i grube under vandbehandlingsanlæg.

11 7 Foto: Vandindtrængning ved kældergulv/grube under vandbehandlingsanlæg. 3.5 Tekniske anlæg Ejendomme opvarmes ved centralvarme system fra oliefyr. Der forekommer enkelte tæringer på rør på installationerne i kælderen, der bør udbedres snarest. På baggrund af oplysninger fra brugere, oplyses der ikke om driftsproblemer med eksisterende installationer. Dog er der problemer med vandrør placeret i uopvarmet skunkrum mod øst, der fryser til, hvorfor vandhaner åbnes så de drypper for at forhindre dette. I forbindelse med renovering af tag bør disse rør flyttes til den varme side af isolering eller el-traces, således at risiko for frostsprængninger undgås. Vandinstallationer vurderes at være skiftet ved renoveringen i år 2000 og fremstår i badeværelser som synlige installationer i rustfri rør. I badeværelser på 1. sal står radiatorer under vinduer tæt på gulvet ved brusere og bærer tydeligt præg af vandpåvirkning. Det bør overvejes at skifte radiatorer til en lavere model, der kan placeres højere over gulvet, men placeringen er under alle omstændigheder uheldig.

12 8 Foto: Radiator i baderum 3.6 Indvendige overflader Indvendige vægoverflader er generelt i normal stand, ejendommens alder taget i betragtning, der må dog påregnes malerarbejder som løbende vedligeholdelse. Døre og paneler vurderes at være i normal stand, og bør ligeledes løbende malerbehandles. Der kunne enkelte steder, f.eks. i TV-stue mod syd vest konstateres kondens på ydervægge, der var ved registreringen en ude temperatur ca. -5 o C. Der er fra driftspersonale opmærksomhed på dette og overfladerne rengøres/aftørres jævnligt. Lofter er delvist pudsede lofter på tæt forskalling, og gipspladelofter på spredt forskalling. Lofter er generelt i normal stand, ejendommens alder taget i betragtning, der må dog påregnes malerarbejder som løbende vedligeholdelse. Enkelte steder registreres afskalninger af maling på loftsplader i toilet og baderum. Eksisterende gulvbelægning er primært linoleum, underlaget kendes ikke, men etagedæk vurderes, at være bjælkelag i træ. Gulvene er generelt i god stand, uden markante lunker og gyngende områder. På 1. sal foran baderum buler belægningen op foran dørene til baderum, hvilket kan tyde på opfugtning af undergulvet i gangen. Det fortælles at gulvene er ofte vandpåvirkede i forbindelse med benyttelse af baderummene. Omfanget bør undersøges nærmere, og udbedring prissættes på baggrund heraf. Enkelte andre steder i hovedbygningen har gulve ligeledes mindre lunker. Gulvbelægninger i stueplan er suppleret med klinker på betondæk og vurderes at være i normal stand. 3.7 Toilet og badefaciliteter Generelt er toilet og badefaciliteter i normal og god stand. Toiletter på stueetage er renoverede i år 2000, med nye fliser på vægge, vandinstallationer og udsugningsanlæg. I stueplan er klinker opsatte på teglstens skillevægge, og gulve er delvis belagt med klinker/mosaikstifter på betondæk. Gulve er primært udført med klinker. Underlag for gulve på 1. sal kendes ikke.

13 I toilet på stueetage ved tv-stue er der opsat pladebeklædning på vægge. Disse plader er løse, og der drysser med løs puds ud under pladerne, ligesom der kan mærkes løs puds bag pladerne. Pladerne bør nedtages og bagvedliggende vægge renoveres. Sanitet vurderes at være i normal stand/god. Der er mekanisk ventilation på størstedelen af badeværelser, som formodes at være etableret ved renoveringen i år Resterende har naturlig ventilation. 9

14 10 4. KONKLUSION På basis af den udførte inspektion, vurderes de individuelle bygningsdele at have følgende vedligeholdsmæssige tilstand: TAG: HØJ GOD NORMAL X DÅRLIG MEGET DÅRLIG På baggrund af oplysning om smuldrende tagsten. FACADER: HØJ GOD X NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG FACADER, SOKKEL: HØJ GOD NORMAL X DÅRLIG MEGET DÅRLIG VINDUER/DØRE: HØJ GOD X NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG KÆLDER: HØJ GOD X NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG TEKNISKE ANLÆG: HØJ GOD X NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG INDVENDIGE OVERFLADE: HØJ GOD X NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG TOILETTER: HØJ GOD X NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG TOILETTER (Renov. 2000): HØJ X GOD NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG SAMLET VURDERING: På baggrund af inspektionen vurderes ejendommen at være i følgende vedligeholdsmæssige tilstand. HØJ GOD X NORMAL DÅRLIG MEGET DÅRLIG

15 5. ØKONOMISK OVERSLAG, HÅNDVÆRKERUDGIFTER 11 De nedenfor anførte overslag er håndværkerudgifter i 2012 priser og er inklusiv moms. Overslagene er vurderinger på baggrund af tilstandsrapporten og er således genstand for en hvis grad af usikkerhed på op til 20 %. Hvis en større grad af sikkerhed ønskes, kræver det en grundigere gennemgang af ejendommens bygningsdele. Til rådgiverhonorar kan der påregnes % af de samlede håndværkerudgifter. Særlig vedligehold (bør udføres indenfor 1-3 år) Udskiftning af tegltag på hovedbygning Priserne indeholder ikke udgifter til udbedringer evt. skader i eksisterende konstruktioner, disse skal undersøges nærmere. Der er ikke indregnet ekstra isolering. DKK ,- Reparation af murværk, facade DKK ,- Reparation af sokkel, samt puds under terræn og drænplader DKK ,- Omfangsdræn DKK ,- Afrensning og maling af facader DKK ,- Reparation, afrensning og maling af vinduer DKK ,- Maling af træværk DKK ,- Vandtætning af kælder Påregnet vandtætning indefra, uden opgravning/nedbrydning DKK ,- Udbedringer af tæringer på rør i teknikrum DKK 5.000,- Isolering af vandrør DKK 5.000,- Udskiftning af radiatorer i baderum på 1. sal DKK ,- Vægbeklædning i toiletrum DKK ,- Udskiftning af gummifuge partielt i baderum DKK 5.000,- Byggeplads omkostninger ved samlede arbejdes udførelse, herunder udgifter til stillads, affaldshåndtering m.v. DKK ,- Samlet udgift til særlig vedligehold DKK ,- Anbefalet normal vedligehold På baggrund af inspektionen, så vel som størrelsen, alderen og tilstanden af ejendommen, vurderer vi den samlet udgift til normalt vedligehold pr. m2 til at være 75 DKK/m2, for at opretholde den nuværende stand af ejendommen. Det er en forudsætning for prisen, at ovenstående særlige vedligeholdsaktiviteter er udført. Den skønnede udgift pr. m2 er inklusiv reparation af tagrender og nedløb, mindre reparation af tag og fuger, og andre mindre reparationsarbejder.