Hyrdevej 2a 2c 7000 Fredericia

Transkript

1 Hyrdevej 2a 2c 7000 Fredericia Bygningsgennemgang februar 2015 INGENIØR NE A/S CVR nr Hovedkontor Østre Havnevej Esbjerg Tlf Kolding Egtvedvej Kolding Tønder Ndr. Landevej 2A 6270 Tønder Medlem af TECH SAM gruppen Rådgivende Ingeniører FRI

2 Indhold 1. Resume Indledning Tilstandsvurdering Bygningsdele Tag Ydervægge Døre og vinduer Overdækninger mod haven Fundamenter og kælder Afløb i jord og bygninger Tekniske anlæg Øvrige bygningsdele Side 1 af 53

3 1. Resume Generelt fremstår bebyggelsen i en meget varierende stand indvendigt. Bygningen trænger til en indvendig renovering af alle overflader og tekniske installationer. Derudover bærer bygningen tydelig præg af, at der har manglet vedligehold af udvendige bygningsdele. Beboere oplever flere gener af træk, især ved radiator nicher og tagkviste. Ydermere er flere at gamle trævinduer utætte. Desuden vurderes det, at der kunne laves væsentlige energibesparelser ved udskiftning af gamle vinduer og døre. Af mindre punkter som står over for øjeblikkelig vedligeholdelse kan bl.a. nævnes følgende punkter: Mørtelfuger i udvendigt murværk udbedres Tagnedløb eftergås Udvendig rækværk udbedres og malerbehandles Elastiske fuger ved vinduer repareres Afskallet puds og maling i trappeopgange repareres Af større punkter som står over for vedligeholdelse/udbedring i den nærmeste periode (0-2 år) kan bl.a. nævnes følgende punkter: Udskiftning af vinduer og døre Sålbænke repareres Udbedring af udvendig trappe til kælder Gulve, lofter, køkkener og badeværelser udskiftes og renoveres i ca. 60 % af boliger Hvis ikke ovenstående punkter vil blive iværksat, vil det medføre en forringelse af bygningen med en øgede omkostninger som renovering til følge. Specielt de større renoveringspunkter bør håndteres inden for en kortere periode. Side 2 af 53

4 2. Indledning Hyrdevej 2a til 2c er et etagebolig i Fredericia, opført i 1949, og er nabo til Skansevejens Skole. Bebyggelsen er en del af et større boligområde, og er som den eneste i området opført med udnyttet tag rum samt kælder. Bygningen er indvendigt varierende tilstand, idet nogle af boliger er renoveret inden for det seneste 20 år, mens andre slet ikke har fået nogen udbedringer siden opførelsesår, og trænger til en gennemgribende renovering. Begge etager er indrettet til lejligheder, mens der i kælderen er indrettet til depot samt 2 fællesvaske. I bygningen er der loftrum som ved gennemgang ikke har været mulig at blive tilset. Jf. BBR-meddelelsen er der følgende arealopgørelser på bygningerne ( Bygning Opført 1898 iht. BBR Etage Areal [kvm] Bemærkninger Kælder 245 Fælles depot samt vask Stue 366 Bolig Tagetage 330 Bolig Gennemgangen af bygningen er alene foretaget ud fra en vurdering af den samlede bygningsmasse og dens installationer. Der er ligeledes ikke foretaget destruktive indgreb, og der er heller ikke foretaget nærmere inspektion af kloak og øvrige installationer i terræn. Nærværende rapport fokuserer desuden alene på den samlede bygningsmasses tilstand, og der tages ikke højde for tidssvarende eller æstetiske forbedringer eller ændringer af bygningen. Side 3 af 53

5 3. Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen er beskrevet bygningsdelsvis og er indskrevet i skema med følgende indhold: Indhold Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Forklaring Beskrivelse af de anvendte materialer, konstruktionsprincipper og lignende. Beskrivelse af hvordan vurderingen er fortaget- fx: Visuel stikprøvekontrol, tegningsgennemgang, destruktiv prøve. Beskrivelse af bygningsdelens tilstand. Det år hvor bygningsdelen er indbygget i bygningen. Oplyst levetid i år. Restlevetiden er det antal år, der forventes at gå, inden bygningsdelen skal udskiftes eller renoveres. Det forudsætter, at bygningsdelen løbende vedligeholdes i restlevetiden. Ud fra restlevetiden og vedligeholds intervaller, beskrives kort anbefaling af tiltag. Side 4 af 53

6 3.1. Bygningsdele Tag Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tag Røde teglsten på lægter og spær med undertag. Visuel stikprøve udført fra terræn. Generelt er taget på bygningen i fin stand. Dog bør det bemærkes, at enkelte tagsten har vippet sig lidt i bunden og der forventes vedligeholdelse/udbedring af dette. Tagflade mod gade Tagflade mod gård Indbygnings år Ej kendt. Normal levetid Teglsten: 50 år Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Enkelte tagsten tilrettes. Side 5 af 53

7 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingen omfang Tilstand Tagkviste Præfabrikerede kviste med ventileret fibercement beklædning. Inddækninger i zink. Visuel stikprøve Alle taglejligheder har ved en senere renovering fået tagkviste. Disse vurderes til at være i ok tilstand. Der er ikke tegn på skader, udover æstetiske mærker på fibercementplader efter vejrlige påvirkninger. Tagkviste føles meget kolde og beboere klager over træk og utætheder ved vinduer. Kvist mod vej Side 6 af 53

8 Kvist mod gårdhave Indbygnings år Normal levetid Der er generelt klager over trækgener ved kviste. Det kan ved tilsynet ikke vurderes om vinduet er utæt eller om dette skyldes ringe isoleringsevne. Ej kendt Tagkviste: år Zinkinddækninger: år Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Det anbefales at zinkinddækninger yderligere eftergås. Side 7 af 53

9 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingen omfang Tilstand Tagudhæng og sternbrædder Udført i malerbehandlet træ. Visuel stikprøve Generelt er træværk i god stand. Dog trænger udhængsbrædder til malerbehandling. Sternbrædder ved gavl Indbygnings år Normal levetid Udhængsbrædder samt spær trænger generelt til malerbehandling. Ej kendt år (dog skal der regnes med forkortet levetid grundet manglende vedligehold) Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Det anbefales at træværk malerbehandles. Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tagrende og nedløb Tagrender og nedløb fra tag er udført i stål. Visuel stikprøve Tagrender er generelt udført i stål med hvid topcoat. Tagrender er funktionelle men de har en begrænset restlevetid. Side 8 af 53

10 Tagrender og nedløb i stål med hvid topcoat. Nedløb i stål med hvid topcoat. Tilslutning til brønd med sandfang. Indbygnings år Ukendt Normal levetid Tagrender og rør: år Pakninger: 8-10 år Skønnet rest levetid Tagrender og rør: 5-15 år Anbefalet tiltag Tagrender og nedløb bør skiftes inden for en årrække. Deformerede nedløb bør skiftes og brønde renses for korrekt afvanding. Side 9 af 53

11 3.1.2 Ydervægge Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Tegl vægge Teglsten Visuel stikprøve Facade mod vej fremstår i nogenlunde stand. Dog bør sålbænke og gesims renoveres. Ligeledes bør udvaskede fuger omfuges. Facade mod gård samt gavle fremstår i nogenlunde stand. Dog er mørtelfugernes tilstand ringere, og der er mangler på fuge ved flere teglsten. Bygning Facade mod vej Sålbænk. Sælbænke er nedbrudte. Disse bør renoveres, for at der Side 10 af 53

12 ikke sker skader på underliggende murværk. Overdækning ved indgang til trappeopgang Overdækning udført i beton, malet. Overdækning anses til at være i fin stand. Der er alger på oversiden, men disse har ingen skadelig effekt på bygningsdelen. Gavle Der er udvaskede fuger i et omfang på 1 m 2 - Disse bør omfuges. Side 11 af 53

13 Alger på murværk ved sammenbygning med udhus. Disse har ingen skadelig virkning på bygningsdelen. Facade haveside Der er udvaskede fuger i et omfang på 5 m 2 - Disse bør omfuges. Side 12 af 53

14 Fuger Generel tilstand af fuger på havesiden. Forsøg med reparationer af fuger fra beboere Side 13 af 53

15 Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Originalt murværk, indbygningsår 1949 jf. bygningsarkiv Teglvæg: ca år Mørtelfuger: år Teglvæg, indgangsside: ca år Teglvæg, have: ca år Mørtelfuger: ca. 0-5 år Sålbænke renoveres. Udvaskede fuger omfuges. Det må forventes at levetiden på murværket på havesiden har begrænset restlevetid og der må forventes øgede vedligeholdelsesudgifter hertil. Side 14 af 53

16 3.1.3 Døre og vinduer Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Døre og vinduer Træ elementer med termoglas Visuel stikprøve Generelt er døre og vinder nedslidte og trænger til gennemgribende vedligeholdelse. Flere af glaslisterne bør skiftes. Generelt er den nederste glasliste udført i aluminium og dermed intakt. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskift disse. Gummifuger omkring vinduer mod indgangssiden er i god stand mens fuger mod havesiden bør eftergås og udskiftes. Bygning Facade dør Trænger til afrensning og malerbehandling. Side 15 af 53

17 Vinduer indgangsside. Vinduer mod indgangssiden er generelt i ok stand. Dog oplyser beboere at flere af vinduer er punkterede. Dette kunne ikke vurderes ved tilsynet. Side 16 af 53

18 Vinduer mod have Generelt er vinduer mod have i dårligere stand end vinduer mod indgangsside. Det skyldes at de er mere udsat grundet orienteringen mod syd. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid 1983, jf. bygningsarkiv Vinduer og døre: år Gummifuger: 5-10 år Vinduer: 5-7 år Gummifuger: 0-2 år Side 17 af 53

19 Anbefalet tiltag Døre og vinduer trænger til gennemgribende vedligeholdelse. Det bør vurderes om det er økonomisk rentabelt at vedligeholde vinduerne frem for at udskifte disse. Gummifuger omkring vinduer mod have udskiftes inden for en kortere periode. Side 18 af 53

20 Overdækninger mod haven Bygningsdel Overdækninger Materialer / Opbygning Malet træ med stål og plast trapezplader Tilstandsvurderingens omfang Visuel stikprøve Tilstand Generelt vurderes overdækninger til at være i fin stand. Regnvand fra taget samles op i en tønde til videre genanvendelse i haven. Regnevand opsamles til videre genanvendelse. Overdækninger trænger generelt til malerbehandling af træværk. Side 19 af 53

21 Ved evt. overløb af regnvand, vil vandet løbe væk fra bebyggelsen og ned mod haven, grundet fald i terræn. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag 2004, jf. bygningsarkiv Træværk: år Trapezplader: år Træværk: år Trapezplader: 5-10 år Det anbefales af træværket malerbehandles. Side 20 af 53

22 3.1.4 Fundamenter og kælder Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Fundamenter/sokkel Alm. pudset sokkel Visuel stikprøve Generelt er sokkel i god stand. Ingen anmærkninger. Der er ikke konstateret revner eller afskalninger ved tilsynet. Sokkel ved indgangsside Sokkel ved indgangsdør Sokkel ved gavl Side 21 af 53

23 Trappe til kælder Betontrappe er nedbrudt og beton smuldrer. Denne bør renoveres. Indbygnings år - Normal levetid Fundament: over 80 år Sokkelpuds: år Skønnet rest levetid Fundamenter: år ved vejsiden Sokkelpuds: ca år vej Anbefalet tiltag Fundamenterne er generelt i fin stand og der anbefales ingen tiltag. Side 22 af 53

24 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Kælder Indv. vandskurede teglvægge Visuel stikprøve Der er kælder under hele bygningen. Kælder indeholder 2 fællesvaske. Derudover er der indrettet værksted, toilet samt depotrum. Indvendige vægge Med vandskuring, ingen tegn på fugt Toilet i kælder Side 23 af 53

25 Ingen anmærkninger. Der er ansøgt om dispensation for opførelse af toilet i kælder, jf. bygningsarkiv. Fællesvask Ingen anmærkninger. Der er udført aftræk til alle tørretumblere. Ingen tegn på fugtskader. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Der er ingen anmærkninger. Side 24 af 53

26 3.1.5 Afløb i jord og bygninger Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Afløb i terræn Ukendt Ej udført Brønd foran indgangsdør Tilstand Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ingen bemærkninger ved synlige bygningsdele Ukendt Ukendt Ukendt Ingen anmærkninger. Side 25 af 53

27 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Afløb i bygningen Afløbsskål og faldstammer Visuel stikprøve Afløb og faldstammer er generelt funktionelle og i ok stand. Generelt er afløbsinstallationer i kælder i fin stand. Der er ingen yderligere anmærkninger. Afløb fra håndvask badeværelse. Afløbet fra håndvask direkte tilsluttet til gulvafløbet. Side 26 af 53

28 Tærringer samt overfladerust på samlinger. Bruser Side 27 af 53

29 Enkelt lejlighed, 2A stue t.v. udført med selvstændig tilslutning til bruser. Bruser i resterende lejligheder er koblet direkte til håndvask. Her ses tilslutning til bruser. Side 28 af 53

30 Toilet med stor og lille skyl Boliger indeholder forskellige typer af toilettet. Ca. 70 % boliger har toilet med stor og lille skyl. Side 29 af 53

31 Ældre toilet med enkelt skyl. Ca. 30 % boliger. Faldstammer Generelt er alle faldstammer i fin stand. Side 30 af 53

32 Køkkenvask stue Alle køkkenvaske er udført korrekt med vandlås. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt år år Afløb og faldstammer er af ældre dato men stadigvæk funktionelle. Side 31 af 53

33 3.1.6 Tekniske anlæg Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Vand- og varmeanlæg Div. materialer Visuel stikprøve Vand- og varmeanlægget er af ældre dato. Systemet er funktionsdygtigt men har en begrænset levetid. Bygningen opvarmes med fjernvarme og radiatorer. Radiatorer generelt Side 32 af 53

34 Radiatoranlæg er af ældre dato. Side 33 af 53

35 Rør i kælder Der er ikke konstateret tæringer på rør, og disse anses generelt til at være i fin stand. Rør er delvis isolerede. Vandmåler generelt Måleren måler forbrug til håndvask på badeværelse. Side 34 af 53

36 Måleren måler forbrug til køkkenvask. Begge ovenstående situationer er generelle og gælder for alle boliger i ejendommen. Varmeveksler i kælder Installation er af nyere dato. Der oplyses desuden af ejendomsinspektøren, at stikledning er udført ca. 1 måned inden tilsynet er udført. Side 35 af 53

37 Fjernvarmemåler ved stue i trappeopgang. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Måleren måler det samlede forbrug i ejendommen. Der er fordampningsmålere på de enkle radiatorer. Ukendt Varmeanlæg: år Vandanlæg: år Varmeanlæg generelt: 5-10 år Vandanlæg generelt: år Det anbefales, at varmeinstallationer gennemgås nærmere og enkelte støbejernsradiatorer udskiftes. Side 36 af 53

38 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Ventilation Div. materialer Visuel stikprøve Der er naturlig ventilation. Aftræk til naturlig ventilation i facaden Aftræk til emhætter samt udsugning fra bad ført over tag Side 37 af 53

39 Ventilation på badeværelser Alle badeværelser har mekanisk udsugning. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt, men indbygget i perioder Ingen nødvendige tiltag. Side 38 af 53

40 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand El-anlæg Div. kabler, el-tavler stik Visuel stikprøve El installationen er af ældre dato og udført som både skjulte og synlige installationer. Generelt loftudtag i rum Belysning trapperum Side 39 af 53

41 Belysning badeværelse Enkelte udtag over bordpladen ved nyligt renoverede køkkener Side 40 af 53

42 Afbryder i gang El tavler trapperepos 1. sal Alle tavler udført med fejlstrømsrelæ. Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt, men indbygget i perioder El-installationer: år El-installationer: Ca år Det anbefales, at der bestilles et el-syn ved en autoriseret elinstallatør for en komplet gennemgang af el-installationen. Især bør skjulte installationer efterses, for at begrænse fare for brand. Side 41 af 53

43 3.1.7 Øvrige bygningsdele Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. gulve Tæpper, vinyl og klinker Visuel kontrol Stue og 1.sal er begge udført med forskellige typer af gulvbelægning. Nogle er mere slidte end andre. Trægulve har generelt behov for slibning samt efterfølgende overfladebehandling. Trægulv Generelt er trægulve i ok stand, dog har de alle behov for slibning samt overfladebehandling i form af lak eller olie. Side 42 af 53

44 Laminatgulve I enkelte lejligheder har beboerne lagt laminatgulve oven på de eksisterende trægulve. Gulvtæpper Side 43 af 53

45 Gulvtæpper er mere medtagede og har generelt behov for udskiftning. Klinker badeværelse Side 44 af 53

46 Klinker på badeværelset varierer i type, men er generelt i fin stand. Vinyl i køkken samt gang Indbygnings år Normal levetid Ud over trægulve består enkelte lejligheder med vinyl i gange samt køkkener. Ukendt Vinyl: år Laminat: år Trægulv: år Klinker: år Skønnet rest levetid Vinyl: 0-5 år Laminat: 5-10 år Side 45 af 53

47 Anbefalet tiltag Trægulv: 4-7 år Klinker: 5-10 år Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af denne bygningsdel inden for få år. Side 46 af 53

48 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. døre Div. døre Visuel kontrol Enkelte boliger har gamle døre fra bygningens opførelses år. Dog er de fleste døre løbende udskiftet. Generelt er alle indvendige døre, nye som gamle, i fin stand. Hoveddør fra trappeopgang til lejlighed Alle døre er oprindelige og der er ikke foretaget udskiftninger eller reparationer. Side 47 af 53

49 Oprindelige døre i stuen Nyere indvendig dør Side 48 af 53

50 Nyere indvendig dør til badeværelse Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Indvendige døre: år Indvendige døre: 5-10 år Ingen nødvendige tiltag. Side 49 af 53

51 Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Tilstand Indv. lofter Listelofter og gipslofter Visuel kontrol Listelofter generelt Gipslofter generelt Side 50 af 53

52 Indbygnings år Normal levetid Skønnet rest levetid Anbefalet tiltag Ukendt Liste lofter: år Gipslofter: år Liste lofter: 4-7 år Gipslofter: år Ingen nødvendige tiltag. Bygningsdel Materialer / Opbygning Tilstandsvurderingens omfang Køkken og bad Div. materialer Visuel kontrol Generelt er ca. 60 % af køkkener og bad renoveret indefor sidste 20 år. De resterende fremstår slidte og trænger til en udskiftning. Eksempel på en nedlisdt køkken Side 51 af 53

53 Eksempel på ældre nedslidt badeværelse Eksempel på renoveret køkken Side 52 af 53

54 Nyere renoveret badeværelse Indbygnings år Ukendt Normal levetid - Skønnet rest levetid - Anbefalet tiltag Ingen nødvendige tiltag, men det må forventes at der skal foretages renovering af enkelte bygningsdele inden for få år. Side 53 af 53