SALGSPROSPEKT Sag nr. 236

Transkript

1 - LASSEN ERHVERV SALGSPROSPEKT Sag nr. 236 Strandbygade 78-88, 6700 Esbjerg Velbeliggende projekt-/udlejningsejendom med boliger og erhverv Pris kontant: Mulighed for ændring fra erhverv til beboelse Boligareal p.t.: 562 m 2 Erhvervsareal p.t.: 937 m 2 Ca. 15 parkeringspladser m 2 grundareal Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Side 1 af 12 Telefon ,

2 Dato: 9. maj 2018 BESKRIVELSE Ejendommen har en god og central beliggenhed i Esbjergs indre bydel og udbuddet omfatter 2 matrikler, hvor den ene matrikel/ejendom har facade mod butiks- og indfaldsvejen Strandbygade og den anden matrikel/ejendom er beliggende i gårdmiljøet med bl.a. parkeringspladser. Bygningen med facade mod Strandbygade er opført i 4 etager i røde mursten med sadeltag beklædt med eternitskifer (fornyet i 1999). Ved øverste etage er ydervægge beklædt med eternitplader. Vinduer er med termoglas og primært med rammer i plast. Stueetagen er indrettet til butiksformål og etagerne er indrettet med 6 beboelseslejligheder. Samtlige lejligheder har altan og den øverste boligetage har altan/svalegang mod både syd og nord. Trappeopgangen til lejlighederne har gulv i terrazzo. Beboelseslejlighederne er velindrettede og fremtræder i almindelig pæn stand. Den bagvedliggende del af hovedbygningen er opført i én/to etager og har gennem mange år været anvendt til butik og tidligere til motionscenter. Vinkelret på butiksafsnittet forefindes bygning, der tidligere også blevet anvendt til butik/lager og som siden 2007 har været anvendt af Esbjerg Cykelring som trænings- og foreningslokale med omklædningsrum, bad og sauna til både kvinder og mænd. Kælderen under hovedbygningen har god loftshøjde og indeholder diverse depot- og opbevaringsrum. En mindre del af kælderen har tidligere været udlejet til lager for håndværksvirksomhed. Ifølge modtagne oplysninger betalte butiks-lejeren før sin fraflytning i 2017 en årlig leje i niveauet kr og Esbjerg Cykelring en årlig leje på kr Bygninger og udenomsarealer har et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. Der er alt i alt tale om en spændende udviklingsejendom til istandsættelse og udlejning eller måske delvist nedrivning af bagbygning og opførelse af beboelseslejligheder og garager. På det store grundareal forefindes p.t. 15 parkeringspladser. OMRÅDE / KVARTER Ejendommens beliggenhed er vist på kortbilaget integreret i salgsprospektet. Sag 236 Side 2 af 12

3 EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED Adresse Strandbygade Esbjerg Matr.nr. 144 A og 143 Esbjerg Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Esbjerg Udlejningsejendom Erhverv og beboelse OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår Ombygningsår AREALER Grundareal m², heraf vej 111 m² Bebygget areal 861 m² heraf port 46 m 2 Erhvervsareal 937 m 2 Boligareal 562 m² Etageareal i alt m² Sekundære arealer udhus 23 m² Sekundære arealer kælder 212 m 2 BYGNING NR. 1 Strandbygade 78 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1935/1967 Bebygget areal 234 m² Sekundære arealer 0 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Klublokaler, stueetage 234 m² Erhvervsareal Nej Klublokaler, 1. sal 36 m² Erhvervsareal Nej BYGNING NR. 2 Strandbygade 78 BBR-nr. 2 Opført år 1975 Bebygget areal 23 m² Sekundære arealer 23 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Udhus 23 m² Sekundært areal Nej Sag 236 Side 3 af 12

4 BYGNING NR. 1 Strandbygade 88 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1952/1998 Bebygget areal 255 m² Sekundære arealer 212 m² Antal etager 4 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Butik, stueetage 209 m² Erhvervsareal Ja Beboelse 1. tv. 89 m² Boligareal Nej Beboelse 1. th. 110 m² Boligareal Nej Beboelse 2. tv. 89 m² Boligareal Nej Beboelse 2. th. 110 m² Boligareal Nej Beboelse 3. tv. 73 m² Boligareal Nej Beboelse 3. th. 91 m² Boligareal Nej Kælder 212 m² Sekundært areal Nej Port 46 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 Strandbygade 88 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1941/1961 Bebygget areal 349 m² Sekundære arealer 0 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Butik, stueetage 349 m² Erhvervsareal Ja Butik, indskudt etage 109 m² Erhvervsareal Ja Arealer er i henhold til BBR-meddelelse. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Sag 236 Side 4 af 12

5 LEJEFORHOLD FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr I alt kr ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Butikslejemål kr Lager baghus kr I alt Kr De faktiske lejeindtægter er angivet ekskl. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren af beregningsmæssige hensyn og må ikke tages som udtryk for værdi af udlejning af lokalerne i nuværende stand. Modsat vurderes det også, at de ledige lokaler kan indbringe en højere leje ved istandsættelse til den rigtige lejer. Nuværende ejer oplyser, at butiks-lejeren før sin fraflytning i 2017 betalte en årlig leje i niveauet kr og Esbjerg Cykelring en årlig leje på kr Da ejendommen har projektlignende karakter og istandsættelse af bygninger er påkrævet, kan den hidtidige leje ikke uden videre tages som udtryk for den fremtidige lejeindtægt og det beregnede afkast. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter (år 2018) kr Renovation / miljøafgifter m.v. kr Vand / vandafledning / el, afsat kr Forsikring, præmie kr Renholdelse / vicevært, afsat kr Administration, afsat kr Udvendig vedligeholdelse, afsat kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger til driftsudgifter Til renholdelse/vicevært er afsat kr pr. lejemål og til administration er afsat kr pr. lejemål. Anslået udgift til udvendig bygningsmæssig vedligeholdelse er baseret på kvm. over jord à kr. 50 pr. kvm. inkl. moms. Sag 236 Side 5 af 12

6 SALGSVILKÅR Kontantpris Kr Købers kapitalbehov Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr I alt anslået kr kr Refusion deposita kr Refusion af forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Momsfradragsprocent 63% Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning kr STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: X 100 = 5,8 % (anslået) TILBUDSPLIGT: Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. Vi forbeholder os ret til mellemsalg. OFFENTLIG VURDERING Ejendomsværdi pr Strandbygade 78 kr Heraf grundværdi kr Ejendomsværdi pr Strandbygade 88 kr Heraf grundværdi kr Ejendommene er ikke under omvurdering. FINANSIERINGSFORHOLD Såfremt du har spørgsmål til finansiering gennem realkredit, pengeinstitut, pantebreve eller lignende, er du velkommen til at kontakte LASSEN ERHVERV for en nærmere drøftelse. Sag 236 Side 6 af 12

7 FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret hos Alm. Brand A/S, police nr og Forsikringsdækningen omfatter brand inklusiv el-skade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus- og grundejeransvar, stikledning samt jordskade. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Ejendommens forhold reguleres i henhold til Esbjerg Kommuneplan , enkeltområde , der bl.a. omhandler følgende: Anvendelse: Anvendelsen fastlægges til bydelscenter med mulighed for at etablere butikker der betjener lokalområdet samt boliger, liberale erhverv, restaurationer og offentlige institutioner og anlæg. Herudover må der placeres mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 3, dog kan butikker med varelevering i aften- og natperioden tillades. Rammen til nybyggeri og omdannelse af butikker fremgår af tabel med bydelscentre i hovedstrukturens redegørelse. Indenfor disse rammer kan der gives mulighed for dagligvarebutikker på op til m² og udvalgsvarebutikker på op til m². Der skal sikres en hensigtsmæssig trafikbetjening af området. Desuden skal der gives mulighed for kollektiv trafikbetjening. Bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocenten fastsættes til max 200 for hver ejendom. Bygningshøjden fastsættes for ny bebyggelse til max 4 etager. Endvidere er der på ejendommen tinglyst Lokalplan nr , der bl.a. har til formål at fastholde og forbedre det eksisterende fysiske miljø samt fastsætte, at der i forbindelse med skiltning og ændringer i bebyggelsens ydre udformning skal søges tilladelse hos Esbjerg Kommune. Sag 236 Side 7 af 12

8 SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Nr.: Lyst: Indhold: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. fælles brandmur/gavl mv. Vedr. 144A Dok om fælles brandmur/gavl mv. Vedr. 144A Dok om fælles brandmur/gavl mv. Vedr Dok om færdselsret mv. overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv. Vedr Dok om fælles brandmur/gavl mv. Vedr. 144A Dok om fælles brandmur/gavl mv. ret til at bygge 6 cm over skellet mv. Vedr. 144A Dok om fælles brandmur/gavl mv. Vedr Dok om færdselsret mv. Vedr Dok om fælles brandmur/gavl mv. Vedr. 144A Dok om fællesarealer mv, parkering mv Dok om midlertidig bibeholdelse af dør mv Dok om forsynings-/afløbsledninger mv Dok om bebyggelse, benyttelse mv, færdselsret mv Lokalplan nr Dok om at der ikke på ejendommen må drives fitness-virksomhed i 5 år fra (Servitut nr. 15 er kun tinglyst på Strandbygade 78) TEKNISKE INSTALLATIONER El: Ejendommen forsynes med el fra Syd Energi. Tilslutningsretten er oplyst til 2 rettigheder á 35 ampere fsv. angår nr. 88 og 1 rettighed á 35 ampere i nr. 78. Vand: Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg med afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. Bredbånd: Det er muligt at få fibernet i ejendommen. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation C fsv. angår Strandbygade 88 og E fsv. angår Strandbygade 78. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforureninger på matriklen. Sag 236 Side 8 af 12

9 BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: LASSEN ERHVERV Jernbanegade 22, 1. th., 6700 Esbjerg Att.: Leif Lassen, ejendomsmægler og valuar, Sag 236 Side 9 af 12

10 KORTBILAG/FOTOS Sag 236 Side 10 af 12

11 Sag 236 Side 11 af 12

12 LEJEMÅLSOVERSIGT pr Nr. Lejer Adresse Type Areal m2 Årlig leje Leje pr. m2 Depositum Forudbetalt leje Reguleringsprincip Næste regulering Lejestart 1 Ledigt 78 Erhverv Ledigt Erhverv Cecilie M. Jensen 88, 1.tv. Bolig Mia Kaus 88, 1.th. Bolig Stigning i NPI Charlotte Kantemir 88, 2.tv. Bolig Lars H. Sørensen 88, 2.th. Bolig Sandie Nørgaard 88, 3.tv. Bolig Jannie Vig m.fl. 88, 3.th. Bolig Stigning i NPI Bemærkninger til lejemål nr.: 1 Areal inkl. 36 m2 på 1. sal. Endvidere + udhus 23 m2 2 Eksklusiv kælder 85 m2. Den anførte leje er den hidtige lejeindtægt oplyst af ejer. 4 Lejen er fratrukket kr. 500 for viceværtfunktion. Lejen er p.t. ikke reguleret pr Lejen er ekskl. kr. 259 pr. md. til indvendig vedligeholdelse. Der indestår ikke noget på vedligeholdelseskontoen. 7 Lejen er inkl. kr. 350 pr. md. for vand. Der er dog ikke selvstændig vandmåler i lejemålet. 8 Lejen er inkl. kr. 400 pr. md. for vand. Der er dog ikke selvstændig vandmåler i lejemålet. Sag 236 Side 12 af 12