Planafdelingens oplæg til Syddjurs Byråds vurderinger af Indsigelser og bemærkninger til Lokalplan nr. Titel

Transkript

1 1 of 8 Planafdelingens oplæg til Syddjurs Byråds vurderinger af Indsigelser og bemærkninger til Lokalplan nr. Titel 392 Sags nr. 14/43004 Dok. nr /15 Sagsbehandler: Randi Sandholm Indsigelser og bemærkninger Følgende har sendt indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger ved debatperiodens udløb d Indsigelse Afsender Indkommet nr. (1) Bente Elkjær Gram (2) Museum Østjylland (3) Charlotte Granild og Claus S Kjeldsen (4) Vibeke og Chris Kragh (5) Line Houlberg Bentzen (6) Anne Bonde Olsen og Thomas Steen Hansen (7) Carsten Trant (8) Janne og Henrik Helsengreen (9) Vejforeningen 25/ Oplægget er på baggrund af indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger inddelt og behandlet i følgende tværgående emner: A: Områdets karakter tilgrænsende boligområder B: Bebyggelsens omfang og placering C: Byggeriets højde /etageantal D: Indbliksgener og skyggepåvirkning E: Støj / Vej langs med skel F: Veje, stier og parkering G: Beplantning H: Grundejerforening I: Terrænregulering og grundvandsstand J: Værdiforringelser K: Arkæologiske forundersøgelser L: Politiske spørgsmål Oplæggets opbygning Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken indsiger, der refereres til. Hver indsigelse/bemærkning behandles under ovenstående emner efter følgende skabelon: Resumé af indsigelsen/bemærkningen i venstre spalte og vurderinger med konklusioner i højre spalte. Efter byrådets behandling af sagen, vil indsigelsesnotatet ved offentliggørelsen af lokalplanen blive sendt til samtlige indsigere som svar på deres indsigelse. Ved at sende hele notatet får den enkelte indsiger et bredt kendskab til de øvrige indsigelser.

2 2 of 8 Emne Resumé af indsigelse(r)/bemærkninge(r) Administrative bemærkninger Konklusion A: Områdets karakter tilgrænsende boligområder (3) Byer udvikler sig, men indsiger mener, at der i Danmark er tradition for, at dette gøres med respekt for de tilstødende boligområder, når man som i dette tilfælde, bygger mellem eksisterende bebyggelse. Hvis der skal eksperimenteres, bør dette gøres ved udstykning af nye grunde til åben-lav bebyggelse. (8) Indsiger mener, at grundejerens ønsker strider imod områdets karakter og den eksisterende bebyggelse (7) Indsiger mener, at området bør have samme karakter som de tilstødende parcelhusområder. Ad (3, 8 og 7) Det er vurderet, at bebyggelserne langs Århusvej i Ugelbølle - fra Østergårdsparken til Østergårdsvej over landsbybebyggelsen ved Ryomvej til parcelhusbebyggelsen ved Rosenhøjvej og Bakkevej - alle har en forskelligartet karakter. Det er dermed vurderet, at det er muligt at indpasse endnu en bebyggelseskarakter i Ugelbølle, såfremt denne er af høj arkitektonisk standard. B: Bebyggelsens omfang og placering (6) På trods af, at bebyggelsesprocenten sænkes fra er det stadig væsentligt højere end den bebyggelsesprocent på 25, der er gældende for tilstødende områder. Indsiger opfordrer til, at bebyggelsesprocenten sænkes yderligere til 25 på grund af de forudsete konsekvenser med trafik og støj. (7) Indsiger mener, at bebyggelsesprocenten ikke bør være højere end hvad der gælder for de tilstødende områder. Ad (6 og 7) Bebyggelsesprocenten for de tilstødende rammeområder 3.2.B9 og 3.2.B1 er i lighed med lokalplanens område fastlagt til en bebyggelsesprocent på 40, og ikke som indsiger skriver 25. Bebyggelsesprocenten er øget med Kommuneplan 2013 på baggrund af ændrede beregningsregler i Bygningsreglement Bemærkningerne imødekommes ikke. C: Byggeriets højde /etageantal (3)(7) gør indsigelse, mod at bygge i 3 etagers højde midt i et villakvarter. De tilstødende områder er villakvarterer fra 1960 erne og 70 erne. Møllerens hus har brudt med denne struktur, men har ikke været højere. (3) Indsiger mener, at de tre punkthuse i 3 etager/10 m højde på det højeste sted i Ugelbølle, er et respektløst byggeri. Byggeriet vil være anderledes og markant i området, og vil fremstille den vestlige del af Ugelbølle som et uensartet boligområde. Ad (3 og 7) Det har siden 1980 været muligt at bebygge området i op til 2½ etager, med en bebyggelsesprocent på 60. Området er privat ejet og indehaver har krav på, at udnytte området efter gældende kommuneplanramme. Idet indehaver har ønsket en luftig bebyggelse med flade tage, er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg, der dels fastlægger et etageantal på 3 etager og samtidig sænker bebyggelsesprocenten fra 60 til 40. (6) Indsiger mener ikke, at et etagebyggeri passer ind i Ugelbølles karakter, hverken æstetisk eller funktionelt. (5) Indsiger undrer sig over, hvor etageantallet 3 stammer Ad (3 og 6) Se svar ved emne A Ad (5) Etageantallet 3 stammer fra den gældende

3 3 of 8 fra. Indsiger mener, at byggeri i tre etager + tagterrasse, placeret på det højeste punkt i Ugelbølle, vil have en stærk negativ visuel påvirkning. kommuneplanramme, der giver mulighed for bebyggelse indenfor typen blandet bolig og erhverv, på op til to etager samt udnyttet tagetage. Der er ikke angivet nogen maksimal højde for byggeri i kommuneplanrammen. Dette betyder, at der indenfor rammen i dag kan etableres bebyggelse til erhvervsformål, til boligformål eller til formål hvor erhverv og forskellige boligtyper blandes. Plangruppen har vurderet, at en bygning med to etager samt udnyttet tagetage, på grund af den tilspidsede tagform, vil få en taghøjde på op mod 12 meter. Med lokalplanforslaget tillades en maks. højde på 10 m til etablering af byggeri på 3 etager med flade tage. (8) Indsiger opfordrer til, at der i delområde II kun gives mulighed for etablering af tæt-lav bebyggelse i to etager. Således bør muligheden for punkthuse udgå. Byggeriet placeres, så beboerne får bedst mulig udsigt samt et fælles grønt areal midt i området. Byggeriet presses ud mod kanterne, til stor gene for grundejerne, som bor umiddelbart op til lokalplanens område. Ad (8) En begrænsning af lokalplanens muligheder til udelukkende tæt-lav bebyggelse i to etager, vil medføre en særdeles ekstensiv udnyttelse af arealet, svarende til en bebyggelsesprocent på knap 29. Den skitserede bebyggelse med tæt-lav boliger i delområde I og etageboliger i delområde II udgør en bebyggelsesprocent på ca. 35. (8) Indsiger mener, at det er en væsentlig ændring af kommuneplanrammen, at etageantallet ændres fra 2½ til 3 etager, når anvendelsen samtidig ændres fra blandet bolig og erhverv til boligformål. (9) Et 3 etagers byggeri passer ikke ind i en landsby som Ugelbølle. Ad (8 og 9) Det vurderes fortsat, at ændringen fra 2½ til 3 etager er mindre væsentlig, netop fordi anvendelsen ændres fra blandet bolig- og erhvervsformål til boligformål. Desuden fastlægges med forslag til kommuneplantillægget en maksimal bygningshøjde på 10 m, hvilket er væsentlig lavere end normalt gældende for byggeri i 3 etager. D: Indbliksgener og skyggepåvirkning (3) Såfremt der gives tilladelse til byggeri i 3 etager i maks. 10 meters højde, bør der laves et indbliksdiagram, der kan påvise, om et plantebælte med en højde på 5 m er tilstrækkeligt for at sikre mod indkig fra tagterrasserne. Fra den øverste boligetage bør store vinduer mod vest undgås. Dette gælder særligt i forhold til det nordvestlige punkthus. Ad (3) Der er udarbejdet et indbliksdiagram, der er vedlagt som bilag. På baggrund af dette, vurderes det, at der med etablering af et 5 m højt beplantningsbælte, vil forekomme indbliksgener af begrænset omfang. (5) Indsiger mener, at de kommer til at kigge ind på en Ad (5 og 7) Rækkehusbebyggelsen og de

4 4 of 8 mur af sammenhængende boliger i en højde på 7 meter. Dette er ikke hvad der blev forventet, da indsiger flyttede til Ugelbølle. Boligerne er orienteret mod nord/øst og 50% af vinduesarealet er rettet mod Korbærvej, hvilket i højere grad end forventet i et boligområde medfører indbliksgener. eksisterende huse langs Korbærvej vil ligge med en indbyrdes afstand på m. Det er vurderet, at bebyggelsens indbyrdes afstand i sammenhæng med bygningshøjden på maks. 7 m ikke giver mere indkig, end hvad der kan forventes i et boligområde. (7) Indsiger mener, at lokalplanen kun bør give mulighed for byggeri i et plan af hensyn til indsigt mellem boligerne og udsigt fra eksisterende bebyggelse. (5) På side 43 i lokalplanforslaget er det tydeligt, at bebyggelsen vil afkaste omfattende skyggegener. Ad (5) Skyggediagrammet på side 47 viser en eftermiddagssituation kl. 15 den 21. december. Det vurderes, som beskrevet på side 12, at idet lyset om vinteren er mere diffust og eftermiddagene generelt er mørke, vil skyggepåvirkningen ikke være mere end forventeligt ved udnyttelse til boligformål. (7) beder kommunen bekræfte, at skyggediagrammerne er udarbejdet med 0,5 m niveau tillæg. Hhv. for 10,5 og 7,5 m. Ad (7) Skyggediagrammerne er udarbejdet i en 3d model uden niveautillæg, da boligerne ligger på et plateau, -stort set i ensartet niveau. E: Støj / Vej langs med skel (1) Stiller spørgsmålstegn ved etableringen af fartbump, idet disse kan påføre området støjgener. Der stilles også spørgsmålstegn ved, hvorvidt fartgrænserne på 30 km/t overholdes. Ad (1) Afdelingen for Vej og trafik i Syddjurs Kommune vurderer, at etableringen af fartbump vil sikre den lave hastighed på 30 km/t. Ved denne hastighed vurderes det, at bump ikke vil medføre ulempe i form af støj. Bemærkningerne imødekommes ikke. (4) (5) anfører, at beboerne på Korbærvej fremadrettet vil få en boligvej på begge sider af deres ejendom, hvilket vil være en særlig ulempe i forhold til støj og støv. Indsiger mener, at veje skal forlægges til et forløb midt i lokalplanens område, således at trafikken ikke generer de omkringboende. Ad (4 og 5) Afdelingen for plan og udvikling i Syddjurs Kommune medgiver, at forholdende ændres for de omkringboende. Afdelingen for Natur og miljø i Syddjurs Kommune har i forbindelse med screening for miljøvurdering vurderet, at støj og emissioner fra trafik ved en hastighedsbegrænsning på 30 km/t til sammenlagt 38 husstande, er af et omfang, der er muligt på denne placering. Det vurderes, at en forlægning af vejen til en placering midt i boligområdet, vil give en dårlig arealudnyttelse.

5 5 of 8 (6) Den høje befolkningstæthed vil medføre mere støj fra trafik, legende børn, smækkende bildøre, fester o.lign. Indsiger mener, at bebyggelsesprocenten skal være 25 som i de tilstødende områder. Ad (6 og 7) Bebyggelsesprocenten for de tilstødende rammeområder 3.2.B9 og 3.2.B1 er i lighed med lokalplanens område fastlagt til en bebyggelsesprocent på 40. (7) Indsiger mener, at lokalplanen bør stille krav om at der ikke er en større befolkningstæthed indenfor lokalplanens område end for de tilstødende boligområder, af hensyn til larm fra beboere og trafik. (6) Indsiger vil gerne fastholde, at Dyrhøjgårdsvej ikke belastes yderligere af trafik, da tilkørslen til golfbanen i forvejen er voldsom. På grund af dårlig oversigt og høj hastighed på Århusvej er det ofte svært at køre ud på Århusvej. Ad (6) Der er netop ikke i lokalplanen lagt op til, at det omfattede område kan vejbetjenes via Dyrhøjgårdsvej, idet dette vil medføre en øget belastning af Dyrhøjgårdsvej. F: Veje, stier og parkering (5) En massiv kæde af rækkehuse er placeret ud mod en ny vej, som skal betjene 41 husstande. Vejen er placeret tæt på bebyggelsen langs Korbærvej. Dette vil få negativ effekt på herlighedsværdi, daglig brug og gensalgsværdi på ejendommene. ( 5) Der er ikke foreslået en afstand til skel eller fortov op mod hækken. Indsiger forudser, at lygtepælene vil komme til at stå langs med hækkene. (7) Indsiger mener, at der bør være krav om, at gadebelysning placeres på den vestlige side af vejen på den nord-sydgående strækning, således at beboerne langs Korbærvej ikke generes unødigt af lysindfald. Ad (5) Trafikken på den nye vej der planlægges for i lokalplanen skal betjene 42 husstande og den er ikke gennemgående. Afdelingen for Natur og miljø i Syddjurs Kommune har i forbindelse med screening for miljøvurdering vurderet, at støj og emissioner fra trafik ved en hastighedsbegrænsning på 30 km/t til sammenlagt 38 husstande, er af et omfang, der er muligt på denne placering. Ad (5 og 7) Der er ikke foreslået fortov eller afstand fra vejen til skel, da der ikke er ønske om, at bløde trafikanter skal bevæge sig på den side af vejen. Den konkrete placering af vejbelysning er der ikke taget stilling til i lokalplanforslaget. Der er taget stilling til, at der langs boligvejene skal anvendes lav parkbelysning med en maks. lyspunktshøjde på 3,5 m over terræn jf Lysmasternes placering foreslås fastlagt i forbindelse med den endelige vedtagelse. Ad (5) Der fastlægges med vedtagelsen af lokalplanen en konkret placering af gadebelysning på den vestlige side af vejen udvides med følgende ordlyd: På den nord-sydgående vejstrækning sal gadebelysning placeres på den vestlige side af vejen. G: Beplantning (3) Indsiger vil gerne være sikker på, at hegnsloven, der fastlægger en max. højde på beplantning i skel på 1,8 m, ikke overtrumfer lokalplanen, hvori der fastlægges en max. højde på 5 meter. Ad (3) Når lokalplanen fastlægger bestemmelser om højde på beplantning, gælder disse bestemmelser forud for hegnsloven indenfor lokalplanens afgrænsning. Bemærkningerne imødekommes ikke.

6 6 of 8 (6) Indsiger gør opmærksom på, at de ikke kan acceptere at den eksisterende beplantning i skel fjernes. Ad (6) I lokalplanen er der i 8.5 beskrevet, at den eksisterende beplantning om muligt skal bevares og supplerende beplantning tilføjes. Den eksisterende beplantning består bl.a. af birketræer, med en forholdsvis kort levetid. Derfor kan det i forbindelse med tilplantning, eller på et senere tidspunkt, være nødvendigt at udskifte enkelte træer. I redegørelsen på side 12 fremgår det under afsnittet indbliksgener, at det er hensigten, at plantebæltet skal etableres i samarbejde med naboerne. Lokalplanens bestemmelser vedr. beplantning er kun gældende indenfor lokalplanens afgrænsning. H:Grundejerforening (6) Indsiger mener, at de omkringliggende grundejerforeninger bør have mulighed for at blive optaget i samme grundejerforening, således at der kan etableres en kultur baseret på samarbejde og fælles målsætninger. Ad (6) Det er kun muligt med lokalplanen at kræve medlemspligt for grundejere indenfor lokalplanens område. Såfremt de tilstødende grundejere ønsker medlemskab, må dette bero på en efterfølgende aftale grundejerforeningerne imellem. Bemærkningerne imødekommes ikke. I: Terrænregulering, vedligehold og grundvandsstand (1) Indsiger gør opmærksom på, at der er stor forekomst af plastisk ler i undergrunden samt væld i jorden. Indsiger forudser at det påtænkte skråningsanlæg op mod denne ejendom ikke er holdbart. Ad (1) Det er bygherres ansvar, at udforme en holdbar støttemur. Såfremt der forekommer skred i jorden, er det bygherres ansvar at sikre nabobebyggelserne. (1) Indsiger forudser desuden, at det bliver svært at klippe hækken, såfremt den står ovenpå en støttemur. Ad (1) Såfremt hækken står i skel til ejendommen, er det fremadrettet grundejerforeningens forpligtigelse at klippe hækken på den vestlige side. (1) Indsiger mener desuden, at bestemmelserne for terrænregulering er for uklare. Ad (1) Lokalplanforslaget lægger op til, at der på udvalgte steder er vide muligheder for at terrænregulere. I forbindelse med byggesagsbehandlingen vil det blive afklaret endeligt, hvordan terrænreguleringen udføres. Der er ikke krav om afstand til hækken. (7) Indsiger mener, at det bør være et krav til fremtidig bygherre, at terrænniveau på parkeringspladsen tilbageføres til naturligt niveau. Indsiger mener, at terrænet flere steder er hævet mellem 1-2 meter. (7) Der er ikke kendskab til en så omfattende terrænregulering i forbindelse med anlæg af parkeringspladsen. Lokalplanen stiller krav om, at der ikke

7 7 of 8 terrænreguleres mere end 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. (7) Indsiger mener, at der bør være krav om, at naboer ikke berøres af overfladevand fra området, idet grundvandet i forvejen står højt. Der er udarbejdet en vandforvaltningsstrategi, der skal sikre at overfladevand ledes til forsinkelsesbassin, som tilfældet er i dag. J:Værdiforringelser (5) Indsiger mener, at de tilstødende ejendomme vil miste værdi og udearealer mister den brugsværdi de har i dag. (7) Indsiger mener, at de tætte naboer bliver frataget udsigt over golfbanen og bliver berørt af støjgener, hvilket vil medføre værdiforringelser. (8) Indsiger mener, at der bør tages hensyn til udsigten fra de eksisterende bebyggelser ud over naturområdet Kalø Vig. Det er administrations vurdering, at det er uundgåeligt, at nogle af de bagvedliggende huses udsigt vil ændres. Samtidigt skal det nævnes, at flere af de eksisterende boliger primært er orienteret med en udsigtsretning mod syd. (9) Indsiger mener ikke, at der er taget tilstrækkeligt hensyn til de tilstødende boligejere, og de massive gener de vil blive påført, som følge af punkthusene. K: Arkæologiske forundersøgelser L: Politiske spørgsmål (2) Indsiger opfordrer til, at teksten på side 18 ændres således, at det sikres, at der gennemføres arkæologiske forundersøgelser på de ubebyggede dele af arealet. (1)(6) Indsiger mener, at de private investorer fremfor lokalpolitikerne bestemmer områdets udvikling. (5) Indsiger mener, at der bør tages hensyn til et af lokalplanens hovedformål, -at sikre hensyntagen til de omgivende byområder. (5) Indsiger mener desuden, at der ikke er taget tilstrækkeligt hensyn til de omkringliggende boligområder i lokalplanen, men mere til bygherres ret og mulighed for at økonomisk gevinst. (5) Indsiger mener, at man har set stort på gældende kommuneplan, lokalplan og på landsbymiljøet og opfordrer til at udvalget besigtiger arealet. Ad (2) Opfordringen er videregivet til bygherre Ad (1, 5 og 6) Det har siden 1980 været muligt at bebygge området i op til 2½ etager, med en bebyggelsesprocent på 60. Området er privat ejet og indehaver har krav på, at udnytte området efter gældende kommuneplanramme, ligesom kommunen har pligt til at udarbejde lokalplan for de kommuneplanlagte arealer på anmodning. Idet indehaver har ønsket en bebyggelse med flade tage, er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg, der dels fastlægger et etageantal på 3 etager og samtidig sænker bebyggelsesprocenten fra 60 til 40. Ad (2) Teksten i lokalplanen ændres jf. bemærkninger fra Museum Østjylland.

8 8 of 8