Forslag til Lokalplan 2.76 Boliger ved Torpet

Transkript

1 Forslag til Lokalplan 76 Boliger ved Torpet Oversigt over forslag og bemærkninger fra høringsfase samt administrationens indstilling hertil Der er modtaget 3 skriftlige høringssvar. Resumeer af det indkomne samt administrationens vurdering og indstilling fremgår af skemaet nedenfor. Nr. Afsender Høringssvar/indsigelse Administrationens vurdering Administrationens indstilling 1 Grf. Ladegaardens bestyrelse v/ Jacob Vilstrup Lisby, Gærdet 8, Jonas Weinreich, Gærdet 11, Richard BoghTobiasen, Koblet 10, Hardy Andersen, Gærdet 12, Anne Vestergaard Poulsen, Koblet 17 Grundejerforeningen ønsker generelt, at der planlægges for en bebyggelse der er mere i overensstemmelse med den øvrige boligbebyggelse i området, og stiller forslag til ændringer i bestemmelserne: Bestemmelse omkring minimumsgrundstørrelser ændres fra 700 m² til 800 m². Ændringen vil resultere i at der kan udstykkes én grund mindre indenfor delområde B. Det vurderes ikke at skabe en oplevet forskel i området, at grundstørrelsen for den enkelte grund nedsættes med 100 m². Adm. indstiller, at lokalplanens bestemmelse om mindste grundstørrelse fastholdes. facadematerialer, således at disse er enslydende med dem i eksisterende lokalplan. Bestemmelsen i den eksisterende lokalplan er svært administrerbar. Den konkrete bestemmelse står under bemærkninger. Denne lokalplan præciserer Adm. indstiller, at bestemmelsen fastholdes.

2 3. tagmaterialer og skure, således at disse er enslydende med dem i eksisterende lokalplan. 4. udstykningsforhold indenfor delområde A, således at muligheden for udstykning begrænses så udstykninger kun kan svare til sokkelaftrykket for det byggede. materialekarakteren. Bestemmelserne i lokalplanforslaget er fastsat i forhold til materialerne i den eksisterende bebyggelse. 3. For delområde A vurderes det, at regulering som i lokalplanforslaget sikrer ensartethed af tage og skure i tæt-lav bebyggelsen. Bestemmelsen om grønne tage bør fastholdes for at imødekomme kommuneplanens mål for klimatilpasning. For delområde B vurderes ændringerne rimelige ift. at tilstræbe ensartet regulering ift. den øvrige åben-lav bebyggelse. 4. Bestemmelserne i lokalplanforslaget skal sikre mulighed for at udstykke det enkelte rækkehus og fælleshuset som selvstændige ejendomme. Udstykningsbestemmelsen bør ikke kun muliggøre sokkeludstykning. Bestemmelsen bør præciseres således at det bliver klart, at udstykning også kan omfatte private 3. Adm. indstiller, at bestemmelsen for skure og for tagmaterialer inden for delområde A (tæt- lav bebyggelse) fastholdes. Dette område vil alligevel adskille sig fra det omgivende parcelhusområde. For delområde B (åben-lav) foreslås det, at ændre bestemmelse 7.8 til samme indhold som Lokalplan 48: Udhuse, mindre bygninger og lignende må kun opføres i træ eller tegl eller en kombination heraf. Tage må kun udføres med ensidig taghældning på maksimalt 25 i enten sort tagpap på lister eller som fladt tag dækket med sort tagpap. Det indstilles, at der tilføjes mulighed for beplantede tage. 4. Adm. indstiller, at bestemmelse 5.2 ændres således: Inden for delområde A skal der kunne foretages udstykning af rækkehusene, således at hver bolig med tilhørende have, fællesarealer, og fælles hus kan udstykkes til en nye selvstændige ejendomme.

3 5. bebyggelsens: - Ydre fremtræden, således at de tilladte materialer afspejler de som tillades i lokalplan Omfang og placering, således at bebyggelsen på delområde A maksimalt må være 1 etage, eller at facadehøjden maksimalt må være 5m, med tag i ensidet hældning. Grundejerforeningen er bekymret for indbliksgener. Grundejerforeningen vurderer at lokalplanforslaget ville umuliggøre at der opføres huse i lighed med de som opføres ved vandhullet mod syd. haver og fællesarealer. 5. Lokalplanforslagets bestemmelser for den ydre fremtræden af rækkehusbebyggelsen i delområde A vurderes passende, da der er tale om en anden type byggeri. Rækkehusbebyggelsen ses som en samlet plan, hvorfor det er vigtigt at sikre et ensartet udtryk. Lokalplanforslaget planlægger for tæt lav bebyggelse, hvor der bygges i op til 2 etager. Dette er for at sikre et varieret boligudbud, samt at der bygges tæt, og at gode fælles udearealer for beboerne sikres. Grundejerforeningens forslag til ændringer vurderes at forhindre målet om et varieret boligudbud i kommunen, og samtidig betyde lavere udnyttelse af arealet med mindre fællesarealer. Den tidligere lokalplan muliggjorde bebyggelse i samme etageantal og højde. Der er en vej imellem eksisterende bebyggelse og den muliggjorte rækkehusbebyggelse. Det vurderes, at lokalplanforslagets bestemmelser ikke står i vejen for opførelse af rækkehuse, som der er under opførelse syd for lokalplanområdet. 5, Adm. indstiller, at bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden fastholdes. Adm. indstiller at bestemmelserne om omfang og placering fastholdes.

4 6. terrænregulering: I stedet for den eksisterende bestemmelse der bla. udpeger 2 områder hvor der må terrænreguleres ud over +/-0,5m, foreslås at der en generel bestemmelse, som kun giver tilladelse til terrænregulering på +/- 0,5m. dette for at sikre at al andet terrænregulering sker på grundlag af myndighedsbehandling. Grundejerforeningen pointerer at der med muligheden for at bygge rækkehuse kan opstå to forskellige beboergrupper med forskelligrettede interesser. Grundejerforeningen foreslår at bestemmelserne for lokalplanforslagets delområde B skal udvides til at gælde for hele jordstykket mellem de to tilslutninger til Stenhusvej. Mens det sydligste jordstykke fortsat vil kunne Lokalplanforslaget forhindrer ikke, at der opføres bebyggelse i én etage. Det vurderes, at sadeltag på tæt- lav bebyggelsen i sit arkitektoniske udtryk skaber bedre sammenhæng med den eksisterende bebyggelse i området end ensidig taghældning. 6. Bestemmelserne i lokalplanforslaget vedr. terrænregulering er formuleret for at muliggøre jordarbejde til klimasikring af bebyggelsen. Mens bestemmelsen i den tidligere lokalplan er af mere generel karakter. Holbæk Kommune har en målsætning om en varieret boligsammensætning. Der er andre områder i kommunen, der både består af parcelhuse og rækkehuse uden at det giver anledning til konflikt. Det vurderes dog hensigtsmæssigt at fastsætte en minimum boligstørrelse på 100 m² inden for delområde A. Administrationen har undersøgt, hvorvidt området til fælleshus på matr. nr. 1 a ejes af Holbæk Kommune, og har i den forbindelse skrevet til grundejerforeningen for at høre, om de har information om 6. Adm. indstiller, at bestemmelsen om terrænregulering fastholdes. Adm. indstiller, at lokalplanens udlæg af henholdsvis tæt- lav og åben-lav bebyggelse fastholdes. Der tilføjes dog til bestemmelse 6.4 at hver bolig mindst skal være 100 m². Adm. indstiller at lokalplanens lukning af Torpet fastholdes.

5 udnyttes til rækkehusbebyggelse. Grundejerforeningen udtrykker sin overraskelse over at område der tidligere var udlagt til etablering af fælleshus og som grundejerforeningen mener at have råderet over, er inddraget i lokalplanen. Grundejerforeningen ønsker fortsat mulighed for at etablere fælleshus. Grundejerforeningen foreslår i stedet for nedlæggelse af del af Torpet, at der etableres vejbump eller chikaner på strækningen for at nedbringe hastigheden. Grundejerforeningen ærgrer sig over ikke at ikke tidligere være blevet inddraget i udarbejdelsen af lokalplanforslaget. ejerskab af arealet, som ikke er kendt for kommunen. Konklusionen er, at arealet ejes af kommunen. Der er ikke noget i lokalplanen, der forhindrer at grundejerforeningen fortsat kan få del i fælleshuset. Administrationen vurderer fortsat, at lukning af Torpet vil sikre området mod hurtigkørende og uvedkommende gennemkørende trafik. Desuden vurderes det, at skabe en god sammenhæng til det nærliggende grønne område. Der etableres en sti igennem området for at sikre forbindelse. Administrationen tager bemærkningen om, at der ikke har været en forudgående inddragelse i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen til efterretning.

6 2 Morten og Mette Nielsen Torpet Holbæk Høringssvaret stiller sig kritisk til flere punkter i lokalplanen, samt stiller alternative forslag. Afsenderen udtrykker bekymring for højde og beliggenhed af tæt-lav bebyggelsen som lokalplanforslaget tillader i delområde A, da afsender vurderer at dette vil give indsynsgener i afsenderens og andre naboers haver. Afsender foreslår at der i stedet planlægges for fritliggende parcelhuse i delområde A. Afsender forslår at rækkehuse alternativt placeres indenfor delområde C2 og evt. C3. (fra lokalplan nr. 48?) Højde og etageantal for bebyggelse indenfor lokalplanforslagets delområde A er svarende til det tilladte i den gældende planlægning. Lokalplanforslaget ændrer anvendelsen fra erhverv til bolig, samt hæver den tilladte bebyggelsesprocent fra 40 til 50. Vedr. forslag til alternative placeringer af rækkehusbebyggelser, så udlægger lokalplanforslaget i forvejen delområde C2 fra den eksisterende lokalplan nr. 48 til netop dette, mens C3 i samme lokalplan allerede er udnyttet til detailhandel. Kommunen skal arbejde for et varieret boligudbud i planlægning. Derfor gives der i lokalplanforslaget mulighed for åben-lav parcelhusbebyggelse for en del af området, mens der er mulighed for tæt-lav i en anden del. Den tidligere lokalplan muliggjorde bebyggelse i samme etageantal og højde. Der er en vej imellem eksisterende bebyggelse og den muliggjorte rækkehusbebyggelse. Adm. indstiller, at lokalplanens udlæg af henholdsvis tæt- lav og åben-lav bebyggelse fastholdes. Afsender foreslår, som alternativ til Lokalplanforslaget fastsætter Adm. indstiller at lokalplanens

7 3 Carina, Laura og Lasse Torpet 16, Holbæk den vejnedlæggelse der er lagt op til i lokalplanforslaget, at man i stedet nedlægger den sydlige tilkørsel til området. Forslaget begrundes med ønsket om at bevare sammenhængen i området. Høringssvaret konstaterer at trafikken på Stenhusvej påfører beboerne støjgener, selv med støjvold. bestemmelser om etablering af en sti til at forbinde de to dele af Torpet efter en planlagt nedlæggelse af en del af vejen. Forslaget om i stedet at lukke for adgangen til området ved den sydlige tilkørsel til området vil forøge trafikbelastningen på tilkørslen ved den nordlige ende af lokalplanområdet, hvorimod vejnedlæggelsen i lokalplanforslaget ikke vil forøge belastningen nogen steder. Lokalplanen fastsætter bestemmelser om den maksimale støjbelastning for boliger indenfor lokalplanområdet. lukning af Torpet fastholdes. 1 Adm. indstiller, at indsigelsen om støjgener videresendes til konkret sagsbehandling vedr. støj. Indsigelsen bør videresendes til konkret sagsbehandling vedrørende støj. Høringssvaret forslår at hastighedsbegrænsningen på Stenhusvej ændres fra 60km/t til 40km/t. Hastighedsbegrænsninger på Stenhusvej, samt hastighedsbegrænsninger generelt reguleres ikke gennem lokalplanlægning. Adm. indstiller, at der ikke foretages ændringer i lokalplanen. 4 Redaktionelle ændringer I forbindelse med at lokalplanteksten er lagt i Odeum til offentliggørelse, er lokalplanens nummereringer blevet forskudt. Bestemmelse 7.2 Adm. indstiller, at nummereringer konsekvensrettes. Adm. indstiller, at håndstrøgne

8 Håndstrøgne mursten er ved en fejl ikke rettet til blødstrøgne mursten som i de øvrige lokalplanbestemmelser. Det foreslås, at det tilføjes til bestemmelse 16.1 at der desuden må oprettes en særskilt grundejerforening for delområde A, således at grundejerforeningen Ladegården ikke skal stå for vedligeholdelsens af fællesarealer mv. inden for delområdet. mursten rettes til blødstrøgne mursten. Adm. indstiller at det tilføjes en bestemmelse 16.3 om, at det er tilladt at etablere en særskilt grundejerforening for delområde A. Grundejerforeningen er pligtig til at forestå vedligeholdelse af fællesarealer inden for delområde A.