Grundlæggende. sol, vind og ejendomme

Transkript

1 Grundlæggende Investeringsguide sol, vind og ejendomme 1

2 2

3 Sol, vind og ejendomme kan styrke din formue Har du en ambition om at optimere din formues positive udvikling, kan denne investeringsguide hjælpe dig på vej. Her får du et sagligt indblik i, hvorfor investering i solenergi, vindmøller og ejendomme kan styrke din portefølje og give dig det ønskede større økonomiske råderum. Endvidere vil vi fremhæve de risici, du skal have for øje, inden du investerer. Med denne investeringsguide får du: indsigt i værdien af at supplere aktier og obligationer med sol-, vind- og ejendomsprojekter, vejledning i at finde de bedste projektmuligheder, som passer til netop dine konkrete behov, og en beskrivelse af fordele og risici ved at investere i sol-, vindog ejendomsprojekter. Når dine indtægter og din formue stiger, får du mulighed for aktivt at påvirke formuens positive udvikling. Du har sikkert allerede oplevet interesse fra din bank eller andre, som tilbyder private banking og opsparingsprodukter. 35 års erfaring i direkte investeringer Difko har arbejdet med formidling og administration af direkte investeringer siden 1976, og etableret mere end 190 investeringsprojekter for over private investorer. 35 års arbejde med direkte investeringer i både høj- og lavkonjunktur har skabt en særlig indstilling hos Difko. Vi er grundige og seriøse, vi forfølger aktuelle muligheder, kan tackle uforudsete udfordringer og arbejder på at sikre bæredygtighed og værditilvækst i hvert eneste projekt. I denne guide stiller vi vores viden, kompetencer og erfaring med direkte investeringer til rådighed for de mange nye investorer, der hver dag viser interesse for investering i sol, vind og ejendomme. Vi håber, at guiden inspirerer, motiverer og giver svar på dine spørgsmål. Vil du vide mere, er du altid meget velkommen til at kontakte os. God læselyst. Her tilbydes du typisk investeringsforeninger og andre produkter, der er baseret på aktier og obligationer. Aktier og obligationer er både relevante og fornuftige løsninger, men de kommer til kort, hvis du vil optimere din skat, sikre dig mod inflation eller være mindre sårbar mod konjunkturudsving. Carsten Skov-Aggerholm Adm. direktør i Difko A/S Derfor bør du overveje direkte investeringer i eksempelvis solcelleanlæg, vindmøller og ejendomme, hvis du ønsker at styrke din formue og sprede risikoen i din portefølje. 3

4 Indholds- FORTEGNELSE INDLEDNING Fordele ved direkte investeringer Direkte investeringer...7 Enkel forretningsmodel - stor gennemsigtighed...7 Adgang til attraktive aktiver...8 Konkurrencedygtige afkast...8 Spredning af risiko...9 Investér din skat aktivt Selskabsformer...13 K/S - Kommanditselskab A/S - Aktieselskab

5 HVILKEN INVESTERING PASSER TIL DIG? Gør dig klart, hvad du vil og kan...19 Samlet overblik over dine muligheder Vedvarende energi...23 Investering i solcelleanlæg En strålende investering Stabil og driftssikker Teknisk drift og support Garantiordninger Jordleje Scrapværdien Skattemæssige afskrivninger Attraktive finansieringsmuligheder Beregning af afkast på solcelleanlæg Up-sides ved solcelleanlæg Risikofaktorer ved solcelleanlæg Konkret eksempel - Solcelleprojekt Investering i ejendomme Stabil langsigtet værditilvækst Beliggenhed Lejerforhold Ejendommen Administration optimerer driften Skattemæssige afskrivninger Finansiering af ejendomsprojekter...44 Beregning af afkast på ejendomme...44 Up-sides ved ejendomme Risikofaktorer ved ejendomme Konkret eksempel - Ejendomsprojekt...46 Brugte investeringsprojekter...49 Fordele ved brugte investeringsprojekter Flere fordele end ulemper Salg af anparter Brugte tyske anparter Investering i vindmøller...33 Sikkerhed i teknologien og støtteordninger Teknisk drift og support Jordleje Scrapværdien Skattemæssige afskrivninger Attraktive finansieringsmuligheder Beregning af afkast på vindmøller Up-sides ved vindmøller Risikofaktorer ved vindmøller Konkret eksempel - Vindmølleprojekt De væsentligste risikofaktorer...53 Hvor realistiske er budgettets forudsætninger? Hvor robust er driftsbudgettet? Hvilken tryghed er der i finansieringen? Hvordan foretages kreditvurderingen? Forpligtelser Hvilke forudsætninger har udbyder og administrator? 58 Difko - Din erfarne udbyder og rådgiver

6 6

7 Fordele Fordele ved direkte investeringer Direkte investeringer Investeringsprojekter inden for solcelleanlæg, vindmøller og ejendomme er kendetegnede ved et meget direkte og aktivt ejerskab, hvor du som investor har et tæt forhold til det, du har investeret i. En sådan investering er således forskellig fra traditionelle investeringer i aktier, obligationer og investeringsforeninger, hvor investoren ikke er aktiv i forhold til sin investering. Når du investerer i et solcelleanlæg, en vindmølle eller en ejendom, bliver du eventuelt sammen med en mindre gruppe af andre investorer ejer i den virksomhed, som producerer energi eller udlejer kontorer, butikslokaler osv. Dermed har du mulighed for at få større indblik, indflydelse og engagement end ved traditionelle investeringer. Derfor kaldes investering i solceller, vindmøller og ejendomme også for direkte investeringer. En betegnelse denne guide også bruger, når fælles forhold for alle tre aktivklasser beskrives. Direkte investeringer byder på en lang række fordele og muligheder, som vil kunne optimere din formue: Enkel forretningsmodel stor gennemsigtighed Adgang til attraktive aktiver Konkurrencedygtigt afkast Spredning af risiko Aktiv investering af skatten Enkel forretningsmodel stor gennemsigtighed Det bærende investeringselement i direkte investeringer er, at projektet er i stand til at generere et nettoafkast, som positivt overstiger projektets finansieringsrente altså at investeringen har et såkaldt positivt yield gap. Et postivt yield gap muliggør eksempelvis løbende afdrag på gæld eller udlodninger til investorerne. I de fleste tilfælde kan man sige, at jo større yield gap, jo bedre er forudsætningerne for en attraktiv økonomi i investeringsprojektet. I en direkte investering er det relativt enkelt at vurdere, hvor realistisk et yield gap er, fordi en direkte investering er baseret på simple forretningsmodeller, hvor kerneforretningen (solcelleanlægget, vindmøllen eller ejendommen) er overskuelig. En stor del af forretningsaktiviteten er baseret på faste kontrakter/aftaler og derfor forholdsvis forudsigelig. Eksempelvis er lejeindtægter, tarifniveauer (afregningssatser på den elektricitet vindmøller og solcelleanlæg producerer), service- og vedligeholdelsesaftaler ofte baseret på lange og juridisk bindende kontrakter. Alt i alt er direkte investeringer relativt gennemsigtige, og du har derfor gode muligheder for at vurdere dit potentielle afkast i forhold til dine risici. Yield gap Samlede Samlede projektindtægter driftsomkostninger Projektprisen = Nettoafkast på eksempelvis 6,5% Projektets gennemsnitlige finansieringsomkostninger = Finansieringsrente på eksempelvis 5% Yield gap på 1,5% 7

8 Modsat er investeringer i aktier og erhvervsobligationer for det meste baseret på virksomheder med relativt komplekse forretningsmodeller. Det er overordentligt vanskeligt at vurdere virksomhedernes fremtidige indtægts- og omkostningsniveauer, og endnu sværere er det at vurdere de risici, som virksomheden er eksponeret for. For eksempel kan det være vanskeligt at vurdere kvaliteten af en banks samlede udlån eller en virksomheds garantiforpligtelser, juridiske eller teknologiske trusler osv. Adgang til attraktive aktiver Direkte investeringer giver adgang til vindmøller, solceller og ejendomme, hvilket på den ene side er meget attraktive aktiver, men på den anden side er kapitalkrævende, hvis man skal løfte hele investeringen selv. Historisk set har professionelle og institutionelle investorer altid suppleret med direkte investeringer, fordi de er attraktive, men det har typisk krævet en investering på 25 millioner kr. og opefter. Hvis du foretager direkte investeringer sammen med en række medinvestorer i et K/S eller A/S, har du mulighed for at få adgang til attraktive aktiver og gode fordele med en mindre investering. Konkurrencedygtige afkast Direkte investeringer har historisk givet pæne afkast, der ud fra en gennemsnitsbetragtning som minimum har kunnet konkurrere med afkastniveauerne fra aktier og obligationer. Det samlede afkast på vedvarende energianlæg eller ejendomme stammer fra henholdsvis driftsafkastet eller værdireguleringer (prisafkastet). Driftsafkast Driftsafkastet stammer fra den indtægt, aktivet genererer, fratrukket de omkostninger, der er ved at drive aktivet. Ofte er såvel indtægter som omkostninger i stor udstrækning kontraktbaseret, og derfor er driftsafkastet relativt stabilt og forudsigeligt. Se mere om driftsafkastet i beregningsmodellerne under de forskellige aktivtyper længere fremme i denne guide. Værdireguleringer Værdireguleringer kaldes også prisafkastet, og er det afkast investorerne får, hvis aktivet bliver mere værd. Eksterne forhold kan gøre det mere eller mindre interessant at eje aktivet, hvis der eksempelvis sker ændringer i lånevilkår, renteniveauer, inflationsforventninger, vækstforventninger m.m. Prisafkastet er særdeles konjukturafhængigt og har meget store udsving over tid. Samlet afkast Vedvarende energianlæg (solcelleanlæg og vindmøller) er produktionsanlæg, som har en begrænset levetid. Værdien forventes at nærme sig nul efter år, hvilket betyder, at afkastet i princippet alene genereres fra anlæggenes daglige driftsoverskud. Ændringer i efterspørgslen har dog betydet, at igangsatte vedvarende energianlæg er steget i værdi, og at der dermed også på vindmøller og solcelleanlæg kan være et positivt prisafkast, som bidrager til det samlede afkast. Driftsafkastet på vedvarende energianlæg vil afhængigt af land, anlæggets alder og stand typisk svinge imellem 7% og 12%. Investerer du via et 10-mandsprojekt, kan der være yderligere skattemæssige aspekter, der kan medvirke til et endnu højere afkast. 8

9 Fordele Ejendomme af en vis kvalitet har over en årrække haft en værditilvækst, og derfor kan du med en høj grad af realisme påregne en værdistigning i den ejendom, som du investerer i. Afkastet fra ejendomme genereres således både fra en værditilvækst (prisafkastet) samt fra det daglige driftsoverskud (driftsafkastet). Det samlede afkast på ejendomme er historisk set realiseret på et niveau omkring 7-11% igen afhængigt af land, beliggenhed og stand. Afkast af investeringen Ofte præsenteres man som investor for et helt tredje afkast typisk benævnt afkast af investeringen, investors afkast og interne rente (IRR). Benævnelsen dækker generelt over investors afkast i forhold til det indbetalte indskud og investors likviditet ved deltagelse i projektet (udlodninger og eventuelle skattefradrag). Man kan støde på, at udbyderne beregner dette afkast forskelligt. Derfor er det nødvendigt at sætte sig ind i beregningsformen for at kunne sammenligne udbydernes afkastmodeller. Spredning af risiko Det er en gylden regel inden for investering og formuepleje, at man ikke skal lægge alle sine æg i samme kurv. Derfor vil din bankrådgiver typisk anbefale dig at kombinere aktier og obligationer og - specielt inden for aktier - foreslå forskellige brancher, markeder m.m. Men selvom investeringsporteføljer i børsnoterede papirer er meget varierende i sin sammensætning, så påvirkes aktier og obligationer til en vis grad af de samme faktorer og den samme aktuelle børsstemning. Direkte investeringer påvirkes af helt andre og individuelle faktorer og samvarierer derfor i mindre grad med noterede værdipapirer. Tilføres en investeringsportefølje bestående af aktier og obligationer også direkte investeringer, vil det resultere i en reduktion af risikoen, fordi man pr. definition reducerer sin risiko ved at investere i forskellige aktiver, som prismæssigt påvirkes af så forskellige forhold som muligt. Dette kaldes i investeringsteorien at have lille samvariation. En lille samvariation gør din samlede formueudvikling mere robust og stabil. 9

10 Investér din skat aktivt Hvis du betaler topskat som typisk er et betydeligt skattebeløb er der mulighed for at aktivere pengene med en investering i et K/S-projekt (læs mere om kendetegnene ved et K/S-selskab på side 13). Investerer du eksempelvis i et solcelle-, vindmølle- eller ejendomsprojekt, vil du via adgang til afskrivninger på aktivet kunne opnå personlige skattefradrag med afledte skattebesparelser til følge. Skattebesparelsen kan delvist finansiere indskuddet, der udgør egenkapitalen i selskabet. Denne skattebesparelse gør det muligt at investere i et solcelle-, vindmølle- eller ejendomsprojekt og få den opsparing, som du søger. Beskatning af personlige investorer Et K/S-projekt defineres som skattemæssigt transparent. Det betyder, at K/S-projektet ikke er selvstændigt skattepligtigt, men at beskatningen er placeret hos K/S-projektets investorer. Som personlig investor i et K/S-projekt anbefales det klart fra vores side, at du anvender virksomhedsskatteordningen, da det er her, du bedst kan optimere din skattemæssige situation i forhold til en K/S-investering. Ved at benytte virksomhedsskatteordningen opnår du fuldt fradrag for skattemæssige underskud, som typisk fremkommer således: At opnå skattebesparelser ved deltagelse i et K/S-projekt har intet med skatteunddragelse at gøre. Den sparede skat bliver fuldt ud tilbagebetalt via skatten på projektets drift og eventuelle fortjenester, hvorfor staten reelt set typisk tilbagebetales en større skat, end hvis investeringen ikke var foretaget. Pengene kommer blot ud at yngle, helt efter hensigten med lovgivningen. Eksempel ved anvendelse af Virksomhedsskatteordning Resultat før renter og afskrivninger kr. - Nettorenter kr. - Afskrivninger kr. Skattemæssigt resultat / fradrag kr. Når du indskyder din skattebesparelse som egenkapital i et K/S-projekt, betyder det, at projektet har mindre behov for kapital og finansiering, da indskud af egenkapital via skatten er en særdeles billig finansieringskilde. Som investor kommer du lettere i gang, da skatten hjælper med indskuddet af egenkapital. Bemærk dog, at der typisk er behov for et større egenkapitalindskud end det, skattebesparelsen kan bibringe. Kommanditselskabets likviditetsoverskud kan udbetales løbende til investorerne i form af udlodninger, som er skattefrie. På side 30, 38 og 46 kan du se, hvordan din investeringsmæssige situation kan se ud i forhold til skattebesparelse og indbetaling af egenkapital på baggrund af eksempler på konkrete investeringsprojekter. Med udgangspunkt i en topskattesats på 52,2%, svarer dette til en besparelse på kr. Deltager du i andre erhvervsmæssige virksomheder og i forvejen gør brug af virksomhedsskatteordningen, vil ordningen være gældende for alle dine virksomheder. Vi anbefaler at søge skattemæssig rådgivning, som kan give dig det nødvendige overblik over din samlede skattemæssige situation. Investerer du som personlig investor i et A/S, vil du ikke blive beskattet af selskabets indkomst. Til gengæld kan du heller ikke fratrække skattemæssige underskud fra selskabet. Du vil i stedet blive beskattet af de aktieudbytter, du modtager fra selskabet. 10

11 Fordele Investering i K/S-projekter har intet med skatteunddragelse at gøre. Den sparede skat bliver fuldt ud tilbagebetalt via skatten på projektets drift og eventuelle fortjenester. Selskabsbeskatning Hvis du vil foretage direkte investeringer via egne danske selskaber, anbefaler vi, at du søger rådgivning om investeringen og om de skattemæssige konsekvenser, der er for selskabet. Som hovedregel beskattes selskaber ikke af udbytte, gevinst og tab på andele i datterselskaber under forudsætning af, at dit selskabs andel i den direkte investering er på 10% eller mere. 11

12 12

13 Selskabsformer Selskabsformer Direkte investeringer i sol, vind og ejendomme foretages typisk som køb af ejerandele i et kommanditselskab (K/S) eller et aktieselskab (A/S). Det er udbyderen af de direkte investeringer, der vælger selskabsformen, men som investor bør du naturligvis kende de helt grundlæggende forskelle på kommandit- og aktieselskaber. Oversigt Selskabsform Antal deltagere Hæftelse ud over indskud og eventuelle kautioner Skattemæssige forhold Kommanditselskab (K/S) Maksimalt 10 investorer, hvis investorerne skal have fordel af projektets skattefradrag Solidarisk, begrænset, subsidær og indirekte (se side 14) Investorerne beskattes af driften minus renter og afskrivninger. Udlodningerne er skattefrie Aktieselskab (A/S) Ubegrænset Ingen hæftelse for investor Selskabet beskattes af driften. Investorerne beskattes af aktieudbyttet 13

14 K/S Kommanditselskab Et kommanditselskab ofte betegnet K/S eller 10-mandsselskab er en selvstændig juridisk enhed, der som oftest ejer et aktiv (eksempelvis et solcelleanlæg, en vindmølle eller en ejendom). Som investor i et kommanditselskab bliver du kommanditist. Deltagerantallet i K/S-projekter har siden 1989 gennem lovgivningen været begrænset til maksimalt ti investorer, hvis investorerne skal have personlige fordele af projektets fradrag. Solidarisk og begrænset hæftelse Investorerne i et K/S hæfter solidarisk, hvilket betyder, at investorerne hver især hæfter for selskabet og reelt set alle dets forpligtelser. Hele beløbet kan afkræves af hver enkelt, dog er din hæftelse begrænset til den andel af den samlede investering, som du har ejerskab af. Subsidiær og indirekte hæftelse Hæftelsen er også subsidiær og indirekte, hvilket betyder, at kommanditselskabets kreditorer ikke kan søge sig fyldestgjort hos dets investorer, da dette alene kan ske af K/S et. For at opnå de gunstige skattemæssige fordele som investor i et K/S-projekt stiller skattelovgivningen krav om, at man som investor skal påtage sig en risiko ved deltagelse i projektet. Risikoen består i, at man påtager sig hæftelse på lige vilkår med projektets øvrige investorer. Se mere under afsnittet om risikofaktorer side 53. Eksempel på subsidiær hæftelse Du ejer ti K/S-anparter i en vindmølle, med en hæftelse på kr. pr. anpart. Du har ved investeringens begyndelse indbetalt kr. pr. anpart. Total hæftelse: 10 x kr. = kr. Indbetaling: 10 x = kr. Resthæftelse: kr kr. = kr. Komplementarselskabet Lovgivningen kræver, at én juridisk part i K/S et hæfter ubegrænset, og derfor stiftes der et komplementarselskab, som spiller denne rolle. Komplementarselskabet er et anpartsselskab (ApS) med en egenkapital på typisk kr. Derfor kan den ubegrænsede hæftelse hvis denne realiseres - maksimalt beløbe sig til egenkapitalen på typisk kr. Komplementarselskabet har ingen drift, og selskabets primære formål er netop at være den part i projektet, der hæfter ubegrænset, så den enkelte investors hæftelse er begrænset til et givent beløb. For at sikre investorerne den fulde råderet over projektet ejes komplementarselskabet oftest i samme fordelingsforhold som kommanditselskabet. Driften i et komplementarselskab Som investor i et komplementarselskab har du medindflydelse på, hvordan selskabet driftes. På de årlige generalforsamlinger er du med til at vælge de bestyrelsesmedlemmer, der skal varetage selskabets interesse. En omsættelig investering Ønsker du at sælge dine anparter i et K/S-projekt, er det muligt at sælge dem via et fondsmæglerselskab. Læs mere om salg af brugte anparter på side

15 Selskabsformer K/S-konstruktion Skatten fordeles mellem de 10 investorer Begrænset hæftelse Investors indskud Investors indskud Ingen hæftelse Kommanditselskabet (K/S) Selvstændig juridisk enhed som ejer og driver det aktiv, der er investeret i. Du indskyder din andel af egenkapitalen i selskabet. Den samlede egenkapital udgør minimum 2-3 mio. kr. Du hæfter for den totale hæftelse, der er pr. anpart, fratrukket dit indskud Selskabets skattemæssige over- eller underskud beskattes hos selskabets investorer Komplementar (ApS) Selskabsenhed som sikrer den lovkrævede ubegrænsede hæftelse fra selvstændig juridisk enhed Du indskyder din andel af komplementarens samlede egenkapital på typisk kr. Efter at du har indskudt din andel af egenkapitalen, har du ingen yderligere hæftelser over for komplementaren Ubegrænset hæftelse overfor kommanditselskabet, men reelt begrænset til egenkapitalen på typisk kr. 15

16 A/S Aktieselskab Som medejer i et aktieselskab hæfter du alene med den indskudte aktiekapital og eventuelt i form af kautioner for lån og kreditter i selskabet. Der er ingen yderligere hæftelse. Ved investering i et aktieselskab bliver du aktionær og har ikke de gunstige skattebetingelser, som i et K/S-selskab. Derfor er investeringer i aktieselskaber specielt egnede til placering af frie midler og pensionsmidler, som ønskes fornuftigt forrentet. Aktieselskabets overskud udbetales løbende til investorerne i form af udbytte, som er skattepligtig, dog er selskaber med en ejerandel af aktieselskabet på over 10% ikke skattepligtig af udbyttet. 16

17 17 Selskabsformer

18 18

19 Gør dig klart, hvad du vil og kan Samlet overblik Det klassiske spørgsmål om vilje og evne er også afgørende i relation til investering, når du skal beslutte, hvordan du vil investere. Viljen afhænger i høj grad af de hårde gevinster, som investeringen forventes at kaste af sig. Men den afhænger også i betydeligt omfang af mere bløde forhold som investeringens troværdighed, din tillid til udbyderen eller ganske enkelt om at have en god fornemmelse i maven. Afklaringen af, om evnen er til stede, er langt mere enkel og handler om dine konkrete indtægts- og formueforhold. Uanset hvilke hensyn du vægter højest, bør dine forudsætninger for enhver beslutning om investering altid baseres på et godt overblik over din samlede økonomi. Overblik over direkte investeringer Vi kan ikke give dig overblikket over din samlede økonomi, men med skemaet på næste side giver vi dig et godt overblik over de muligheder for direkte investering, som du kan foretage i sol, vind og ejendomme. Skemaet kan guide dig hen til de løsninger, der bedst imødekommer dine behov. Der kan enten være tale om en skattebegunstiget opsparing, hvor skattebesparelsen betaler en stor del af det kontante indskud. Eller der kan være tale om en kapitalanbringelse, hvor formuen skal placeres attraktivt med hensyn til afkast og risiko. Du har blandt andet mulighed for at foretage investeringer: hvor dit indskud bliver betalt tilbage i løbet af få år, hvor du opnår positiv likviditet i hele investeringens periode, hvor du får et stabilt og konkurrencedygtigt løbende afkast, og hvor du har udsigt til den store gevinst, den dag aktivet sælges, hvilket oftest er efter en længere årrække. Direkte investeringer er pengeanbringelse med forventet højt stabilt afkast i forhold til risiko. Når du har sporet dig ind på, hvilken type af direkte investering der bedst lever op til dine forventninger, kan du gå direkte til netop de afsnit i investeringsguiden, som er mest relevante for dig. Bemærk, at skemaet kun er vejledende. Hvert eneste projekt for direkte investering er forskelligt ligesom der er forskel på investorer. For at du kan deltage i direkte investeringer, stilles der konkrete krav til både din indkomst og formue. Hvis kravene er opfyldt, skal du tage stilling til, hvilke forventninger den direkte investering skal opfylde. 19

20 Samlet overblik over DINE muligheder Dine investeringsmæssige udgangspunkter INVESTERINGSFORM Krav til din indtægt og formue Lønmodtager med høj indkomst Du har opsparet overskud i din virksomhedsordning Skattebegunstiget opsparing, hvor skattebesparelsen betaler en stor del af investeringen/ indskuddet. Forventet minimum årlig indtægt på kr. samt formue på minimum kr. ved de mindste projekter. Indtægts- og formuekravene stiger, afhængig af det konkrete projekts størrelse og risiko. Dit holding- og driftselskab har sikret dig en høj indkomst og/eller formue Du har en stor formue Du har et større pensionsdepot, som du selv kan råde over og investere Kapitalanbringelse. Der er intet krav til indtægt og formue, men minimumskøbet kan dog variere fra projekt til projekt. Typisk fra ca kr. til ca kr. 20

21 FORVENTNINGER til investeringen Direkte investeringsløsninger Samlet overblik Relativt store personlige skattefradrag i en kort periode (2-3 år). Indskudskapital relativt hurtigt tilbagebetalt (3-4 år). Stabil fortjeneste i resten af projektets løbetid uafhængig af konjunkturudviklingen. Positiv likviditet i hele projektperioden før tilbagebetaling af indskud. Solcelleanlæg (K/S-investering i nye/brugte anparter) (side 23 30) vindmøller (K/S-investering i nye/brugte anparter) (side 33-38) Relativt små personlige skattefradrag over en længere årrække (10-15 år). Positiv likviditet i hele projektperioden før tilbagebetaling af indskud. Sandsynlig stor fortjeneste, når aktivet sælges, med mulig upside ved konjunkturforbedringer. ejendomme (K/S-investering i nye/brugte anparter) (side 41-46) Stabile afkast/udlodninger, der som minimum kan konkurrere med afkast på noterede værdipapirer. Stabile afkast/udlodninger, som er mindre konjunkturfølsomme end noterede værdipapirer. Solcelleanlæg (A/S-investering) (side 23-30) Vindmøller (A/S-investering) (side 33-38) Stabile afkast/udlodninger, der som minimum kan konkurrere med afkast på noterede værdipapirer. Sandsynlig stor fortjeneste, den dag aktivet sælges, med mulig upside ved konjunkturforbedringer. Ejendomme (A/S-investering) (side 41-46) Brugte tyske anparter (A/S-investering) (side 49-50) 21

22 22

23 vedvarende energi - en god investering for dig og fremtiden Ledende miljøeksperter og geologer har i årevis diskuteret og været uenige om, hvornår de nuværende reserver af fossile brændstoffer vil være opbrugte. Ligeledes har konsekvenserne af CO 2 udledningerne givet anledning til meget forskellige synspunkter om den globale opvarmning, men med en klar overvægt til holdninger om, at politisk indgriben er nødvendig. Derimod er alle eksperter enige om, at alternativ energi og specielt sol- og vindenergi fremadrettet bør være et stort perspektivrigt indsatsområde. Og perspektiverne er store. Den seneste rapport fra FN s klimapanel konkluderer, at sol- og vindteknologien og andre alternative energikilder har potentiale til at dække op imod 80% af verdens samlede energibehov i At næsten halvdelen af den globale tilvækst i elproduktion for tiden kommer fra primært sol og vind er yderligere et klart billede på, at en grøn og mere klimavenlig omstilling er i fuld gang. Selv i kriseåret 2009 voksede den globale vindkraftkapacitet med 30% og solenergien med 50%. Ulykker som den på Fukushima atomkraftværket i Japan i 2011 har betydet, at den tyske regering har besluttet at lukke alle landets atomkraftværker senest i 2022, hvilket vil eskalere den alternative energis rivende udvikling. Udgangspunktet er meget beskedent. I 2009 dækkede vindkraft 4,2% og solenergi 0,4% af Europas samlede elforbrug. Der er derfor al mulig grund til at tro på, at netop sol- og vindenergi kigger ind i en lang periode med meget høj vækst. Projekter i vedvarende energi hand - ler ikke kun om politisk korrekthed, men om god investeringsmæssig logik! Difko har udviklet projekter inden for alternativ energi siden Vi er først og fremmest drevet af mulighederne for at udvikle attraktive investeringsløsninger. Vi tillægger den alternative energis positive miljømæssige effekt betydelig værdi og sympati, men vi er først og fremmest et investeringshus med en altovervejende mission om styrke vores investorers formue. Det ser vi fortsat, at der er rige muligheder for i den alternative energi. Vedvarende energi 23

24 24

25 Investering i solcelleanlæg En strålende investering Efter mange års kvalitetsudvikling og positive driftserfaringer med elproducerende solpaneler, vurderes solcelleteknologien at være meget driftssikker. Driftssikkerheden fremmes af, at teknologien er uden bevægelige dele og understøttes yderligere af, at solpanelproducenterne typisk giver fem års produktgaranti og 25 års effektgaranti. Derudover er solpanelerne serieforbundet i mindre grupper. Skulle der opstå fejl eller driftsstop på et af panelerne vil det dermed kun få minimal betydning for den samlede produktion fra solcelleparken. Holdes den høje driftssikkerhed op imod den meget høje grad af stabilitet i antal soltimer/indstråling, kan man med forholdsvis stor sikkerhed forudsige elproduktionen fra solcelleanlægget. Eller sagt på en anden måde: den strømproducerende fabrik, som et solcelleanlæg udgør, er en meget driftssikker fabrik med et meget stabilt output. Som ethvert andet produktionsanlæg skal dette dog serviceres med jævne mellemrum, ligesom det skal sikres, at myndighedernes og forsikringsselskabernes krav til driftssikkerheden overholdes. Til dette formål indgår solcelleparken en serviceaftale og en aftale om teknisk ledelse. Solcelleanlæg største energikilde på jorden Solens stråler er langt den største energikilde på jorden og den mest rene og naturlige energiform. Dagligt leverer solen flere tusinde gange den energi, der forbruges på hele kloden. Teknologien for udvinding af elektrisk energi fra solen har efterhånden eksisteret i over 50 år, og den bliver konstant videreudviklet for at øge effektiviteten. Strømproduktionen fra solcelleanlæg, som vi kender dem i dag, udleder ikke CO 2, og solenergi bidrager dermed aktivt til at reducere udledningen af drivhusgasser. Den globale finanskrise har sat sine spor på alle børser, og selvom en stor del af de europæiske lande har haft svære investeringskår, er markedet for solenergi på verdensplan vokset med godt 56% fra 2009 til 2010 mod 15% fra 2008 til Denne udvikling gør solenergi til en af de hurtigst voksende energikilder i verden, og det sætter fokus på produktionen og udviklingen af solcellemoduler. Europa førende inden for solenergi Resultatet af EU s klima- og energiaftale er, at Europa i dag er førende inden for opførelse af solcelleanlæg. I 2004 var der MWp solcelleanlæg i hele verden. I 2010 er tallet på over MWp, hvoraf Europa har opført MWp. 25

26 Stabil og driftssikker Trods solcelleteknologiens hastige fremskridt er teknologien endnu ikke fuldt ud kommercielt bæredygtig. Som et led i ambitionerne om at øge den alternative energis andel af den samlede elproduktion har mange lande besluttet at give store garanterede tilskud til elproduktion fra solcelleanlæg i op til 20 år. Tyskland har været et af pionerlandene, men også Frankrig, Spanien, Italien og en lang række andre lande har indført feed in tariff systems (FIT). Med FIT forpligter landene sig til at købe strøm fra vedvarende energikilder til en pris, som ligger betydeligt over markedsprisen. Hermed sikres investorerne i et solcelleanlæg mulighed for at vælge en solid aftager til et attraktivt prisniveau. Kombinationen af en driftssikker og stabil elproduktion og en statsgaranteret elafregningspris fra idriftsættelse sikrer solprojekter en stabil indtjening, som igen sikrer en pålidelig budgettering. Stabiliteten, driftssikkerheden og de mangeårige garantier giver mulighed for en attraktiv langsigtet finansiering, som igen giver gode forudsætninger for at skabe et meget realistisk billede af projektets fremadrettede økonomi. Derfor tør vi fremhæve solcelleprojekter som særligt stabile investeringer. Teknikken bag solceller Solindstrålingen er en afgørende fak tor for den mængde energi, som solcelleanlægget producerer. Grundlæggende er der meget begrænsede udsving i solindstrålingen over Europa med årlige afvigelser på kun 3-5%. 2 Solpanelet er en energiomformer, som er i stand til at omforme solens strålingsenergi til elektrisk energi. En solcelle er bygget op omkring to lag silicium med modsatrettede egenskaber. Det ene lag har et naturligt overskud af elektroner, mens det andet har et elektronunderskud. 3 Strømmen fra et solpanel varierer alt efter, hvor meget solen skinner. Solcellerne producerer jævnstrøm, som omformes til vekselstrøm via en såkaldt vekselretter. På den måde produceres elektricitet, som ved sammenkobling af mange solceller kan udnyttes kommercielt. 26

27 Teknisk drift og support Solindstrålingen og dermed solcellernes produktion på et givent sted er meget forudsigelig, og derfor kan den budgetterede driftsøkonomi med stor sandsynlighed indfries, forudsat anlægget fungerer rent teknisk som forventet. Den tekniske performance bliver bedre, hvis projektets udbyder sørger for kvalificeret overvågning og for en lokal servicekontrakt. Servicekontrakten kan blandt andet indeholde rensning for støv, sne og løvfald på panelerne. Tjek altid, om der en indgået en sikkerhedsfremmende og dækkende servicekontrakt, som forebygger ubehagelige overraskelser, inden du foretager en investering i et solcelleanlæg. Garantiordninger Normalt yder leverandørerne af solcellemodulerne en produktgaranti samt en effektgaranti. Sådanne garantier af hænger af leverandørerne. Et eksempel kan være, at leverandøren yder en femårig produktgaranti på solcellerne og vekselretterne samt en effektgaranti, der betyder, at solcellernes produktionsevne maksimalt kan falde med 10% i løbet af de første 10 år og maksimalt 20% i løbet af 25 år. Jordleje Jorden, som solcelleparken placeres på, kan enten købes eller lejes. Det samme gælder kabelvejen for det kabel, som transporterer strømmen væk fra solparken. Hvis jorden lejes, kræver det en indgåelse af en eller flere jordlejeaftaler med ejerne af jorden, samt at jordlejeaftalen tinglyses. Solcelleanlæg Forbruger 4 De enkelte solcellemoduler bygges sammen i et større solcellepanel. Elektriciteten transporteres ud af solparken ved at samle ledningerne fra parkens mange vekselrettere i en samlestation, hvorfra strømmen sendes af sted i et enkelt, kraftigt kabel. I de fleste tilfælde bliver elektriciteten transformeret til en højere spænding, hvilket gør det muligt at transportere den sikkert over lange afstande. 5 Inden elektriciteten forlader solcelleparken foretages en måling af den mængde, som danner grundlaget for afregningen. Strømmen afregnes med faste tariffer fra solparkens idriftsættelse og i en fastlagt årrække. 6 Elektriciteten fra solparken når ud til forbrugerne via lokale elselskaber. 27

28 Scrapværdien Producenter af solpaneler budgetterer med, at solcelleanlæg kan producere strøm i en lang årrække, typisk år, da der er en beskeden slitage på panelerne. Projektudbydere udarbejder derimod ofte kun 20-årige budgetter, og derfor fastsættes oftest en scrapværdi efter 20 år. Det er meget forskelligt, hvilken scrapværdi udbyderne anvender, men vi ser typisk en værdi, der svarer til ca. 8-10% af købsprisen. Vær opmærksom på, at muligheden for at opnå afkastet er mere usikker, hvis scrapværdien i projektets budgetterede afkast er højere end 8-10%. Skattemæssige afskrivninger Mulighederne for skattemæssige afskrivninger på solcelleanlæg er gunstige. Som for andre produktionsanlæg kan der af anskaffelsessummen afskrives med op til 25% pr. år. Dog skal projektet være under 1 MW. Det betyder, at du i de fleste tilfælde vil have tjent det fulde indskud hjem igen over en kort årrække (ned til tre år) på baggrund af driftsøkonomien og de skattemæssige besparelser. Attraktive finansieringsmuligheder Den høje grad af driftssikkerhed i solprojekter sammenholdt med statsgaranterede tilskudsordninger muliggør en ofte meget gunstig og stabil projektfinansiering. Finansieringskarakteristika vil typisk være lange løbetider, fast lang rente og et første prioritetslån på typisk op til 80% af aktivets værdi på købstidspunktet. Lånet har ofte alene sikkerhed i selve solcelleanlægget et såkaldt non-recourse lån. Det betyder, at du som investor i et solcelleanlæg ikke hæfter for det primære lån i projektet. Beregning af afkast på solcelleanlæg Ved vedvarende energianlæg skal du være opmærksom på, at afregningsprisen som udgangspunkt ikke følger markedsbaserede modeller, men følger en afregningsmodel, der er fastlagt af lovgiverne. Eksempelvis er den tyske afregningspris for el fra solcelleanlæg fast i 20 år, mens markedsprisen varierer fra dag til dag. Det vil samtidig sige, at mens du kan regne med den samme indtægt i 20 år, så vil udgifterne stige med det almindelige prisindeks. Som standard beregner udbydere af solcelleanlæg afkastet efter flere forskellige begreber: 20 års gennemsnitlig indtægt ved salg af el driftsudgifter projektprisen Første års indtægt ved salg af el driftsudgifter projektprisen = Gennemsnitligt driftsafkast = Første års driftsafkast IRR (interne rente) er den rentesats, der bevirker, at nutidsværdien af ind- og udbetalingerne i en investering giver nul. Det vil sige, at hvis den interne rente i et projekt er større end det forrentningskrav, man som investor har opstillet til investeringen, så er det en attraktiv investering. Den interne rente bruges ofte til at sammenligne forskellige investeringsprojekters forrentning. 28

29 Up-sides ved solcelleanlæg De fleste projektudbydere budgetterer med 20 års levetid på et solcelleanlæg dog med en vis scrapværdi (salgsværdien ved projektets afslutning). Producenterne forventer derimod, at anlæggene producerer strøm i år. Lever holdbarheden op til producenternes forventninger, kan det betyde, at scrapværdien øges yderligere, eller at indtjeningen bliver større end forventet. Stor efterspørgsel efter solcelleanlæg vil ved et salg kunne medføre en gevinst. Løbende udskiftning af solcellemoduler til mere effektive moduler på baggrund af ny teknologi vil kunne give større produktion. Markedsprisen på el vil ved store stigninger kunne bidrage til en bedre projektøkonomi. Lovgivningsmæssige positive ændringer af tariffer, af skrivningsregler etc. Solcelleanlæg Risikofaktorer ved solcelleanlæg Scrapværdien for solcelleanlægget kan blive mindre end budgetteret. De garantistillende leverandører af solceller og vekselrettere kan gå konkurs. Lovgivningsmæssige negative ændringer af tariffer, afskrivningsregler etc. Se øvrige generelle risikofaktorer under afsnittet side

30 Konkret eksempel solcelleprojekt K/S Difko Zerre I udbudt og solgt ultimo 2010 Difko introducerede solprojekter for investorer i 2010, hvor vi udbød og solgte tre solprojekter i det sydøstlige Tyskland. I modsætning til vindmøller er solcelleteknologien væsentligt mere simpel og driftssikker blandt andet kan nævnes det forhold, at der ikke er bevægelige dele i en solcellekonstruktion. I projektet K/S Difko Zerre I var der tale om et nyopført og nytilsluttet anlæg med en størrelse på 1,47 MWp med en samlet projektpris på 27,7 mio. kr. Ligesom for vindmøller garanterer den tyske stat en fast elafregningspris i projektets første 20 år. For landbaserede solprojekter idriftsat i 2010 gælder en elafregningspris på 2,12 kr./kwh. Stabiliteten i produktionen medfører, at finansieringsmulighederne er yderst gunstige. K/S Difko Zerre I blev finansieret med en projektfinansiering på 83% af købsprisen til en fast rente i 10 år på bare 3,8%. Projektets investorer hæfter ikke for dette lån i tilfælde af misligholdelse, og derfor er den samlede reelle hæftelse i projektet yderst begrænset. For at deltage i projektet med en ejerandel på 10% skulle investor indbetale et indskud på kr. En andel på 10% gav en investor et skattefradrag i erhvervelsesåret på kr. og yderligere forventede skattefradrag på kr. i perioden Ved investorens fulde udnyttelse af skattefradragene i topskatten ville investorens indskud være tilbagebetalt efter bare tre år. K/S Difko Zerre I blev udbudt med et forventet afkast af investeringen efter skat på lige under 14% og en forventet fortjeneste efter skat og tilbagebetaling af indskud på kr. efter 20 år. Fordi vores solcelleprojekter var finansieret uden nævneværdig hæftelse for investor, har de tiltrukket mange nye investorer, som ikke har investeret i K/S-regi tidligere. Overordnet set er det typisk højtlønnede lønmodtagere og virksomhedsejere, som foretrækker denne investeringstype. Status på projektet Solprojektet, K/S Difko Zerre I, har vist særdeles gode resultater på produktionen bliver det første hele produktionsår, og efter 10 måneder har anlægget produceret 21% mere end budgetteret i udbudsprospektet. Denne øgede produktion har forbedret likviditeten i projektet, således det kan bidrage til en hurtigere gældsafvikling eller større løbende udlodninger til investorerne. Likviditetsbudget - Personlig investor Resultat før afskrivninger Skattemæssige afskrivninger Skattemæssigt resultat Skattebesparelse/ -betaling Ind-/udbetaling investor Likviditet p.a. Akkumuleret likviditet

31 31 Solcelleanlæg

32 32

33 Investering i Vindmøller Sikkerhed i teknologi og støtteordninger En investering i vindmøller ligner på mange områder en investering i solcelleanlæg. Her er det igen afgørende, at vindmøllen er placeret i et land, som har en tilstrækkelig høj og sikker tilskudsordning, samt at møllen er i stand til at generere tilstrækkelig indtjening til dækning af både værdiforringelse, renter, afdrag, løbende drift og ikke mindst afkast. En vindmølle er et produktionsanlæg, hvis værdi forringes i løbet af sin levetid som følge af brugen. Samtidig er produktionsprisen for el produceret på vindmøller stadig så høj, at statslige støtteordninger er nødvendige for at gøre opførelse og drift af vindmøllerne investeringsmæssigt interessante. I modsætning til solcelleanlæg, hvor solindstrålingen er relativt konstant, og teknologien er mere enkel, så er vindmøller afhængige af en mere svingende drivkraft i form af vinden, og samtidig er teknologien mere kompleks. På vindmølleområdet er der dog efterhånden opbygget en betydelig historik, og den velafprøvede og gennemtestede teknologi giver i dag veldokumenterede og pålidelige forudsætninger for at kunne forudsige den forventelige produktion. Til gengæld er vindmølleteknologien langt mere effektiv end solcelleteknologien, hvilket kommer klart til udtryk i form af, at strømproduktionsprisen fra solceller er tre-fire gange dyrere end strøm produceret fra vindmøller. Rent investeringsmæssigt kompenserer de højere elafregningspriser for solcelleanlæg dog herfor. Vindmølleprojekternes tidshorisont er typisk op til 25 år, som svarer til vindmøllernes forventede levetid. Det er dog ikke usædvanligt, at flere investorer vælger at realisere projekterne tidligere, fordi de fristes til at tage gevinsten hjem hurtigere. Vindmøller Vindkraft dækker en stor del af verdens elforbrug De første moderne vindmøller blev koblet til det danske elsystem i I 2010 var vindmøllernes produktion på 7,8 mia. KWh (7.807 GWh) og dækkede dermed 21,9 % af det samlede elforbrug i Danmark. I den danske regerings energistrategi forventes en udbygningsplan, så vindkraft i 2020 vil dække godt 40% af elforbruget i Elproduktionen fra vindmøller er primært vokset, fordi den installerede kapacitet er øget. Der er i dag væsentligt færre vindmøller end for få år siden, men møllerne er blevet større. Derudover er der flere vindmøller på havet, hvor der er bedre vindforhold end på land. Vindkraftkapaciteten på verdensplan er steget markant og hurtigere end forventet. Potentialet er stort. EU s miljø agentur har beregnet, at vindmøller i 2020 vil kunne dække EU s samlede elforbrug hele tre gange. Verdens totale vindkraftkapacitet var ved udgangen af 2009 ca MW. Til sammenligning er den samlede danske elkapacitet på ca MW, heraf MW vind. Vindkraftens bidrag til dækning af elforbruget globalt forventes at være stærkt stigende de nærmeste år. Kilde: Danmarks Vindmølleforening 33

34 Teknisk drift og support En vindmølles produktion kræver ikke alene, at vinden blæser. Vindmøllen skal rent teknisk også være til rådighed på elnettet. Vi anbefaler derfor, at du sørger for, at der både er indgået en almindelig servicekontrakt og en 12-måneders rådighedsgaranti hos møllens serviceselskab. Typisk vil en sådan rådighedsgaranti ligge på mellem 95-97%. Er vindmøllen ikke til rådighed på det garanterede niveau, kompenserer serviceselskabet for tabet. Ønsker du at forbedre vindmøllernes muligheder for at udnytte vinden og dermed opnå en bedre rådighed på elnettet, kan du søge teknisk support og overvågning fra udbyderens tekniske afdeling eller en ekstern teknisk leverandør. Ved at søge at sikre størst mulig rådighed af vindmøllen, sikrer du dig som investor den højest opnåelige indtjening. Samtidig er det vigtigt, at myndighedernes og forsikringsselskabernes krav til driftssikkerheden overholdes. Til dette formål har du mulighed for at indgå en teknisk ledelsesaftale. Teknikken bag vindmøller Vinden er en uudtømmelig, men samtidig også en varierende energikilde med en årlig afvigelse på 20-25%. Vinden er afgørende for, hvor meget vindmøllerne producerer. Vindmøller omdanner vindens bevægelsesenergi til elektrisk energi. 2 For at opnå den optimale udnyttelsesgrad af vinden i forhold til produktionsomkostninger er vindmøllerne udstyret med tre vinger. Vingerne er via rotoren koblet til gearkassen (dog findes der også teknologi uden gearkasser). 3 Gearkassen konverterer rotorens langsomme omdrejninger til generatorens hurtige omdrejninger. 4 Generatoren producerer strømmen. En styremekanisme sørger efterfølgende for, at strømmen altid har en frekvens på 50 Hz, som bruges i det europæiske elnet. 34

35 Jordleje Den jord, som vindmølleparken skal stilles op på, kan enten købes eller lejes. Det samme gælder kabelvejen for det kabel, som bruges til at transportere strømmen væk fra vindmølleparken. Skal jorden lejes, kræver det en indgåelse af en eller flere jordlejeaftaler med ejerne af jorden, samt at jordlejeaftalen tinglyses. Scrapværdien Vindmølleproducenter budgetterer en mølles levetid til 25 år. Efter projektets levetid skal møllen tages ned, og møllen har ikke nogen scrapværdi ud over stålprisen. Flere projektudbydere forventer, at stålprisen svarer til nedbrydningsomkostningerne, og derfor regnes der med en scrapværdi på nul. Skattemæssige afskrivninger Mulighederne for skattemæssige afskrivninger på vindmøller er gunstige. Som for andre produktionsanlæg kan der af anskaffelsessummen afskrives med op til 25% pr. år. Det betyder, at du i de fleste tilfælde vil have tjent det fulde indskud hjem igen over en kort årrække (ned til tre år) på baggrund af driftsøkonomien og de skattemæssige besparelser. Vindmøller Forbruger 5 Transformatoren sørger for, at strømmen kan transporteres over længere afstande uden større tab. 6 Strømmen transporteres ud af vindmølleparken ved at samle ledningerne fra samtlige parkens møller i en samlestation, hvorfra strømmen sendes af sted i et enkelt, kraftigt kabel. 7 Inden strømmen forlader parken, foretages en måling af den strømmængde, som danner grundlaget for afregningen. Strømmen afregnes med specielle vindtariffer. 8 Strømmen fra vindmøllerne når ud til forbrugerne via lokale elselskaber. 35

36 Attraktive finansieringsmuligheder Projektfinansieringen af vindmølleprojekter er ofte meget gunstig og stabil på grund af den relativt høje grad af sikkerhed i vindprojekter og de statsgaranterede tilskudsordninger. Finansieringskarakteristika vil typisk være lange løbetider, fast lang rente og et første prioritetslån på typisk op til 80% af projektets værdi på købstidspunktet. Dette lån vil alene have sikkerhed i selve vindmøllen et såkaldt non-recourse lån. Det betyder, at du som investor i et vindmølleprojekt ikke vil hæfte for det primære lån i projektet. De gunstige finansieringsvilkår gør sig specielt gældende i Tyskland, men også i andre lande nyder vindprojekter godt af gunstig finansiering. Beregning af afkast på vindmøller Ved vedvarende energianlæg skal du være opmærksom på, at afregningsprisen som udgangspunkt ikke følger markedsbaserede modeller, men følger en afregningsmodel, der er fastlagt af lovgiverne. Eksempelvis er den tyske afregningspris for el fra vindkraftanlæg fast i 20 år, mens markedsprisen varierer fra dag til dag. Det vil samtidig sige, at mens du kan regne med den samme indtægt i 20 år, så vil udgifterne stige med det almindelige prisindeks. Som standard beregner udbydere af vindmøller afkastet efter flere forskellige formler: 20 års gennemsnitlig indtægt ved salg af el driftsudgifter projektprisen Første års indtægt ved salg af el driftsudgifter projektprisen = Gennemsnitligt driftsafkast = Første års driftsafkast IRR (interne rente) er den rentesats, der bevirker, at nutidsværdien af ind- og udbetalingerne i en investering giver nul. Det vil sige, at hvis den interne rente i et projekt er større end det forrentningskrav, man som investor har opstillet til investeringen, så er det en attraktiv investering. Den interne rente bruges ofte til at sammenligne forskellige investeringsprojekters forrentning. 36

37 Up-sides ved vindmøller Møllens levetid kan være længere end de budgetterede 25 år. Stor efterspørgsel efter vindmøller vil kunne medføre en gevinst ved et salg. Optimering af vindproduktionen via nye teknologier. Udskiftning af en gammel mølle til en ny større og mere effektiv mølle. Opgradering og optimering af møllens tekniske performance. Et skift fra tarifbaseret afregning til markedsbaseret afregning vil ved store stigninger kunne bidrage til en bedre projektøkonomi. Lovgivningsmæssige positive ændringer af tariffer, afskrivningsregler etc. Vindmøller Risikofaktorer ved vindmøller Mangelfuld teknisk drift og/eller vedligeholdelse af vindmøllerne. De garantistillende leverandører af vindmøllen, servicekontrakterne etc. kan gå konkurs. Lovgivningsmæssige negative ændringer af tariffer, afskrivningsregler etc. Udgangspunktet kan være for optimistiske prognoser for vindproduktionen. Se øvrige generelle risikofaktorer under afsnittet side

38 Konkret eksempel vindmølleprojekt K/S Difko Putlitz II udbudt og solgt ultimo 2009 Difko udbød i slutningen af 2009 et vindmølleprojekt i Tyskland, som blev solgt til 10 investorer. Vindmøllen en Vestas V90-2MW er Vestas mest solgte vindmølle på verdensplan og anses for at være en af de mest driftssikre vindmøller på markedet. Vindmøllen har en navhøjde på 105 meter og har et vingefang på 90 meter, deraf navnet V90. Vindmøllen blev oprindeligt rejst og idriftsat i 2005, og derfor kunne vi udbyde et vindmølleprojekt med fuldt kendskab til historiske produktionstal og kendskab til vindmøllens drift. Projektet blev udbudt med sikkerhedselementet i højsædet. Især kan fremhæves en lovbestemt afregningspris på den producerede strøm på 63,5 øre/kwh i 16 år garanteret af den tyske stat. Der er indgået en serviceog vedligeholdelseskontrakt med Vestas, som sikrer imod overraskelser af driftsmæssig karakter i vindmøllens første 10 år. Aftalen betyder, at Vestas for egen regning servicerer, vedligeholder og udskifter komponenter, hvis det er nødvendigt. Finansielt blev projektet struktureret, så investor skulle indbetale kr. for at deltage med 10% i projektet. Investors risiko og dermed hæftelse blev maksimeret til alene at udgøre 54% af projektprisen på i alt 25 mio. kr. En andel på 10% gav en investor et skattefradrag i erhvervelsesåret på kr. og yderligere forventede skattefradrag på kr. i perioden Ved investorens fulde udnyttelse af skattefradragene i topskatten ville investorens indskud være tilbagebetalt efter bare seks år. Projektet blev udbudt med et forventet afkast efter skat på 12% og en forventet fortjeneste efter skat og tilbagebetaling af indskud på kr. efter 20 år. Investorerne i vindmølleprojekter som dette er fortrinsvis højtlønnede lønmodtagere, som kan udnytte de forholdsvis store skattefradrag i projektets opstart, men også virksomhedsejere som ønsker at forblive i virksomhedsordningen efter ophør eller salg af egen virksomhed. Alle dog med et overordnet ønske om en sikker investering med visse upsidemuligheder. Likviditetsbudget - Personlig investor Skattebesparelse/ -betaling Resultat før afskrivninger Skattemæssige afskrivninger Skattemæssigt resultat Ind-/udbetaling investor Likviditet p.a. Akkumuleret likviditet

39 39 Vindmøller

40 40

41 Investering i ejendomme Stabil langsigtet værditilvækst Modsat de vedvarende energiprojekter, som alene baseres på høje driftsafkast og som over årene helt mister sin værdi, så er der helt andre faktorer, der gør sig gældende ved investering i ejendomme. Fortjeneste ved en ejendomsinvestering fremkommer oftest af værdistigning af ejendommen samt ved løbende driftsoverskud, der kan anvendes til at nedbringe gælden samt til udlodninger til investorerne. Netop disse investeringsmæssige kvaliteter og de gode muligheder for at kunne udarbejde et sikkert budget for ejendommen har traditionelt tiltrukket mange investorer til ejendomsmarkedet. Det giver overblik og tryghed med gode muligheder for løbende at geninvestere overskud i nye ejendomme, hvorved store formuer kan opbygges og værnes om. På grund af de høje handelsomkostninger skal ejendomsinvesteringer ses som en langsigtet investering, hvor tids horisonten ofte bør være år eller mere. For investorerne betyder det, at netop denne type investeringer er yderst fornuftige, når de foretages som en del af en pensionsopsparing. Udviklingen går sjældent kun den ene vej, og som mange boligejere har erfaret, går ejendomsværdierne op og ned over kortere perioder. Inden for ejendomsinvesteringer er kunsten at vælge de ejendomme, som er bedst rustet imod dårlige konjunkturer, og som bedst høster gevinsterne i opgangstider. Vi vil i det efterfølgende gennemgå de elementer, som i denne sammenhæng har størst betydning. Professionelle, formuende og institutionelle investorer såsom pensionskasser har derfor også altid haft ejendomme som en del af deres investeringsstrategi. Men fordelene gælder også ofte for den mindre private investor. Ejendomme Værdireguleringer Historisk set har der generelt været en værdistigning på fast ejendom. Det er svært at spå om fremtiden, men vi forventer dette fortsat vil være gældende. Der vil dog fortsat være store forskelle på, hvor meget ejendomme stiger i pris. Beliggenheden er altafgørende. Jo bedre beliggenhed, jo større værdistigning. Derfor ses også mange forskellige gæt ved udbud af ejendomsprojekter. Strøgejendomme med bedste beliggenhed vurderes oftest til en værdistigning på 2 2,5% p.a., hvorimod sekundære placeringer (dagligvarebutikker i mindre byer, lagerejendomme m.m.) oftest reguleres med 0%. Udviklingen i nettoprisindekset og de gennemsnitlige handelspriser på forretningsejendomme i Danmark ( ) UDVIKLINGEN I NETTOPRISINDEKSET OG DE GENNEMSNITLIGE HANDELSPRISER PÅ RENE FORRETNINGSEJENDOMME I DANMARK ( ) Nettoprisindeks (2000=100) Kontantpriser for rene forretningsejendomme 41

42 Beliggenhed Ligesom for ejerboliger er beliggenheden også af afgørende betydning for investeringsejendommes aktuelle og fremtidige værdi. Kvaliteten af beliggenheden kan typisk deles op i henholdsvis et makro- og et mikroniveau. Makroniveauet omhandler et områdes overordnede vækstperspektiver. Blandt andet hvilken udvikling et land, en region eller en by står overfor, og hvad det må forventes at give af efterspørgsel på en given ejendom. Mikroniveauet tager afsæt i den helt specifikke adresse og vurderer nærmere, om det er den rigtige placering i byen, på strøget, i forhold til motorvejen etc. Den samlede vurdering af beliggenheden vil afspejle prisen på ejendommen. En god beliggenhed skaber større efterspørgsel efter ejendommens lejemål, og dermed mindre sandsynlighed for tomme lejemål og større sandsynlighed for højere lejepriser. En god beliggenhed giver i sidste ende en større sandsynlighed for en højere ejendomspris. Investering i en ejendom med god beliggenhed er imidlertid ikke ensbetydende med en god investering. Ligesom guld kan købes for dyrt, kan de bedst beliggende ejendomme være urealistisk højt prissat. Vær specielt opmærksom i højkonjunkturer, hvor ejendomspriserne kan være meget optimistiske. Her har driftsafkastet ofte ligget under finansieringsomkostningerne, og afkastet er alene baseret på usikre værdireguleringer. Omvendt er det typisk de bedst beliggende og de dyre ejendomme, som stiger mest, når konjunkturerne vender. Derfor vil der altid være en betydelig efterspørgsel efter de bedste ejendomme, som kan generere meget attraktive afkast selv over en kortere periode. Ejendomme på perifere beliggenheder, men som i prospektet umiddelbart indikerer attraktive afkast, bør give anledning til en betydelig skepsis. Ofte hviler afkastet alene på lejekontrakter, som kun med lille sandsynlighed vil blive forlænget eller erstattet. De mest uheldige eksempler herpå er enkle kasseejendomme til eksempelvis mindre supermarkeder, hvor investorer har oplevet, at ejendommen alene stod til nedrivning ved lejekontraktens udløb eller ophør. Vi vurderer, at beliggenhedskvaliteten er den vigtigste enkeltfaktor forud for en ejendomsinvestering, men flere forhold gør sig gældende i vurderingen af, om der er tale om en god investering. Lejeforhold En ejendoms eksisterende lejekontrakter eller skønnede muligheder for at indgå nye kontrakter er også afgørende for ejendommens prissætning. Her er det længden af uopsigelige lejekontrakter, du skal se på. I England ser vi lejekontrakter løbe i op til år, men mere generelt er der typisk tale om 7-15 år, hvilket også gælder i Danmark. Det er betryggende med lange lejekontrakter, da det giver en sikker stabil drift i projektet. Det er dog vigtigt, at lejeren er økonomisk solid og i stand til at betale lejen i uopsigelighedsperioden. 42

43 Ved lejekontrakter er det specielt vigtigt at få afdækket, om de eksisterende kontrakter er indgået på et markedskonformt niveau. Hvis kontrakterne er på et konformt niveau, og beliggenheden er fornuftig, burde der være realistiske muligheder for at genudleje lejemålet. Hvis niveauet er under markedslejeprisen, kan der ligge en up-side i ejendommen. Omvendt er der en større risiko i ejendommen, hvis lejerne betaler mere end markedslejeprisen. Hvis lejer fraflytter i forbindelse med projektets opstart, er den gode beliggenhed den vigtigste faktor. I ejendomme med sekundære beliggenheder, og hvor valgmulighederne er færre, er det vigtigt, at ejendommen kan anvendes/udlejes til alternative brancher. Ejendommen Rent byggeteknisk er der en lang række forhold ved ejendommen, som det er værd at være opmærksom på. Vedligeholdelsesbudgettet skal afspejle ejendommens byggestil og -materialer og de heraf afledte forventede omkostninger til vedligeholdelse. En ejendom bygget med henblik på at minimere vedligeholdelsesudgifterne sikrer relativt mere pålidelige budgetter end en mere kompliceret ejendom. Hvis ejendommen er fleksibel i sin anvendelse, øger det sandsynligheden for genudlejning og begrænser dermed sandsynligheden for lange perioder med tomme lejemål. Dette er især vigtigt for ejendomme med sekundære beliggenheder, hvor valgmulighederne er færre, og hvor genudlejning ofte sker til nye lejere fra andre brancher med andre lokalekrav. Administration optimerer driften Når du investerer i et ejendomsprojekt er der typisk indgået en aftale med en ejendomsadministrator, som blandt andet har kontakten til lejere, advokater m.m., og som sørger for drift og vedligeholdelse af ejendommen. Som investor vælger du frit i samarbejde med dine medinvestorer en administrator. Her skal I være opmærksomme på administrationskontraktens løbetid og opsigelsesvarsel. En administrators vigtigste opgave er at hjælpe investorerne med at optimere ejendommen. Eksempelvis i forbindelse med refinansiering, ombygning og genudlejning af lokaler. Netop genudlejningen er en væsentlig opgave i forbindelse med driften. Uanset hvor lange lejekontrakterne er, kommer der en dag, hvor ejendommen skal genudlejes, og det er først her investeringen rigtig skal vise, hvad den er værd. Ejendomme 43

44 Skattemæssige afskrivninger Tidligere har gunstige afskrivningsregler og høj skatteprocent bevirket, at lånefinansierede ejendomsprojekter kunne finansieres af skattelettelsen for den højtlønnede investor. Sådan er det ikke mere, men skatten bidrager dog fortsat til opsparingen i K/S-ejendomsprojekter, dog nu blot med mulighed for at afskrive en ejendom med op til 4%. Finansiering af ejendomsprojekter Ved etableringen af et nyt ejendomsprojekt, vil den totale projektpris indeholde købet af investeringsejendommen, diverse udgifter i forbindelse med handelen og etableringen af selskabet samt et honorar til udbyderen af projektet. Projektet finansieres typisk med 60% i 20- eller 30-årige realkreditlån (første prioritetslånet). Investorernes indskud udgør typisk omkring 10-15%, hvoraf hovedparten som regel også tilbydes finansieret. De resterende 10-25% fremskaffes ved banklån (anden prioritetslånet), udstedelse af pantebrev og/ eller etablering af en kassekredit med en facilitet, som kan dække de løbende udsving i likviditeten. Beregning af afkast på ejendomme Medlemmer af brancheforeningen DEB (Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening) er forpligtet til at oplyse brutto- og nettoafkast i sine prospekter. Som standard beregner mange udbydere af ejendomsinvesteringer afkastet efter flere forskellige formler: Lejeindtægter - driftsudgifter Indkøbsprisen Lejeindtægter - driftsudgifter - administrationsomkostninger Projektprisen = Bruttoafkast = Nettoafkast IRR (interne rente) er den rentesats, der bevirker at nutidsværdien af ind- og udbetalingerne i en investering giver nul. Det vil sige, at hvis den interne rente i et projekt er større end det forrentningskrav, man som investor har opstillet til investeringen, så er det en attraktiv investering. Den interne rente bruges ofte til at sammenligne forskellige investeringsprojekters forrentning. 44

45 Up-sides ved ejendomme Er ejendommen købt gunstigt ind (er den eksempelvis købt ind under eller umiddelbart efter finanskrisen, hvor ejendomspriserne faldt), kan der ligge en højere værdistigning end budgetteret af udbyder. En positiv makroøkonomisk udvikling (regional og lokal) kan medføre større værdistigninger end budgetteret. Lovgivningsmæssige positive ændringer af afskrivningsregler etc. Risikofaktorer ved ejendomme Kan nuværende lejer ikke betale huslejen, eller fraflytter lejer, kan det medføre mistede lejeindtægter. Er lejen højere end markedslejen, giver flere lejekontrakter mulighed for, at lejer kan kræve lejenedsættelse til markedsleje. Mangelfuld sikring og/eller vedligeholdelse af ejendommen. Lovgivningsmæssige negative ændringer af afskrivningsregler etc. Ejendomme Se øvrige generelle risikofaktorer under afsnittet side

46 Konkret eksempel ejendomsprojekt K/S Difko Avedøre Holme I Difko udbød i 2008 et ejendomsprojekt i Hvidovre under navnet K/S Difko Avedøre Holme I, som blev solgt til 10 investorer. Der er tale om en nyopført lager-/logistikejendom beliggende i det attraktive erhvervsområde Avedøre Holme. Ejendommen er udlejet til Estée Lauder Cosmetics på en lang uopsigelige lejekontrakt. Lejen ændres i forhold til udviklingen i nettoprisindekset, hvilket sikrer, at ejendommens værdi som minimum følger udviklingen i inflationen. Ejendommen er fuldt afskrivningsberettiget. Ejendommen blev udbudt på baggrund af en særdeles attraktiv pris og en gunstig projektfinansiering. En andel på 10% gav en investor et skattefradrag i erhvervelsesåret på kr. og yderligere forventede skattefradrag på kr. Ved investorens fulde udnyttelse af skattefradragene i topskatten ville investorens indskud være tilbagebetalt efter ti år. Investorer til vores ejendomsprojekter har historisk set været investorer med en mellemlang horisont, da tidshorisonten ved ejendomsinvesteringer er ca. 10 år. Overordnet set er det typisk højtlønnede lønmodtagere og virksomhedsejere, som går efter denne investeringstype. Finansieringsmæssigt var projektet struktureret, så investor ved deltagelse med 10% skulle indbetale kr., hvoraf kr. var et forrentet lån med løbende renteafregning. Investors risiko og dermed samlede hæftelse var maksimeret til alene at udgøre 45% af den samlede projektpris på 29,4 mio. kr. Likviditetsbudget - Personlig investor Skattebesparelse/ -betaling Likviditet p.a. År Resultat Rente investorlån Skattemæssige afskrivn. Skattemæssigt resultat Ind-/udbetaling investor Ind-/udbetaling investorlån Akkumuleret likviditet

47 47 Ejendomme

48 48

49 Brugte investeringsprojekter Ligesom man kan investere i nyudbudte investeringsprojekter, kan man også investere i allerede etablerede projekter, hvor man køber såkaldte brugte anparter eller unoterede aktier. Fordele ved brugte investeringsprojekter Nye investeringsprojekters meget fyldestgørende prospektmateriale kan umiddelbart få dem til at virke mere overskuelige og tilgængelige end brugte anparter. Men en af de store fordele ved at investere i et etableret selskab er, at du køber dig ind i et projekt, som allerede er i drift. Derfor hviler budgetforudsætningerne på historiske, faktuelle tal og eventuelle overraskende børnesygdomme eller opstartsproblemer er overstået eller synliggjort med mulighed for at indregne det i prisfastsættelsen. Det giver dig som investor en ekstra sikkerhed. Sælgere af brugte investeringsprojekter er investorer, der ønsker at realisere en opnået gevinst, eller som ønsker at blive frigjort fra deres hæftelse af forskellige årsager. Dødsfald og skilsmisse kan også være årsager til, at K/S-anparter eller unoterede aktier bliver handlet. Flere fordele end ulemper Ulemperne ved at købe brugte anparter er få, men det kan i nogle tilfælde være vanskeligt at få lige så fyldestgørende information, som udbydere af nyetablerede investeringsprojekter tilbyder. I mange tilfælde skal du betale et indskud for at udrede den tidligere ejers andel i selskabets akkumulerede værditilvækst, så et større indskud kan være påkrævet eller skal søges finansieret. Har du ikke været med fra selskabets udbud, kan du ikke anvende de standardiserede skatteopgørelser, som administrator udarbejder. Vi anbefaler, at du får udarbejdet en personlig skatteredegørelse hos en rådgiver. Salg af anparter Investering i solcelleanlæg, vindmøller og ejendomme er som hovedregel en langsigtet investering, primært grundet relativt store handelsomkostninger ved såvel køb som salg af aktivet. Dog er det ikke ualmindeligt, at investeringerne inden for visse områder eller i visse perioder udvikler sig så positivt inden for en kortere tidshorisont, at investorerne i fællesskab beslutter at realisere investeringen med betydelig gevinst. Du køber på det aktuelle markedsniveau, og eventuelle kendte problemstillinger er indregnet ved prisfastsættelsen. Får du på et tidspunkt, uafhængigt af dine medinvestorer, behov for at realisere dine K/S-anparter eller unoterede aktier, har du flere muligheder. Er dine medinvestorer interesserede i at købe dig ud, kan dette være en løsning. Det kan også være, at du selv eller selskabets administrator kender en investor, som vil kunne træde ind i investeringen i dit sted. En tredje mulighed er via en anpartsmægler. Her er princippet næsten det samme, som hvis du vil sælge din bolig og henvender dig til en ejendomsmægler. En anpartsmægler vurderer andelen og tager den i kommission i en aftalt periode. Salget af anparten gennemføres kun, hvis mægleren som minimum kan opnå den pris, som I har aftalt. Ved salg af de efterhånden mere end 20 år gamle danske brugte masseanparter kræves det lovgivningsmæssigt, at handlen sker via et fondsmæglerselskab, som er reguleret af Finanstilsynet. Eftersom nyere brugte KS-anparter omfatter store beløb, er det vores klare anbefaling, at dette også sker via et fondsmæglerselskab, uanset at der lovgivningsmæssigt ikke er stillet krav herom. Brugte anparter 49

50 Brugte tyske anparter I modsætning til herhjemme har man i Tyskland stadig masseanpartsprojekter (projekter med ubegrænset antal investorer), hvor investorer kan investere i alt lige fra film og musik til ejendomme, skibe, fly m.m. Brugte tyske anparter handles i stor stil. Ud fra vores erfaringer anbefaler vi danske investorer at købe brugte tyske anparter i højt profilerede erhvervsejendomme. De handles ofte til priser under ejendommenes reelle værdi og rummer derfor en potentiel stor up-side. Der er som regel tale om meget solide lejere og ejendomme med særdeles gode beliggenheder eksempelvis kontor- og konferencefaciliteter beliggende på Pariser Platz ved Brandenburger Tor i Berlin. Handelen med de brugte tyske anparter sker blandt andet via børsen i Hamborg, hvorfor sikkerheden er høj og gennemsigtigheden stor. I 2010 blev der her handlet brugte tyske anparter for mere end 800 mio. kr. Som investor kan du kun handle brugte tyske anparter via et fondsmæglerselskab der er godkendt af Finanstilsynet, og som kan stille den fornødne rådgivning til rådighed. Hæftelsen i disse investeringer er begrænset i modsætning til traditionelle anpartsinvesteringer. Desuden er der intet skattemæssigt aspekt, hvorfor denne type af investering egner sig bedst til placering af frie midler og/eller pensionsopsparing. Anparterne handles til under ejendommenes reelle værdi, og som investor har du derfor ud over den faste årlige udlodning udsigt til stor fortjeneste den dag, ejendommene sælges. To måder at investere i TYSKE EJENDOMME VIA ANPARTER Kontor, Frankfurt kr. Hotel, Berlin kr. Detail, Rostock kr. Kontor, Essen kr. 7% udlodning i % udlodning i ,5% udlodning i ,5% udlodning i 2011 KØB VED UDBUD KØB SOM BRUGT TYSK ANPART Købspris (100%): kr. Udlodning: kr. DIREKTE AFKAST 5,25% Købspris (59,75%): Udlodning: DIREKTE AFKAST 8,79% kr kr. 50

51 51 Brugte anparter

52 52

53 De væsentligste risikofaktorer Der vil altid være en vis økonomisk risiko forbundet med en investering, og i kølvandet på den seneste finansielle krise er denne risiko blevet særdeles nærværende for såvel investorer med direkte investeringer som investorer med betydelige midler placeret i værdipapirer. For at kunne bedømme din risiko ved en direkte investering bør du overordnet vurdere, om de forventninger, der er beskrevet i projekterne, synes realistiske. Konkret er der en række risikoelementer, som du bør have for øje: Budgetforudsætningerne Driftsbudgettet Finansieringen Kreditvurdering Forpligtigelser - resthæftelse og kaution Udbyders forudsætninger Hvor realistiske er budgettets forudsætninger? Det kan være svært at bedømme et investeringsprojekts attraktivitet ud fra eksempelvis blot afkastets størrelse. Det budgetterede afkast og den forventede udvikling i likviditeten på enhver direkte investering hviler på en række sandsynlige antagelser om fremtidige forhold som eksempelvis de faktiske indtægter, de faktiske omkostninger, fremtidig salgsværdi, inflation, renteniveau m.m. Derfor indeholder et seriøst prospekt altid en række følsomhedsberegninger, som viser, hvordan afkast og likviditet vil udvikle sig, hvis realiteterne viser sig at afvige væsentligt fra de budgetterede forventninger. I de fleste tilfælde vil projektet nemlig udvikle sig anderledes end budgetteret mere eller mindre positivt. Jo større andel driftsafkastet udgør af det samlede budgetterede afkast, jo større er sandsynligheden, for at det samlede budgetterede afkast faktisk realiseres. Det betyder, at projekter, der hviler på en høj grad af skønnede værdireguleringer, er mere usikre end projekter, der hviler på et højt driftsafkast. Det er dog ikke forkert at indregne sandsynliggjorte høje værdireguleringer - det giver blot en højere risiko i projektet. ejendomsværdi / restgæld (i mio.kr.) Restgæld Ejendomsværdi Eksemplet tager udgangspunkt i et budget, hvor der er indlagt ejendomsværdistigning på 2% p.a., og hvor der er budgetteret med en nedbringelse af restgælden på grund af et relativt højt driftsafkast. Fortjeneste før skat År Risikofaktorer 53

54 Hvor robust er driftsbudgettet? Et driftsbudget viser de forventede indtægter og udgifter i projektet. En fornuftig drift af et solidt investeringsprojekt kræver, at projektet kan generere et løbende overskud. For at vurdere om et driftsbudget er sikkert, skal man se på om det bygger på skøn eller solide juridisk bindende kontrakter. Hvilken tryghed er der i finansieringen? Typisk vil finansieringen være sammensat af realkreditlån, banklån, eventuelt sælgerpantebreve og en kassekredit. Du bør ikke udelukkende vurdere finansieringen ud fra hæftelse og pris i form af renter og gebyrer men også ud fra sikkerhed for finansieringen i projektets budgetperiode og eventuelle særlige finansieringsvilkår. Solide kontrakter betyder i denne sammenhæng for vedvarende energianlæg, at der eksempelvis foreligger statsgaranterede tarifafregninger, produkt- og effektgarantier samt detaljerede service- og vedligeholdelseskontrakter. For ejendomsprojekter handler det altovervejende om lejekontraktens løbetid samt lejerens bonitet (økonomiske styrke). Solide kontrakter i investeringsprojekter er som udgangspunkt en indikator, for at driftsbudgettet er realistisk, hvorimod ikke-eksisterende eller korte kontrakter øger usikkerheden. I forlængelse af finanskrisen har en del investorer oplevet, at lån og kassekreditter blev opsagt i utide af banker, som blev nødlidende eller skulle slanke deres forretningsomfang. Det er en ubehagelig situation at få behov for at etablere alternativ finansiering til sit projekt i en tid, hvor projektets aktiver måske også er faldet betydeligt i værdi. Det er derfor vigtigt altid at sikre sig, at de primære långivere i projektet er sunde. Korte kontrakter er dog ikke nødvendigvis en ulempe, eftersom der kan være en berettiget tro på, at bedre kontrakter kan indgås, når de korte kontrakter udløber. Men denne upsidemulighed indebærer altså, at risikoen i projektet øges. 54

55 Projektets gearing Gearingen er et udtryk for, hvor mange gange den samlede projektsum er større end den indskudte kapital i projektet. og en eventuel gæld også tilsvarende være forholdsmæssigt højere, end hvis investeringsprojektet ikke var så højt gearet. Investerer du i et projekt, hvor investeringskapitalen er højt gearet, kan du opnå en stor gevinst. Dette er dog forudsat, at projektets aktiver er steget som forventet, når de realiseres. Hvis forventede værdistigninger er udeblevet, eller værdien direkte er faldet, når aktiverne realiseres, vil tabet Du bør derfor undersøge, om du mener, at projektet er forsvarligt gearet i forhold til markedets forventede udvikling og i henhold til din individuelle risikovillighed. Gearing Gearing øger investeringsrisikoen. Hvis projektet går godt, tjener du flere penge med en gearing. Men hvis projektet går skidt, mister du flere penge med en gearing. Se følgende eksempel: Eksempel med gearing Eksempel uden gearing Startkapital 10 mio. kr. 10 mio. kr. Lån 90 mio. kr. - Investeringskapital 100 mio. kr. 10 mio. kr. Afkast når markedet stiger med 10% 10% stigning 10 mio. kr. 1 mio. kr. Værdi af investeringen 110 mio. kr. 11 mio. kr. Tilbagebetaling af lån 90 mio. kr. - Startkapitalen er blevet til 20 mio. kr. 11 mio. kr. Afkast når markedet falder med 10% 10% fald -10 mio. kr. -1 mio. kr. Værdi af investeringen 90 mio. kr. 9 mio. kr. Tilbagebetaling af lån 90 mio. kr. - Startkapitalen er blevet til 0 mio. kr. 9 mio. kr. Risikofaktorer 55

56 Rente- og valutarisici Der kan være betydelig risiko forbundet med udviklingen i renteniveauet og valutakurserne. Hvis eksempelvis driftsindtægterne i projektet ligger helt fast over en længere budgetperiode, men selskabets lån er hjemtaget med variabel rente, så vil selskabets driftsresultat efter renter udvikle sig mindre gunstigt end budgetteret, hvis renteniveauet stiger - og omvendt, hvis det falder. Hvis driftsindtægterne kommer ind i selskabet i én valuta, mens betydelige udgifter som eksempelvis afdrag på lån og renter betales i en anden valuta, vil selskabets driftsresultat i givet fald udvikle sig mindre gunstigt end budgetteret, hvis indtægtsvalutaen svækkes i forhold til den anden. Derfor skal du sikre dig, at du kender og accepterer de eventuelle risici, som kan være forbundet med rente- og valutakursudviklingen i det konkrete projekt, som du overvejer at investere i. LTV-klausuler LTV betyder loan to value. LTV-klausuler bruges af nogle banker for at opretholde forholdet mellem lånets størrelse og aktivets værdi. En sådan klausul i en låneaftale kan eksempelvis medføre, at der hvert år skal indhentes en vurdering af aktivet, og lånets størrelse skal være inden for eksempelvis 60-70% af denne værdi. Typisk indregnes en resthæftelse og/eller kautioner i denne værdi, og hvis kravet ikke overholdes, kan banken kræve yderligere sikkerheder fra investorerne. Hvordan foretages kreditvurderingen? Når du investerer i et K/S-projekt i fællesskab med en mindre gruppe investorer, er det vigtigt, at alle deltagere i projektet har en fornuftig økonomisk soliditet. Dels for at sikre projektets finansiering på attraktive vilkår, dels for at kunne sikre driften, hvis indtjeningen i en periode ikke følger budgettet. Jo grundigere en kreditvurdering, du selv udsættes for før indtrædelse i et projekt, jo større er også din sikkerhed for, at alle medinvestorerne på erhvervelsestidspunktet har det fornødne økonomiske fundament for at deltage. Kreditvurderingen er individuel for hver investor. Såvel udbyderen som finansieringskilden bør foretage kreditvurderingen. Der stilles typisk krav til størrelsen af din årlige indkomst og minimumskrav til din frie formues størrelse. For selskabsinvestorer vil der typisk også blive stillet krav til egenkapitalforhold og soliditet samt personlig kaution fra selskabets ultimative ejer. Der foretages som hovedregel ikke kreditvurderinger i forbindelse med investeringer i A/S-projekter, medmindre der kræves sikkerhedsstillelse. 56

57 Forpligtelser Hæftelse og kaution i K/S-projekter Ved et K/S-projekts start har du indbetalt et indskud og tegnet dig for en andel af det samlede projekt. Hvis driften udvikler sig så negativt, at selskabet får brug for yderligere kapital, har du som investor i et kommanditselskab nogle økonomiske forpligtelser, såsom hæftelse og/eller kaution. Hæftelse Hæftelse er defineret som den ikke-indbetalte del af stamkapitalen. Ud fra nedenstående eksempel er hæftelsen dermed kr., som vil stige eller falde i takt med indbetalinger eller udlodninger. Dog vil hæftelsen aldrig kunne overstige stamkapitalen. Eksempel på hæftelse Samlet stamkapital kr. - Heraf indbetalt kr. = Samlet indbetalingsrisiko kr. Kautioner Kaution stilles typisk til sikkerhed for långivers engagement i projektet. Kautionerne kan typisk hentes ud over hæftelsen af långiver. Nedenstående eksempel viser den samlede indbetalingsrisiko. Eksempel på kaution Hæftelsen kr. + Kautioner kr. = Samlet indbetalingsrisiko kr. Ingen hæftelse og kaution i A/S-projekter Som hovedregel er der ingen forpligtigelser i form af hæftelse eller kaution i forbindelse med investering i A/S-projekter. Største risiko er, at du kan miste dit indskud. Risikofaktorer 57

58 Hvilke forudsætninger har udbyder og administrator? Den optimale drift af et solcelleanlæg, en vindmølle eller en ejendom kræver de rigtige branchekompetencer. Derfor vil investorerne ofte vælge at outsource opgaven med den egentlige drift og vedligeholdelse til en professionel administrationspartner. På den måde bliver det alene selskabsledelsen, som du og dine medinvestorer varetager, og dette vil I typisk få assistance til hos det selskab, som har formidlet investeringen. Hvis du stod over for at skulle opføre et nyt hus og vælge bygmester, så ville du sandsynligvis tillægge det stor værdi, at bygmesteren har masser af erfaring fra konkrete husbyggerier, gode referencer med ry for at levere til tiden med den rigtige kvalitet, kompetente medarbejdere osv. Omvendt ville du sandsynligvis være en smule skeptisk, hvis bygmesteren var nystartet og mere eller mindre skulle debutere med dit husbyggeri. Undersøg og spørg ind til, om udbyderen før, under og efter et projekt synes at kunne sikre dig en optimal værdiskabelse i din eventuelle investering. Husk på, at der oftest er tale om mangeårige projekter, hvor der altid vil opstå nye muligheder og uforudsete udfordringer. Det vigtigste for dig er, at du hos udbyderen oplever, at der bliver taget sikkert hånd om dine ønsker om at styrke din formue - uanset om det gælder om at optimere de skattemæssige forhold, drive selskabet effektivt eller forfølge nye værdiskabende muligheder. Frihed til at vælge ny administrator Projektperioden for en direkte investering kan være lang, men det er ikke sikkert, at det i det lange løb er bedst for projektet at være administreret af udbyderen. Det er derfor væsentligt for dig og dine medinvestorer, at I har mulighed for at skifte teknisk, kommerciel og selskabsmæssig administrator inden for en overskuelig periode. Vær specielt opmærksom på administrationskontraktens løbetid og undgå så vidt muligt mangeårige eller uopsigelige kontrakter. På samme måde skal du forholde dig kritisk til, om et investeringsprojekts udbyder og administrator har de nødvendige forudsætninger i form af de kompetencer, erfaringer og ressourcer, der skal til for at optimere et projekts indkøb, finansiering, budgettering, drift og opfølgning. 58

59 59 Risikofaktorer

60 60

61 Difko din erfarne udbyder og rådgiver Difko er en fondsejet virksomhed, der hver dag arbejder målrettet på at give investorerne større økonomisk råderum og frihed. Det har vi gjort i medgang og i modgang siden 1976 ved at udvikle projekter for over 30 mia. kr. inden for solcelleanlæg, vindmøller, ejendomme og skibe. Vores mange investorer har naturligvis også været påvirket af finanskrisens uro, men vi har med glæde kunne konstatere, at de generelt er kommet rigtig pænt igennem udfordringerne. Vi tror på, at Difkos tilgang til og håndtering af projekterne har forebygget mange vanskeligheder. Med de kompetencer og den erfaring, vi har opbygget, kan vi gøre en positiv økonomisk forskel for vores investorer. Derfor tillader vi os at sige, at vi gør mere for din formue. Difko har kontorer i Holstebro, Horsens og København, hvor i alt ca. 75 medarbejdere arbejder fokuseret inden for fire enheder: Difko Invest A/S Difko Administration A/S Attraktive investeringsprojekter Med vores store erfaring og bredden i vores kompetencer er du sikret en professionel rådgivning inden for direkte investeringer, skat og finansiering. Ud fra dine investeringsmæssige behov og ønsker kan vi finde netop de investeringsløsninger, der passer til dig og styrker din for mue, uanset om du vil investere i solcelleanlæg, vindmøller eller ejendomme. Høj faglighed med international erfaring Administration af investeringsaktiver er et dynamisk område, der både kræver faste rutiner, handlekraft og ikke mindst høj faglighed. Vores styrke er vores højt specialiserede interne ressourcer, som giver investorerne adgang til alle relevante administrationskompetencer. Det sikrer tryghed, pålidelighed og aktiv værdiskabelse. Difko Fondsmæglerselskab A/S Difko Tech Nem adgang til handel med anparter og aktier Difko Fondsmæglerselskab A/S er markedets største og førende udbyder af brugte anparter og unoterede aktier. Du tilbydes vurdering og formidling af alle former for danske og tyske anparter samt unoterede aktier i selskaber, der er udbudt af Difko eller andre udbydere. Difko Fondsmæglerselskab A/S er som et fondmæglerselskab underlagt Finanstilsynets overvågning og regulering. Høj teknisk indsigt og ekspertise Teknisk administration af vedvarende energiprojekter kræver særlig faglig indsigt, konstant overvågning og teknisk ledelse. Vi har højt specialiserede kompetencer, der i en specialistenhed udelukkende beskæftiger sig med at optimere den tekniske drift af eksisterende projekter og som samtidig teknisk kvalitetssikrer indkøb af nye projekter. Difko A/S 61

62 kontakt Difko din partner på alle områder Vi håber, at denne investeringsguide har givet dig lyst til at få yderligere information omkring dine investeringsmuligheder, og hvordan Difko kan gøre mere for din formue. Du er meget velkommen til at kontakte vores salgsafdeling eller en af vores andre specialister i huset. Du kan også læse mere på kontaktinformation Hovedkontor Difko A/S Sønderlandsgade Holstebro Tlf [email protected] Administration af projekter Thomas Birkedal IR-Manager Tlf [email protected] Salgs- og Investeringsrådgivning Finn Blaavand Investeringschef Tlf [email protected] Handel med brugte anparter Søren Sørensen Direktør Tlf [email protected] Finansiering Knud Erik Keller Finanschef Tlf [email protected] Teknisk support Daniel Leuchtmann Teknisk direktør Tlf [email protected] 62

63 Disclaimer Informationer i denne investeringsguide er udarbejdet af Difko A/S som generel information til personlig brug. Eventuelle tab, der måtte følge af dispositioner foretaget på baggrund af anbefalinger og vurderinger i denne investeringsguide er ikke underlagt Difkos ansvar. Anbefalinger skal ikke opfattes som hverken tilbud om eller opfordring til køb eller salg af de pågældende direkte investeringer. Materialet er alene udarbejdet på basis af offentligt tilgængeligt materiale og Difkos mangeårige erfaring med direkte investeringer. Difko har omhyggeligt søgt at sikre sig, at investeringsguiden er korrekt og retvisende, men påtager sig imidlertid intet ansvar for dens nøjagtighed eller fuldkommenhed. Samtidig gøres opmærksom på, at der kan være opstået lovgivningsmæssige ændringer efter redaktionens afslutning. De oplysninger, der er anført, kan have ændret sig i forhold til produktionstidspunktet, ligesom informationen ikke tager udgangspunkt i eller er tilpasset nogen kunders personlige forhold. Derfor opfordrer vi dig til at indhente yderligere og/ eller opdateret information hos os og andre, inden du træffer konkrete beslutninger om investering. Redaktionen er afsluttet den 6. december

64 Holstebro Sønderlandsgade Holstebro Horsens Sønderbrogade Horsens København Dr. Tværgade 30, 2. sal 1302 København K Tlf.: Fax: [email protected] Tlf.: Fax: Tlf.: Fax: