Notat, for Syddjurs Kommune - Om grundlaget for en dagligvarebutik ved Vibæk Strandvej

Transkript

1 Notat, for Syddjurs Kommune - Om grundlaget for en dagligvarebutik ved Vibæk Strandvej Retail Institute Scandinavia A/S Hasselager Centervej 29 DK-8260 Viby J. Tlf.: Fax: retail@retail-institute-scandinavia.dk Website:

2 Retail Institute Scandinavia Retail Institute Scandinavia A/S, der også omfatter det tidligere Stockmann-Gruppen, er Skandinaviens førende viden virksomhed med fokus på specialviden inden for: forbrugeradfærd og holdninger detailhandelsudvikling mærkevaresalg og branding Den viden betyder, at Retail Institute Scandinavia er på forkant med udviklingen og dermed i stand til at informere, analysere og rådgive med baggrund heri. Retail Institute Scandinavia har et team af højt kvalificerede konsulenter, der via Retail LAB (se mere på vores hjemmeside) hjælper detaillister og mærkevareproducenter med at skabe succesfulde vækststrategier på følgende seks områder: Vi udgiver det trykte magasin Retail+ og det daglige nyhedsbrev Retail Watch. Vi udgiver Dansk Butiksregister og mange publikationer om detailhandel og forbrugernes købekraft. Vi laver markedsanalyser om kædernes konkurrencekraft og kundetillid. Medlemsvirksomhederne og abonnenter er fortrinsvist detailkæder, mærkevareproducenter og andre leverandører til detailhandlen. Retail Institute Scandinavia råder via Ebeltoft Group (se ebeltoftgroup.com) over et globalt netværk af samarbejdspartnere, der løbende indsamler og formidler information om detailhandel, herunder best practice cases. Projektledelsen af nærværende opgave vil udføres af: Henning Bahr Adm. Direktør hb@retailinstitute.dk mobil Retail Institute Scandinavia A/S Side 1

3 Formål Syddjurs Kommune har anmodet Retail Institute Scandinavia om at vurdere og perspektivere: Notat - om grundlaget for en ny dagligvarebutik v/vibæk Strandvej, udarbejdet af Cowi, september Hovedformålet med nærværende notat er således at perspektivere argumenterne anvendt i Cowis notat. I særdeleshed ønsker Syddjurs Kommune undersøgt, hvorvidt etableringen af en ny dagligvarebutik på brutto 1000 m 2 på grunden vil medføre tab i omsætningen og være til gene for den eksisterende detailhandel i midtbyen. På denne baggrund skal Retail Institute Scandinavias konklusioner anvendes i forhold til at tage stilling til, hvorvidt ansøgning om etablering af 1000 m 2 dagligvarebutik bør anbefales til byrådet. Metode Nærværende notats analyser tager afsæt i den foreliggende dokumentation, som dels fremgår af Cowis notat, dels af ICP s analyse af detailhandelen i Syddjurs Kommune, december 2008 (korrigeret februar 2009). Desuden suppleres med vores egen viden fra dansk butiksregister samt vores viden om forbrugeradfærd og detailhandelsdynamik. Som detailhandelseksperter har vi endvidere besøgt og gennemgået byens butiksnet ved to besøg i december 2010 og januar Notatets indhold Nærværende notat er opdelt i to dele: 1. Hoveddelen af notatet vurderer konsekvenserne ved etablering af en ny dagligvarebutik på 1000 m 2 uden tilhørende mindre butikker ved Vibæk Strandvej. 2. Notatet afsluttes med en vurdering af konsekvenser ved etablering af en ny dagligvarebutik på 1000 m 2 med tilhørende mindre butikker, som L 266 tillader. For hvert af ovennævnte to scenarier vurderes: a. De forventede konsekvenser for den eksisterende dagligvareforsyning i midtbyen b. De forventede konsekvenser for den eksisterende udvalgsvarehandel i midtbyen c. Om etableringen vil være til ugunst for de hensyn, som planlovens detailhandelsbestemmelser i øvrigt søger at varetage. Retail Institute Scandinavia A/S Side 2

4 Scenarie 1: Etablering af en ny dagligvarebutik på brutto 1000 m 2 uden tilhørende mindre butikker Baggrund: Cowis notat er udarbejdet med udgangspunkt i en påtænkt udflytning af den Netto, der i dag ligger ved siden af Kvickly. Vores vurdering af den nuværende Netto butik er, at den ligger noget indeklemt og næppe har det salgsareal, som er optimalt til at betjene det kundepotentiale, der handler i midtbyen. Det er samtidig vores vurdering, at Netto ved en udflytning til Vibæk Strandvej vil kunne øge sin omsætning væsentligt med op til 12 mio. kr. da såvel tilgængelighed som trafikmængde og oplandseffekt underbygger dette. Estimeres den nuværende Netto butiks omsætning til 28 mio.kr., vil en ny og stor Netto på Vibæk Strandvej sandsynligvis relativt hurtigt kunne nå en omsætning på 40 mio.kr. (se nøgletal for Netto 2010 i tabel 1). Tabel 1 Netop trafikplaceringer er generelt meget eftertragtede i Danmark blandt discountkæderne, da synligheden til trafikkanterne ofte sikrer en bred kundekreds. Såvel Rema 1000 som Lidl har de senere år baseret deres ekspansion på denne beliggenhedstype. Netto er fortsat uden tvivl den af de seks discountkæder i dansk dagligvarehandel, der har den største tiltrækningskraft og dermed et større opland end de øvrige discountkæder. Som det fremgår af tabel 2 nedenfor, har den gennemsnitlige Netto en årsomsætning på 43 mio. kr., hvilket skal ses i forhold til, at den gennemsnitlige discountbutik i Danmark har en årsomsætning på 33 mio.kr. Retail Institute Scandinavia A/S Side 3

5 Tabel 2: Gennemsnitsomsætning og omsætning pr. m 2 Nettos gennemsnitlige butiksstørrelse på landsplan er, jf. tabel 3, 479 m 2. Den nuværende Netto butik i Ebeltoft har et salgsareal på 410 m 2. Etablering af en ny Netto ved Vibæk Strandvej på brutto 1000 m 2 vil altså betyde en betydeligt højere salgskapacitet på sandsynligvis m 2. Tabel 3: Discountkædernes salgsarealer I forhold til det af Cowi afgrænsede primære opland på 1-2 km., vurderer vi, at oplandet vil være noget større, se figurerne A og Figur B. Retail Institute Scandinavia A/S Side 4

6 Figur A Et forsigtigt skøn over det primære opland fremgår af figur A. I dette opland er der 1070 husstande med 2282 personer. Baseret på Danmarks Statistiks Forbrugsundersøgelse fremskrevet til 2010 priser kan forbrugspotentialet i dette opland estimeres til 55 mio.kr. Retail Institute Scandinavia A/S Side 5

7 Figur B Figur B viser vores skøn over det opland, der efter vores vurdering bedre afspejler den oplandseffekt, som en attraktiv ny Netto vil kunne få også set i lyset af Nettos historiske placering. I dette opland er der 1454 husstande med 3108 personer. Forbrugspotentialet i dette opland kan tilsvarende estimeres til 74 mio.kr. Nettos forventede omsætning vil ved en etablering ved Vibæk Strandvej, blive på samme forventede størrelse som, hvis der i stedet for blev etableret et supermarked med et bredere vareudvalg, f.eks. en SuperBest eller en EuroSpar/SuperSpar se nedenstående tabel 4. Retail Institute Scandinavia A/S Side 6

8 Tabel 4: Supermarkeder gennemsnitsomsætning 2010 (1000 kr.) i Danmark - opdelt efter urbaniseringsgrader Konklusion Scenarie 1: Vi har nu beregnet forbrugspotentialet i oplandet for en nyetableret Netto på brutto 1000 m 2 ved Vibæk Strandvej til 74 mio. kr. og estimeret Nettos omsætning til hurtigt at kunne forøges til 40 mio. kr. Det nuværende dagligvareudbud i området er under 10 mio. kr., så det er teoretisk set fortsat en underbalance på 24 mio. kr. Det viser, at der er et lokalt forbrugspotentiale, som er langt højere end det omsætningsniveau en ny Netto på Vibæk Strandvej alene dækker, også fordi en pæn del (op til 25 %) af en ny Netto-butiks omsætning vurderes at komme fra trafikkunder med bopæl/ophold uden for oplandet (turister, sommerhusgæster, trafikanter på gennemfart). Formelt set kan der således argumenteres for, at en nyetableret Netto på Vibæk Strandvej vil forbedre den lokale dagligvareforsyning i det nordlige Ebeltoft. Konsekvenserne for dagligvareforsyningen i Ebeltoft ved en udflytning af den eksisterende Netto kan opstilles som i tabel 5. Retail Institute Scandinavia A/S Side 7

9 Tabel priser Nettos omsætning Samlet dagligvareomsætning Nettos markedsandel 8400 Ebeltoft (note 1) Nuværende placering 28 mio. kr. 495 mio. kr. 5,7 % Nyetablering Vibæk Strandvej 40 mio. kr. 495 mio. kr. 8,1 % Note 1: Det er her forudsat, at der ikke kommer en anden dagligvarebutik på den nuværende Netto butiks placering. Nettos øgede omsætning betyder et maksimalt tab for den øvrige dagligvarehandel på 2,5 % under et. Tabet vil sandsynligvis blive mindre på grund af dynamiske effekter, dvs. det faktum, at en Netto placering ved Vibæk Strandvej vil forbedre handelsbalancen for Ebeltoft, da flere indkøb end før vil blive fortaget i Ebeltoft i stedet for i andre byer. Det vurderes, at Kvickly ikke vil tabe betydelig omsætning ved at Netto fraflytter, idet Kvicklys attraktivitet er meget høj. Det vurderes ligeledes som værende inden for Planlovens formelle regelsæt, at der vil kunne foretages en sådan etablering. På den anden side synes det relevant at tage følgende faktorer med ind i den samlede vurdering: Tilstrækkeligheden af den nuværende lokale dagligvareforsyning i det nordlige Ebeltoft Planlovens intentioner om detailhandlens udvikling Husstandene i oplandet til en Netto ved Vibæk Strandvej har i dag kun 1 km ekstra ind til Føtex/Aldi, hvilket objektivt set ikke er en betydelig ulempe, hvis vi sammenligner med landsgennemsnittet for afstanden til nærmeste dagligvarebutik. Planlovens intentioner er helt klart at samle detailhandelsforsyningen i bymidten. ICP s anbefalinger fra analysen i 2008 anbefaler i tråd hermed, at man udvider bymidtens arealrammer for dagligvarebutikker ikke mindst for at sikre Ebeltoft by en fremtidig optimal konkurrencekraft mod øvrige større byer i regionen. Hvis kommunen skal/kan udbygge i overensstemmelse hermed, kan det med fordel undersøges, om man kan tilbyde Netto alternative attraktive placeringer inden for bymidten. Konsekvenserne for bymidtens udvalgsvarehandel ved at udflytte Netto til Vibæk Strandvej vurderes som helt ubetydelig, da den nuværende Netto ikke er samplaceret med bymidtens udvalgsvarebutikker. Vi er enige med både ICP og Cowi, når det gælder det faktum, at der ikke i dag er sammenhængskraft mellem Kvickly/Nettos placering og bymidtens udvalgsvarehandel. Her er helt klart en udfordring og en uudnyttet mulighed, hvis den nuværende Nettos beliggenhed kan udvikles som udvalgsvareforretninger, måske støttet af en produktudvikling af vejen ned til det Retail Institute Scandinavia A/S Side 8

10 brostensbelagte bymiljø. På denne måde inviteres Kvicklys kunder til at fortsætte ned i byen og handle/spise. Scenarie 2: Etablering af en ny dagligvarebutik på brutto 1000 m 2 med tilhørende mindre butikker LP 266 indeholder mulighed for, at der kan etableres i alt 600 m 2 mindre butikker på hver max. 150 m2 til områdets lokalforsyning. LP 266 omtaler (side 14), at lokalplanen åbner mulighed for, at der kan etableres butikker med salg af dagligvarer til områdets lokale forsyning, i form af mindre butikker med en kiosklignende karakter. Markedsmæssigt set vil etablering af mindre dagligvarebutikker ikke ændre betydeligt på konkurrenceforholdene i Ebeltoft, da 4 mindre dagligvarebutikker næppe tilsammen vil få en omsætning over mio. kr. Vore tidligere beregninger af forbrugspotentialet viser også, at der er plads til sådanne dagligvarebutikker. Der er dog ingen tvivl om, at netop mindre dagligvarebutikker har stadig vanskelige markedsvilkår, når alle kæderne også holder søndagsåbent. Bestemmelserne i LP 266 udelukker ikke, at der i stedet for mindre dagligvarebutikker etableres mindre udvalgsvarebutikker. Markedsmæssigt set vil en mulig etablering af 4 udvalgsvarebutikker på tilsammen 600 m 2 have svært ved at konkurrere med bymidtens udvalgsvare butikker. Undtagelsen herfra kan dog være specialiserede udvalgsvarebutikker inden for f.eks. fritidsudstyr, lystfiskerudstyr eller campingudstyr uanset at sådanne butikstyper fremover ønsker større butiksareal end max. 150 m2 brutto. En evt. etablering af 4 mindre udvalgsvarebutikker ved Vibæk Strandvej vurderes ikke at skabe konkurrence til udvalgsvarebutikkerne i Ebeltoft by, da 4 sådanne butikker i heldigste fald vil kunne opnå en markedsandel på 3%. Vi tilslutter os absolut den analytiske vurdering, som ICP har foretaget i 2008 analysen, med opfordringen til at samle og forbedre udvalgsvarehandelen i bymidten, snarere end at sprede den. Konklusionen er således, at vi mener at der foruden etablering af en brutto 1000 m 2 dagligvarebutik ved Vibæk Strandvej markedsmæssigt set er plads til mindre dagligvarebutikker, mens udvalgsvarebutikker vil stå overfor vanskelige markedsvilkår i de kommende år. Retail Institute Scandinavia A/S Side 9