Debatoplægget er godkendt af Ikast-Brande Kommunes Byråd den 14. maj Debatoplægget er i off entlig høring fra den 23. maj til den 6. juni

Transkript

1 DEBATOPLÆG - fornyet høring BESTSELLERs udvidelse på Kåremagervej samt planlægning for aflastningsområde for detailhandel

2 Debatoplægget er godkendt af Ikast-Brande Kommunes Byråd den 14. maj Debatoplægget er i off entlig høring fra den 23. maj til den 6. juni Udarbejdet af Ikast-brande Kommune i samarbejde med Rambøll. Illustrationer Dorte Mandrup A/S. Henvendelse teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk Alternativt pr. brev: Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken Brande Ansvarlige medarbejdere Lilian Ebbesen Planlægger Ikast-Brande Kommune liebb@ikast-brande.dk Direkte tlf.:

3 Indledning Baggrund I 2017 henvendte virksomheden BESTSELLER sig til Ikast-Brande Kommune med ønsker om at udvide deres hovedkvarter i Brande. Udvidelsen skal ske ved Kåremagervej - øst for motorvejen og nordøst for det eksisterende hovedkvarter på Fredskovvej. Projektet kaldes: BESTSELLER Tower & Village. I september 2017 sendte Ikast-Brande Kommunes byråd et debatoplæg i off entlig høring for at indkalde ideer og forslag til den videre planlægning af projektet. Debatoplægget beskrev projektet, som det var tænkt dengang. I mellemtiden har ønskerne til projektet ændret sig så meget, at byrådet har besluttet at gennemføre en ny debatfase. Ændringerne skyldes, at BESTSELLER allerede nu ønsker at indtænke langsigtede udviklingsmuligheder i planlægningen. Ikast-Brande Kommune vurderer, at projektet kan få en væsentlig påvirkning på miljøet, og der skal derfor udarbejdes en miljøkonsekvensrapport (VVM), som redegør for omfanget af påvirkningerne (se side 9). Dette debatoplæg indeholder forslag til emner, som Ikast-Brande Kommune vurderer, bør undersøges i en miljøkonsekvensrapport. Har du bemærkninger eller ideer? Hvis du har bemærkninger til de valgte emner i miljøkonsekvensrapporten eller har ideer til øvrige emner, som bør belyses i den videre planlægning, skal Ikast-Brande Kommune have dem senest den 6. juni Nærværende debatoplæg beskriver det ændrede projekt, som bl.a. omfatter en udvidelse af projektområdet og en udvidelse af det samlede areal, der ønskes bebygget, herunder en mindre udvidelse af butiksarealet. BESTSELLER ønsker at gennemføre projektet etapevis. Læs mere om projektændringerne på næste side. En stor del af projektområdet blev allerede lokalplanlagt i 2013 og kan rumme mange af de ønsker, BESTSELLER har til virksomhedens udvidelse. Nogle ønsker - især de langsigtede udviklingsønsker - kan imidlertid ikke realiseres med den gældende lokalplan. For at kunne realisere projektet skal Ikast- Brande Kommunes byråd derfor vedtage et tillæg til kommuneplanen og en ny lokalplan. Ikast-Brande Kommune er positive overfor projektet og kommende udvidelser af projektet, men ønsker at høre borgere, foreninger og øvrige interessenters bidrag til planlægningen. 3

4 Ændringer i forhold til første debatfase Siden første debatfase i september 2017, har BESTSELLERs ønsker for udvidelsen af hovedkvarteret ændret sig på nedenstående punkter: Tidligere fremlagt projektbeskrivelse Planområdets størrelse: Ca. 35 ha. Nordlig grænse er trukket ca. 200 m syd for Mes Sø. Nuværende projektbeskrivelse Planområdets størrelse: Ca. 64,5 ha. Nordlig grænse er trukket med matrikelskel i Mes Sø. Samlet projektstørrelse (bebyggelse): Samlet projektstørrelse (bebyggelse): m 2 Etape 1: Ca m 2 nybyggeri samt m 2 parkeringsareal og opmagasinering under terræn. Bygningshøjder: Ét højhus på maksimalt 320 m. Generel højdegrænse på 50 m for øvrig bebyggelse. Mulige kommende etaper: ca m inkl. evt. parkering og opmagasinering under terræn. Bygningshøjder: Etape 1 indeholder: Ét højhus på maksimalt 320 m. En bygning på maksimalt 75 m. Mulighed for at opføre byggeri på op til 30 m inden for et afgrænset område. Generel højdegrænse på 21 m for øvrig bebyggelse. Detailhandel: Mulighed for m 2 butiksareal. Mulige kommende etaper: Mulighed for bygninger på op til 50 m inden for et afgrænset område. Generel højdegrænse på 21 m for øvrig bebyggelse. Detailhandel: Etape 1: Mulighed for ca m 2 butiksareal. Boliger: Mulighed for at opføre etageboliger. Mulige kommende etaper: Yderligere m 2 butiksareal, så der ialt kan opføres m 2 til detailhandel. Boliger: Mulighed for at opføre m 2 etageboliger. 4

5 Området og kommuneplanen Området Planområdet ligger omkring Kåremagervej nord for Brande og på nordsiden af den Midtjyske Motorvej. Området har et samlet areal på ca. 64,5 ha, og er beliggende i byzone og landzone. Områdets afgrænsning og beliggenhed er vist på nedenstående kort. Området afgrænses mod syd af Midtjyske Motorvej, hvor Bestsellers hovedkvarter ligger umiddelbart på sydsiden. Mod øst og vest afgrænses området af de to indfaldsveje Ejstrupholmvej og Dørslundvej mod henholdsvis Ejstrupholm og Ikast. Mod nord afgrænses området af Mes Sø. Vest for Dørslundvej ligger et erhvervsområde, hvis udvikling er påbegyndt med én lagervirksomhed. Projektområdets placering i kommunen I den sydøstlige del af projektområdet løber Goldbækken. Området syd for Goldbækken indeholder foruden plantageskov, små søer, mose- og engarealer, som er beskyttet af Naturbeskyttelsesloven. Området har potentiale som rekreativt område og naturområde. Området op mod Mes Sø er omfattet af søbeskyttelseslinjen på 150m til søens midte. Området inden for beskyttelseslinjen har ligeledes potentiale som rekreativt område og naturområde. Projektområdets placering i Brande. Område med rekreativt potentiale er markeret med lys grøn. 5

6 Planforhold En stor del af projektområdet er omfattet af Lokalplan 271 fra 2013, som har udlagt området til detailhandel, kontorer, lager samt lettere erhverv indenfor virksomhedsklasse 2-4. Lokalplanen har fastlagt en bygningshøjde på højst 50 meter Lokalplanen giver mulighed for at etablere m 2 udvalgsvarebutikker til testformål. Mindst 75% af bruttoetagearealet skal anvendes til testbutikker med salg af BESTSELLERs egne brands. Højst 25% af bruttoetagearealet kan blive anvendt til andre testbutikker med salg af andre udvalgsvarer. De butikker kan midlertidigt blive etableret i butiksområdet Lokalplanområder Lokalplan nr. 271 blev vedtaget på baggrund af et landsplandirektiv for udvalgsvarehandel og en VVM-redegørelse. Lokalplan nr. 271 kan rumme de fl este af de ønsker, som BESTSELLER har til deres udvidelse. Projektet er dog udvidet arealmæssigt og øget i bygningshøjderne, og kan derfor ikke rummes inden for gældende lokalplan. BESTSELLER ønsker desuden at etablere mere detailhandel samt etageboliger i området. 13.C E3.5 Detailhandelsønskerne forudsætter, at Ikast- Brande Kommune udpeger området til et afl astningsområde for detailhandel. 13.E T E2.5 I Ikast-Brande Kommuneplan 2017 er det nye projektområde omfattet af rammeområde nr. 13.C3.1, som udlægger en del af projektområdet til centerformål, samt rammerområderne 13.E2.5 og 13.E3.5, som udlægger den øvrige del af projektområdet til erhvervsformål. En nylig ændring af planloven giver Ikast- Brande Kommune mulighed for at udlægge nye afl astningsområder til butikker, hvis kommunen skønner, at der ikke er plads nok i den nuværende bymidte. Ikast-Brande Kommune er positiv over for at ændre det gældende plangrundlag og for at udpege BESTSELLERs projektområde til et nyt afl astningsområde. Kommunen vurderer, at planændringen vil give et mere varieret butiksudbud i området. Afl astningsområdet vil blive udlagt i et tillæg til Ikast-Brande Kommuneplan 2017, hvor der vil blive gjort rede for afl astningsområdets: Kundegrundlag og opland Mulighed for at styrke konkurrencen på varer Påvirkning på bymidtens butikker og handel i nabobyer og nabokommuner. Planændringerne kræver også udarbejdelse af en ny lokalplan samt en miljøvurdering af planerne. Desuden skal BESTSELLER udarbejde en miljøkonsekvensvurdering af det samlede, konkrete projekt. Kommuneplanrammer 6

7 Beskrivelse af projektet Udvidelsen af BESTSELLERs hovedkvarter skal omfatte butikker, BESTSELLERs kontorer, hotel- og konferencecenter, etageboliger, cafeer, restauranter, lokaler til uddannelse og lignende. Det er BESTSELLERs ambition, at skabe en bydel der skal tiltrække gæster både til shopping, uddannelse, konferencefaciliteter og hotel. Områderne syd for Goldbæk og inden for søbeskyttelseslinjen til Mes Sø er påtænkt at være ubebyggede rekreative områder eller naturområder. Projektet vil kunne opføres etapevis, og første etape er påtænkt at være på ca m 2 nybyggeri samt ca m 2 parkering og opmagasinering under terræn. Ca m 2 ønskes anvendt til detailhandel. Butikkerne vil som udgangspunkt forhandle udvalgsvarer, men der ønskes også mulighed for at etablere små butikker på op til 200 m 2 til specialdagligvarer og kioskvarer. BESTSELLER Tower & Village er tænkt opbygget omkring en central adgangsgivende vej, som leder både gående, cyklister og bilister gennem området. Bebyggelsesplanen skal bestå af en række selvstændige, men ofte sammenhængende bygninger, der er placeret, så der bliver dannet pladser, torve og gårdrum mellem dem. I den centrale del af projektområdet bliver der placeret højhuse. Højhusene vil markere det højeste og tætteste område i bydelen. De omkringliggende bygninger bliver lavere og mere spredte jo større afstanden bliver til højhusene. Plantegningen viser den forventede etape

8 Foreløbig illustration af projektet. Det viste højhus er på ca. 320 m. Debatoplæg De fl este bygninger indeholder butikker ud til den gennemgående gade, og der vil være direkte indgang derfra. Gaden vil blive hævet op til 8 m over naturligt terræn. På naturligt terræn anlægges et åbent P-niveau, hvorfra man kan se ind til gårdrum og ud over terrænet. Planlægningen skal give mulighed for op til maksimalt etagekvadratmeter inkl. parkering og opmagasinering under terræn. Heraf kan op til m 2 anvendes til detailhandel, primært udvalgsvarer, men med mulighed for at etablering af små butikker på op til 200 m til specialdagligvarer. Desuden skal planlægningen give mulighed for at anvende op til m 2 til etageboliger. Den maksimale højde for bebyggelse i området ønskes fastsat til 21 m. Dog ønskes der etableret ét højhus med en maksimal højde på 320 m, en bygning på maksimalt 75 m, enkelte bygninger på maksimalt 50 m og enkelte på maksimalt 30 m. Realisering af projektet forudsætter, at eksisterende Kåremagervej forlægges mod nord og kobles med henholdsvis Dørslundvej og Ejstrupholmvej i nye trafi kanlæg såsom signalanlæg eller rundkørsler. Projektområdet vil blive vejbetjent via Dørslundvej og Ejstrupholmvej samt den forlagte Kåremagervej. 8 8

9 Projektområdets beliggenhed på Kåremagervej er vigtig for BESTSELLER. Nærheden til de nuværende aktiviteter på Fredskovvej giver BESTSELLER mulighed for at skabe den optimale synergieff ekt. Projektområdet bliver en udvidelse af de nuværende aktiviteter i Brande. Retail og butiksmiljø er en del af BESTSELLERs dna, derfor er det vigtigt for virksomheden at kunne blande virkelige kundeoplevelser ind i deres dagligdag. På den måde kan BESTSELLER få den bedste læring til deres udvikling. Foreløbige illustrationer af det nye byggeri BESTSELLER ønsker, at hele planområdet bliver tilgængeligt for lokalsamfundet. Derfor er der planer om at anlægge naturstier, løberuter, legepladser eller lignende reakreative formål til gavn for borgere og besøgende. Der vil ligeledes blive arbejdet med at at skabe gode forbindelser til midtbyen. 9 9

10 Lovgrundlag Projekt er omfattet af bilag 2, punkt 10 b i Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), LBK nr. 448 af 10. maj 2017: Infrastrukturanlæg anlægsarbejder i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser samt bilag 2 pkt. 10 m, Arbejder i forbindelse med indvinding af grundvand og kunstig tilførsel af grundvand. Ikast-Brande Kommune har truffet afgørelse om, at der skal udarbejdes en miljøvurdering af kommuneplantillæg og lokalplan samt en miljøkonsekvensvurdering (VVM) af det konkrete projekt. De to vurderinger vil blive samlet i én rapport. Miljørapport og miljøkonsekvensrapport (VVM) Der udarbejdes en samlet rapport som omhandler miljøvurdering af kommuneplantillæg og lokalplan samt miljøkonsekvensvurdering af det konkrete projekt. I miljø- og miljøkonsekvensrapporten, skal der vurderes på alle projektets direkte og indirekte virkninger på: Befolkningen og menneskers sundhed Den biologiske mangfoldighed med særlig vægt på arter og naturtyper, der er beskyttet Jordarealer, jordbund, vand, luft og klima Materielle goder, kulturarv og landskab Samspillet med disse faktorer Desuden skal rapporten indeholde en beskrivelse af de påtænkte foranstaltninger for at nedbringe miljøpåvirkningerne samt et program for overvågning af miljøpåvirkningerne. Mulig miljøpåvirkning En indledende screening viser, at projektet kan få en miljøpåvirkning. På baggrund af en scoping ønsker vi at sætte fokus på nendestående emner i rapporten. Trafikale forhold Projektet vil få en påvirkning på den eksisterende trafi kafvikling i området. Miljøkonsekvensrapporten vil derfor beskrive den forventede trafi k som følge af projektet, og vil vurdere om kapaciteten og de nuværende trafi kløsninger på de nuværende veje er tilstrækkelige. Visuel påvirkning Projektets højeste huse vil blive synlige langt ud over lokalområdet. Miljøkonsekvensrapporten vil bl.a. bestå af en række visualiseringer, som vil kunne vise, hvilken grad af visuel påvirkning projektet vil medføre. Socioøkonomiske konsekvenser Fuldt udbygget vil BESTSELLERs planer og projekt udgøre en stor byudvidelse af Brande. Der vil være både handel, uddannelse, arbejdspladser, konferenceaktiviteter samt overnattende gæster. Miljøkonsekvensrapporten vil redegøre for, hvilke konsekvenser denne byudvikling kan få for den eksisterende by og for nabobyerne. I kommuneplantillægget vil der blive redegjort for detailhandlens påvirkning på den nuværende detailhandelsstruktur. Dette afsnit vil blive en del af miljøkonsekvensrapporten. Håndtering af overfladevand Regnvand og overfl adevand håndteres inden for området og ledes til Skjern Å via Mes Sø. Miljøkonsekvensrapporten vil beskrive, hvilken påvirkning de øgede mængder regnvand vil få på Mes Sø og Skjern Å. 10

11 Den videre proces Debatoplæggets off entlige høring slutter den 6. juni Ikast-Brande Kommune behandler derefter de eventuelle høringssvar. Byrådet vurderer, om planlægningen kan fortsætte og afgrænser evt., hvilke emner miljøkonsekvensrapporten skal undersøge. BESTSELLER får udarbejdet en miljøkonsekvensrapport inkl. miljøvurdering af planerne samt forslag til et kommuneplantillæg og en lokalplan i samarbejde med Ikast-Brande Kommune. Miljøkonsekvensrapporten (inkl. miljøvurdering af planerne) samt forslag til kommuneplantillæg og lokalplan godkendes af Ikast-Brande Kommunes byråd og sendes i off entlig høring i mindst 8 uger. Alle interesserede kan indsende bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser i perioden. I offentlighedsfasen bliver der afholdt et møde, hvor man kan drøfte de fremlagte planforslag og miljøkonsekvensrapporten. De indkomne høringssvar behandles af Ikast-Brande Kommunes byråd, som vurderer, om planerne kan vedtages endeligt - evt. med ændringer. De endelige planer tilrettes og off entliggøres sammen med en sammenfattende redegørelse for miljøvurderingen. Ikast-Brande Kommune udsteder en VVM-tilladelse til realisering af projektet. Bygherre kan herefter søge byggetilladelse og derefter påbegynde byggeriet. 11

12 Deltag i debatten Debatperiode Debatoplægget er i off entlig høring i 2 uger fra 23. maj til den 6. juni 2018 Ideer og forslag skal være modtaget senest den 6. juni 2018 Indsendelse af bemærkninger Enhver har ret til at komme med bemærkninger, ideer og forslag til det videre planlægningsarbejde og mijøvurderingen/miljøkonsekvensvurderingen. Dine bemærkninger skal være skriftlige, og du skal sende dem pr. til: teknikogmiljoomraade@ikast-brande.dk Hvis det ikke er muligt, kan de sendes pr. brev til Ikast-Brande Kommune Planafdelingen Centerparken Brande Har du spørgsmål Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at kontakte: Lilian Ebbesen Planlægger Ikast-Brande Kommune liebb@ikast-brande.dk Direkte tlf.: