R E F E R A T F R A E K S T R A O R D I N Æ R G E N E R A L F O R S A M L I N G I E J E R F O R E N I N G E N T E G L V Æ N G E T 1-19 O G

Transkript

1 Jesper Studsgaard Vingårdsgade Aalborg Tlf J.nr: HCA/LK R E F E R A T F R A E K S T R A O R D I N Æ R G E N E R A L F O R S A M L I N G I E J E R F O R E N I N G E N T E G L V Æ N G E T 1-19 O G V A N G S A L L É 6-10 T O R S D A G D E N 8. F E B R U A R K L. 1 9 : 0 0

2 Mødested: Pyramidesalen, Fyensgade Centret, Fyensgade 25, 9000 Aalborg Repræsenteret: Ved generalforsamlingen var stemmer ud af i alt stemmer opgjort efter fordelingstal og opgjort efter stemmeberettigede stemmer repræsenteret. 97 lejligheder ud af i alt 139 var repræsenteret, hvoraf 7 ikke var stemmeberettiget. Referent: Advokat Sune Damsig Sørensen, Advokatfirmaet Vingaardshus A/S Dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent 2. Altanudskiftning Indkaldelse af 23. januar 2018 med bestyrelsens forslag til udskiftning af altaner inkl. forhistorie, proces og forslag til finansiering vedlagt som bilag 1. Velkomst: Formand for ejerforeningens bestyrelse, Erik Rimmen, bød velkommen og præsenterede de udefrakommende, hvorefter man gik over til dagsordenen. Ad dagsordenens punkt 1 Valg af dirigent og referant Bestyrelsen foreslog advokat Jesper Studsgaard valgt som dirigent og advokat Sune Damsig Sørensen valgt som referent. Der var opbakning til forslagene, og advokat Jesper Studsgaard blev herefter valgt som dirigent, mens advokat Sune Damsig Sørensen blev valgt som referent. Dirigenten takkede for valget og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og dermed beslutningsdygtig. Der var ingen indsigelser herimod. Dirigenten bemærkede, at langt de fleste indkaldelser er blevet fremsendt pr. , mens bestyrelsesformand, Erik Rimmen, personligt har omdelt 40 indkaldelser, og yderligere 11 er sendt med post. Dirigenten præsenterede dagsordenens punkt 2, hvorefter man gik videre hertil. 2

3 Ad dagsordenens punkt 2 Altanudskiftning Redegørelse for det stillede forslag Dirigenten redegjorde indledningsvis for det stillede forslag om nedrivning og erstatning af altaner som følger: Ejerforeningens bestyrelse har stillet forslag om, at foreningens altaner nedrives og erstattes af nye i udseende og størrelse, mod at udgiften hertil fordeles forholdsmæssigt med kr ,50 efter fordelingstal blandt samtlige medlemmer svarende til den anslåede udgift til udskiftning. Den anslåede udgift til altanudskiftning forhøjes med evt. ekstraordinære miljøafgifter ifald prøver af maling viser tilstedeværelse af bly eller andre tungmetaller, som skal håndteres iht. gældende regler, under forudsætning af at en sådan merudgift ikke samlet overstiger kr ,00. Udgiftens nærmere størrelse er forud for generalforsamlingen blevet undersøgt nærmere, og undersøgelserne har vist, at udgiften umiddelbart kan forventes at være lavere end de oprindeligt estimerede kr ,00. Udgiften finansieres af hver ejer kontant med forfaldsdag den 1. april 2018, dog således at bestyrelsen med minimum 1 måneds forudgående varsel kan udsætte forfaldstidspunktet overfor foreningens medlemmer. Udgiften tilbydes alternativt finansieret ved deltagelse i et af foreningen optaget fælleslån på vilkår som angivet i de med indkaldelsen fremsendte bilag. For nærmere detaljer henvises til indkaldelsen med bilag. Redegørelse for processen Ina Munch fra altangruppen fortalte kort om altangruppen og processen/arbejdet hen imod en realisering af projektet. Der er blevet indhentet tilbud fra Jorton A/S, M. Thomsen Støtt A/S og Enemærke & Petersen A/S, og man har i bestyrelsen valgt at arbejde videre med tilbuddet fra Enemærke & Petersen A/S, da det er det billigste tilbud, og da arbejdet vil kunne påbegyndes den 1. april For nærmere detaljer henvises til oplysningerne i den udsendte indkaldelse med bilag. Der er dags dato modtaget byggetilladelse til projektet. Redegørelse for altanprojektet Jens Buch, byggeleder fra Rambøll, fremlagde projektet og redegjorde herunder for udbudsprocessen. Undersøgelser af malingen har vist, at der er en lille smule bly i. Dette skal håndteres på en særlig måde, og Enemærke & Petersen A/S har oplyst en pris på kr pr. altan, svarende til kr ,00 inkl. moms. 3

4 Enemærke & Petersen A/S har vist sig at være langt billigere end de øvrige, og deres tilbud indeholdt desuden ingen forbehold, hvorfor Rambøll har indstillet til ejerforeningen, at det er Enemærke & Petersen A/S, der bør arbejdes videre med. Redegørelse for finansieringen Claus Andersen, kreditkonsulent hos Spar Nord, fremlagde forslag til finansiering af altanprojektet. Løbetiden er fastsat til 15 år med en variabel rente på 2,45 % beregnet pr. 8. februar Etableringsomkostninger/stiftelsesprovisionen udgør 1 % svarende til kr ,00 og indeholdes i den indlagte buffer på 20 %. Claus Andersen gennemgik endvidere ÅOP, ydelse, hæftelse og vilkårene for indfrielse samt de forbehold, der er knyttet til Spar Nords lånetilbud. Debat/spørgsmål Der blev herefter inviteret til debat-/spørgerunde, hvor de deltagende havde mulighed for at komme med debatindlæg og stille spørgsmål i den rækkefølge, hvori de havde meldt sig til dirigenten. Steen Rasmussen, lejl.nr. 96, fik ordet og ønskede at drøfte lånevilkårene, som efter Steen Rasmussens opfattelse er ufordelagtige. Steen Rasmussen foreslog i stedet at finansiere projektet med et realkreditlån. Claus Andersen oplyste, at det i fællesregi ikke er en mulighed at finansiere projektet med et realkreditlån. En af de fremmødte ønskede at vide, om Nordea har taget stilling til, om de vil deltage i den solidariske hæftelse. Repræsentanten fra Nordea oplyste, at der ikke er taget stilling hertil. René Kjærsgaard Nielsen, lejl.nr. 117, fik herefter ordet og tilkendegav, at bestyrelsen på den ordinære generalforsamling blev bemyndiget til at arbejde videre med en mulig udskiftning af altanerne, men at man ikke hermed er gået bort fra ideen om at renovere de eksisterende. Fordelene ved at udskifte altanerne består efter René Kjærsgaard Nielsens opfattelse alene i en øget æstetik same en modernisering, mens der vil være ulemper i form af bl.a. reduceret lysindfald i lejlighederne. René Kjærsgaard Nielsen udtrykte undren over, at Enemærke & Petersen A/S tilsyneladende har været inde over de oprindelige visualiseringer, og at det tilsyneladende er de samme visualiseringer, som Rambøll har anvendt. Jens Buch fra Rambøll oplyste, at det ikke er de samme visualiseringer, som Rambøll har arbejdet med, men at baggrunden på visualiseringerne meget vel kan være den samme. Bestyrelsen oplyste, at Enemærke & Petersen A/S uden beregning har lavet foreløbige visualiseringer, men understregede, at man i bestyrelsen 4

5 ikke har følt, at man skyldte Enemærke & Petersen A/S noget, hvilket blev taget til efterretning. René Kjærsgaard Nielsen gav udtryk for, at ejerforeningen efter hans opfattelse er blevet vildledt i forhold til de statiske beregninger. Forholdet blev af bestyrelsesformanden afvist som åbenbart grundløst. René Kjærsgaard Nielsen rejste desuden spørgsmålet om rimeligheden i, at ejere uden altaner skal deltage i finansieringen i projektet og oplyste, at en ejer uden altan tidligere har givet udtryk for, at der efter vedkommendes opfattelse er retspraksis, der modsiger, at dette kan kræves. Der vil efter René Kjærsgaard Nielsens opfattelse være en væsentlig besparelse ved at nøjes med en renovering af de eksisterende altaner, selv hvis ejere uden altaner fritages for at betale hertil. René Kjærsgaard Nielsens præsentation er vedlagt referatet som bilag 2. Børge Fisker Madsen, lejl.nr. 8, fik efterfølgende ordet og ønskede at drøfte grundlaget for det arbejde, som altangruppen har lavet. Børge Fisker Madsen oplyste, at der er problemer med randfundamenterne og spurgte til, om Rambøll er blevet oplyst om de sætningsskader, der er konstateret på ejendommen. Børge Fisker Madsen konstaterede, at dette efter hans opfattelse ikke er tilfældet. Jens Buch fra Rambøll oplyste, at den nye konstruktion er meget lettere end den gamle, således at de nye altaner bør have samme vægt som de eksisterende, men tilkendegav, at man vil følge op herpå. Børge Fisker Madsen oplyste, at han fotograferede samtlige altaner i 2014, og at der alene er konstateret ganske få yderligere skader siden da. Børge Fisker Madsen henstillede til, at de rådgivere, som ejerforeningen har entreret med, bør have enhver oplysning af relevans for projektet og opfordrede de fremmødte til at skyde projektet til hjørnet, indtil alle relevante forhold er afklaret. Bent Halkier, lejl.nr. 121, fik efterfølgende ordet og ønskede fra Rambøll oplyst, om man har vurderet kvaliteten af de tre tilbudsgivere, da det efter Bent Halkiers opfattelse er vigtigt, at de er i stand til at udføre arbejdet med den nødvendige kvalitet. Jens Buch fra Rambøll oplyste, at han ikke har betænkeligheder ved nogen af de tre tilbudsgivere. Vedrørende Jorton A/S bemærkede Jens Buch, at der er tale om et meget kendt firma i Nordjylland, som har udført rigtig mange renoveringsopgaver. Vedrørende Enemærke & Petersen A/S bemærkede Jens Buch, at de endnu ikke er så store i Nordjylland, men de er kendt for store opgaver andre steder i landet, ligesom de for nylig har forestået en meget stor altanudskiftning i Nørresundby. 5

6 Bent Halkier spurgte desuden ind til den solidariske hæftelse, som vil være forbundet med finansieringen fra Spar Nord, og tilkendegav, at vilkåret om solidarisk hæftelse efter hans opfattelse ikke er rimeligt. Claus Andersen oplyste, at de til dato ikke har oplevet at skulle gøre den solidariske hæftelse gældende på ejerforeningslån som det pågældende, og at risikoen i en ejerforening af denne størrelse er meget begrænset. Claus Andersen oplyste, at renten på et banklån uden pant altid vil være højere end renten på et realkreditlån med sikkerhed i den faste ejendom. Steen Rasmussen, lejl.nr. 96, gav udtryk for, at den primære risiko efter hans opfattelse består i den variable rente. Bent Halkier adresserede rimeligheden i, at ejere uden altan skal deltage i finansieringen og gav udtryk for, at der efter hans opfattelse bør holdes fast i det vedtægtsmæssige udgangspunkt om, at udgifter som den pågældende er et fællesanliggende. Dirigenten oplyste hertil, at det er besluttet at følge den vanlige praksis i foreningen, og at der også gør sig nogle andre hensyn gældende som må haves for øje, herunder bl.a. administrativ byrde og udgifter ved at håndtere finansieringen på anden vis. H. Feldtmann, lejl.nr. 31, fik efterfølgende ordet og ønskede oplyst, om renoveringen ville blive ført hen under vinduet, da der er konstateret forvitring under vinduet. Jens Buch oplyste, at det er besluttet, at denne vedligeholdelse henhører under den almindelige drift. Henning Heilskov fik herefter ordet og stillede Rambøll en række spørgsmål vedrørende de konstruktionsmæssige detaljer. Arbejdsmiljø og antallet af altaner blev drøftet, og det blev konstateret, at der er 128 altaner. Anvendelsen af ikke-organiske materialer i stedet for træ blev drøftet, og Jens Buch medgav, at det kan være fornuftigt at vælge et ikke-organisk materiale. For så vidt angår galvanisering udtrykte Henning Heilskov ønske om, at det bliver udspecificeret, hvorvidt der er tale om kold- eller varmgalvanisering. Birte, lejlighed nr. 1, fik efterfølgende ordet og ønskede oplyst, hvorfor udgiften ikke bliver fordelt ligeligt frem for efter fordelingstal. Dirigenten oplyste, at man fra bestyrelsens side har valgt ikke at opstille alternative finansierings- og/eller fordelingsforslag og redegjorde for, at der ikke vil kunne ændres på disse forudsætninger under dagens ekstraordinære generalforsamlingen. Der stemmes om den samlede løsning bestående af både projekt og finansiering. Børge Fisker Madsen, lejl.nr. 8, ønskede oplyst, om man i bestyrelsen har overvejet, hvad man gør, når man indstiller, at udgiften skal fordeles efter fordelingstal. Formanden oplyste, at fordelingen af vedligeholdelsesudgifter og lignende efter fordelingstal i henhold til vedtægterne finder anvendelse for så vidt angår alle fælles bestanddele, og derfor også her. 6

7 Kaj Max-Jakobsen tilsluttede sig anvendelsen af fordelingstal som basis for fordeling af udgifter til renovering og vedligehold, men gav udtryk for, at denne fordeling efter hans opfattelse ikke bør finde anvendelse her. Hans Lodberg, lejl.nr. 28, tilsluttede sig synspunktet om, at udgiften i dette tilfældet ikke bør fordeles efter fordelingstal. Guiseppe Gulisano, lejl.nr. 125, udtrykte utilfredshed med ikke at kunne bruge altanen i de 6 måneder, hvor arbejderne står på. Jens Buch fra Rambøll oplyste, at man formentlig vil tage én opgang ad gangen, således at arbejderne ikke pågår på hele ejendommen på én gang. Majbrith Jakobsen gav udtryk for, at fordelingen efter fordelingstal efter hendes opfattelse bør fastholdes. Majbrith Jakobsen spurgte desuden til de Stofa-forbindelser, der for nogle går via altanen og om der er taget højde herfor. Jens Buch oplyste, at der ikke er taget højde herfor i tilbuddet, men at der er afsat et relativt stort beløb til uforudsete udgifter i budgettet. Bestyrelsen oplyste supplerende, at man ikke har ønsket at rette henvendelse til Stofa, før man ved, om projektet bliver stemt igennem. Majbrith Jakobsen ønskede desuden oplyst, om det sikres, at gulvet er tæt, så der ikke kan trænge vand fra én altan og ned på den/de nedenstående. Jens Buch oplyste, at det ville blive sikret. Dirigenten erklærede herefter debatten for afsluttet. Afstemning Dirigenten opsummerede indledningsvis det forslag, der foreligger generalforsamlingen til godkendelse, og redegjorde efterfølgende for de regler og vedtægtsmæssige bestemmelser, der gælder for afstemningen. Der blev herefter stemt. Afstemningsresultat: Antal afgivne stemmer: 97, heraf 53 stemmer for, og 44 stemmer imod forslaget. Antal afgivne stemmer efter fordelingstal: 1.714, heraf 880 stemmer for og 834 stemmer imod forslaget. Da forslaget ikke har opnået det krævede flertal (2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal), er forslaget nedstemt. 7

8 Forslaget opnåede ej heller det krævede flertal med henblik på at opnå tilslutning på en efterfølgende generalforsamling inden 8 uger (2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal). Generalforsamlingen hævedes. Formand, Erik Rimmen, takkede for god ro og orden og erindrede om afholdelse af ordinær generalforsamling den 21. marts Aalborg, den 8. februar 2018 Som referent: Sune Damsig Sørensen Som dirigent: Jesper Studsgaard 8