Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver

Transkript

1 Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver Erhvervslejeret Forår

2 Tidligere eksamensopgaver: - Eksamen EA Erhvervslejeret 2014, rettevejledning - Eksamen EA Erhvervslejeret 2013, rettevejledning - Eksamen EA Erhvervslejeret 2012, rettevejledning 2

3 EKSAMEN EA Erhvervslejeret Forår 2014 Rettevejledning OPGAVE 1 (30%) Spørgsmål 1.1: Hvornår kan påkrav og ophævelse tidligst sendes? Den studerende skal her behandle lejekontraktens og erhvervslejelovens regler for betaling af leje samt proceduren ved betalingsmisligholdelse. I henhold til lejekontraktens 6.1 forfalder lejen til betaling månedsvis forud hver den 1. i måneden. Da den 1. november 2014 imidlertid er en lørdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag, altså mandag den 3. november 2014, jf. ELL 43, stk. 2, 1. pkt. Sidste rettidig betalingsdag er den 3. hverdag efter forfaldsdagen, hvilket bliver torsdag den 6. november 2014, jf. ELL 43, stk. 2, 2. pkt. Udlejers påkrav på den skyldige leje kan afgives efter den sidste rettidige betalingsdag, og påkrav kan derfor sendes til lejer fredag den 7. november 2014, jf. ELL 69, stk. 3, 2. pkt. Såfremt brevet sendes med anbefalet post, hvad påkravet bør blive, må det påregnes, at påkravet bliver afleveret næste dag, altså lørdag den 8. november Såfremt den studerende nævner, at kontortidsreglen kan spille en rolle afhængig af, om påkravet sendes til enten lejers privatadresse eller lejers kontor/restaurant, som muligvis normalt har lukket om lørdagen, vil dette være ekstra godt. Udlejers ophævelse kan herefter sendes med anbefalet post til lejer tirsdag den 11. november 2014, idet ophævelse godt kan sendes den sidste dag i påkravets frist på 3 dage, hvis den blot tidligst kommer frem til lejer dagen efter udløbet af påkravsfristen, jf. ELL 69, stk. 3, 1. pkt. og GD 2000/15 Ø. Spørgsmål 1.2: Beregn påkravsgebyrets størrelse? Den studerende skal her beregne påkravsgebyret i henhold til erhvervslejelovens regler. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve kr. 149 (2014 sats) med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over kr., altså et påkravsgebyr på kr. 529 ( ,02 * ( )), jf. ELL 69, stk. 3, 3. pkt. Spørgsmål 1.3: Har udlejer opfyldt sin tabsbegrænsningspligt ved kun at sætte TIL LEJE-skilte op i lejemålets vinduer? Den studerende skal her behandle lejers erstatningsforpligtelse ved udlejers ophævelse og udlejers opfyldelse af sin tabsbegrænsningsforpligtelse. Når udlejer hæver lejeaftalen, skal lejer straks fraflytte lejemålet, men lejeren skal dog stadig betale leje for tiden, indtil lejer kunne flytte med aftalt varsel, jf. ELL 71, stk. 2, 1. pkt. Lejer er derfor forpligtet til at betale leje indtil den 1. i måneden 6 måneder efter lejers modtagelse af ophævelse, altså indtil 1. juni 2015 jf. lejekontraktens 4.2. Udlejer skal dog bestræbe sig på at genudleje det lejede inden udløbet af det aftalte opsigelsesvarsel for at begrænse lejers tab, jf. ELL 71, stk. 2, 1. pkt. 3

4 Erhvervslejeloven beskriver ikke nærmere, hvordan udlejer skal bestræbe sig på at genudleje lejemålet. Det afgørende er derfor, om de reklametiltag, som udlejer iværksætter, er tilstrækkelig formålstjenlige med hensyn til udlejning af lejemålet. Det oplyses her i opgaven, at ejendommen og dermed lejemål ligger ud til et travlt trafikkryds i indre København, hvilket betyder, at skiltningen har medført en væsentlig eksponering af, at lejemålet var til leje. Dette understøttes af, at det også oplyses i opgaven, at der er en stor interesse for lejemålet og flere henvendelser til udlejer efter opsætningen af TIL LEJE-skilte i lejemålets vinduer. På denne baggrund må udlejer anses for at have opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. Det vil dog ikke nødvendigvis altid være tilstrækkeligt med opsætning af TIL LEJE-skilte. Spørgsmål 1.4: Er udlejer berettiget til at kræve en højere leje i forbindelse med genudlejning af lejemålet? Den studerende skal her bemærke, at udlejer er frit stillet med hensyn til leje og øvrige lejevilkår ved forsøg på genudlejning. I forbindelse med genudlejning af lejemålet er udlejer således berettiget til at kræve en højere leje end den leje, som den tidligere lejer betalte, ligesom udlejer i øvrigt er berettiget til at kræve helt nye lejevilkår. Spørgsmål 1.5: Er udlejer berettiget til at udleje lejemålet til brug for bar? Den studerende skal her gå ind og vurdere, om diskotekslejemålet har konkurrencebeskyttelse, og i bekræftende fald om konkurrencebeskyttelsen begrænser udlejers muligheder for udleje det andet lejemål i stueetagen til bar. Indledningsvis skal det fastslås, om lejekontakten for diskoteket er indgået før eller efter den 1. januar Såfremt den er indgået før den 1. januar 2000 er udlejer i mangel af aftale om andet forhindret i at udleje lokaler i ejendommen til samme branche eller selv drive virksomhed i den pågældende branche, jf. den tidligere bestemmelse i lejelovens 30, stk. 3, som stadig har betydning i dag, jf. ELL 89, stk. 2, nr. 4. Såfremt lejekontrakten derimod er indgået den 1. januar 2000 eller senere, er der kun en sådan beskyttelse, hvis det er aftalt mellem lejer og udlejer. I den pågældende sag fremgår det af lejekontrakten for stueetagen, tv., at lejeaftalen er indgået i 12. november 1999, og at lejeperioden er startet den 1. februar Det afgørende her, hvornår lejekontrakten er indgået, og ikke hvornår lejeperioden er startet. Som følge heraf har diskoteksejeren konkurrencebeskyttelse. Dernæst skal det afklares, om diskoteksejerens konkurrencebeskyttelse medfører, at udlejer uberettiget til at udleje lejemålet beliggende i stueetagen, th., til anvendelse som bar. Dette afhænger af, om diskoteket vil blive udsat for konkurrence fra baren. Hvorvidt dette er tilfældet afhænger hovedsageligt af, om diskoteket og baren sælger den samme vare, og om diskoteket og baren har den samme kundegruppe. I den pågældende situation gives der ikke nærmere oplysninger om, hvorvidt dette er tilfældet, men den studerende forventes at gøre sig nogen generelle overvejelser herom. Umiddelbart må man sige, at diskoteker og barer begge generelt har som deres primære formål at sælge drikkevarer, og at de kun adskiller sig for så vidt angår, hvordan de gør dette. Kundegruppen for henholdsvis diskoteker og barer må også generelt betegnes som meget ens. 4

5 Der er imidlertid vigtigt at bemærke, at der altid vil være tale om en konkret vurdering, og at de faktiske omstændigheder kan godt adskille sig herfra. Det er ekstra godt, hvis den studerende tager stilling til udsagnet fra udlejer om, at han kan udleje til bar, når der tidligere har været drevet restaurant i lejemålet, og diskoteksejeren ikke har gjort indsigelse herimod. I denne sammenhæng må det tillægges vægt, at restauranters primære formål generelt må være at sælge både mad og drikkevarer med hovedvægten på salg af mad i modsætning til diskoteker og barer, som har deres hovedvægt på salg af drikkevarer. Restauranter og bar adskiller sig således, når det kommer til deres varer, ligesom man også må kunne forvente, at deres kundegrupper adskiller sig hinanden. GD 2013/75 Ø illustrerer denne distinktion meget godt, idet lejer, som drev bar og diskotek, kunne modsætte sig, at anvendelsen i et andet lejemål i ejendommen overgik fra restaurant til bar. På denne baggrund må udlejer have været uberettiget til at udleje lejemålet beliggende i stueetagen, th., til brug for bar. OPGAVE 2 (30%) Spørgsmål 2.1: Har udlejer ret til at gennemføre energirenoveringen? Den studerende skal i besvarelsen behandle udlejers ret til at foretage ændringer i det lejede, herunder vurdere varigheden og væsentligheden af de pågældende ændringer. Udlejer har uanset den aftalte uopsigelighed en generel ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke varigt og væsentligt ændrer det lejedes identitet, jf. ELL 26, stk. 1. Lejer kan derfor kun modsætte sig energirenoveringen, enten hvis lejekontrakten indeholder et aftalt forbud herimod, eller hvis energirenoveringen vil medføre en varig og væsentlig ændring af det lejedes identitet. Opgaven indeholder ikke oplysninger om, at lejekontrakten indeholder begrænsninger i udlejers ændringsret. Opsætningen af den ekstra isolering må derimod betragtes som varig ændring, hvorfor det første krav er opfyldt. For så vidt angår det andet krav om, at der er tale om en væsentlig ændring af det lejedes identitet, oplyses det i opgaven, at energirenoveringen vil indebære, at lejers lejemål vil blive reduceret med samlet ca. 20 m 2. Dette må ses i forhold til, at lejemålet på nuværende tidspunkt er på 860 m 2. Lejemålets størrelse vil således blive reduceret med 2,3 %. Hvorvidt dette er en væsentlig ændring af det lejedes identitet kan diskuteres, og det vil altid være en konkret vurdering. Det er på den ene side klart, at lejemålet stadig er egnet til det aftalte formål. På den anden side så har de få sager, hvor det er blevet fundet, at der er tale om en væsentlig ændring af det lejedes identitet, vedrørt udvidelse eller indskrænkning af lejemålets størrelse eller ændring i lejemålets rumfordeling, jf. eksempelvis GD 2005/43 Ø og GD 2007/47 Ø. Marginen for udlejers ret til at foretage en indskrænkning af lejemålets areal må på baggrund af praksis anses for meget lille. Såfremt der var tale om et lokale i lejemålet på 20 m 2 ville der være en forholdsvis stor sandsynlig for, at dette var en væsentlig ændring af det lejedes identitet. I det konkrete tilfælde er der imidlertid tale om, at isoleringen af ydervæggene på deres indersiden indebærer, at de forskellige ydervægge rykker 5

6 nogen centimeter længere ind i lejemålet. Henset til at der kun er tale om 20 m2 og at de er fordelt over hele lejemålets areal, er der sandsynligvis ikke tale om en væsentlig ændring af det lejedes identitet. Spørgsmål 2.2: Har udlejer ret til at kræve en lejeforhøjelse? Den studerende skal her behandle, om energirenoveringen er en forbedring af lejemålet, som giver grundlag for en lejeforhøjelse. Hvorvidt udlejer har ret til at kræve en lejeforhøjelse som følge af energirenoveringen afhænger af, om arbejderne medfører en forøgelse af det lejedes brugsværdi, altså om arbejderne tilfører lejemålet nogen kvaliteter, som lejemålet ikke allerede havde, jf. ELL 31, stk. 1, 1. pkt. En forbedring kan således være, at lejer sparer ressourcer som følge af arbejderne. Det er derfor også generelt anerkendt i retspraksis, at opsætning af yderligere isolering eller udskiftning af eksisterende isolering med mere effektiv isolering er en forbedring, jf. eksempelvis GD B. Eftersom energirenoveringen vil medføre en væsentlig reduceringen af ejendommens energiforbrug til varme, og dermed lejers nødvendigvis udgifter hertil, må der være tale om en forbedring, som kan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse af lejen. Det vil være ekstra godt, hvis den studerende her kommer ind på, at udlejer i forbindelse med gennemførelse af energirenoveringen kan overveje at gennemføre en markedslejeregulering efter ELL 13 i stedet for en forbedringsforhøjelse. En eventuel markedslejeforhøjelse vil således ske på grundlag af den samlede værdi af lejemålet inklusiv den nye isolering, mens at forbedringsforhøjelsen udelukkende vurderes på baggrund af forøgelsen af brugsværdien som følge af energirenoveringen. Spørgsmål 2.3: Beregn lejeforhøjelsen for lejers lejemål? Den studerende skal her vise overblik over beregningsmetoden for forbedringsforhøjelser. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende, jf. ELL 31, stk. 2. Indledningsvis skal de samlede forbedringsudgifter opgøres: Håndværkerudgifter til opsætning af isolering kr Projektering og byggetilsyn kr Administration af byggesagen kr Udgifter til byggetilladelse og færdigmelding kr Entrepriseforsikring kr Samlede forbedringsudgifter kr Ved opgørelsen af de samledes forbedringsudgifter foretages der ikke fradrag for sparet vedligeholdelse i de oplyste udgifter, da der efter det oplyste er tale om tilføjelse af isolering og ikke udskiftning af isolering. Såfremt der imidlertid var tale om en udskiftning af isolering, skulle der foretages et sådan fradrag. Uanset om det ikke er direkte relevant i den pågældende situation, bør den studerende kort komme ind på fradrag for sparet vedligeholdelse. 6

7 Dernæst skal den samlede forbedringsforhøjelse opgøres: x 0,071 = kr Ydelsesprocenten for et 20-årigt realkreditlån anvendes i beregningen, da dette er hovedreglen ved beregning af forbedringsforhøjelse. Såfremt isoleringen har en særdeles kort eller meget lang levetid, kan der dog være behov for at anvende ydelsesprocenten på et 10-årigt eller 30-årigt realkreditlån. Såfremt den studerende bruger en anden ydelsesprocent end den gældende for et 20- årigt realkreditlån uden at argumentere ordentlig for dette valg, vil der derfor være tale om en stor fejl. Den omstændighed, at udlejer selv finansierer energirenoveringen indebærer ikke, at udlejer ikke kan bruge ydelsesprocenten på et realkreditlån, jf. GD 2002/01H. Til sidst skal lejemålets andel af den samledes forbedringsforhøjelsen opgøres: ( x 860) / = ,92 Til brug for opgørelsen af lejemålets andel af den samledes forbedringsforhøjelsen bruges areal, da energirenoveringen må have betydning for hele ejendommens energiforbrug til varme. Spørgsmål 2.4: Redegør for, hvordan og hvornår udlejer kan opkræve lejeforhøjelsen, samt eventuelle formelle krav hertil, såfremt energirenoveringsarbejderne som forventet afsluttes den 10. maj 2015 og byggeregnskab foreligger den 28. maj 2015? Den studerende skal her vise overblik over varslingsproceduren ved forbedringsforhøjelser. Udlejer bør allerede under udførelsen af energirenoveringen varsle en foreløbig lejeforhøjelse på baggrund af de budgetterede byggeomkostninger med forbehold om at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet, jf. ELL 32, stk. 3. Den foreløbige lejeforhøjelse skal varsles med 3 måneder, og den kan først få virkning fra det tidspunkt, hvor energirenoveringen er fuldført, jf. ELL 32, stk. 1, 1. og 2. pkt. Såfremt energirenoveringsarbejderne forventes afsluttet den 10. maj 2015, kan udlejer derfor opkræve den foreløbige lejeforhøjelse fra den 1. juni 2015, hvis udlejer sender varsling til lejer, så lejer har modtaget den inden udgangen af februar Varsling af den foreløbige lejeforhøjelse skal være skiftlig og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt indsigelsesvejledning til lejer, jf. ELL 32, stk. 2, 1. pkt. Varslingen vil som udgangspunkt være ugyldig, hvis den mangler en eller flere af disse oplysninger, medmindre udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling, jf. ELL 32, stk. 2, 2. pkt. Varslingen af den foreløbige lejeforhøjelse skal endvidere indeholde forbehold om endelig varsling, jf. ELL 32, stk. 3, 1. pkt. Manglende forbehold vil dog ikke medføre, at varslingen er ugyldig, men i stedet vil udlejer være forhindret i at opkræve en højere lejeforhøjelse, såfremt byggeregnskabet viser, at de faktiske omkostninger er blevet større end anslået i forbindelse med den foreløbige lejeforhøjelse. 7

8 Når de faktiske omkostninger til energirenoveringen er opgjort, skal der udarbejdes et byggeregnskab. Såfremt byggeregnskabet viser, at de faktiske omkostninger er blevet højere end anslået i den foreløbige lejeforhøjelse, kan udlejer varsle en endelig lejeforhøjelse. Den endelige lejeforhøjelse skal ligeledes varsles med 3 måneder, og varslingen skal indeholde de samme oplysninger som varslingen af den foreløbige lejeforhøjelse med undtagelse af forbeholdet, jf. ELL 32, stk. 1 og 2. Såfremt byggeregnskab foreligger den 28. maj 2015, kan udlejer derfor opkræve den endelige lejeforhøjelse fra den 1. september 2015, hvis udlejer sender varsling til lejer, så lejer har modtaget den inden udgangen af maj I tilfælde af at, byggeregnskabet viser, at de faktiske omkostninger blevet mindre end anslået i den foreløbige lejeforhøjelse, skal udlejer oplyse dette til lejerne. Udlejer behøver i denne sammenhæng ikke at opfylde kravene til varsling af lejeforhøjelse i ELL 32, jf. GD 1988/32 H. Udlejer skal samtidig tilbagebetale den for meget betalt leje med renter fra de enkelte betalingsdatoer. OPGAVE 3 (40 %) Spørgsmål 3.1: Har Taus Risfjer Federsen ret i sine indsigelse mod driftsregnskabet 2015 og kan han kræve driftsudgifterne tilbagebetalt? Den studerende bør som udgangspunkt forholde sig til kravet i ELL 5, stk. 2, hvoraf fremgår, at det skal specificeres i lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren. Det fremgår af bestemmelsen, at den anslåede størrelse af hver enkelt udgift skal være angivet. Den studerende må herefter lægge til grund, som oplyst i opgaven, at Jens Hansen ikke har sørget for at specificere driftsudgifterne i lejeaftalen som foreskrevet i ELL 5, stk. 2. Ifølge opgavens oplysninger er Jens Hansen enig i dette. Konsekvensen er som udgangspunkt, at Jens Hansen ikke kan kræve driftsudgifter betalt af Risfjer, som ikke er tilstrækkeligt korrekt anslået i lejekontrakten, jf. ELL 5, stk. 2, 4. pkt. Den studerende bør dog herefter diskutere de undtagelser, der er til dette udgangspunkt. For det første gælder specifikationskravet ikke for så vidt angår udgiftsarter, der ikke var kendte ved aftalens indgåelse, jf. ELL 5, stk. 2., 2. pkt. Der ses ikke at foreligge praksis specifikt vedr. denne undtagelsesbestemmelse, men anvendelsesområdet må fortolkes snævert, og må antages alene at omfatte nye skatter og afgifter, som udlejer ikke har kunnet forudse ved aftalens indgåelse samt andre nye offentlige afgifter og tilsynsforpligtelser og lignende. Den studerende bør i relation hertil forholde sig til de udgifter, der fremgår af driftsregnskabet for regnskabsåret 2014 og konstatere, at undtagelsen ikke finder anvendelse på disse udgifter. Særskilt kan det i relation hertil konstateres, at parterne forud for indgåelsen af aftalen har drøftet dækningsafgiften hvorfor dette ikke er en ny afgift, som Jens Hansen ikke havde kunnet forudse ved aftalens indgåelse. Den anden undtagelse, som den studerende bør diskutere findes i ELL 5, stk. 2, 4. pkt. Ifølge denne bestemmelse gælder udgangspunktet om, at udlejer ikke kan opkræve driftsudgifterne, medmindre udlejer kan godtgøre, at den manglende specifikation ikke har forringet lejers retsstilling. Det er relevant i den sammenhæng at forholde sig til oplysningerne i opgaven. 8

9 Det fremgår heraf, at ejendommen blev projekteret i fællesskab mellem Jens Hansen og Taus Risfjer, og Risfjer havde indflydelse på bl.a. udformningen af lejemålet og dets standard. Jens Hansen var en grundig mand, der gerne gik med både livrem og seler, og han fik derfor en lokal ejendomsmægler til at udarbejde et prospekt, som beskrev ejendommen og lejemålet. Det fremgik af prospektet, at driftsudgifterne også var bekrevet i prospektet og indeholdt blandt andet forsikringspræmier, ejendomsskatter, dækningsafgift og renovation hver for sig angivet med beløb og samlet anslået til kr. Det kan i den forbindelse konstateres, at den samlede udgift ifølge regnskabet for 2014 er opgjort til kr ,27, hvilket ikke ses at afvige væsentligt fra det anslåede beløb i prospektet. Parterne drøftede desuden driftsudgifterne indgående, og ejendomsmægleren fremlagde oplysninger om driftsudgifter i andre lignende lejemål i Fredericia om omegn. Endvidere fremgår det, at Risfjer foretog derfor sine egne beregninger af forbrugs- og driftsudgifterne på baggrund af oplysningerne i prospektet. Det må herefter konstateres, at den manglende specifikation af driftsudgifterne ikke har forringet Risfjers retsstilling. Det er positivt, hvis den studerende henviser til dommene i hhv. GD 2013/22B og GD 2012/71V, de omhandler lignende situationer og kom til samme resultater. Den studerende bør ydermere forholde sig til, at Risfjer har betalt driftsudgifterne i to år (som aconto-beløb og videre efter modtagelsen af årsregnskabet for 2013) uden at gøre indsigelser herimod. Dette taler også for, at den manglende specifikation ikke har forringet Risfjers retsstilling, jf. bl.a. Hvis den studerende i relation hertil henviser til dommene T:BB Ø og T:BB B skal dette vægtes positivt. Delkonklusionen er herefter, at Jens Hansen kan opkræve driftsudgifterne, uanset, at disse ikke var specificeret i lejeaftalen. Den studerende bør dog forholde sig til de konkrete udgiftsarter/-poster opgjort i driftsregnskabet for Det kan konkluderes, at følgende udgifter må anses for driftsudgifter, som Jens Hansen - som følge af ovenstående argumentation/konklusion - kan fastholde, at Risfjer skal betale: Grundskyld, dækningsafgift, bygningsforsikring og renovation fremgik af prospektet, og blev drøftet m.v. Grundejerforening og vejbidrag samt henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer fremgår af lejekontrakten, at Risfjer skal betale disse udgifter ud over lejen, og det må antages, at disse udgifter også har været en del af prospektet og har været drøftet mellem Jens Hansen og Risfjer Følgende udgift kan diskuteres: Vagtordning fremgår ikke af oplysningerne i opgaven, om denne udgift har været en del af prospektet eller har været drøftet, ligesom udgiftsarten ikke er nævnt i kontrakten. Den studerendes argumentation er derfor afgørende, men den studerende bør se problemstillingen/diskussionen og bør fremkomme med en konklusion. Følgende udgifter kan Jens Hansen uanset ovenstående argumentation/konklusion - kan fastholde, at Risfjer skal betale som en driftsudgift: 9

10 Græsslåning, renholdelse af friarealer, vinduespudsning og opretholdelse af portanlæg disse udgifter må henhøre under Jens Hansens vedligeholdelsesforpligtelse, jf. kontraktens 10.2, og dermed skal Risfjer under alle omstændigheder ikke bære disse udgifter, jf. lejekontraktens Risfjer har dermed krav på at disse sidstnævnte udgiftsarter udgår af driftsregnskabet for 2014, og han kan herefter kræve tilbagebetaling af for meget indbetalte acontobeløb, i det omfang disse rækker ud over det opgjorte beløb i det korrekte og korrigerede driftsregnskab. Det er ikke muligt ud fra opgaven, at svare på, om Risfjer har betalt for disse sidstnævnte udgifter ifølge driftsregnskabet for 2013, men er det tilfældet, må han evt. kræve tilbagebetaling af for meget indbetalte acontobeløb, i det omfang disse rækker ud over det opgjorte beløb i det korrekte og korrigerede driftsregnskab for 2013 på lignende vis korrigeret for udgiftsarter/-poster, der ikke kunne være opkrævet over driftsregnskabet. Spørgsmål 3.2: Har Risfjer ret i sine indsigelser mod varmeregnskabet, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde regnskabet? Det kan konstateres, Risfjers betaling for varme og varmt vand ud over lejen er tilstrækkeligt specificeret i lejekontrakten 7.8. Det er derfor ikke nødvendig at diskutere denne problemstilling i relation til denne udgiftsart. Den studerende bør herefter indledningsvis konstatere, at reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskab findes i ELL kap. 9 ( 45-53). Bestemmelserne gælder i lejeforholdet, hvis ikke andet er aftalt i lejekontrakten. Det følger af 49, stk. 1, 2. pkt., at regnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget regnskabet fra det kollektive varmeforsyningsselskab, hvis varmen leveres herfra. Det fremgår af opgavens oplysninger, at det ifølge prospektet og drøftelserne mellem Jens Hansen og Taus Risfjer oprindeligt var forudsat, at HyperKitty skulle være selvstændig forbruger i forhold til levering af el og vand og varme og dermed direkte kunde hos forsyningsselskaberne. Dermed må det konkluderes, at varmen leveres fra et kollektivt forsyningsselskab, selvom det ifølge lejekontrakten blev aftalt, at Jens Hansen i det lejeretlige forhold er leverandør af varme og varmt vand. Det fremgår ubestridt af oplysningerne i opgaven, at Jens Hansen havde modtaget regnskabet fra varmeforsyningsselskabet den 12. februar 2015, og at HyperKitty først havde modtaget det fra Jens Hansen den 27. maj 2015, svarende til ca. 3 ½ måned. Dette overskrider derfor fristen ifølge ELL 49, stk. 1. Konsekvensen er at, Jens Hansen ikke kan kræve tillægsbetalingen på kr ,00, jf. ELL 51, stk. 1. Det skal dog bemærkes, at fristen for aflæggelse af varmeforbrugsregnskabet er udvidet til 5 måneder, efter modtagelsen af regnskabet fra varmeforsyningsanlægget. Det følger af lejekontrakten 7.7. Da reglerne i ELL kap. 9 kan fraviges ved aftale, har Jens Hansen således overholdt fristen og kan fastholde kravet på tillægsbetaling. 10

11 Risfjer har modtaget regnskabet fra Jens Hansen den 27. maj 2015, og skriver brevet med indsigelser den 24. juni Da Risfjer fremkommer med skriftlig indsigelse mod regnskabet inden for 6 uger efter modtagelsen af regnskabet, og konkret begrunder indsigelsen, er Jens Hansen nødsaget til at anlægge sag ved boligretten inden 6 uger efter udløbet af Risfjers frist for indsigelse, hvis han vil fastholde sit krav på tillægsbetaling. Dette følger af ELL 49, stk. 3. Spørgsmål 3.3: Har Risfjer ret i sine indsigelser mod vandregnskabet, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde regnskabet? Det kan konstateres, Risfjers betaling for koldt vand ud over lejen er tilstrækkeligt specificeret i lejekontrakten 7.8. Det er derfor ikke nødvendig at diskutere denne problemstilling i relation til denne udgiftsart. Risfjer har modtaget regnskabet fra Jens Hansen den 27. maj 2015, og skriver brevet med indsigelser den 24. juni Risfjer fremkommer med skriftlig indsigelse mod regnskabet inden for 6 uger efter modtagelsen af regnskabet, og indsigelsen er konkret begrundet, jf. ELL 49, stk. 3. Risfjer skriver således, at det havde vist sig, at nogle af vandmålerne var defekte og målte for meget, og fordi der var sket en ændring af målerenhederne i forhold til regnskabsåret 2014, uden at der var sket nogle ændringer af aftapningssteder i lejemålet. Ifølge opgavens oplysninger har Risfjer krav på tilbagebetaling af kr ,00 ifølge vandregnskabet. Det følger af ELL 49, stk. 33. pkt., at Jens Hansen kun skal indbringe tvisten om forbrugsregnskabet, hvis han vil fastholde sit krav ifølge regnskabet. Hermed menes der Jens Hansens eventuelle krav på tillægsbetaling, jf. ELL 50, stk. 1. Det er imidlertid Risfjer, der skal have penge tilbage ifølge vandregnskabet, og han er af den opfattelse, at han skal have et større beløb tilbage. Derfor er Jens Hansen ikke forpligtet til at indbringe sagen for boligretten iht. 49, stk. 3. Dette følger også af dommen GD 1997/53 H, som den studerende bør nævne i denne sammenhæng. Spørgsmål 3.4: Har Risfjer ret i sine indsigelser mod betalingerne for el og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde, at Risfjer betaler herfor? Den studerende bør indledningsvis konstatere, at specifikationskravet i ELL 5, stk. 2 og 3 ikke er opfyldt i forhold til el-udgiften. Diskussionen af problemstillingen bør dog ikke være lang i relation hertil. Den studerende bør således bemærke, at det fremgår af lejekontraktens 7.10, at lejeren selv skal betale udgifterne til el direkte hos leverandøren af el, idet lejer skal være direkte kunde hos elforsyningsselskabet. Specifikationskravet gælder derfor ikke for så vidt angår Risfjers udgifter til el, og Risfjers betalinger herfor er et forhold mellem ham og elforsyningsselskabet, og dermed Jens Hansen uvedkommende. 11

12 EKSAMEN EA Erhvervslejeret Forår 2013 Rettevejledning OPGAVE 1 (35 %) Spørgsmål 1.1: Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet? Svaret på dette spørgsmål skal findes i erhvervslejelovens 13, stk. 8. For så vidt angår gyldigheden, så følger det modsætningsvis af 13, stk. 8, at der ikke gælder noget formkrav til Lars Erbys indsigelse mod markedslejeforhøjelsen. Der er heller ikke krav om, at indsigelsen skal være særligt begrundet. Indsigelsen er derfor gyldig. I dette tilfælde kan Guldkjær i øvrigt ikke være i tvivl om, at Lars Erby ikke vil acceptere varslingen. Den studerende bør endvidere forholde sig til, om indsigelsen er afgivet rettidigt. Ud fra oplysningerne må det forudsættes, at varslingen om markedslejeforhøjelse fra Guldkjær er kommet frem til Lars Erby den 28. februar 2013 dagen efter afsendelsen. Det kan konstateres, at Lars Erby trods sin langsommelighed netop får afgivet indsigelsen på den sidste dag i indsigelsesfristen på de 8 uger, som Guldkjær har givet, nemlig ved overlevering den 25. april Lars Erby må således være berettiget til at udnytte den længere indsigelsesfrist på 8 uger, som Guldkjær har givet, uanset at den legale indsigelsesfrist er 6 uger, jf. erhvervslejelovens 13, stk. 9. Bestemmelsen i erhvervslejelovens 13 er således fravigelig. Indsigelsen fra Lars Erby er derfor rettidigt afgivet. Spørgsmål 1.2: Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for L. Erby Slagtervarer og Charcuteri? Lejekontrakten mellem Ivan Nilsson og L. Erby Slagter- og Charcuterivarer er indgået i juni 2005, hvilket indebærer, at erhvervslejelovens regler finder anvendelse. Ikrafttræden er aftalt til den 1. august Det følger af lejeaftalen, at hver af parterne kan forlange lejen reguleret til markedslejen. Hvis Guldkjær vil varsle markedslejeforhøjelse, er det derfor reglerne i erhvervslejelovens 13, der som udgangspunkt finder anvendelse på spørgsmålet, om Guldkjær kan varsle markedslejeforhøjelsen. Disse regler kan dog ved aftale fraviges af parterne. Der er flere relevante problemstillinger i tvisten mellem Guldkjær og Lars Erby i dette tilfælde, som den studerende bør forholde sig til. Det følger af 13, stk. 1, at Guldkjær kan varsle markedslejeforhøjelse, hvis den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen. På varslingstidspunktet betaler L. Erby Slagter- og Charcuterivarer kr pr. år, og det skal lægges til grund, at markedslejen på varslingstidspunktet svarer til kr , som vurderet af erhvervsejendomsmægler Bjerggren. Guldkjær varsler en markedslejeforhøjelse på kr pr. år (kr x 12). Dette svarer til, at den gældende leje er ca. 16,3 % lavere end markedslejen, hvilket ifølge retspraksis (se GD 2011/33 12

13 H forudsætningsvist) og forarbejderne til erhvervslejeloven opfylder væsentlighedskravet på %, hvorfor den gældende leje må siges at være væsentligt lavere end markedslejen. I lejeaftalen har parterne imidlertid aftalt en maksimering af markedslejen i forbindelse med markedslejeforhøjelser. Det følger nemlig af aftalens 5.5, at ved varsling af markedslejeforhøjelse kan lejen aldrig blive højere end kr pr. år tillagt 5 % p.a. pr. 1. januar de første fem år af lejeperioden, første gang 1. januar 2006 (dvs. fra og med 1. januar 2006 til og med 1. januar 2010) og herefter tillagt med 3 % p.a. pr. 1. januar de efterfølgende år af lejeperioden, (dvs. fra og med 1. januar 2011 og efterfølgende år pr. 1. januar). Hvis dette regnestykke gennemføres, vil maksimeringen pr. 1. januar 2013 være kr ,45. Guldkjær kan derfor ikke varsle markedslejeforhøjelse til kr. 594,250, men maksimalt til kr ,45. En forhøjelse af lejen til kr ,45 svarer til, at den gældende leje er kr ,45 lavere end markedslejen, svarende til ca. 15,2 %, og det vil derfor stadig være tilstrækkeligt til opfyldelse af væsentlighedskriteriet i erhvervslejelovens 13, stk. 1, jf. ovenfor. Det er i øvrigt lovligt, at parterne aftaler en maksimering af markedslejen, idet erhvervslejelovens 13 er fravigelig. Guldkjær kan derfor varsle markedslejeforhøjelse over for Lars Erby, men maksimalt til kr ,45 pr. år. Lars Erby gør desuden gældende, at lejeforhøjelsen skal fordeles over 4 år. Det har han ret i, idet det følger af erhvervslejelovens 13, stk. 4. Denne bestemmelse er ikke fraveget i kontraktens 5.3, idet fravigelsen her kun vedrører nedsættelse af markedslejen. Det er lovligt at aftale en sådan fravigelse af 13, stk. 4. Det forhold, at Guldkjær i sin varsling skriver, at reguleringen træder i kraft på én gang, medfører ikke, at han ikke er berettiget til markedslejeforhøjelsen. Lejeforhøjelsen vil blot skulle fordeles over de 4 år, som anført af Lars Erby. Det skal desuden bemærkes, at markedslejeforhøjelse tidligst kræves 4 år efter ikrafttræden af en tidligere markedslejeforhøjelse, jf. erhvervslejelovens 13, stk. 2. Da seneste markedslejeforhøjelse ifølge oplysninger trådte i kraft den 1. august 2009, kan Guldkjær tidligst varsle markedslejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. august Han er stadig berettiget til markedslejeforhøjelsen pr. 1. august 2013, uanset at han har fastsat en for tidlig dato. Det forhold, at Lars Erby pr. 1. februar 2011 har fået en lejenedsættelse, bevirker ikke, at Guldkjær ikke er berettiget til den varslede markedslejeforhøjelse pr. 1. august Dette uanset at lejenedsættelsen var krævet af Lars Erby, og at han på baggrund heraf kom igennem med dette. Det følger således af tillægget til lejeaftalen, at lejenedsættelsen er aftalt mellem parterne. Der er derfor tale om en aftalt væsentlig ændring af lejeforholdene, jf. erhvervslejelovens 13, stk. 3. Guldkjær og Lars Erby har alene aftalt, at der skal gælde en ny 4-årig fredningsperiode for markedslejenedsættelser af lejen, men ikke for forhøjelser. Erhvervslejelovens 13, stk. 3 er fravigelig, og dermed kan sådan en aftale indgås gyldigt og bindende. Da Guldkjær og Lars Erby ikke i forbindelse med denne aftale samtidig har aftalt, at der skal gælde en ny fredningsperiode på 4 år for nye markedslejestigninger, er Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelsen i Spørgsmål 1.3: Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig? Den studerende skal ved besvarelsen af denne opgave vurdere, om formkravene i erhvervslejelovens 13, stk. 8 er opfyldt. 13

14 Det følger af erhvervslejelovens 13, stk. 8, at kravet om markedslejeforhøjelse skal være: skriftligt, det skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse, det skal indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse, jf. 13, stk. 9. Hvis kravet ikke indeholder disse oplysninger, er det ikke gyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling. Kravet om skriftlighed er opfyldt. Kravet om angivelse af lejereguleringens størrelse bør diskuteres. Kravet er således ikke direkte opfyldt efter bestemmelsens ordlyd, da Guldkjær ikke har angivet den samlede årlige forhøjelse af lejen. Omvendt kan det udledes af brevet og oplysningerne heri, og ved en beregning konstateres, hvad den årlige lejeforhøjelse udgør (kr x 12 = kr ). I T:BB B blev en forhøjelse accepteret, selvom forhøjelsen ikke var angivet, men det var oplyst med hvilke beløb lejen steg i hvert af de 4 år. Og i T:BB Ø blev det statueret, at en varsling med en forkert angivelse af lejeforhøjelsens størrelse som udgangspunkt medfører varslingens ugyldighed, men da fejlen ikke havde bevirket en forringelse af lejerens retsstilling fandtes varslingen gyldig, jf. erhvervslejelovens 13, stk. 8. Der kræves ikke henvisning til disse eller andre domme, medn det vil dog vægtes positivt. Den studerende bør dog diskutere problematikken. Det er ikke afgørende, om den studerende når frem til, at den samlede årlige forhøjelse skulle have været angivet. Men i dette tilfælde taler meget for, at kravet om angivelse af lejereguleringens størrelse er tilstrækkeligt opfyldt således, at der ikke af den grund er tale om ugyldighed. Det vil desuden være relevant at konstatere, at det ikke er nødvendigt at angive den nugældende leje og den fremtidige leje i lejevarslingen. Det sidste krav om indsigelsesvejledning er opfyldt. Det forhold, at Guldkjær har givet en længere frist (8 uger) til indsigelser over for den varslede lejeforhøjelse medfører ikke ugyldighed, da dette blot stiller Lars Erby bedre end efter lovens udgangspunkt i erhvervslejelovens 13, stk. 9. Erhvervslejelovens 13 er desuden fravigelig. Det er ikke et formkrav, at der angives en begrundelse for reguleringen, hvilket Guldkjær dog har gjort i det foreliggende tilfælde. Han har nemlig skrevet, at lejen, som L. Erby Slagter- og Charcuterivarer pt. betaler, er væsentlig under markedslejen. Det bør desuden bemærkes, at det ikke er et formkrav, at Guldkjær i varslingsbrevet skriver, at lejestigningen fordeles over de 4 år. Dette uanset, at lejestigningen, jf. erhvervslejelovens 13, stk. 4 og kontraktens 5.5, skal fordeles over 4 år. Det forhold, at Guldkjær skriver, at han vil opkræve den fulde stigning pr. 1. juni 2013, ændrer ikke herpå, idet der ikke er tale om et gyldighedskrav iht. 13, stk. 8. Guldkjær kan blot kun opkræve stigningen over 4 år. Der henvises til GD 1988/09 H, der vedrørende en anden juridisk problematik fastslår, at gyldighedskrav i relation til en lejeretlig varsling omfatter de krav til oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen. Det bør desuden konstateres, at det ikke er et krav, at Guldkjær angiver ikrafttrædelsesdato for varslingen. I det foreliggende tilfælde kan Guldkjær, jf. ovenfor under spørgsmål 1, tidligst varsle markedslejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. august Guldkjær varsler til ikrafttræden den 1. 14

15 juni 2013, men ikrafttrædelsestidspunktet for varslingen må derfor skubbes til den 1. august Fejlen medfører ikke, at varslingen er ugyldig. Der kan henvises til GD 1999/30 Ø, som fastslår dette. Slutteligt kan det kort konstateres, at det forhold, at Guldkjær i varslingens overskrift henviser til en forkert adresse, ikke medfører, at varslingen er ugyldig. OPGAVE 2 (25 %) Spørgsmål 2.1: Kan Guldkjær nægte afståelsen af lejemålet? Den studerende bør indledningsvist konstatere, at lejeaftalen er indgået efter 1. januar 2000, hvor erhvervslejeloven trådte i kraft. Spørgsmål om afståelse reguleres derfor af erhvervslejelovens 55. Det kan ud fra oplysningerne konkluderes, at der er tale om overdragelse af lejemålet fra én juridisk person til en anden juridisk person. Den studerende bør derfor behandle og redegøre fornuftigt for, de anvendelige regler for afståelse i dette tilfælde, og om afståelsen er berettiget. Den studerende bør indledningsvist konkludere, at erhvervslejelovens 55 gælder deklaratorisk/udfyldende i lejeforholdet, da der ikke er aftalt særlige regler herom i lejeaftalen. Der gælder ikke et krav i erhvervslejelovens 55 om, at lejer forudgående skal meddele om afståelsen til udlejer eller indhente udlejers forudgående samtykke. Da der heller intet er aftalt herom i lejeaftalen, vil Guldkjær ikke af den grund kunne nægte afståelsen. Herefter bør de faktuelle oplysninger i opgaven anvendes bedst muligt til at vurdere, om betingelserne i erhvervslejelovens 55, stk. 1 til at Roskilde Tandlægeklinik A/S i dette tilfælde kan afstå til Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Der er ikke tvivl om, at der ville være tale om afståelse til samme branche, som er et grundlæggende krav iht. erhvervslejelovens 55, stk. 1, idet Sofie Bolse drive tandlægeklinik. Sofie Bohr har som uddannet tandlæge også det nødvendige branchekendskab. Opgaven giver alene sparsomme oplysninger til at vurdere, om Guldkjær har andre vægtige grunde til at nægte afståelsen, herunder Sofie Bolses økonomi, jf. erhvervslejelovens 55, stk. 1, 1. pkt. Sofie Bolse tilbyder dog med dags varsel en selvskyldnerkaution, der kan dække ethvert krav, som Guldkjær måtte få. Endvidere oplyser Sofie Bohr, at hun for en del af sine likvide midler allerede har købt det nyeste state-of-the-art tandlægeudstyr på markedet, for at skifte al inventaret i klinikken ud udstyr der givetvis er dyrt at investere i. Disse oplysninger taler for, at Sofie Bolse har en god økonomi, som Guldkjær ikke med vægtige grunde kan indvende noget imod. Som det fremgår af spørgsmålet, bør besvarelsen - uanset konklusionerne ovenfor - også forholde sig til betydningen af Sofie Bohr s tilbud om at stille en selvskyldnerkaution. Som ovenfor nævnt kan dette være med til at tale for, at Sofie Bohrs økonomi er fornuftig. Selvskyldnerkautionen er dog uden selvstændig betydning i dette tilfælde. Guldkjær har heller ikke noget legalt krav iht. erhvervslejeloven på, at der som betingelse for afståelsen stilles en selvskyldnerkaution. Spørgsmålet om selvskyldnerkaution bliver nemlig kun aktuelt, hvis der er sket afståelse af lejemålet fra en fysisk person eller et selskab, hvor hæftelsen ikke er begrænset til et aktie- eller 15

16 anpartsselskab, jf. erhvervslejelovens 55, stk. 1, 2. pkt. I dette tilfælde ville lejeren skulle stille en selvskyldnerkaution eller på lignende måde garantere for ethvert krav ifølge lejekontrakten, som udlejer måtte få mod til indtrædende selskab. I denne situation er der som beskrevet tale om afståelse fra én juridisk person med begrænset hæftelse (A/S) til en anden juridisk person med begrænset hæftelse (A/S). Guldkjær kan derfor ikke iht. Erhvervslejelovens 55, stk. 1 stille krav om, at der som betingelse for afståelsen stilles en selvskyldnerkaution af den indtrædende lejer, Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Samlet set, kan Guldkjær altså ikke nægte afståelsen af lejemålet. Spørgsmål 2.2.a: Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er gyldigt foretaget? Dette spørgsmål omhandler, om opsigelsen fra Guldkjær i brevet af 17. februar 2013 opfylder formkravene anført i erhvervslejelovens 65, stk. 1. Ifølge bestemmelsen skal opsigelsen opfylde følgende formkrav: Den skal være skriftlig Indeholde oplysning om opsigelsesgrunden Indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse Indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter erhvervslejelovens 66 og 67, der omhandler lejers ret til erstatning i forbindelse med opsigelsen ( 66) og kravet til lejer om at meddele, hvis lejer vil godkende opsigelsen, men samtidig kræve erstatning og godtgørelse iht. 66 ( 67). Skriftlighedskravet er opfyldt. Guldkjær har også opfyldt kravet til at oplyse om opsigelsesgrunden. Det må anses for tilstrækkeligt, at der i brevet oplyses, at Guldkjær selv skal benytte det lejede. Det vil ikke være en fejl, hvis den studerende diskuterer, om Guldkjær bør oplyse om, hvad han konkret vil benytte det lejede til, eller at det skal benyttes til Scor & Tackling ApS. Sådanne krav kan dog ikke stilles, så det må betragtes som en fejl, hvis den studerende når frem til den konklusion. En begrundelse om, at det opsiges til eget brug er tilstrækkelig klar til, at lejer kan varetage sin retsstilling og interesser. Opsigelsen indeholder også oplysning om Roskilde Tandlægekliniks adgang til at gøre indsigelse, jf. erhvervslejelovens 65, stk. 2. Det er relevant at diskutere, om ordlyden inden 6 uger efter fremkomsten af dette brev giver Roskilde Tandlægeklinik en frist, der er i overensstemmelse med ordlyden af erhvervslejelovens 65, stk. 2, som anfører fristen til senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejer. Det må dog ud fra en ordlydsfortolkning og med henvisning til GD 2001/41 H antages at den angivne frist i brevet er ok. GD 2001/41 H vedrører et tilfælde, hvor udlejer i et betalingspåkrav til lejer havde angivet en påkravsfrist til inden 3 dage fra modtagelsen i stedet for senest 3 dage efter kommet frem, som det fremgik af den daværende lejelovs 93, stk. 2, 1. pkt. Højesteret nåede frem til, at formuleringerne efter sædvanligt sprogbrug måtte betyde det samme. Derimod opfylder opsigelsen ikke kravet om, at der skal oplyses om Roskilde Tandlægekliniks ret efter erhvervslejelovens 66 og 67. Denne mangel medfører, at opsigelsen som udgangspunkt er ugyldig. 16

17 Dog skal den studerende efter at have konkluderet dette, nå frem til, at denne mangel ikke har bevirket en forringelse af Roskilde Tandlægekliniks retsstilling, jf. erhvervslejelovens 65, stk. 1, 3. pkt. Sofie Bohr fremsender på vegne af Roskilde Tandlægeklinik en indsigelse i brevet af 25. februar 2013, hvilket medfører, at Guldkjær er nødsaget til at indbringe sagen for boligretten, hvis han vil opretholde opsigelsen, jf. erhvervslejelovens 65, stk. 2, 2. pkt. Desuden taler meget for, at tandlægeklinikken ikke er erhvervsbeskyttet, jf. nedenfor under Ad. spørgsmål 2.b. Da det herefter gyldigt og lovligt fremgår af lejeaftalens 9 fremgår, at lejer ikke har ret til erstatning m.v. ved udlejers opsigelse, har den manglende oplysning om en lejers rettigheder efter erhvervslejelovens 66 og 67, ikke bevirket en forringelse af lejers retsstilling. Det bemærkes i relation hertil desuden, at der ikke er krav om, at der i en indsigelse fra lejer om, at opsigelsen ikke kan accepteres, samtidigt kan gøre erstatning gældende. Den studerende bør også bemærke, at Guldkjær angiver en for kort opsigelsesfrist. Det fremgår nemlig af erhvervslejelovens 64, stk. 2, at varslet ved opsigelse til udlejers eget brug er 1 år. Denne bestemmelse kan ikke ved forudgående aftale fraviges til skade for lejer, jf. erhvervslejelovens 68, stk. 1. Derfor er bestemmelsen i lejeaftalens 9 om opsigelsesvarsel på 3 måneder ikke gyldigt i relation til Guldkjærs opsigelse af lejemålet til eget brug. Denne fejl i opsigelsen medfører dog ikke selve opsigelsens ugyldighed, men har blot den konsekvens, at Roskilde Tandlægeklinik A/S skal gives 1 års opsigelsesvarsel. Konklusionen er herefter, at opsigelsen er gyldig, uanset at den lider af mangler. Spørgsmål 2.2.b: Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er berettiget? Her skal den studerende behandle, om der er tilstrækkeligt grundlag for opsigelsen. Det kan konstateres ud fra oplysningerne, at Guldkjær vil opsige lejemålet til brug for hans nye virksomhed, Scor & Tackling ApS. Guldkjær selv, som ejer ejendommen, ønsker altså ikke at benytte det lejede. Udlejers opsigelse af en lejer med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte det lejede, jf. erhvervslejelovens 61, stk. 2, nr. 1, kræver at der på opsigelsestidspunktet er fuldstændig identitet mellem udlejer som opsiger, og den som skal benytte lejemålet efter opsigelsen. Guldkjær opfylder ikke dette krav, uanset at han ejer 100 % pct. af anparterne (er enejer) af Scor & Tackling ApS. Der kan henvises til GD 2005/35Ø, der slår dette fast. Den studerende bør allerede af den grund konkludere, at opsigelsen ikke er berettiget. Når den studerende ikke frem til dette resultat, skal det diskuteres, om opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, jf. erhvervslejelovens 61, stk. 3. Der er alene givet sparsomme oplysninger herom, men følgende momenter kan inddrages i diskussionen: Guldkjær har ejet ejendommen i mindre end et år Roskilde Tandlægeklinik A/S har lejet lejemålet siden 1. november 2003 dvs. i næsten 10 år, og har således drevet sin virksomhed fra denne placering i en længere periode. 17

18 Guldkjærs nye virksomhed har siden 1992 ligget i en helt anden by, København, hvor det er lykkes at skabe en god forretning, der på tidspunktet for opsigelsen tjener gode penge. Det er ifølge oplysningerne desuden muligt for Scor & Tackling ApS at finde anvendelige mindre lokaler til en billigere kvadratmeterpris. Der vil altid være tale om en konkret vurdering af rimeligheden af opsigelsen i sådanne tilfælde. Det er derfor diskussionen, der er det vigtigste. Meget taler dog for, at opsigelsen ikke har været rimelig i dette tilfælde, og at Guldkjær således ikke er berettiget til at foretage opsigelsen. Har den studerende således foretaget en realitetsvurdering af opsigelsen, jf. ovenfor, vil det også være relevant kort at knytte nogle bemærkninger til, om Roskilde Tandlægeklinik A/S kunne være erhvervsbeskyttet, jf. erhvervslejelovens 62. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet har det nemlig nogle konsekvenser i opsigelsestilfældet: Udlejer kan ikke opsige lejemålet til eget brug med henblik på at drive erhverv inden for samme branche som lejer, jf. erhvervslejelovens 61, stk. 3, 2. pkt, At der er en snævrere adgang til opsigelse, idet der skal foretages en rimelighedsvurdering af opsigelsen, jf. erhvervslejelovens 61, stk. 1. Ved denne rimelighedsvurdering skal der ifølge erhvervslejelovens 62, stk. 2 tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen. At en forudgående aftale, der begrænser lejers erstatning ved opsigelse, er ugyldig, jf. erhvervslejelovens 68, stk. 1, jf. 66. At lejer ved opsigelse har krav på godtgørelse for tabt goodwill, og at retten til godtgørelsen ikke kan fraviges ved forudgående aftale til skade for lejer, jf. erhvervslejelovens 68, stk. 1, jf. 66, stk. 3. Om et lejemål er erhvervsbeskyttet, afhænger altid af en konkret vurdering. Sammenfattende fra retspraksis, kan man konkludere, at det afgørende er, at virksomhedens beliggenhed er af væsentlig betydning for lejers bevarelse af kundekreds. Det forventes ikke, at den studerende går ind i en grundig vurdering af, om lejemålet er erhvervsbeskyttet, da der ikke er tilstrækkelige oplysninger i opgaven til at vurdere dette. Det må antages, at en tandlægeklinik som udgangspunkt ikke er erhvervsbeskyttet, og der er ikke oplysninger i opgaven, der taler for, at dette udgangspunkt fraviges. Det må derfor nok konkluderes, at Roskilde Tandlægeklinik A/S ikke nyder erhvervsbeskyttelse. OPGAVE 3 (40 %) Spørgsmål 3.1: Tag stilling til i hvilket omfang L. Erby Slagter- og Charcuterivarer hæfter for istandsættelsen af lagerlejemålet som opgjort af Guldkjær? Ved besvarelsen af dette spørgsmål, forventes den studerende at behandle punkterne i Guldkjærs fraflytningsrapport af 14. august 2013 enkeltvis. Det er herefter afgørende, om Guldkjær kan gøre et fraflytningskrav gældende over for L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Fraflytningskravet kan have grundlag i: 18

19 Lejers manglende overholdelse af sin legale eller kontraktmæssige vedligeholdelsespligt Lejers misligholdelse af lejemålet Lejers retableringspligt af ændringer foretaget i lejemålet Lejers istandsættelsespligt ved fraflytning iht. lejeaftalen eller som følge af erhvervslejelovens bestemmelser. Ad. Rengøring af hele lejemålet: Det fremgår af lejeaftalens 3, at lejemålet overtages i rengjort stand. Da lejemålet i henhold til 11.1 skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen, skal L. Erby Slagter- og Charcuterivarer også betale herfor. Der kan henvises til GD 2009/36 V og GD 2013/10 V (begge forudsætningsvist). Ad. Udgift til låsesmed i forbindelse med fraflytningssyn: Lars Erby har lagt to nøgler til lejemålet på skrivebordet i lejemålet, og det sidste sæt nøgler sender han med brev til Guldkjærs oplyste forretningsadresse. Lars Erby har handlet, som det kan forventes af ham i denne henseende. Der er således ikke noget aftalt mellem parterne om, at Lars Erby skal aflevere nøglerne personligt til Guldkjær. Det må derfor være Guldkjærs egen risiko, at han ikke har været på sit kontor i to uger, og dermed ikke har modtaget nøglerne. Lars Erby hæfter derfor ikke for udgiften til låsesmed. Ad. Maling af alle vægge i lejemålet: Det fremgår af oplysningerne, at væggene ikke var nymalede ved overtagelsen, og at Lars Erby ved overtagelsen i 2005 har malet hele lejemålet i eksisterende farver. Endvidere fremgår det, at han i oktober 2012 har malet væggene i butikslokalerne på ny. Det følger desuden af lejeaftalens 8, at lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse over lejemålet, og at lejemålet skal afleveres i pæn og løbende velvedligeholdt stand ( 11). For så vidt angår væggene i butikslokalerne, kan Guldkjær ikke pålægge Lars Erby at hæfte herfor ved fraflytning. Lars Erby har således uden tvivl overholdt sin pligt ved løbende at foretage maling af lejemålet som led i sin indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. For så vidt angår maling af de øvrige vægge i lejemålet, må det sandsynligvis antages, at Lars Erby hæfter for maling af disse. Uanset, at væggene ikke var nymalede ved overtagelsen, har Lars Erby en forpligtelse til løbende at foretage vedligeholdelse af væggene i normalt omfang, hvilket således omfatter maling af væggene. Ved sin fraflytning har Lars Erby ikke malet væggene (og dermed ikke foretaget vedligeholdelse af væggene) i 8 år. Problemstillingen kan diskuteres, men det må antages, at dette ikke er tilstrækkeligt til at opfylde sin pligt til løbende at foretage vedligeholdelsen af væggene. Der kan fx henvises til U V, hvor lejeren, der efter aftale havde pligt til indvendig vedligeholdelse, ved lejeforholdets ophør havde pligt til at betale for maling og tapet, da der ikke i de sidste 5½ år af lejeperioden var foretaget vedligeholdelsesarbejder i det lejede. Arbejderne kunne i dette tilfælde ikke anses at gå ud over, hvad der henhørte under en almindelig vedligeholdelse. Ad. Maling af alle gulve i produktions-, kontor- lagerlokaler m.v. og lakering af gulve i butikslokaler: For så vidt angår maling af gulve i produktions-, kontor- lagerlokaler m.v. må resultatet sandsynligvis blive det samme, som ovenfor anført vedr. øvrige vægge i lejemålet. Det må derfor antages, at Lars Erby hæfter for maling af gulvene. Det kan dog diskuteres, om løbende vedligeholdelse af gulve skal foretages så ofte som maling af vægge. Der findes ingen retspraksis vedrørende dette spørgsmål, men der kan argumenteres for, at udlejer ikke kan have nogen berettiget forventning om, at gulve skal vedligeholdes i samme omfang og med samme frekvens som væggene. En diskussion heraf er positiv, 19

20 og resultatet er ikke afgørende. For så vidt angår gulve i butikslokaler, kan det diskuteres, om de nye gulve er en ændring af det lejede, som Lars Erby skal retablere ved fraflytning, da han ikke har fået samtykke fra udlejer til at udføre arbejderne. Det forhold, at Lars Erby har udskiftet med en anden type gulvbelægning medfører formentlig ikke, at han skal retablere dette, når gulvet som oplyst er udført i lignende kvalitet, udseende og farve, som det gamle gulv. Udskiftningen af gulvet må i dette tilfælde ikke antages at være en ændring af det lejede. Og der er ingen tvivl om, at Lars Erby har opfyldt sin forpligtelse til at vedligeholde denne del af gulvene i lejemålet. Det korrekte svar vil derfor være, at Lars Erby ikke hæfter for lakering af gulvene ved fraflytning. En fornuftig diskussion, der når til det modsatte resultat, vil dog også kunne godtages. Ad. Fjernelse af skilte og alle spor af skiltning på facader: Lars Erby har opsat 2 messing-slagterskilte på ejendommens facade. Det følger af erhvervslejelovens 39, stk. 1, at lejer har ret til dette. Det er derfor ikke nødvendigt, at lejer får forudgående tilladelse fra udlejer til etablering af skiltene, hvilket også er konsekvensen af lejeaftalens 2.2. Skiltene er dermed næppe heller en ændring af det lejede, som falder under erhvervslejelovens 75, stk. 2. Derfor er en eventuel retableringspligt for Lars Erby ikke afhængig af, om daværende udlejer Ivan Nilsson har taget forbehold herfor. Det følger ikke af erhvervslejelovens 39, at lejer har pligt til at retablere forholdene og fjerne skiltningen ved fraflytning Da det heller ikke fremgår af lejeaftalen, at Lars Erby har pligt til at tilbageføre foretagne ændringer i det lejede inden ophørstidspunktet, er det relevant at diskutere, om Lars Erby overhovedet har en pligt til at fjerne skiltene. Det fremgår således klart af ELL 38, stk. 4, at der er retableringspligt ved de installationer/ombygninger, som er nævnt i 38. Det kan derfor ikke udelukkes, at der må sluttes modsætningsvist fra denne bestemmelse til ELL 37, således at der ikke er retableringspligt efter 39. Spørgsmålet er så vidt ses ikke afgjort i retspraksis. På baggrund heraf vil en besvarelse, som kommer til, at der ikke er retableringspligt, ikke betragtes som en fejl, hvis den studerende konkluderer dette og argumenterer fornuftigt for resultatet. Det må dog under alle omstændigheder antages, at Lars Erby er forpligtet til retablere forholdene og fjerne skiltene, da skiltene tilhører Lars Erby, er hans ejendom og ikke er tilført lejemålet som en fast bestanddel. Ad. Fjernelse af edb-kabling (faste edb-installationer): Det må antages, at edb-kabling med meget stor sandsynlighed er omfattet af erhvervslejelovens 37, der omfatter lejers ret til at foretage sædvanlige installationer i lejemålet. Dermed har Lars Erby ret til at lave denne installation uden at indhente Guldkjærs forudgående samtykke. Installationen er dermed næppe heller en ændring af det lejede, som falder under erhvervslejelovens 75, stk. 2. Derfor er en eventuel retableringspligt for Lars Erby ikke afhængig af, om daværende udlejer Ivan Nilsson har taget forbehold herfor. 20