K/S Ejendomsprojekter.

Transkript

1 K/S Ejendomsprojekter. Kim Schlichter, leder af Real Estate Group Jan S. Hove, Deloittes skatteafdeling Foreningen af Finansanalytikere, den 6. december 2005

2 Deloittes Real Estate Group København Kim Schlichter Partner Leder af Real Estate Direkte: Jesper Jørgensen Partner Birkerød Britta Fladeland Iversen Partner Direkte: Jens Gielstrup Partner Direkte: Direkte: Peter W. Ø. Larsen Partner Direkte:

3 Karakteristika Investor Ikke professionel ejendomsinvestor Skattedrevet investering Indkomst over DKK Overvejende ikke økonomer Søger ikke professionel rådgivning 3

4 Vigtige elementer ved investering Udbyderen udbud og efterspørgsel Ejendomstype Ejendommens tilstand Beliggenhed Lejere og lejekontrakt Budget og forudsætninger Due diligence Pris ejendom Skattemæssige overvejelser Risikostyring 4

5 Udbyderen udbud og efterspørgsel Medlem af K/S udbyderforeningen Ikke medlem af udbyderforeningen Historisk performance Antal udbudte projekter Sager i pressen Retssager 5

6 Ejendomstype Typer af ejendomme Retail Lager og logistik Kontor Produktion og industri Kombinationsejendomme (Boligejendomme) Konvertibilitet af ejendom Mulighed for konvertering til anden anvendelse Omkostning ved konvertering til anden anvendelse 6

7 Ejendommens tilstand Nye ejendomme Vurdering af entreprenørs evne til at gennemføre mangeludbedring og 5 års gennemgang Bestående ejendomme Klimaskal holdbar i minimum 15 år Varmeanlæg - holdbarhed på minimum 15 år God generel vedligeholdelsestilstand 7

8 Beliggenhed Danmark (København) Indre by Havneområder Amager/Ørestad/Havnestad/Sydhavn City-Ring Nord (Østerbro/Hellerup) City-Ring Vest (Valby/Ballerup/Søborg/Herlev/Glostrup/Tåstrup) Uden for Storkøbenhavn Provinsen Udlandet 8

9 Lejere og lejekontrakt Lejere Enkeltbruger ejendom stærk lejer Flerbruger ejendom stærke lejere Lejekontrakt Løbetid minimum 8 år Minimumsindeksering af lejen Omkostninger betalt af lejer Forsikring Bygningsansvar og brand Driftstabsforsikring 9

10 Budget og forudsætninger Ikke nok at se på likviditet efter skat Forudsætninger skal valideres og specielt fokus på Forudsat indeksering af leje Vedligeholdelse pr. m 2 Driftsomkostninger i øvrigt Forudsat rente variabel versus fast Afdækning Tidshorisont 10

11 Due diligence Teknisk gennemgang Tilstand, miljø, mv. Økonomisk gennemgang Forudsætninger, leje, indeksering, rente, mv. Juridisk gennemgang Adkomst, byrder, leje- og andre kontrakter, mv. 11

12 Pris ejendom Det investor erhverver er et cash-flow Pris på ejendom er en funktion af mange elementer. Nogle vigtige elementer er: Nettoleje (markedsleje) Beliggenhed Vedligeholdelsesstand Byrder på ejendom Udbud og efterspørgsel 1. års afkastprocent Udbyderhonorar (markedskonformt) Forpligtelse for investor 12

13 Skattemæssige overvejelser Holder K/S projekter skattemæssigt? Anpartsindgrebet - 10 personer - Fradragskontoen Udbyderhonorar - Seneste praksis på området Virksomhedsskatteordningen - Korrekt anvendelse / optimering Udenlandske ejendomsprojekter - Begrænset skattepligtigt i landet - Indsendelse af selvangivelse - Lempelse i dansk skat / optimering Særlige forhold for selskaber, der køber K/S andele - Nye sambeskatningsregler - Fradrag for underskud (udenlandske ejendomsprojekter) 13

14 Risikostyring - summary Udbyderen Ejendomstype og beliggenhed Ejendommens tilstand og konvertibilitet Lejer kvalitet af cash-flow, uopsigelighed og forsikring Pris og leje markedskonformt Renterisici afdækning Professionel assistance 14

15 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu