Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med. Karstoft Å. Natur- og Miljøprojekt

Transkript

1 Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med Karstoft Å Natur- og Miljøprojekt 1

2 Karstoft Å EJENDOMSMÆSSIG FORUNDERSØGELSE I forbindelse med udarbejdelsen af planlægningsprojektet omkring Karstoft Å har Orbicon Leif Hansen gennemført en ejendomsmæssig forundersøgelse til belysning af mulighederne for at gennemføre et natur og miljøprojekt i og omkring Karstoft Å i området mellem Brande, Give og Sdr. Omme. Størstedelen af projektområdet er beliggende i Ikast Brande Kommune, en mindre del ligger i Vejle Kommune. Gennem planlægningsfasen har lodsejere og Ikast Brande Kommune via workshops bidraget med forslag til indholdet af et natur og miljøprojekt i Karstoft Ådal, og dette har resulteret i et projektforslag, der indebærer en tilbageføring af vandløbet til det oprindelige, bugtede forløb og en hævning af vandløbets bund til det oprindelige niveau. Projektforslaget fremgår af det Tekniske Skitseprojekt Vådområde langs Karstoft Å ved Blåhøj. Den ejendomsmæssige forundersøgelse er udført i perioden juni 2010 og omfatter 36 ejendomme. Der er ført forhandlinger med ejerne af 34 ejendomme i projektområdet. Dertil kommer én lodsejer, som det trods gentagne forsøg ikke er lykkedes at få forbindelse til. Denne lodsejer bor ikke i området, og jorden er forpagtet ud til en af de øvrige projektberørte ejendomme. Endvidere er DSB BYGNING, som ejer jernbanestien, ikke kontaktet. Der arbejdes i den ejendomsmæssige forundersøgelse indenfor en projektafgrænsning på ca. 92 ha svarende til afgrænsningen af projektområdet i det tekniske skitseprojekt. Afgrænsningen for projektetforslagets påvirkninger på den afvandingsmæssige tilstand af projektarealerne danner således rammen for udvælgelsen af de projektberørte ejendomme. Beskrivelse af projektområdet Projektområdet er beliggende i Karstoft Ådal på strækningen mellem Risbjerg Dambrug og broen ved jernbanestien. Projektområdet strækker sig endvidere ind i Harpes Bæk og Risbjerg Bæk. De eksisterende ejendomsforhold i og omkring projektområdet fremgår ligesom projektgrænsen af det vedlagte ejendomskort. Interviewskemaer for hver projektberørt ejendom fra forhandlingerne med de enkelte lodsejere findes ligeledes som bilag til nærværende rapport. 2

3 Det er på baggrund af de gennemførte interviews med områdets lodsejere muligt at beskrive landbrugsstrukturen i og omkring projektområdet. Landbrugsstrukturen er præget af meget varierende bedriftsstørrelser og typer. Området er landbrugsmæssigt domineret af store planteavls, kvæg og svinebedrifter, samt små skov og naturejendomme under 10 ha. Dertil kommer en række landbrugsejendomme på ha, som forpagter jorden ud til de store bedrifter. Arealanvendelse i området Lodsejerne er i forbindelse med de berørte interviews blevet spurgt om den nuværende arealanvendelse på projektarealerne. På denne baggrund er arealanvendelsen opgjort således: Omdrift (incl. brak): 41,32 ha 45 % Vedvarende græs: 10,25 ha 11 % Natur (udyrket): 40,34 ha 44 % I alt: 91,91 ha 100 % Som det fremgår af ovenstående, er det berørte projektområde præget af mange naturområder, et tilsvarende antal omdriftsarealer og i mindre omfang vedvarende græsarealer. De ånære arealer er præget af mange naturarealer, som anvendes til jagt. Lodsejerinteresse i forbindelse med projektet Natur og miljøprojektet og dets betydning er ved individuelle møder drøftet med lodsejerne fra de berørte ejendomme. Den fremtidige projektrealisering afhænger af hvilke støtteordninger, der kan medfinansiere projektet, og dette vil også have indflydelse på, hvilke erstatningsordninger, der kan tilbydes lodsejerne. Det er derfor valgt, at den ejendomsmæssige forundersøgelse forholder sig til de grundlæggende muligheder for at indgå i et natur og miljøprojekt: salg af projektjord/engangserstatning/erstatningsjord. Det kan på baggrund af de individuelle møder med lodsejerne konstateres, at størstedelen af lodsejerne er positive overfor tanken om at gennemføre et natur og miljøprojekt omkring Karstoft Å. Af de 34 forundersøgte ejendomme vurderes det, at ejerne af seks ejendomme, ikke umiddelbart ønsker at deltage i projektet. Årsagen er bl.a. det årelange arbejde med at dræne og grøfte arealer, som virker spildt, hvis arealerne igen sættes under vand. Andre lodsejere ønsker ikke at indgå i projektet, før de med sikkerhed ved, at alle projektberørte landmænd har accepteret at deltage. Blandt mange af lodsejerne er der en vis skepsis for, at det endelige påvirkningskort reelt vil afspejle de fremtidige afvandingsforhold. Her er typisk tale om lodsejerne på de større bedrifter, som er positive over for projektet, men for hvem det er afgørende, at deres fremtidige produktion er sikret. Derudover er flere af lodsejerne langs Harpes Bæk skeptiske omkring beregningerne af de eksisterende vandstandsforhold i bækken. Lodsejerne giver udtryk for, at de oplever en større 3

4 forskel på sommer og vintervandstand, end skitseprojektet afspejler. Det bør undersøges, om der er muligheder for at foretage yderligere undersøgelser i dette område i forbindelse med detailprojekteringen, Flere af lodsejerne langs Harpes Bæk udtrykker ønske om, at Harpes Bæk ikke skal inddrages i projektet. Omvendt har flere andre lodsejere udtrykt ønske om at projektområdet udvides både opstrøms og nedstrøms Karstoft Å, samt opstrøms Risbjerg Bæk. For Karstoft Å drejer udvidelsen sig om en mindre strækning opstrøms vandløbet, således at arealerne på strækningen fra dambruget og op til dambrugets stemmeværk indgår i projektet. Derudover har flere lodsejer givet udtryk for, at projektet kunne udvides nedstrøms Karstoft Å, hvor vandløbet er meget udrettet. Endvidere er der blevet foreslået en udvidelse af projektområdet opstrøms Risbjeg Bæk, samt ønsker om en mere markant slyngning af samme vandløb. Blandt de projektberørte lodsejere har flere udtrykt ønske om etablering af søer/vandhuller i området. Det bør overvejes, hvorvidt dette projektelement kan indarbejdes i en videre detailprojektering, da det er Orbicon Leif Hansens vurdering, at dette vil kunne indgå som et positivt element hos en del lodsejere. Det er naturligvis en forudsætning for den positive lodsejeropbakning, at jordprisen i forbindelse med erhvervelse/ombytning af arealer i projektet fastlægges til et niveau (markedsprisen), der er almindeligt accepteret af lodsejerne. I den forbindelse vurderes det, at der er meget store jagtinteresser i projektområdet. Dette vil formentlig influere på prissætningen af naturarealerne, som må formodes at ligge tættere på værdien af vedvarende græsarealer end sædvanligt. Det er ligeledes en forudsætning for den ovennævnte positive lodsejeropbakning, at det vil lykkes at skaffe erstatningsarealer til de ejendomme, hvor lodsejeren ønsker erstatningsarealer i forbindelse med en aftale om afståelse af deres projektarealer eller aftale om engangserstatning. Mulighederne herfor er ikke undersøgt til bunds, da kun ejendomme direkte berørt af projektet er blevet kontaktet. Dog har lodsejerne oplyst, at der pt. er en landbrugsejendom til salg i området, hvis arealer kunne være en vigtig brik i en projektjordfordeling. Da markedet for handel med landbrugsjord for tiden ligger underdrejet, er det vanskeligt at vurdere de fremtidige muligheder for at finde erstatningsjord i området. Det kan dog konstateres, at der findes ældre lodsejere i og omkring området, for hvem det kunne blive en mulighed at sælge jord til en projektjordfordeling. Det skal understreges, at alle lodsejere, som ønsker en økonomisk kompensation i form af engangserstatning for de projektberørte arealers værditab, stiller den betingelse, at de kun vil deltage, såfremt de kan være sikre på fortsat at eje jorden efter projektrealisering. 4

5 Lodsejerne har under de afholdte projektworkshops givet kraftigt udtryk for, at de ikke ønsker yderligere offentlig adgang til området end den nuværende jernbanesti. Enkelte lodsejere har i forbindelse med interviewet givet udtryk for, at der i stedet kunne etableres bord/bænkefaciliteter samt fugletårn ved jernbanebroen, hvor der er udsigt over området. Lodsejerinteresserne vurderes samlet således: Ønsker salg i ren handel: 0,33 ha 0,4 % Ønsker salg mod erstatningsjord: 8,65 ha 9,4 % Ønsker engangserstatning: 32,76 ha 35,6 % Ønsker erstatningsjord: 28,44 ha 30,9 % Ønsker ikke at medvirke: 12,47 ha 13,6 % Uoplyst: 4,19 ha 4,6 % Ønsker måske at deltage 5,07 ha 5,5 % I alt: 91,91 ha 100 % Vurderingen af lodsejernes interesser i forhold til projektet fremgår af de vedlagte lodsejerinteressekort. 5

6 Overslag over udgifter til lodsejererstatninger Det skønnes, at almindelig god markjord i området omkring projektområdet vil have en markedspris på omkring kr. pr ha (juni 2010). Overslaget over omkostninger til lodsejererstatninger kan beregnes som forskellen mellem den nuværende værdi (før værdi) og værdien efter gennemførelse af projektet med pålagt deklaration om rådighedsindskrænkninger: Før værdi: Efter værdi: 41 ha i omdrift/brak a kr/ha x 0,75: kr 10 ha vedvarende græs a kr/ha x 0,35: kr 41 ha natur a kr/ha x 0,30: kr I alt: kr 92 ha a kr/ha x 0,30: kr Samlet værditab: Samlet værditab pr ha: kr kr/ha Efterværdien er et forsigtigt skøn fastsat ud fra erfaring fra andre tilsvarende naturgenopretningsprojekter og vil alt andet lige være faldende, jo større hævning af vandstanden, der vil ske. Dette vil først blive endeligt afklaret i forbindelse med den tekniske detailprojektering. Endvidere skal det bemærkes, at det samlede areal på 92 ha kun dækker over de berørte arealer i henhold til det tekniske skitseprojekt. Projektgrænsen fra det tekniske skitseprojekt er en meget ulige og krøllet afgrænsning, og i det videre forløb vil det være nødvendigt at rette projektafgræsningen ud til en lige linje i marken at driftsmæssige hensyn. Dette vil naturligt medføre, at det projektberørte areal forøges og dermed også de samlede omkostninger til lodsejererstatninger. Det kan derudover forventes, at der kan opstå tab i forbindelse med erhvervelse af hele ejendomme med bygninger, hvor jorden skilles fra til anvendelse som erstatningsjord, og hvor bygningerne sælges videre med et mindre jordtilliggende. 6

7 Anbefaling om gennemførelse af jordfordeling i forbindelse med projektet Som det fremgår af interviewresultaterne, så er det samlede puljejordsbehov i forbindelse med gennemførelse af projektet anslået til omkring 40 ha. Dette tal er dog baseret på den foreløbige projektafgrænsning og vil blive forhøjet, når projektgrænsen af driftshensyn rettes ud til mere rene linjer. Dertil kommer håndtering af en lang række mindre arealer, der må forventes at blive afskåret fra de nuværende ejendomme som følge af genslyngning af vandløbet. Det er Orbicon Leif Hansens anbefaling, at aftalerne med lodsejerne sker ved gennemførelse af en projektjordfordeling. Sammenfatning og konklusion Det er på baggrund af den gennemførte ejendomsmæssige forundersøgelse Orbicon Leif Hansens vurdering, at langt størstedelen af lodsejerne i Karstoft Å projektområdet er positive overfor at medvirke til gennemførelse af projektet. Det anbefales endvidere, at der tages løbende kontakt til de lodsejere som ikke umiddelbart er interesseret projektet, således at deres problemstillinger belyses under detailprojekteringsprocessen. 7

8 Det anbefales, at der gennemføres en jordfordeling til håndtering af jordbytte og opkøb/salg af erstatningsjord. Det anbefales desuden, at den endelige detailprojektering gennemføres før opstart af jordfordeling. Rapporten er udarbejdet af: Landinspektør, Anne Schelde Damgaard, Vand og naturressourcer, Århus Orbicon Leif Hansen A/S Juni