Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med Salmosen Vådområdeprojekt

Transkript

1 Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med Salmosen Vådområdeprojekt 1/7

2 Salmosen EJENDOMSMÆSSIG FORUNDERSØGELSE Roskilde Kommune har anmodet Orbicon A/S, Natur og Plan Roskilde, om at gennemføre en ejendomsmæssig forundersøgelse til belysning af mulighederne for at gennemføre et vådområdeprojekt ved Salmosen i området umiddelbart øst Hove Å s udløb i Roskilde Fjord. Forundersøgelsen er udført i januar Der er ført forhandlinger med ejerne af 13 ejendomme i projektområdet. Udgangspunktet for den ejendomsmæssige forundersøgelse er den tekniske forundersøgelse for projektet, der ligeledes er udarbejdet af Orbicon A/S, Natur og Plan, Roskilde. I det oprindelige skitseprojekt, var der regnet med et projektområde på omkring 50 ha og 13 lodsejere. Vandspejlsberegningerne viste dog, at arealerne ved Gerdrupløbet, syd for Salmosen, ikke ville blive påvirket ved gennemførelse af vådområdeprojektet. Samtidig viste beregningerne, at nogle små områder opstrøms i Hove Å, nordøst for Salmosen, ville blive påvirket, dog i meget begrænset omfang. Det samlede projektområde, uden Gerdrupløbet, men inklusiv de små områder opstrøms Hove Å, endte med at omfatte 35,06 ha og 13 lodsejere. Hertil kommer 0,66 ha, der indirekte påvirkes af projektet som mindre øer indenfor projektgrænsen. Der er således i den ejendomsmæssige forundersøgelse arbejdet med et projektområde på i alt 35,72 ha. Lodsejerne er i forbindelse med de afholdte individuelle møder blevet præsenteret for de tekniske beregninger, der ligger bag udformningen af projektområdet, samt de muligheder der er for kompensation, erstatningsjord samt salg af jord i projektområdet. Beskrivelse af projektområdet. Projektområdet er beliggende ca. 6 km nord for Roskilde og 1 km syd for Gundsømagle. Projektområdet ligger på begge sider af Hove Å og er mod vest afgrænset af Frederiksborgvej. Projektområdet strækker sig omkring 2 km fra Frederiksborgvej opstrøms i Hove Å. 2/7

3 De eksisterende ejendomsforhold i og omkring projektområdet, fremgår af de vedlagte ejendomskort (kortbilag 1). Interviewskemaer fra forhandlingerne med de enkelte lodsejere findes ligeledes som bilag til rapporten. På baggrund af de gennemførte interviews med områdets lodsejere, er det muligt at beskrive landbrugsstrukturen i og omkring projektområdet. Landbrugsstrukturen i området er domineret af af fritidslandbrug, hvoraf flere af ejerne er gået på pension. Desuden er der et par husdyrbrug, hvor dele af projektområdet indgår som harmoniareal. En stor del af projektområdet består af arealer, der tidligere har været dyrket i alm. omdrift, men som nu ligger som græs, der benyttes til afgræsning eller slæt. En lille del af projektområdet består af brak/natur der hovedsageligt benyttes til jagt og andre rekreative formål. Det vurderes, at den landbrugsmæssige efterspørgsel efter suppleringsjord i området fra produktionsejendomme er forholdsvis begrænset. Arealanvendelse i projektområdet Lodsejerne er i forbindelse med de individuelle lodsejersamtaler blevet spurgt om den nuværende arealanvendelse på projektarealerne. På den baggrund er arealanvendelsen opgjort således: Omdrift (incl. brak): Vedvarende græs: Natur (udyrket): I alt 22,17 ha 11,25 ha 2,30 ha 35,72 ha Som det fremgår, er ca. 62 % af arealet i projektområdet i omdrift, ca. 32 % er vedvarende græs, mens resten, ca. 6 % henligger som udyrkede arealer og natur. Lodsejerinteresser i forbindelse med projektet Vådområdeprojektet og dets betydning, er ved individuelle møder blevet drøftet med de berørte lodsejere. Lodsejerne er som nævnt blevet præsenteret for de tekniske beregninger og vurderinger, der ligger til grund for projektområdets udformning og størrelse, samt for de muligheder der vil være for at indgå aftale omkring vådområdets gennemførelse, herunder: 3/7

4 Salg af projektjord i ren handel. Salg af projektjord mod erstatningsjord. 20 årigt fastholdelsestilskud. 20 årigt fastholdelsestilskud og erstatningsjord. De fleste lodsejere gav udtryk for, at de godt kunne være interesserede i at deltage i vådområdeprojektet, men at de havde en betydelig skepsis overfor, om grænsen for det fremviste projektområde ville holde. Mange af lodsejerne var nervøse for, at det påvirkede areal vil blive større, end projektområdet viser i henhold til den tekniske forundersøgelse, hovedsageligt pga. problemer med opstuvning af vand i de dræn, der afvander til projektområdet. En del af lodsejerne var også bekymrede for, at arealer, der afvander til Gerdrupløbet vil blive påvirkede af projektet. Flere lodsejere har foreslået, at der bliver etableret en pumpe i Gerdrupløbet, der kan sikre afvandingen. Der er store jagtinteresser i området og flere lodsejere ville have sikkerhed for, at deres arealer, efter projektets gennemførelse, stadig kan bruges til jagt. En del af lodsejerne er fritidslandmænd med små ejendomme. De er ikke interesserede i at sælge jord til projektet, da de er bange for, at størrelsen på deres ejendom bliver reduceret, så ejendommene skattemæssigt vil blive vurderet som parcelhuse i stedet for som landbrug. To af de berørte lodsejere ønsker at afstå projektarealerne, men kun hvis de kan få velbeliggende erstatningsjord. De øvrige lodsejere er interesserede i 20 årigt fastholdelsestilskud. Fordelt på arealer, er lodsejerinteressen samlet vurderet således: - Salg i ren handel: 0 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud 27,99 ha - Salg mod erstatningsjord 7,57 ha - 20 årigt fastholdelsestilskud med erstatningsjord 0 ha - Ønsker ikke projektet gennemført 0,16 ha I alt 35,72 ha Det kan således konstateres, at langt hovedparten af lodsejerne har udvist interesse for at deltage i projektet, men at de samtidig har en vis skepsis, især med hensyn til projektområdets afgrænsning. 4/7

5 Behov for erstatningsjord og jordfordeling. Som det fremgår af ovenstående, er der to lodsejere i projektområdet, med ca. 7,57 ha, der forudsætter at de kan modtage erstatningsjord i forbindelse med en aftale om afgivelse af projektarealer. Det er Orbicons vurdering, at der vil være behov for erhvervelse af ca. 10 ha puljejord, der vil kunne anvendes som erstatningsjord til de to lodsejere. I forbindelse med lodsejersamtalerne er det blevet oplyst at ejendommen på matr. nr. 9a Tågerup By er til salg, men at salget pt. er sat i bero pga. en mulig forurening af grunden. Ejendommens samlede areal er på ca. 8,5 ha. Heraf kan måske 5-6 ha indgå som puljejord. En af de berørte lodsejere har desuden udtrykt interesse for at sælge agerjord, der ligger udenfor projektområdet. Dette areal vil formentlig være over 10 ha. Det er Orbicons anbefaling, at der gennemføres en mindre jordfordeling i forbindelse med projektets gennemførelse. Jordfordelingen bør tidsmæssigt koordineres med detailprojekteringen af det tekniske projekt for bedst muligt at imødekomme lodsejernes skepsis i forhold til projektgrænsen. Vurdering af værditab på projektarealerne Det skønnes, at omdriftsjord i området omkring projektområdet i øjeblikket (januar 2011) handles til en markedspris på omkring kr pr. ha. Overslaget over omkostningerne til værditab på projektarealerne beregnes for de arealer, som lodsejerne forventes at afstå i forbindelse med projektets gennemførelse, som forskellen mellem den nuværende værdi (før værdi) og værdien efter gennemførelsen af projektet med pålagt vådområdedeklaration. Som beskrevet ovenfor drejer det sig om 7,57 ha af det samlede projektområde. Det er Orbicons vurdering, at omdriftarealerne i projektområdet er af lidt lavere værdi end gennemsnitlige arealer i baglandet til projektområdet. Der er således regnet med en før-værdi på kr. pr. ha. 5/7

6 Før værdi: 2,18 ha omdrift á kr/ha: kr 4,39 ha græs á kr/ha: kr 1,00 ha natur á kr/ha: kr I alt: kr Efter værdi: 7,57 ha á kr/ha kr Samlet forventet værditab på afgivne arealer: kr Omkostningerne til 20-årigt fastholdelsestilskud opgøres ud fra de tre forskellige tilskudssatser, der tildeles afhængig af, hvilken type arealer, der er tale om. Ejerne af i alt 27,99 ha i projektområdet har udtrykt interesse for 20-årigt fastholdelsestilskud. Hertil kommer 0,16 ha, hvor lodsejeren ikke umiddelbart er interesseret i at projektet gennemføres, men hvor det er Orbicons vurdering, at lodsejeren vil deltge, hvis de øvrige lodsejere går med. Disse arealer (28,15 ha) fordeler sig med 19,99 ha i omdrift, 6,86 ha i vedvarende græs og 1,30 ha i natur. Arealerne udløser følgende projektudgifter til fastholdelsestilskud: Fastholdelse omdrift: 19,99 ha a kr/ha x 20 år = kr. Fastholdelse græs: 6,86 ha a kr/ha x 20 år = kr. Fastholdelse natur: 1,30 ha a 300 kr/ha x 20 år = kr. Fastholdelse i alt: = kr. Den samlede udgift til lodsejererstatning vurderes således til i alt at udgøre kr., svarende til kr. pr. ha. i gennemsnit for projektområdet på 35,72 ha. Sammenfatning og konklusion Det er på baggrund af den gennemførte ejendomsmæssige forundersøgelse Orbicons samlede vurdering, at lodsejerne indenfor vådområdeprojekt Salmosen overvejende er positivt stemte i forhold til gennemførelse af projektet. Men det skal gøres helt klart, at den endelige tilslutning til projektet afhænger af, at lodsejerne til få tiltro til, at den beskrevne projektgrænse overholdes. Dette må endeligt afklares i forbindelse med detailprojekteringen. 6/7

7 Det er Orbicons anbefaling, at der gennemføres en mindre jordfordeling i forbindelse med projektets realisering. Der forventes at være behov for omkring 10 ha erstatningsjord. Mulighederne for at erhverve erstatningsjord vurderes til at være gode, idet der allerede er beskrevet konkrete muligheder, jf. interviewskemaerne vedr. de enkelte ejendomme. 7/7