Ejendomsmæssig forundersøgelse ved Slivsø

Transkript

1 Ejendomsmæssig forundersøgelse ved Slivsø Indhold: Indledning Beskrivelse af projektområdet Lodsejerønsker Puljejord Jordfordeling Prisvurdering Værdien af projektarealerne efter projektgennemførelse Projektgennemførlighed Forhold som skal afklares Konklusion Bilag: 3 stk. kortbilag Fødevareministeriet Strukturdirektoratet Allégade Tønder

2 Indledning Denne rapport er en ejendomsmæssig forundersøgelse til VMPII projektet Slivsø i Sønderjyllands Amt. Sønderjyllands Amt har ønsket, at der i forbindelse med forundersøgelsen, blev lagt ekstra vægt på redegørelsen om jordfordelingsmulighederne. Den ekstra jordfordelingsredegørelse er indarbejdet i rapporten. Aftalegrundlaget for forundersøgelsen er beskrevet i "Aftaleformular for aftale om rådgivning og bistand". Sønderjyllands Amt har overfor Strukturdirektoratet defineret projektet som beskrevet i "Slivsø Teknisk notat om forundersøgelser og fremtidige muligheder, juni 1998" og ved kortbilag med ændring af projektområdets udstrækning. Det er ligeledes defineret, at projektet ønskes gennemført som et erhvervelsesprojekt, hvor det som udgangspunkt er en offentlig eller halvoffentlig myndighed, der skal eje arealerne efter projektgennemførelse. Bjarne Lanng fra Strukturdirektoratet i Tønder har med deltagelse af Ole Ottosen fra Sønderjyllands Amt i oktober 1999 gennemført interviews med områdets lodsejere. Interviewene er foretaget ved personlige møder, heraf dog en del som telefoninterviews. Lodsejerne, som er blevet kontaktet, er enten lodsejere i projektområdet eller lodsejere som er interessante i forbindelse med evt. opkøb af puljejord eller efterfølgende jordfordeling. Beskrivelse af projektområdet Projektområdet ligger ved Hoptrup mellem Haderslev og Aabenrå, og det afgrænses af kraftige skråninger mod nord og syd, af Hoptrup by mod vest, samt af en evt. kommende nyetableret jorddæmning mod øst. Ca. 3 km nordøst for projektområdet ligger landsbyen Sønder Vilstrup. Landsbyerne Diernæs og Sønderballe er beliggende hhv. ca. 1 og 3 km syd for projektområdet. Området Brærå findes ca. 0,5 km nord for projektområdet. På kortbilag 1 er områdets ejendomme indtegnet med en topografisk baggrund. Der er i alt ca. 161,5 ha i projektområdet, heraf er ca. 148 ha landbrugsjord og resten ca. 13,5 ha er veje, grøfte, dæmninger mm. Landbrugsarealerne i Slivsø ejes af 28 ejendomme fordelt på 26 bedrifter. Lodsejeren med mest jord i Slivsøen ejer ca. 22 ha, og det gennemsnitlige antal hektar pr. bedrift er ca. 5,7 ha. Den Sønderjyske Jordfond / Strukturdirektoratet ejer i alt ca. 20,5 ha i projektområdet. Arealerne i projektområdet er fortrinsvis ejet af de omkringliggende landbrugsejendomme. Der er dog ca. 14,50 ha frijord i projektområdet, hvoraf ca. 3 ha er i egentligt fjerneje. Omkring Slivsø-området findes der enkelte store svineproducenter og flere mellemstore landbrugsejendomme, men der er kun enkelte malkekvægsbesætninger i området. Der er generelt stor efterspørgsel på suppleringsjord, og på enkelte bedrifter er der harmoniproblemer. 2

3 I forbindelse med en teknisk forundersøgelse må der forventes en nærmere præcisering af udstrækningen og anvendelse af randzonerne og søarealerne. Ved gennemførelse af denne ejendomsmæssige forundersøgelse vurderes det, at det metodemæssigt er fuldt tilstrækkeligt at forudsætte, at hele projektarealet bliver vanddækket, og tilstødende arealer ikke påvirkes af projektet. Arealerne i Slivsøen er fortrinsvist omdriftsarealer, hvoraf en del henligger i flerårig brak. Arealanvendelsen ses af kortbilag 2. Lodsejerønsker I forundersøgelsen er de enkelte lodsejere blevet spurgt om deres holdning til projektet og deres ønsker ved en evt. jordfordeling. Resultatet ses af nedenstående tabel. Bedrifter Størrelse Antal % ha % Sælgere 4 15,5 31,27 21 Ønsker erstatningsjord 17 65,5 80,57 54 Modstandere 3 11,5 32,52 22 Andet 2 7,5 3,74 3 I alt , Som det ses af ovenstående tabel og af kortbilag 3, er der 4 bedrifter som umiddelbart er interesseret i at sælge deres jord i projektområdet, heraf er Den Sønderjyske Jordfond / Strukturdirektoratet den største. 17 ud 26 er indstillet på at afstå jorden i projektområdet, såfremt der kan skaffes velbeliggende erstatningsjord. Kategorien "ønsker erstatningsjord" dækker over holdninger fra at erstatningsjord er et ufravigeligt krav, til at de ikke umiddelbart vil stå i vejen for projektgennemførelsen, hvis det viser sig, at der ikke kan skaffes velbeliggende erstatningsjord. For 2 af lodsejerne er en sikring af en rekreativ udnyttelse af en kommende sø af afgørende betydning, hvorfor de ikke umiddelbart er interesseret i at afstå jorden, men de er interesserede i at projektet gennemføres. Der er 3 bedrifter, som er modstandere af projektet. Modstanderne ønsker ikke at projektet gennemføres og vil ikke sælge projektjorden. Under forudsætning af at de får opfyldt deres krav og ønsker er der samlet set 23 ud af 26 bedrifter, som er indforstået med, at projektet gennemføres og 3 ud af 26 bedrifter der er modstandere af en projektgennemførelse. De 23 bedrifter, der er indforstået med projektgennemførelsen, har tilsammen 115,58 ha, og de 3 modstandere har tilsammen 32,52 ha i projektområdet. De 3 modstandere udgør således 11,5% af bedrifterne, men ejer 22% af projektarealerne. 3

4 Puljejord Den Sønderjyske Jordfond og Strukturdirektoratet ejer tilsammen pr. den 1. november ca. 130 ha jord i Slivsø-området, heraf er ca. 20 ha projektjord og ca.110 ha er puljejord. Umiddelbart er der tilstrækkelig med erstatningsjord til at kompensere bedrifterne, der ønsker erstatningsjord. Af kortbilag 1 ses det imidlertid, at puljejorden hovedsageligt er beliggende syd for projektområdet mens en væsentlig del af bedrifterne, som ønsker erstatningsjord, er beliggende ved Brærå og i Sønder Vilstrup. Disse bedrifter er det på nuværende tidspunkt ikke umiddelbart mulig at tilbyde velbeliggende erstatningsjord. Opkøb af puljejord som kan flyttes til Brærå For at bedrifterne nord for projektområdet kan tilbydes velbeliggende erstatningsjord, skal der derfor købes yderlige puljejord ved Brærå og Sønder Vilstrup, ellers skal der ved jordfordeling flyttes puljejord fra syd for projektområdet til nord for projektområdet. Gennem forundersøgelsen har der vist sig en mulighed for, at Strukturdirektoratet kan opkøbe yderligere ca. 50 ha fra ejendommene lbnr. 30 og 45. Ejendommene lbnr. 33 og 34 ejes af samme ejer, som har en stor svineproduktion på ejendommen lbnr. 33. Lbnr. 34 er en bygningsløs ejendom på ca. 80 ha, og ejeren har tilkendegivet, at han umiddelbart er interesseret i at få flyttet hele eller en del af ejendommen lbnr. 34 hjem til ejendommen lbnr. 33. Med udgangspunkt i et opkøb af yderligere ca. 50 ha fra lbnr. 30 og 45, samt den tidligere erhvervede puljejord og jordfordeling, vurderes det at være en realistisk mulighed at skaffe ca. 80 ha puljejord ved Brærå. Strukturdirektoratet forventer, at købet af de ca. 50 ha kan gennemføres, da der er lavet foreløbige mundtlige aftaler med sælgerne. Jordfordeling I det følgende afsnit beskrives jordfordelingsmulighederne i de enkelte områder. Brærå I Brærå-området er der 4 bedrifter, heraf er 2 modstandere af projektet og 2 ønsker erstatningsjord. De to modstandere har tilsammen 26,07 ha, og de 2 som ønsker erstatningsjord har hhv. 1,01 og 7,62 ha i projektområdet. For at lodsejerne i Brærå kan tilbydes velbeliggende erstatningsjord, er det en forudsætning, at ovenstående flytning af puljejord kan realiseres. For de 2 bedrifter, som er modstandere af projektet, er arealerne i projektområdet særdeles godt arronderede, og derfor vurderes det, at det ikke er realistisk, at der kan tilbydes tilsvarende velarronderede arealer. Af ovenstående kan det konkluderes, at det er muligt at tilbyde alle Brærå bedrifterne velarronderede erstatningsarealerne, men samtidigt at det er meget usikkert, om de 2 modstanderbedrifter kan tilbydes ligeså velarronderede erstatningsarealer, som de arealer de har i projektområdet. Herudover forventes der at være tilstrækkelig 4

5 puljejord til at supplere bedrifterne med suppleringsønsker eller harmoniproblemer. Sønder Vilstrup Der er 7 lodsejere i Sønder Vilstrup, som har jord i projektområdet, heraf ønsker 5 erstatningsjord, og 2 er villige til at sælge. De 5 lodsejere, der ønsker erstatningsjord, har tilsammen ca. 20,5 ha. En af de 5 lodsejere ønsker at få erstatningsjorden sammenlagt med en ejendom i Lønt. Strukturdirektoratet ejer et anvendeligt areal i Lønt. For de resterende 4 er det på nuværende tidspunkt ikke umiddelbart muligt at tilbyde erstatningsjord. Forundersøgelsen har imidlertid vist, at der med stor sandsynlighed kommer jord til salg i området. Såfremt der bliver gennemført en jordfordeling, vurderes det alligevel, at alle i Sønder Vilstrup området kan tilbydes velbeliggende erstatningsjord. Djernæs Der er 3 bedrifter i Djernæs, som har jord i projektområdet, heraf er en modstander. Herudover er der en ejendom, som har jord i området mellem en kommende dæmning og Bræråvej. Ved jordfordeling med udgangspunkt i den erhvervede puljejord vurderes det at være muligt at give alle en god arronderingsmæssig løsning. Herudover vurderes det endvidere at være muligt at supplere enkelte ejendomme med harmonibehov eller suppleringsønske. Sønderballe I Sønderballe er der 2 ejendomme, som tilsammen har ca. 7 ha jord i Slivsø. Den Sønderjyske Jordfond har ca. 20 ha jord i Sønderballe og begge ejendomme er positive overfor projektet og indstillet på at bytte med Jordfondens jord. Hoptrup I Hoptrup by er der 4 lodsejere, som tilsammen har 38,75 ha jord i projektområdet, og heraf ønsker 3 erstatningsjord. En lodsejer er meget interesseret i at sikre en ret til rekreativ udnyttelse af en kommende sø og ønsker i den forbindelse ikke at afstå hele arealet i projektområdet. Med udgangspunkt i den eksisterende puljejord og jordfordeling er der gode muligheder for at tilbyde lodsejerne velbeliggende erstatningsarealer. En af lodsejerne er evt. interesseret i at få tilbudt erstatningsjorden i Brærå-området. Hoptrup Mark Der er 2 lodsejer fra Hoptrup Mark, som har hhv. ca. 0,8 og 1,6 ha i projektområdet. Begge lodsejere ønsker erstatningsjord, hvilket for den ene vurderes at være mulig at tilbyde gennem jordfordeling. For den anden lodsejer er det mere usikker, om der kan tilbydes erstatningsjord. Slivsø mellem den kommende dæmning og Bræråvej Der er 4 ud af de 5 lodsejere, som har jord mellem en kommende dæmning og Bræråvej eller umiddelbart øst for Bræråvej, som er interesseret i at sælge jorden mod at få tilbudt erstatningsjord. Dette vurderes generelt at være muligt i en jordfordeling. Herved er der ca. 20 ha umiddelbart vest og øst for 5

6 Bræråvej, som kan anvendes til erstatning- eller suppleringsjord for områdets øvrige lodsejere. Andet Af projektarealer er der et enkelt frijordsareal, som er i fjerneje. Ejeren er interesseret i at sælge arealet. En lodsejer med ejendommens bygninger umiddebart syd for projektgrænsen ønsker i forbindelse med projektets realisering at få sikret en ret til rekreativ anvendelse af en kommende sø. I den forbindelse er lodsejeren ikke umiddelbart interesseret i at sælge arealerne. Prisvurdering Arealerne i projektområdet er, som det ses af kortbilag 2, hovedsageligt omdriftsarealer, hvoraf en del dog har været braklagte i flere år. Som udgangspunkt antages det derfor, at hovedparten er hektarstøtteberettiget. Arealer som er hektarstøtteberettiget, kan anvendes til brak, og sålænge lodsejerne i forbindelse med hektarstøtteordningen skal braklægge en del af deres arealer har alle hektarstøtteberettiget arealer i Slivsø uanset bonitet, dræningstilstand mm. en relativ høj pris. Arealerne i projektområdet har ligeledes stor betydning for de enkelte bedrifter i forbindelse med overholdelse af areal- og harmonikrav. Det er Strukturdirektoratets vurdering, at der er forskel på den dyrkningsmæssige værdi af projektarealerne, hvor nogle arealer må betegnes dyrkningssikre, mens andre er vanskeligere. Lodsejernes udbytte af arealerne afhænger ikke kun af boniteten, dræningstilstanden mm, men også af lodsejernes erfaring med drift af arealerne i Slivsø. Enkelte lodsejere vurderer, at de normalt har et højere udbytte på arealerne i Slivsø end på den høje jord. Af de 148,10 ha i projektområder er der ca. 14,5 ha frijord uden landbrugspligt. Frijord handles erfaringsmæssigt til en % højere værdi end landbrugspligtig jord. Driften af arealerne i Slivsø er forbundet med udgifter til pumpning. F.eks. giver en lodsejer kr/år for 4,74 ha, hvilket giver 550 kr/ha. Kapitaliseres ovenstående eksempel på pumpeudgift med 7% forrentning giver dette ca kr/ha. Den puljejord, som er opkøbt af Den Sønderjyske Jordfond og Strukturdirektoratet, er generelt købt for kr. kr/ha for godt høj omdriftjord. I projektområdet er der ca. 13,5 ha veje, grøfter mm, som ejes af Haderslev kommune og Landvindingslaget, og i de følgende beregninger sættes værdien af disse arealer til 0. Fastsættelsen af værdien af projektarealerne er som beskrevet afhængig af flere forhold, hvorpå der vurderes at være høje usikkerheder. Det vurderes derfor, at det metodemæssigt er fuldt tilfredsstillende, at der i værdiansættel- 6

7 sen af projektarealerne regnes med en overordnet gennemsnitsbetragtning. Resultatet af den umiddelbare værdiansættelse ses af nedenstående tabel. Arealkategori ha kr/ha kr i alt Landbrugsjord 148, Veje, grøfter 13, mm. I alt 161, Strukturdirektoratet vurderer imidlertid, at det ikke umiddelbart er muligt i forbindelse med Slivsø projektet at handle til den vurderede landbrugsmæssige værdi. Det må derfor forventes, at der i forbindelse med erhvervelsen af projektarealerne vil opstå yderligere erhvervelsesomkostninger. For flere af de lodsejere, der ønsker erstatningsjord vil et bytteforhold svarende til kr/ha for Slivsø jord og kr/ha for andet omdriftsjord ikke umiddelbart være tilfredsstillende. Der kan derfor forventes yderligere erhvervelsesomkostning i forbindelse med at tilbyde lodsejerne erstatningsjord. Udover ekstra erhvervelsesomkostninger i forbindelse med sikring af erstatningsarealer vil der kunne forventes erhvervelsesomkostninger i forbindelse med jordfordelingen generelt, herunder flytningen af puljejorden til Brærå, samt ved ekstra gode tilbud til de lodsejere, som får en arronderingmæssig ulempe ved deltagelse i projektet. Med baggrund i ovenstående vurderes en erhvervelse af de ca. 161,5 ha projektarealer inklusiv veje, grøfter mm. minimum at koste ca kr., og afhængig af de konkrete forhandlinger med lodsejerne, vurderes det, at der bliver ekstra erhvervelsesomkostninger på ca kr. En erhvervelse af projektarealerne svarende derfor til ca kr/ha. Værdien af projektarealerne efter projektgennemførelse Efter projektgennemførelse er det meget vanskeligt på det nuværende grundlag at fastsætte værdien af arealerne, da det afhænger meget af de anvendelsesmæssige restriktioner. Endvidere afhænger værdien også af hvem, som kan og må købe arealerne. Et umiddelbart bud kunne dog være ca kr/ha. Projektgennemførlighed Med baggrund i den eksisterende puljejord og i nyt opkøb af puljejord og flytning af puljejord til Brærå-området vurderes det generelt, at en jordfordeling kan tilbyde lodsejerne velbeliggende erstatningsjord. Hovedparten af lodsejerne vil derfor få opfyldt deres ønsker og vil derved givetvis frivil- 7

8 ligt deltage i projektet. Der er enkelte lodsejere, som er modstandere af projektet. Det vurderes, at modstanderne kan tilbydes velbeliggende erstatningsjord, men også at det ikke er usandsynligt, at der ikke kan indgå frivillige aftaler med alle modstanderne. Det skyldes både, at modstanderne generelt har mange positive følelser for arealerne i projektområdet, og at det generelt er modstandernes bedrifter, som ligger bedst for landbrugsdrift af projektarealerne. Gennemførelse af en jordfordeling i forbindelse med projektet vil kunne forbedre den generelle landbrugsstruktur i området, og mange ejendomme vil kunne få særdeles gode arronderingsmæssige løsninger. Gode jordbytninger, som ikke har en meget snæver sammenhæng til projektet, vil givetvis kunne forbedre gennemførligheden af projektet. Forhold som skal afklares For flere lodsejere er det vigtig, at der i forbindelse med det videre arbejde med projektet redegøres for hvilke ekstra restriktioner i landbrugsproduktionen en projektgennemførelse bevirker. Der tænkes primært på mulighederne for drift og udbringning af husdyrgødning på arealerne tilgrænsende søarealerne, samt restriktionerne i forbindelse med fremtidige nybygninger af produktionsbygninger, herunder forhold i forbindelse med kommende VVM-vurderinger af udvidelser. For enkelte lodsejere med bygningerne i umiddelbar nærhed af projektgrænsen er en afklaring af deres muligheder for rekreativ udnyttelse af en kommende sø meget vigtig. Herunder også en afklaring af om de kan beholde projektarealerne og modtage et erstatningsbeløb. For flere lodsejere det vigtigt at få afklaret de tekniske, juridiske og økonomiske forhold vedrørende de dele af Slivsø som efter en projektgennemførelse fortsat skal afvandes ved pumpning. Konklusion Forundersøgelsen har vist, at der er 3 ud af 26 bedrifter, som er modstandere af projektet. Disse 3 bedrifter har ca. 22 % af arealerne i projektområdet. De resterende 23 bedrifter er, under forudsætning af at deres krav og ønsker opfylder, indforstået med, at projektet gennemføres. Generelt vurderes det, at der er gode muligheder for at tilbyde lodsejerne tilfredsstillende kompensationer, enten i form af velbeliggende erstatningsjord eller penge. Det bliver dog meget vanskelige at tilbyde nogle af modstanderne en arronderingsmæssig forbedring. Derfor vurderes det også, at det umiddelbart er usandsynligt, at alle modstanderne frivillige vil deltage i projektet. Forundersøgelsen viser, at projektet ikke umiddelbart kan gennemføres indenfor de økonomiske rammer i kriteriebekendtgørelsen, da projektet i areal- 8

9 erhvervelse vurderes at koste ca kr., for ca. 161,5 ha, svarende til ca kr/ha. Det er meget vanskeligt at fastsætte en værdi af projektarealerne efter en projektgennemførelse, da det afhænger meget af restriktionerne i anvendelsen, men et godt bud er ca kr/ha. Trækkes den skønnede værdi af arealerne efter en projektgennemførelse fra erhvervelsesomkostningerne giver dette en udgift på ca kr/ha. Strukturdirektoratet Allégade Tønder Bjarne Lanng landinspektør 9