HELHEDSPLAN. - Afdeling 137, Toften Tycho Brahes Allé København S. Ansøgning om renoveringsstøtte til Landsbyggefonden

Transkript

1 HELHEDSPLAN VIBO - Afdeling 137, Toften Tycho Brahes Allé København S Ansøgning om renoveringsstøtte til Landsbyggefonden Udarbejdet af Kuben Management for VIBO

2 AFDELING 137 Afdeling 137 ligger på matrikel nr og 3293 på Tycho Brahes Allé og Kastrupvej på Amager. Afdelingen er opført i Afdeling 137 er placeret overfor Sundby Kirkegård, tæt på Amagerbrogade og med ca. 1 km. til Amager Strandpark og 700 m. til Lergravsparken metrostation. Afdelingen består af 24 lejemål fordelt på: 3 stk. 3- rumsboliger a 74,1 m2 9 stk. 3- rumsboliger a 78,1 m2 3 stk. 3- rumsboliger a 78,5 m2 3 stk. 4- rumsboliger a 85,9 m2 6 stk. 4- rumsboliger a 90,4 m2 Bebyggelsen er opført som en vinkelbebyggelse i 3½ etage med facade af betonelementer med røde teglskaller, hvidmalede trævinduer og døre samt et skråt tag af cementtagsten med ovenlys og zinkbeklædte kviste. Udearealerne er dels udlagt som rekreative opholdsarealer for beboerne, private haver for stueetagernes lejligheder, legeplads for børn samt til parkeringsarealer. På trods af en høj husleje er der ikke udlejningsvanskeligheder eller tomme lejemål. Denne situation forventes uforandret. Der er ingen gældende lokalplan for området. AFDELINGENS RENOVERINGSBEHOV Målet med renovering af VIBOs afd. 137 Toften er, at: Give bebyggelsen en fysisk genopretning, så bygningerne er i ordentlig stand i mange år fremover Mindske unødvendige udgifter til udbedring af løbende skader Give afdelingen et løft så den fremstår attraktiv og med et godt ry Nedenfor er oplistet de renoveringsarbejder, der er indeholdt i helhedsplanen. 2

3 Døre og vinduer Der er et gennemgående problem med nedbrydning af træværket i døre og vinduer. Trods fornuftigt vedligehold, vurderes det at udspringe indefra i træet. Nogle steder er der tale om begyndende aftegning af limtræslameller i overfladen, andre steder er der tale om direkte råd og delaminering med varieret nedbrydning fra lamel til lamel. Det har betydet, at rækværk ved altaner de fleste steder er sikret midlertidigt med sømplader og flere steder er altandørene også skruet til. Problemet med delaminering er ikke et ukendt problem og konklusionen i den byggetekniske rapport er, at opbygningen i limtræ er en fejlkonstruktion som kræver snarlig udskiftning. Som en del af helhedsplanen isættes nye vinduer, opgangsdøre samt altan- og terrassedøre i træ-alu partier med lavenergi ruder. Derudover opsættes nye rammer omkring vinduerne og altanrækværk, hvor der ikke opsættes altan. Derudover opsættes baldakiner over indgangsdørene. Tagarbejder Kviste i tag Kvisttagene er konstrueret med et fald ind mod tagfladen, hvilket betyder, at der står vand på den bagerste del af kvisten. Dette medfører vandindtrængning i tagkonstruktionen og fugtskader i boligerne. Afhjælpning kræver en væsentlig konstruktionsændring. Som en del af helhedsplanen etableres nye kvistinddækninger med nyt zinktag med fald til siderne, tagrende og nedløb. Ovenlysvinduer i tag Ovenlysvinduerne har ikke den forskriftsmæssige afstand mellem tagbelægning og ovenlys som Velux foreskriver. Denne fejlmontering har medført fugtindtrængning i konstruktionen, misfarvning og opfugtning på lysninger og opløsning af pålimet karmfremspring. Som en del af helhedsplanen isættes nye ovenlysvinduer, hvor højden på vinduet øges for at opnå større lysindfald i tagboligerne. Det er en forudsætning, at et større ovenlys vindue ikke influerer på den eksisterende køkkenindretning. Udhæng/tagrende Udhænget består i en aluafdækket bræddekasse, der bevirker at renden er svær at rense og inspicere. Ligesom uafdækkede ender ved bræddekasse resulterer i fugtskader og nedbrydning. Som en del af helhedsplanen etableres nyt udhæng med nye synlige tagrender i zink. Vandinstallationer Bebyggelsens vandrør består primært af kobberrør. På kobberrørene til varmtvand er der konstateret korrosionsangreb, der skyldes turbulenskorrosion. Som en del af helhedsplanen udskiftes disse såvel som ledningerne til koldt vand, da angrebene er så dybe, at det vurderes usandsynligt at turbulensangrebene kan standes, selvom man reducerer strømningshastigheden. Øvrige arbejder Der udføres kuldebrosisolering af gavle ligesom der vil ske udbedring af fuger i murværket. Udearealer Arealet ud mod Tycho Brahes Alle og Kastrupvej består i et asfaltbælte, der bevirker at forbipasserende har frit udsyn ind af stuelejlighedernes vinduer. Samtidig bærer facaden præg af utallige afrensninger efter graffiti. Som en del af helhedsplanen etableres et beplantningsbælte langs Tycho Brahes Alle og 3

4 Kastrupvej ligesom der etableres et areal i bebyggelsens nordlige hjørne hvor der indarbejdes LARtiltag, der både skal minimere regnvandsudledningen til kloaksystemet og fungere som kriminalpræventiv foranstaltning og forhindre indblik i lejlighederne. Derudover vil der som en del af helhedsplanen ske en opgradering af udearealerne herunder legeplads- og opholdsområder ligesom der etableres ny belysning ved indgangspartierne for at skabe større tryghed. Se tillæg til renoveringsmappe udarbejdet af AI for situationsplan over udearealerne. Altaner For at sikre at afdelingen kan tilbyde tidssvarende attraktive boliger i København opsættes altaner, der kan tilføre lejlighederne et kvalitativt løft og modvirke, at lejlighederne ikke bliver fravalgt med tomgangsproblemer til følge. Se tillæg til renoveringsmappe udarbejdet af AI for skitse over altaner. Tilgængelighedsboliger For at sikre at VIBO og afdelingen kan tilbyde boliger til en bred beboergruppe, er det et ønske at ombygge fire boliger, så de lever op til kravene i SBi vejledning 222 om tilgængelighed. Ved at omdisponere boligerne så der skabes større bad, nyt køkken, større soveværelse giver det mulighed for gangbesværede og handicappede kan komme rundt i boligerne. For at boligerne lever op til nuværende tilgængelighedskrav skal der derudover etableres nye indvendige døre, hoveddøre med automatisk dørautomatik samt nye terrassedøre, ligesom terrassen skal hæves, så der bliver niveaufri adgang fra boligen. Det sikres at belægningen på terrassen er kørestolsvenlig. Miljøundersøgelser Miljøundersøgelser herunder PCB, skimmel mv. gennemføres efter godkendt skema A. Såfremt miljøundersøgelserne måtte medføre større ekstraudgifter, vil dette blive drøftet med Landsbyggefonden forud for indsendelse af skema B. 4

5 BUDGET På baggrund af tilstandsrapporten er der udarbejdet et budget for den samlede renovering og fremtidssikring. Hovedtallene ses i skemaet nedenfor. Der henvises i øvrigt til vedhæftet anlægsbudget for udspecificering af budgetposterne. Udgifter inkl. moms og omkostninger i kr. Ekstraordinære opretningsarbejder Miljøforbedrende foranstaltninger Ombygninger/sammenlægninger af lejligheder Tilgængelighed Forbedring/moderniseringsarbejder I alt FINANSIERING OG HUSLEJE Finansieringen af helhedsplanen og kommunens garantikrav samt andel af kapitaltilførsel er beskrevet i nedenstående skema: Finansiering i kr. Kommunens Garantikrav/ kapitaltilførsel Ustøttet Realkreditlån ,53 % Støttet Realkreditlån ,00 % Kapitaltilførsel* kr. Afdelingens finansiering fra konto 401* Tilskud fra Landsdispositionsfonden* Tilskud fra egen trækningsret* Tilskud fra VIBO til altaner* I alt Poster markeret med * er modregnet det ustøttede lån 5

6 Forudsætninger for fastsættelse af fremtidig boligafgift fremgår af nedenstående: Afdelingsydelse i alt første år i kr. Gennemsnitlig leje pr. m2. pr. år i kr. Ydelse støttede lån ( kr.) ,17 Ydelse ustøttede lån ( kr.) ,22 Finansiering i alt ,39 Nuværende husleje ,55 Brutto huslejeniveau efter ,94 renovering Lokalydelsesstøtte fra VIBO ,63 Besparelser på konto ,94 LBF-huslejestøtte/tilskud fra ,10 dispositionsfond/supplerende LBF driftslån Fritagelse fra indbetaling til ,20 dispositionsfonden Netto huslejeniveau efter renovering ,07 Nuværende og kommende husleje Oplysninger om huslejens størrelse, forbrugsudgifter og boligudgift i alt fordelt på boligtyper henholdsvis før og efter renovering er anført i nedenstående skemaer: Boligtype Husleje i kr. før Husleje i kr. efter Stigning i boligudgift i kr. A conto forbrugsudgifter i kr. Boligudgift i alt i kr. ekskl.. antenneafgi ft på 416 kr. efter renovering 3 værelser (74 m2) værelser (78 m2) værelser (78m2) med tilgængelighed 3 værelser (78,5 m2) værelser (78,5m2) med tilgængelighed 4 værelser (86 m2) værelser (90 m2) Der forventes en gennemsnitlig månedlig varmebesparelse på 90 kr. pr. lejemål udregnet, som et konservativt estimat over varmebesparelser på grund af udskiftning af altandøre og vinduer. Denne besparelse er ikke indregnet i den månedlige boligudgift. 6

7 TIDSPLAN Foreløbig tidsplan for resten af processen er skitseret nedenfor: Tidspunkt December 2015 Januar-medio februar 2016 Forår 2016 Aktivitet Godkendelse af skema A i Københavns Kommune og Landsbyggefonden Beboerinddragelse Projektering Medio maj 2016 Udbud Ultimo juni 2016 Licitation Sommer 2016 Godkendelse VIBO August/september 2016 Oktober 2016 Fremsendelse og godkendelse af skema B Udførelse renovering Juni 2017 Aflevering December 2017 Fremsendelse af skema C Beboerinddragelse i forbindelse med renoveringsprojekt Efter godkendelse af skema A inviteres beboerne som en del af projekteringsfasen til at deltage i en arbejdsgruppe, der inddrages i beslutninger om materialevalg, kvaliteter, arkitektonisk udtryk mv. for den forestående renovering. Formålet er bl.a. at give beboerne indflydelse på de dele af renoveringsprojektet, der er synlige og har konkret betydning for beboerne f.eks. vinduer og døre, altaner og indretning af udearealer. Samtidig sikres det, at beboernes viden og ønsker indarbejdes i projektet. Ved at inddrage beboerne forud for projekteringsfasen er målet samtidig at give dem større forståelse for byggeprocessen og en større tilfredshed med resultatet. Samtidig vil de beboere, der deltager i arbejdsgruppen kunne fungere som ambassadører for projektet i det resterende forløb. 7