Byggeskadefonden Beretning 1999

Transkript

1 Byggeskadefonden Beretning 1999

2 Medarbejdere pr. 31. Dec Direktion Gert Nielsen, direktør Ole Bønnelycke, sekr. chef (jura/teknik) Birger R. Kristensen, sekr. chef (økonomi) Jura Gorm Nilsson Jan Groos Christina Kjærsgaard Pedersen Claus Pedersen Dorthe Heidemann Petersen Hanne Sørensen Teknik Vagn Hjorth Attila Hegyközy Georg Bülow Henning Bårris Peter Rasch Hansen Bent Isager Dorte Johansen Elisabet Johnsen Jørgen Jonstrup Lena Friis Knudsen Kai Møller Pedersen Ole Gunnar Petersen Susanne Prahm Lene Rahbech Poul Varnum Jørgen Wegener IT Niels Erik Birkbak Per D. Jørgensen Forsidefoto: Odense Andelsboligforening, afdeling 30, Nørrebjerg Nørrebjerg Runddel Odense Bygherre: Odense Andelsboligforening, Foto: Anders Hoby, Faaborg og Byggeskadefonden Hvor andet ikke er nævnt er fotos fra Byggeskadefondens arkiv Eftertryk tilladt med kildeangivelse Layout: Finn Evald Repro: Scanpress Tryk: Center-Tryk Oplag: 6.000

3 INDHOLD Byggeskadefonden afgiver herved sin 14. årlige beretning. Beretningen afgives i overensstemmelse med lovgivningen herom og omhandler fondens virksomhed og indvundne erfaringer i det forløbne år. Årsregnskab og beretning er i øvrigt fremlagt på fondens kontor til offentligt gennemsyn. Som et særskilt tillæg til beretningen er der i 1999 sammenfattet og redegjort for statistiske informationer om svigt og byggeskader for byggerier med aflevering eller skæringsdato i Beretning 3 Fondens administration 4 Skadedækning 5 1-års eftersyn 10 5-års eftersyn 14 Erfaringsformidling 16 Regnskabets hovedtal 17

4 BERETNING 1999 Danmark oplevede i december 1999 århundredets kraftigste orkan. Fonden kan imidlertid med tilfredshed konstatere, at der indtil marts 2000 kun er anmeldt enkelte skader på grund af orkanen til fonden på trods af, at der ved 5-års eftersynene er registreret mange konstruktive svigt i årenes løb. Det lykkes tilsyneladende ved eftersynene at finde og senere at få udbedret de væsentlige, konstruktive svigt i bebyggelserne. Ellers ville der i de områder, hvor orkanen var værst, sandsynligvis være sket skader på nogle af de mange bebyggelser, hvor fonden siden 1992 har udbedret konstruktive svigt. Fonden har i 1999 også med tilfredshed registreret, at den byggetekniske kvalitet af de nyopførte støttede boliger er blevet bedre. Der blev i 1999 kun registreret væsentlige svigt i 12% af bebyggelserne ved 1-års eftersynene imod 24% ved 5-års eftersynene. Selvom tallene ikke er direkte sammenlignelige, da f.eks. materialesvigt, endnu ikke har vist sig ved 1-års eftersynet, er der ikke tvivl om, at den byggetekniske kvalitet er blevet bedre. Det gælder også for 5-års eftersynene, der i 1999 viste lidt færre væsentlige svigt end tidligere år. Omkostningerne til at udbedre de konstruktive svigt er kalkuleret til ca kr. som gennemsnit for hver bebyggelse både ved 1- og 5-års eftersyn. Det er væsentligt lavere end tidligere år. Dermed var både det gennemsnitlige antal svigt og omkostningerne lavere end tidligere år. Det ser dermed ud til, at byggeriets parter har taget konsekvensen af den kritik, som bl.a. skiftende by- og boligministre de sidste 6-8 år har fremført på baggrund af fondens beretninger. Der bliver formentlig endnu færre konstruktive svigt i de bebyggelser, der har fået støttetilsagn efter 1. januar 2000, og som skal have 1-års eftersyn i løbet af et par år. Det skyldes, at by- og boligministeren med virkning fra 1. januar 2000 har ændret støttebekendtgørelsen, således at det nu er en betingelse for at få støttetilsagn, at der foreligger statiske beregninger. Det reducerer formodentlig antallet af konstruktive svigt, som også i 1999 udgjorde ca. 80% af samtlige væsentlige svigt. Kvalitetsforbedringen forventes i løbet af et par år at medføre færre og billigere skader. Den positive tendens har endnu ikke kunnet registreres i 1999, hvor der blev anmeldt lige så mange skader som tidligere år, og hvor der blev udbetalt skadedækning på 113 mio. kr. i 159 sager. Både udbetalingen og antallet af sager ligger højere end tidligere år. Det var også forventet, bl.a. da fonden de sidste par år har fremskyndet afslutningen af mange ældre skadesager. Det lykkes i stigende omfang at få de ansvarlige for byggeskader til enten at foretage hel eller delvis udbedring uden udgifter for hverken bygningsejerne eller fonden, eller til at betale erstatning. Der blev i 1999 indgået forlig i omkring 30 sager med ansvarlige projekterende, udførende, leverandører m.v. om vederlagsfri udbedringer og erstatninger for et større millionbeløb, som først kendes nøjagtigt, når sagerne er afsluttet. Disse såkaldte regressager har en betydelig præventiv værdi. F.eks. foretager mange ansvarlige gratis udbedring for bygningsejerne, uden at fonden inddrages. Selvom de udbetalte skadedækninger er steget de seneste år, og fondens renteindtægter er faldet, forventes det, at fonden fortsat kan løse sine opgaver uden forhøjelse af bidraget på 1% af anskaffelsessummen. Det skyldes ikke mindst de forventninger om kvalitetsforbedringer i byggerierne, der er nævnt. 3

5 FONDENS ADMINISTRATION Lovgivning Fonden er en selvejende institution, der bl.a. har til formål at forestå og afholde udgifterne til eftersyn af byggeriet. For byggerier, der har fået tilsagn om støtte før den 4. april 1997, skal der foretages ét eftersyn 5 år efter byggeriets afleverings- eller skæringsdato. For byggerier, der har fået tilsagn om støtte efter 3. april 1997, skal der både foretages 1-års svigteftersyn og 5-års skadeeftersyn. Ved eftersynene vurderes bygningernes tilstand og eventuelle svigt og skader registreres. Fonden har også til formål at yde støtte til dækning af indtil 95% af bygningsejerens udgifter til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet. Fonden yder dækning for skader, der anmeldes senest 20 år efter byggeriets afleverings- eller skæringsdato. Fondens erfaringer skal tillige formidles til byggeriets parter med henblik på at forebygge svigt og byggeskader. Byggeskadefonden blev oprettet ved lov i Siden 1. juli 1986 er i forbindelse med nybyggeri af almene boliger, ungdomsboliger, lette kollektivboliger, ældreboliger, private andelsboliger og kollektive bofællesskaber indbetalt 1% af anskaffelsessummen til Byggeskadefonden. Indbetalingerne anvendes til dækning af fondens forpligtelser. Grundlaget for Byggeskadefondens virksomhed er kapitel 11 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Pr. 1. januar 2000 trådte nye regler om opførelse af ustøttede private andelsboliger i kraft. Disse byggerier er ikke omfattet af fonden. Støttebekendtgørelsen er ligeledes pr. 1. januar 2000 ændret på to punkter for at begrænse antallet af svigt og skader. I samtlige støttesager skal der indsendes stabilitetsberegninger til kommunen i forbindelse med ansøgningen om støtte (normalt senest ved skema B). Der er endvidere et krav om, at kommunen tager stilling til om projektet opfylder kravene i byggeteknisk henseende. Yderligere skal alle nye private andelsboligforeninger have tilknyttet særlige tekniske og juridiske rådgivere også selv om der er tale om selvgroede andelsboligforeninger. Fonden omfattes af samme regler som offentlige forvaltningsorganer, herunder tilsyn fra By- og Boligministeriet og kontrol af Rigsrevisionen. Bestyrelse Fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. 8 medlemmer repræsenterer de byggerier, der omfattes af fonden. By- og boligministeren udpeger endvidere 1 medlem, som har særlig sagkundskab indenfor fondens virksomhedsområde. En oversigt overbestyrelsesmedlemmerne findes på omslagets side 2. Bestyrelsen er valgt for perioden 1. juli 1998 til 30. juni Administration Direktionen har tre medlemmer; én direktør og to sekretariatschefer. Der er indgået samarbejdsaftale med Landsbyggefonden om direktøren og den ene sekretariatschef (økonomi). Den anden sekretariatschef (jura/teknik) har ansvar for alle relationer til bygningsejerne og for erfaringsformidlingen. Sekretariatet har 21 tekniske, juridiske og administrative medarbejdere. Herudover er der 2 IT-medarbejdere, der betjener både Byggeskadefonden og Landsbyggefonden. En oversigt over medarbejdere i fonden findes på omslagets side 2. Fonden anvender herudover ekstern teknisk og juridisk assistance i et ikke uvæsentligt omfang. Fondens kapitalforvaltning, bogføring, regnskab og personaleadministration udføres af Landsbyggefonden. Der er indgået samarbejdsaftale herom. Oversigt over bebyggelser der pr var omfattet af fonden Bygningskategori Antal bebyggelser Antal boliger Antal m 2 Almene familieboliger Integrerede ungdomsboliger Integrerede ældreboliger Private andelsboliger Ungdomsboliger Ældreboliger Lette kollektivboliger Bofællesskaber I alt

6 SKADEDÆKNING Behandling af skadesager Fonden har en målsætning om, at skadeanmeldelser normalt skal være afgjort inden 6 måneder, efter at bygningsejeren har sendt alle relevante oplysninger til fonden. Målsætningen har for ca. 90% af anmeldelserne været opfyldt i I de sidste ca. 10% af anmeldelserne har der været særlige juridiske eller tekniske problemer, så at fristen på 6 måneder ikke har kunne overholdes. Den gennemsnitlige afgørelsestid var 4-5 måneder. 245 anmeldelser blev afgjort i Heraf blev 188 anerkendt og 57 afvist. I mange af de anerkendte sager er der også anmeldt forhold, som er blevet afvist. Der er godkendt endeligt byggeregnskab i 159 sager, hvor skaderne er udbedret. Fonden har således i alt afsluttet = 216 sager i Udbedringsarbejder blev iværksat i 150 sager i De fleste drejede sig om svigt af mangelfulde konstruktioner ligesom tidligere år. Der blev foretaget 117 besigtigelser af anmeldte skader enten af fondens egne teknikere eller af eksterne konsulenter. Der blev i 50 tilfælde igangsat særlige tekniske undersøgelser. Skadeanmeldelser Bygningsejerne indsendte 207 skadeanmeldelser vedrørende 203 bebyggelser i Det er lidt færre end i af de 207 anmeldelser blev afgjort i blev anerkendt som dækningsberettigede mens 27 blev afvist. I alt blev 36 afsluttet endeligt i samme år, de blev anmeldt. De 207 skadeanmeldelser fordeler sig med 47 vedrørende almene familieboliger, 21 vedrørende integrerede almene ungdomsboliger, 122 vedrørende private andelsboliger, 3 vedrørende ungdomsboliger, 1 vedrørende lette kollektivboliger og 13 vedrørende ældreboliger. Der er tale om et fald på 26% (24 stk.) for almene familieboliger og integrerede ungdomsboliger tilsammen i forhold til For de private andelsboliger er der tale om en lille stigning i forhold til Skadeanmeldelserne indeholder oftest 1-3 forskellige forhold, men kan i enkelte tilfælde indeholde over 10 forskellige forhold. Af de modtagne anmeldelser skønnes lidt over halvdelen at være indkommet direkte på grundlag af indholdet i 5-års Fordeling pr af anmeldte skadeskader fra til Afviste Anerkendte Afsluttede sager Igangværende udbedring Under sagsbehandling I alt anmeldte sager 5

7 SKADEDÆKNING Afsatte reservationsbeløb for anmeldt skader Afsatte reservationsbeløb mio. kr. Pr Antal sager Reservationsbeløb Almene familieboliger Integrerede ungdomsboliger Rene ungdomsboliger 14 4 Private andelsboliger Ældreboliger Lette kollektivboliger 5 2 I alt eftersynsrapporten og fondens bemærkninger hertil. I 64 af sagerne har fonden i sine bemærkninger til 5-års eftersynet meddelt bygningsejeren, at forholdene antagelig er dækningsberettigede. Det gælder især anmeldelser om utilstrækkelig stabilitet. I omkring halvdelen af anmeldelserne er det primære eller det eneste anmeldte forhold netop stabilitetsproblemer. Den anden halvdel fordeler sig med primær svigttype på en lang række forskellige forhold, hvoraf problemer med tage og facader udgør de største grupper. Forhold, som opdages uden forbindelse til fondens eftersyn opdages ofte i forbindelse med vedligeholdelse af bebyggelsen. De nye 1-års svigteftersyn har endnu ikke medført skadeanmeldelser. Udbetalte dækningsbeløb Der blev udbetalt ca. 113 mio. kr. til dækning af indtil 95% af omkostningerne til udbedring af skader i 159 sager i Det er en stigning på 31 mio. kr. eller 18% fra Stigningen skyldes, at der er afsluttet flere udbedringssager. Der blev i 21 afsluttede sager udbetalt tillægsbeløb, typisk ekstra byggelånsrenter. Herudover blev der afholdt omkostninger på ca. 6 mio. kr. til ekstern teknisk og juridisk bistand i forbindelse med at gøre ansvar gældende, som resulterede i erstatninger på ca. 16 mio. kr. Nettoudgifterne til skadesager blev dermed på ca. ( ) = 103 mio. kr. inkl. moms i Reservationsbeløb Der er i regnskabet pr. 31. december 1999 afsat ca. 398 mio. kr. til dækning af anmeldte, men ikke afsluttede skadesager. Det tilsvarende reservationsbeløb ved udgangen af 1998 var 383 mio. kr. Hovedparten af reservationsbeløbene er afsat ud fra en konkret kalkulation af hvert enkelt forhold, der er anmeldt. Grundlaget kan være oplysninger i eftersynsrapporten, fra en besigtigelse, en særlig undersøgelse eller informationer bilagt anmeldelsen. For de forhold, som fonden ikke har kalkuleret i forbindelse med eftersynet, afsættes ved modtagelsen af anmeldelsen et gennemsnitlig beløb pr. sag. De gennemsnitlige reservationer erstattes af konkrete kalkulationer i forbindelse med sagsbehandlingen. Det samlede reservationsbeløb reduceres svarende til, at fonden forventer at afvise en del anmeldelser, der ikke opfylder betingelserne for skadedækning. Reservationsbeløbene opgøres som omkostninger til tekniske rådgivere, håndværkere, byggestyring, byggelånsrenter, revision m.v. Fondens juridiske omkostninger til at gøre regres gældende overfor de ansvarlige indgår ikke i reservationsbeløbene. Reservationsbeløbet i den enkelte sag udgår, når skaden er udbedret og fonden har udbetalt sin dækning til bygningsejeren. 6

8 SKADEDÆKNINGKADEDÆKNING Regres Regressager er de administrativt mest krævende sager i fonden. Der kan gå flere år, før udbedringen kan iværksættes. Derfor overvejes det nøje i hver enkelt sag, om der er udsigt til at gennemføre regres med et rimeligt positivt resultat. Udbedring iværksættes straks, hvis personsikkerheden eller beboernes sundhedstilstand er alvorligt truet. Efter skadebekendtgørelsens 17 indtræder fonden i bygningsejerens ret til erstatning eller anden kompensation, herunder forsikringsdækning, mod bygningsejerens aftaleparter eller forsikringsselskaber. Regresretten gælder kun for de forhold, der er omfattet af fondens afgørelse. I mange tilfælde søger bygningsejeren samtidig erstatning m.v. for andre forhold, som ikke er dækningsberettigede i fonden. Der blev iværksat regres i 67 sager i Regresbetræbelserne blev afsluttet endeligt i 57 tilfælde. Ved udgangen af 1999 var regres ikke afsluttet i 130 sager. Regressagerne deler sig i 2 hovedgrupper. I den ene gruppe føres sagerne helt igennem og ender med erstatning og/eller udbedring ved de ansvarlige. I den anden gruppe må nogle sager afsluttes, enten fordi de ansvarlige viser sig at være uden midler/lukket, eller fordi undersøgelserne viser, at mulighederne for at vinde en sag er meget små. Fonden fører kun få egentlige retssager eller voldgiftssager til ende, hvorimod der er flere syn- og skøn. At kun få sager afgøres af domstol eller voldgiftsret skyldes, at der typisk indgås forlig efter fremkomsten af skønsrapporten. I andre tilfælde indgås forlig uden forudgående syn- og skøn, enten ved sekretariatet alene eller ved advokatbistand. Den økonomiske effekt af regresudøvelsen er dels, at de ansvarlige betaler erstatninger dels, at de foretager udbedringer af skader uden beregning. Erstatningsbeløb fra de ansvarlige har været stigende gennem årene. I 1998 kom der ca. 7 mio. kr. ind i erstatninger, i 1999 er tallet steget til ca. 16 mio. kr. Fonden har i 1999 i 7 sager (4 sagskomplekser) modtaget erstatningsbeløb fra advokater og disses ansvarsforsikringsselskaber. I de nævnte tilfælde havde advokaterne enten reklameret for sent på klientens (bygningsejers) vegne overfor et ansvarligt firma, der havde medvirket ved opførelsen, eller de havde udtaget stævning/klageskrift så sent, at forældelse var indtrådt. Ud over de direkte erstatningsbeløb blev der foretaget hel eller delvis udbedring af de ansvarlige i en række sager, fonden har gjort regres i. I 1999 blev der gennemsnitlig foretaget udbedringer af I forbindelse med en ombygning i 1995 af en ældre etagebebyggelse blev der oplagt nye bølgeeternitplader. I denne forbindelse er der monteret nye lægter samtidig med, at de eksisterende lægter blev bibeholdt. Der blev foretaget opretning af tagfladen ved indskud af brikker af krydsfiner og masonit mellemlæg mellem de nye lægter og spærhoveder. Lægterne var flere steder fastgjort med et enkelt søm gennem lægte og mellemlæg ned i spær. Dette har medført, at sikkerheden kun var ca. 25 pct. af den forskriftsmæssige. Ved 5-års eftersynet blev forholdet placeret i gruppe 5, fordi en storm kunne suge pladerne af med risiko for personskade. Udbedringsarbejderne, som bestod i montering af beslag mellem spær og lægter, blev afsluttet umiddelbart inden decemberstormen

9 SKADEDÆKNING de ansvarlige i disse sager for knap kr. inkl. moms pr. afsluttet sag. Den ikke-økonomiske effekt af regresudøvelsen kan ikke dokumenteres, men parterne i det støttede boligbyggeri er uden tvivl bekendt med fondens regresbestræbelser. Det har formentlig medvirket til, at en del virksomheder i de senere år har foretaget udbedringer af byggeskader efter aftale med ejeren, men uden fondens medvirken og uden skadeanmeldelse. Der er også en række mellemtilfælde, hvor bygningsejeren selv med hjælp fra en advokat eller fra et teknikerfirma har fået de ansvarlige til at udbedre. Indtil 95 % af ejerens udgifter til advokat eller teknikerfirma dækkes herefter af fonden. Udgifterne til ekstern juridisk hjælp androg i 1999 ca. 3,5 mio. kr. beløbet omfatter både advokatudgifter, syn og skøn og diverse afgifter til rets- og voldgiftssager. Hertil kommer ca.2,5 mio. kr. til teknikerfirmaer i regressagerne. Udgifterne på i alt ca. 6 mio. kr. vedrører alle regressagerne og ikke kun de sager, der fører til erstatning m.v. Reduktion i dækning Fonden har i de senere år strammet sin praksis overfor bygningsejerne i tilfælde af egen skyld. Hvis en bygningsejer f.eks. ikke gør ansvar gældende rettidigt over for de ansvarlige, kan fonden begrænse eller afslå skadedækning. Det forudsætter naturligvis, at bygningsejers handlinger eller undladelser er årsag til skaden/skadens videre udvikling eller er årsag til, at fonden afskæres fra at gennemføre regres med et Utilstrækkelig fundering bl.a. manglede fundamenterne under indervæggene. Udbedring er sket ved, at eksisterende terrængulve er udskiftet med armerede betongulve, som fastgøres effektivt til fundamenter og føres ind under skillevægge. Det har været nødvendigt, at nedtage gavlen og genopbygge den. 8

10 SKADEDÆKNINGKADEDÆKNING gunstigt resultat mod de ansvarlige for skaden. I 1999 har fonden i flere tilfælde taget forbehold om at reducere sin dækning helt eller delvist i sager, der i øvrigt er anerkendt som dækningsberettigede. I enkelte tilfælde har fonden omgjort sin afgørelse, fordi nye oplysninger det vil sige oplysninger fremkommet efter tidspunktet for anerkendelse af dækningen viste, at bygningsejers adfærd afskar fonden fra at køre videre med sager, der ellers ville have givet erstatning m.v. Et af disse tilfælde drejede sig om et byggeri med omfattende angreb af skimmelsvamp i kvistenes tagrum. Boligorganisationens advokat havde på grundlag af 5-års rapporten med tilhørende brev fra fonden reklameret rettidigt over for det arkitektfirma, der havde projekteret byggeriet. Efter drøftelser med arkitektfirmaets ansvarsforsikringsselskab bekræftede advokaten i et brev over for forsikringsselskabet, at boligorganisationen hævede sagen om 5-års eftersynet mod arkitekten. Man mente, at der var tale om udførelsesfejl. På dette tidspunkt ville krav mod arkitekten være forældet efter ABR s 5-års regel. En skønsrapport fastslog, at der næsten udelukkende var tale om projekteringsfejl. Voldgiftsretten afgjorde, at advokatens erklæring klart må forstås som et uforbeholdent generelt afkald på at gøre ansvar gældende overfor arkitektfirmaet. Dermed var kravet forældet, og fonden omgjorde sin afgørelse, så dækningen kun omfattede mindre skader som følge af udførelsesfejl. Revner i murværk, der bl.a. skyldes, at der ikke er taget højde for, at uens materialer påvirkes forskelligt af temperatur og fugt. 9

11 1-ÅRS EFTERSYN Sammenfatning Fonden har i 1999 afsluttet sagsbehandlingen af 287 bebyggelser, efter at der i 37 svarende til 13% af bebyggelserne blev foretaget C-eftersyn. I 12% svarende til 34 af bebyggelserne blev der registreret 36 svigt i gruppe 4 eller 5, der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 1-års eftersynet, og som normalt omfattes af fondens skadedækning. Det er en meget markant reduktion i forhold til 5-års eftersynene. Her blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 i 24% af bebyggelserne, hvilket i sig selv en forbedring i forhold til Reduktionen af svigt i gruppe 4 eller 5 ved 1-års eftersynene er udtryk for en forbedring af den byggetekniske kvalitet. Den skyldes, at der både i almene boligbebyggelser og i private andelsboligbebyggelser nu dels anvendes flere enkle husformer,dels anvendes færre nye og uprøvede materialer. Projektmaterialet og kvalitetssikringen er også bedre, og der er nu krav om, at der medvirker både en teknisk og en juridisk sagkyndig ved opførelsen af nye andelsboligbebyggelser. En direkte sammenligning mellem antallet af svigt ved 1- og 5-års eftersyn vanskeliggøres af, at flere nye bebyggelser har minimalisme som formideal og indeholder flere skjulte konstruktioner ved 1-års end ved 5-års eftersynene. En del af disse vanskeligt tilgængelige eller skjulte konstruktioner efterses derfor ikke fuldt ud ved 1-års eftersynene, da der ikke altid findes kvalificeret dokumentationsmateriale, og da det vil kræve store omkostninger at åbne disse konstruktioner. En anden forskel mellem bebyggelserne ved 1-års og 5-års eftersynene er, at en del svigt og især skader, der normalt først viser sig ved 5-års eftersynet, endnu ikke har vist synlige tegn ved 1-års eftersynet, der allerede foretages ca. 1 2 år efter byggeriets aflevering. Det kan f.eks. være revnede vægge, forvitrede tagsten, smuldrende eternittagplader, frostskadet murværk og lignende, som ikke ses ved 1-års eftersynet. Det er derfor besluttet, at der imellem 1-års og 5-års eftersynet skal foretages et eller to supplerende eftersyn af et passende antal af de nye bebyggelser for at vurdere, om den markante reduktion af svigt er udtryk for en tilsvarende kvalitetsforbedring, eller om reduktionen også skyldes, at nogle svigt først viser sig efter 1-års eftersynet. Svigttyper Der er registreret 36 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 34 bebyggelser. 29 eller 81% af disse svigt vedrører svigt i bærende og stabiliserende konstruktioner, og de forekommer som regel i lavt byggeri. Det er utilfredsstillende, selvom forholdene er betydelig bedre end ved 5-års eftersynene, da der er DS-normer og SBI-anvisninger for beregning af bærende og stabiliserende konstruktioner, og de skal naturligvis overholdes. Fra 1. januar 2000 har det været et vilkår for at få tilsagn om offentlig støtte til nye boliger, at der udarbejdes statiske beregninger for byggeriet. Det medfører formentlig i løbet af et par år en reduktion af disse svigt ved 1-års eftersynene. De gennemsnitlige kalkulerede udbedringsomkostninger er samme størrelsesorden som ved 5-års eftersynene. Kalkulerede omkostninger i kr. for svigt i gruppe 4 eller 5 Udbedringsomkostninger Emne Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit vedrørende pr. bebyggelse Emne 2 Konstruktioner Emne 4 Tage Emne 8 Beton i udsat miljø Emne 9 Iøvrigt Ialt

12 1-ÅRS EFTERSYNKADEDÆKNING Gruppering af bygningsemner ved 1-års eftersyn Gruppe 1 Bygningsemnet er intakt eller har svigt eller skade af ubetydeligt omfang. Normalt vedligehold er tilstrækkeligt. Gruppe 2 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade af meget beskedent omfang. Forholdene kan enten udbedres eller forebygges ved øget vedligeholdelse. Gruppe 3 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade af mindre omfang, som kan nedsætte levetiden. Der skal foretages udbedring. Gruppe 4 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade i stort omfang. Der er stor sandsynlighed for, at der udvikles en byggeskade, eller at en byggeskade udvikles yderligere. Der skal foretages udbedring i forlængelse af eftersynet. Gruppe 5 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade, der er alvorlig og af betydning for personsikkerheden. Der skal omgående gribes ind med forebyggende foranstaltninger. Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelse. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 12% 9% I alt eller gennemsnit 0,4% 11% 6% Almene familieboliger 0,3% 22% 19% 0,7% 8% 8% 0,2% 18% Andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger 9% 0,8% Sagsbehandlede 1-års eftersyn i 1999 I alt eller Almene Private Ældre Ungdoms gennemsnit familieboliger Andelsboliger boliger boliger Antal sagsbehandlede bebyggelser Antal sagsbehandlede boliger Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen i kr. incl. moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i kr. incl. moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 12% 11% 22% 8% 18% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt. 9% 6% 19% 8% 9% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostningerne ved opførelsen 0,4% 0,3% 0,7% 0,2% 0,8% 11

13 1-ÅRS EFTERSYN Stærk opfugtning af krydsfinerpladen under tagpappet samt skimmelsvamp i tagkonstruktionen registreret i forbindelse med 1-års eftersyn. Den ubeskyttede skalmur bliver stærkt påvirket af slagregn. Slagregnen trænger ind i og gennem 1 2-stensmuren og trækker efterfølgende op i krydsfinerpladen. Ventilationen i loftsrum ved gavlhjørner er utilstrækkelig. For at forhindre fortsat opfugtning af krydsfinerpladerne, hvis levetid under nuværende forhold allerede er nedsat, vil det være nødvendigt at øge ventilationen og at adskille krydsfiner og gavlmur med en fugtmembram. 12

14 INDGÅEDE AFTALER OM 1-ÅRS OG 5-ÅRS EFTERSYN Oversigt over indgåede aftaler om 1-års- og 5-års eftersyn : Faktiske aftaler : Forventede aftaler 1-års eftersyn 5-års eftersyn Indgåede kontrakter års eftersyn Beløb kr A/B syn C syn I alt Antal Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger Integrerede ungdomsboliger Ungdomsboliger Private andelsboliger Ældreboliger Integrerede ældreboliger Kollektive bofællesskaber års eftersyn i alt Gennemsnit pr. 1-års eftersyn Indgåede kontrakter års eftersyn Beløb kr A/B syn C syn I alt Antal Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger Integrerede ungdomsboliger Ungdomsboliger Private andelsboliger Ældreboliger Integrerede ældreboliger Kollektive bofællesskaber års eftersyn i alt Gennemsnit pr. 5-års eftersyn

15 5-ÅRS EFTERSYN Sammenfatning Fonden har i 1999 afsluttet sagsbehandlingen af 433 bebyggelser, efter at der i 115 svarende til 27% af bebyggelserne blev foretaget C-eftersyn. Der blev i gennemsnit udarbejdet 4-5 byggetekniske bemærkninger til hver bebyggelse. I 24 % svarende til 104 af bebyggelserne blev der registreret 143 svigt i gruppe 4 eller 5, der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 5-års eftersynet, og som normalt omfattes af fondens skadedækning. Der er dermed sket en jævn, svag reduktion siden 1996, hvor der var svigt i gruppe 4 eller 5 i 28% af de eftersete bebyggelser. Reduktionen skyldes især en positiv udvikling for almene familieboliger, hvor antal svigt i gruppe 4 eller 5 er reduceret fra 25% i 1997 til 18% i For private andelsboliger er der kun tale om en svag forbedring. Svigttyper Der er registreret 143 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 104 bebyggelser. 108 eller 76% af disse svigt vedrører svigt i bærende og stabiliserende konstruktioner, og de forekommer som regel i lavt byggeri. Det er fortsat utilfredsstillende, selvom der er tale om en forbedring i forhold til 1998, hvor 89% af svigtene i gruppe 4 eller 5 drejede sig om disse forhold. DS-normer og SBI-anvisninger for beregning af bærende og stabiliserende konstruktioner skal naturligvis overholdes. De gennemsnitlige kalkulerede udbedringsomkostninger ligger 23% under niveauet i Hvis denne tendens også holder i fremtidige skadesager, vil det have væsentlig positiv betydning for fondens fremtidige skadeomkostninger. Kalkulerede omkostninger i kr. for svigt i gruppe 4 eller 5 Udbedringsomkostninger SfB Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit pr. bebyggelse SfB (2.) Primære bygningsdele SfB (3.) Kompletterende bygningsdele SfB (4.) Overfladebygningsdele SfB (5.) VVS-anlæg Ialt

16 5-ÅRS EFTERSYNRFARINGSFORMIDLING Gruppering af bygningsdele ved 5-års eftersyn Gruppe 1 Bygningsdelen er intakt eller har svigt eller skade af ubetydeligt omfang. Normalt vedligehold er tilstrækkeligt. Gruppe 2 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af meget beskedent omfang. Forholdene kan enten udbedres eller forebygges ved øget vedligeholdelse. Gruppe 3 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af mindre omfang, som kan nedsætte levetiden. Der skal foretages udbedring. Gruppe 4 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade i stort omfang. Der er stor sandsynlighed for, at der udvikles en byggeskade, eller at en byggeskade udvikles yderligere. Der skal foretages udbedring i forlængelse af eftersynet. Gruppe 5 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade, der er alvorlig og af betydning for personsikkerheden. Der skal omgående gribes ind med forebyggende foranstaltninger. Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelse. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24% 27% I alt eller gennemsnit 1,0% 18% 22% Almene familieboliger 0,6% 50% 48% 2,7% 20% 28% 0,7% 12% 9% Andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger 0,5% Sagsbehandlede 5-års eftersyn i 1999 I alt eller Almene Private Ældre Ungdoms gennemsnit familieboligerandelsboliger boliger boliger Antal sagsbehandlede bebyggelser Antal sagsbehandlede boliger Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen i kr. incl. moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i kr. incl. moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 24% 18% 48% 20% 9% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt. 27% 22% 50% 28% 12% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostningerne ved opførelsen 1,0% 0,6% 2,7% 0,7% 0,5% 15

17 ERFARINGSFORMIDLING Fonden har i 1999 afholdt 3 orienteringsmøder for eftersynsfirmaer. 117 forskellige firmaer har deltaget i et af møderne. I alt har 256 af firmaernes ledere og medarbejdere deltaget i møderne. Mødet for eftersynsfirmaer, der skal forestå eftersyn i foråret 2000, er afholdt i januar Ved orienteringsmøderne i juni måned blev hovedtrækkene i fondens årsberetning, og tillæg for 1998 gennemgået, og der blev orienteret om status for TOP-10 listen over emner med større risiko. Der blev orienteret om eftersynsmetode og rapportering af de nye 1-års eftersyn samt vist og kommenteret eksempler på bebyggelser med god byggeteknik. Som tema for erfaringsformidling havde fonden valgt Tage hvordan kan det gøres?. Tommy Bunch-Nielsen og Georg Christensen fra Bygge- og Miljøteknik ApS indledte med at gennemgå teorierne for opbygning af forskellige korrekte tagløsninger og kommentere eksempler på svigt i tagkonstruktioner. Efterfølgende udvekslede indlederne, eftersynsfirmaerne og fonden erfaringer fra praksis. Der har i efteråret 1999 været afholdt et særskilt evalueringsmøde for de 18 eftersynsfirmaer, som hidtil har medvirket ved 1-års eftersyn. Registreringsmetoder blev detaljeret gennemgået, og eftersynsfirmaerne fremkom med forskellige forslag til justeringer, som efterfølgende er indarbejdet. Skematikken for 1-års eftersynet anses derefter for at være på plads. Der mangler endnu at blive udarbejdet vejledning til eftersynsfirmaer, før flere eftersynsfirmaer udmeldes til at forestå 1-års eftersyn. Fondens medarbejdere har i lighed med tidligere år deltaget i en række arrangementer for byggeriets parter med indlæg om fondens erfaringer. Sekretariatet har endvidere deltaget i møder med By- og Boligministeriet om revision af kvalitetssikringscirkulæret og om TOP 10 samt om udbygning af aktiviteter i forbindelse med benchmarking. Antal registrerede eftersynsfirmaer pr Firmakategori Arkitektfirmaer 107 Ingeniørfirmaer 115 Arkitekt- og Ingeniørfirmaer 13 Entreprenørfirmaer 13 Institutter og Laboratorier 23 I alt 271 Antal anvendte eftersynsfirmaer i 1999 til at foretage normale A- og B-eftersyn og til særlige C-eftersyn A og B C A og B C A og B C A og B C A og B C A og B C Arkitekt firmaer Ingeniør firmaer Arkitekt- og ingeniørfirmaer Entreprenør firmaer Institutter og laboratorier I alt 16

18 REGNSKABETS HOVEDTAL Byggeskadefondens midler er i henhold til beslutning i fondens bestyrelse placeret i danske børsnoterede stats- og realkreditobligationer og indskud til aftalt forrentning i pengeinstitutter. Forvaltningen af fondsbeholdningen forestås efter bestyrelsesbeslutning ved indgåede aftaler om porteføljepleje hos pengeinstitutter. I 1999 har antallet af porteføljeplejeaftaler været 2. Der foretages af revisionen særskilt rapportering af afkastresultater m.v. inden bestyrelsen beslutter kommende års porteføljeplejeaftaler. Afkastet i 1999 blev præget af rentestigning og kursfald. Afkastet udgjorde inkl. kursgevinst og tab netto ca. 33 mio. kr. Ifølge den forannævnte rapportering har afkastet (inkl. kursreguleringer) på disse obligationsbeholdninger siden etablering af porteføljeplejeaftaler i 1988/1989 oversteget den alternative pengemarkedsrente. Porteføljeplejeaftalerne har begrænsning af den gennemsnitlige varighed (renterisiko) på beholdningerne. Reservefonden ( ca. 277 mio. kr.) afdækker bl.a. de løbende udsving i kursværdien af obligationsbeholdningen ( ca. 853 mio. kr.) Der er i 1999 foretaget en regnskabsomlægning, således at de opsamlede bidrag ekstraordinært er forrentet for perioden Fra 1999 og fremefter fragår rentetilskrivning svarende til Nationalbankens diskonto med fradrag af 1 procentpoint i fondens renteindtægter m.v. Realværdien af de opsamlede bidrag søges hermed fastholdt i perioden fra indbetaling til udbetaling. Beløbene er angivet i kr. Udgifter til rekvirerede eftersyn Modt fakturaer vedr.5-års eftersyn Kontrakter vedr. 5-års eftersyn Tilbageført fra foregående år Modt fakturaer vedr.1-års eftersyn Kontrakter vedr. 1-års eftersyn Tilbageført fra foregående år Eftersyn i alt Udbetalt/reserveret skadeserstatning Betalte skadeomkostninger Reserveret skadedækning Tilbageført fra foregående år Skadeserstatning i alt Status for bidrag Saldo primo Pålignede bidrag Årets bidragsforrentning Eftersyn i alt Skadeserstatning i alt Bidragsforrentning m.v Saldo ultimo Status for reservefond Saldo primo Finansielle nettoindtægter ekskl. intern rente Administrationsudgifter m.m Overført bidragsforrentning m.v Saldo ultimo

19 Udgifter opgjort i procent af bidrag og reservefond 100% 90% 92% 90% 92% 80% 77% 70% 71% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5-års 1-års Regnskabsår 1995 Byggeår Regnskabsår 1996 Byggeår Regnskabsår 1997 Byggeår Byggeår 1997 Regnskabsår 1998 Byggeår Byggeår Regnskabsår 1999 Byggeår Byggeår A 5-års og B A- eftersyn og B eftersyn C-eftersyn 5-års C-eftersyn Svigt 1-års svigt syn syn incl. C-eftersyn Skader Skadedækning Reservationsbeløb Eventuel Eventual forpligtelse Grafen viser opgørelse af afholdte udgifter, reservationer og eventualforpligtelser ved udgangen af regnskabsårene 1995, 1996, 1997, 1998 og Opgørelsen er sat i forhold til summen af bidrag og andel af reservefonden. Afholdte udgifter udgør ved udgangen af 1999 i alt 48 % af indbetalte bidrag og andel af reservefond. Reservationer og eventualforpligtelser udgør i alt 44 %. En del af reservationerne og eventualforpligtelserne vil sandsynligvis ikke komme til udbetaling.

20 Byggeskadefonden Studiestræde 50, 1554 København V. Telefon Telefax Byggeskadefondens bestyrelse pr. 31. December 1999 Niels Peter Thomsen, Dansk almennyttigt Boligselskab (valgt af Boligselskabernes Landsforening) Formand Hans Erik Lund, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (valgt af By- og Boligministeriet efter Indstilling fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) Næstformand Henrik B. Heineke, Fyns almennyttige Boligselskab (valgt af Boligselskabernes Landsforening) Else Hjernøe, Kollegiekontoret i Århus s.m.b.a. (valgt af By- og Boligministeriet efter indstilling fra selvejende ungdomsboliginstitutioner) Bente Marboe, Frederiksberg Kommune (valgt af Københavns og Frederiksberg Kommuner) Elin Møller, Farum Kommune (valgt af By- og Boligministeriet efter indstilling fra Omsorgsorganisationernes Samråd) Asta Nicolajsen, Statens Byggeforskningsinstitut (valgt af Boligministeriet som særlig sagkyndig) Christian M. Jepsen, Andels Bolig- og Byggeforening af 1932, Esbjerg (valgt af Boligselskabernes Landsforening) Vibeke Vinten, Kommunernes Landsforening (valgt af Kommunernes Landsforening) Byggeskadefonden er en selvejende institution, oprettet ved lov i Byggeskadefonden omfatter samtlige almene familieboliger, ungdomsboliger, lette kollektiv boliger, ældreboliger, nybyggede private andelsboliger og kollektive bofællesskaber, der har modtaget tilsagn om støtte efter den 30. Juni 1986.