Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a. årsbrochure

Transkript

1 Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a. årsbrochure 2005

2 I N D H O L D 3 En fornuftig investering 4 Årets gang 6 Vores investeringsstrategi 7 Ejendomstyper 8 Mål for porteføljesammensætning 9 Vores portefølje 12 Investering i Århus-portefølje i Administrator 16 Bestyrelse 18 Udvalgte hoved- og nøgletal 19 Adresser 2

3 FO R O R D En fornuftig investering Gennem længere tid har der eksisteret forskellige muligheder for at investere i fast ejendom på det danske marked. Indtil videre har det for de fleste dog hverken været særlig tilgængeligt, let eller billigt at investere i ejendomme. Med introduktionen af Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje er der skabt mulighed for at investere i fast ejendom på en både enkel og omkostningseffektiv måde. Investering i fast ejendom er et fornuftigt supplement til andre placeringsmuligheder og en investering i Foreningen er en investering i fællesskab med en lang række investorer, både professionelle og private. Foreningen er noteret på Københavns Fondsbørs. Det gør det enkelt og omkostningseffektivt at købe og sælge foreningsbeviser. Den første danske investeringsforening blev oprettet for næsten 80 år siden, og det har vist sig at være en bekvem og tryg måde at spare op på, uanset om man vil investere sine penge på kort eller langt sigt. Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje ønsker at fortsætte traditionerne for en sund og afbalanceret investeringsform i fællesskab med ligesindede investorer. Her i brochuren fortæller vi hvordan. Foreningen har mere end investorer, der har investeret fra få tusinde kroner til tocifrede millionbeløb. Ved at investere i fællesskab erhverver de en andel af Foreningens fælles portefølje, og får derved spredt deres risiko, uanset størrelsen af det investerede beløb. Niels Roth Bestyrelsesformand 3

4 Å R E T S G A N G Årets gang Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje, f.m.b.a. blev stiftet den 26. januar Ved børsintroduktionen i marts blev der tegnet foreningsbeviser for nominelt 254 mio. kr. Omkring en tredjedel af kapitalen blev tegnet af private investorer, en anden tredjedel af institutionelle investorer, og den sidste tredjedel blev tegnet af en række pengeinstitutter, der ønskede at placere en del af deres egen beholdning i fast ejendom. Vi har i 2005 investeret i 20 ejendomme til en samlet værdi af 290 mio. kr. Ejendommenes direkte afkast er i 2006 budgetteret til mellem seks og otte pct. af den investerede kapital. Vi har indgået en aftale med selskabet Cura Management om varetagelse af investeringsrådgivning og foreningsadministration. Investorer Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a. Cura Management A/S Fast Ejendom Danmark Holding A/S Fast Ejendom Danmark 1 ApS 4

5 Foreningens resultat for 2005 blev et overskud på 11 mio. kr., hvilket er markant bedre end forventet på tidspunktet for afgivelse af kvartalsmeddelelse for 3. kvartal. På daværende tidspunkt var vores forventning et overskud på 1-3 mio. kr. Det forbedrede resultat skyldes primært to forhold: For det første har ejendomsmarkedet udviklet sig meget positivt gennem hele 2005, hvilket har betydet faldende afkastprocenter og kraftigt stigende ejendomsværdier. Baggrunden for den positive udvikling er en meget kraftig efterspørgsel efter investeringsejendomme samt et lavt nybyggeri. For det andet erhvervede vi i fjerde kvartal en portefølje på 10 ejendomme i Århus. Porteføljen blev imidlertid købt med en økonomisk overtagelse pr. 1. oktober 2005 og har derved bidraget med et fuldt kvartals indtægter. Foreningen er udloddende, og for regnskabsåret 2005 indstiller bestyrelsen, at der udloddes 2,0 pct. svarende til det i børsprospektet forudsatte. Foreningen har stiftet selskaberne Fast Ejendom Danmark Holding A/S og Fast Ejendom Danmark 1 ApS, der finansierer og ejer de enkelte ejendomme. Denne konstruktion er optimal for at styre både finansierings- og skattemæssige forhold. For 2006 er forventningen en udlodning på 4,0 pct. Den generelle højkonjunktur på det danske ejendomsmarked forventes at fortsætte i Et fortsat lavt renteniveau med forventninger til en moderat rentestigning kombineret med stor efterspørgsel efter investeringsejendomme medfører alt andet lige fortsat stigende priser. Vi forventer at gennemføre yderligere investeringer i 2006 således, at Foreningen er fuldt investeret med udgangen af Dette er i overensstemmelse med forventningerne i Foreningens børsprospekt. 5

6 S T R AT EG I Vores investeringsstrategi Foreningens filosofi er at investere i danske ejendomme, hvor der er et gunstigt forhold mellem det langsigtede afkast og den risiko, der er forbundet med investeringen. Det betyder, at vi primært investerer i ejendomme, der på grund af størrelse, beliggenhed eller anvendelse ikke er udsat for større interesse fra institutionelle investorer eller kommanditselskaber - de såkaldte 10-parts projekter. Der blev ved børsemissionen i marts 2005 tegnet foreningsbeviser for 254 mio. kr. Sammen med belåning i realkredit og bank betyder det, at vi forventer at investere for op mod 750 mio. kr. Vi forventer, at det fulde beløb vil være placeret i løbet af Investeringerne koncentreres i de væsentligste regioner på det danske ejendomsmarked, nemlig Hovedstadsregionen, Århus og Trekantområdet samt Odense, Aalborg og Esbjerg. I de regioner, hvor vi gennemfører investeringer, sker det typisk i klynger af fem til ti ejendomme, som ligger tæt på hinanden. Investering i fast ejendom udnytter det attraktive forhold mellem afkast og risiko 6

7 Har du en opsparing placeret i aktier og obligationer, vil en supplerende investering i ejendomme kunne betyde, at du får både et bedre afkast og mindre udsving på din portefølje. Ejendomstyper Foreningen investerer både i erhvervsejendomme og i blandede ejendomme med bolig og erhverv. Vi erhverver både ejendommene enkeltvis og som porteføljer, der efterfølgende eventuelt skal tilpasses gennem udvikling eller frasalg for at opfylde vores langsigtede strategi. Vi kan også investere i rene boligejendomme. Det kan både være traditionelle udlejningsejendomme og ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. For at sprede risikoen og mindske konjunkturfølsomheden, investerer vi overvejende i ejendomme (uanset typen) med flere lejere i forskellige brancher. Den enkelte ejendom skal desuden være fleksibel og kunne indrettes til ændret anvendelse afhængig af erhvervsudviklingen og fremtidige lejeres behov. Vi investerer ikke i ejendomme til brug for hotel og konference, stærkt forurenende virksomheder eller specialindrettede ejendomme. Sådanne ejendomme er risikable investeringsobjekter, der ofte er svære at genudleje, hvis den nuværende lejer opsiger lejekontrakten. 7

8 P O RT E F Ø L J E Mål for porteføljesammensætning Foreningen har vedtaget følgende mål for sammensætning af porteføljen ved udgangen af 2006: Ejendomstype Andel af porteføljens værdi i pct. Kontor 20-40% Butik 20-40% Lager- og produktion 10-30% Bolig 10-30% Andet 0% Typiske forrentningsprocenter på Foreningens forskellige ejendomstyper ultimo 2005: Ejendomstype Minimumsforrentning før finansiering Kontor 6-8% Butik 5-7% Lager og produktion 7-8% Bolig 4-5% Blandede ejendomme 6-8% Med introduktionen af Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje er der skabt mulighed for at investere i fast ejendom på en både enkel og omkostningseffektiv måde. 8

9 Vores portefølje Ejendom/type Dagsværdi i kr. Porteføljeandel Udlejningsareal i m 2 Kontor Holsbjergvej Albertslund Produktionsvej Glostrup Produktionsvej Glostrup Produktionsvej Glostrup Produktionsvej Glostrup Lykkesholms Allé Viby J Tomsagervej Åbyhøj 550 Tomsagervej Åbyhøj 750 Sydmarken Søborg Vadstrupvej Bagsværd Kontor i alt ,2% Lager og produktion Hjulmagervej Vejle Gunnar Clausens Vej 26 A 8260 Viby J Gunnar Clausens Vej 26 B 8260 Viby J Gunnar Clausens Vej 26 C 8260 Viby J Gunnar Clausens Vej Viby J Gunnar Clausens Vej Viby J Gunnar Clausens Vej Viby J Rudolfgårdsvej Viby J Lager og produktion i alt ,2% Grunde Gunnar Clausens Vej Viby J Tomsagervej Åbyhøj 600 Grunde i alt ,6% Grand total ,0%

10 P O RT E F Ø L J E Portefølje pr. 31. december 2005 fordelt på ejendomstype Ejendomstype Aktuel andel Ramme Kontor 61,2% 20-40% Butik 0,0% 20-40% Lager og produktion 38,2% 10-30% Bolig 0,0% 10-30% Grunde 0,6% 0% Vi har endnu ikke investeret i butiks- og boligejendomme, idet vi ikke har fundet tilstrækkeligt attraktive investeringsmuligheder. Blandt andet har afkastet været væsentligt under vores minimumskrav. Det skyldes en meget stærk efterspørgsel efter særligt disse ejendomstyper. Kontor Butik Lager og produktion Bolig Grunde Portefølje pr. 31. december 2005 fordelt på beliggenhed Beliggenhed Aktuel andel Storkøbenhavn 40,6% Øvrige Sjælland 0,0% Fyn 0,0% Trekantsområdet 12,8% 3,5% 3,0% Århus 46,6% Øvrige Jylland 0,0% 2,5% 2,0% Foreningens investeringer er indtil videre koncentreret i København og Århus i kontor- og lagerejendomme. Det skyldes primært, at ejendomsmarkedet, og dermed udbuddet af ejendomme, er størst ved de store byer. Vi vælger at investere, når der viser sig en attraktiv mulighed, og arbejder samtidig langsigtet med at tilpasse porteføljen til Foreningens målsætning. Se mere om vores ejendomme på 1,5% 1,0% 3,5% 0,5% 3,0% 0,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1. kvt. Storkøbenhavn Øvrige Sjælland Fyn Trekantsområdet Århus Øvrige Jylland 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt kvt. 1. kvt. 1,0% 0,5% 0,0% kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt.

11 Foreningens mere end investorer har investeret i fællesskab og derved erhvervet en andel af foreningens fælles portefølje Sydmarken 42, Vadstrupvej 35, Produktionsvej 12, Produktionsvej 14, Søborg Bagsværd Glostrup Glostrup Produktionsvej 24, Produktionsvej 26, Holsbjergvej 31, Hjulmagervej 6, Glostrup Glostrup Albertslund Vejle Gunnar Clausens Vej 26A, B og C Gunnar Clausens Vej 36, Gunnar Clausens Vej 40, Gunnar Clausens Vej 58, Viby J Viby J Viby J Viby J Lykkesholms Allé , Tomsagervej 3, Tomsagervej 7, Rudolfgårdsvej 9, Viby J Åbyhøj Åbyhøj Åbyhøj 11

12 P O RT E F Ø L J E Foreningens budgetter viser et samlet afkast på 8-9 pct. p.a. på sigt. Afkastet består dels af udbytte, der udbetales til investorerne én gang årligt, dels kursstigninger på foreningens beviser. Investering i Århus-portefølje i 2005 I december 2005 erhvervede vi for en købesum på 100 mio. kr. en portefølje på otte ejendomme og to byggegrunde i den sydlige del af Århus. Ejendommene er udlejet til knap 40 forskellige lejere, der anvender bygningerne til kontor, lager og lettere produktion. Lejere i området er typisk mindre, nystartede virksomheder og virksomheder, der efterspørger regulære lokaler med gode tilkørselsforhold til rimelige priser. Lejeledigheden, den såkaldte tomgang, for lager og produktionsejendomme lå ved udgangen af 2005 på kun 2,1 pct. Som indledning til erhvervelsen gennemførte Cura Management i samarbejde med et erhvervsmæglerfirma en analyse af erhvervsudviklingen og ejendomsmarkedet i området. Århus - der med sine indbygger er Danmarks næststørste by - har oplevet en stor vækst i det seneste årti, og er et af landets væsentligste vækstcentre. Viby og Holme i den sydlige del af byen har traditionelt været et af de stærkeste kommercielle erhvervsområder i Århus, og etableringen af en ny adgangsvej til motorvejsnettet har betydet stærkt forbedrede tilkørselsforhold for tung trafik. Århus: Ledighed i lager- og produktionsejendomme 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt Kilde: Oline ledighedsstatistik 12

13 Det har alle dage været sund fornuft at investere i fast ejendom i Danmark Cura Management foretog sammen med et rådgivende ingeniørfirma herefter en bygningsmæssig gennemgang af porteføljen. Udover en vurdering af vedligeholdelsesstand og fremtidige driftsudgifter, omfattede undersøgelsen den bygningsmæssige fleksibilitet, herunder mulighederne for at opdele bygningerne til brug for fremtidige lejere. Den juridiske gennemgang blev lagt i hænderne på et advokatfirma, der undersøgte ejendommenes juridiske status, herunder blandt andet kontraktforhold og plan- og miljøforhold. Inden investeringen blev foretaget, udarbejdede Cura Management et investeringsforslag til Foreningens bestyrelse. Forslaget indeholdt essensen af den beskrevne undersøgelsesproces samt et budget for hver enkelt ejendom i perioden frem til Porteføljen blev overtaget i december, men med økonomisk overtagelsesdag fra den 1. oktober, for at sikre Foreningens investorer den bedst mulige forrentning allerede i Straks herefter blev der indgået aftale med et landsdækkende ejendomsmæglerfirma, der har fået ansvar for den løbende udlejning af ejendommene, ligesom der blev udarbejdet og igangsat en forretningsplan for hver enkelt ejendom. Disse forretningsplaner skal sikre, at hver enkelt ejendom udnyttes optimalt til gavn for Foreningens investorer. 13

14 S T R U K T U R Administrator Foreningen har indgået en administrationsaftale med Cura Management A/S. Cura Management har ansvar for at identificere egnede investeringsejendomme og udarbejde investeringsoplæg til Foreningens bestyrelse. Disse oplæg gør det muligt for Foreningens bestyrelse at træffe hurtige og kvalificerede beslutninger om køb og salg af ejendomme i overensstemmelse med vores strategi og vedtægter. Selve beslutningen om køb eller salg af en ejendom træffes altid af Foreningens bestyrelse. Desuden har Cura Management ansvar for den daglige administration af Foreningen, de underliggende selskaber og ejendomme. Visse opgaver løses af selskabets egne medarbejdere, andre af eksterne leverandører. Cura Management varetager alene Foreningens og investorernes interesser og skal tilføre værdi i form af et højt løbende udbytte og en positiv værdiudvikling på ejendommene. Cura Managements direktion har særlige kompetencer inden for investeringsstrategi, udvælgelse, køb og salg, udvikling og drift af investeringsejendomme samt risikostyring og rapportering. 14

15 A D M I N I S T R ATO R Direktør, ingeniør Bjarne Lynge Pedersen (1953) Direktør, cand. jur. Lars Frederiksen (1961) Ejer 480 stk. beviser i Foreningen. Ejer 700 stk. beviser i Foreningen. Direktør og medejer i Cura Management siden Direktør i Danske Ejendomme, Danske Bank ( ), vicedirektør RealDanmark A/S ( ), divisionschef Slots & Ejendomsstyrelsen ( ), administrerende direktør/afdelingschef KONE Elevator A/S ( ) samt afdelingschef/projektleder i Ludvigsen & Hermann A/S ( ). Direktør og medejer i Cura Management siden Direktør for ATP Ejendomme A/S ( ). Underdirektør og ejendomsinvesteringschef ATP, Arbejdsmarkedets Tillægspension, ( ), advokat Bech Bruun Trolle ( ), advokatfuldmægtig og advokat Storm Mortensen ( ). Formand for styregruppen i IPD/Dansk Ejendomsindeks. Medlem af bestyrelsen for Ejendomsforeningen Danmark, Byggesocietetets bygherreudvalg, bestyrelsen for 3 X Nielsen A/S og Investment Advisory Committee i PanEuropean Property Limited Partnership. 15

16 B E S T Y R E L S E På Foreningens stiftende generalforsamling den 26. januar 2005 fik bestyrelsen følgende sammensætning: Bestyrelsesformand, cand. polit. Niels Roth (1957) Næstformand, cand. polit. Flemming Borreskov (1949) Ejer stk. beviser i Foreningen. Ejer stk. beviser i Foreningen. Stifter og senior-partner i fondsbørsvekselererfirmaet Leif Jensen & Co. (i dag en del af Carnegie Gruppen) ( ), administrerende direktør i Carnegie Bank A/S ( ), samt group head of investment banking i Carnegie Group, Stockholm ( ). Siden 2004 bestyrelsesarbejde i forskellige selskaber. Administrerende direktør for Fonden Realdania. Direktør i Realdanmark A/S ( ), direktør i Realkredit Danmark A/S ( ), direktør i PKA Pensionskassernes Administration ( ), konsulent i DJØF ( ) samt fuldmægtig i Miljøministeriet ( ). Formand for bestyrelsen i Friheden Invest A/S (samt menigt medlem i to datterselskaber) og Neil Pryde Clothing A/S. Formand for bestyrelsen for Bolius, Boligejernes Videncenter A/S, Dania Capital Advisors A/S, Gemini Residence A/S og Realea A/S. Næstformand for bestyrelsen i TKD Nordeuropa A/S. Medlem af bestyrelsen i H+H International A/S, Ascio Technologies Holding A/S og SmallCap Danmark A/S (samt et datterselskab). Næstformand for bestyrelsen for Fonden Dansk Arkitektur Center, Byggeriets Evaluerings Centers Fond. Medlem af bestyrelsen for DADES A/S og Kuben A/S. 16

17 Bestyrelsesmedlem, cand. merc. Jesper Bo Hansen (1961) Bestyrelsesmedlem, cand. oecon. Frank Pedersen (1947) Ejer stk. beviser i Foreningen. Ejer ikke beviser i Foreningen. Administrerende direktør og partner i Catella Property Denmark A/S. Administrerende direktør og ejer af Capitalforum A/S ( ), administrerende direktør og partner, Scandinavian Securities A/S ( ), projektchef, Baltica Finans A/S ( ) samt underdirektør H. Remmen Holding A/S ( ). Medlem af bestyrelsen for Catella Property Denmark A/S, European Executive Committee, Catella Property Group og Adept Water Technologies A/S Lektor ved Handelshøjskolen i Århus (1975-). Finansrådgiver, Credin ( ). Formand for ESSAM (European Summer School of Business Denmark), studieleder for cand. merc. studierne, prodekan for internationale aktiviteter (HHA), medlem af bestyrelsen for Jysk Valutarisk Forening samt konsulent for Finanssektorens Uddannelsescenter. 17

18 H OV E D - O G N Ø G L E TA L Udvalgte hoved- og nøgletal Hovedtal (t.kr.) 2005 Lejeindtægter Resultat af ejendommenes primære drift Værdireguleringer af investeringsejendomme Resultat før finansielle poster Resultat før skat Resultat før skat ekskl. værdireguleringer Årets resultat Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Foreningskapital Medlemmernes formue Hensættelser Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Balancesum Antal foreningsbeviser (stk.) Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal 2005 samt IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner. Afkastningsgrad 1 Resultat før finansielle poster ekskl. værdiregulering af ejendomme i pct. af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider og andre rentebærende aktiver. Afkastningsgrad 2 Resultat før finansielle poster inkl. værdiregulering af ejendomme i pct. af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider og andre rentebærende aktiver. Forrentning af medlemmernes formue Årets resultat i pct. af årets gennemsnitlige medlemsformue. Markedsrisiko Forskel i ejendomsporteføljens markedsværdi ved 1 pct.- points øget gennemsnitligt afkastkrav. Renterisiko Forskel i forrentning af selskabets gennemsnitlige likviditet ved ændring af markedsrenten med 1 pct.-point. Nøgletal 2005 Afkastningsgrad 1 (%) -1,84 Afkastningsgrad 2 (%) 9,15 Forrentning af medlemmernes formue (%) 4,04 Markedsrisiko (mio kr.) 45 Renterisiko (t.kr.) 167 Etageareal (kvm.) Udlejningsprocent pr. 31. december 2005 (%) 96,2 Gennemsnitlig vægtet afkastkrav (%) 6,85 Resultat af ejendomme (kr. pr. kvm.) 145 Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering (kr. pr. kvm.) 502 Bogført værdi (kr. pr. kvm.) Indre værdi 102,31 Børskurs 100,91 Udbytteprocent 2 Resultat pr. foreningsbevis (kr.) 4,41 Gennemsnitlig udlejningsprocent Gennemsnitligt udlejede kvm. i året i pct. af det samlede etageareal. Gennemsnitligt vægtet afkastkrav i procent Vægtet gennemsnit af de afkastkrav, der er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme. Resultat af ejendomme, kr. pr. kvm. Beregnet i forhold til årets gennemsnitligt udlejede kvm. Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering, kr. pr. kvm. Beregnet i forhold til samlede kvm. ultimo året. I nøgletaloversigten indgår ikke nøgletal for direkte afkast for eksisterende ejendomme samt totalafkast for eksisterende ejendomme, idet ejendomsporteføljen er anskaffet i indeværende regnskabsår og primoværdien er således ikke eksisterende. De omtalte nøgletal vil i indgå i nøgletalsoversigter for 2006 og fremover. En komplet gennemgang af Foreningens resultat og balance for 2005 kan findes i Foreningens reviderede Årsrapport 2005, der kan bestilles ved henvendelse til Foreningen eller downloades fra 18

19 A D R E S S E R Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a. Tuborg Boulevard Hellerup Telefon: Web: Mail: info@fastejendom.dk CVR nummer: Hjemsted: Odense Fondskode/ISIN: DK Navn på Københavns Fondsbørs: Fast Ejendom DEP BU Kortnavn: FEIDE Bestyrelse Direktør Niels Roth, Formand Administrerende direktør Flemming Borreskov, Næstformand Administrerende direktør Jesper Bo Hansen Lektor Frank Pedersen Administrationsselskab Cura Management A/S Tuborg Boulevard Hellerup Telefon: Web: Revision KPMG C. Jespersen Statsautoriseret Revisionsinteressentskab 19

20 DESIGN: BYSTED Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a. Tuborg Boulevard Hellerup Telefon: Web: Mail: