D O M. afsagt den 26. oktober 2016 af Vestre Landsrets 8. afdeling (dommerne Lis Frost, Stig Glent-Madsen og Peter Juul Agergaard (kst.

Transkript

1 D O M afsagt den 26. oktober 2016 af Vestre Landsrets 8. afdeling (dommerne Lis Frost, Stig Glent-Madsen og Peter Juul Agergaard (kst.)) i ankesag V.L. B Poul Erik Jensen og Margit Bundgaard (begge advokat Birgitte Nygaard Christensen, Aarhus) mod Vejdirektoratet (Kammeradvokaten v/advokat Louise Solvang Rasmussen, København) Retten i Viborg har den 18. januar 2016 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 1-952/2012). Påstande For landsretten har appellanterne, Poul Erik Jensen og Margit Bundgaard, gentaget deres principale og subsidiære påstand. Indstævnte, Vejdirektoratet, har over for Poul Erik Jensen og Margit Bundgaards påstande nedlagt påstand om stadfæstelse. Vejdirektoratet har for landsretten gentaget sin selvstændige påstand.

2 Poul Erik Jensen og Margit Bundgaard har heroverfor påstået stadfæstelse. Supplerende sagsfremstilling Appellanterne har for landsretten fremlagt en annonce af 24. januar 2016, hvor Vejdirektoratet udbød salg af en del af matr. nr. 1ho, Vester Kejstrup, Balle m.fl.. Der fremgår bl.a. følgende af annoncen: Det attraktive areal er placeret direkte ved til- og frakørselsanlægget til Silkeborgmotorvejen i området Høje Kejlstrup ved Kraftvarmeværket. Hvis du har lyst til at byde på arealet, skal tilbuddet være Vejdirektoratet i hænde senest den 1. februar 2016 kl Det fremgår af et brev dateret den 16. marts 2016 fra kommissarius ved statens ekspropriationer i Jylland til Silkeborg Varme A/S, at kommissarius på vegne af ekspropriationskommissionen godkendte et indgivet tilbud fra Silkeborg Varme A/S på kr. for køb af arealer på i alt ca m 2. Ejendommen beliggende Sejling Hedevej 3, Silkeborg blev købt af Olsen Properties A/S ved slutseddel af 2. april 2007 for 18,5 mio. kr. Forklaringer Poul Erik Jensen, Evald Lützen, Lars Olsen og skønsmændene Gunnar Jensen og Morten Filt Jensen har afgivet supplerende forklaring for landsretten. Poul Erik Jensen har supplerende forklaret, at han købte ejendommen, fordi der var mulighed for erhverv på ejendommen, og der var plads til oplag af biler. Den tilhørende jord var forpagtet ud til en landmand. I løbet af deres tid som ejere har ejendomsmæglere to gange henvendt sig til dem med et ønske om at købe ejendommen til investering. Der har endvidere været 4 andre tilfælde, hvor personer har ønsket at købe ejendommen. Personerne begrundede deres ønske med, at ejendommen havde en god beliggenhed. De har dog aldrig fået tilbudt en konkret købspris for ejendommen. Ejendommen ligger godt i Silkeborg Nord, hvor byen udvikles mest. Den tilhørende jord til ejendommen var tænkt som en pen-

3 sionsopsparing for dem. De ville eventuelt selv have udstykket jorden og byggemodnet nogle grunde. Deres bank havde sagt ja til projektet. De havde ikke udfærdiget konkrete planer vedrørende udstykning af jorden. De havde således ikke taget kontakt til kommunen, entreprenører eller lignende om projektet, men de havde undersøgt økonomien. Ejendommen grænsede mod øst op til et erhvervsområde, mod syd op til et boligområde og op imod byzone to steder. Lars Olsen, der ejer arealet nord for deres ejendom, fik kr. pr. m 2, da hans ejendom blev eksproprieret. De ville selv gerne have nøjedes med en delvis ekspropriation. På et møde i foråret 2009 med Michael Larsen og Poul Christensen blev det dog meddelt dem, at der ikke var andre muligheder end en fuldstændig ekspropriation. Han kan ikke huske begrundelsen herfor. De havde ikke en advokat med til mødet. Det var først senere, at de antog en advokat. De ville gerne have, at det skulle gå hurtigt med ekspropriationen, når der nu ikke var andre muligheder. Han fandt senere ud af, at det havde været muligt at lave en ordning med gårdflytning, som ejerne af ejendommen Nordre Højmarksvej 9 fik tilladelse til. På adressen Nordre Højmarksvej 27, der alene blev deleksproprieret, er restarealet ikke blevet solgt. På adressen Sejling Hedevej 3 er restarealet nu sat til salg for 449 kr. pr. m 2. Evald Lützen har supplerende forklaret, at han kom i kontakt med Poul Erik Jensen, fordi han skulle hjælpe med at finde en ny ejendom og få den rigtige erstatning. Han har således rådgivet om prissætningen ved grundsalg i området. Der var på tidspunktet for ekspropriationen ikke mange grunde til salg, fordi man afventede motorvejens endelige placering. Det var på den baggrund svært at finde sammenlignelige grunde, ligesom der var beskeden interesse fra købere. Der er dog mange potentielle købere, der har holdt øje med området i Silkeborg Nord, fordi området har været det område i Silkeborg, der har haft bedst muligheder for at blive udbygget, og der har gennem mange år været planer om motorvej, hvilket bl.a. fremgår af debatoplægget Silkeborg Kommune de næste 30 år og Silkeborg Kommunes kommunalplan VVM-undersøgelsen fra 2006, hvorefter motorvejen mellem Funder og Låsby skulle følge Kombilinien, skabte også interesse for området. Efter hans opfattelse var der således tale om en betydelig forventningsværdi til ejendommen. Der er tale om et udviklingsområde, der vil blive et vækstområde. Ejendommen Sejling Hedevej 3 blev solgt for 18,5 mio. kr. i 2007, hvilket taler for, at værdien af Poul Erik Jensen og Margit Bundgaards ejendom også kunne være betragtelig. På sigt ville det have været en god investering at købe deres ejendom. Ejendommen Hårup Bygade 6-7 lå ud til hovedvejen, og den blev solgt for kr. pr. m 2. Han kan ikke huske, hvilken planstatus denne ejendom havde. Han lavede en vurdering af ejendommen Nordre Høj-

4 marksvej 27, men han var ikke med til at lave erstatningsforslaget. Han mener ikke, at der var erhverv på ejendommene i Funder. Lars Olsen har supplerende forklaret, at han driver et revisionsfirma i Viborg. Han investerer i ejendomme ved siden af sit primære arbejde som revisor. Han betalte 18,5 mio. kr. for ejendommen Sejling Hedevej 3, hvilket svarer til ca. 165 kr. pr. m 2. Den offentlige vurdering var på kr. Han så, at denne ejendom var til salg hos Colliers i Århus. Han så en mulighed for at tjene penge på ejendommen. Han havde inden købet møder med teknisk forvaltning i kommunen for at høre, hvilke planer der var for området. Han undersøgte kommunalplaner mv. Kommunen sagde, at der var tale om et godt køb. Landbrugsjorden til ejendommen blev drevet af en lokal landmand, ligesom der var et 3-beskyttelsesområde på ejendommen. Det bedste areal på ejendommen lå mod vest, hvor motorvejen kom. Arealet var ikke blevet udlagt til motorvej, da han købte ejendommen. Han fik den bedste del af sin ejendom eksproprieret. Han hyrede en advokat til at varetage sine interesser i forhold til udmåling af erstatningen. De fandt bl.a. en del sammenlignelige ejendomme. Han endte dog med kun at få 100 kr. pr. m 2 for de m 2, som han fik eksproprieret. Han fik samme erstatning, som de omkringliggende ejere havde fået i erstatning. Han valgte ikke at føre en sag om erstatningens størrelse. Hans advokat mente, at det var en lav pris, og at han ville have fået mere, hvis det havde været på Sjælland. Han har sikkert tabt nogle millioner på sin investering. Han ville gerne have haft noget erstatningsjord. Han fik først et positivt svar, men efterfølgende blev det ændret til et negativt svar med den begrundelse, at de omkringliggende arealer ville stige i værdi, og at han efterfølgende måtte byde på disse. Han ville egentlig hellere have købt Poul Erik Jensen og Margit Bundgaards ejendom end Sejling Hovedvej 3, idet deres ejendom efter hans opfattelse nok var mere attraktiv. Bygningerne på hans ejendom og jorden var udlejet, da han købte den. Lejeindtægterne gjorde, at ejendommen hvilede i sig selv. Gunnar Jensen og Morten Filt Jensen har supplerende vedrørende besvarelsen af spørgsmål 3 forklaret, at de kan bekræfte, at udbudsprisen for byggemodnet jord var 200 kr. pr. m 2 og 100 kr. pr. m 2 før byggemodning. De kender beliggenheden af ejendommen Sejling Hedevej 3, men de kan ikke huske, hvordan salgsprisen på denne ejendom indgik i besvarelsen af spørgsmål 3. Prisniveauet var dog et helt andet i 2007 før finanskrisen, hvor den ejendom blev solgt for 18,5 mio. kr. Der var et væsentligt fald i efterspørgslen af ejendomme i forbindelse med finanskrisen, hvilket medførte store prisfald. Alt kunne sælges i 2007, mens der var et stort udbud af ejendomme til salg i De har i forbindelse med deres

5 besvarelse af spørgsmålene set på det foreliggende plangrundlag, herunder bl.a. regionplanen fra 2001 for Århus Amt. De kan bekræfte, at ejendommen lå i et interessant område med en attraktiv beliggenhed, der var præget af byudvikling og erhverv. Der kunne derfor godt være forventningsværdi tilknyttet ejendommen, men det ville være som at købe en lodseddel. Det kan dog ikke udelukkes, at en investor ville have været villig hertil. Det gav ikke ejendommen yderligere værdi, at der var plads til oplag af biler, og der kunne være et bilværksted, idet en potentiel køber typisk vil have brugt ejendommen til beboelse med mulighed for lidt fritidslandbrug, dyrehold mv. De har ikke tillagt de 3 ejendomme i Funder og ejendommen på Hårup Bygade betydning for værdiansættelsen. Det er deres opfattelse, at deres prissætning af ejendommen i syn- og skønserklæringen er rigtig i forhold til de øvrige ejendomme. Procedure Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Landsrettens begrundelse og resultat Indledningsvis bemærkes, at sagen ikke vedrører ekspropriationens lovlighed, herunder om der alene havde været grundlag for at foretage en delekspropriation af appellanternes ejendom, men derimod om der er givet fuldstændig erstatning i forbindelse med den gennemførte totalekspropriation. På den baggrund kan der i forbindelse med erstatningsudmålingen ikke lægges vægt på, hvordan appellanterne ville have været stillet, hvis kun en del af deres ejendom var blevet eksproprieret. I den forbindelse bemærkes videre, at advokat Gert Lund på vegne af appellanterne ved brev af 5. oktober 2010 til Vejdirektoratet ikke protesterede mod en totalekspropriation, men derimod anmodede om, at ekspropriationen blev gennemført hurtigst muligt. Udgangspunktet for fastsættelse af fuldstændig erstatning er den afståede ejendoms handelsværdi på afståelsestidspunktet. Handelsværdien påvirkes ikke blot af ejendommens beskaffenhed og udnyttelse, men også af forventninger om fremtidig udnyttelse af ejendommen.

6 Appellanternes ejendom var på afståelsestidspunktet registreret som landbrugsejendom og var beliggende i landzone lige uden for byzone. Appellanternes ejendom blev omfattet af kommunalplanen for Silkeborg Kommune som nyt erhvervsområde, hvilket var en følge af beslutningen om motorvejens anlæg og placering. Landsretten tiltræder derfor som anført af byretten, at den forventningsværdi, der var en direkte følge af, at ejendommen kom til at ligge umiddelbart op ad motorvejsanlægget, ikke skal tages i betragtning ved vurderingen af, om der er ydet fuldstændig erstatning. I henhold til kortmaterialet til Århus Amts regionplan 2001 blev appellanternes ejendom placeret i et muligt byvækstområde. I debatoplægget Silkeborg Kommune de næste 30 år fra 2000 blev appellanternes ejendom i en af modellerne placeret i et muligt nyt byområde. I brev af 3. marts 2000 fra Silkeborg Kommune til Århus Amt blev det i overensstemmelse hermed anført, at appellanternes ejendom lå i et udlagt muligt byvækstområde. I kommuneplanen for Silkeborg Kommune blev dele af appellanternes ejendom udlagt som en grøn landskabskile op til et muligt fremtidigt boligområde. Evald Lützen og syn- og skønsmændene har i forlængelse af ovenstående forklaret om potentielle køberes mulige forventninger til ejendommens fremtidige udnyttelse på baggrund af plangrundlag og ejendommens bynære beliggenhed. På denne baggrund og under hensyn til den intensive planlægning på de tilgrænsende arealer til appellanternes ejendom finder landsretten efter en samlet vurdering, at der inden den nærmere konkretisering af motorvejens linjeføring var i hvert fald en vis forventning om, at appellanternes ejendom ville komme til at ligge i byzone. Den økonomiske værdi af denne forventning skal derfor tages i betragtning ved udmålingen af erstatningen. Ejendommen Sejling Hedevej 3, som er beliggende umiddelbart nord for appellanternes ejendom, blev i 2007 solgt til Olsen Properties A/S til en pris på ca. 165 kr. pr. m 2. I forbindelse med at en del af ejendommen blev eksproprieret, blev der udbetalt en erstatning på 100 kr. pr. m 2. Landsretten bemærker i den forbindelse, at købsprisen særligt på grund af tidspunktet og omstændighederne ved handelen i 2007 ikke kan sidestilles med prisen på appellanternes

7 ejendom. Den udbetalte erstatning på 100 kr. pr. m 2 for ekspropriation af en del af denne ejendom kan heller ikke overføres til appellanternes ejendom. Vedrørende de i øvrigt fremkomne oplysninger om sammenligningshandler og udbetalte ekspropriationserstatninger for andre ejendomme finder landsretten i overensstemmelse med skønsmændenes udtalelser, at disse ejendomme på grund af anden beliggenhed, anvendelse og plangrundlag ikke kan sidestilles med appellanternes ejendom. Appellanterne har på den baggrund ikke sandsynliggjort, at der ikke er ydet fuldstændig erstatning for handelsværdien på afståelsestidspunktet ved Taksationskommissionens ansættelse af erstatningen til 50 kr. pr. m 2. Landsretten bemærker i den forbindelse, at Vejdirektoratet i marts 2016 solgte en del af appellanternes eksproprierede ejendom matr. nr. 1ho, Vester Kejstrup, Balle m.fl. til Silkeborg Varme A/S til en kvadratmeterpris på 49,15 kr. Landsretten finder endelig, at skønsmændenes besvarelse af spørgsmål A, C og D sammenholdt med Ekspropriationskommissionens erstatningsudmåling ikke giver fuldt tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at appellanterne er blevet tilkendt mere end fuldstændig erstatning ved Taksationskommissionens kendelse. Landsretten stadfæster på den baggrund byrettens dom. Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Poul Erik Jensen og Margit Bundgaard betale delvise sagsomkostninger for landsretten til Vejdirektoratet med kr. i udgift til advokatbistand. Beløbet er inkl. moms, da Vejdirektoratet ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og omfang, samt at Vejdirektoratet i forhold til parternes nedlagte påstande beløbsmæssigt har fået medhold med lidt over 2/3. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes.

8 Poul Erik Jensen og Margit Bundgaard skal solidarisk betale sagens omkostninger for landsretten til Vejdirektoratet med kr. De idømte sagsomkostninger, der forrentes efter rentelovens 8 a, skal betales inden 14 dage. Lis Frost Stig Glent-Madsen Peter Juul Agergaard (kst.) Udskriften udstedes uden betaling. Udskriftens rigtighed bekræftes. Vestre Landsret, Viborg den 26. oktober 2016 Jan L. Madsen retssekretær