Salg af storparcel på Musicon

Transkript

1 Pkt. 199 Salg af storparcel på Musicon Sagsnr Byrådet Lukket punkt Resume Storparcel på Musicon til kreative familieboliger har været udbudt til salg ved anvendelse af udbudsformen pris og projekt, og der foreligger købstilbud til godkendelse. Sagen kan åbnes, når købsaftalen er endelig. Indstilling Forvaltningen indstiller, at: 1. at delareal nr. 2 af matr. nr. 9ad og delareal nr. 4 af matr. nr. 11g, begge Vestermarken, Roskilde Jorder (6.992 m2) sælges for 5,6 mio. kr. ekskl. moms til et aktieselskab, der stiftes af de nedennævnte. Købsaftalen betinges af, at køber senest den 1. oktober 2016 har solgt minimum 18 af 31 huse, og at Planog Teknikudvalget senest den 15. november 2016 endeligt har vedtaget lokalplan nr. 546, der skal muliggøre opførelsen af det aftalte projekt. Der er overtagelsesdag den 1. december at forvaltningen bemyndiges til at underskrive den betingede købsaftale på de beskrevne vilkår, og 3. at der afsættes rådighedsbeløb og gives en anlægsbevilling vedrørende indtægter på kr. vedrørende optionspræmien, der tilføres af salgspuljen. Beslutningskompetence Økonomiudvalget for så vidt angår indstillingspunkterne 1 og 2, og byrådet for så vidt angår punkt 3. Sagsfremstilling Økonomiudvalget besluttede den 18. marts 2015, punkt 135, at storparcellen på Rampelyset til de kreative familieboliger for anden gang skulle udbydes til salg ved anvendelse af udbudsformen pris og projekt og uden angivelse af minimumspris. Der er indkommet 1 tilbud (se bilag). Tilbuddet er fra samme personkreds, som bød i første budrunde: udvikler Mikkel Bro Petersen og direktør Kristoffer Wøldike Schmith, Nyt Hjem A/S. Tilbuddet har rejst spørgsmål, som efterfølgende er afklaret i et møde med byder. Der bydes 5,6 mio. kr. ekskl. moms, hvilket svarer til kr./ etagemeter ved en byggemulighed på op til etagemeter. Se supplerende sagsfremstilling i bilag. Økonomi I budget 2015 er afsat en pulje på 50 mio. kr. til salg af jord og ejendomme. Indtægten på 0,5 mio. kr. går til delvis udmøntning af denne. Der søges en anlægsbevilling og rådighedsbeløb til optionspræmien på kr. Bliver handlen en realitet, søges der efterfølgende i efteråret 2016 en indtægtsbevilling for den resterende del af købesummen på kr. Der er den 8. oktober 2014 givet en udgiftsbevilling på kr. til salgsomkostninger. Økonomiske konsekvenser anlægssager i årene : Alle tal i kr. - = merudgift eller mindreindtægt

2 + = Mindreudgift eller merindtægt Investeringsoversigt, senest vedtagne rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter -220 Anlæg, indtægter 0 Forslag til revideret rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter -220 Anlæg, indtægter 500 Ansøgning om anlægsbevilling: Anlæg, indtægter 500 Finansiering: Udmøntning af salgspuljen 500 Økonomiudvalget, , pkt. 311 Ad. 1. og 2. at: Godkendt. Ad 3. at: anbefales. Bent Jørgensen (V), Lars-Christian Brask (V) og Merete Dea Larsen (O) kan ikke godkende og anbefale, og bemærker at, der ikke kan indgås en aftale med en ikke stiftet juridisk enhed. Byrådet, , pkt. 199 Godkendt. V og O kan ikke godkende. Fraværende: Claus Larsen, Kaj V. Hansen, Mads Ravndrup Thomsen.

3 Lokalplan 546 Kreative familieboliger il e g k 50.5 Rabalderstræde 48 9ad ao 47.5 Rampelyset 9ad 47.5

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14 Plan og Udvikling Sagsnr Brevid Ref. GUSR NOTAT: Supplerende sagsfremstilling til sag om salg af storparcel på Musicon 4. juni 2015 Under udbudsperioden har forvaltningen været i dialog med mindst fem andre projektudviklere, der har vist konkret interesse for arealet. Alligevel har kommunen ikke modtaget tilbud fra projektudviklerne, hvilket ifølge projektudviklerne tilsyneladende skyldes for stor travl hos dem selv. En enkelt af projektudviklerne har udtrykt, at vedkommende i stedet ønsker at koncentrere sig om Det Høje C. Storparcellen til de kreative familieboliger har et areal på ca m2, og der er vedtaget et forslag til lokalplan nr. 546 for arealet, der rummer mulighed for opførelse af etagemetre. Vurderingskriterierne ved udbuddet har været følgende: Projekt: o God sammenhæng med omkringliggende bebyggelse o Individuelle variationsmuligheder i udformning af boliger/ erhverv herunder indpasning af enkelte individuelt udformede boliger/ erhverv i bebyggelsen o Arkitektonisk variation indenfor en samlet æstetisk helhed og synlighed til aktiviteter i bebyggelsen o Velfungerende overgange mellem private arealer og fællesarealer o Indbydende og grøn karakter i udformning af regnvandsrender, veje og stier o Gode og fleksible muligheder for at anvende del af bebyggelsen til erhverv og andre skabende aktiviteter Pris Økonomisk og finansiel formåen Vurdering af projektet Projektforslaget fra byder, der er vedhæftet, præsenterer i illustration og tekst en ny bebyggelse, der i alle punkter lever op til de stillede udvælgelseskriterier. Projektet rummer de samme kvaliteter som i den første budrunde og udmærker sig ved at forene et prisbevidst byggeri med en høj grad af individuelle valgmuligheder herunder en indbygget mulighed for at anvende stueetagen til erhverv, hvilket samlet skaber en varieret og spændende bebyggelse. Projektet er i overensstemmelse med lokalplanforslagets formål, men kræver justeringer af lokalplanforslagets indhold inden endelig vedtagelse, herunder en forøgelse af bebyggelsens omfang op til etagemetre og lidt større bygningshøjde på 2/3 del af boligerne for at muliggøre overdækning af tagterrasser på 4. sal. Vurdering af prisen Budsummen på kr. ekskl. moms er en forøgelse i forhold til det tidligere fremsendte tilbud, hvor der blev budt kr., dog i forhold til en byggemulighed på etagemeter.

15 Side2/3 Tilbuddet er betinget af, at køber senest den 1. oktober efter en optionsperiode på 15 måneder - har solgt minimum 18 af de 31 huse, som planlægges opført på delarealerne, og at Plan- og Teknikudvalget senest den 15. november 2016 endeligt har vedtaget lokalplan nr. 546, der skal muliggøre opførelsen af det aftalte projekt. Der tilbydes en optionspræmie på kr, som byder betaler ved købsaftalens underskrift, og som kommunen kan beholde, hvis handlens betingelse om salg af 18 boliger ikke opfyldes. Retten til det indsendte projekt overdrages ligeledes til kommunen, hvis salget ikke gennemføres. Gennemføres handlen derimod, fragår optionspræmien købesummen, og restkøbesummen betales/garanteres på overtagelsesdagen i Trods byders ønske om en optionsperiode på 15 måneder forventer byder dog at have solgt 18 boliger hen over efteråret 2015, således at man kan påbegynde byggeri allerede i foråret Sker det, fremrykkes overtagelsesdagen og færdiggørelsen af lokalplanen. Storparcellen forudsættes solgt med fuld ansvarsfraskrivelse for jordbundens beskaffenhed. Køber forestår al byggemodning af grunden, herunder forsyningsanlæg, interne veje og friarealer, oprensning af grunden, ekstrafundering m.v., svarende til en udgift på ca. 6-7 mio. kr. Mægler har tidligere vurderet, at grunden i byggemodnet stand ville kunne indbringe 9 mio. kr. inkl. moms. Det vurderes således, at den tilbudte købesum kan accepteres, når henses til grundens vanskelige forhold. Parkeringspladser - bortset fra handicap-parkingspladserne - anlægges dog af Roskilde Kommune for dennes regning som del af de fælles parkeringsanlæg på Musicon. Vurdering af økonomisk og finansiel formåen Byder agter til købet af grunden at stifte et aktieselskab med en indskudskapital på kr. Nyt Hjem A/S, der er baseret i Herning, skal som totalentreprenør forestå opførelsen af byggeriet på Musicon. Firmaet har 34 ansatte og forventer i 2015 at opføre 100 huse. Selskabets nuværende balance er 38,5 mio. kr. Selskabet var konkurs i efteråret 2014, men det er efterfølgende købt ud af boet og videreføres nu under samme navn. I forbindelse med den nye budrunde blev kravet til byders dokumentation for egen økonomiske og finansielle formåen skærpet væsentligt. Byder har imidlertid kun delvist opfyldt kravene: Da det bydende selskab endnu ikke er stiftet, har det ikke været muligt at indsende tro og loveerklæringer vedr. gæld til det offentlige og serviceattest, indhentet hos Erhvervsstyrelsen. Byder har ikke indsendt den krævede erklæring fra pengeinstitut om, at man vil kunne opnå den fornødne byggefinansiering, og at pengeinstituttet her udover vil stille de forudsatte 3 garantier vedr. opfyldelse af bebyggelsesfristen, opfyldelse af fuldførelsesfristen og udbedring af skader, der i byggeperioden er forvoldt på veje, anlæg, friarealer mv. I stedet er indsendt en hensigtserklæring fra Secure Capital (et fondsmæglerselskab), hvorefter selskabet bekræfter at arbejde aktivt på at formidle en lånekapital på samlet 25 mio. kr. til finansiering af erhvervelsen af grunden og byggefinansieringen til gennemførelsen af projektet. Byder oplyser, at der på overtagelsesdagen i 2016 vil ligge købergarantier for minimum 18 solgte boliger, hvilket også vil medvirke til, at byggefinansiering kan opnås. Byder har erklæret sig indforstået med, at det indskrives i købsaftalen, at man ved salget til forbrugerne benytter standardgaranti ved køb af nybygget fast ejendom af 5. marts 2009, hvilket sikrer købere af rækkehusene, at der først skal betales for huset, når det er færdigopført.

16 Side3/3 Samlet vurdering af tilbuddet I forhold til første budrunde er tilbuddet forbedret på følgende punkter: der er opnået en højere budsum, der dog delvist opvejes af en større byggemulighed, der bydes ind med et aktieselskab, frem for et iværksætterselskab, byder har fremsendt en hensigtserklæring, der dokumenterer, at der arbejdes på at skaffe finansiering til grundkøb og byggeri. byder er - som noget nyt i forhold til kommunens standardkrav - indforstået med at betale en bod på 1 mio. kr., hvis byggeriet ikke er fuldført indenfor 48 måneder fra overtagelsesdagen, byder betaler en optionspræmie, der dog modsvares af en væsentligt længere - men også mere realistisk - optionsperiode, byder overdrager retten til projektet til kommunen, hvis handlen må opgives, byder er indforstået med at benytte standardgaranti fra 2009 ved salget til forbrugerne.