Indhold OVERSIGT OVER TABELLER OG FIGURER

Transkript

1 Realkreditrådets 2009 årsberetning

2 Indhold Profil af Realkreditrådet 03 Formandens udtalelse 04 Nye EU-regler på vej 05 Den kommende evaluering af SDO-lovgivningen 08 EU-krav svækker finansiel stabilitet 12 Bankpakke II styrker realkreditsektoren 18 Verdens første digitale tinglysning 20 EMF fremlægger europæiske standarder for ansvarlig långivning 22 Stabilisering på de europæiske obligationsmarkeder 24 Største refinansiering nogensinde 27 Ratingbureauerne strammer deres metoder 28 Færre nye lån - men mange låneomlægninger 30 Få handler og faldende priser på boligmarkedet 35 Bestyrelse og sekretariat 39 OVERSIGT OVER TABELLER OG FIGURER Tabel 1: Udestående obligationsrestgæld i de seks største udstederlande, mia. kr. og andel i pct., Tabel 2: Realkreditinstitutternes udlån, Tabel 3: Udlån fordelt på ejendomskategori, Tabel 4: Udestående lånemasse med afdragsfrihed - ejerboliger og fritidshuse, Tabel 5: Nøgletal for gennemsnitlige kvadratmeterpriser og antal handler af parcel- /rækkehuse og ejerlejligheder, Figur 1: Fordelingen af realkreditobligationer, SDO og SDRO af den samlede obligationsrestgæld 13 Figur 2: Udviklingen i obligationsudstedelser i Danmark og resten af Europa 24 Figur 3: Priserne på europæiske jumbo covered bonds fra de seks største udstederlande i Europa, målt i forhold til det europæiske benchmark for swap-kontrakter (3-årig) 25 Figur 4: Gennemsnitlige korte og lange danske obligationsrenter og korte euro-obligationsrenter 31 Figur 5: Det samlede udlån - obligationsrestgæld - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling) 32 Figur 6: Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån (mia. kr.), Figur 7: Effektive renter på realkreditinstitutters udlån til ejerboliger og fritidshuse 34 Figur 8: Realkreditinstitutternes markedsandel af det samlede udlån, i pct, 2008 og Figur 9: Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal, Figur 10: Antal handler af ejerboliger, Figur 11: Udviklingen i samlet friværdi for alle boligtyper i hele landet (mia. kr.), Figur 12: Restancer på realkreditlån, i pct., Figur 13: Tvangsauktioner på enfamiliehuse og ejerlejligheder,

3 Profil af Realkreditrådet Realkreditrådet repræsenterer udelukkende finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som bruger finansieringskilder som særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og realkreditobligationer (RO) til at yde lån mod pant i fast ejendom. Realkreditrådets medlemskreds består pr. 1. januar 2010 af: BRFkredit a/s, FIH Realkredit A/S, DLR Kredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Medlemmerne repræsenterer 57 pct. af den samlede obligationsrestgæld i danske kroner (ultimo 2009). Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: Indflydelse på udformning og tolkning af lovgivning i Danmark og EU for at fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet Gennemslagskraft i den offentlige debat Overblik og indsigt i tendenser og ændringer i international lovgivning. Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et realkreditsystem, som er kendetegnet ved et stramt balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidige indfrielser. Det er vores overbevisning, at det danske realkreditsystem giver: Lave konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom Gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår Tilgængelig finansiering for alle med fast ejendom Finansiel stabilitet. 3

4 Formandens udtalelse Økonomisk genopbygning efter finanskrisen og en strammere regulering af den finansielle sektor er to emner, som står øverst på den politiske dagsorden i hele den vestlige verden. Den politiske reaktion er forståelig: Det må ikke ske igen, at der opstår en så alvorlig krise i det finansielle system, som den vi lige har oplevet, så en stramning af regler og tilsyn ligger lige for. Men det handler om at finde den rette balance og dosering. For stramme regler svækker udlånsmulighederne og udsigterne for en økonomisk genopbygning. Omvendt fører for lempelige regler til, at en økonomisk genopbygning hviler på et ustabilt grundlag. I de seneste måneder har vi set en strøm af nye forslag om international regulering fra Baselkomiteen. EU-Kommissionen har taget forslagene til sig og gennemført en høring. Vi følger processen særdeles tæt. Desværre vil flere af forslagene, i deres nuværende ordlyd, føre til stærke forringelser af den danske realkreditmodel. Det bekymrer os. Vi har et stærkt realkreditsystem i Danmark. Gennem hele finanskrisen blev der i Danmark udstedt realkreditobligationer og givet nye lån. I andre dele af Europa var kapitalmarkederne fuldstændig udtørret. I Danmark var det ikke nødvendigt at give statsgarantier på obligationsudstedelsen til nyudlån. Ingen realkreditinstitutter gik konkurs. Ingen blev statsligt overtaget. Når EU tager fat på ny regulering, giver det ingen mening at pålægge et likviditetskrav på et realkreditsystem som det danske, der i kraft af sin opbygning er uden nævneværdig likviditetsrisiko. Likviditetsrisikoen er ikke til stede, fordi realkreditinstitutterne praktiserer match-funding som medfører en-til-en sammenhæng mellem lån og obligationer. I den sammenhæng virker ellers velmente, internationale forslag skadelige for en økonomisk genopbygning. Et af de konkrete forslag kan i værste fald betyde enden på rentetilpasningslån. Vi håber på at fortsætte vores nuværende tætte samarbejde med regeringen, Finanstilsynet, Nationalbanken og de danske parlamentarikere i Europa-Parlamentet. Der er en forståelse for, at der hele tiden skal arbejdes hårdt for, at internationale regler fra EU s side bliver udformet på en måde, så man tager de fornødne hensyn til det danske realkreditsystem. For det handler i bund og grund om at sikre de bedste rammer for vores egen økonomiske vækst. Peter Engberg Jensen Formand 4

5 Nye EU-regler på vej Regeringerne i EU-landene er enige om én ting. Der skal tages initiativer, som begrænser sandsynligheden for fremtidige finanskriser. Men hvilken medicin er den rette og i hvilke mængder? Debatten blev særdeles realpolitisk, da EU-Kommissionen fremlagde Baselkomiteens udspil til anbefalinger - suppleret med egne overvejelser - i offentlig høring. Flere af forslagene vil medføre stærke forringelser af den danske realkreditmodel, hvis de gennemføres i deres nuværende ordlyd. Strammere likviditetsregler vil betyde et farvel til rentetilpasningslånene. Realkreditrådet arbejder hårdt for, at der bliver taget de fornødne hensyn til den danske realkreditmodel, når kapital- og likviditetsreglerne skal vedtages og indføres. 5 Regeringscheferne fra de 20 største økonomier i verden - G20-landene - besluttede på deres topmøder i april og september 2009 at stille en klar opgave til Baselkomiteen: Udform nogle anbefalinger til, hvordan man globalt kan forebygge og helst undgå fremtidige finansielle kriser. Anbefalingerne blev fremlagt i december Baselkomiteens forslag til reformpakke indeholder væsentlige stramninger af de globale kapital- og likviditetsregler for internationalt virkende banker og realkreditinstitutter. Få måneder senere fulgte EU-Kommissionen op. EU- Kommissionen valgte at gøre Baselkomiteens anbefalinger til deres egne med virkning for alle banker og realkreditinstitutter i EU. Et 100-siders arbejdsdokument blev den 26. februar 2009 sendt i høring fra EU-Kommissionen. Der er svarfrist den 16. april 2010, det vil sige efter tryk af denne beretning. Det danske realkreditsystem er konstrueret på en måde, som begrænser de finansielle risici. De er langt mindre end det er tilfældet for banker og realkreditinstitutter i andre lande. Internationale forslag tager ikke altid hensyn til dette. Derfor risikerer realkreditinstitutterne at blive bragt i den situation, at finansielle risici skal dækkes to gange. LIKVIDITETSREGLER TRUER RENTETILPASNINGSLÅNENE EU-Kommissionen foreslår, at der indføres to nye likviditetsregler. Finansielle virksomheder skal holde ekstra kontant likviditet parat på en måneds sigt og på et års sigt for at sikre, at der er penge til refinansiering af lån. Indførelsen af et-års reglen kan true rentetilpasningslånene. Det er realkreditlån, hvor der bliver fastsat en ny rente typisk hvert år ved udstedelse af nye obligationer. Hvis reglen indføres, skal realkreditinstitutterne udstede nye obligationer et år tidligere end i dag og derefter ligge med pengene, indtil kundens lån skal refinansieres. Det vil sige, at realkreditlånet faktisk skal være finansieret to gange og det er dyrt. Prisen er så høj, at man må sige farvel til rentetilpasningslånene og i praksis også den tætte kobling mellem lånet og den bagvedliggende obligation. Likviditetsreglerne er ikke formuleret med nogen hensyntagen til det danske realkreditsystem, som er unikt i sin opbygning. Det adskiller sig på væsentlige områder fra det, der er gældende praksis i andre vestlige lande. Der er det typisk sådan, at ejendoms- og boligfinansiering udspringer fra banksektoren, som er opbygget på en anden måde.

6 Eksempelvis er det i andre lande sådan, at låntagerens rente ikke afhænger direkte af salget af de obligationer, der finansierer lånet. I dansk realkredit får låntageren markedsprisen på de obligationer, der er solgt for at fremskaffe kapitalen til udlånet. Det er låntageren, som bærer den fulde renterisiko - ikke realkreditinstituttet. Finanskrisen har vist, at der kan være god grund til at se på sådanne likviditetsregler i andre landes finansielle systemer, fordi der er indbygget flere risici i andre lande sammenlignet med Danmark. Der er i sagens natur en risiko for, at danske rentetilpasningslån ikke kan refinansieres. Det vil være situationen, hvis der slet ikke kan findes investorer. Risikoen må dog betegnes som teoretisk og ikke-eksisterende. Det blev bevist under finanskrisen, hvor der i december 2008 blev refinansieret for 350 mia. kr., mens det europæiske obligationsmarked var udtørret. BETYDNINGEN AF LIKVIDITETSREGLEN (DEN 1-ÅRIGE) FOR 1-ÅRIGE RENTETILPASNINGSLÅN Et realkreditinstitut låner 1 mio. kr. ud til en 1-årig rente på 2 pct. Lånet vil typisk være 30-årigt, men renten er kun fastlagt i 1 år. Pengene, der lånes til låntageren, skaffer instituttet ved at sælge realkreditobligationer for 1 mio. kr. Obligationerne har en løbetid på 1 år. Konsekvensen af likviditetsreglen er, at realkreditinstituttet fra udlånets første dag også selv skal optage et lån på 1 mio. kr. med en løbetid på mere end 1 år. Pengene fra dette lån skal sættes i kortløbende let omsættelige papirer. Det vurderes som usandsynligt, at det lader sig gøre. Det betyder et farvel til rentetilpasningslånene. GRÆNSER FOR FINANSIEL GEARING EU-Kommissionen stiller også forslag om at sætte grænser for den finansielle gearing hos banker og realkreditinstitutter. Med andre ord skal der være en øvre grænse for, hvor stort udlånet må være i forhold til egenkapitalen (leverage ratio). Det kan give mening, for det var en alt for stor finansiel gearing, som var en af hovedsynderne i finanskrisen. Men der er stor forskel på tabsrisikoen på et pantsikret lån i forhold til et lån, der er givet på låntagerens glatte ansigt. Det bliver der ikke taget hensyn til i EU-Kommissionens udspil. Alle lån skæres over samme kam. Et udlån er et udlån - og de vægter lige meget i en opgørelse af den finansielle gearing. Det er urimeligt i forhold til det danske realkreditsystem. Realkreditinstitutterne har et stort udlån i forhold til egenkapitalen, det vil sige en høj finansiel gearing. Det samlede pantsikrede udlån til boliger og erhvervsejendomme ligger på over mia. kr. Det er mere end den samlede årlige danske produktion (BNP). Men den sikkerhed, som pantsikkerheden giver, tæller ikke med, selvom den burde. Det betyder, at realkreditinstitutterne med forslaget skal opbygge kapitalreserver, der er langt større end nødvendigt. Det giver ekstra omkostninger, der i sidste ende skal betales af private boligejere og erhvervsvirksomheder. NYE KAPITALKRAV EU-Kommissionen lægger op til, at der stilles strammere krav til kvaliteten af den kapital, som alle finansielle virksomheder skal holde for overhovedet at kunne låne ud. For det første overvejes at ændre på definitionen af forskellige kapitalelementer. Opmærksomheden er rettet på, at den holdte kapital er likvid og derfor tilgængelig, når der skal dækkes tab. Den nye definition vil føre til en stramning af de anvendelige kapitalelementer. For det andet overvejes også at indføre en dynamisk model, hvor der skal hensættes forholdsvis mere til reserverne, når der er højkonjunktur og modsat tæres på reserverne i en lavkonjunktur. Det er sund fornuft, at der i gode tider spares op til dårlige tider. Virkningen for de danske realkreditinstitutter vil afhænge af, hvordan den konkrete danske model udformes. 6

7 FÆLLES REGLER I EN SINGLE RULE BOOK Under overskriften Single Rule Book in Banking foreslås fælles regler for finansielle virksomheder i EU. Hidtil har man tilladt medlemslandene at have regler, der går videre end EU-reglerne inden for den finansielle sektor. Man ønsker med andre ord at uniformere medlemslandenes regler. Det kan lyde besnærende med et fælles regelsæt. Men i praksis kan det muligvis betyde, at effektive realkreditmodeller som den danske skal gå ned i standard. Det vil underminere sikkerheden og fjerne de unikke fordele ved den danske realkreditmodel. DE POLITISKE UDSIGTER Når der udarbejdes nye regler, er det bedst, at der er fælles regler for alle finansielle virksomheder i EU. Realkreditrådet arbejder for fælles regler, der ikke skader den danske realkreditmodel. Hvis det ikke kan lade sig gøre at få fælles regler uden skadevirkninger, så må der laves en undtagelse fra de regler, der vil skade realkreditmodeller, som har lav risiko. Hvis EU-overvejelserne bliver til virkelighed bliver det dyrere og mindre fleksibelt. Samtidig er der risiko for, at den finansielle stabilitet mindskes. Solvens II - nye regler for opgørelse af kapitalbehov For de europæiske forsikrings- og pensionsselskaber er nye regler for opgørelse af deres kapitalbehov på vej. EU-direktivet er vedtaget, og det skal være udmøntet i lovgivningen i medlemslandene senest ultimo oktober Med de nye solvensregler falder de fleste kvantitative regler for selskabernes placeringer væk og afløses af bestemmelser om, at selskaberne skal investere under hensyntagen til den samlede kapitalbelastning. Den europæiske tilsynskomite på forsikringsområdet (CEIOPS) har i 2009 givet deres anbefalinger til EU-Kommissionen om, hvor meget kapital selskaberne skal sætte til side ved investeringer i realkreditobligationer. Vi afventer nu det endelige udspil fra EU-Kommissionen. Vores opmærksomhed er især rettet på kapitalbelastningen for forsikrings- og pensionsselskabers placeringer i realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer. Det gælder bl.a. kapitalbelastningen ved placeringer i udstedelser fra en enkelt udsteder. Det er den såkaldte koncentrationsrisiko. De endelige anbefalinger fra CEIOPS har i et vist omfang medtaget Realkreditrådets kommentarer. I anbefalingerne er der lagt op til, at der kan placeres op til 15 pct. af selskabets aktiver hos en enkelt udsteder, hvis obligationerne opfylder særlige krav til guldrandethed og er AAA- eller AA-ratede. For andre risikoområder forventes der at blive tale om en stramning i kapitalbelastningen ved investering i realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer i forhold til i dag. Det forventes, at kapitalbelastningen bliver særligt høj for variabelt forrentede obligationer både med og uden renteloft samt lange konverterbare obligationer. Disse effekter er ikke uvæsentlige i lyset af, at forsikrings- og pensionsselskaber hidtil har været de primære investorer i relation til de lange obligationer. 7

8 Den kommende evaluering af SDO-lovgivningen SDO-lovgivningen - som blev vedtaget i handler om indretningen af det danske realkreditsystem. Økonomi- og Erhvervsministeriet fremlagde en evalueringsrapport om loven i januar Realkreditrådet er enig i rapportens anbefalinger om at fastholde pari-reglen og lade et udvalg vurdere konsekvenserne af EU-kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne for den finansielle stabilitet. Det er også positivt med forslaget om at indføre en tilbagefaldsmodel. Vi mener ikke, at finanskrisen kan bruges som begrundelse for at gennemføre en ny evaluering i Afskaf realkredittens monopol. Det giver større konkurrence, flere produkter og lavere priser på boligfinansiering. Pengeinstitutterne skal have mulighed for at udstede særligt dækkede obligationer. Det kan også afværge konkurrencetruslen fra udenlandske pengeinstitutter og hindre en udflagning af danske boliglån. Sådan lød nogle af budskaberne, da lovudkastet om særligt dækkede obligationer (SDO-lovgivningen) blev sendt i høring i december Hensigten var at indføre reglerne i EU s kapitaldækningsdirektiv fra 2006 om særligt dækkede obligationer i dansk lovgivning. Det eneste nye i EU-direktivet var et krav om, at realkreditinstitutter løbende skal overvåge lånegrænserne og supplere sikkerhedsgrundlaget, hvis de overskrides efter et fald i ejendomspriserne. Reglen gælder for de lån, som er finansieret med særligt dækkede obligationer (SDO og SDRO). Det gælder også for lån finansieret med SDO er udstedt af banker. EU-kravet kunne reelt set være opfyldt med tekniske justeringer af realkreditloven. I stedet blev det gjort på en mere gennemgribende måde end EU krævede. Med lovforslaget blev alle de væsentlige emner om realkreditsystemet sat til debat. I sidste ende blev der indgået et politisk forlig mellem regeringen, Socialdemokraterne og Dansk Folkeparti i marts Realkreditrådet har i debatten fremhævet, at det danske realkreditsystem er internationalt unikt. Det sikrer låntagerne en sund konkurrence med lave priser på ejendomsfinansiering, gennemsigtighed i produkter og priser, og en mulighed for at indfri realkreditlån før udløb til markedskurser eller pari (kurs 100). Realkreditsystemet har historisk set været både stabilt og forsyningssikkert - også i krisetider. Derfor skal det bevares og beskyttes bedst muligt. POLITISK AFTALE OM EVALUERING Der blev i forligskredsen, som består af regeringen, Socialdemokraterne og Dansk Folkeparti, lavet en aftale om, at Økonomi- og Erhvervsministeriet senest to år efter loven trådte i kraft skal gennemføre en analyse af, hvordan de nye regler har påvirket forbrugernes boligfinansieringsmuligheder og konkurrenceforholdene. Den analyse fremlagde Økonomi- og Erhvervsministeriet i rapporten om SDO-lovgivningens betydning og konsekvenser i januar Rapporten anbefaler blandt andet, at pari-reglen skal bevares af hensyn til forbrugerne og konkurrencen. At der skal nedsættes et udvalg til at kulegrave EU-kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne og dets betydning for finansiel stabilitet samt at de konkrete muligheder for at etablere en såkaldt tilbagefaldsmodel skal undersøges nærmere. Det er alle anbefalinger, som Realkreditrådet bakker op om. 8

9 9 Derudover lægges der op til en ny evaluering i De seneste to år med finanskrisen har betydet, at lovgivningens effekter og betydning har været begrænset for forbrugernes finansieringsmuligheder og konkurrenceforholdene, lyder begrundelsen. Vi mener dog ikke, at finanskrisen er nogen begrundelse for at gennemføre en ny evaluering i FINANSKRISEN ET STÆRKT VURDERINGSGRUNDLAG Det er svært at forestille sig et bedre grundlag end finanskrisen til at vurdere styrker og svagheder i en lovgivning, som handler om realkreditsystemets indretning. Vi mener, at erfaringerne fra finanskrisen skal bruges i en evaluering af SDO-lovgivningen - også selvom det først bliver i For i sidste ende bør det politiske mål være, at vi bevarer et sundt, stabilt og forsyningssikkert realkreditsystem, der fungerer godt - også i krisetider. I en evaluering giver det mening at stille spørgsmålet: Hvilke realkreditsystemer har vist deres bæredygtighed eller det modsatte i situationer med økonomiske chok og kriser - og hvad er baggrunden for det?. For at svare på det spørgsmål kan vi se på relevante erfaringer fra USA og Europa. Sammenbruddet af det amerikanske realkreditsystem var en realitet med statens overtagelse af realkreditinstitutterne Fannie Mae og Freddie Mac i efteråret I dag arbejder den amerikanske regering på at finde ud af, hvordan der kan opbygges et bæredygtigt og ansvarligt realkreditsystem. Der ses blandt andet på mulighederne for at indrette en lovgivning, som kan bane vejen for dannelsen af et marked for særligt dækkede obligationer (covered bonds) efter europæiske standarder. Også i Europa trak finanskrisen dybe spor på realkreditmarkederne. Der var stort set lukket ned for nyudstedelser af de såkaldte europæiske jumbo covered bonds efter sammenbruddet af Lehmann Brothers i september Det europæiske marked blev først vakt til live, da flere af de europæiske regeringer udstedte statsgarantier for obligationsudstedelserne til nyudlån. Flere af de ellers anerkendte realkreditinstitutter i Europa endte i livstruende vanskeligheder under finanskrisen. Et eksempel er det tyske realkreditinstitut Hypo Real Estate. Da finansmarkederne kollapsede med likviditetsmangel, steg instituttets renteudgifter betragteligt - og oversteg renteindtægterne. Den tyske stat gik ind med 100 mia. euro (750 mia. kr.) i en økonomisk redningsaktion. I Danmark derimod var der ikke brug for statsgarantier for danske realkreditobligationer til selve udlånet. Der blev udstedt obligationer og ydet nye realkreditlån gennem hele finanskrisen. Det endda til gode priser. Det lod sig ligeledes gøre at gennemføre en refinansieringsauktion i december 2008 på 350 mia. kr. Ingen realkreditinstitutter gik konkurs eller blev overtaget af staten. Staten led ingen tab, obligationsejerne fik deres penge, og der er stadig en intakt tillid til det danske realkreditsystem. Det er nogle væsentlige pointer fra finanskrisen. STRAMT BALANCEPRINCIP GAVNER FINANSIEL STABILITET De danske realkreditinstitutter anvender en-til-en sammenhæng mellem realkreditudlån og obligationsudstedelser. Realkreditinstituttet yder et lån ved at sælge obligationer, som svarer til lånets karakteristika for så vidt angår låntype, afdragsprofil, løbetid og valuta. Det kendes også som match-funding. Realkreditrådet mener, at en-til-en sammenhængen, som er et bærende element i den danske realkreditmodel, har en afgørende betydning for den finansielle stabilitet. Det bør naturligvis undersøges nærmere i en ny evaluering af SDO-lovgivningen. Der er på grund af en-til-en sammenhængen ingen finansielle risici i den danske realkreditmodel. Risikoen for knaphed på likviditet og dermed for højere renter ligger hos låntageren, når der ved en refinansiering skal fastsættes en ny lånerente. En rentestigning bliver i bogstaveligste forstand overført direkte på lånet. Realkreditinstituttet bærer ikke risikoen. Dette er en væsentlig årsag til, at danske realkreditinstitutter i en international sammenhæng har klaret den finansielle krise godt. Realkreditrådet mener, at et stramt balanceprincip skal fastholdes.

10 Med SDO-lovgivningen blev der indført to balanceprincipper - henholdsvis det overordnede og det specifikke. Med det overordnede balanceprincip blev der adgang til en adskillelse af lån og finansiering. Realkreditinstitutterne skulle umiddelbart efter vedtagelsen af SDO-lovgivningen træffe beslutning om valg af balanceprincip. To realkreditinstitutter valgte det generelle og fire valgte det specifikke balanceprincip. Det er dog ikke det mest interessante. Det er derimod den omstændighed, at realkreditinstitutterne - uden undtagelse - i praksis har valgt at fortsætte med en-til-en sammenhæng mellem realkreditudlån og obligationsudstedelse. Det betyder, at det større råderum, som blev skabt med SDO-lovgivningen for at tage større likviditetsrisici, ikke bliver udnyttet af realkreditsektoren. I andre lande har finanskrisen vist, at ubalancer mellem udlån og funding kan skabe alvorlige problemer. Vi har ikke set, hvordan det danske realkreditsystem ville have klaret sig under en finanskrise, hvis man i vid udstrækning var gået bort fra brugen af en-til-en sammenhæng. Der er dog gode grunde til at tro, at det ville have svækket realkreditsystemets modstandskraft. PARI-REGLEN SIKRER FORBRUGERBESKYTTELSEN Forbrugerbeskyttelse og konkurrence er også væsentlige temaer i en evaluering af SDO-lovgivningen. Realkreditrådet mener, det er afgørende at fastholde de nuværende krav til indfrielsesvilkår, som de står i betænkningen fra Folketingets Erhvervsudvalg om SDO-lovgivningen. Pari-reglen betyder, at boliglån, som er knyttet til SDO er, der ikke er børsnoterede, altid kan indfries til kurs 100 (pari). Pari-reglen beskytter låntageren, som ikke risikerer at blive bragt i en situation, hvor låntageren på et uigennemsigtigt grundlag skal forhandle med långiveren om indfrielseskursen. Samtidig er der et loft over indfrielseskursen. For i sagens natur er det ikke muligt at tjekke markedsprisen for indfrielse i en officiel kursliste for obligationer, som ikke er børsnoterede. Økonomi- og Erhvervsministeret konkluderer, at realkreditinstitutterne med pari-reglen alt andet lige vil stå stærkere på markedet for boligfinansiering. De peger også på, at der ville være bredere rammer for produktudvikling af eksempelvis pengeinstitutternes prioritetslån uden en pari-regel. Realkreditrådet ønsker og foretrækker, at der er lige konkurrencevilkår mellem penge- og realkreditinstitutter. Det er også helt i orden, at pengeinstitutterne med SDO-lovgivningen har fået mulighed for at udstede særligt dækkede obligationer til at funde prioritetslånene. Men det er afgørende, at pari-reglen gælder. For pari-reglen sikrer, at konkurrencen udspiller sig på et gennemsigtigt og ansvarligt marked. Realkreditmarkedet er i dag præget af standardprodukter på privatmarkedet. De er ikke skræddersyet i forhold til den enkelte kundes behov. Til gengæld er der så mange varianter af standardløsningerne, at det er vores oplevelse, at udvalget er tilstrækkeligt mangfoldigt til, at det for den enkelte private låntager er muligt at vælge præcis det lån, som er bedst i forhold til den individuelle situation. Derudover er det billigere med standardvarer end individuelt tilpassede løsninger - og det er med til at stimulere en konkurrence, hvor der er gennemsigtighed om priser og produkter. Det giver også en større fleksibilitet, for det er nemmere for låntageren at udskifte en standardvare med en anden. På erhvervsmarkedet er der større muligheder for at skræddersy individuelle løsninger. KONKURRENCE OG FRI ETABLERINGSRET Som sagt var det en ambition med SDO-lovgivningen at fremme konkurrencen på markedet for boligfinansiering. Det kommer Økonomi- og Erhvervsministeriet også ind på i rapporten, hvor det fremhæves, at realkreditmarkedet er præget af få spillere med enslydende priser. Siden slutningen af 1989 har der været fri etableringsret på realkreditmarkedet. På et frit marked vil der i reglen komme nye udbydere, når der er mulighed for at opnå en attraktiv indtjening. Det har tilsyneladende ikke været tilfældet på realkreditmarkedet. Årsagen er nok, at realkredittens indtjeningsmarginal ligger lavt i forhold til den typiske marginal for privatprodukter i banksektoren - både herhjemme og i udlandet. Det sidste er måske årsagen til, at der hverken før eller efter SDO-lovgivningen er kommet udenlandske virksomheder ind på det danske realkreditmarked. 10

11 SDO-lovgivningens elementer Den indfører to nye obligationstyper: Særligt dækkede obligationer (SDO er) og særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO er). Pengeinstitutter kan som noget nyt finansiere lån med pant i fast ejendom ved at udstede SDO er. Både realkreditinstitutter og pengeinstitutter kan yde lån uden begrænsninger på løbetid og afdragsprofil, hvis de er finansieret med SDO er (og for realkreditinstitutternes vedkommende også SDRO er). Realkreditinstitutter og pengeinstitutter skal sørge for, at de enkelte lån, der er finansieret med SDO er eller SDRO er, overholder lånegrænserne i hele lånets løbetid. Realkreditinstitutter og pengeinstitutter, der udsteder SDO er eller SDRO er, kan udstede en ny type obligation, junior covered bonds, for at skaffe kapital til at stille supplerende sikkerhed til overholdelse af lånegrænserne. Et nyt balanceprincip gør det muligt at adskille lån fra obligationer. En regel om, at lån, der ikke er knyttet til børsnoterede obligationer, skal kunne indfries til kurs 100 (pari). Reglen går under betegnelsen Pari-reglen. 11

12 EU-krav svækker finansiel stabilitet EU-kravet om, at realkreditinstitutterne skal stille supplerende sikkerhed, når lånegrænserne overskrides, svækker den finansielle stabilitet i Danmark. Realkreditrådet har derfor med opbakning fra en række erhvervsorganisationer opfordret regeringen til at arbejde for at få kravet fjernet i EU. En kulegravning har siden hen vist, at det vurderes muligt at lempe kravet i dansk lovgivning, hvor det er indført strammere, end det er gjort i andre EU-lande. Endelig er der brug for en sikkerhedsventil i form af en tilbagefaldsmodel. SDO-lovgivningen blev indført i 2007 for at opfylde nye EUregler. Efter EU-reglerne skal kreditinstitutter løbende overvåge lånegrænserne på de ydede realkreditlån. Der skal, hvis lånegrænserne overskrides efter prisfald på ejendomsmarkedet, stilles supplerende sikkerheder for de udstedte obligationer (SDO og SDRO). Kravet er kendt som det løbende LTV-krav (Loan-to-Value). Hvis EU-kravet ikke overholdes, mister SDO erne deres status som særligt dækkede. Realkreditrådet har gennem debatten fremhævet, at EUkravet har bragt en ny og alvorlig finansiel usikkerhed ind i det danske realkreditsystem, som det er væsentligt at få håndteret. Der er to forslag. For det første bør LTV-kravet tolkes mere lempeligt i dansk lovgivning. Hvis det ikke er muligt, vil det være absolut gavnligt at få det ændret på EU-plan. For det andet bør der indføres en tilbagefaldsmodel (reklassifikation fra SDO til RO) for at kunne håndtere en situation, hvor manglende opfyldelse af EU-kravet (bortfald af SDO-status) skaber tvivl om obligationernes guldrandethed. Der er tale om en ny situation for det danske realkreditsystem. Før SDO-lovgivningen skulle lånegrænsen udelukkende være overholdt på det tidspunkt, hvor lånet blev givet. Nu gælder kravet i hele lånets løbetid. KAN FORSTÆRKE EN ØKONOMISK NEDGANG Den finansielle logik i EU-direktivet er for så vidt til at forstå. Når et hus er faldet i værdi, er pantsikkerheden bag lånet blevet mindre værd. Det giver en forringet økonomisk beskyttelse for obligationsejeren. Derfor styrker det sikkerheden, når der stilles krav til udstederen om, at han skal stille supplerende økonomisk sikkerhed for at genetablere et tabt sikkerhedsniveau. Men argumentationen er ikke tilstrækkelig i forhold til det danske realkreditsystem. Der er den sikkerhed, som man forsøger at skabe med reglen, allerede tilstede. EU-kravet bidrager ikke til at øge sikkerheden. Tværtimod medfører kravet om at bruge midler til at dække en tabsrisiko, som allerede er afdækket, en tung økonomisk belastning, som i værste fald kan forstærke en økonomisk lavkonjunktur i Danmark. EU-kravet har ført til, at realkreditinstitutterne med de faldende ejendomspriser har stillet godt 50 mia. kr. i supplerende sikkerhed. SDO er og SDRO er fylder for hvert kvartal en stadig større andel af obligationsrestgælden. Med andre ord vokser den andel af realkreditudlånet, som er omfattet af kravet om supplerende sikkerhed ved overskredne lånegrænser. Om 4-5 år vil omkring 90 pct. af obligationsrestgælden bestå af SDO er og SDRO er, hvis den 12

13 De klassiske realkreditobligationer tæller mindre i obligationsrestgælden Før SDO-lovgivningen tegnede de klassiske realkreditobligationer (RO er) sig for 100 pct. af obligationsrestgælden. Siden har der været en hastigt voksende udbredelse af SDO er og SDRO er. Det er sket på bekostning af de klassiske realkreditobligationer. I slutningen af 1. kvartal 2008 var der udstedt SDO er og SDRO er af realkreditinstitutterne for 336 mia. kr., svarende til 16 pct. af obligationsrestgælden. Ved udgangen af 4. kvartal 2009 var der SDO er og SDRO er for 930 mia. kr. - svarende til 41 pct. af obligationsrestgælden. Om 4-5 år vil formenligt tæt på 90 pct. af obligationsrestgælden være udstedt i SDO er og SDRO er (2.300 mia. kr. ultimo 2009). Realkreditinstitutterne har overvejende valgt at benytte SDO er og SDRO er i forbindelse med refinansieringer, nyudlån og omlægninger. Det er nemlig billigere at frembringe kapital til udlånet med brug af SDO er og SDRO er fremfor RO er. Årsagen er, at pengeinstitutterne som investorer ifølge EU-reglerne skal holde mindre kapital som sikkerhed, når der investeres i SDO er og SDRO er end med investeringer i nye RO er. Det har været tilfældet siden årsskiftet Realkreditinstitutterne fremskaffer derfor kapitalen fra udstedelse og salg af SDO og SDRO frem for klassiske realkreditobligationer - for i sidste ende at kunne markedsføre realkreditlån til konkurrencedygtige priser. Figur 1: Fordelingen af realkreditobligationer, SDO og SDRO af den samlede obligationsrestgæld. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% SDO/SDRO RO 0% 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Kilde: Realkreditrådet

14 Sådan virker kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne Supplerende sikkerhed 80 % belåning 80 % belåning Et parcelhus købes for 2,5 mio. kr. og belånes med realkreditlån for 2,0 mio. kr. Der er med andre ord optaget realkreditlån op til lovens maksimale lånegrænse på 80 pct. Husets værdi falder med ejendomsmarkedet i de efterfølgende tre år. Prisfaldet er sammenlagt på kr. Parcelhuset har en markedsværdi på 2,1 mio. kr. Lånegrænsen er overskredet til 95 pct. Realkreditinstituttet er forpligtet til at stille supplerende sikkerhed, som kompenserer for den overskredne lånegrænse (LTV-kravet). Samtidig udløser kapitaldækningsreglerne et stigende kapitalkrav, da en højere lånegrænse medfører en større risiko på lånet. Vi antager, at realkreditinstituttet anvender en intern model i opgørelsen af kapitalkravet. Risikovægtningen af udlånet fordobles fra 20 pct. til 40 pct. Det medfører, at kapitalkravet stiger fra kr. til kr. LTV-kravet betyder, at der skal stilles kr. (80 pct. af kr.) i supplerende sikkerhed. Den overskredne lånegrænse bliver i sidste ende kompenseret krone-for-krone. Det er en supplerende sikkerhedsstillelse, som ligger væsentligt udover, hvad der er påkrævet, når man vurderer den reelle tabsrisiko på udlånet. Sikkerheden fremskaffes eksempelvis ved at sælge junior covered bonds. Kilde: Realkreditrådet 14

15 15 nuværende udvikling fortsætter. Ved udgangen af 2009 udgjorde obligationsrestgælden mia. kr. I en debat om finansiel stabilitet er det relevant at stille spørgsmålet: Hvad ville det have betydet for den finansielle stabilitet i finanskrisen, hvis vi forestiller os, at SDOlovgivningen var indført for 10 år siden, og udlånet stort set alene bestod af SDO er og SDRO er?. Det ville formentlig have medført et krav om supplerende sikkerhedsstillelse på et tre-cifret milliardbeløb. Konsekvenserne kan man kun gisne om. FOR STRAM TOLKNING Realkreditrådet opfordrede i sommeren 2009 regeringen til at arbejde for en afskaffelse af det løbende LTV-krav på EUplan. Det bør ikke gælde for realkreditsystemer, der ligesom det danske, har afdækket risikoen i et tilstrækkeligt omfang. Realkreditrådet stod ikke alene med opfordringen. Den blev bakket op af en bred skare af erhvervsorganisationer som Håndværksrådet, Dansk Byggeri, Finansrådet, Landbrug & Fødevarer, Dansk Industri, Dansk Erhverv, Realkreditforeningen og Danmarks Rederiforening. I et fælles brev fra august 2009 opfordrede erhvervsorganisationerne den daværende økonomi- og erhvervsminister Lene Espersen til at arbejde for en afskaffelse af kravet i EU. Ministeren kvitterede positivt på henvendelsen. Realkreditrådet har siden kulegravet regelsættet. Det har bragt en ny indsigt. Vores konklusion er, at det er både rimeligt og forsvarligt med en lempeligere tolkning af kravet i dansk lovgivning - uden at det er ensbetydende med en omgåelse af EU-kravet. Der er flere begrundelser. De danske realkreditinstitutter overholder i forvejen de europæiske kapitaldækningsregler, da de allerede er indført i dansk lovgivning. Det gøres på en måde, som betyder, at den reelle risiko knyttet til overskredne lånegrænser allerede er afdækket. Regelsættet betyder, at realkreditinstitutterne løbende skal supplere reserverne, når tabsrisikoen forøges som følge af faldende ejendomspriser. Det er dybest set det samme, som er hensigten og virkningen af EU-kravet om supplerende sikkerheder. I Danmark håndhæves kapitaldækningsreglerne på en måde, som efter vores opfattelse giver en stærkere beskyttelse af obligationsejerne imod tab, end det er tilfældet i andre europæiske lande. Sagt lidt firkantet er forklaringen, at den kapital, som er lagt til side for at skabe sikkerhed for obligationsejerne, er fuldstændig indkapslet i danske realkreditinstitutter. Kapitalen er lagt ind i såkaldte cover pools, som betyder en total beskyttelse af reserverne eksklusivt for obligationsejerne. Reserverne kan ikke anvendes til at dække tab i andre dele af virksomheden. Ingen andre kreditorer kan eller vil få adgang til midlerne for at kompensere for tab som opstår, hvis realkreditinstituttet går konkurs. Denne totale indkapsling og beskyttelse er ikke til stede for banker og realkreditinstitutter i andre europæiske lande. Der er også den forskel, at danske realkreditinstitutter i modsætning til realkreditinstitutter i andre lande har mulighed for at holde en lav bidragssats i gode tider og hæve bidraget, når og hvis det kan begrundes, at det er nødvendigt for at kunne håndtere en stigende tabsrisiko. Det hører også med, at der særskilt i dansk lovgivning stilles specifikke krav til realkreditinstitutternes muligheder for at placere kapitalen. Der er yderst begrænsede muligheder for at placere reserver i værdipapirer, som måske umiddelbart giver et højt afkast, men som til gengæld har en markant risikoprofil. Samlet har den danske realkreditmodel flere og mere solide sikkerhedsforanstaltninger end realkreditsystemer i andre europæiske lande. Det indebærer en stærkere beskyttelse af obligationsejerne overfor tabsrisici. KRONE-FOR-KRONE KOMPENSATION En overskreden lånegrænse skal kompenseres krone-forkrone. Det er effekten af kravet om supplerende sikkerhedsstillelse. Tolkningen af EU-kravet i dansk lovgivning er for stram og virker internationalt konkurrenceforvridende for de danske realkreditinstitutter. Den stramme tolkning betyder, at realkreditinstitutterne konfronteres med krav om at stille

16 supplerende sikkerhed i vanskelige, økonomiske nedgangstider, som er langt større, end hvad der er påkrævet for på en rimelig måde at sikre en intakt beskyttelse af obligationsejerne. Det påfører realkreditinstitutterne betydelige omkostninger, som i værste fald kan medvirke til at forstærke en økonomisk lavkonjunktur. INDFØR EN TILBAGEFALDSMODEL Realkreditrådet mener, at det er nødvendigt med en tilbagefaldsmodel. Det peger Økonomi- og Erhvervsministeriet også på i evalueringsrapporten. En tilbagefaldsmodel er nødvendig for at tage højde for en situation, hvor et realkreditinstitut efter kraftige prisfald på ejendomsmarkedet, ikke er i stand til at rejse den nødvendige supplerende sikkerhedsstillelse på kapitalmarkederne til dækning af de overskredne lånegrænser. Det er en absolut nødløsning for udstedere af SDO ere. Formålet med en tilbagefaldsmodel er at: Imødegå nedbrud hos en udsteder, som forgæves forsøger at rejse tilstrækkelig supplerende sikkerhed Forhindre tvangsudsalg hos institutionelle investorer, hvis obligationerne mister deres status som SDO Sikre fortsat realkreditudlån, selvom der er lavkonjunktur med betydelige prisfald på ejendomsmarkedet. Forslaget er, at SDO er i en periode, hvor situationen er kritisk for udstederen, kan skifte status til RO, uden at de mister deres guldrandede status i forhold til placeringsreglerne for forsikringsselskaber og pensionskasser. Når forholdene er normaliseret og sikkerhedsgrundlaget genskabt, kan obligationerne reklassificeres tilbage til SDO er. Realkreditinstitutterne fremskaffer i reglen den supplerende kapital ved at udstede og sælge junior covered bonds til investorer via fondsbørsen. En anden måde at fremskaffe kapitalen er gennem udstedelse af seniorgæld. Det er ganske sandsynligt, at finansmarkederne er urolige, når behovet opstår. For behovet for at skaffe kapital til supplerende sikkerhedsstillelse er opstået på grund af faldende ejendomspriser, som igen typisk er et resultat af en økonomisk lavkonjunktur i samfundet. Risikoen er, at det kan vise sig umuligt eller særdeles dyrt at skaffe den supplerende sikkerhed gennem udstedelse af junior covered bonds i den fornødne målestok, når behovet melder sig. Det har siden indførelsen af Bankpakke II været muligt for realkreditinstitutterne at opnå statsgaranti på udstedelser af junior covered bonds (seniorgæld). Statsgarantien for sådanne udstedelser rækker 3 år - og ordningen udløber medio Hvis realkreditinstituttet ikke har mulighed for at fremskaffe kapitalen til at opfylde kravet til supplerende sikkerhed med udstedelse af junior covered bonds, bliver det næste, at obligationerne mister deres status som særligt dækkede. Det kan føre til et brandudsalg hos institutionelle investorer. Det er nemlig sandsynligt, at situationen skaber en juridisk tvivl om obligationernes guldrandede status i forhold til den gældende lovgivning. Det skyldes, at SDO er, som har mistet deres status, ikke er direkte nævnt i lovgivningen på lige fod med SDO er og SDRO er uden tabt status. Institutionelle investorer - som eksempelvis forsikrings-, pensionsselskaber og investeringsforeninger - skal overholde en række lovbestemte placeringsregler. Obligationer, som har en guldrandet status efter lovgivningen, har gunstigere placeringsregler end obligationer, som er uden en sådan status. Fastholdelse af en status som guldrandet er nødvendig for ikke at udløse et frasalg med de negative effekter, det giver. En tilbagefaldsmodel skal virke som en stopklods for en sådan dominoeffekt. Den skal nemlig sikre, at udstederen kan undgå en situation, hvor der opstår juridisk tvivl og usikkerhed om obligationernes status som guldrandede værdipapirer. Det har ikke kun betydning for det berørte realkreditinstitut. I sidste ende handler det om den finansielle stabilitet i Danmark. 16

17 De negative følger af tabt SDO-status Danmark rammes af økonomisk lavkonjunktur eller krise. Ejendomspriserne falder og lånegrænserne overskrides. Realkreditinstitutterne forsøger forgæves at udstede og sælge junior covered bonds for at skaffe kapital til at supplere sikkerhederne. Finansmarkederne er nedfrosne. Realkreditinstitutterne opfylder ikke længere kravet om supplerende sikkerhed for de udstedte SDO er. SDO-obligationerne mister deres status som særligt dækkede. Realkreditinstitutterne fratages deres SDO-licens af Finanstilsynet. De kan ikke længere yde nye lån med udstedelse af SDO er. Der kan stadig ydes lån finansieret med RO er. Institutionelle investorer bliver med de nuværende regler usikre på, hvilken aktiv-klasse SDO-obligationer med tabt status tilhører. Det fører til et frasalg. Markedet for realkreditobligationer bliver ramt med et stærkt voksende udbud. Kurserne falder. Kursfaldene og frasalgene forstærkes formentlig yderligere, eftersom kreditbureauerne reagerer ved at downgrade deres ratings. 17 Det bliver langt dyrere og vanskeligere at låne - og den økonomiske lavkonjunktur forværres.

18 Bankpakke II styrker realkreditsektoren Bankpakke II kom på plads i januar Formålet med bankpakken var at styrke kapitalgrundlaget i penge- og realkreditinstitutter for at undgå en kreditklemme. Sunde virksomheder og husholdninger skal også fremover kunne få deres aktiviteter finansieret, når de er rentable. For realkreditinstitutterne blev målsætningen opfyldt med et positivt nettoudlån måned for måned igennem Derudover fik realkreditinstitutterne mulighed for at udstede junior covered bonds og seniorgæld med statsgaranti. Realkreditinstitutterne var ikke omfattet af Bankpakke I fra efteråret 2008, fordi den først og fremmest skulle sikre likviditet til pengeinstitutterne. Der var ikke og blev heller ikke senere brug for statsgaranti for obligationer bag danske realkreditlån. De danske realkreditinstitutter har gennem hele den finansielle krise udstedt og solgt obligationer til finansiering af udlånet. Men realkreditinstitutterne havde behov for at være med i Bankpakke II, som blev fremlagt af regeringen i januar Bankpakke II giver danske penge- og realkreditinstitutter mulighed for et statsligt kapitalindskud og adgang til at udstede junior covered bonds og seniorgæld med statsgaranti. Junior covered bonds bruges udelukkende til at fremskaffe supplerende sikkerhed til dækning af over- Realkreditsektorens muligheder med bankpakke II Statslige kapitalindskud i form af hybrid kernekapital: Den indskudte statslige kapital skal løbende forrentes med mellem 9 og 12 procent. Forrentningen er afhængig af risikoen i instituttet. Kontrakten for den indskudte kapital bliver udformet sådan, at det er fordelagtigt for instituttet at tilbagebetale indskuddet efter en kortere periode. Statsgaranti ved udstedelse af Junior Covered Bonds og seniorgæld: Hvis et realkreditlån overskrider lånegrænsen (LTV), skal der stilles supplerende sikkerhed for lånet. Det kræver lovgivningen (EU krav). Det er blevet aktuelt, fordi priserne på fast ejendom falder. Realkreditinstitutterne kan skaffe midler til denne sikkerhed ved fx at sælge obligationer kaldet junior covered bonds med statsgaranti, hvis finansmarkederne er stærkt urolige eller nedfrosne. 18

19 skredne lånegrænser ikke til nyudlån. Aftalen blev vedtaget af Folketinget i februar 2009 med opbakning fra samtlige partier med undtagelse af Enhedslisten. Bankpakke II gav penge- og realkreditinstitutter mulighed for at trække statslige kapitalindskud op til 100 mia. kr. fordelt med 75 mia. kr. til pengeinstitutterne og 25 mia. kr. til realkreditinstitutterne. Fristen for at ansøge om statsligt kapitalindskud udløb den 30. juni På det tidspunkt havde 50 kreditinstitutter ansøgt om indskud på ca. 63 mia. kr. Frem til den sidste udbetalingsdato ultimo 2009 valgte en række kreditinstitutter dog at trække deres ansøgning tilbage. Det var bl.a. begrundet i, at det igen var blevet muligt at hente kapital på markederne i løbet af efteråret AFTALE PÅ PENSIONSOMRÅDET De danske pensionsselskaber blev i 2008 på grund af finanskrisen konfronteret med en risiko for at skulle gennemføre større, tabsgivende frasalg af realkreditobligationer for at opfylde en teknisk sikkerhedsregel, som ikke var økonomisk velbegrundet. Reglen handler om metoden til beregning af pensionsselskabernes hensættelser. Der blev derfor indgået en aftale mellem Økonomi- og Erhvervsministeriet og Forsikring & Pension i oktober 2008 om en række initiativer for at forebygge et systematisk frasalg af danske realkreditobligationer. Aftalen er i 2009 blevet forlænget, så den nu gælder til udgangen af Realkreditrådet ser positivt på aftalen, som også var nødvendig for at undgå en svækkelse af obligationsmarkedet. Der blev udbetalt ca. 46 mia. kr. til i alt 43 ansøgere. Ca. 9 mia. kr. blev udbetalt til realkreditinstitutterne. Flere realkreditinstitutter benyttede sig af muligheden for at optage et statsligt kapitalindskud. Der er også realkreditinstitutter, som har indgået en rammeaftale med Finansiel Stabilitet om statsgaranti til udstedelse af junior covered bonds. De penge- og realkreditinstitutter, som har modtaget kapital, betaler i gennemsnit en rente på 10,08 pct. på kapitalindskuddene. 19

20 Verdens første digitale tinglysning Som det første land i verden indførte Danmark digital tinglysning for fast ejendom i september Indførelsen af digital tinglysning har været et projekt, som har oplevet en række udfordringer på vejen. Men digital tinglysning bliver - når børnesygdommene er overstået - en gevinst for staten, sektoren samt købere og sælgere af fast ejendom. I mange år har Realkreditrådet talt varmt for en digitalisering af tinglysningssystemet. Væk med papirbunkerne og ind med digitale systemer, som gør tinglysningen nemmere, hurtigere og billigere. Tinglysningsdokumenter og pantebreve for fast ejendom er ensartede og standardiserede. Det er derfor oplagt med digital automatisering og tinglysning af fast ejendom. Tinglysningsloven blev ændret i Det var startskuddet for indførelsen af digital tinglysning. Samme år gik Domstolsstyrelsen og finanssektoren hver især i gang med et større it-udviklingsarbejde for at realisere visionen. Domstolsstyrelsen begyndte at designe og opbygge it-systemerne til den digitale tinglysning i Tinglysningsretten. Finanssektoren - repræsenteret af Realkreditrådet og Finansrådet - tog fat på opgaven med at opbygge et parallelt it-system til det offentlige tinglysningssystem, som gør det muligt på tværs af real- og pengeinstitutter at udveksle informationer i digital form i forbindelse med en tinglysningssag. Gennem årene har der været et tæt samarbejde mellem Domstolsstyrelsen og finanssektoren. Finanssektorens systemløsninger er dybt integreret med Tinglysningsrettens system. Set i det lys er digital tinglysning også et eksempel på, at offentlige og private digitale systemer er afhængige af hinanden, og at det kræver nye samarbejdsformer mellem den offentlige og private sektor. Projektet har fra første dag været ambitiøst og komplekst. I bakspejlet har det vist sig at være mere komplekst og krævende end ventet. Efter den oprindelige tidsplan skulle den digitale tinglysning være driftsklar i marts Projektet har været udskudt af Domstolsstyrelsen i to omgange. Der har i forbindelse med udskydelserne været en tæt dialog mellem Domstolsstyrelsen og finanssektoren. Udskydelserne har kostet betydelige ressourcer for den finansielle sektor. LANCERING AF DIGITAL TINGLYSNING Verdens første digitale tinglysning af fast ejendom skete den 8. september Der var forinden - i dagene 20. august til 8. september - lukket for al tinglysning. I første omgang er det kun rettigheder vedrørende fast ejendom, der kan tinglyses digitalt. Det kan gøres via internettet af alle, der har en digital signatur, eller via finanssektorens såkaldte system-til-system løsninger. I løbet af bliver det muligt at gennemføre digitaliseret tinglysning af rettigheder i Bil-, Person- og Andelsboligbogen. Realkreditrådet har fulgt forløbet tæt før og efter lanceringen og medvirket til at løse udfordringerne i den rækkefølge, de opstod. Startvanskelighederne har stillet ekstra krav til en koordineret tilgang til fejlrettelser, ændringsforslag og intern og ekstern kommunikation. 20

21 I slutningen af 2009 var antallet af ubehandlede sager vokset til omkring og sagsbehandlingstiden meget lang. Domstolsstyrelsen fremlagde en handlingsplan i januar 2010 for at nedbringe antallet af ubehandlede sager og forkorte behandlingstiden. Realkreditrådet var sammen med Finansrådet og Realkreditforeningen i dialog med Domstolsstyrelsen om handlingsplanen forud for offentliggørelsen. Der blev fra finanssektorens side givet et tilbud om at stille medarbejdere til rådighed for Domstolsstyrelsen. Hensigten var, at de kunne hjælpe med den praktiske behandling af tinglysningssager for at nedbringe sagsbunkerne. Efter dialog med Domstolsstyrelsen blev der opnået enighed om, at finanssektorens bidrag sker i form af hjælp med at digitalisere ca papirpantebreve, et arbejde som er sat i gang. Indførelsen af digital tinglysning er sket med større omkostninger end ventet. Det er beklageligt, at huskøbere og -sælgere har oplevet lange ekspeditionstider og båret omkostningerne som følge af det. Finanssektoren investerer store beløb i den digitale tinglysning. Forandringerne har stillet medarbejderne i Tinglysningsretten og i finanssektoren overfor store udfordringer. Alligevel er det vores opfattelse, at indførelsen af den digitale tinglysning på mange områder allerede nu er en samfundsmæssig gevinst. Mange ekspeditioner, der før tog dage, behandles nu på få sekunder. 21 Der er ikke tvivl om, at den digitale tinglysning med tiden vil medføre fundamentale og brede fordele. Det vil også bringe Danmark i en international digital førerposition på området og give konkurrencemæssige fordele. Endeligt bliver det en del af en fremtid med digitale bolighandler.

22 EMF fremlægger europæiske standarder for ansvarlig långivning Subprimelån og uansvarlig långivning i USA udløste den globale finanskrise i sommeren Det er den udbredte opfattelse blandt eksperter og politikere i det meste af verden. EMF - den europæiske brancheorganisation for realkreditinstitutter - fremlagde de europæiske standarder for ansvarlig långivning i EU. Realkreditrådets medlemmer bakker op om initiativet. I USA eksploderede salget af subprimelån fra 2002 og frem mod finanskrisens udbrud. Subprimelån er boliglån til låntagere med oftest en beskeden indkomst, opsparing eller formue. Pludselig gik det galt. Huspriserne faldt og ydelserne på lånene steg ganske mærkbart, når de blev lagt om med en ny rente. Mange husejere opgav at betale og afleverede nøglerne hos realkreditinstituttet. Tvangsauktioner og tab skyllede henover det amerikanske realkreditmarked. Hvordan kunne det komme så vidt? Der var i disse år megen overskydende likviditet på markedet. Det skyldtes en lempelig pengepolitik i USA. Huspriserne steg hvert eneste år. Långivernes kreditpolitik blev væsentligt lempet. Det var i hvert fald tilfældet for nogle långivere, fordi de ikke solgte lån for at beholde dem på egne bøger og opnå indtjeningen henover lånets løbetid. I stedet blev lånene og kreditrisikoen solgt videre til investeringsbanker, som konstruerede finansielle produkter til det næste videresalg af kreditrisikoen. Sådan blev kreditrisikoen solgt videre - igen og igen - med gevinst for hvert led i kæden. Låntagerne tog på den anden side mod lånene, fordi der ikke kan gøres økonomisk krav på deres personlige indtægter, hvis pantet ikke dækker det fulde tab. EUROPÆISK DEBAT OM LÅNGIVNING EU-Kommissionen gjorde i marts 2009 opmærksom på, at det var nødvendigt - i lyset af de amerikanske erfaringer - at se nærmere på långivningen i Europa. Der blev fulgt op med en høring om ansvarlig långivning og låntagning i juni Den europæiske brancheorganisation for realkreditinstitutter - European Mortgage Federation (EMF) - formulerede på den baggrund en række standarder for ansvarlig långivning i Europa med titlen: EU Responsible Lending Standards for Home Loans. Standarderne blev fremlagt i slutningen af august De består af 15 konkrete punkter. EMF repræsenterer 75 procent af realkreditinstitutterne i EU. EMF vil med initiativet skabe synlighed og klarhed om de minimumsstandarder, som de europæiske realkreditinstitutter stiller om god praksis for ansvarlig långivning. Realkreditrådet er medlem af EMF. Det betyder, at Nykredit, Totalkredit, BRFkredit og DLR Kredit støtter standarderne og deres budskaber. I Danmark er der allerede indført lovgivning om ansvarlig långivning (god skik i finansielle virksomheder). Det er ikke tilfældet i andre EU-lande. 22

23 Synspunktet fra EMF s side er, at dets medlemmer yder ansvarlig långivning. Det var også tilfældet før finanskrisen. De gældende regler er derfor tilstrækkelige. Det er ikke rimeligt at sammenligne forholdene i USA og EU. Finanskrisen i EU har ikke rod i uansvarlig långivning eller for lempelige kreditpolitikker hos europæiske långivere. Europa blev snarere ramt, fordi europæiske banker og andre finansielle virksomheder led økonomiske tab som følge af deres investeringer i obligationer og finansielle instrumenter med tilknytning til amerikanske subprime lån. I modsætning til långivere i USA, beholder de europæiske långivere størstedelen af de udstedte lån på egen balance. Det skaber basis for en ansvarlig kreditvurdering, for der er ikke noget ønske om at påtage sig tab, der kunne være undgået. NØGLEORDENE ER ANSVAR OG TILLID Tankegangen hos EMF er ganske ligetil. Ansvarlig långivning handler om, at der er gensidig tillid, dialog og løbende samarbejde mellem låntager og långiver. Det kræver på den ene side, at den information - som bliver givet fra långiverens side - er tilstrækkelig, gennemsigtig og forståelig for låntageren. På den anden side skal långiveren have tillid til, at låntageren er i stand til at tilbagebetale lånet med sin løbende indkomst. Det stiller krav om adgang til information om kundens forhold. begge parter en oprigtig interesse i at sørge for, at lånet betales tilbage og at der findes løsninger i et samarbejde for at håndtere eventuelle betalingsvanskeligheder. EMF s standarder for ansvarlig långivning for private boligejere i EU omhandler følgende hovedtemaer: Information til låntagerne Rådgivning af låntagerne, herunder om valg af lånetype Værdiansættelse af ejendommen Informationer til brug for kreditvurderingen Håndtering af situationen, når låntageren får betalingsproblemer Klagemuligheder for låntagerne Du kan læse mere om ansvarlig långivning i Europa og downloade: EU Responsible Lending Standards for Home Loans på EMF s hjemmeside: 23 Men ud over tillid skal der også være ansvarlighed. Ansvarligheden er tilstede, når långiveren bærer kreditrisikoen - i hvert fald en væsentlig del af den - og låntageren tilsvarende bærer et personligt gældsansvar. På den måde har

24 Stabilisering på de europæiske obligationsmarkeder Faldet af investeringsbanken Lehmann Brothers i september 2008 fik alvorlige konsekvenser for det europæiske marked for store, børsnoterede covered bonds i jumbo-klassen. De blev ikke længere udstedt. Udlånet blev holdt oppe via statsgaranterede udstedelser og markederne for covered bonds bragt til live via ECB s opkøbsprogram. Det gik langt bedre på det danske realkreditmarked, som klarede finanskrisen bedre end realkreditmarkederne i de øvrige EU-lande. Tilstandene på de europæiske realkreditmarkeder blev bedre i Sorte, tunge skyer lagde sig henover det europæiske obligationsmarked efter den amerikanske investeringsbank Lehmann Brothers fald i september Det skete i en tid, som i forvejen var vanskelig, eftersom subprime krisen, der brød ud i sommeren 2007, allerede havde sat sine spor. Fra september 2008 var det ikke længere muligt for mange europæiske banker og realkreditinstitutter at gennemføre store, åbne børsnoterede jumbo-udstedelser af obligationer med pant i fast ejendom. Jumbo-udstedelser er serier på minimum 1 mia. euro (ca. 7,5 mia. kr.). Kapital til nyudlån og refinansieringer måtte fremskaffes på anden vis. Det blev gjort gennem tilpassede, ikkebørsnoterede udstedelser til udvalgte investorer (private placements) og børsnoteringer af mindre obligationsserier. Normalt er det sådan på obligationsmarkederne, at store udstedelser er mere likvide end mindre og ikke-børsnoterede udstedelser. Det er mere attraktivt at investere i en likvid obligation, som det er muligt at sælge hurtigt til en fair pris, end det er at investere i en illikvid obligation, som det kan være vanskeligt og tidskrævende at få solgt til den Figur 2: Udviklingen i obligationsudstedelser i Danmark og resten af Europa kvt kvt kvt kvt Kilde: Nykredit Danske realkreditobligationer, total Statsgaranterede Euro-Jumbo seniorgældsobligationer 1. kvt kvt kvt kvt Euro-Jumbo Covered Bonds 1. kvt kvt kvt kvt Note: Euro-Jumbo Covered Bonds er obligationsudstedelser med pant i fast ejendom eller offentlig sikkerhed i serier på mere end 1 mia. euro, svarende til ca. 7,5 mia. kr. 24

25 Figur 3: Priserne på europæiske jumbo covered bonds fra de seks største udstederlande i Europa, målt i forhold til det europæiske benchmark for swapkontrakter (3-årig). Kilde: iboxx og Nykredit Markets, 2010 Basis points rette pris. Af disse grunde stilles der fra investorernes side lavere krav til størrelsen af rentebetalingerne for likvide obligationer. Det slår i sidste ende over på priserne for at fremskaffe kapital til udlånet - og dermed for slutprisen for bolig- og ejendomsfinansiering. De første solstråler trængte svagt igennem på de europæiske obligationsmarkeder i løbet af Banker og realkreditinstitutter begyndte igen at udstede europæiske jumbo covered bonds på børserne. Priserne for kapitalfrembringelse begyndte også gradvist at falde, om end der er betydelige forskelle på udviklingen i de enkelte lande. Den forbedrede tilstand forklares nok bedst med Den Europæiske Centralbanks (ECB) støtteopkøb. Desuden er kapital blevet frembragt via udstedelse af statsgaranterede seniorgældsbeviser. STATSGARANTIER I FLERE EU-LANDE I flere europæiske lande reagerede regeringerne på den alvorlige situation, som blev forværret i anden halvdel af 2008, med indførelsen af statsgarantier. De tog forskellige kvt kvt Tyskland Spanien Frankrig Sverige Storbritannien Danmark 3. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt former. Nogle blev udtrykt konkret og direkte, mens andre blev fremsat som hensigtserklæringer. I Irland og Sverige blev det for banker og realkreditinstitutter muligt at trække på statsgarantier til at udstede covered bonds. En så vidtrækkende statsgaranti blev ikke givet i Danmark og heller ikke i andre europæiske lande. Til gengæld blev der i alle europæiske lande givet statsgarantier i en eller anden form til ansvarlig lånekapital og udstedelse af seniorgældsobligationer. Statsgaranterede seniorgældsobligationer blev i 4. kvartal 2008 og i de to første kvartaler af 2009 i stor stil anvendt til at finansiere udlån som erstatning for den manglende mulighed for at udstede og afsætte covered bonds på frie markedsvilkår. Mange af statsgarantierne udløb i 2009, mens enkelte løber også i 2010 og I løbet af 2009 nåede de løbende jumbo-udstedelser på de europæiske markeder et niveau på mia. kr. pr. kvartal. Markederne blev vakt til live med et aktivitetsni- 25 Dansk realkredit størst i Europa Danmark har den største udstedelse af særligt dækkede obligationer med pant i fast ejendom i Europa. Det fremgår af opgørelser fra European Covered Bond Council (ECBC), som senest er opgjort for På det tidspunkt udgjorde udstedelserne i Danmark mia. kr. - svarende til 25 pct. af de samlede udstedelser af mortgage backed covered bonds i Europa. Derefter kommer Spanien med 21 pct., Tyskland med 15 pct. og Storbritannien med 13 pct. På femtepladsen ligger Sverige og Frankrig med en andel af Europas samlede udestående af covered bonds på hver 8 pct. De seks lande dækker til sammen knap 90 pct. af det samlede europæiske marked. Tabel 1: Udestående obligationsrestgæld i de seks største udstederlande, mia. kr. og andel i pct., UDESTÅENDE, MIA. KR. ANDEL I PCT. DANMARK SPANIEN TYSKLAND STORBRITANNIEN SVERIGE FRANKRIG EUROPA, I ALT Kilde: ECBC, Factbook 2009 Note: For Danmark er SDO-udstedelser fra pengeinstitutterne inkluderet. Det betyder, at restgælden på mia. kr. er større end realkreditinstitutternes samlede restgæld.

26 Større udenlandsk interesse for euro-obligationer Den Europæiske Centralbank (ECB) har siden december 2008 accepteret danske euro-obligationer udstedt i eurozonen som sikkerhedsstillelse i ECB. Det betyder, at udsteder kan opnå lån hos ECB mod at overdrage obligationer til ECB. Der er tale om en såkaldt repo (Repurchase Agreement) som indebærer, at udstederen skal købe obligationerne tilbage på et senere tidspunkt til en på forhånd aftalt pris, som ligger over den kurs, obligationerne blev overdraget til. På den måde betaler udstederen ECB for lånet. Muligheden for at opnå sikkerhedsstillelse fra ECB har medført en stigende interesse blandt udenlandske investorer for de danske euro-obligationer. Obligationerne udstedes via VP s udenlandske filial i Luxembourg - VP Lux. VP Lux blev etableret i slutningen af De udenlandske investorer har øget deres ejerandel af de udstedte obligationer i euro fra 12 pct. ved udgangen af 2008 til 24 pct. i december Samtidig har udlandet stort set fastholdt sin andel af danske obligationer udstedt i danske kroner. Omkring halvdelen af de danske realkreditobligationer ejes af danske penge- og realkreditinstitutter. Derudover har forsikrings- og pensionsselskaberne 19 pct. af obligationerne, mens investeringsforeninger står for 8 pct., og privatpersoner og erhverv hver har en ejerandel på ca. 4 pct. Det var billedet ved udgangen af 4. kvartal veau, som svarer til det, der var gældende i 3. og 4. kvartal Det vil sige tiden umiddelbart efter udbruddet af subprime-krisen. Udstedelserne af statsgaranterede seniorgældsobligationer var i årets sidste kvartaler mere begrænsede. De bedre tilstande på finansmarkederne gjorde, at det for banker og realkreditinstitutter var blevet billigere og nemmere at gå direkte på markederne frem for at trække på statsgarantier, der har en økonomisk pris. Det hører også med, at Den Europæiske Centralbank (ECB) i juli 2009 introducerede et opkøbsprogram for euro-denominerede covered bonds udstedt i euro-området. ECB har afsat 60 mia. euro (ca. 450 mia. kr.) til programmet, der løber til udgangen af juni Ved udgangen af 2009 havde ECB opkøbt for 28 mia. euro. (ca. 210 mia. kr.). Det har ganske givet også bidraget positivt til at stabilisere det europæiske marked for særligt dækkede obligationer i løbet af Selvom de danske obligationer ikke er omfattet af ECB s opkøbsprogram, så har initiativet angiveligt haft en afsmitning på de realkreditobligationer, som danske udstedere har udstedt i euro via VP Lux. BUSINESS AS USUAL I DANMARK Mens obligationsmarkederne i det meste af Europa var ramt i 2008 og 2009 af finanskrisen, har der i Danmark langt hen ad vejen været tale om business as usual. Det lyder som flotte ord, men faktum er, at de danske realkreditinstitutter i både 2008 og 2009 var i stand til at øge deres obligationsudstedelser, og de har udstedt i store, likvide serier uden brug af statsgarantier. Der blev i 2009 udstedt obligationer i serier, der i størrelse svarer til jumbo-serier, for ca. 760 mia. kr. Det udgør ca. 80 pct. af den samlede obligationsudstedelse i Danmark. Finanskrisen førte til stærkt faldende aktie- og obligationskurser. Investorer over en bred kam stillede større rente- og afkastkrav. Det blev med andre ord dyrere for realkreditinstitutter og banker at fremskaffe kapital til nyudlån og refinansieringer gennem salg af særligt dækkede obligationer. Det var tilfældet i alle europæiske lande, inklusive Danmark, men der var væsentlige forskelle på, hvor hårdt prisstigningerne slog igennem. I perioden fra september 2007 til maj 2009 var priserne for kapitalfrembringelse, målt i forhold til det europæiske benchmark for 3-årige swap-kontrakter, steget mellem 70 til 200 basispoint i store udstederlande som Storbritannien, Spanien, Frankrig, Sverige og Tyskland. I Danmark var priserne steget med 40 basispoint. Det er også tydeligt, at mens priserne for kapitalfrembringelse hurtigt stabiliserede sig i Danmark og stort set er kommet tilbage på niveauet før finanskrisen, så er situationen stadig en ganske anden i udstederlande som eksempelvis Storbritannien og Spanien. Der mærkes eftervirkningerne af finanskrisen stadig. Hvad er en swap-kontrakt? En swap er en kontraktaftale mellem to parter om at udveksle fremtidige betalinger (cash flow) efter på forhånd aftalte vilkår og terminer i en given tidsperiode. Swap-kontrakter bruges til risikoafdækning. Typisk indebærer en swap-aftale, at den ene part betaler et beløb afregnet efter en fast rente på faste terminer til den anden part, som til gengæld den anden vej betaler et beløb afregnet efter en variabel rente på faste terminer. Man bytter med andre ord betalinger. 26

27 Største refinansiering nogensinde Omfanget af rentetilpasningslån, der fik fastsat ny rente i december 2009, var det hidtil største siden lånene blev indført i deres nuværende form i I de kommende år bliver refinansieringerne spredt mere jævnt henover året. Det skyldes blandt andet en beslutning taget af Realkreditrådets medlemmer i sommeren Rentetilpasningslån for mere end 500 mia. kr. fik fastsat ny rente i december Det var en stigning fra ca. 350 mia. kr. året før. Den kraftige stigning skyldtes, at rentetilpasningslånene var særdeles populære hos låntagerne i Salget af realkreditobligationer bag de lån, der skulle rentetilpasses i december, forløb planmæssigt. Der var efterspørgsel i markedet efter obligationerne. Sammen med generelt lave markedsrenter betød det, at renterne til låntagerne blev markant lavere end året forinden. Når et rentetilpasningslån bliver tilpasset til en ny rente, skal realkreditinstitutterne sælge nye realkreditobligationer til erstatning for dem, der udløber. Den pris, investorerne vil betale for obligationerne, bestemmer låntagernes nye rente. STØRRE SPREDNING Der bliver i de kommende år færre rentetilpasningslån, som skal rentetilpasses i december. Det skyldes, at realkreditinstitutterne spreder tidspunkterne for, hvornår rentetilpasningslån skal rentetilpasses mere jævnt fra 2010 og frem. Allerede i sommeren 2009 offentliggjorde Realkreditrådets medlemmer, at de ville nedbringe det store omfang af refinansieringer i december. De institutter, der ikke i forvejen tilbød refinansiering på andre tidspunkter end december, ville tilbyde det snarest muligt. Efter drøftelser med Nationalbanken meddelte både Realkreditrådets og Realkreditforeningens medlemmer i oktober 2009, at medlemmerne inden udgangen af marts 2010 gennemfører tiltag, der giver en mere hensigtsmæssig og jævn fordeling af tidspunkterne for refinansiering af rentetilpasningslån. Medlemmerne af Realkreditrådet og Realkreditforeningen vil også arbejde på at flytte refinansieringstidspunktet på dele af den eksisterende lånemasse. Sådan en flytning på eksisterende lån vil naturligvis foregå i dialog og efter aftale med de berørte kunder. 27

28 Ratingbureauer strammer deres metoder Ratingbureauerne har strammet deres metoder for kreditvurderinger efter finanskrisen. Det kan muligvis føre til kommende nedjusteringer af covered bonds (særligt dækkede obligationer) i det meste af Europa. Udstedelserne fra de danske realkreditinstitutter står relativt stærkt, fordi likviditets- og markedsrisikoen som bliver tillagt en større vægt hos ratingbureauerne er forholdsvis begrænset på grund af match-funding. Ratingbureauerne har modtaget hård kritik for deres formodede ansvar for finanskrisen. Kritikere har for eksempel fremhævet, at ratingbureauerne undervurderede kreditrisikoen på de amerikanske subprime-lån og dermed medvirkede til udbredelsen. Et andet kritikpunkt har været, at ratingbureauernes kreditudsagn hverken var uafhængige eller troværdige, eftersom de modtager deres honorarer fra udstederne og ikke af de investorer, som bruger kreditanalyserne. Selv om det stadig er gældende praksis, at det er udstederne, som betaler for at få ratings, så har ratingbureauerne indført vidtgående stramninger af deres metoder og politikker i løbet af Toneangivende ratingbureauer som Moodys og Fitch har med afsæt i metodeændringerne nedjusteret kreditvurderingerne for europæiske covered bonds over en bred kam. Standard & Poors har gennemført en mere gennemgribende revision af deres metode til kreditvurdering af covered bonds. Der er på den baggrund varslet possible downgrades af stort set alle covered bonds udstedt i Europa. De er med andre ord kommet på en liste over obligationer, som det er nødvendigt at kigge nærmere på i lyset af metodeændringerne, for at vurdere om deres nuværende kreditvurdering kan opretholdes. Det er blevet vanskeligere for Moody s krediterer den danske en-tilen sammenhæng Moody s annoncerede i kølvandet på finanskrisen i april 2009 en mindre tilpasning af sin metode til at kreditvurdere særligt dækkede obligationer. Moody s ændrede sin såkaldte refinancing margins, der bruges til at vurdere investors sikkerhed for at få sine penge i det tilfælde, at udsteder går i betalingsstandsning. På grund af den danske en-til-en sammenhæng (på engelsk pass-through ) er de danske obligationer ikke berørt af tilpasningen. Moody s skriver om de danske realkreditobligationer: Some markets do not suffer material refinancing risks. For example, in Denmark, the majority of covered bonds are pass-through bonds, which means that following the default of a bank supporting a covered bond, the covered bonds should be able to rely on the natural amortisation of the assets to pay them back. Pass-through covered bonds have not been impacted by this review. 28

29 udstedere af covered bonds at opnå en top-rating, end det var tilfældet for 2-3 år siden. EN-TIL-EN SAMMENHÆNG SIKRER HØJE RATINGS Moody s og Fitch har især strammet deres metoder til vurdering af likviditets- og markedsrisikoen. Der er grund til at tro, at SDO er og SDRO er fra danske realkreditinsti- tutter i denne sammenhæng bliver ved med at stå relativt stærkere end andre covered bonds. Likviditetsrisikoen, som er knyttet til investeringer i SDO er og SDRO er fra danske realkreditinstitutter, er yderst begrænset. Det betyder, at investorerne har stor sikkerhed for at modtage renter og afdrag på aftalte tidspunkter. Investorernes likviditetsrisiko er derfor lav. Værd at vide om ratings En rating er en vurdering af den kreditrisiko, som investor påtager sig ved at erhverve en fordring, fx en obligation. Kreditvurderingen indebærer en rating af udsteder og de obligationer, som udsteder ønsker kreditvurderet. Kreditvurderingsbureauerne rater alene på bestilling af obligationsudsteder. Finanstilsynet godkender, i henhold til Bekendtgørelse om kapitaldækning, hvilke kreditvurderingsbureauer, der kan anvendes i Danmark. Finanstilsynet har godkendt fire bureauer: Moody s, Standard & Poors, Fitch og DBRS limited. Bureauernes metoder er forskellige, men vurderingen sker dog ud fra nogle af de samme faktorer. De væsentligste faktorer for kreditvurderingen er eksistensen af markeds-, likviditets- og kreditrisiko. Kreditvurderingsbureauerne tildeler ratings efter en fast skala, hvor udstedere og obligationer med laveste kreditrisiko tildeles en AAA-rating. Forskellen mellem de enkelte ratings kaldes notches eller på dansk for trin. Således er der fx tre trin mellem Moody s Aaa- og Aa3- rating. RATINGSKALA MOODY S S&P DEFINITION INVESTMENT GRADE Aaa AAA Bedste bonitet, ekstremt stærk betalingsevne Aa1 AA+ Aa2 AA Meget høj bonitet, meget stærk betalingsevne Aa3 AA- A1 A+ A2 A Bonitet over middel, stærk betalingsevne A3 A- Baa1 BBB+ Baa2 BBB God bonitet, tilfredsstillende betalingsevne Baa3 BBB- SPECULATIVE GRADE Ba1 BB+ Spekulative elementer, betydelige usikkerhedsmomenter Ba2 BB Ba3 BB- B1 B+ Beskeden sikkerhed for betaling. Betalingsevne B2 B besiddes p.t., men stor risiko for problemer B3 B- Caa1 CCC+ Betalingsevne truet, meget sårbar for betalingsproblemer (hos Moody s evt. også misligholdt) Caa2 CCC Caa3 CCC- Ca CC Udtalte problemer med betalingsevne C C (hos Moody s ofte midligholdt) D D Misligholdt 29 Kilde: Danmarks Nationalbank

30 Færre nye lån men mange låneomlægninger I 2009 blev der givet færre nye realkreditlån end tidligere år til private boligejere og erhvervsvirksomheder. Til gengæld betød de faldende renter, at der blev omlagt realkreditlån for 326 mia. kr. Det er mere end i rekordåret Rentetilpasningslånene blev med den historisk lave, korte rente den mest udbredte låntype. Realkreditinstitutterne havde et samlet bruttoudlån på 476 mia. kr. i Privat- og erhvervskunder indfriede lån og betalte afdrag for 367 mia. kr. Realkreditsektorens nettoudlån - som er den egentlige vækst i det samlede udlån - blev derfor 110 mia. kr. Udlånsvæksten var dermed lavere i 2009 end i 2008, hvor nettoudlånet udgjorde 159 mia. kr. Aktivitetsniveauet i 2009 er det laveste siden Udlånet til ejerboliger og fritidshuse var højere end i 2008 og kom tilbage på niveauet før finanskrisen. Det kommer til udtryk ved, at bruttoudlånet - der udtrykker den samlede volumen i udlånsaktiviteten - lå på 332 mia. kr. i Det er en stigning på 98 mia. kr., eller 42 pct., set i forhold til Nettoudlånet til ejerboliger og fritidshuse faldt fra 66 mia. kr. i 2008 til 58 mia. kr. i Et fald på 11 pct. Bruttoudlånet til erhvervsvirksomheder inden for landbrug, industri, håndværk, kontor og forretning blev 103 mia. kr. Det er et fald på 23 mia. kr, eller 18 pct., set i forhold til året før. På erhvervsområdet er nettoudlånet faldet med 28 mia. kr. fra 72 mia. kr. i 2008 til 44 mia. kr. i Bruttoudlånet til støttet byggeri udgjorde 6,2 mia. kr. i 2009, mens nettoudlånet var negativt med 2,9 mia. kr. Det samlede udlån fra realkreditinstitutterne - obligationsrestgælden - beløb sig i 2009 til mia. kr. Det er en stigning på knap 5 pct. set i forhold til pct. af udlånet, svarende til mia. kr., er givet til ejerboliger og fritidshuse. Det samlede udlån til erhvervsvirksomheder udgjorde 541 mia. kr. ved udgangen af RENTEFALD MEDFØRTE OMLÆGNINGER Udlånsaktiviteten var i 2009 præget af et stillestående boligmarked med få handler. Alligevel var der travlt i sektoren, fordi de faldende renter gav et stort antal låneomlægninger. Der blev samlet omlagt realkreditlån for 326 mia. kr. Det er det højeste niveau siden 2005 og en stigning fra 2008 på 25 pct. Der blev i 2008 omlagt realkreditlån for 210 mia. kr. Mange låntagere med fastforrentede lån udnyttede i 2008 de stigende renter til at nedbringe deres restgæld ganske betydeligt ved at opkonvertere deres lån. Det betød, at mange låntagere gik fra 4 og 5 pct. lån til 7 pct. lån, og dermed fik de en højere ydelse. Renteudviklingen i 2009 gjorde nedkonverteringer af fastforrentede lån fordelagtige. Nu kunne de låntagere, som i 2008 opkonverterede til et 7 pct. lån nedkonvertere til et 5 pct. lån og på den måde igen få nedbragt deres ydelse. På den måde har låntagere 30

31 Figur 4: Gennemsnitlige korte og lange danske obligationsrenter og korte euro-obligationsrenter. 9% 8% 7% Kort rente Lang rente Kort euro-rente Kilde: Realkreditrådet Note: Den lange rente er beregnet på 30-årige, fastforrentede, konverterbare obligationer i danske kroner. Den korte rente og korte euro rente er baseret på de 1-2 årige, inkonverterbare, stående RTL-obligationer i henholdsvis danske kroner og i euro. 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% af fastforrentede lån inden for blot et år kunne drage nytte af renteudviklingen til at få nedbragt deres realkreditlån betragteligt, uden at det har kostet på ydelsen på længere sigt. Omlægningerne i 2009 var dog især præget af omlægninger til de helt korte rentetilpasningslån. Det skyldes de historisk lave korte renter og den øgede forskel mellem korte og lange renter, der har gjort de fastforrentede lån dyre set i forhold til rentetilpasningslånene og medført omlægninger fra fastforrentede til variabelt forrentede lån. Især de helt korte rentetilpasningslån var populære i Ved udgangen af 2009 var ca. 70 pct. af lånene med rentebinding på op til et år. Der sås dog over året en stigende interesse for rentetilpasningslån med længere rentebinding, idet lån med rentebinding på to til fem år blev mere populære. Tilstrømningen til rentetilpasningslån i 2009 har givet et kraftigt fald i boligejernes renteudgifter på deres boliglån hos realkreditinstitutterne. Den gennemsnitlige effektive rente på nye realkreditlån var ved udgangen af 2009 på 3,5 pct. mod 6,0 pct. ved udgangen af Renten på eksisterende lån er ikke 31 HISTORISK LAVE RENTER Fastforrentede lån har traditionelt tegnet sig for den største andel af den samlede obligationsrestgæld. Forskellen mellem korte og lange renter har været beskeden, og i de seneste år gjort det billigt at vælge den rentesikkerhed, som et fastforrentet lån giver. Renteudviklingen i 2009 ændrede på det billede. De korte renter faldt drastisk i løbet af De korte obligationsrenter faldt næsten 3 procentpoint fra 4,6 pct. ved udgangen af 2008 til 1,8 pct. ved udgangen af I samme periode faldt de lange renter med kun lidt over 1 procentpoint fra 6,6 pct. til 5,2 pct. Dermed skete der i 2009 en kraftig forøgelse af forskellen mellem de korte og lange renter, idet spændet gik fra 2 til 3,5 procentpoint. Udviklingen i de korte renter i 2009 betød, at rentetilpasningslån blev mere populære end nogensinde. Fire ud af fem boligejere valgte i 2009 at optage deres nye lån som rentetilpasningslån. Det skete primært på bekostning af fastforrentede lån. Det betød, at rentetilpasningslån ved udgangen af 2009 tegnede sig for 43 pct. af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse, mens det året forinden stod for 27 pct. Dermed har rentetilpasningslån overtaget pladsen som den mest gængse lånetype fra de fastforrentede lån, som ved udgangen af 2009 stod for 41 pct. af udlånet mod 52 pct. ved udgangen af Variabelt forrentede lån med renteloft står for 17 pct. af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Realkreditten hentede markedsandele i 2009 Ved udgangen af 2009 havde realkreditinstitutterne en markedsandel på det samlede erhvervs- og privatudlån på 66 pct. Året forinden var markedsandelen på 63 pct. Det fremgår af Nationalbankens MFI-statistik. Fremgangen er størst på erhvervsudlånet, hvor markedsandelen er steget fra 42 pct. til 47 pct. Årsagen er, at realkreditlån er blevet billigere i forhold til anden finansiering. Flere erhvervsvirksomheder har derfor optaget ekstrabelåning af deres ejendomme. På den måde fik realkreditinstitutterne en større markedsandel på et faldende marked for erhvervsudlån. Finanssektorens samlede erhvervsudlån faldt 4 pct. fra 2008 til Realkreditinstitutterne har de største markedsandele på udlånet til ejerboliger og fritidshuse. Realkreditinstitutterne havde ved udgangen af 2009 en markedsandel på 76 pct. Året forinden var deres markedsandel til ejerboliger og fritidshuse 75 pct. Det samlede udlån til private boligejere fra banker, realkreditinstitutter og andre kreditinstitutter steg knap 3 pct. fra 2008 til 2009.

32 faldet helt så markant, idet den er gået fra 5,7 pct. til 5,0 pct. Dette skyldes, at renteændringer på realkreditlån først slår igennem ved en omlægning eller ved refinansiering. Mange låntagere fik derfor først glæde af årets rentefald ved refinansieringerne i december 2009, der har effekt fra januar Rentefaldene i 2009 har givet de danske boligejere store besparelser på deres boliglån. Boligejernes renteudgifter til realkreditlån er faldet 1 mia. kr. fra 8 mia. kr. ved udgangen af 2008 til 7 mia. kr. ved udgangen af HALVDELEN AF UDLÅNET ER AFDRAGSFRIT De afdragsfrie lån er vokset i popularitet siden de blev indført i De afdragsfrie lån udgjorde ved udgangen af pct. af udlånet til ejerboliger og fritidshuse. Ved udgangen af 2008 var 49 pct. af udlånet afdragsfrit. Traditionelt har låntagere med afdragsfrie lån i højere grad foretrukket rentetilpasningslån sammenlignet med låntagere, som betaler afdrag. Denne tendens blev forstærket i Ved udgangen af 2009 var 73 pct. af det samlede udestående af det afdragsfri lån taget som rentetilpasningslån. Året forinden var det 57 pct. Samtidig har låntagere, som betaler afdrag, i højere grad valgt rentetilpasningslån, som udgør 34 pct. af det samlede udestående lån i 2008 til at udgøre 43 pct. i Der er altså sket en lille stigning i andelen af afdragsfri lån i 2009, samtidig med at lånene i højere grad er valgt som rentetilpasningslån. Rentebesparelse bruges til opsparing Flertallet af de boligejere, som fik en ny rente på deres rentetilpasningslån i december 2009, har fået mærkbare økonomiske lettelser, fordi den korte rente var rekordlav. Som gennemsnit ligger den økonomiske lettelse før skat i niveauet kr. pr. måned. Det betyder, når skatten er betalt, at boligejerne har fået kr. ekstra pr. måned, svarende til kr. om året. Det er en så stor besparelse, at det for de fleste familier giver anledning til overvejelser om, hvordan pengene skal bruges. 8 ud af 10 låntagere, som har opnået en økonomisk lettelse, forventer at bruge pengene til en eller anden form for investering eller opsparing. Det kan være gennem nedbringelse af anden gæld, investeringer i egen bolig eller større opsparing til pension eller lign. 4 ud af 10 planlægger at bruge besparelsen til at øge forbruget eller til at kompensere for ændrede økonomiske vilkår. 8 ud af 10 af de adspurgte er i meget høj grad eller i høj grad forberedte på, at ydelsen på rentetilpasningslånet kan blive højere ved den næste rentetilpasning. Resultaterne fremgår af en undersøgelse, som analyseinstituttet Catinét-IFKA har gennemført for Realkreditrådet. Den fulde version kan downloades på Realkreditrådets hjemmeside - Figur 5: Det samlede udlån - obligationsrestgæld - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling). 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Rentetilpasningslån Fastforrentede lån kvt Kilde: Realkreditrådet Tabel 2: Realkreditinstitutternes udlån, MIA. KR Bruttoudlån 456,7 405,2 476,2 Heraf variabelt forrentet 176,4 230,2 411,0 Overførelser og indfrielser 242,9 209,5 326,0 Netto nyudlån 213,8 195,7 150,2 Ordinære afdrag 42,0 39,5 40,5 Nettoudlån 171,8 156,2 109,7 Heraf variabelt forrentet 78,0 158,3 275,8 Obligationsrestgæld 2.036, , ,4 Kilde: Realkreditrådet 52 Variabelt forrentede lån med renteloft kvt Note: Restgælden til ejerboliger udgjorde mia. kr. i 2009 og mia. kr. i Rentetilpasningslån inkluderer variabelt forrentede lån uden renteloft

33 Tabel 3: Udlån fordelt på ejendomskategori, Mia. kr Bruttoudlån Obligationsrestgæld Bruttoudlån Obligationsrestgæld Bruttoudlån Obligationsrestgæld BOLIG 322, ,9 275, ,9 370, ,6 Støttet byggeri til beboelse 9,1 165,1 7,6 162,7 6,2 155,2 Private udlejningsejendomme 46,6 192,5 34,3 212,8 31,9 230,1 Ejerboliger og fritidshuse 266, ,3 233, ,4 332, ,3 ERHVERVSEJENDOMME 129,5 430,9 125,9 500,4 102,8 541,1 Landbrug 67,5 226,8 52,8 250,1 47,9 269,3 Industri og håndværk 12,9 47,4 11,5 50,8 5,6 50,3 Kontor og forretning 49,1 156,7 61,7 199,5 49,3 221,5 ANDRE EJENDOMME 4,8 28,3 3,7 29,6 3,2 30,6 TOTAL 456, ,1 405, ,9 476, ,3 Kilde: Realkreditrådet Tabel 4: Udestående lånemasse med afdragsfrihed - ejerboliger og fritidshuse, MIA. KR UDESTÅENDE LÅNEMASSE I ALT 1.221, , ,6 Heraf afdragsfrie lån 550,3 630,0 692,8 FORDELT PÅ: FASTFORRENTEDE LÅN 282,2 268,4 189,0 RENTETILPASNINGSLÅN 268,1 361,6 503,7 Heraf rentebindingsperiode <= 1 år 199,3 261,5 351,6 Heraf rentebindingsperiode > 1 år og <= 5 år 58,3 84,7 135,0 Heraf rentebindings-periode > 5 år og <= 10 år 10,5 15,4 17,2 Kilde: Realkreditrådet 33

34 Figur 6: Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån, Mia. kr Bruttoudlån Nettoudlån Kilde: Realkreditrådet kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Figur 7: Effektive renter på realkreditinstitutters udlån til ejerboliger og fritidshuse. Kilde: Danmarks Nationalbank Figur 8: Realkreditinstitutternes markedsandel af det samlede udlån, 2008 og Note: Figuren viser realkreditinstitutternes andel af MFI-sektoren samlede udlån til erhverv. MFI-sektoren består af banker, realkreditinstitutter og andre kreditinstitutter. Kilde: Danmarks Nationalbank 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Dec Feb Ejerboliger og fritidshuse 76% 76% 75% 75% 74% 74% Boligrente, udestående lån Apr Jun Aug Okt Dec Feb Apr Jun Boligrente, nye lån Aug Okt Dec Feb Dec Jan Feb Mar Apr Maj 2009 Jun Jul Aug Sep Apr Jun Aug Okt Dec Feb Apr Jun Aug Okt Okt Nov Dec Erhverv - 48% - 47% - 46% - 45% - 44% - 43% - 42% - 41% - 40% - 39% 34

35 Få handler og faldende priser på boligmarkedet Få bolighandler og faldende boligpriser. Det blev overskrifterne for udviklingen på boligmarkedet i ligesom det var tilfældet i Realkreditinstitutterne har overtaget flere ejendomme end tidligere år. Omfanget af restancer og tvangsauktioner er også steget. 35 Der blev i 2009 handlet parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse med realkreditfinansiering. Det er 18 pct. færre bolighandler end i Men det er også en bundrekord i Realkreditrådets statistik, som blev offentliggjort første gang i På landsplan faldt huspriserne 7,5 pct. fra december 2008 til december Det er et lidt mindre fald end i 2008, hvor priserne faldt 7,8 pct. Ejerlejlighederne faldt også i 2009 med 5,7 pct. Det er et betydeligt mindre fald end i 2008, hvor ejerlejlighederne faldt 11,5 pct. i pris. Ved udgangen af 2009 stod der boliger til salg på internettet. Det er 13 pct. færre end samme periode året forinden og svarer til niveauet i HOVEDSTADEN HÅRDEST RAMT PÅ PRISEN Der var i 2009 betydelige geografiske forskelle på prisudviklingen for alle typer af ejerboliger: Parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse. De største prisfald blev noteret øst for Storebælt, men der var også prisfald vest for Storebælt - især på parcel- og rækkehuse samt fritidshuse. Mens Region Hovedstaden førte an med prisfald øst for Storebælt i 2008, sås de største prisfald i 2009 i det øvrige Sjælland. Huspriserne faldt med knap 10 pct. i Hovedstaden, mens priserne i det øvrige Sjælland faldt med 12 til 13 pct. Også for ejerlejlighedernes vedkommende førte det øvrige Sjælland an i feltet med prisfald i 2009 på knap 14 pct. mod 6 pct. i Hovedstaden. Prisfaldene kom først i Hovedstaden. Her begyndte prisfaldene i 3. kvartal 2006 og priserne på huse og ejerlejligheder er siden faldet henholdsvis 28 og 32 pct. Kvadratmeterpriserne i Hovedstaden er nu tilbage på niveauet i 2004/2005. Til gengæld var der mod slutningen af 2009 de første positive tegn på en prisstabilisering i Hovedstaden. Det sidste kvartal af 2009 bragte for første gang i to år prisstigninger på landsplan for både parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder. Mens der var tale om beskedne prisstigninger på landsplan, var prisstigningerne derimod mærkbare i Hovedstaden, hvor priserne på parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder steg ca. 3 pct. FÆRRE HANDLER I 2009 Der blev handlet færre boliger i 2009 end i Der blev i løbet af 2009 handlet ejerboliger på landsplan mod i Antallet af handler i december 2009 oversteg dog antallet af handler i december 2008 med 22 pct. for parcel- og rækkehuse, 41 pct. for ejerlejligheder og 60 pct. for fritidshuse. Det tegner, sammen med prisudviklingen mod slutningen af året, et billede af et boligmarked i bedring. Antallet af ejerboliger med et salgsskilt faldt i Mens 2008 bød på et rekordstort antal udbudte boliger på knap , stod der ved udgangen af boliger til salg på internettet. Det var især parcel- og rækkehusene,

36 Figur 9: Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal, Kr Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Kilde: Realkreditrådet som stod til salg. 80 pct. af det samlede antal udbudte ejerboliger, svarende til , var parcel- og rækkehuse. Det er en stigning set i forhold til 2008, hvor parcel- og rækkehuse udgjorde 76 pct. af de udbudte boliger. I 2007 var tallet 69 pct. I alt knap ejerlejligheder stod til salg på internettet ved udgangen af Det er et fald set i forhold til 2008 på næsten ejerlejligheder. Faldet i antallet af ejerlejligheder til salg i 2009 skyldes dog ikke, at lejlighederne er blevet solgt eller opgivet solgt. Det ses ved, at antallet af nedtagne ejerlejligheder har været stabilt i Faldet i antallet af udbudte ejerlejligheder skyldes, at boligejerne ganske enkelt har undladt at sætte deres ejerlejlighed til salg. Nedtagne boliger dækker over ejerboliger, der enten er solgt eller opgivet solgt. Husene har i gennemsnit været til salg i 252 dage (svarende til ca. 8,5 måned). Det er en stigning på 54 dage set i forhold til 2008, hvor parcel- og rækkehuse i gennemsnit stod til salg i 198 dage. Liggetiden på ejerlejligheder er også steget. Den var ved udgangen af december 2009 på 237 dage (svarende til ca. 8 måneder) mod 216 dage i kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt FALDENDE FRIVÆRDIER Den samlede friværdi for alle ejerboliger anslås at udgøre ca mia. kr. ved årets udgang. Der er med andre ord stadig betydelige friværdier, selvom de faldende boligpriser har givet et betragteligt fald. Den samlede friværdi er faldet 35 pct. siden udgangen af 2006, svarende til et fald på 560 mia. kr. Den samlede friværdi var ca. 250 mia. kr. lavere i ultimo 2009 end i ultimo Den gennemsnitlige boligejer havde en friværdi på ca kr. ved udgangen af Det er ca kr. mindre end i ultimo Friværdien er beregnet som forskellen mellem boligens markedsværdi og realkreditlånets størrelse. STIGENDE RESTANCER OG FLERE TVANGSAUKTIONER Realkreditinstitutterne oplevede i 2009 en stigning i omfanget af renter og afdrag, som ikke betales til tiden. Ved udgangen af 3. kvartal 2009 lå restanceprocenten på 0,57 pct. mod 0,27 pct. på samme tidspunkt året forinden. Restanceprocenten er andelen af terminsydelser for et givent kvartal, der ikke er betalt 3,5 måneder efter forfaldstidspunktet. Figur 10: Antal handler af ejerboliger, Antal Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Kilde: Realkreditrådet

37 Figur 11: Udviklingen i samlet friværdi for alle boligtyper i hele landet, Kilde: Nykredit Mia. kr Den svære økonomiske situation med blandt andet stigende arbejdsløshed og faldende boligpriser har resulteret i en stigning i antallet af tvangsauktioner i I alt er ejendomme gået på tvangsauktion i Knap 70 pct. af ejendommene er parcel- og rækkehuse eller ejerlejligheder. I alt parcel- og rækkehuse og 518 ejerlejligheder gik på tvangsauktion i Selvom parcel- og rækkehuse tegner sig for det største antal af ejerboliger på tvangsauktion, var det ejerlejlighederne, der blev hårdest ramt i 2009 set i forhold til bestanden af ejerboliger. Én ud af godt 500 ejerlejligheder gik på tvangsauktion i For enfamiliehuse er det én ud af knap 700. Det er dog fortsat relativt få, der rammes af tvangsauktioner. Én ud af knap 700 ejerboliger er gået på tvangsauktion i I 1994, hvor antallet af tvangsauktioner var på sit højeste, var det én ud af 250 ejerboliger. Også restanceprocenten ligger fortsat på et meget lavt niveau historisk set. I starten af 90 erne, hvor restanceprocenten var på sit højeste, var den oppe på 2,6 pct kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Selvom restanceprocenten og antallet af tvangsauktioner forventes at stige en tid endnu, så er der ingen forventning om, at tallene vil vende tilbage til niveauet i 90 erne. Det skyldes blandt andet, at ledigheden er langt lavere i dag. Realkreditinstitutterne overtager et stigende antal ejerboliger. Det kommer i kølvandet af det øgede antal tvangsauktioner. Ejerboligerne har typisk været forsøgt solgt på en tvangsauktion, men de er i sidste ende blevet overtaget af realkreditinstituttet, fordi de givne bud har været for lave. Realkreditinstitutterne havde ved udgangen af 2009 i alt 355 overtagne parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder eller fritidshuse. Det er en stigning på 220 ejerboliger set i forhold til ultimo Figur 12: Restanceprocenten på udestående realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse, (Andel af ydelser ikke betalt 3,5 mdr. efter termin). Kilde: Realkreditrådet 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%

38 Figur 13: Antal tvangsauktioner på parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder, Antal Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Kilde: Danmarks Statistik Jan Sep Maj 1994 Jan Sep Maj 1996 Jan Sep Maj Jan Sep Maj 2000 Jan Sep Maj 2002 Jan Sep Maj 2004 Jan Sep Maj 2006 Jan Sep Maj 2008 Jan Sep Tabel 5: Nøgletal for gennemsnitlige kvadratmeterpriser og antal handler af parcel- /rækkehuse og ejerlejligheder, PARCEL- / RÆKKEHUSE EJERLEJLIGHEDER PRISÆNDRING, PCT. 2,1-7,8-7,5-9,1-11,5-5,7 PRISÆNDRING, HOVEDSTADEN, PCT. -4,6-16,0-9,8-14,2-14,4-6,4 ANTAL HANDLER PÅ LANDSPLAN HANDLER, LANDPLAN, ÆNDRING PCT. -7,9-17,2-21,7-23,7-16,3-12,7 ANTAL HANDLER, REGION HOVEDSTADEN HANDLER, HOVEDSTADEN, ÆNDRING PCT. -14,2-11,4-2,3-19,1-15,7-9,3 ANTAL UDBUDTE BOLIGER, ULTIMO ÅRET LIGGETID I DAGE, ULTIMO ÅRET Kilde: Realkreditrådet 38

39 Bestyrelse og sekretariat FORMAND Koncernchef Peter Engberg Jensen, Nykredit Realkredit A/S (1) NÆSTFORMAND Adm. direktør Sven A. Blomberg, BRFkredit a/s (2) ØVRIGE MEDLEMMER Direktør Carsten Tirsbæk Madsen, BRFkredit a/s (6) Adm. direktør Bent Andersen, DLR Kredit A/S (3) Koncerndirektør Søren Holm, Nykredit Realkredit A/S (5) SEKRETARIATET Direktør Ane Arnth Jensen, Realkreditrådet (4) Vicedirektør Jan Knøsgaard, Realkreditrådet (7) Realkreditrådet har et sekretariat på omkring 20 medarbejdere. Sekretariatet er organiseret i specialiserede afdelinger og der er en EU-repræsentation i Bruxelles. Sekretariatet ledes af Realkreditrådets direktør, Ane Arnth Jensen. Adresseoplysninger for medlemskredsen BRFkredit a/s Klampenborgvej Kgs. Lyngby Tlf Fax DLR Kredit A/S Nyropsgade København V Tlf Fax FIH Realkredit A/S Langelinie Allè København Ø Tlf Fax Nykredit Realkredit A/S Kalvebod Brygge København V Tlf Fax Totalkredit A/S Helgeshøj Allé Taastrup Tlf Fax