Det danske realkreditsystem. Michael Møller, CBS

Transkript

1 Det danske realkreditsystem Michael Møller, CBS

2 Et par spørgsmål Spørgsmål: Har vi verdens bedste system? Svar: Det ved jeg ikke, verden er stor Spørgsmål: Hvorfor har vi verdens bedste realkreditsystem? Svar: Hvis vi har det, skyldes det i høj grad tilfældigheder

3 Et filosofisk spørgsmål En min bedstefars gamle kniv, hvor jeg først udskiftede bladet, og siden skaftet, stadig min bedstefars gamle kniv?

4 De oprindelige bærende principper i dansk realkredit Kredit udelukkende på basis af pant, ikke personbedømmelse Gensidig heftelse mellem låntagere Finansiering efter balanceprincippet, med obligationer med løbetid svarende til lånets løbetid Foreninger domineret af låntagere Udlodning af serieoverskud til låntagere, dvs. eventuelt overskud blev tilbagebetalt til låntagere

5 En mulig redning? Det danske realkreditsystem er godt, fordi det i den grad har været i stand til at ændre principperne i takt med ændrede forhold (det, der hos politikere kaldes opportunisme)

6 Dansk realkredit Opstod i 1797 som følge af Københavns Brand, kombineret med overdreven autoritetstro hos officer på Holmen. Relativ fiasko de første 50 år, som følge af forskellige forhold Renæssance efter 1849-Grundlov med foreningsfrihed: Borgerne har ret til uden foregående tilladelse at danne foreninger i ethvert lovligt øjemed.

7 Dansk realkredit fortsat De første 180 år af realkredit præget af overdreven forsigtighed. Rentemarginal var under 2 promille, som skulle dække både tab og administrationsomkostninger, men dengang havde man selvfølgelig ikke edb (til gengæld heller ikke så mange indviklede lånetyper).

8 Tab under 30 er-krisen Jydsk Humandskf. 1930/ / / / /35 0,20 0,57 1,27 1,92 1,47 Jysk Landkf. 0,13 0,13 0,09 Sønderjyllan ds Kf. Den Vest-og Sønderjyske Kreditf. Jysk Grundejerkf. 0,23 0,57 0,60 0,56 0,99 0,02 0,35 4,1 1,49 1,27 0,42 0,25 0,22 0,58 0,75

9 Tab er i promille Obs

10 RentemaxTM Obligationerne er en pakke af: Et konstant rentetillæg på 120 bp En CMS floater rentebetaling knyttet til den 10- årige swaprente En solgt CMS ratchet cap på den 10-årige swaprente En solgt Bermuda konverteringsoption på strike 105 på obligationen Martin Linderstrøm & Gustav Smidth, F/I 2007, nr 8.

11 Problemer ved foreninger Same problem som arbejdsmarkedet: Have and have-nots: De, der bestemte, havde lån. Med solidarisk ansvar ville de kun have sikre låntagere ind i butikken. Svagt medlemsstyre gjorde fusioner vanskelige, jf. sparekasser. Regeringsindgreb nødvendigt for at få fusioner. Og fusioner kunne forudsætte to hovedsæder i Jylland og København, en megabestyrelse for at ingen røg ud ved fusion osv. (Minder meget om EU i det små).

12 Hvad menes med det bedste system? Bedst dynamisk eller bedst statisk? Kreditforeninger var i mange år ikke gode til at ændre sig selv. For lave lånegrænser, for få fusioner. Forening eller aktieselskab? Et evigt problem i forbindelse med lange kontrakter, jf. pensionssektoren. Det lidt bizarre fonds/foreningseje uden nogen med kontrolinteresse og med uklar målsætning. Hvad menes med system? Indbefatter systemet lovgivningen?

13 Et forsvar for de truede afdragsfri lån De unge har lange uddannelser, med opbygning af gæld De tvinges til at spare 15-18% af løn op til pension fra første dag på arbejdsmarked, modsat hvad enhver rationel person ville gøre. De skal spare op til 20% udbetaling (for at komme af med dyr bankgæld) Der er med 2% inflation et vist realt afdrag i renten 30-årig løbetid urimeligt kort i forhold til ejendommens økonomiske levetid (undtagen visse steder ved Vestkysten)

14 Verdens bedste realkreditsystem? Nogle spørgsmål: Er den danske stat god til indgreb/lovgivning? Er det optimalt med 2-lagsbelåning med bank og realkredit til boligkøb, eller bør det være én kreditgiver Var foreningsmodellen bedre? Ville vi vælge den nuværende struktur med ejerløse fonde, hvis vi skulle starte forfra?

15 Men generelt For stor risikovillighed har historisk været mindre fare end for lille risikovillighed i dansk realkredit.