MYBANKERS GUIDE GENNEM REALKREDITJUNGLEN. 1. udgave

Transkript

1 MYBANKERS GUIDE GENNEM REALKREDITJUNGLEN 1. udgave

2 Indholdsfortegnelse Introduktion 1 Realkredittens historie 2 Institutterne 3 Med eller uden afdrag? 5 Afdragsfrihed 5 Regneeksempel 6 Eksempel på 30-årigt F3-lån 7 Det skjulte, dyre lån 7 Stor besparelse ved at henvende sig til flere institutter 8 Fast eller variabel rente? 8 Hvad er renten så? 9 Tre grunde til at du skal vælge fast rente 10 Hvilket flexlån skal du vælge? 11 F1-, F3- eller F5-lån 11 Konsekvenserne ved bidrag og kursskæring 11 Omkostninger 12 Hvad er forskellen på flexlån og Kort Rente? 13 Kort rente 14 Fire grunde til at overveje F3-lån i stedet for Kort Rente lån 15 Kan det betale sig at dele lånet op? 16 Omkostninger ved belåning af ejendomsværdier over 60 procent 16 Hvilken betydning har bidragssatsen? 18 Konkrete anbefalinger 18 Belåningsgradens effekt på bidraget 19 Prioritetslån 21 Fast ydelse i fem år samt fleksibilitet 21 Banker kan kræve lån indfriet før tid 22 Den korte tjekliste 23 Ordbog 24 Bidragsoversigt 27

3 Introduktion Realkredittanken, som vi kender den i dag, stammer helt tilbage fra 1797, hvor den første kreditkasse blev stiftet. Siden har udviklingen taget fart, og i dag er det mere reglen end undtagelsen, at private boligkøbere tegner et realkreditlån ved køb af fast ejendom, blandt andet fordi renten er noget lavere end ved andre låntyper. Men realkredit er en jungle. Sådan kan det i hvert fald opleves, når du som kommende eller nuværende boligejer skal finde vej i de mange lånemuligheder, der er på markedet, og vejen gennem realkreditjunglen er ikke blevet mere farbar de seneste år. Institutterne har hævet bidragssatserne, så det er blevet dyrere for dig som forbruger at låne penge til din bolig. Derudover er kursskæring, kurtage og en masse andre begreber ikke en del af ordbogen for mange danskere, der af samme grund kan have svært ved at finde vej, når det gælder realkredit. Mange spørgsmål rejser sig hos forbrugeren, når lånet skal tilrettelægges: Skal lånet være med eller uden afdrag, skal renten være fast eller variabel, og hvilken type flexlån skal man i så fald vælge, hvis man tegner et lån med en variabel rente? Siden år 2000 har vi her i Mybanker hjulpet danskerne med at navigere i den finansielle jungle, og vi har set et øget behov for viden, når det kommer til realkredit. Derfor udkommer vi nu med denne bog, hvor vi behandler alle de ovenstående spørgsmål og mange andre emner omhyggeligt med uddybende regne- og teksteksempler, så du som læser kan føle dig bedre klædt på til at forstå de mange valgmuligheder, der er på markedet. For mange danskere er valget af realkreditlån nemlig en af de største økonomiske beslutninger, de kommer til at træffe i livet. Vi belyser fordele og ulemper ved de forskellige låntyper, men hvilket lån, du i sidste ende vælger, er op til dig selv. Der findes ikke en universel rigtig løsning, når det gælder valget af realkreditlån. Den rette løsning beror på en konkret afvejning af risikovillighed baseret på den individuelle forbrugers økonomi. I bogen sammenligner vi også omkostningerne i de forskellige institutter, så du ved, hvor du kan få dit lån billigst. Brug for eksempel bogen som et opslagsværk, og husk at du altid kan indhente konkrete tilbud og få gode råd, der giver dig overskud i hverdagen på Mybanker.dk. God læselyst. Mybanker.dk Maj

4 Realkredittens historie Realkredit i Danmark udspringer af Kreditkassen Husejere i København, der blev stiftet i Baggrunden for stiftelsen af kreditkassen var Københavns brand i 1795, der ødelagde i omegnen af 900 ejendomme og beskadigede en række andre. Kreditkassen, som ydede lån til finansiering af genopbygningen af dele af København, var det første skridt på vejen til de realkreditinstitutter som vi kender i dag. Med Grundloven i 1849 kom der foreningsfrihed i Danmark, og derefter kom den første realkreditlov i Med loven opstod en række realkreditforeninger med låntagere, der hæftede solidarisk sådan, at hvis en låntager ikke kunne betale sit realkreditlån tilbage, måtte de øvrige låntagere dække den manglende betaling. Det blev grundlaget for det realkreditsystem, der var gældende, indtil realkreditinstitutterne blev omdannet til aktieselskaber, hvor de fleste nu er ejet eller kontrolleret af bankerne. I 1929 var der omkring 13 kreditforeninger i Danmark, hvor selve foreningsstrukturen differentierede fra landsdel til landsdel. Fælles var dog, at belåningsgrænsen på et realkreditlån oprindeligt var på 60 procent af ejendommens værdi, men det dækkede ikke behovet for lån, og i 1936 lavede man derfor den såkaldte hypotekforeningslov, der gjorde det muligt at supplere op til 75 procent af ejendommens værdi. Det resterende beløb blev, ligesom det gør i dag, finansieret gennem egenbetaling eller banklån. I 1960erne var der så meget gang i økonomien, at staten ønskede at begrænse adgangen til realkreditlån. Det skete med realkreditloven i 1970, hvor den frie adgang til realkreditlån blev begrænset, der blev indført lånegrænser, kortere løbetider og lånene kunne kun fås til køb- og forbedring af fast ejendom. Det var således ikke muligt at belåne sin friværdi, og derfor var det ikke ualmindeligt, at folk solgte deres hus til konen for at kunne optage ny finansiering og derved låne mere i huset. Adgangen til realkreditbelåning er også senere blevet benyttet til at regulere aktiviteten i samfundet. Med den økonomisk-politiske pakke, Kartoffelkuren, som blev gennemført i 1986 kom der krav om hurtigere afdrag, mens der med skattereformen i 1993 blev givet mulighed for 30-årige lån netop for at få gang i økonomien I 1989 blev det muligt at lave realkreditinstitutter i aktieselskaber, og dermed var vejen banet for den realkreditverden vi kender i dag. I et globalt perspektiv indtager den danske realkredit stadig en unik position og på trods af stigende bidragssatser, er Danmark stadig et af de billigste lande i verden, når det kommer til boligfinansiering Kreditkassen stiftes Den første realkreditlov Ny realkreditlov begrænser adgangen til at låne Hypotekforeningsloven inføres Kartoffelkuren gennemføres Realkreditinstitutter kan nu stiftes i aktieselskaber 30-årige lån indføres 2

5 Institutterne På det danske realkreditmarked for private er der nogle få, store institutter, som kontrollerer markedet. Det er Realkredit Danmark, Nordea Kredit, Nykredit, Totalkredit og BRFkredit. I dette afsnit vil vi kort opridse realkreditinstitutternes historie. Realkredit Danmark Med realkreditloven i 1970 blev den typiske låneløbetid sat ned til omkring 30 år. For låntagerne betød det, at alle deres lån nu kunne samles i én kreditforening. Det førte til mange fusioner blandt kreditforeningerne, og i 1972 blev Kreditforeningen Danmark grundlagt som en fusion mellem Østifternes Kreditforening, Grundejernes Hypotekforening, Provinshypotekforeningen for Danmark og Ny Jydske Grundejer-Kreditforening. Dette var forløberen til Realkredit Danmark. I 1993 ændrede Kreditforeningen Danmark form og delte sig i en forening, et holdingselskab og et aktieselskab således, at Foreningen KD ejede aktierne i KD Holding, som igen ejede aktierne i Realkredit Danmark, som realkreditinstituttet nu skiftede navn til. I 1998 fusionerede Realkredit Danmark og BG Bank, og i 2000 solgte Foreningen KD sin ejerandel til Danske Bank, og dermed blev Realkredit Danmark en del af Danske Bankkoncernen. Efter salget blev Foreningen KD til fonden Realdania. Denne fonds formue var på 17 milliarder kroner, som ifølge realkreditloven ikke kunne tilbagebetales til medlemmerne, men i stedet skulle bruges til velgørende formål. Den dag i dag er fondens mission stadigvæk at støtte velgørende formål med fokus på at skabe livskvalitet for alle gennem det byggede miljø. I dag er Realkredit Danmark stadig en del af Danske Bank-koncernen, men er som sådan selvstændigt. Nordea Kredit Efter ændringen af realkreditloven i 1989 skulle alle store pengeinstitutter med respekt for sig selv have et realkreditinstitut. Danske Bank lavede Danske Kredit, der blev nedlagt efter fusionen med Foreningen KD, der gav dem Realkredit Danmark. Unibank lavede Unikredit, men efter at Unibank fusionerede med Nordbanken i Sverige, Merita Bank i Finland, og Christiania Bank og Kreditkasse i Norge og blev til Nordea, blev Unikredit til Nordea Kredit. Nordea Kredit styres og ejes af Nordea. 3

6 Nykredit gaflet af andre realkreditinstitutter og samtidig få deres del af indtjeningen på realkreditlånet. I 2003 købte Nykredit Totalkredit for godt syv milliarder kroner. Nykredit er, ligesom de øvrige kreditinstitutter, resultatet af en række fusioner i realkreditsektoren. Det begyndte i 1972, hvor 16 kreditforeninger fusionerede til henholdsvis Forenede Kreditforeninger og Jyllands Kreditforening. I 1985 fusionerede disse to til Nykredit, der frem til ændringen af realkreditloven i 1989 var engros leverandør af realkreditlån til pengeinstitutter. Nykredit købte i 2003 Totalkredit og blev dermed det største realkreditinstitut i Danmark. BRFkredit Byggeriets Realkreditfond blev oprettet i 1959 som et såkaldt tredjeprioritets-institut, da der før realkreditloven af 1970 var mulighed for tre lag af realkreditfinansiering. Det er ikke længere gældende i dag. Formålet var at yde kredit til bestemte, godkendte formål. Efter en fusion i 1975 med Husejernes Kreditkasse blev det til den selvejende institution BRFkredit. BRFkredit blev i 2014 overtaget af Jyske Bank. Foreningen Nykredit (kunderne) er hovedaktionær og styrer Nykredit. I princippet er Nykredit således ejet og styret af kunderne i modsætning til de andre institutter, der alle er ejet af aktionærer. Dette bliver dog også delvist snart realiteten for Nykredit, da Foreningen Nykredit i februar 2016 godkendte planerne om en børsnotering af Nykredit. Totalkredit Totalkredit blev stiftet i 1990 som et samarbejde mellem 48 regionale og lokale pengeinstitutter. Ved at etablere deres eget realkreditinstitut kunne de små og mellemstore banker henvise kunder til deres eget realkreditinstitut og dermed både sikre sig, at kunderne ikke blev 4

7 Med eller uden afdrag? For manges vedkommende er spørgsmålet om afdragsfrihed den første beslutning, du skal træffe når det kommer til realkreditlån. Afdragsfrihed betyder at du ikke nedbringer din gæld, men derimod kun betaler renter og andre omkostninger på dit lån. Det gør at du skal betale mindre hver måned, men til gengæld får du ikke sparet op i huset og du kan forvente at skulle afdrage mere i fremtiden. Om afdragsfrihed er en god idé er helt op til den enkelte, da det afhænger af ens konkrete økonomiske situation. I dette afsnit beskriver vi prisen for afdragsfrihed og giver eksempler herpå. Afdragsfrihed Undgå afdragsfrihed for den del af lånet, der ligger over 60 procent af ejendomsværdien. I øjeblikket er merprisen for afdragsfrihed helt op til otte gange højere end for den del af lånet, der ligger under 40 procent af ejendomsværdien. Den reelle omkostning kan derfor være højere end for eksempelvis renten på dit eventuelle bil- eller boliglån. Med andre ord kan det være så dyrt at få afdragsfrihed over 60 procent af ejendomsværdien, at et sidestående boliglån eller billån ligefrem kan vise sig at være billigere. Men hvordan finder man penge til at afdrage, hvis budgettet er stramt? En mulighed er at betale mindre af på anden gæld, da denne kan være billigere end afdrag på den dyreste del af realkreditlånet uden afdrag. For eksempel kan man forlænge løbetiden og afdrage mindre på et eventuelt boliglån og/eller billån. Hvis du ønsker delvis afdragsfrihed på en del af lånet i huset, så få to separate lån med separat fastsatte bidrag. På den måde kan lånet med afdrag placeres yderst i prioritetsrækkefølgen, og du afdrager således på lånet med det højeste bidrag og afdrager ikke på lånet med det laveste bidrag. Dermed får du afdragsfriheden der, hvor det er billigst. Vær opmærksom på at Realkredit Danmark som standard beregner et samlet bidrag for den totale belåning, og at alle lån dermed får samme høje bidrag. Realkredit Danmark har et tillæg for afdragsfrihed, der er særligt højt, hvis den samlede belåning i huset er over 60 procent af ejendomsværdien. I de andre institutter betaler du et bestemt tillæg for hvert belåningsinterval, og bliver dermed ikke straffet ekstra hvis din belåning er over 60 procent. Tjek derfor altid mere end én udbyder, da det kan variere, hvem der er billigst, afhængig af din konkrete situation. Du kan finde en oversigt over bidragssatser bagerst i denne bog eller på Mybanker.dk. Hvilket realkreditinstitut, der er billigst, kan skifte afhængig af låntype, afdrag/ikke afdrag, vurderingen af ejendommen og belåningsgrad. Tjek derfor altid med udgangspunkt i dine specifikke låneønsker, hvor du får det billigste lån. Her i 2017 ser BRFkredit ud til at have de laveste samlede omkostninger for en belåning, hvor 0-60 procent af ejendomsværdien er med afdragsfrihed, og procent af ejendomsværdien er med afdrag. 5

8 Regneeksempel Forskellen i omkostninger i de enkelte institutter er større end man forestiller sig. For eksempel er forskellen på de højeste og laveste omkostninger på et 80 procent belånt hus til 2,0 millioner kroner med et F3-lån (fast rente i tre år) og delvis afdragsfrihed kroner om året. Det er et anseeligt beløb, som i stedet kan anvendes til andre, mere fornøjelige aktiviteter. Alle realkreditinstitutter har hævet bidragene markant de seneste år og endnu mere på lån med afdragsfrihed. Det er sket på en måde, så forskellen i bidrag i forhold til ejendomsværdi er blevet markant større. Før i tiden varierede bidragssatsen ikke så meget afhængigt af, hvor meget du havde lånt i huset. Med de seneste års stigninger i bidragssatser, er der dog kommet stor forskel på omkostningen til bidragssatser afhængigt af, om du kun har belånt huset lidt eller meget. Se oversigten bagerst i denne bog eller tjek Mybanker.dk. Lad os tage et gængs eksempel: Et hus til 2 millioner kroner, der er fuldt belånt i realkreditten, svarende til 80 procent af ejendomsværdien. Lånet, som derfor er på kroner, bør analytisk betragtes som tre forskellige lån. Dette skyldes, at der betales forskellige bidragssatser afhængigt af, hvor belånt ejendommen er. For nemheds skyld kalder vi dem lån A, lån B og lån C. Lån A: fra 0-40 % af ejendomsværdien ( kr.) Lån B: fra % af ejendomsværdien ( ), svarende til kr. Lån C: fra 60-80% af ejendomsværdien ( ), svarende til kr. Hvert af disse tre lån får fastsat bidrag i henhold til sit eget sæt bidragssatser, og satserne er generelt højere, jo højere en del af ejendomsværdien lånet berører. Uanset om du kun har et enkelt lån eller flere, er bidraget fastsat ved at lægge prisen på de ovenstående tre lån sammen. Det kigger vi nærmere på, på næste side. Samlet lån 80% kr. Lån A 0-40 % kr. Lån B % kr. Lån C % kr. 6

9 Eksempel på 30-årigt F3-lån Lad os se på Nykredit/Totalkredits bidragssatser for et 30-årigt F3-lån med afdrag: Lån A: 0,70% Lån B: 1,25% Lån C: 1,65% Bidraget stiger markant, jo mere ejendommen er belånt. Hvis lånet er med afdragsfrihed er merprisen i forhold til lån med afdrag: Lån A: 0,1%-point. Samlet bidrag med afdragsfrihed er 0,80 %-point. Lån B: 0,3 %-point. Samlet bidrag med afdragsfrihed er 1,55 %-point. Lån C: 0,8 %-point. Samlet bidrag med afdragsfrihed er 2,45 %-point. Som det fremgår her, er merprisen for afdragsfrihed for lån C otte gange så høj som for lån A (0,8%-point kontra 0,1%-point). Det skjulte, dyre lån For lån C, der er på kroner, er første års afdrag lidt over kroner, og for at slippe for dette afdrag skal man betale kroner mere i bidrag. Effekten er derfor den samme, som hvis man låner kroner i banken. Omkostningen til det er kroner, svarende til cirka 26 procent i rente. Det siger næsten sig selv, at dette er en meget dyr måde at skaffe sig penge til et ekstra forbrug. Men kan man gøre det bedre end det? Det kan man faktisk godt. For eksempel ved at betale et billån tilbage over en længere periode og anvende besparelsen til at betale afdrag på realkreditlånet. Man kan sågar, for at sætte sagen på spidsen, med fordel optage et almindeligt forbrugslån og anvende pengene til at betale afdrag på lån C i realkreditten. Med andre ord: Afdragsfrihed for lån C er så dyrt, at man bør undgå det, hvis man på nogen måde kan. For lån A, der er på kroner, er første års afdrag lidt over kroner. For at slippe for dette afdrag skal man betale 901 kroner mere i omkostninger. At betale 901 kroner for at få kroner mere til forbrug i sit budget, svarer til en rente på knap 4 procent, hvilket er konkurrencedygtigt i forhold til andre lån. Lad os se på Nykredit/Totalkredit som eksempel. Bidraget på et F3-lån uden afdrag fra 0-60 procent af ejendomsværdien vil være (0,7 % * 2/3) + (1,25 % * 1/3) = 0,883 procent Bidraget på et F3-lån med afdrag fra procent af ejendomsværdien vil være 1,65 procent. Det vil sige, at det er billigere at låne med afdragsfrihed i den mest sikre del af lånet end på den yderste del af belåningen. Det er således en fordel at have to lån, et uden og et med afdragsfrihed, hvor man afdrager på det dyreste, således at man afdrager hurtigere på lånet med den høje bidragssats. På den måde sikrer man, at man ikke betaler unødigt meget for afdragsfrihed, men samtidig får man glæden af afdragsfrihed på en stor del af lånet; Det vil give en stor besparelse. 7

10 Stor besparelse ved at henvende sig til flere institutter Det kan godt betale sig at henvende sig til flere institutter. For en samlet F3-belåning på 80 procent med afdragsfrihed fra 0-60 procent og afdrag fra procent af ejendomsværdien i et hus med en ejendomsværdi på kroner er forskellen mellem billigste og dyreste realkreditinstitut cirka kroner i samlede Renteforskellen mellem et fast 30-årigt lån, og et treårigt variabelt lån er på et væsentligt højere niveau, end de fleste forestiller sig. For et rebidrag, kursskæring m.m. det første år. Forskellen mellem dyreste og billigste lån og hvilken udbyder, der er billigst, afhænger af, hvilket lån og afdragsprofil man ønsker, belåningsgraden samt af vurderingen af ejendomsværdien. Få derfor altid tilbud og vurdering fra flere långivere, det kan du for eksempel gøre på Mybanker.dk. Fast eller variabel rente? Udover beslutningen om realkreditlånet skal være med eller uden afdrag, eller en kombination heraf, skal der også træffes beslutning om hvorvidt lånet skal være med fast eller variabel rente. Valget er i sidste ende et spørgsmål om ens risikoprofil og hvor meget luft der er i budgettet. Vi kigger nærmere på prisforskellen mellem fast og variabel rente i dette afsnit. Selv om renten på et fastforrentet, 30-årigt obligationslån er historisk lav, er fordelene ved et lån med variabel rente på ingen måde forsvundet. Der er så stor en besparelse ved et lån med variabel rente frem for fast rente, at det for mange boligejere fortsat vil være den fortrukne løsning. Især for de konsoliderede boligejere med luft i budgettet, som kan tåle udsving i låneydelsen. alkreditlån på to millioner kroner i BRFkredit med 30 års løbetid og uden afdrag betyder det, at F3-lånet er kroner billigere før skat årligt, og kroner efter skat. Hvis man alligevel lader sig overbevise om, at det er på tide at skifte fra tre års fast rente (F3) til 30-årig fast rente, skal man være opmærksom på, at det også vil betyde en forøgelse af restgælden, fordi der vil være en omkostning ved optagelse af fastrentelånet (et begreb kaldet kurstab). Derudover skal man være opmærksom på, at den rente, der står på obligationen, ikke nødvendigvis er den rente, man betaler. Det man reelt betaler, er afhængig af kursen, som obligationerne handles til. Hvis den er under 100, er renten noget højere. 8

11 Hvad er renten så? Hvor stor er renteforskellen så reelt på et fast og et variabelt forrentet realkreditlån? Det kigger vi nærmere på her med udgangspunkt i konkrete tal fra 1. februar Husk at disse tal ændrer sig fra dag til dag, så det er altid en god idé at holde sig opdateret. 30-årigt lån Med afdrag 30-årigt lån Uden afdrag Realkreditlån med 30 års fast rente med afdrag koster den 1. februar 2017 ca. 2,32 % i rente. Bidraget for 80 % belåning er i BRFkredit ca. 0,62 % - i alt ca. 2,94 % i rente og bidrag. Et F3-lån (fast rente de første tre år) med afdrag koster den 1. februar ,00 % i rente. Bidrag og kursskæring for 80 % belåning er i BRFkredit ca. 0,85 % - i alt ca. 0,85 % i rente, bidrag og kursskæring. Altså ca. 2,09 procentpoint mindre. Realkreditlån med 30 års fast rente uden afdrag koster den 1. februar 2017 ca. 2,62 % i rente. Bidraget for 80 % belåning er i BRFkredit ca. 0,89 % - i alt ca. 3,51 % i rente og bidrag. Et F3-lån (fast rente de første tre år) uden afdrag koster den 1. februar ,00 % i rente. Bidrag og kursskæring for 80 % belåning er i BRFkredit ca. 1,08 % - i alt ca. 1,08 % i rente, bidrag og kursskæring. Altså ca. 2,43 procentpoint mindre. 9

12 Tre grunde til at du skal vælge fast rente Som det tydeligt fremgår, kan der være store penge at spare her og nu ved at vælge lån med variabel rente. Der kan dog stadig være rigtig gode grunde til at vælge fast rente; Her kommer de tre vigtigste. 1. Du tror renten stiger snart, og at du med et lån med fast rente derfor snart kan omlægge og reducere gælden. Hvis lånet med fast rente er optaget på en kurs tæt på 100, vil restgælden ved et rentefald kun stige ubetydeligt. Hvis renten stiger, vil du kunne omlægge lånet med en gevinst, men den afhænger af løbetid, eventuel afdragsfrihed, og af hvor lang tid der går, inden renten stiger og så videre. Hvis renten for eksempel inden for et år stiger så meget, at restgælden kan reduceres med 10 procent (cirka 2 procentpoint for et 30-årigt lån), vil du på et lån på to milllioner kroner kunne spare kroner. Herfra skal trækkes omkostninger til omlægning samt de cirka kroner efter skat, du har betalt mere for lånet med fast rente i forhold til et F3-lån, i det år, du har haft det fastforrentede lån. Sætter vi omkostninger til omlægning til kroner, er besparelsen i restgæld på kroner. Hvis du i forbindelse med omlægningen optager et lån med variabel rente, er du i samme situation som dem, der oprindelig valgte variabel rente, men dit lån er kroner mindre. Hvis renten først falder om seks år, vil gevinsten forsvinde, da den højere omkostning på lånet med fast rente har spist hele gevinsten ved rentefaldet op. For at få gevinst på et fastforrentet lån, må renten derfor stige inden for en overskuelig fremtid. 2. Du sover ikke godt om natten, hvis du ikke har fast rente. Det er kun dig selv, der kan bedømme, om du kan leve med risikoen ved at have et variabelt forrentet lån. Det kan jo være, at renten stiger i morgen, selv om hverken du eller andre har troet på det. Hvis du har det dårligt med den risiko, er meromkostningen ved et fastforrentet lån måske givet godt ud. En god nattesøvn er mange penge værd. 3. Du har kun lige akkurat råd til den faste rente i dag (omkring 2,5 %) og kan ikke håndtere en stigning i renten til for eksempel 4 procent. Hvis du optager et F3-lån, skal du have råd til at betale en højere ydelse, hvis renten stiger. Du kan for eksempel beslutte, at du omlægger til et fastforrentet lån, hvis den faste rente stiger til 4 procent. Hvis en stigning i renten til 4 procent betyder lidt mindre rødvin og lidt færre storbyweekender, er risikoen til at bære for de fleste mennesker. Hvis en stigning i renten til 4 procent derimod betyder, at der ikke er råd til julegaver, eller at du må sælge huset, så er risikoen for stor, og du bør tage den faste rente, hvor du ved, at du får råd til også at leve. For at tage risiko må man også kunne tage et eventuelt tab. Det er op til den enkelte at vurdere, hvor lille forskellen mellem den faste og den variable rente skal være, før man vælger fastforrentet lån. Vurderingen bør være baseret på ens økonomiske situation, personlige risikovilje, forventning til renteudviklingen og den absolutte forskel i renten. 10

13 Hvilket flexlån skal du vælge? Såfremt man vælger flexlån (lån med variabel rente), mangler der stadig en vigtig beslutning: hvilket flexlån skal man vælge? Selv om realkreditinstitutterne i øjeblikket markedsfører fastforrentede lån med en rente helt ned til 1,5 procent, er lån med variabel rente fortsat attraktive for mange boligejere. Især de med luft i budgettet og en vis mængde is i maven. Renten på lån med variabel rente (flexlån) er nemlig helt i bund i 2017; renten er negativ, og omkostningerne er primært bidragssatser og kursskæring ved fornyelse af lån. F1-, F3- eller F5-lån Har man besluttet sig for lån med variabel rente, så er næste skridt at beslutte, hvor længe renten skal låses fast. Et, tre eller fem år? F1, F3 eller F5? F1-lånet er nu næsten overhalet af F3-lånet i forhold til attraktivitet. F1-lånet vil kun kunne betale sig, hvis renten forbliver negativ. Hvis renten kommer tilbage i retning af det normale (over nul procent), vil F3-lån være billigere end F1-lån, når vi ser på de samlede omkostninger. Sammenligner man dernæst F3-lånet og F5-lånet, skal man holde tungen lige i munden og gøre sit hjemmearbejde. Her er der ikke en entydig konklusion. Men man skal vide, at gennemsnitsrenter på tre og fem år ikke er den bedste måde at sammenligne lånene på. Man må finde ud af, hvad man reelt kommer til at betale i rente i år fire og fem på et F5-lån. Derefter har man et kvalificeret grundlag for at beslutte, om det skal være F3 eller F5. Der skal regnes på, hvad man reelt betaler for også at fastlåse renten i år fire og fem fremfor at skulle forny på et andet renteniveau efter tre år. Hvis man som låntager er mest tryg ved et F5- lån og villig til at betale noget mere for at kende sin rente i hele fem år, så er et fast forrentet lån alligevel et udmærket alternativ, og så er man tilbage til valget mellem fast eller variabel rente. Det er desuden værd at bemærke, at ikke alle institutter tilbyder F1 ved oprettelse af nye lån, på grund af den negative rente. Konsekvenserne ved bidrag og kursskæring Det følgende bliver lidt mere teoretisk, men hold ved alligevel. I obligationsmarkedet gælder princippet om ens vare, ens pris. Investor giver altså det samme for en isoleret rentebetaling om et år, uanset om den kommer fra et F3- eller et F5-lån. Det vil sige, at på et F5-lån er der reelt en forskellig rente i år et, to, tre, fire og fem. Hver enkelt obligation er en serie af betalinger til investor, som hver især har en pris, der er sammenlignelig med andre betalinger fra andre obligationer. Derfor er gennemsnitsrentebegrebet ikke det bedste, når man sammenligner de to lån. Men det er vanskeligt at gennemskue priserne for andre end de specialister, som har redskaberne og modellerne til at blande obligationskurser sammen og udlede konklusionerne. Mere om det senere; Først kommer tal for omkostningerne. 11

14 Omkostninger Bidrag Nordea, Realkredit Danmark og Nykredit/Totalkredit har indført højere bidrag for F1-, F2-, F3- og F4-lån end for flexlån med længere fastrenteperiode (reelt F5-lån). I Nykredit betaler du 0,05 procentpoint mere i bidrag for F1- og F2-lån end for F3- og F4-lån, der er 0,2 procentpoint højere end for F5- til F10-lån. Det er med til at skubbe låntagerne væk fra F1-lånet, hvilket er et ønske både fra myndighederne og de enkelte institutter, da boligejerne dermed bliver mindre følsomme over for pludselige renteændringer. Du finder en oversigt over bidragssatser bagerst i bogen eller på Mybanker.dk. Kursskæring Alle kreditforeninger har en kursskæring på 0,3 procent på flexlån, men Realkredit Danmark, BRFkredit og Nykredit har kun 0,2 procent i kursskæring for F3-lån og flexlån med længere fastrenteperioder. Kursskæring betyder, at når realkreditinstituttet sælger obligationer for at finansiere dit lån i markedet til for eksempel kurs 101,4, skærer de i kursen, så du kun bliver afregnet kurs 101,1. Det vil altså sige, at der er en omkostning, hver gang du skal refinansiere, jo oftere du refinansierer, desto større bliver denne omkostning. For et F1-lån betyder det 0,3 procent mere i rente, mens det for et F2-lån kun betyder 0,15 procent mere i rente, fordi et F2-lån kun refinansieres hvert andet år. Realkredit Danmark, BRFkredit og Nykredits lavere kursskæring på 0,2 procent for F3-lån og flexlån med længere fastrenteperiode betyder, at kursskæring for et F1-lån koster 0,3 procent mere i rente, mens den kun koster 0,2/3 = 0,0667 procent på et F3-lån. Rente Jo længere løbetiden er, desto højere rente kræver investor. Gennemsnitsrenten på årlig basis til investor på flexlån var den 1. februar 2017: F1: - 0,42 % F2: - 0,24 % F3: - 0,00 % F4: 0,18 % F5: 0,42 % Som det fremgår, er renten på F2 0,18 procentpoint højere end på F1-lån. Nu går vi i gang med at skille tallene ad, som ovenfor beskrevet for at finde den reelle rente for hvert år på et F2-lån. Det kan gøres nogenlunde enkelt: Reelt kan renten på F2-lån betragtes som to år med hver sin rente. Renten på F2-lån det første år må være -0,42 procent, da det er renten på F1-lån. Det første år betaler du således: -0,42-0,24 = 0,18 % mere for F2 end for F1. Det betyder at renten på F2 i år to reelt er: -0,24 + 0,18 = -0,06%. Denne måde at analysere renter på kaldes Boot Strapping og kan bruges til at synliggøre den reelle merpris for længere løbetid. 12

15 Nu anvender vi de to tal, vi netop har beregnet, for at finde de reelle rentebetalinger for et F3- lån. I år tre beregner vi den totale rentebetaling, som er tre år gange den årlige gennemsnitsrente. Dernæst fratrækker vi de beregnede satser i år et og år to: År 1: -0,42% År 2: -0,06% År 3: (3*0,00%) - -0, ,06 = 0,48% År 4: (4*0,18) - -0,42% - -0,06-0,48 = 0,72% År 5: (5*0,42) - -0,42% - -0,06-0,48-0,72 = 1,38% For at et F5-lån skal være billigere målt på renten end et F3-lån, skal renten på et F3-lån stige fra dagens nul procent til over én procent, før det er billigere at tage et F5-lån sammenlignet med at tage et F3-lån i dag og tage chancen på renten om tre år, når F3-lånet skal refinansieres. Husk at renterne ændrer sig hele tiden, men med ovenstående metode vil du altid kunne regne dig frem til hvor meget du reelt betaler for at binde renten i længere tid. Hvis man udelukkende ser på renten, skal denne altså stige en del mere, end man umiddelbart tror før det kan betale sig at vælge flexlån med længere fastrenteperioder. Det er op til den enkelte at vurdere, hvor lille forskellen mellem den faste og den variable rente skal være. Vurderingen bør være baseret på den enkeltes økonomiske situation, personlige risikovilje, forventning til renteudviklingen og den absolutte forskel i renten. Hvad er forskellen på flexlån og Kort Rente? Realkreditinstitutterne har på det seneste udviklet et alternativ til realkreditlån med kort variabel rente kaldet Kort Rente (Nordea), FlexKort (Realkredit Danmark), F-kort (Nykredit/Totalkredit) med videre. Lånene er tænkt som et alternativ til flexlån og er blevet markedsført som værende billigere end flexlån. Ud fra en samlet vurdering er det vores opfattelse, at et F3-lån fortsat er et bedre lån for den enkelte boligejer end et kort rente-produkt. Herunder kan du læse hvorfor. Siden finanskrisen er der gjort en betydelig indsats fra politisk side og fra Nationalbankens side for at begrænse udbredelsen af især de etårige flexlån. Ratingbureauerne, som eksaminerer de store danske realkreditinstitutter, har også været på banen, og der er blevet talt om, at tilliden til det danske realkreditsystem står på spil. Frygten har især været, at de store årlige auktioner hvor udstedelsen af obligationerne sker i forbindelse med refinansiering af flexlån kan skade den finansielle stabilitet i Danmark. Hvad kan der ske, hvis der er stor uro på de finansielle markeder, som gør det umuligt, vanskeligt eller dyrt at refinansiere store dele af de danske 13

16 boliglån? Hvis det er tilfældet, kan det betyde en stor rentestigning for danskerne og dermed en risiko for, at der er nogle boligejere, der ikke kan betale for deres boliglån. Af den årsag har det været et ønske fra flere sider at nedbringe volumen på auktionerne, helst ved at få låntagerne til at binde renten i længere tid af gangen. Realkreditinstitutterne har derfor de seneste år arbejdet på at flytte låntagere fra flexlån til fast forrentede lån, de har indført kursskæring og hævet bidragssatserne på især de korte F1- og F2-lån, og endelig har de lanceret nye kort renteprodukter. Renten på kort rente-obligationerne er variabel og fastlægges hver sjette måned ud fra referencerenten Copenhagen Interbank Tomorrow/ Next Average (CITA) plus et risikotillæg til investor. Men den bagvedliggende obligation har en længere løbetid. Denne lånetype er derfor bedre tilpasset myndighedernes krav, fordi der ikke skal ske en ny udstedelse, hver gang renten fastsættes på ny, som man kender fra flexlånene. Man har på den måde mulighed for at ændre renten, uden at lånene skal refinansieres. Ved flexlån skal lånene refinansieres, hver gang renten ændres, og man risikerer dermed principielt at komme i nogle af de tidligere nævnte problemer. Samtidig er det realkreditinstituttet, som til enhver tid suverænt bestemmer løbetiden på den underliggende obligation, hvilket kan påføre låntager væsentlige ulemper. Mere om det nedenfor. Kort rente Symptomatisk valgte Nykredit i august 2014 at lancere sit kort rente-produkt, kaldet F-kort. Det gjorde instituttet akkurat samme dag, som bidragssatserne blev sat i vejret med virkning fra årsskiftet for F1-, F2- og afdragsfrie lån. Ifølge Nykredit er de tre vigtigste fordele ved F- kort lånet: Det sikrer låntager en attraktiv, variabel rente Det øger sikkerheden i forbindelse med refinansieringer. Kundernes årlige omkostninger til kursskæring reduceres Det fremgår altså umiddelbart, at F-kort lånet ifølge Nykredit både er til fordel for låntager, realkreditinstituttet og samfundet, og Nykredits håb er at få flyttet låntagere fra F1-lån til F-kort. Men er F-kort, Flexkort og Kort Rente også bedre for låntager end F3-lånet, som nu er at foretrække for låntager fremfor F1-lånet? Boligejeren vælger lån med udgangspunkt i sin egen økonomiske situation og er ikke personligt ansvarlig for bevarelse af den finansielle stabilitet i Danmark. Og som altid, når man diskuterer realkredit, er der mange detaljer og nuancer gemt under overfladen, som kan forrykke det samlede billede. Så derfor er der, ifølge vores opfattelse, en række forhold, der fortsat gør et F3-lån mere attraktivt for låntager end et Kort Rente-, FlexKort- eller F-kort-lån. Kort rente lånene har som nævnt eksisteret siden 2014, og erfaringerne viser, at risiko/kredittillægget, der skal betales udover referencerenten (CITA), er steget. Da kort rente-lånene blev lanceret, var de lidt billigere end F1-lån, mens de den 1. februar 2017 har en rente på 0,23 procent, hvor et F1-lån har en rente på -0,42 procent, og et F3-lån har en rente på 0,00 procent. Vores konklusion står ikke mejslet i sten, men den er vores bedste vurdering efter at have inddraget alle relevante forhold. 14

17 Fire grunde til at overveje F3-lån i stedet for Kort Rente lån 1. De underliggende obligationer, bag kort rente-obligationer løber for tiden i tre år. Men det er det enkelte realkreditinstitut, som suverænt bestemmer, hvor længe de underliggende obligationer skal løbe, når lånet skal refinansieres. Nykredit skriver for eksempel på sin hjemmeside, at Løbetiden på obligationerne bestemmes af Nykredit og kan være mellem 1-10 år. Normalt er renten højere, jo længere løbetiden er. Hvis realkreditinstitutterne ser et behov for en længere løbetid i forhold til kapitalkravene, ejere eller myndighederne, så kan det hurtigt blive låntager, der kommer til at betale. Man kan sige, at låntager bliver passager i en bus uden helt at vide, hvor den kører hen, eller hvornår det er muligt at komme af. 2. Referencerenten CITA, som renten på kort rente-lån fastsættes efter, er en markedsrente, der i dag er sammensat og bestemt af et sæt af transaktioner og markedsdeltagere, men der er ingen, der ved, hvordan dette kan ændre sig i fremtiden. Hvis boligejeren ender med at sidde med et kort rente-lån, der på det tidspunkt er bundet i syv år, og renten pludselig udvikler sig ugunstigt, kan boligejeren ende med at være fanget med et dårligt lån i en række år fremadrettet. 3. Kort Rente lånene rentetilpasses hver sjette måned med virkning den 1/1 og den 1/7. CITA-renten er skabt i 2011 som et alternativ til CIBOR-renten, som efter manges opfattelse i perioder har været manipuleret af bankerne for egen vindings skyld. På den baggrund er det berettiget at spørge, om noget tilsvarende kunne ske for CITA-rentefastsættelsen. Der findes en svaghed i systemet, som i værste fald kan blive testet af markedsdeltagere (for eksempel investorer og banker) med særlige hensigter. Hvis deres hensigter er anderledes end hensigterne hos dem, der har lånene, kan det derfor ende med at blive dyrere som boligejer. Renten fastsættes på baggrund af CITA-renten fem dage før rentetilpasningsdatoen. Fem dage før den 1/1 er midt i juletiden, hvor mange markedsdeltagere er draget på juleferie. Hvis nogen får lyst til at påvirke CITA-renten, er midt i juletiden netop et godt tidspunkt at gøre det på. Så spørgsmålet er, hvorfor man ikke har valgt en mere likvid dato for rentefastsættelse? 4. I modsætning til kort rente lån finansieres flexlån ved at sælge obligationer, hvis løbetid og rente matcher fastrenteperioden på flexlånet. Hvis låntager har et F3-lån, vil der hvert tredje år ved refinansiering blive solgt en treårig obligation i markedet, og den rente, som obligationen bliver solgt til, vil efter fradrag af kursskæring være den rente, som kunden betaler. Obligationerne sælges på auktioner, og de store volumener (et trecifret milliardbeløb hver gang) sikrer en effektiv og korrekt fastsættelse af renten. Det er, efter vores vurdering, samlet set en fordel for den enkelte låntager, frem for det væsentligt mere indviklede system, der ligger bag kort rente produkterne. For tiden gælder det, at renten er lavere, jo kortere løbetiden er. Så langt, så godt. Men hvis løbetiden på de underliggende kort rente obligationer bliver forlænget fra tre år til for eksempel syv år, vil det alt andet lige føre til en stigende omkostning for boligejeren, da længere løbetid vil udløse et større risikotillæg til investorerne. 15

18 Kan det betale sig at dele lånet op? Meget er ændret i realkreditmarkedet siden finanskrisen, også mere end de fleste er klar over. Under finanskrisen nåede Nykredit både at indføre krav om såkaldt tolagsbelåning og at droppe kravet igen. Tolagsbelåning blev ikke nogen succes, blandt andet fordi mange låntagere ønskede at optage samme type lån hele vejen fra 0-80 procent af ejendomsværdien. Tolagsbelåningen betød, at låntagerne skulle have afdrag på den del af deres lån, der lå over 60 procent af ejendomsværdien. Noget tyder dog på, at tolagsbelåningen for hurtigt blev dømt ude. Siden finanskrisen har gebyrstrukturerne i realkreditten ændret sig så meget, at alle boligejere med realkreditlån højere end 60 procent af ejendomsværdien kan overveje at optage to lån i stedet for blot et enkelt. Det kræver individuel rådgivning at nå frem til, hvad der er bedst for din egen økonomi, men det skal ikke afholde os fra at give nogle generelle retningslinjer. I kapitel 3 beskrev vi, hvordan du som boligejer kan vælge mellem afdrag og afdragsfrihed og ikke mindst mulighederne for at optage to lån; Et basislån med afdragsfrihed og dernæst lån med afdrag på alt over 60 procent af ejendomsværdien. Du skal gøre dig disse overvejelser, da realkreditinstitutterne generelt har hævet bidragssatserne meget - især for lån fra 60 til 80 procent af ejendomsværdien. Allermest hvis de samme lån er afdragsfrie. Bidragssatserne har derfor fået afgørende betydning for valget af lån, og af samme grund er tolagsbelåning tilbage som en god løsning for mange boligejere. Hvis man på nogen måde har råd, skal man derfor afdrage på den del af belåningen, der ligger mellem 60 og 80 procent af ejendomsværdien. At opdele din belåning i to dele for eksempel et lån fra 0-60 procent af ejendomsværdien og et andet lån fra procent af ejendomsværdien - kan i mange tilfælde være en fordel. Det gælder for eksempel ved ønske om afdragsfrihed, eller hvis du ønsker at ændre din risiko ved ikke udelukkende at have lån med variabel rente (flexlån). Omkostninger ved belåning af ejendomsværdier over 60 procent Omkostningerne (bidrag, kursskæring etc.) for den del af realkreditbelåningen, der er sikret fra procent af ejendomsværdien, er i kroner næsten de samme som for den del af realkreditbelåningen, der er sikret fra 0-60 procent af ejendomsværdien. Man betaler således ofte næsten tre gange så meget i omkostninger pr. lånte krone for belåning mellem 60 og 80 procent af ejendomsværdien, som for belåning mellem 0-60 procent af ejendomsværdien. Samtidig er meromkostningerne ved afdragsfrihed for belåning mellem 60 og 80 procent af ejendomsværdien så høje, at for eksempel efterstående banklån eller billån ofte er et billigere alternativ. Det skyldes især den meromkostning, der er ved at slippe for at betale afdrag, som beskrevet i kapitel 3. 16

19 Det lyder ikke særlig logisk at nedprioritere afdraget på for eksempel billånet, da realkreditrenten er lav. Desuden har boligejere gennem mange år vænnet sig til, at det bedre kan betale sig at have et realkreditlån med lav rente med sikkerhed i boligen frem for at samle sig en buket af billån og forbrugslån med højere rente. Det er igen bidragssatserne, som er på spil. For en bolig med en værdi på 2,5 millioner kroner er overvejelsen for boligejeren, om vedkommende skal betale afdrag på kroner, som udgør forskellen mellem 60 og 80 procent af boligens værdi. Første års afdrag på et to procent fastforrentet lån på kroner udgør kroner. Ved i stedet at vælge afdragsfrit lån frigør man altså et afdrag på kroner (før skat) i sit budget. Som betaling for afdragsfrihed stiger bidraget med kroner. For at spare kroner i afdrag første år betaler man således kroner mere i bidrag kroner ekstra i omkostninger for at slippe for at betale kroner i afdrag er rigtig mange penge faktisk så mange penge, at det bedre kan betale sig at afdrage på denne del af realkreditlånet end på for eksempel et billån. Afdragsfrihed for den del af lånet, der er sikret fra 0-60 procent af ejendomsværdien, er stadig attraktivt, og det vil derfor kræve to lån at udnytte dette. Et ekstra lån koster lidt mere i etablering, men hvis du har samlet realkreditbelåning på 2 millioner kroner eller mere, er meromkostningen ofte tjent hjem på lidt over et år afhængig af bankens/realkreditinstituttets gebyrpolitik. Det er vigtigt, at du i forbindelse med etableringen af lånene får fastsat bidraget på de to lån individuelt. Når du først har vænnet dig til tanken om tolagsbelåning, så åbner der sig nogle muligheder, de færreste boligejere ville have overvejet. Her kommer to eksempler: Med dagens huspriser kan fuld belåning med variabel rente (flexlån) føre til ganske store ændringer i budgettet, hvis renten pludselig stiger tilbage til niveauet fra før finanskrisen. En måde at imødegå dette på kan være at kombinere flexlån og fastrentelån. Men ikke nødvendigvis med et fastforrentet lån i bunden og et flexlån på toppen, som de fleste vil forvente, at man gør. Det kan ret elegant gøres omvendt: Flexlån i bunden og fastforrentet lån på toppen. Hvis du belåner boligen med et flexlån fra 0-60 procent af ejendomsværdien, eventuelt uden afdrag, har du i øjeblikket et fornuftigt rådighedsbeløb. Du kan anvende luften i budgettet til derudover at optage et fastforrentet lån med afdrag, for eksempel ti års restløbetid til en fast rente omkring én procent. Du afdrager hurtigt på lånet med den højeste omkostning, og ydelsesstigningen ved stigende renter er mindre end ved fuld belåning med flexlån. Den anden mulighed er at se nærmere på de såkaldte prioritetskonti, som både Nykredit, BRFkredit og en række banker tilbyder til konkurrencedygtige priser. Efter vores opfattelse er disse specielt interessante som overbygning på en almindelig realkreditbelåning fra 0-60 procent af ejendomsværdien. På den måde får du det lave bidrag fra 0-60 procent af ejendomsværdien, og du får fleksibilitet (en kassekredit) fra procent af ejendomsværdien. Dette vil vi komme nærmere ind på i kapitel 9. 17

20 Renten på disse prioritetskonti er højere end på realkreditlån, men når du anvender dem som et alternativ til et realkreditlån mellem procent af ejendomsværdien med en høj bidragssats, er merprisen ved prioritetskonti normalt ganske lille (og i visse tilfælde negativ), og rimelig set i forhold til den fleksibilitet, du opnår. Hvilken betydning har bidragssatsen? Vi har nu gennemgået de forskellige låntyper, og hvad man skal holde sig for øje, når man vælger låntype(r) og lånsammensætning. Den altoverskyggende omkostning ved et realkreditlån er imidlertid bidraget til kreditforeningen, hvorfor vi nu vil gå i dybden med dette. Det er vigtigt, at du som ejer af fast ejendom sikrer dig, at du vedvarende opnår det lavest mulige samlede bidrag på din finansiering af din ejendom. Når eller hvis du omlægger dit realkreditlån, så få eventuelt én eller flere nye vurderinger af huset, inden du beslutter dig for valget af lån og realkreditinstitut. Der er nemlig penge at spare; Især hvis dit hus er væsentligt mere værd, end da du købte det. Men hvorfor påtage sig besværet med igen at få vurderet huset og samtidig skulle forholde sig til vilkår i forskellige institutter? Svaret er bidragssatser. Som vi tidligere har beskrevet i kapitel 3, stiger bidragene markant, jo højere en del af ejendomsværdien der er belånt. Og både bidragssatser og vurderinger af fast ejendom kan være forskellige de enkelte realkreditinstitutter imellem. Konkrete anbefalinger Nedenfor kommer vi først med konkrete anbefalinger, hvorefter vi uddyber anbefalingerne i det efterfølgende afsnit. Hvis du omlægger dit realkreditlån, og dit hus/ din lejlighed er steget i værdi, så få en ny vurdering. Det kan føre til en besparelse som følge af lavere bidragssatser. Hvis dit hus eller lejlighed er steget meget i værdi, så overvej, om du alligevel kan spare penge ved at omlægge dit realkreditlån. Få gerne flere realkreditinstitutter til at vurdere ejendommen, hvis du optager lån eller omlægger din finansiering. En højere vurdering fra et konkurrerende realkreditinstitut kan føre til et lavere bidrag, specielt hvis den høje vurdering kommer fra en udbyder med konkurrencedygtige bidragssatser. Du kan tjekke satserne bagerst i bogen eller på Mybanker.dk. Bidraget fastsættes ved udbetalingen af lånet, og det fastlægges i forhold til lånets størrelse og ejendommens værdi. Både lånenes størrelse, afdrag eller afdragsfrihed, ejendommens aktuelle værdi og realkreditinstitut har altså stor betydning for bidragssatsen. Hvis lånet optages i forbindelse med købet af fast ejendom, kan realkreditinstituttet maksimalt belåne op til 80 procent af handelsprisen. Det er realkreditinstituttet som oftest villig til, men in- 18

21 stituttet har principielt mulighed for at sætte sit maksimum lavere. Men din bidragssats behøver ikke være knyttet til handelsprisen i alle de efterfølgende år, du ejer din ejendom. Realkreditinstituttet kan ved omlægning og/eller store afdrag foretage en ny vurdering, som for eksempel kan afspejle en højere værdi af ejendommen efter en periode med stigende ejendomspriser. Vurderinger er dog ikke mejslet i sten; Det er blot beregninger og overslag over, hvad din ejendom i givet fald ville blive solgt til. Ved en fornyet vurdering kan institutterne have en tendens til at ville være på den sikre side med en lavere vurdering, end man forventer. Men effekten af konkurrence institutterne imellem kan også betyde, at der kommer en ny og højere vurdering, som vil føre til lavere bidragssatser. Det er uvant for boligejere at tænke i de baner, for når du faktisk køber din ejendom, så er der netop ikke behov for at indhente flere vurderinger. Her er det den aftalte handelspris, som definerer, hvor meget du maksimalt kan låne, og som er grundlaget for beregning af, hvad du skal betale i bidrag. Belåningsgradens effekt på bidraget Siden finanskrisen er bidragssatserne steget, og de er specielt steget for den del af belåningen, der ligger over 60 procent af ejendomsværdien. Dermed er det også blevet mere interessant eventuelt at omlægge lån, hvis ejendommen stiger i værdi, da man dermed kan opnå besparelser. Der betales en høj bidragssats for afdragsfrihed over 60 procent af ejendommens værdi, men realkreditinstitutterne gør det forskelligt. Realkredit Danmark er anderledes end de øvrige institutter, hvilket kan have betydning for omkostningerne. Ved afdragsfrihed måler de årligt, om belåningen udgør mere end 60 procent af ejendommens værdi, hvilket udløser højere bidragssats for hele den del af ejendomsfinansieringen, der er afdragsfri. Det kan have betydning for deres konkurrenceevne i forhold til andre realkreditinstitutter. Lad os se et regnestykke og få tal for sagen. Vi regner på et på et hus til to millioner kroner med en 80 procents belåning på 1,6 millioner kroner, der er belånt med et F3-lån med afdrag i BRFkredit (for overskuelighedens skyld tages ikke hensyn til afdrag i beregningerne). Bidragssatserne for dette lån er for tiden 0,425 procent op til 40 procent af ejendommens værdi, 1,05 procent i intervallet mellem procent, og endelig 1,50 procent i bidragssats i intervallet procent af ejendommens værdi. Bidragssatsen er altså klart højest i den yderste del af finansieringen. I vores eksempel giver det en vægtet bidragssats for lånet på: (0,4 * 0, ,2 * 1,05 + 0,2 * 1,50)/0,8 = 0,85%. Målt i kroner er det: 0,85% * = kr. om året. Hvis ejendommen tre år senere, når F3-lånet skal refinansieres, er steget til 2,5 millioner kroner, vil en omlægning og ny beregning af bidrag medføre, at belåningsgraden er faldet fra 80 procent til / = 64 procent. 19