Aalborg Universitet København

Transkript

1 Aa l bor guni v er s i t et Ba c hel or pr oj ek t E j endoms da nnel s e -Ma t r i k ul ær ta r bej de Opga v e2 U d a r b e j d e t a f : Br i a nba yj oha ns en Kr i s t offergul dbæks t ent ebj er g Ma dse r i kwi t t Ni el s en Ma r i as k ove ngv i s t Pet r onel l amå r t ens s on Ma j 2011

2 Aalborg Universitet København Aalborg Universitet Landinspektør, København Lautrupvang 2B & 15, 2750 Ballerup Sekretær: Pia Skovlund Jensen Semester: 6. semester Projektets titel: Ejendomsdannelse matrikulært arbejde ved landbrugsejendomme Semestertema: Ejendomsdannelse Projekt periode: 3. januar 27. maj 2011 Afleveringsdato: Vejledere: Bent Hulegaard Jensen Gruppenr.: L6-CHP02 Gruppemedlemmer: Brian Bay Johansen I projektet tilegnes viden om de arbejdsopgaver som en privatpraktiserende landinspektør udfører i forbindelse med matrikulære forandringer. Projektet er bygget op om en fiktiv opgave hvor lodsejere i landsbyen Ledøje, ønsker at få udført matrikulære forandringer i form af arealoverførsel, skelfastlæggelse, nedlæggelse af vej og udstykning. Ejendomsberigtigelse og tekniske ændringer i matriklen vil ligeledes blive belyst, på baggrund af skelfastlæggelse. I projektets første fase dannes et overblik over de ejendomsrelaterede datasamlinger, som administrerer ejendomsdata i Danmark og data benyttes til at lave geografiske analyser over projektområdet. I projektets anden fase løses den matrikulære sag som ligger til grund for projektet. Sagen løses som den ville være løst i praksis hos en praktiserende landinspektør og er således klar til indsendelse og endelig godkendelse hos KMS. Kristoffer Guldbæk Stentebjerg Mads Erik Witt-Nielsen Maria Skov Engqvist Petronella Mårtensson Antal kopier: Antal sider: Bilagsantal og -art: kopier sider Bilag Copyright Denne rapport og vedlagte materiale må ikke offentliggøres uden forfatter og vejleders skriftlige accept.

3 FORORD Dette projekt er udarbejdet af projektgruppe L6-CHP02, som består af fem landinspektørstuderende fra Aalborg Universitet København, det Ingeniør-, Natur- og Sundhedsvidenskabelige fakultet, institut for Samfundsudvikling og Planlægning. Projektet tager udspring i temaet ejendomsdannelse, og er udarbejdet i perioden 3. januar 2011 til 5. maj Projektet er skrevet på baggrund af studievejledningen for landinspektøruddannelsens 6. semester, opgavebeskrivelsen som præsenteres i indledningen samt kurser med relevans for projekttemaet. I projektperioden har den studerende tilegnet sig viden omkring de arbejdsopgaver som udføres af de privatpraktiserende landinspektører, herunder lodsejerrådgivning i forbindelse med udvikling eller ændring af fast ejendom, samt dokumentation for registrering af ejendomsforhold i matriklen. Vejlederen for projektgruppen er lektor Bent Hulegaard Jensen fra Aalborg Universitet.

4 1 LÆSEVEJLEDNING RAPPORTOPBYGNING Rapporten er opdelt i to faser: Fase 1 Ejendomsregistrering, databearbejdning og geografiske analyser Fase 2 Landinspektøransvar og matrikulær sagsudarbejdelse HENVISNINGER I RAPPORTEN I rapporten er der forskellige typer af henvisninger; billeder, figurer, tabeller, bilag, kilder osv. Vi har valgt Chicagometoden til kildehenvisning, og disse er angivet i parenteser som følger: Kilde: (forfatter, udgivelsesår, evt. side) Kilderne er nærmere beskrevet i bibliografien sidst i rapporten. Henvisninger til bilag, billede, eller figur er angivet som følger: Bilag: Se bilag XX Billede, figur og tabel: Se figur XX Osv. Billeder, figurer, tabeller mv. er nummererede fortløbende fra rapportens start. UDARBEJDEDE KORT De udarbejdede kort, er alle nordvendte, medmindre andet er nævnt. Danmarks Miljøportals arealinformation Arealinformationen er et interaktivt kortværk, hvorfra det er muligt at downloade data over arealbindinger. Data fra denne er benyttet ved udarbejdelse af kort. FORKORTELSER BENYTTET I PROJEKTET BAG: Bekendtgørelse om matrikulære afgifter og gebyrer m.v. (BEK nr af 6/12/2010) BBB: Bekendtgørelse om ejeres pligt til at give oplysninger til Bygnings- og Boligregistret (BBR) (BEK nr af 12/12/2002) BBR: Bygnings- og Boligregistret BKS: Bekendtgørelse om skelforretning (BEK nr af 17/09/2010) BL: Bekendtgørelse af byggeloven (LBK nr af 14/10/2010) BLE: Bekendtgørelse af lov om landbrugsejendomme (LBK nr. 616 af 01/06/2010) BLL: Bekendtgørelse af lov om landinspektørvirksomhed (LBK nr. 84 af 10/02/2006) BLO: Bekendtgørelse om lov om offentlig veje (LBK nr. 893 af 09/09/2009) BLN: Bekendtgørelse om landinspektørnævnet (BEK nr af 18/10/2004) BMA: Bekendtgørelse om matrikulære arbejder (BEK nr af 17/09/2010) 1

5 BT: Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) (BEK nr. 834 af 3/9/2009) BTJ: Bekendtgørelse om tilskud til miljøvenlige jordbrugsforanstaltninger (BEK nr. 140 af 10. marts 2005) BU: Bekendtgørelse om udstykningskontrollen (BEK nr af 17/09/2010) CFR: Det Centrale Fredningsregister CPR: Det Centrale Personregister DDL: Den Danske Landinspektørforening DL: Lov om drift af landbrugsjorder (LBK nr. 191 af 12. marts 2009) EJL: Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder (LBK nr af 16/12/2010) ESR: HA: Det kommunale ejendomsstamregister Bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (Habitatbekendtgørelsen) (BEK nr 408 af 01/05/2007) KRR: Krydsreferenceregistret LAU: Lov om afgift ved udstykning m.v. (LBK nr. 42 af 22/01/1998) LBB: Lov om Bygnings- og Boligregistret LFV: Bekendtgørelse af lov om vandforsyning m.v. (LBK nr. 635 af 07/06/2010) LMH: Lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug (LOV nr af 20. december 2006) LL: Lov om landinspektørvirksomhed (LOV nr. 220 af 21/05/1963) LUL: Lov om udvikling af landdistrikterne (landdistriktsloven) (LOV nr. 316 af 31/03/2007) MIA: Matrikulært Informations- og Ajourføringssystem ML: Bekendtgørelse af lov om miljøbeskyttelse (LBK nr. 879 af 26/06/2010) MML: Bekendtgørelse af lov om miljømål m.v. for vandforekomster og internationale naturbeskyttelsesområder (Miljømålsloven) (LBK nr. 932 af 24/09/2009) MVJ: Miljøvenlige jordbrugsforanstaltninger NBL: Bekendtgørelse af lov om naturbeskyttelse (LBK nr. 933 af 24/09/2009) OSAK: De officielle standardadresser og koordinater PL: Bekendtgørelse af lov om planlægning (LBK nr. 937 af 24/09/2009) PVL: Lov om private fællesveje (LOV nr af 21/12/2012) SFL: Særlig følsomme landbrugsområder SVUR: Statens Salgs- og Vurderingsregister TL: Bekendtgørelse af lov om tinglysning (LBK nr. 158 af 09/03/2006) TML: Tildelingen af matrikler til lodder UL: Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen (LBK nr. 494 af 12/06/2003) VMK: Vejledning om matrikelkortet og dets ajourføring (VEJ nr af26/08/2008 ) ANVENDT UDSTYR OG PROGRAMMER Udstyr anvendt til opmåling: Programmer benyttet i projektet: GPS fra Leica 1200-serien. ArcGIS GeoCAD MIA LIMAks KMSTrans 2

6 BILAG Foruden rapporten skabes et hæfte med bilag. Bilagene har til formål, at underbygge fakta i rapporten. Hvert bilag nummereres og er at finde i bilagets indholdsfortegnelse. SAGSMAPPE Der udarbejdes en sagsmappe som har til formål, at samle og vise eksempler på de i rapporten beskrevne erklæringer og dokumenter som de ser ud i forhold til det matrikulære arbejde der fiktivt udføres. Skematisk redegørelse, ændringskort og måleblade GeoCAD og MIA er benyttet til udarbejdelsen af de nævnte dokumenter. Skøde For at udarbejde skødet, er søgt inspiration herfor på internettet. En skabelon er derfor blevet brugt, hvor egne oplysninger er passet ind. (Kuben Byg A/S u.d.) Andre dokumenter Andre erklæringer og dokumenter er primært udarbejdet gennem LIMAks, hvor givne oplysninger er overført fra MIA. Dog er nogle af dokumenterne lavet på baggrund af de i LIMAks givne dokumenter, for på den måde at få flere matrikler og evt. ejendomme på samme dokument. 3

7 INDHOLD 1 Læsevejledning Indledning... 6 Fase 1 3 Ejendomsregistrering Matriklen Tinglysningen Det fælleskommunale ejendomsdatasystem Bygnings- og boligregistret Det kommunale ejendomsstamregister Planregistret Statens Salgs- og Vurderingsregister Krydsreferenceregistret Opsamling af registre Databearbejdning Oversigtskort Arealbindinger Den enkelte matrikel Geografiske analyser Bebyggelsesår Noteringskort for ejendomme Landbrug Hektarpriskort Fase 2 8 Landinspektørens rolle og ansvar Krav til landinspektøren Landinspektørens rolle Sagsgang Rekvirentens ønske Forundersøgelse Arealbindinger Noteringer Ejerforhold Servitutter Anden lovgivning Dokumentation Fastlæggelse af skel Skelforretning Matrikulær sagsudarbejdelse Teknisk ændring Arealoverførsel Ejendomsberigtigelse Udstykning Nedlæggelse af vej Opsamling af nedlæggelse af vej MIA Sagsudarbejdelse MIA trin for trin

8 15.2 LIMAks MiniMAKS Sagsdokumenter i mia Fælles dokumenter Ejendomsberigtigelse Arealoverførsel Ændringer af privat vej og sti: nedlæggelse Ændringer af privat vej og sti: optagelse Landbrugsloven Opsamling af sagsdokumenter Afgifter og gebyrer Klagemuligheder Landinspektørnævnet Honorarudvalget Responsumudvalget Konklusion Bibliografi Bilag vedlagt Sagsmappe vedlagt 5

9 2 INDLEDNING Landinspektøren har en betydelig rolle indenfor det matrikulære arbejde i Danmark, men antallet af uddannede landinspektører er stødt faldende. (Universitets- og Bygningsstyrelsen 2011) Således er der behov for flere landinspektører end der uddannes. Én af grundene hertil er, at det jf. BLV 4 kun er en landinspektør med beskikkelse som må udføre matrikulært arbejde. (Miljøministeriet (d) 2006) Dette er således en kernekompetence inden for professionen. I projektet skal den studerende tilegne sig viden om de opgaver som udføres hos de privatpraktiserende landinspektører, herunder lodsejerrådgivning, udvikling eller ændring af fast ejendom, samt registrering af ejendomsforhold i matriklen. I projektets første fase undersøges det, hvilke registre den danske ejendomsregistrering er knyttet til, for herigennem at få en forståelse for registreringen af en matrikulær sag. Yderligere undersøges hvilke forskellige bindinger der er tilknyttet de i projektet omhandlende ejendomme. Her hentes data og vurderes på datakvalitet, som bl.a. benyttes til udarbejdelsen af geografiske analyser. I anden fase vil forskellige undersøgelser fra fase 1 spille en rolle ved løsning af den stillede opgave. Det er særligt i fase 2 at den studerende tilegner sig viden om de processer og opgaver som udføres hos den privatpraktiserende landinspektør. Denne viden er nødvendig for at kunne opnå beskikkelse. Den i projektet givne problemstillingen lyder som følger: INTERESSENTER I SAGEN: 1) Landbrugsejendommen matr.nr. 9a Ledøje By, Ledøje 2) Landbrugsejendommen matr.nr. 6o m.fl. Ledøje By, Ledøje 3) Landbrugsejendommen matr.nr. 18b m.fl. Ledøje By, Ledøje PARTERNES AFTALER/ØNSKER: a. En del af matr.nr. 6o ønskes anvendt til udstykning af parcelhusgrunde og tæt-lav boligbebyggelse. b. Den resterende del af matr.nr. 6o samt matr.nr. 6p ønskes afhændet til landbrugsejendommen 9a. c. Ejendomsgrænsen omkring matr.nr. 6o og matr.nr. 6p ønskes fastlagt. d. Matr.nr. 20d, 21b og 18i ønskes ligeledes afhændet til landbrugsejendommen 9a. e. Vejen over matr.nr. 23a ønskes nedlagt/omlagt. 6

10 De tre ejendomme er illustreret med farverne blå, rød og grøn, for at danne et overblik over de for problemstillingen omhandlende ejendomme og dertilhørende matrikler. Figur 1 Illustrerer de matrikler som opgaven omhandler, opdelt i samlet fast ejendom. Det skraverede område illustrerer udstykningsområdet. 7

11 FA S E 1 3 EJENDOMSREGISTRERING I dette afsnit vil der ske en præsentation af den danske ejendomsregistrering, for herigennem at få et overblik over, hvilke registre der findes, samt hvilken funktion de forskellige registre har. Dette gøres, idet registrene ligger til grund for en stor del af projektet. Den danske ejendomsregistrering består af: Matriklen Tinglysningen Det Fælleskommunale Ejendomsdatasystem Bygnings- og Boligregistret (BBR) Det Kommunale Ejendomsstamregister(ESR) Begrundelsesregistret Planregistret Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) Krydsreferenceregistret (KKR) Idet der er fokus på den danske ejendomsregistrering og dets funktion, findes der fire begreber kaldet de fire R er, som overordnet beskriver denne; Rettighedssikring til fast ejendom, Revenueopkrævning (skat) som forudsætter vurderings-grundlag, Regulering af arealanvendelse og bygninger samt Realisering af rumlige forandringer vedrørende fast ejendom. (Jensen (a)) De fire R er indgår hermed indirekte i ejendomsregistrene. Yderligere er der tre ejendomsbegreber der skal skelnes imellem. Dette er samlet fast ejendom, bestemt fast ejendom og vurderingsejendom, der knytter sig til henholdsvis Udstykningsloven, Tinglysningsloven og Vurderingsloven. I nedenstående afsnit, om de enkelte ejendomsregistre, vil lov og betydning af ejendomsbegreberne samt registrene uddybes. 3.1 MATRIKLEN Matriklen er et register over de samlede faste ejendomme der findes i Danmark. Formålet med matriklen var oprindeligt at registrere alle jordstykker for at beskatte disse, og således indsamle penge til kongen. Den første danske matrikel blev udarbejdet i 1664, mens digitaliseringen blev gennemført i Matriklen indeholder oplysninger om arealer og juridiske noteringer for ejendomsbegrebet samlet fast ejendom. Tidligere var der fire forskellige matrikler i Danmark, en for København Kommune, en for Frederiksberg Kommune, en for Sønderjyske og en for resten af landet. Fra den 1. oktober 2010 er disse slået sammen og udgør én matrikel der indeholder al matrikelinformation om samlet fast ejendom. (Kort- og Matrikelstyrelsen (a)) Matriklen består af fire dele: 8

12 MATRIKELREGISTRET I matrikelregistret er hvert jordstykke i Danmark registreret og identificeret. Hvert jordstykke har en matrikelbetegnelse. Denne består af: Matrikelnummer: bestod førhen af en lod eller flere lodder. Hver ejendom var sædvanligvis identificeret med minimum et matrikelnummer, hvilket betød at flere lodder havde samme matrikelbetegnelse. I 1999 besluttede man at hvert lod skulle tildeles hver deres matrikelnummer, således at det er muligt at finde den enkelte matrikel på et kort, samt at fremme de landsdækkende registre. TML ophørte i oktober Ejerlav: er en del af betegnelsen for en ejendom. Hvis matrikelnumret er 5b Tindbæk By, Skjern, er Tindbæk By, Skjern det ejerlav ejendommen tilhører. Registret indeholder ca. tredive forskellige oplysninger, herunder notering, navn på ejerlav, areal, og andel i fællesområder. (Poul Daugbjerg 2000, 26) MATRIKELKORTET Matrikelkortet er et juridisk kortværk der illustrerer skel, udlagte veje, fredskov m.m. for de registrerede ejendomme. MATRIKELARKIVET I matrikelarkivet findes de oprindelige matrikelkort, måleblade og yderligere dokumenter udarbejdet ved opmålinger og registreringer af nye skel. FIKSPUNKTSREGISTRET (VALDEMAR) Nye opmålinger, af et vist omfang, skal ifølge matrikulære regler tilknyttes et landsdækkende referencenet. Det fremgår endvidere af disse regler at hvis der ikke er noget fikspunkt i området for opmåling, skal nye fikspunkter etableres. Der skal altid findes fikspunkter at knytte sin opmåling til. (Poul Daugbjerg) Med GPS ens udbredelse, er det dog ikke længere nødvendigt at oprette nye fikspunkter, da GPS en i princippet fungerer som et mobilt fikspunkt. 3.2 TINGLYSNINGEN I tingbogen tinglyses relevante oplysninger om bestemt fast ejendom som ejendomsret, kreditorrettigheder og servitutrettigheder. Tingbogen føres lokalt ved landets byretter af dommeren. Oprindeligt stammer tingbogen helt tilbage fra Jyske Lov og Danske Lov. I 1927 trådte den aktuelle tinglysningslov, lovgrundlaget for tingbogen, i kraft og gik fra at være ført som faste protokoller til løsbladsprotokoller. Dette betyder at historiske oplysninger blev udtaget således at det kun var aktuelle oplysninger i løsbladsprotokollerne altså tingbogen. Historiske dokumenter opbevares i dommerkontorets arkiv og med jævne mellemrum tømmes det og dokumenterne overflyttes til landsarkivet. 9

13 Ved bestemt fast ejendom oplyses der først og fremmest om ejerforhold og begrænsede rettigheder. (Poul Daugbjerg, 55) I henhold til TL 1, skal rettigheder over fast ejendom tinglyses mod en gyldighed om aftaler af ejendommen og mod retsforfølgning. (Poul Daugbjerg, 55) Det der indføres i tingbogen er tinglysningen af såvel privatretlige som offentligretlige rådighedsindskrænkninger, oftest i det tilfælde at disse har en oplysende betydning og disse indskrænkninger er direkte fastsat i retsforskriften. I sådanne tilfælde indføres disse indskrænkninger som byrder i tingbogen på grundlag af meddelelser fra matriklen, eksempel heraf kunne være strandbeskyttelseslinjen. Tingbogen er i dag digitaliseret. Opbygningen af denne er delt op i tre dele adkomster, byrder og hæftelser. (Poul Daugbjerg, 62) Hver ejendom har en akt tilknyttet. Heri findes aktuelle tinglyste dokumenter for ejendommen. Kvaliteten af data i tingbogen er overvejende gode, da der sker en prøvelse inden de bliver indført i tingbogen. TML har dog givet problemer i tingbogen, hvor matriklerne ikke er blevet opdateret, og derfor stadig står med ejendommens oprindelige matrikelbetegnelse. Er landinspektøren eller anden der benytter sig af disse oplysninger ikke opmærksom på dette, kan der opstå problemer med oversete servitutter. 3.3 DET FÆLLESKOMMUNALE EJENDOMSDATASYSTEM I det Fælleskommunale Ejendomsdatasystem indgår ESR, BBR samt Planregistret. Grunden til at de tre registre inddeles under det Fælleskommunale Ejendomsdatasystem er, at de indgår som en del af den kommunale administration og vedligeholdes af kommunerne. (Jensen (b)) 3.4 BYGNINGS- OG BOLIGREGISTRET BBR blev efter særlig lovgivning oprettet i 1977, som digitalt register. Lovgrundlaget for registret bygger på LBB, der ved sagsbehandling af byggesager tager udgangspunkt i Byggeloven. Det er dermed i LBB at regler, i forbindelse med registrering af bygninger samt fastlæggelse og registrering af adresser, er beskrevet. Registret er opdelt i tre mindre registre; Stamregistret, Ændringsregistret og Historisk register. Stamregistret indeholder informationer om bygningers nuværende status, Ændringsregistret indeholder oplysninger om igangværende byggesager, og Historisk register indeholder information om de ændringer som er gennemført. (Poul Daugbjerg 2000, 70-71) Oplysningerne i BBR er oprindeligt opdelt i tre niveauer, som alle omhandler bygnings- og boligmassen; Ejendomsniveau, Bygningsniveau og Enhedsniveau. (Poul Daugbjerg 2000, 71-72) 10

14 I 2010 blev BBR omlagt til et nyt it-system og der blev i denne proces tilføjet nye niveauer, hvor de tre ovenstående niveauer er indflettet i disse: Grund Matrikel Bygning Opgang/indgang (frivillig fra kommunens side) Etage Rum (frivillig fra kommunens side) Enhed Brugsenhed (frivillig fra kommunens side) Teknisk anlæg (frivillig fra kommunens side) (Bygnings- og Boligregistret u.d.) Foruden opdelingen af niveauer i BBR, er hver bygning på en ejendom nummereret, således at denne har en tilknytning til ejendommen og dermed matrikelnummeret. Det er Erhvervs- og Byggestyrelsen under Økonomi- og Erhvervsministeriet der har registeransvaret for BBR. Ved opdatering og ajourføring af BBR er det kommunerne, der spiller en rolle. Her sker opdateringen ved de kommunale byggesagsbehandlinger. Ved kontrol af oplysningerne indberettet i BBR, er det ifølge BBB 1, den enkelte ejers ansvar, at undersøge om disse er korrekte. Er der ukorrekte oplysninger, er det ejerens pligt at henvende sig til kommunen. (Økonomi- og Erhvervsministeriet 2002) 3.5 DET KOMMUNALE EJENDOMSSTAMREGISTER ESR har sin baggrund i Vurderingsloven 39, stk. 2, hvor begrebet vurderingsejendom er det væsentlige ejendomsbegreb. Loven forpligter kommunerne til at føre et register til ejendomsvurdering med oplysninger om matriklen, ejerforhold mm. ESR er et af de ældste EDB-registre idet det blev etableret tilbage i Dette præger stadig registret den dag i dag, trods en omlægning til en nyere teknologisk løsning. ESR blev oprindeligt etableret for at have en EDB-løsning til ejendomsvurdering, men pga. registrets tidlige fødsel stod det alene og blev derfor også hjemsted for andet end vurdering. Det er i dag blevet til et omfattende register, hvis primære opgave er at fungere som administrativt redskab til hjælp i vurderingsopgaver. Registret bruges også i den kommunale forvaltning til opkrævning af vand, fjernvarme, renovation mm.. Det er et vigtigt register da vurderingsejendomme her bliver tildelt deres grundlæggende ID i form af ejendomsnummeret som bruges i andre registre (Poul Daugbjerg, 85). Vurderingsopgaven i ESR varetages af SKAT, hvor kommunen står for indsamling af data, opdatering og ajourføring af registret. 11

15 BEGRUNDELSESREGISTRET Foruden ESR, der forholder sig til ejendomsvurderinger, kan nævnes Begrundelsesregistret. I ESR er der begrundelser for vurderinger på ejerboliger samt sommerhuse. I Begrundelsesregistret er der begrundelser for vurderinger på ejendomstyper som strækker sig ud over de ovennævnte typer, såsom erhvervsejendomme. Begrundelsessystemets struktur stemmer overens med BBR s oprindelige struktur, og benytter dermed de tre niveauer; Ejendomsniveau, Bygningsniveau og Enhedsniveau. Ajourføring og opdatering af registret sker ved de kommunale vurderingssekretariater. (Poul Daugbjerg 2000, 93-94) 3.6 PLANREGISTRET Planregisteret er, som navnet antyder, et register med Danmarks plandata. Registeret indeholder data for alle planer under planloven, bl.a. kommuneplaner, delplaner, planrammer og lokalplaner. Siden 20. september 2009 har det oprindelige planregister været nedlagt og en digitaliseret version er i stedet i brug; PlansystemDK (Miljøministeriet (c) 2010). Formålet med PlansystemDK er offentligt at skabe en fælles og let adgang til kommunernes planer, samtidig med at kommunernes indberetning af planerne er simpel. Det er bestemt i planloven, at alle nye planer og forslag skal sendes til PlansystemDK. (Miljøministeriet (a) u.d.) Det er kommunerne der indberetter og har ansvar for kvaliteten af lokalplaner, kommuneplaner, kommuneplanrammer, kommuneplantillæg, kommuneplanstrategier samt zonekort mens kystnærhedszonen og strandbeskyttelseslinjen er statens ansvar. (Miljøministeriet (b) u.d.) 3.7 STATENS SALGS- OG VURDERINGSREGISTER SVUR er et af mange registre, SKAT anvender til beregning og opkrævning af skat. Det indeholder oplysninger om ejendoms- og grundværdi, ejendommens alder, areal mm., og hviler på oplysninger fra ESR og BBR. (Erhvervs- og Byggestyrelsen (f) 2010) Selve dataansvaret ligger hos SKAT, mens driften er udliciteret til private virksomheder. Oplysningerne fra SVUR benyttes både af staten og brugere fra den private sektor. Kommunerne bruger bl.a. SVUR til beregning af ejendomsskat. (Poul Daugbjerg 2000, 95) 12

16 3.8 KRYDSREFERENCEREGISTRET KRR blev oprettet i 1989, med det formål at binde de kommunale registre sammen. I KRR er det dermed muligt at kombinere informationerne i et register med informationerne i et andet register ved en krydsreference. En sådan krydsreference kan bl.a. være i form af matrikelnummeret eller adressen. KRR er derigennem kilden til visuel illustration af kombinerede registre. Som det var tilfældet ved BBR, står Erhvervs- og Byggestyrelsen for dataansvaret, og kommunerne for opdatering og ajourføring af registret. For KRR findes der ingen lovregler omhandlende registreringen af data. Dette skyldes, at registret primært er dannet af kommunerne til problemløsning af kommunale opgaver. (Poul Daugbjerg 2000, ) 4 OPSAMLING AF REGISTRE For at danne et overblik over de ovennævnte registre, hvilke data de indeholder samt hvilke fælles nøglekoder der binder registrene sammen, dvs. krydsreferencer, er dannet en tabel, hvor de forskellige registre er indsat. Adresse Matr.nr. Ejendomsnr. Bygningsnr. PlanID Matrikel X X Tingbog X X X ESR X X X BBR X X X PlanDK (X) X X X SVUR X Figur 2 tabel over nøglekoder for de enkelte registre Det ses her at størstedelen af registrene knyttes sammen gennem adresse, matrikelnummer og ejendomsnummer. Ud fra disse er det muligt at sammenknytte data fra de forskellige registre. 13

17 5 DATABEARBEJDNING Under databearbejdningen vil ske en vurdering af, hvilke data fra ovenstående registre der spiller en rolle i projektet. Dette gøres ved at udarbejde arealbindingskort og efterfølgende benytte data til geografiske analyser. Kvaliteten og fuldstændigheden af data fra registrene varierer, da indberetter og tidspunkt for indberetning er forskellig fra register til register. Der vil i afsnittet derfor ske en redegørelse for kvaliteten af de benyttede data ved de geografiske analyser. 5.1 OVERSIGTSKORT For at danne et overblik over projektområdet, er først og fremmest udarbejdet et oversigtskort. Oversigtskortet omfatter projektområdet, hvor hver enkelt matrikel er defineret. Oplysningerne i oversigtskortet kommer hermed fra Matriklen, hvor data fra matrikelkortet med dertilhørende matrikelregisteroplysninger er bestilt ved KMS. Figur 3 De i projektet tre ejendomme og dertilhørende matrikler Foruden oplysninger fra Matriklen er information fra ESR også benyttet. Her er både ejeren/ejerne oplyst samt adresseforhold ved den enkelte matrikel. Matriklerne for den enkelte ejendom ligger spredt i sognet, nogle i nærheden af hinanden og andre med større afstand fra hinanden. 14

18 5.2 AREALBINDINGER I de nedenstående afsnit vil der blive redegjort for hvilke arealbindinger der vedrører matriklerne i projektområdet. Egedal Kommunes kommuneplan samt relevante lokalplaner vil blive gennemgået for at undersøge kommunalt fastsatte begrænsninger. Det vil ligeledes blive undersøgt om der er eventuelle fredninger, naturbeskyttede områder mm., som der skal tages højde for. EGEDAL KOMMUNEPLAN Ledøje er en af de største landsbyer i Egedal Kommune med et indbyggertal på ca Byen ligger i et landbrugsområde og langt størstedelen er beliggende i landzonen. Der er dog en større parcelhusudstykning fra 1960 erne, i den nordøstlige del af byen, der ligger i byzone. Grundet regeringens byudviklingsplan for København og omegn, kaldet Fingerplan 2007, sættes der begrænsninger for nybyggeri i Ledøje og andre landsbyer i kommunen. Ved nybyggeri skal der tages højde for landsbyernes struktur og identitet (Egedal Kommune 2009, 17). I Ledøje er det særligt den karakteristiske stjerneudskiftning og sporene herefter samt landsbyafgrænsningen og sammenhængen mellem landsby, marker, stormandsgårde og kirker som skal søges bevaret (Egedal Kommune, 92). Der gælder tre kommuneplanrammer i Ledøje, som ses i nedenstående tabel. Ramme Ramme navn Anvendelse Specifik anvendelse B-119 Ledøje - Boligområde Boligområde Ledøjetofterne åben lav B-120 Ledøje Hare- Boligområde Boligområde og Bjørnetoften åben lav BE-009 Ledøje landsby Blandet bolig Landsbyområde og erhverv Figur 4 tabel over kommuneplanrammer i Ledøje Max B % Max antal Max bygningshøjde etager (m)

19 Figur 5 nuværende kommuneplanrammer for Ledøje Som det fremgår af figur 5 er matrikel 6g, samt den nordlige del af matrikel 6a omfattet af kommuneplanramme BE-009. Da der ikke skal foretages ændringer i anvendelsen på hverken matrikel 6a eller 6g, vil det ikke have indflydelse på den planlægningsopgave som søges løst i projektet. LOKALPLANER Der er to gældende lokalplaner og en byplansvedtægt i Ledøje, henholdsvis Lokalplan nr , Lokalplan nr samt byplansvedtægt v2, se figur 6. Matr.nr. 6g og den nordlige del af matr.nr. 6a er omfattet af lokalplanerne. Området for byplansvedtægten er kategoriseret som byzone og resten af Ledøje som landzone. Lokalplanerne har til formål at bevare landsbyens specielle karakter med lave varierende bebyggelser og medvirke til at bevaringsværdige bygninger ikke nedrives eller forvanskes. Desuden er de med til at sikre at ny bebyggelse indpasses i det omkringliggende miljø (Ledøje-Smørum Kommune 2000). 16

20 Figur 6 gældende lokalplaner i Ledøje FREDNINGER For at undersøge hvilke bindinger der er i projektområdet, er yderligere benyttet Danmarks Miljøportals arealinformation, hvor det er muligt at tilgå data. Det er da muligt at illustrere dataene i form af et arealbindingskort. I projektområdet er der flere bindinger, end det vil være overskueligt at vise på ét samlet arealbindingskort, og vi har derfor udarbejdet tre; et arealbindingskort for fredninger og to arealbindingskort der omhandler landbrug. En uddybning af bindingerne og lovgivningen bag disse kan ses i bilag 1. For de i arealbindingskortet omhandlede fredninger er der ni temaer der spiller ind; fredede områder, beskyttede naturtyper samt dertilhørende bufferzone, beskyttede vandløb, skovbyggelinjer, kirkebyggelinje, Natura2000 opland, drikkevandsinteresser og stormfald, se figur 7. 17

21 Figur 7 viser gældende fredninger for projektområdet Som det fremgår af figuren er der visse fredninger som matriklerne i projektområdet overlapper. Bl.a. er der udlagt en kirkebyggelinje med en radius på 300 m rundt om kirken og denne zone overlapper matrikel 6o hvor der ønskes udstykning af parcelhusgrunde og tætlav boligbebyggelse. Ligeledes ligger bl.a. matriklerne 20d, 21b og 18i i et område med beskyttede naturtyper, hvilket sætter begrænsninger for f.eks. dyrkningsmulighederne. Hvilken indflydelse fredningerne får for lodsejernes ønsker vil blive gennemgået i fase 2. BINDINGER FOR LANDBRUG Som tidligere nævnt er der udarbejdet to kort omhandlende temaer med betydning for landbruget. Det første arealbindingskort omfatter nitratfølsomme indvindingsområder, fosforklasser og kvælstofreduktionspotentiale. Figur 8 viser udvalgte gældende bindinger indenfor landbruget i projektområdet Det ses her at størstedelen af matriklerne, omfattet af projektet, bliver berørt af nitratfølsomme indvindingsområder. Yderligere betragtes alle matriklerne som omfattet af fosforklasse I og III og kun enkelte omfattet af fosforklasse II. Det sidste arealbindingskort omfatter landbrugsrelaterede aftaler lavet i området; MVJaftaler, SFL-aftaler og braklagt areal. Her er alle matriklerne indbefattet af særligt følsomme 18

22 landbrugsområder. Seks af matriklerne har miljøvenlige jordbrugsforanstaltninger tilknyttet, og fem matrikler er henlagt som fradragsarealer. Figur 9 viser udvalgte gældende bindinger indenfor landbruget i projektområdet 6 DEN ENKELTE MATRIKEL I dette afsnit vil ske en opsamling af overstående analyser. I figur 10 er det muligt at danne sig et overblik over hvilke bindinger der knytter sig til den enkelte ejendom, herunder den enkelte matrikel. Ejendoms.nr Matr.nr 6a 6g 6o 6p 9a 18b 18i 20d 21b 23a 23b 23d 23e Lokalplan X X Kommuneplanramme BE-009 X X Kirkebyggelinje X X X X Beskyttede vandløb X X X X X X X Fredede områder X X X X X Beskyttede naturtyper X X X X X Beskyttede naturtyper buffer X X X X X X X Natura2000 opland X X X X X X X X X X X X X Drikkevands-interesse X X X X X X X X X X X X X Nitratfølsom indvendings.. X X X X X X X X Fosforklasse II X X X X X X Fosforklasse I og III X X X X X X X X X X X X Kvælstofreduktionspotentiale X X X X X X X X X X X X X MVJ-aftaleområde X X X X X X SFL-område X X X X X X X X X X X X Braklagt areal X X X X X X Figur 10 Tabel over forskellige bindinger der er gældende for matriklerne Det ses her, at ejendom 231 er omfattet af de fleste arealbindinger, hvor MVJ-aftalen er den eneste som ikke omfattes. Både ejendom 245 og 217 er ikke omfattet af kommuneplanramme eller lokalplan, og det er derfor kun fredninger og bindinger for landbrug der har en betydelig rolle her. Da der nu er dannet et overblik over hvilke arealbindinger ejendommene er berørt af, vil vi yderligere danne et overblik over de enkelte matrikler. I nedenstående skema ses en 19

23 oversigt over ejerforhold, arealstørrelser og bebyggelse på den enkelte matrikel. Alle matriklerne er omfattet af ejerlav (Ledøje By, Ledøje) og er defineret som landbrugsejendomme. Oplysningerne er fra LifaOIS, som henter sine data fra distributionsserveren OIS for ejendomsdata. LifaOIS benyttes især af landinspektører da oplysningerne herigennem er målrettet denne profession. Ejendomsnummer 231 Ejer og adresse: Anker Adolf Bay Rasmussen, Ledøje Søndre gade 15, 2765 Smørum Matr.nr. Areal Vejareal (m 2 ) Bygninger (m 2 ) 6a Egentlig beboelseslejlighed - Et stuehus - Seks avls- og driftsbygninger - To bygninger defineret som idrætshal - Svømmehal, klubhus e.l. (idrætsudøvelse). 6g o p Ejendomsnummer 245 Ejer og adresse: Boris Nørgaard Kjeldsen og Susanne Skødt Kjeldsen, Råbrovej 25, Gersagergaard, 2765 Smørum. 9a Fire bygninger - Et stuehus - Tre avls- og driftsbygninger Ejendomsnummer 217 Ejer og adresse: Harry Vesterager, Nybøllevej 16, 2765 Smørum 18b Egentlig beboelseslejlighed - Et stuehus 18i d b a b d e Figur 11 Tabel over de i projektet tre ejendomme, for LifaOIS udskrifter se bilag 4 (LIFA u.d.) Der er nu dannet et overblik over de enkelte matrikler samt et overblik over i hvilke områder de forskellige bindinger har indflydelse. Muligheden for at indhente data fra registrene gør, at der udover arealbindingskort, kan udarbejdes geografiske analyser. 20

24 7 GEOGRAFISKE ANALYSER I dette afsnit vil der blive udarbejdet geografiske analyser over projektområdet ved hjælp af relevante ejendomsdata fra de databaser som blev beskrevet tidligere. De enkelte analyser vil blive beskrevet yderligere i afsnittet. 7.1 BEBYGGELSESÅR Analysen er lavet på baggrund af data fra BBR. Data til analysen bygger på registrering for den enkelte ejendoms opførselsår. Dette datasæt er joinet med adressetemaet fra OSAK og bliver vist med matrikelkortet samt et skærmkort som baggrund. Figur 12 Geografisk analyse der illustrerer opførselsår for de enkelte ejendommes bygninger Til analysen er følgende inddelinger benyttet: Årstal (fra) Årstal(til) Forekomster Kommentar forekomster Før udskiftning forekomster Tidsperiode typisk for udskiftede boliger forekomster Tidsperiode typisk for murermestervillaer forekomster Tidsperiode typisk for parcelhuse og rækkehuse forekomster Nyere bebyggelse Figur 13 viser antallet af forekomster fra kortet Som det fremgår af figur 12, er størstedelen af husene, i Ledøje, opført fra og med 1961 til og med Hovedparten af disse huse ligger i den nordøstlige del af Ledøje, hvor det tyder på, at en del af en landbrugsmatrikel er udstykket til parcelhusområde. For at give byen en bedre balance mellem nye og gamle huse, anbefales det at placere den næste udstykning i den vestlige ende af byen. Dette stemmer godt overens med den stillede opgave, hvor den østlige del af matrikel 6o ønskes udstykket. 21

25 Data til udarbejdelse af denne analyse indberettes løbende i registret og mellem indberetningerne er der ikke nogen videre kontrol af data. Visse data fra registeret må dog forventes at ligge meget tæt på det virkelige, særligt i tilfælde som opførselsår, bygningsareal og grundareal. Dette forventes, idet data stammer fra kommunernes registreringer i forbindelse med byggesager. Som før nævnt arbejdes med to datasæt ved udarbejdelsen af denne analyse, dels et adressetema fra OSAK og dels et datasæt bestående af en datatabel fra BBR, indeholdende bl.a. opførselsår. Data fra BBR midles og flettes sammen med adressetemaet. Herefter farvelægges punkterne i adressetemaet ud fra en skala, hvor rød er yngst og blå er ældst. Dette gøres på baggrund af det gennemsnitlige opførselsår for ejendommens bygninger, se figur 14. Figur 14 Flowdiagram over arbejdsgangen for analyse over opførselsår 22

26 7.2 NOTERINGSKORT FOR EJENDOMME LANDBRUG Figur 15 Noteringskort over landbrugsnoteringen for ejendomme i Ledøje og omegn Figur 15 illustrerer landbrugsnoteringer i Ledøje og omegn. Kortet illustrerer også hvorvidt der findes en beboelsesbygning på ejendommen, eller om den kun består af landbrugsjord. Kortet er baseret på information fra Matriklen og den benyttede nøgle er ejendomsnummeret, der stammer fra ESR. I udarbejdelsen af dette kort benyttes kun ét datasæt, et jordstykke-tema. Kortet er udformet i ArcMap 10 ved hjælp af dissolvefunktionen, der opdeler features på baggrund af udvalgt information i dette tilfælde ejendomsnummeret. Jordstykke-temaet omdannes til et ejendomskort på baggrund af ESRejendomsnummeret, hvorefter data vises på baggrund af SFE-noten. Der benyttes tre kategorier: Landbrusejendom Landbrug uden beboelse Andet Da data opdateres hver gang der foretages ændringer i matriklen, kan det derfor forventes at kvalitet og fuldstændighed af data må være god. 23

27 Figur 16 Flowdiagram over arbejdsgangen for analyse over landbrugsnotering Som kortet illustrerer, er hovedparten af Ledøje og omegn landbrugsjord. Kun få ejendomme har en beboelsesbygning. Anden bebyggelse findes kun i byområderne. 24

28 7.3 HEKTARPRISKORT Figur 17 Hektarpriskort for landbrugsarealer i Ledøje Sogn På figur 17 ses en geografisk analyse over hektarpriser for landbrugsarealer i Ledøje Sogn. Analysen er udført på baggrund af dataudtræk fra SVUR. Hektarprisen er fastsat ud fra grundvurderingen og afspejler således ikke købspris, men den offentlige vurdering. Som det ses på figuren ovenfor er det en klar tendens, at hektarprisen er højere i byområdet end udenfor. Dette er meget normalt, da landbrugsarealer tæt på byen ofte kan blive udstykket og solgt videre som parceller. Langt de fleste vurderinger fra analysen er foretaget indenfor de sidste 5 år, mens de ældste vurderinger dateres til Vurderingerne er således ganske pålidelige og samtlige ejendomme har en vurdering. Jf. figur 18 benyttes to parallelle datasæt til udarbejdelsen af hektarpriskortet. Det første datasæt består af en datatabel med udtræk fra SVUR, indeholdende bl.a. vurderingsdata. I dette tilfælde arbejdes der kun med landbrugsejendomme, og der er således, som før nævnt, kun taget udgangspunkt i grundværdien. Det andet datasæt består af et jordstykkekort fra Matriklen. Dette kort omformes til et ejendomskort på baggrund af ESRejendomsnummeret, hvorefter grundværdierne flettes ind. Data ses herefter på en farveskala løbende fra grøn til rød, der angiver hektarprisen. 25

29 Figur 18 Flowdiagram over arbejdsgangen for analyse over hektarpriser De geografiske analyser giver et helhedsindtryk af det område som projektets matrikler ligger i. Ved hjælp af data fra databaser med relation til ejendomme, er der udarbejdet kort som illustrerer ejendomsforholdene i området. Efter at have fastslået hvilke ejendomsdata der kan benyttes i projektet, vil der nu ses på det matrikulære arbejde, hvorfor disse data spiller en væsentlig rolle. 26

30 FA S E 2 Det matrikulære arbejde skal udføres af en landinspektør med beskikkelse, idet de har eneret herpå. Det matrikulære arbejde omfatter fastlæggelse, afmærkning og indmåling af skel, således at en udstykning, en arealoverførsel, en sammenlægning eller anden forandring af registrerede ejendomsgrænser kan ajourføres. I fase 2 vil ske en gennemgang af det matrikulære arbejde der udføres i forbindelse med en sådan sag, og de processer der indgår når en sag skal blive til virkelighed. Ligeledes vil der parallelt med den generelle gennemgang, ses på den konkrete opgave. Først ses der på, hvilken rolle landinspektøren har i henhold til problemstillingen, samt den arbejdsgang der gennemføres når en matrikulær sag udføres. Derved vil landinspektørens rolle blive beskrevet sammen med det ansvar denne har ved matrikulært arbejde og de love som danner ramme for faget. Herefter ses der generelt på den sagsgang der er for en typisk matrikulær sag, hvor også strukturen opsættes. Efterfølgende kigges der på rekvirentens ønsker i den konkrete opgave. Med udgangspunkt i dette foretages der en forundersøgelse, hvor der ses på emner som bindinger, lovgivning, servitutter, fastlæggelse af skel og de nødvendige tilladelser der skal til for at rekvirenten kan få sit ønske tilgodeset. Det er også her at landinspektøren vurderer, hvorvidt sagen kan gennemføres. Efter at have foretaget forundersøgelse vil der blive set på selve sagudarbejdelsen, for hvilken der ses på teknisk ændring, ejendomsberigtigelse, arealoverførsel, udstykning og nedlæggelse af vej. Disse afsnit vil indeholde generel teori suppleret med den konkrete opgave. Ved udstykning vil man også blive præsenteret for den udarbejdede udstykningsplan. Når en sag skal registreres hos KMS benytter landinspektøren MIA, som derfor vil blive gennemgået trin for trin - herunder LIMAks og minimaks. Dertil vil de sagsdokumenter som skal udarbejdes i forbindelse med projektet blive beskrevet. Sidst i fase 2 vil ske en beskrivelse af de klagemuligheder en rekvirent har i forbindelse med en matrikulær sag. Her er der tale om landinspektørnævnet, KMS, honorarudvalget og responsudvalget. Ligeledes vil der også ske en gennemgang af de udgifter der er ved sådanne sager med et efterfølgende eksempel fra projektet omkring udstykning. Af udgifter ses der på KMS og tinglysningsretten ved registrering af matriklen, samt landinspektørens honorar. 27

31 8 LANDINSPEKTØRENS ROLLE OG ANSVAR 8.1 KRAV TIL LANDINSPEKTØREN Når matrikulært arbejde skal udføres, i dette tilfælde en udstykning, en skelfastlæggelse og en nedlæggelse af en vej, er der en række love og regler som landinspektøren skal følge. Derudover er der retningslinjer for god landinspektørskik der skal følges, hvilket f.eks. betyder, at de involverede i forandringen skal kontaktes, og at sagen skal udføres med omhu. Kravene er reguleret i LL og i DDL s vedtægter for landinspektørvirksomhed. Ifølge LL 4 er det kun de praktiserende landinspektører og deres assistenter med landinspektørbeskikkelse, som kan udføre matrikulært arbejde i Danmark. Dog kan man som udenlandsk selskab blive bemyndiget til at udføre matrikulære arbejder, hvis EU har indgået aftale med landet, om udøvelse af lovregulerede erhverv, jf. stk. 2. Kort- og Matrikelstyrelsen kan også igangsætte matrikulært arbejde jf. 4 i LL; Matrikulære arbejder må kun udføres af praktiserende landinspektører og deres assistenter med landinspektørbeskikkelse. Stk. 4. Bestemmelsen i stk. 1 er ikke til hinder for, at miljøministeren lader særlige matrikulære arbejder udføre af landinspektører, der er ansat i Kort- og Matrikelstyrelsen. For at få lov til at udføre matrikulære arbejder skal landinspektøren, som førnævnt, være i besiddelse af en beskikkelse udstedt af miljøministeren, i henhold til LL 1. Endvidere i stk. 2 er der fire forskellige kriterier, der skal være opfyldt for at være berettiget til at modtage en beskikkelse. Dette indebærer at landinspektøren: er myndig og ikke er under værgemål efter værgemålslovens 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens 7. ikke har anmeldt betalingsstandsning og ikke er under konkurs har bestået dansk landinspektøreksamen og i mindst 3 år efter landinspektøreksamen har deltaget i udførelsen af almindeligt forekommende matrikulære arbejder ved ansættelse hos en praktiserende landinspektør, ved Kort- og Matrikelstyrelsens sønderjyske afdeling eller ved matrikelmyndigheden i Københavns eller Frederiksberg Kommune. (Landbrugsministeriet 2006, 1, stk. 2) Der er således flere krav der skal opfyldes for, at kunne udføre matrikulært arbejde i Danmark. Foruden ovenstående krav til beskikkelse, stilles der yderligere krav for at erhverve sig titlen som praktiserende landinspektør. Foruden den førnævnte landinspektøruddannelse skal man drive en landinspektørvirksomhed, enten som eneste ejer, som medejer, eller som aktionær i et landinspektørselskab. (Jensen (c) 2011) For at undgå at landinspektøren skal være partisk, får denne ikke lov til at udføre matrikulære arbejder, når han/hun har særlig interesse i ejendommen. Det samme gælder, når et familiemedlem har en væsentlig interesse i ejendommen, eller hvis en person i et samfund, hvor landinspektøren er involveret, har særlig interesse (Landbrugsministeriet 2006, 5) 28

32 Det er ikke kun matrikulære arbejder der kræver beskikkelse. Når ejerlejligheder skabes, kræves det en landinspektør med beskikkelse for at undertegne kortet. Mulighederne for opdelingen og fordelingstal kan dog foretages af såvel ingeniører, advokater som ejendomsmæglere. (DDL 2000) GOD LANDINSPEKTØRSKIK Ifølge LL 7 stk. 1 skal praktiserende landinspektører og deres assistenter med beskikkelse udvise en adfærd i overensstemmelse med god landinspektørskik, mens de udfører opgaver. Desuden skal opgaverne udføres så de opfylder kundernes behov. Groft sagt har landinspektøren fire pligter han skal opfylde: Undersøgelsespligt: landinspektøren skal kontrollere oplysninger om matriklen for at udføre de opgaver, han/hun er blevet pålagt. Denne information kan f.eks. findes i tinglysningssystemet, i kommune- og lokalplanerne og i matrikulære noteringer. Landinspektøren er også ansvarlig for at oplysningerne er korrekte. Vejledningspligt: landinspektøren skal samarbejde med andre rådgivere for at opnå den bedste løsning for kunden, mens der skal oplyses om eventuelle fremtidige vilkår som myndigheder måtte opstille. Desuden skal han/hun stille kvalitetskrav til målinger og til opgaveløsningen generelt. Oplysningspligt: landinspektøren skal informere alle parter om muligheden for at fuldføre opgaven, om de vilkår der stilles for at få opgaven godkendt, om begrænsninger i ejerens fremtidige råden, dispensationsmulighed samt omkostninger for ejendommen. Kompetent ressourceanvendelse: landinspektøren skal ved opgaveløsning benytte sine ressourcer ud fra et fornuftig og økonomisk velovervejet grundlag. (Jensen (c) 2011) DEN DANSKE LANDINSPEKTØRFORENINGS VEDTÆGTER FOR LANDINSPEKTØRVIRKSOMHED Udover de regler en praktiserende landinspektør skal følge når han/hun har modtaget sin beskikkelse, og de retningslinjer der sikrer god landinspektørskik, har DDL etableret en række vedtægter som foreningens medlemmer skal følge. Disse vedtægter er etableret for at fjerne situationer, hvor der er tvivl om, at landinspektører har opfyldt deres faglige ansvar. Vedtægterne betyder f.eks., at landinspektøren på en opgaveløsning skal bruge sin viden og erfaring til at hjælpe sin klient, så opgaven udføres på en professionel og økonomisk måde (DDL 2000, 3). Desuden skal landinspektøren i ethvert forhold, udvise en god kollegial adfærd (DDL 2000, 4). Der er beskrivelser af fælles opgaver, som landinspektøren udfører. Landinspektører er forpligtiget til at udføre opgaver i overensstemmelse med denne beskrivelse. Disse beskrivelser er etableret for at sikre, at opgaverne udføres i henhold til bestemte standarder. 29

33 8.2 LANDINSPEKTØRENS ROLLE Landinspektørens opgave er f.eks. at udføre matrikulære ændringer i Danmark. Hvis der kunne være en konflikt mellem parterne skal landinspektøren løse denne, før den tekniske del af arbejdet kan udføres. Landinspektøren skal undersøge om der er hæftelser på ejendommen, herunder servitutter, strandbeskyttelse mv. Hæftelserne samt andre forebyggende undersøgelser, undersøges gennem eksisterende lokalplaner for området, opslag i tingbogen samt ved gennemgang af andre love, der kan være gældende i området. Når undersøgelserne er afsluttet, kan det matrikulære arbejde fortsætte. Endeligt kan den juridiske del udføres, det vil sige dokumentation af retsforholdet mellem parterne. (DDL 2000) Efter at have undersøgt landinspektørens rolle og ansvar, vil der nu undersøges hvordan sagsgangen for en matrikulær sag forløber, for herigennem at danne et overblik over landinspektørens arbejdsopgaver. 9 SAGSGANG Matrikulære ændringer følger ofte en ensartet struktur, hvad enten der er tale om udstykning, arealoverførsel, skelafsætning eller omlægning af vej. Sagsbehandlingen for de fire matrikulære arbejder som behandles i dette projekt, følger strukturen i nedenstående flowdiagram og er tilpasset projektet, således at det giver bedst muligt overblik over det videre forløb i sagsbehandlingen. I flowdiagrammet dannes et overblik over involverede parter og myndigheder samt deres rolle i sagsgangen. I de matrikulære sager er flere aktører, bl.a. rekvirenter, landinspektøren samt myndigheder. Rekvirenten kommer med et ønske som landinspektøren enten anbefaler afvist eller går videre med. Landinspektøren tager sig af sagen og denne skal til sidst godkendes af kommunen samt KMS, såfremt sagen overholder de lovmæssige forudsætninger. Ud fra flowdiagrammet vil krav og indhold til de enkelte processer i sagsbehandlingen blive beskrevet. 30

34 Ejer Køber Evt. naboejer Fastlæggelse af opgave (involverede parters ønske) Ønsker at sælge areal til køber Ønske om udstykning Ønske om registrering af ejendomsberigtigelse Indgår købsaftale og kontakter landinspektøren Evt. ønske om køb af udstykning Privat landinspektør Forundersøgelse Det skal undersøges hvorvidt arbejdsopgaven er mulig at udføre Web-matriklen Undersøger om der er kystlinje, fredskov mv. på matriklen Matrikelmyndighed Tinglysningsmyndighed/ dommer Servitutter m.v. Undersøger om der ligger servitutter til hinder for arbejdet (Ikke hævd) Kommunen Navne, adresser, planoplysninger Undersøger bl.a. hvorvidt de forskellige ejendomme har forskellige eller samme ejer Andre Landbrugslov og anden lovgivning Lovgivning der kan have indflydelse på den pågældende opgave (Ikke hævd) Muligt Ikke muligt Sag anbefales afvist af landinspektøren Overensstemmelse Skellet afsættes Uoverensstemmelse Ejerne inddrages Fastlæggelse af skel/opmåling Påbegynder skelfastlæggelsen til benyttelse ved udstykning, arealoverførsel mv. ved indhentning af måleblade og efterfølgende afsætning og opmåling Der hentes målebladoplysninger Berørte ejere inddrages Kan udtale sig om deres holdning til skellets beliggenhed Erklæring om de nye skel og grøn erklæring, således at der erklæres om private veje samt landinspektørerklæring underskrives Vurderer hvorvidt der er tale om Ejendomsberigtigelse, Arealoverførsel, Teknisk ændring, Behovet for en skelforretning. Efterfølgende kan en udstykning udføres Der afsættes nye skel og opmåles Sagen udarbejdes i MIA og der udarbejdes erklæringer mv. Der søges om godkendelse af sag ved KMS Figur 19 illustrerer sagsbehandlingen for matrikulært arbejde (Kort- og Matrikelstyrelsen (b) 2006) 31

35 Ovenstående flowdiagram er nogenlunde ens for de matrikulære arbejder. I afsnit 13.2, 13.3 og 13.4 vil ske en videre uddybning af de enkelte matrikulære arbejder, som værende en fortsættelse af ovenstående flowdiagram. 10 REKVIRENTENS ØNSKE Rekvirenterne kommer med ønske om matrikulære ændringer i form af en udstykning, matrikulering, sammenlægning mv. Landinspektøren undersøger derfra hvorvidt sagen kan muliggøres. I denne sag har rekvirenterne fra tre landbrugsejendomme, Anker Adolf Bay Rasmussen, Harry Vesterager, Boris Nørgaard Kjeldsen og Susanne Skødt Kjeldsen, en række ønsker omhandlende fastlæggelse af skel, udstykning, arealoverførsel og nedlæggelse af vej. Anker Adolf Bay Rasmussen ønsker at få fastlagt ejendommens skel på matr.nr. 6o og 6p. Dette skal ske i forbindelse med udstykning til parcelhusgrunde samt tæt-lav boligbebyggelse af en del af matr.nr. 6o, og arealoverførsel af det resterende af matriklen samt overførsel af 6p, begge til matr.nr. 9a, ejet af Boris Nørgaard Kjeldsen og Susanne Skødt Kjeldsen. Matr.nr. 6o udgør et areal på m 2 inklusiv et vejareal på m 2. Det areal der påtænkes at ske en udstykning på, er m 2 og ligger i den østlige del af matriklen, hvilket kan ses i ændringskortet på figur 20. Figur 20 illustrere hvilke ændringer der skal forekomme på ejendommene, samt arealet før og efter, for stort billede se bilag 2 32

36 Foruden ovenstående arealoverførsler, ønskes matr.nr. 18i, 20d og 21b ejet af Harry Vestager, ligeledes arealoverført til matr.nr. 9a. Desuden ønsker Harry Vestager vejen der er registreret over matr.nr. 23a nedlagt. 11 FORUNDERSØGELSE Følgende afsnit omhandler en del af udstykningskontrollen og de love der understøtter denne - UL og BU. Udstykningskontrollen indebærer, at en landinspektør skal foretage en række undersøgelser, før en matrikulær sag kan gennemføres og godkendes, her først og fremmest en forundersøgelse. Når landinspektøren får rekvirentens ønske for en given arbejdsopgave, foretages en forundersøgelse for det pågældende område. Dette gøres for at vurdere hvorvidt udførelsen af rekvirentens ønske kan lade sig gøre. I forundersøgelsen skal landinspektøren undersøge: Arealindinger: Kommuneplaner, lokalplaner, 3-områder mv. Noteringer: Samlet fast ejendom pålagt restrektioner eller rådighedsindskrænkninger, Jordforurening, strandbeskyttelse mv. Ejerforhold: Samme eller forskellige ejere Servitutter: Tinglyste bindinger på matriklerne Anden lovgivning med indflydelse Vejrettigheder, landbrugslov m.fl. I fase 1 blev undersøgt hvilke arealbindinger der ligger på de pågældende matrikler. Dette er en del af forundersøgelsen, men vil dog ikke blive gentaget i dette afsnit. Der vil derimod blive beskrevet hvilken indflydelse arealbindingerne har på sagen, samt hvorvidt det er muligt at realisere denne. Som tidligere nævnt berører sagen tre ejendomme med flere matrikler. Ejerne af ejendommene har her flere ønsker som landinspektøren skal forholde sig til. For at danne et større overblik, vil matriklerne blive behandlet individuelt inden for de undersøgte temaer AREALBINDINGER Fra 1-9 i UL bliver lovens begreber defineret, hvor der bl.a. i 1 står hvad matrikelbetegnelsen består af, og 2 omhandler begrebet samlet fast ejendom. 6-9 omhandler de matrikulære opgaver som bliver reguleret i UL, såsom udstykning, arealoverførsel, sammenlægning og ejendomsberigtigelse. Inden en matrikulær ændring kan foretages, er der visse undersøgelser der skal foretages, såsom at en matrikulær ændring ikke må udføres, hvis den strider imod anden lovgivning, jf. UL 20 stk. 1; Der må ikke ske udstykning, matrikulering, arealoverførsel eller sammenlægning, såfremt den matrikulære forandring eller den tilsigtede arealanvendelse efter det oplyste vil medføre forhold i strid med anden lovgivning. Dette gælder dog ikke matrikulering af en umatrikuleret ejendom. Dette betyder, at landinspektøren grundigt skal undersøge og indsamle data om andre love og planer. Disse undersøgelser og data medsendes når sagen skal godkendes af KMS. Ifølge UL 24 skal KMS ved registrering af sagen påse at bestemmelsen i UL 20 overholdes. 33

37 Der er en række oplysninger og dokumentationer der skal medsendes til KMS. Miljøministeren bestemmer hvilke oplysninger og dokumentation der er nødvendige for den enkelte sag, jf. UL 29. Matr.nr. 6o ligger udenfor både lokalplaner og kommuneplansrammer men skal overholde de i kommuneplanen gældende retningslinjer bl.a. vedr. nybyggeri i området. For illustration henvises til figur 5 og 6 i afsnit 5.2. Det vil være nødvendigt at få udarbejdet en lokalplan for at kunne realisere ønsket om udstykning af matriklen. Lokalplanen skal underlægges højerestående bestemmelser såsom kommuneplanen, fingerplanen mv. I Fingerplan 2007 er der nogle retningslinjer der skal tages forbehold for ved byudvikling. Ledøje ligger, ifølge fingerplanen, i det øvrige hovedstadsområde. Her gælder det, af PL 5j Kommuneplanlægningen i hovedstadsområdet skal sikre, at 4) byudvikling i det øvrige hovedstadsområde er af lokal karakter og sker i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund. Stk. 4. Miljøministeren kan herunder foretage mindre betydende fravigelser fra stk. 1. Mulighederne for nybyggeri i landsbyerne skal, ud fra ovenstående, være begrænset således at struktur og identitet i landsbyen bevares. Foruden områdekategoriseringen for området, er matr.nr. 6o placeret ved kirkeomgivelser. I Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen står i afsnit 4.1 Landskabs-, natur- og kulturværdier i det åbne land; Retningslinje , Inden for de konkret afgrænsede kirkeomgivelser gælder yderligere, at byggeri, anlæg og skovplantning kun må gennemføres, hvis det ikke forringer oplevelsen af samspillet mellem kirke og landskab eller landsbymiljø. Dette betyder, at der ikke må foretages ændringer der kan forringe oplevelsen af den i området placerede kirke. I Fingerplan 2007 er beskyttelsesområder, landskab, kultur og natur også beskrevet. Der skal være en helhed mellem områderne, således at der er en sammenhæng på herregårde, landsbyens samfund samt det omkringliggende landskab og dets karakter. De værdifulde elementer omkring landsbyen skal dermed bevares eller tages forbehold for ved planlægning. Ved bindingerne, henvises til figur 10 i afsnit 6, for at få overblik over hvilke af disse der gælder for den enkelte matrikel, samt illustrationer i afsnit 5.2. En uddybning af disse kan ses i bilag 1. Matr.nr. 20d, 21b og 18i ligger nær Tysmosen, hvilket er udpeget som fredet område. Der er derfor flere arealbindinger, der knytter sig hertil, såsom beskyttede naturtyper mv. Disse arealbindinger, sætter en begrænsning for brugen af jorden på arealer, og køberen af de tre matrikler vil derfor blive informeret om de miljøretslige bindinger, således at køber bliver bekendt med begrænsningerne. Bindingerne står dog ikke til hinder for arealoverførsel af de tre matrikler. På matr.nr. 23a er rekvirentens ønske at få nedlagt den vej der løber på tværs af matriklen. Da de miljøretslige bindinger har tilknytning til landbrug, vil disse ikke være et problem for gennemførelsen af dette. Kirkebyggelinjen på matr.nr. 6o sætter nogle begrænsninger i forhold til rekvirentens ønske om udstykning. Beskyttelseszonen på 300 m som kirkebyggelinjen definerer, er ikke 34

38 omfattet af bymæssig bebyggelse i hele zonen, og det gælder derfor at den nyopførte bebyggelse højest må opføres i en højde på 8,5 m. De øvrige miljøretslige bindinger matriklen er omfattet af, knytter sig udelukkende til landbrug. Da udstykningen tilegner sig til tæt-lav bebyggelse samt parcelhusgrunde, står disse ikke til hinder herfor NOTERINGER Alle de berørte ejendomme er i Matriklen noteret efter hovednoteringen landbrugsejendomme, hvilket er af den betydning, at disse er underlagt landbrugslovens bestemmelser. Alle matrikler, på nær udstykningsdelen af matr.nr. 6o, ændrer ikke anvendelse og beholder derfor nuværende notering. Jf. BLE 6 om ophævelse eller bortfald af landbrugspligt, kan landbrugspligten ophæves ved udstykning, idet landinspektøren erklærer det muligt. Dette kan f.eks. ske ved en godkendt lokalplan, hvor udstykningen er udlagt til beboelse med dertilhørende fællesarealer, eller at der foreligger landzonetilladelse til udstykning, i så fald de enkelte matrikler er under 2 ha. Matr.nr. 6p er ikke selv noteret med fredskov, men matr.nr. 16l der grænser op til, er noteret med dette. Eftersom matr.nr. 6p skal skelafsættes og derefter arealoverføres, bør dette ikke have en betydning ved udførelse af sagen. På matrikel 23a er noteret en privat fællesvej, der benyttes som adgangsgivende til Tysmosen, matr.nr. 86c, 86b, 86a og 24c. Ved nedlæggelse af vejen, skal det sikres, at der er adgangsforhold til disse via anden vejadgang, da alle matrikler jf. PVL skal have adgangsforhold til offentlig vej EJERFORHOLD Foruden bindingerne er det vigtigt at vide, hvilke ejere der er på de enkelte ejendomme. Dette skyldes at der ikke kan laves en ejendomsberigtigelse ved interne skel, og dermed ved ejendomme ejet af samme ejer. Derudover skal ejerforholdene indskrives i MIA, så disse kommer på den skematiske redegørelse. De tre ejendomme har forskellige ejere; Harry Vesterager, Anker Adolf Bay Rasmussen samt Boris Nørgaard Kjeldsen og Susanne Skødt Kjeldsen. Ejerforholdet kan derfor ikke stå til hinder for udførelse af arbejdsopgaven SERVITUTTER Som nævnt i fase 1 er matr.nr. 6o berørt af vandledninger i den østlige ende og underjordiske kabler og kabelskabe langs Nybøllevej. Derfor er der langs denne en byggelinje, dog går denne ikke ned til udstykningsområdet og bliver derfor ikke til gene. I den østlige ende skal der være mulighed for tilsyn af vandledningerne. Dog er vandværket forpligtede til at flytte vandledningerne på ejendommen, hvis disse ligger til gene for fremtidig udstykning. Det vurderes derfor, at disse servitutter ikke står til hinder for en udstykning. Matr.nr. 20d, 21b og 18i er alle berørt af en fredningsservitut omhandlende Tysmosen. Grundet servitutten er der begrænset benyttelse af jorden på matriklerne, hvilket er relevant at informere ejeren af matrikel 9a om, da han ønsker at opkøbe de tre matrikler. 35

39 På matr.nr. 23a er tinglyst en afløbs- og forsyningsledning, der løber langs med Nybøllevej. Servitutten skal sikre at NESA A/S til en hver tid skal have adgang til ledningen. Matriklen er ligeledes omfattet af fredningsservitutten pga. Tysmosen. Servitutten vil dog ikke have indflydelse i forhold til nedlæggelse af vejen, se bilag 3. ADGANG TIL OFFENTLIG VEJ 11.5 ANDEN LOVGIVNING De to veje som ligger op til matrikel 6o, henholdsvis Nybøllevej og Råbrovej, er begge kommuneveje og vejmyndigheden er derfor Egedal Kommune. 18 i UL har følgende ordlyd: Der må ikke ske udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, såfremt der derved vil fremkomme en samlet fast ejendom eller et særskilt beliggende areal af en sådan ejendom, som ikke har adgang til offentlig vej. Adgangsretten må ikke være tidsbegrænset eller betinget. Stk. 2. Hvis adgangen til offentlig vej skal ske ad privat fællesvej, skal vejen være optaget på matrikelkortet. Matrikelmyndigheden kan i særlige tilfælde fritage for dette krav. Da det er en privat fællesvej som skal etableres for at sikre vejadgang fra parcellerne til offentlig vej, skal den private fællesvej optages på matrikelkortet sammen med de nye udstykninger. Det kan ligeledes være nødvendigt at pålægge en servitut vedr. hegn eller buskhøjde til sikring af sigtbarhed fra den private fællesvej til den offentlige vej, på den eller de hjørnegrunde som grænser op til den private fællesvej. Det er i BLO at det juridiske grundlag for adgangsforhold til offentlig vej ved matrikulære forandringer, står beskrevet. 70 omhandler anlæg af nye adgange til offentlig vej og fastslår at overkørsler, overgange samt tilslutninger af veje og stier til offentlig vej ikke må etableres uden vejmyndighedens tilladelse. Da det i dette tilfælde er kommunalbestyrelsen som agerer vejmyndighed, skal der indhentes tilladelse for at etableringen af den private fællesvej kan realiseres. Tilladelsen fås ved at udfylde en grøn erklæring som underskrives og godkendes af kommunalbestyrelsen, se sagsmappe. LANDBRUGSLOVEN Ifølge BLE 29 kan en landbrugsejendom sammenlægges med en anden landbrugsejendom ved erklæring fra en landinspektør. Dog er der en række krav der skal være opfyldt for at få gennemført denne sammenlægning. Ejendommens areal efter sammenlægningen må ikke overstige 200 ha, ligesom afstanden til de ønskede lodder ikke må overskride 2 km for dyrkningsjorder, 5 km for græsarealer og 10 km for fradragsarealer. Afstanden måles ved luftlinjeafstand regnet ud fra ejendommens beboelsesbygning, og i tilfælde af bygningsløse ejendomme, regnet fra ejendommens hovedlod. (Fødevareministeriet (a) 2010, 29) Ved køb af suppleringsjord fra A til B, som gør at B s samlede areal overstiger 150 ha, skal der annonceres i tidsskrifter. Herefter har naboer mulighed for at aktivere deres fortrinsstilling ved at rette henvendelse til Jordbrugskommissionen. (Statsforvaltningerne 2010) Fortrinsstilling betyder således, at nærliggende landbrug kan få forkøbsret til handlet jord, såfremt B, ved handlens afslutning, er ejer af et samlet areal større end 150 ha. For at kunne 36

40 aktivere sin fortrinsstilling er det desuden nødvendigt, at den maksimale luftlinjeafstand ikke overskrides. (Fødevareministeriet (a) 2010, 31) Desuden skal ejeren, der ønsker at aktivere sin fortrinsstilling, i forvejen drive landbrug på minimum 30 ha, eller med et arbejdsbehov på minimum 900 timer årligt. (Fødevareministeriet (a) 2010, 32 stk. 2, pkt. 4) Det samlede areal efter den, med fortrinsstilling, erhvervede suppleringsjord må i øvrigt ikke overstige 70 ha, eksklusiv fradragsarealer. (Fødevareministeriet (a) 2010, 32 pkt. 1) I vores sag ønskes matriklerne 6p, 20d, 21b, 18i samt en del af matrikel 6o afhændet til ejeren af matrikel 9a. Matriklerne har følgende registrerede størrelser efter arealet af den ønskede udstykning på matr.nr. 6o er fratrukket: Matrikel Størrelse 6o 19,253 ha 6p 5,249 ha 9a 65,608 ha 18i 2,405 ha 20d 2,059 ha 21b 1,430 ha Totalt areal: 96,004 ha Figur 21 viser størrelserne af de forskellige matrikler De i tabellen nævnte 96 ha betyder, at ejeren af matr.nr. 9a ikke kommer til at eje et samlet areal over 150 ha. Den maksimale luftlinjeafstand fra de erhvervede lodder til matrikel 9a er under 2 km på nær matr.nr. 6p, der ligger 2,1 km derfra. Dette areal tiltænkes dog som græsareal og ligger hermed inden for grænsen på 5 km. Dette betyder, at naboer ikke kan aktivere fortrinsstilling DOKUMENTATION BU fastlægger de dokumentationsmetoder der ønskes benyttet, når de indledende undersøgelser skal foretages. Dokumentationstypen afhænger af, hvilken lovgivning og hvilken myndighed der er gældende. 1 og 2 omhandler dokumentationstypen, og dermed hvilken myndighed og hvilken lovgivning der skal bruges. 3 og 4 omhandler ekspropriation og dato for lovens ikrafttrædelse, og vil derfor ikke gennemgås i dette afsnit. 1 - GRØN ERKLÆRING Før en matrikulær ændring skal der jf. BU 1 foreligge en grøn erklæring, der ikke må være i strid med bestemmelser i følgende: 1. lov om planlægning 2. lov om offentlig vej 3. lov om privat fællesvej 4. byggeloven 5. lov om miljøbeskyttelse 6. lov om forurenet jord 37

41 Landinspektøren skal indhente den grønne erklæring fra kommunalbestyrelsen, og samtidigt skal han/hun oplyse om gældende forhold, som adgang til offentlig vej og byggelinjer mm. Den grønne erklæring skal fra kommunalbestyrelsen foreligge KMS. (Miljøministeriet (p) 2010) 2 - LANDINSPEKTØRERKLÆRING Hvis den pågældende matrikulære ændring kræver, at en anden myndighed end kommunalbestyrelsen eller KMS meddeler tilladelse til ændringen, kan ændringen ikke registreres i Matriklen, før tilladelsen er meddelt. Man må altså søge en dispensation fra en anden myndighed, og det er landinspektørens ansvar at fremskaffe dokumentation for de givne dispensationer. Ifølge 2 stk. 2 skal landinspektøren afgive en erklæring om forholdet til NBL, museumsloven og skovloven. Denne erklæring skal tilsendes KMS før den matrikulære ændring kan registreres i Matriklen. (Miljøministeriet (p) 2010, 1 og 2) For at forstå sammenhængen mellem erklæringer og dispensationer er følgende skema udformet: GRØN ERKLÆRING Lov om private fællesveje Byggeloven Lov om planlægning Lov om offentlig vej Lov om miljøbeskyttelse Lov om forurenet jord LANDINSPEKTØRERKLÆRING Lov om naturbeskyttelse Museumsloven Lov om skove Lov om stormflod og stormfald Lov om landbrugsejendomme Lov om folkekirkens økonomi Lov om råstoffer Nødvendige tilladelser og dispensationer ifølge BU 2 stk. 1 Figur 22 angiver hvilke love landinspektøren er ansvarlig for at søge tilladelse eller dispensation for i tilfælde af modstrid (Christensen 2011) Forundersøgelsen viser at der er en række bindinger der skal tages forbehold for, men at disse ikke står til hinder for at rekvirentens ønske kan opfyldes og sagen hermed kan påbegyndes. 38

42 12 FASTLÆGGELSE AF SKEL Ved udførelse af matrikulære arbejder er det oftest nødvendigt at fastlægge det gældende og retlige skel. Dette gøres ved enten at fastlægge det eksisterende skel, eller afsætte nye skel. Ved fastlæggelse af skel, skal der derfor vurderes hvorvidt den i matriklen registrerede grænse og det faktiske forhold i marken stemmer overens, samt hvilken måling der skal repræsentere skellet. Ved fastlæggelse af skel, skal der derfor inddrages forhold i marken, oplysninger fra måleblad og den registrerede grænse i Matriklen. Ved udførelse heraf er der forskel i arbejdsmetoden, bl.a. med betydning for, hvorvidt de berørte lodsejere skal inddrages. Arbejdsmetode Der findes måleoplysninger og skarpe forhold i marken Skellet forsøges fastlagt ud fra måleoplysninger, hvorefter det undersøges hvorvidt der er overensstemmelse med matrikelkortet og de faktiske forhold i marken. Er der uoverensstemmelse skal der vurderes hvorvidt det er en teknisk ændring, arealoverførsel mv. der skal foretages. Der findes ingen måleoplysninger men skellet står skarpt i marken Brugsgrænsen opmåles i marken, og det vurderes om denne stemmer overens med den i matrikelkortet registrerede grænse. Ved uoverensstemmelse skal det historiske matrikelkort, hvor skellet opstod første gang undersøges. Inddragelse af lodsejere Ved overensstemmelse skal ejerne underrettes efter skelafsættelsen Ved uoverensstemmelse skal de berørte ejere inddrages før skellet fastlægges Berørte ejere skal inddrages før skellet fastlægges Der findes ingen måleoplysninger og skellet står uklart i marken. Det historiske matrikelkort skal benyttes, for at beregne skellet og konstatere skellets beliggenhed. Figur 23 Tabel over forskellige arbejdsmetoder ved skelfastlæggelse Berørte ejere skal inddrages før skellet fastlægges Ved afsætning af nye skel, skal der udarbejdes en erklæring hvor ejerne godkender det i marken afsatte skel. Er der uenighed blandt ejerne om hvor skellet ligger, og de derfor ikke er tilfredse med det skel landinspektøren fastlægger, kan sagen løses ved en skelforretning, se afsnit I vores tilfælde fastlægges matr.nr. 6o s skel, for at en udstykning kan udføres, mens skellet for matr.nr. 6p fastlægges ved frasalg af matriklen. Muligheden for at sammenligne de i marken opmålte og afsatte punkter med måleoplysninger, nødvendiggør en undersøgelse over hvilken kvalitet det gældende digitale matrikelkort har. Matrikelkortet er udarbejdet på baggrund af måleblade, analoge matrikelkort som økort og rammekort, samt koordinater fra fikspunkter. Nøjagtigheden af matrikelkortet afhænger derfor af nøjagtigheden af disse. 39

43 I VMK er defineret tre kvalitetsklasser for matrikelkortets skelpunkter: Kvalitetsklasse Forventet nøjagtighed Eksempler på hvordan punktet er indlagt i matrikelkortet 1 Punktet er indlagt med koordinater fra en skelmåling 2 Punktet er indlagt med koordinater fra en skelmåling Et måleblad der er digitaliseret 3 Digitaliseret fra analoge matrikelkort: rammekort i målforhold >1:500, et skelkort eller en konstruktion et økort, 4-5 m Ukendt oprindelse Figur 24 Tabel over skelpunkternes kvalitetsklasse og dertil forventede nøjagtighed (Miljøministeriet (j) 2011) Figur 25 viser fordelingen af kvalitetsklasserne på skelpunkter ved de omtalte matrikler, som disse fremstår i ArcGIS, hvor der differentieres på baggrund af farverne. I GeoCAD og MIA differentieres der mellem de forskellige klasser vha. skelkredsenes størrelse. Størstedelen af skelpunkterne i matrikelkortet er defineret som klasse 2 og 3. At dette er tilfældet, betyder at en GNSS RTK-måling, som vi benytter i projektet, vil være mere præcis end det nuværende, og der derfor er mulighed for tekniske ændringer i matrikelkortet. Inden skelfastlæggelsen i marken er det foruden nødvendigt at konstruere skellene ud fra måleblade. I vores tilfælde var alle måleblade på nær ét med koordinatsæt til skelrørene. Det sidste måleblad var med ortogonale beregninger. Figur 25 illustrerer skelpunkternes kvalitetsklasse Ved konstruktion af skelpunkterne blev koordinaterne omregnet fra System34 til UTM32, da GeoCAD ikke understøtter System34. Dette blev gjort via KMSTrans. Herefter blev punkterne indtastet i GeoCAD og skellinjerne blev digitaliseret. I tilfælde hvor måleoplysninger fra det digitale matrikelkort er ikke-eksisterende anvendes i stedet oplysninger fra det originale matrikelkort. Over tid trækker papir sig sammen, og der skal ved brug af de originale matrikelkort derfor tages højde for indkrympning. Dette problem kan man dog komme udenom ved udregning af en faktor for indkrympning, som man pålægger for at korrigere de ønskede måleoplysninger. 40

44 For at kunne afsætte de, i projektet, konstruerede punkter i marken blev data eksporteret til GPS en. Disse punkter blev herefter afsat i marken, og brugsgrænserne blev desuden opmålt. Disse opmålingsdata blev herefter indlæst i GeoCAD og der blev vurderet på punkterne både i forhold til hinanden og i forhold til ældre ortofotos for at kontrollere for hævd. På figur 26 ses forskellen på skellinjen som den er konstrueret ud fra måleblad og Matriklens registrering. Den røde, stiplede linje afviger meget i det indadgående hjørne, dette skyldes at der manglede målebladsoplysninger til dette punkt. Figur 26 illustrerer oplysninger fra måleblad (rød) samt Matriklen (blå) Efter afsætning og opmåling af skellet har vi udpeget en række zoompunkter, hvor der er uoverensstemmelser mellem det registrerede i Matriklen, målebladsoplysninger og brugsgrænsen. Disse zoompunkter ses på figur 27. I tilfældene 2-8 er der tale om tekniske ændring, dvs. forbedringer af det i Matriklen registrerede skel, disse uddybes i afsnit I tilfælde 1 er der tale om en berigtigelse, denne uddybes yderligere i afsnit Zoompunkt 8, på matr.nr. 6p, er ikke angivet på figur

45 Figur 27 illustrerer syv zoompunkter, der vil behandles yderligere i projektet 12.1 SKELFORRETNING Som nævnt i forrige afsnit kan der anmodes om udførelse af en skelforretning, i det tilfælde at de berørte parter ikke er enige om det skel, den praktiserende landinspektøren har fastlagt, som følge af UL 35. Ved deltagelse i en skelforretning er det forskelligt hvor mange personer der deltager. Jf. BKS 2, skal landinspektøren med 14 dages varsel indkalde ejere af ejendomme. Landinspektøren har ansvaret for skelforretningen, og kan derfor også indkalde en landinspektørmedhjælper, hegnssynsmænd eller andre personer der har kendskab til området og dets forhold, således at der belyses flest mulige sider af sagen. Hegnssynsmænd har i dette tilfælde den rolle, at de har en aktuel udtalelse f.eks. omhandlende hegn eller beplantning. 42

46 Desuden er det pligtigt at ejere fra hver ejendom deltager. Disse kan vælge at medbringe en advokat, eller anden der kan have en udtalelse vedr. sagen. Nedenstående skema viser et eksempel på hvilke personer der kan medtages ved skelforretningen. Ejendom 1: Ejer Landinspektør Ejendom 2: Ejer Advokat Anden rådgiver Tidligere ejere Nabo eller anden der kender forholdene Medhjælper (evt. lsp) Hegnssynsmænd Person der kender forholdene Advokat Anden rådgiver Tidligere ejere Nabo eller anden der kender forholdene Figur 28 viser personer der skal (øverste række) og kan (resterende) deltage ved en skelforretning (Klaustrup 2011) Hvis en eller flere parter ikke er enig i resultatet af skelforretningen, er der mulighed for at indbringe sagen for domstolene. UDGIFT VED SKELFORRETNING UL 35. Den, der anmoder herom, hæfter for betalingen af de omkostninger, der er forbundet med forretningen. Dvs. den af rekvirenterne der anmoder om skelforretningen, skal i første omgang betale udgiften for det udførte arbejde til landinspektøren. Landinspektøren er inden begyndelsen af skelforretningen forpligtet til at oplyse parterne herom. BKS 10 Stk. 2. Til omkostningerne ved skelforretningen henregnes 1) landinspektørens honorar og udlæg, 2) parternes - efter landinspektørens skøn - rimelige udgifter til oplysninger om skelforholdene, 3) eventuelle omkostninger ved forkyndelse af indkaldelsen til skelforretningen og 4) eventuelle omkostninger ved hegnssynsmænds deltagelse i skelforretningen. Mener rekvirenten at det ikke er denne der skal betale for skelforretningen, kan man anmode hegnssynet om en hel eller delvis fordeling af udgifterne på de forskellige berørte parter. Bliver sagen sendt videre til domstolene, bliver fordelingen af omkostninger afklaret derigennem. I projektet antager vi dog at de involverede parter er enige, og derfor ikke skal igennem en skelforretning før en gennemførelse af de matrikulære arbejder kan foretages. 43

47 13 MATRIKULÆR SAGSUDARBEJDELSE Efter landinspektøren har målt op i marken, evt. inddraget de berørte ejere, besluttes hvilken matrikulær ændring der er tale om. I dette afsnit vil det enkelte tilfælde berøres, med begrundelse herfor. Der er i dette projekt tale om tekniske ændringer, ejendomsberigtigelse, arealoverførsel, udstykning samt oprettelse og nedlæggelse af privat fællesvej TEKNISK ÆNDRING Ved en teknisk ændring i matriklen, som følge af gammeldags målemetoder eller ændring af skel pga. labile grænser, skal ejerne af de berørte ejendomme orienteres om den matrikulære ændring jf. BMA 4 stk. 2. Jf. BMA 25 skal landinspektøren indberette til KMS, idet der konstateres fejl i skellene; Hvis en landinspektør konstaterer fejl i de i matriklen registrerede mål vedrørende et skels beliggenhed eller fejl med hensyn til skellets indlægning på matrikelkortet, skal fejlen indberettes til matrikelmyndigheden. Ved indberetningen skal der foreligge den nødvendige dokumentation til rettelse af fejlen. Er skellene blevet indmålt med bedre kvalitet end det i Matriklen registrerede, kan der med fordel udføres en teknisk ændring. I forbindelse med opmålingen af matriklerne 6o og 6p blev en række uoverensstemmelser opdaget, hvor skellet var fastlagt forkert. Dette er tilfældet for zoompunkterne 2-8. Zoompunkterne kan ses på figur 29, de blå stiplede linjer angiver de registrerede matrikelgrænser og de sorte linjer angiver de opmålte skel. På zoompunkt 2 drejer det sig om, at ét af skelpunkterne på skellinjen er sat forkert, hvilket betyder at der forekommet et knæk på skellinjen. På zoompunkt 3, 4 og 5 er det et skelhjørne der er sat forkert. På skelpunkterne 6 og 7 ser det ud til, at skellet er fastlagt før hegnene blev plantet. Skellene består af rækker af træer der står parallelforskudt. Denne parallelforskydning er dog ikke registreret i Matriklen, hvorfor en teknisk ændring er berettiget. For matrikel 6p ses den tekniske ændring på zoompunkt 8. Her fremgår det, at den registrerede skelgrænse afviger fra brugsgrænsen langs den vestlige skellinje på to af skelpunkterne. 44

48 Figur 29 viser syv zoompunkter, hvor der skal indberettes en teknisk ændring. De blå stiplede linjer illustrere Matriklens oplysninger og de sorte linjer er de GPS målte 45

49 13.2 AREALOVERFØRSEL En arealoverførsel er en overførsel af et areal, som enten er privatretslig eller offentligt bestemt. Jf. UL 7 beskrives en arealoverførsel som et areal der overføres fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom eller til offentlig vej, og et umatrikuleret areal der overføres til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej. (Miljøministeriet (e) 2003) Ved en arealoverførsel skal der foreligge tilladelse fra panthaverne, i fald arealets ejendomsværdi, størrelse mv. ikke holder sig inden for rammerne af en uskadelighedsattest. Jf. 43 i BT må forhold og anvendelse ikke ændres således at ejendomsværdien mindskes, og dermed ikke sikrer pantsikkerheden. Yderligere må den offentlige ejendomsvurdering af det udskilte arealet ikke overstige 2 % (2-4 % ved tilladelse af uskadelighedsattest fra panthaver), med et max beløb på kr. Arealet må ikke være bebygget med bygninger med værdi, og ejendommen må inden for de seneste 5 år ikke have benyttet en uskadelighedsattest. (Justitsministeriet 2009) I det tilfælde panthaverne godkender overførslen benyttes begrebet relaksation om godkendelsen af, at mindske grunden selvom værdien af ejendommen reduceres. For at gennemføre denne, skal der jf. UL 23 foreligge dokumentation i form af en dommerattest, der omhandler håndteringen af servitutter og byrder på det afsatte areal. Yderligere afgør beløbet på kr., hvorvidt der skal tinglyses et skøde eller blot foreligge et overdragelsesdokument. BAG 4 lyder som følgende Den største værdi af et areal m.v., der kan overføres uden tinglysning af overdragelsesdokument, jf. udstykningslovens 25, stk. 3, fastsættes til kr. I nedenstående flowdiagram illustreres sagsgangen for en arealoverførsel. Her illustreres de berørte parters rolle i sagsgangen, hvor ovenstående aspekter inddrages. 46

50 Ejer Arealoverførsel Køber Evt. naboejer Privat landinspektør Matrikel-myndighed Udarbejder sagsdokumenter i MIA Matrikeloplysninger Tinglysningsmyndighed/ dommer < > Kommunen Andre Evt. Advokat Udarbejder skøde Ejer Underskriver erklæringer om arealoverførsel og bemyndigelsesattest Køber Underskriver erklæringer om arealoverførsel og bemyndigelsesattest Landinspektøren Udarbejder erklæring om arealoverførsel og bemyndigelsesattest Modtager de underskrevne dokumenter, anfører ESR nr. og udarbejder servitutattest Udarbejder uskadelighedsattest Tinglysningen modtager servituterklær ing og uskadeligheds attest Kommunen Høres altid i forbindelse med ESR nr. Høres efter behov Indhenter panthaversamtykke deponerer købssum og tilsender skøde til ejer og køber Underskriver skøde Underskriver skøde Underskrifterne bekræftes af vitterlighedsvidner Godkender skøde Skødet sendes til kommunen og derefter til tinglysning med pantebrev og afgifter Betaler halvdelen af landinspektør omkostninger Betaler advokat og halvdelen af landinspektør omkostningerne Indhenter rådighedsattest og tilsender MIA-sagen og betinget skøde til KMS Sender meddelelse og regning til ejer Betaler KMS KMS Godkender MIAsagen, registrerer ændringer i matriklen, sender registreringsmeddelel se og endeligt skøde til tinglysning. Opkrævning tilsendes landinspektøren Indfører foreløbigt skøde og tinglyser pantebrev Tinglysningsdommeren udsteder attest om endeligt skøde, pant og servitutter Ajourfører tingbogen, tinglyser skødet og fordeler eventuelle servitutter Ajourfører ESR, BBR mm.. Endeligt skøde tilsendes landinspektøren Figur 30 diagram over arbejdsgangen for en arealoverførsel skal ses som fortsættelse 47 af det i afsnit 9 udarbejdede diagram (Kort- og Matrikelstyrelsen (b) 2006, 129)

51 I projektet er der fem arealer som skal overføres til matr.nr. 9a, henholdsvis matr.nr. 18i, 20d, 21b, 6p og 6o. Af de fire førstnævnte matrikler, er det hele matriklerne der skal overføres, og dermed 100 % af matriklerne. På matr.nr. 6o skal det resterende areal, som ikke udstykkes, arealoverføres hvilket svarer til omkring 92 % af matriklen. For at vurdere hvorvidt en uskadelighedsattest eller et overdragelsesdokument kan benyttes til opgaven eller hvorvidt der skal forekomme tilladelse fra panthavere samt udarbejdes skøde, vil vi se på, hvor stort en procentdel arealerne udgør af den samlede ejendom og derefter vurdere dets værdi. Ejendom 231 har på nuværende tidspunkt et samlet areal på m 2, og skal have overført et samlet areal på m 2. Dette svarer til omtrent 67 % af ejendommen. Ejendom 217 har på nuværende tidspunkt et samlet areal på m 2, hvoraf m 2 skal overføres. Dette svarer til knap 31 % af ejendommens areal. Ingen af matriklerne som skal overføres har bebyggelse på grunden, og der vælges derfor at regne grundværdien for ejendommene frem for ejendomsværdien. For at udregne beløbet for det areal der skal overføres, ganger vi grundværdien for 231 med ovenstående procent, dvs *67 % = kr. Det samme gøres for ejendom 217 dog med dens udregnede 31 %, dvs *31 % = kr. Ud fra ovenstående bliver det klargjort, at der for arealoverførslerne på begge ejendomme skal gives tilladelse fra panthavere, samt udarbejdes skøde. Udarbejdelsen af dette kan ses i sagsmappen EJENDOMSBERIGTIGELSE Ejendomsberigtigelse er, når arealer overføres som følge af hævd eller naturlige forhold. Ifølge UL 9 beskrives ejendomsberigtigelse således; det registreres i matriklen, at 1) en ejendoms afgrænsning er ændret som følge af hævdserhvervelse eller ved naturligt tilvækst eller fraskylning mv., eller 2) et areal, der i mindst 20 år har været offentlig vej, udskilles fra en ejendom. Nedenstående flowdiagram illustrerer sagsgangen for en ejendomsberigtigelse, hvilket er denne struktur, der i projektet søges fulgt. 48

52 Ejer Afgiver erklæring om hævd Køber Evt. naboejer Afgiver erklæring om hævd Udarbejder hævdserklæring Indhenter oplysninger Udarbejder registreringsattester i MIA Tilsender sagen til KMS Matrikeloplysninger via MIA Ejendomsberigtigelse Privat landinspektør Matrikelmyndighed Tinglysningsmyndighed/ dommer Rådighedsattester Kommunen Andre Betaling Ejer betaler landinspektøren Sender registreringsmeddelel se og regning Godkender sagen, sender registreringsmeddelelse, registrere i matrikelregister og kort Ajourfører tingbogen Ajourfører ESR Figur 31 diagram over arbejdsgangen for en ejendomsberigtigelse skal ses som fortsættelse af det i afsnit 9 udarbejdede diagram (Kort- og Matrikelstyrelsen (b) 2006, 132) Idet et areal overføres som følge af ejendomsberigtigelse, har panthaverne ikke nogen indflydelse. I dette tilfælde vil der skulle fremstå et overdragelsesdokument, der erklærer at skellet har været uberørt i mindst 20 år. En berigtigelse har dermed den forskel fra en arealoverførsel, at overdragelsesdokumentet er dét dokument der muliggør berigtigelsen. Ved underskrift fra ejerne, er denne form for overførsel af areal, væsentlig billigere end en arealoverførsel. Skulle det dog opstå at parterne ikke er enige, skal der som tidligere nævnt en skelforretning til. I zoompunkt 1 s tilfælde er der tale om en berigtigelse, idet matrikel 6i benytter et stykke af matrikel 6o til have. På figur 32 ses det faktiske skel(sort) i forhold til det fra målebladene konstruerede skel(grøn) og det i Matriklen registrerede(blå). Figur 32 illustrerer det berigtigede areal Ud fra de ortofotos vi har tilgængelige har det ikke været muligt at afgøre, hvorvidt skellet har stået som vist på figuren i mere end 20 år, og dermed er hævdberettiget. Vi har dog taget udgangspunkt i at dette er tilfældet. Arealet vil derfor overgå fra matrikel 6o til 6i uden økonomisk erstatning. I en virkelig sag ville landinspektøren tage kontakt til de nuværende og evt. tidligere ejere, for at skaffe dokumentation for brugsgrænsen gennem årene det være sig øjenvidneberetninger, fotografier eller lignende. 49

53 13.4 UDSTYKNING En udstykning defineres i UL 6; Ved udstykning forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom. (Miljøministeriet (e) 2003, 6) PL pålægger kommuner at udarbejde lokalplaner, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Det ville derfor være nødvendigt at få udarbejdet og godkendt en lokalplan, for at få realiseret rekvirentens ønske om udstykning. Da der i studievejledningen ikke lægges op til at der skal udarbejdes en lokalplan vil dette ikke blive gjort. Dog udarbejdes bilag 5 med et udsnit af en fiktiv lokalplan med de centrale bestemmelser for udstykningen. I nedenstående flowdiagram ses sagsgangen for en udstykning med salg heraf. Ejeren af matrikel 6o, Anker Adolf Rasmussen ønsker at en del af matriklen skal anvendes til udstykning af parcelhusgrunde og tæt-lav boligbebyggelse. Som udgangspunkt udarbejdes der en udstykningsplan, hvor det antages at en enkelt af disse er solgt, hvilket indebærer at der udarbejdes et skøde. 50

54 Ejer Ejer vil sælge en del af én matrikel Anmoder panthavere om frigørelse af en del af den pågældende matrikel Udstykning med salg Landinspektøren Udarbejder sagen i MIA og tilsender denne til KMS Sender udstykningskort og servituterklæring KMS Godkender sagen og påfører matrikelnumre på de udstykkede matrikler Køber Evt. naboejer Privat landinspektør Matrikelmyndighed Køber Køber et areal af ejer med henblik på opførsel af boliger Tinglysningsmyndighed/ dommer Afvisning Ingen salg Tinglysningen Tinglyser pantebrevet med påtegningen Tinglyser skødet, indfører den nye ejer, og tilbagesender skøde og kort Accept Kommunen Andre Panthavere accepterer eller afviser relaksation Advokat Anfører relaksationspåtegning med panthavers accept Advokaten orienterer ejeren om relaksation og opkræver gebyr Frigør købesummen Figur 33 diagram over arbejdsgangen for udstykning med salg (Kort- og Matrikelstyrelsen (b) 2006, 125) Som tidligere nævnt, udgør matr.nr. 6o et areal på m 2 inklusiv et vejareal på m 2. Den del der skal udstykkes udgør et areal på m 2 og den resterende del af matrikel 6o skal afhændes til matrikel 9a. 51

55 Figur 34 viser det areal af 6o der skal udstykkes Med henblik på skelfastlæggelse af matr.nr. 6o og dermed også udstykningen, var der i den østlige ende af matriklen stor forskel mellem den registrerede skellinje og den brugsgrænse vi kunne se i marken. Brugsgrænsen bestod af et kreaturhegn, der således stod placeret 2 m fra skel. Vi vælger dog at bibeholde den registrerede matrikelgrænse, da der ikke var tale om en tydelig afgrænsning af brugsgrænsen. Det er vores vurdering, at landmandens placering af hegnet er gjort af praktiske grunde og at han således er bekendt med skellets virkelige forløb. UDSTYKNINGSPLAN Der er en række retningslinjer der skal følges ved udstykning. Disse retningslinjer kan findes forskellige steder i lovgivningen. Det er landinspektørens ansvar at undersøge disse retningslinjer og restriktioner, samt at oplyse rekvirenten om disse. Følgende krav er gældende for udstykning af parcelhusgrunde: Grundens størrelse skal være mindst 700 m 2 ved fritliggende enfamiliehuse. (Erhvervs- og Byggestyrelsen (a) 2010, 2.7.5, stk. 1) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 % ved tæt-lav bebyggelse. (Erhvervs- og Byggestyrelsen (b) 2010, 2.7.1, stk. 1, pkt. 2) Ifl. Kommuneplanrammer i Ledøje må denne ikke overstige 25 % Bygningshøjde må ikke overstige 8,5 m. (Erhvervs- og Byggestyrelsen (c) 2010, 2.7.2, stk. 1) 52

56 Der skal udlægges opholdsarealer af passende størrelse i forhold til bebyggelsens benyttelse (Erhvervs- og Byggestyrelsen (d) 2010, 2.6.1, stk 1) Fælles adgangsvej skal have en bredde på mindst 2,8 m (Erhvervs- og Byggestyrelsen (e) 2010, 2.6.3, stk. 4) Det skal være hjørneafskæring af vej med en længde på mindst 5 m (Transportministeriet (b) 2009, 39) Figur 35 Illustrerer udstykningsplanen 53

57 Udstykningen skaber 13 nye beboelsesejendomme, den mindste på 742 m 2 og den største på m 2, hvilket betyder, at bygningernes størrelse kan variere mellem 185 og 370 m 2. I midten af området skabes et grønt område, der samlet udgør et areal på m 2. Inden for dette område findes muligheder for at etablere en legeplads, eller andre rekreative aktiviteter f.eks. en fodboldbane. Der skabes også stier, som leder ind og ud fra området. Udstykningen udgør som tidligere nævnt et areal på m 2, det grønne område udgør således ca. 19 %. Når et nyt område udstykkes, skal man tage hensyn til gældende bestemmelser om vejforhold og adgangsforhold. Ifølge UL 18 må der ikke ske en udstykning såfremt der vil fremkomme en ejendom som ikke har adgang til offentlig vej. Hvis adgangen til den offentlige vej skal ske ad privat fællesvej, skal denne vej optages på matrikelkortet. (Miljøministeriet (e) 2003) Adgangsvejen skal have en bredde på mindst 2,8 m, dog har vi valgt at gøre vejen 8 m bred, da der skal findes sted for fortove og cykelsti. Vejen er etableret som en privat fællesvej med adgang til den offentlige vej, Nybøllevej, der løber langs områdets sydlige side. Vejen er udformet således, at hver ejendom får så kort afstand som muligt for at nå deres ejendom. Dette har betydet, at vejen løber rundt om det grønne område, og ikke rundt om grundene. Da vejen etableres som en privat fællesvej skal en fordeling af bidrag til istandsættelse og vedligeholdelse bestemmes. Ifølge PVL 57 er det ejerne af de grænsende ejendommes ansvar at holde vejen i god og forsvarlig stand. Vejmyndigheden bestemmer i hvilket omfang vejen skal vedligeholdes, hvilke ejendomme der skal deles om udgifterne og hvor meget hver enkelt ejendom skal bidrage med i forhold til slid på vejen mv., jf. PVL 58. (Transportministeriet (a) 2008, 57 og 58) KONSTRUKTION AF UDSTYKNINGSPLAN I GEOCAD OG REGISTRERING I MIA Udstykningen er konstrueret i GeoCAD, således at der skabes 13 nye udstykninger til beboelsesejendomme, samt en udstykning hvor vejareal og grønt område indgår, se figur 25. For at den i GeoCAD konstruerede fil vises korrekt i MIA skal der tilknyttes værdier for dblink og acc-kode. Db-link angiver hvilken type skel der er tale om f.eks. svarer 4 til jernrør med skelmærke, mens 62 svarer til gammelt jernrør med skelmærke. Det er primært de to førnævnte koder der er benyttet i projektet. Acc-koden angiver nøjagtigheden af skelpunktet og kan enten være 1, 2 eller 3, hvor 1 er den mest præcise og angiver et RTKopmålt skelpunkt. Skellene er i GeoCAD defineret ud fra følgende tre koder: A000 skel vej A003 skel ejendom A090 Skel optaget vej sti Ved oprettelse af vej, sti og grønt område er der to muligheder, se figur 36: 1) Det grønne område udstykkes separat fra vej og sti (A000). 2) Det grønne område samt vej og sti udstykkes som en stor matrikel (A000), hvor det grønne område afgrænses ved et vejudlæg (A090). 54

58 Figur 36 Illustrerer de to muligheder for oprettelse af vej, pkt. 1 (venstre) og pkt. 2 (højre) Ad. 1, kan være et krav fra kommunen i det tilfælde, at de skal stå for vedligeholdelse af vej, således at de ikke også står for vedligeholdelse af det grønne område. Ad. 2, i det tilfælde grundejerforeningen står for vedligeholdelse af vej, sti og grønt areal, er det ikke nødvendigt at udstykke det grønne område. Den konstruerede udstykningsplan er valgt udarbejdet i overensstemmelse med pkt. 2, således at grundejerforeningen og dermed de vejberettigede står for al vedligeholdelse. Efter konstruktion af udstykningsplanen, samt tekniske ændringer af 6o og 6p, er filen importeret i MIA. Her er sket en registrering af de tekniske ændringer, hver enkelt udstykning, oprettelse og nedlæggelse af vej samt arealoverførsler. Derudover er sket en nyberegning af det resterende areal på matr.nr. 6o. Det nyberegnede areal udgør m NEDLÆGGELSE AF VEJ Vejen over matr.nr. 23a ønskes nedlagt/omlagt. Vejen er en privat fællesvej som tjener som adgangsvej til andre matrikler end matr.nr. 23a. Vejen ønskes omlagt, således at vejadgang til de andre matrikler kan sikres på anden måde. Ifølge UL 18 skal der findes vejadgang til offentlig vej, for hver matrikel i Danmark, og hvis vejadgangen til offentlig vej skal ske ad privat fællesvej, skal denne vej være optaget på matrikelkortet. 55

59 LOVMÆSSIGE FORHOLD OG PROCEDURE En privat fællesvej defineres, ifølge Cirkulære om private fællesvej 2, som veje der tjener som færdselsareal for anden ejendom end den ejendom, hvorpå vejen er beliggende, uden at blive klassificeret som en offentlig vej. Der er forskellige måder at omlægge eller nedlægge en vej, og disse er reguleret i forskellig lovgivning. Lovgivningen der regulerer de matrikulære arbejder er BMA kapitel 3 og PVL kapitel 11. For at benytte lovgivningen i BMA skal ændringen af vejen, ske i forbindelse med en matrikulær sag, desuden skal parterne være enige. Hvis parterne er uenige kan vejen nedlægges/omlægges efter reglerne i PVL kapitel 11, og da skal vejbestyrelsen give tilladelse. Kommunalbestyrelsen, som vejbestyrelse, er ansvarlig myndighed for kommuneveje, mens Vejdirektoratet er ansvarlig myndighed for statens veje. Hvis de vejberettigede er enige om nedlæggelse af vej skal der foreligge en række erklæringer og dokumentationer ifølge BMA 7. Det drejer sig om: Erklæring fra ejeren af den ejendom, vejen fører over, om, at vejen ikke tjener som adgangsvej for anden ejendom. Erklæring fra landinspektøren om, at der ikke er tinglyst noget dokument om vejret, og at han ikke finder grund til at tvivle på rigtigheden af ejerens erklæring, og dokumentation for, at reglerne i naturbeskyttelseslovens 26 a ikke er til hinder for, at vejen kan slettes på matrikelkortet. (Miljøministeriet (k) 2010) Landinspektøren skal undersøge og vurdere, om der er vejberettigede, der vil blive berørt af nedlæggelsen. Han/hun skal f.eks. undersøge om der er et tinglyst dokument om vejret, udfylde en erklæring hvis der er vundet hævd over vejen og en erklæring hvis der ikke er nogen vejberettigede. Landinspektøren skal også undersøge at reglerne i NBL 26 a overholdes. Hvis vejen der skal nedlægges eller omlægges fører til eksempelvis strand, skove eller kulturminder skal der søges tilladelse hos kommunalbestyrelsen. (Miljøministeriet (l) 2009, 26 a) Hvis der er andre vejberettigede end ejeren, skal landinspektøren indsamle deres samtykke til nedlæggelsen. I fald der er flere vejberettigede, som ikke har anden vejadgang end denne, må man omlægge vejen, i stedet for at nedlægge den. Ifølge BMA 8 kræves følgende erklæringer for omlægning af vej: godkendelse fra ejeren af den ejendom, vejen fører over. godkendelse fra de vejberettigede, og erklæring fra landinspektøren om, at han ikke finder grund til at antage, at der er flere vejberettigede end dem, der har godkendt ændringen, og at der ikke er tinglyst noget dokument, der er til hinder for indsnævringen eller omlægningen. (Miljøministeriet (k) 2010) 56

60 Landinspektøren skal ved omlægning erklære at der ikke er noget til hinder for at omlægge vejen, såsom vunden hævd. Landinspektøren skal også i denne sag indsamle de vejberettigedes samtykke til omlægning. Hvis nogen af de vejberettigede ikke er for beslutningen, afgør matrikelmyndigheden sagen. Som tidligere nævnt bruges lovgivningen i PVL kapitel 11 hvis parterne ikke kan blive enige. Den største forskel mellem PVL og BMA er, at der i PVL s tilfælde kun kræves tilladelse fra vejbestyrelsen, mens der i BMA kræves erklæringer fra ejer og landsinspektør. Kommunen skal ifølge PVL 72 stk. 2 afgøre hvis vejen helt eller delvis skal opretholdes som privat fællesvej. Dette skal gøres hvis vejen er eneste adgangsvej til en ejendom og der samtidig ikke etableres anden vejadgang, eller vejen i øvrigt er vigtig for en ejendom med vejret. Kommunens tilladelse er afhængig af en vurdering i forhold til denne paragraf. Kan adgang til offentlig vej ikke sikres på anden måde, kan en nedlæggelse af vejen ikke foretages. Imidlertid betyder det ikke, at en omlægning er udelukket. Hvis kommunalbestyrelsen vurderer, at de kan give tilladelse til nedlæggelsen/omlægningen skal de ifølge PVL 73 offentliggøre beslutningen til ejeren af ejendomme, der grænser til vejen, til ejere af ejendom hvis adkomsten er tinglyst, og til ejere af ejendom som har vejret. Kommunalbestyrelsen skal give en frist på mindst 8 uger, således at de involverede har mulighed for at indsende klager eller ændringsforslag. Ved brug af lovgivningen i PVL, er landinspektørens arbejde begrænset. Landinspektøren skal kun indsende dokumentation til KMS om vejmyndighedens beslutning. NEDLÆGGELSE AF VEJ OVER MATR.NR. 23A Ejeren til matr.nr. 23a, Harry Vesterager, ønsker at nedlægge/omlægge den vej, der løber over hans ejendom. Vejen er som tidligere nævnt en privat fællesvej, der tjener som adgangsvej til andre ejendomme. Da nedlæggelsen/omlægningen af vejen er en del af den matrikulær sag, der behandles i denne rapport, er det hovedsageligt lovgivningen i BMA der bruges. Det betyder at, det er landinspektørens opgave at indsamle de nødvendige erklæringer og oplysninger, og sikre, at reglerne i NBL 26 a overholdes. Figur 37 viser situationen for nedlæggelse og optagelse af vej på matr.nr. 23a og 24c, før (højre) og efter (venstre). (Miljøministeriet m.fl. u.d.) 57

61 Som figur 37 viser tjener 23a som vejadgang til offentlig vej for matriklerne 86a, 86b, 86c og 24c. Disse matrikler er sammen med 6b, der ligger lidt derfra, noteret som en samlet fast ejendom, og har derfor samme ejer. Ifølge UL 18 skal hver eneste matrikel have adgang til offentlig vej, enten direkte adgang eller via privat fællesvej. Hvis matriklerne 86a, 86b, 86c og 24c ikke var noteret som en samlet fast ejendom, ville det have været nødvendigt at sikre vejadgang til hver eneste ejendom, og måske til flere af matriklerne. Det ville dog være muligt at omlægge vejen ifølge reglerne i BMA 8, dog eventuelt med en anden rute. Der er i marken tydelig adgang til matrikel 24c fra en privat fællesvej, der løber over matr.nr. 8f og nabomatr.nr. 48f, øst om matrikel 23a. Ifølge BMA 7 skal ejeren af matrikel nr. 23a, underskrive en erklæring om, at vejen ikke tjener som adgangsvej til offentlig vej for anden ejendom. Ved at optage vej over matr. nr. 24c med forbindelse til offentlig vej over matr. nr. 48f og 8f sikres dette. Endvidere siger 7 at landinspektøren skal udfylde en erklæring om, at der ikke er tinglyst noget dokument om vejret, og at han ikke finder noget tvivl om rigtigheden i ejerens erklæring. Videre skal landinspektøren også dokumentere at NBL 26 a ikke er til hinder for nedlæggelsen. Landinspektørens opgave er at finde de vejberettigede og erklære at der ikke er tvivl om, at alle de vejberettigede har godkendt ændringen. De vejberettigede er i denne sag ejerne til de matrikler, der i dag bruger vejen over matr.nr. 23a som adgang til offentlig vej. Der kræves også samtykke fra ejerne af matriklerne 8f og 48f, om at matrikel nr. 24c, 86a, 86b og 86c fremover må benytte den private fællesvej. Landinspektøren skal også undersøge, at der ikke er tinglyste dokumenter, der er til hinder for omlægningen. Vejmyndigheden skal give sin tilladelse til ændring af overkørsel til offentlig vej. Denne tilladelse sikres ved at landinspektøren udfylder den grønne erklæring. (Ramhøj 2004, 149) Matrikel nr. 24c kan få adgang til offentlig vej over matriklerne 8f og 48f. Hvis denne adgang ikke havde været mulig, kunne vejadgangen over 23a ikke umiddelbart nedlægges. 14 OPSAMLING AF NEDLÆGGELSE AF VEJ Det vigtigste, når en vej skal nedlægges er at sikre vejadgang til offentlig vej for alle berørte matrikler. Er det muligt at sikre vejadgang på anden måde, end den nuværende, er der god chance for, at ændringen bliver godkendt. Det er forskellige måder at få sagen godkendt på. Hvis parterne er enige, er det forholdsvis let at få sagen godkendt, men hvis parterne er uenige kompliceres sagen. Da kræves vejbestyrelsens godkendelse, da det er dem, der er ansvarlige for de kommunale veje. Hvis ændringerne ikke er til gene, og udgifterne fordeles retfærdigt mellem parterne, kan sagen godkendes. For at vejen kan nedlægges kræves en række erklæringer. Disse skal være underskrevet af forskellige personer. Følgende tabel illustrerer dette, i det tilfælde at parterne er enige: 58

62 Erklæring Personer der skal underskrive Lovgivning Erklæring om Ejeren af den ejendom, vejen fører over BMA 7 nedlæggelse af vej Landinspektøren Erklæring om omlægning af vej Ejeren af den ejendom, vejen fører over Vejberettigede Landinspektøren BMA 8 Figur 38 Tabel over erklæringer, lovgivning samt hvilke parter der er påkrævet at underskrive erklæringerne Hvis parterne er uenige reguleres ændringen af vej i PVL, hvilket kræver vejbestyrelsens tilladelse. Det er den største forskel mellem de to lovgivninger. 15 MIA SAGSUDARBEJDELSE Før et matrikulært arbejde kan registreres og godkendes, er der en række dokumenter og kort der skal indsendes af landinspektøren til KMS. Til dette benytter landinspektøren MIA, der gør det muligt at udarbejde og indsende digitale, matrikulære sager til KMS. I september 2008 blev et nyt sagsbehandlingssystem, minimaks, indført. Samtidig blev MIA opdateret til MIA3, og der var hermed indført en fuld digitalisering af systemet. (Kort og Matrikelstyrelsen, Matrikel og Jura området 2010) 15.1 MIA TRIN FOR TRIN Idet MIA benyttes i praksis, vil systemet også blive benyttet til udarbejdelse af en matrikulær sag i projektet. I nedenstående flowdiagram, illustreres landinspektørens udarbejdelse af en sag i MIA. Oprettelse af sag i MIA Hente matrikulære data KMS (minimaks) Tegning af kort i CAD Importere data til MIA og eksportere til CAD Import til MIA og sagsudarbejdelse Udarbejder erklæringer i LIMAks Forsendelse af sag Skematisk redegørelse Ændringskort Indlægningsdata Måleblad KMS Kommune Andre myndigheder Figur 39 Flowdiagram over landinspektørens udarbejdelse af sag i MIA (Ørtved 2011) 59

63 Landinspektøren er tilknyttet et firma, og har sit eget ID i programmet. Som første trin oprettes en ny sag, hvor der kan importeres data direkte fra matriklen, det er altså muligt at hente matrikelkort- og matrikelregisterdata for de ejendomme som skal indgå i sagen. Disse data ligger til grund for sagens udarbejdelse. Efterfølgende indlæses sagen i et CAD-program, og her foretages konstruktionen af kortet. Der arbejdes med DFSL-filer mellem MIA og CAD. Det er vigtigt, at der ikke slettes objekter i CAD-programmet, da MIA kontrollerer om alle data der er blevet eksporteret, også bliver importeret. Efter import af kort registreres ændringerne i menuen under den enkelte sag. Ændringerne registreres i den rækkefølge som findes i menuen. I CAD-programmet udarbejdes også et måleblad, som viser det endelige resultat efter ændringerne med de nye opdaterede mål og skel. De produkter, der produceres i MIA, er således et måleblad, en skematisk redegørelse, et ændringskort samt indlægningsdata, som er en kontrol af data. Hertil kommer, en række forskellige erklæringer der skal indhentes og udfyldes. Disse skal sendes sammen med de fremstillede produkter til KMS. (Kort og Matrikelstyrelsen, Matrikel og Jura området 2010) 15.2 LIMAKS LIMAks står for Landinspektørens Matrikulære Administrations og Kvalitetsstyrings System. Programmet virker sammen med MIA, og kan automatisk generere erklæringer og kort. LIMAks sikrer også ensartethed i erklæringer og har en indbygget kvalitetssikring. Landinspektøren skal selv formulere nogle erklæringer og dokumenter, da LIMAks ikke fremstiller alle dem der kræves i en sag. Men idet visse dokumenter og erklæringer er produceret automatisk, og at programmet holder styr på dem, letter det landinspektørens arbejde MINIMAKS MiniMAKS er et kvalitetssikrings- og ajourføringssystem til håndtering af matrikulære sager. Formålet med minimaks er at effektivisere den matrikulære sagsbehandling, og at kontrollere og registrere matrikulære ændringer. Det betyder, at når sagen afsendes til KMS, gennemgår den en række kontroller om hvorvidt al dokumentation er vedhæftet. Ved fejl i sagen, modtager landinspektøren en fejlmeddelelse, og kan derefter rette denne. Når sagen er godkendt opdateres matriklen, og en registreringsmeddelelse sendes til landinspektøren, der efterfølgende kontakter de berørte parter. (Kort og Matrikelstyrelsen, Matrikel og Jura området 2010) 16 SAGSDOKUMENTER I MIA I forbindelse med en matrikulær sag skal der udarbejdes et dokumentationsgrundlag. Dette afsnit vil beskrive det dokumentationsgrundlag der udarbejdes, i form af en redegørelse af hver enkelt sagsdokument. Eksempelvis beskrives lovgrundlaget for sagsdokumentet samt meningen med dokumentet. Den matrikulære sag udarbejdes ud fra de matrikulære opgaver, f.eks. arealoverførsel og udstykning. De matrikulære ændringer skal registreres, og derfor udarbejdes en sagsmappe som, jf. BMA 1 stk. 2, sendes til matrikelmyndigheden. For at skabe de dokumenter der 60

64 skal indgå i sagsmappen benyttes programmet LIMAks. LIMAks forenkler landinspektørens arbejde, da nogle dokumenter og erklæringer skitseres automatisk. Nedenstående diagram illustrerer hvilke dokumenter der skal vedlægges i sagsmappen, for ejendomsberigtigelsen, arealoverførslerne, udstykningen og ændringer ved privat vej og sti, for henholdsvis optagelse og nedlæggelse. Fælles for dem alle er, at der som tidligere nævnt skal udarbejdes en skematisk redegørelse, et ændringskort og et måleblad i MIA. Yderligere er der for de enkelte matrikulære sager forskellige erklæringer der skal udarbejdes. Skematisk redegørelse Ændringskort Måleblad Ejendomsberigtigelse - Hævdserklæring - Rådighedsattest Arealoverførsel - Skelerklæring inkl. bemyndigelse - Endeligt skøde - Dommerattest om pantehæftelser og servitutter Udstykning - Skelerklæring - Dokumentation for vejadgang hvis denne foregår via privat fællesvej/grøn erklæring - Endeligt skøde inkl. bemyndigelse (ved salg af grund) - Landinspektørerklæring (hvid erklæring) Ændringer af privat vej og sti - Rådighedsattest - Erklæring fra kommunen (grøn erklæring) Optagelse - Erklæring fra ejeren om vejudlæg og vejret (grøn erklæring) Nedlæggelse - Erklæring fra ejeren/vejberrettigelse - inkl. Landinspektørerklæring (grøn og hvid erklæring) Landbrugsloven - Landinspektørerklæring om ophævelse af landbrugspligt Landinspektørerklæring om omlægning af jorder mellem landbrugsejendomme Erklæring ved køb af suppleringsjord - 29 Nedenfor vil dokumentationsgrundlaget blive beskrevet. Beskrivelse af de enkelte dokumenter og erklæringer der går igen, er samlet under afsnittet Fælles dokumenter. De øvrige dokumenter og erklæringer der findes under de andre overskrifter, er dem, som kun skal udarbejdes for lige netop dét matrikulære arbejde. Sidst i afsnittet er opsat en opsamlende tabel, for at give et overblik over erklæring, lovbestemmelse samt underskrevne parter. 61

65 16.1 FÆLLES DOKUMENTER MÅLEBLAD Når et måleblad skal udføres er der en række krav der skal overholdes. Disse krav reguleres i BMA 36, og i VMA afsnit 23 (Opmålingsdokumenter). Målebladet skal, ifølge VMA afsnit 23, f.eks. vise et billede af de skel, der ønskes registreret. Videre skal andre skel vises, hvortil målingen er knyttet. I 36 BMA står det f.eks. skrevet at mål til punkter skal være angivet som koordinater i et retvinklet koordinatsystem, at både en koordinatfil og en koordinatliste skal oprettes, og at der skal være overensstemmelse mellem disse. Målebladet skal, efter det er udfærdiget, sendes til KMS, og til ejerne af ejendommene. ÆNDRINGSKORT Når det foretages ændringer i matrikelkortet, skal der foreligge et ændringskort. Dette reguleres i BMA 39 og i VMA afsnit Der er en række krav der skal overholdes, ifølge BMA 39, f.eks. skal ændringerne tydeligt fremgå af ændringskortet og der skal være overensstemmelse mellem ændringskortets oplysninger og data til ajourføring. Ifølge VMA afsnit 24.2 skal ændringskortet omfatte de arealer, som forandringen vedrører, samt de tilgrænsende arealer der er nødvendige for målingen. Ændringskortet skal normalt foreligge i målforhold 1:4.000 eller større. De i projektet udarbejdede ændringskort er lavet i henholdsvis målforhold 1:1.500 og 1: Ændringskortet skal sendes til KMS. SKEMATISK REDEGØRELSE En skematisk redegørelse skal, ifølge BMA 42, udformes ved matrikulære ændringer. Redegørelsen skal f.eks. angive de ønskede arealforandringer, de nye samlede faste ejendomme og ejerens navn og adresse for hver ejendom. Den skematiske redegørelse reguleres også i VMA afsnit 25. Redegørelsen sendes endelig til KMS, som opdaterer Matriklen. RÅDIGHEDSATTEST En rådighedsattest omfatter adkomst-, hæfte- og byrdebilledet. Denne kan udstedtes af dommeren eller som en kopi af tingbogen, ifølge BMA 43 stk. 2. Ifølge BMA 17 stk. 1 pkt. 2 skal en rådighedsattest vedr. de pågældende ejendomme udarbejdes, hvilket betyder at der foretages en kontrol af de rådende ejerforhold. Denne skal kun fremsendes til KMS. BETINGET SKØDE Et skøde skal udarbejdes ved salg af udstykning, eller hvis købesummen af en arealoverførsel overstiger kroner. Skødet skal indeholde vilkårene for overdragelsen, og er samtidig en dokumentation på at man ejer en pågældende ejendom. Skødet udarbejdes sædvanligvis af en advokat, men kan udarbejdes af andre personer bl.a. landinspektøren. Skødet skal undertegnes af parterne i overdragelsen. Dette reguleres i BMA 11 og 13. Skødet skal sendes til tinglysning og til ejeren af ejendommen. Årsagen til betegnelsen, betinget skøde, er at dokumentet er betinget af at KMS godkender den matrikulære sag. Ved godkendelsen bliver skødet endeligt. 62

66 GRØN ERKLÆRING Den grønne erklæring udfyldes ifølge BU 1. Den ene del af erklæringen udfyldes af landinspektøren, og den anden del af kommunen. Erklæringen tilser, at det matrikulære arbejde ikke strider mod bestemmelserne i en række forskellige love. Når landinspektøren har udfyldt den ene del, sendes erklæringen til kommunen, som udfylder den anden del og returnerer denne. Erklæringen sendes herefter videre til KMS, som er endelig modtager. HVID ERKLÆRING (LANDINSPEKTØRERKLÆRING) Den hvide erklæring udfyldes af landinspektøren, ifølge BU 2, og sikrer at den matrikulære forandring ikke strider mod bestemmelserne i NBL, museumsloven og/eller skovloven. Den hvide erklæring består af 14 forskellige spørgsmål som vedrør de nævnte love. Hvis forandringen strider mod nogen af lovene, skal der foreligge en tilladelse fra den pågældende myndighed. Erklæringen skal underskrives af den pågældende myndighed, og sendes til KMS som dokumentation for tilladelsen. NBL 19 angiver at der inden for en afstand af 300 m fra en kirke ikke må opføres bebyggelse højere end 8,5 m. Ved udstykning af matr.nr. 6o vil størstedelen af arealet ligge inde for kirkebyggelinjen. I den fiktive lokalplan som foreligger området er der sat en maksimal byggehøjde på 8,5 m, som herved overholder deklarationerne vedr. bebyggelse inden for kirkebyggelinjen. Der kan dog udvises god landinspektørskik ved at oplyse hvorvidt kirkebyggelinjen vil blive berørt af udstykningen. Derfor sættes der i erklæringen kryds ved JA i rubrikken som omhandler kirkebyggelinjer. Jf. NBL 65 stk. 2 kan kommunalbestyrelsen gøre undtagelse i NBL 19 om kirkebyggelinje. Myndigheden der skal foreligge tilladelse fra, er derfor kommunalbestyrelsen i Egedal Kommune. Det antages videre i projektet at der er forlagt dispensation fra Egedal Kommune. SERVITUTERKLÆRING Jf. UL kapitel 4 kan der kun ske registrering i matriklen hvis det godtgøres at bestemmelserne om servitutter i TL 23 er iagttaget. Landinspektøren undersøger, om der er servitutter på det areal som ønskes overført ved at gennemgå akter i tingbogen. I tilfælde af at der er en eller flere servitutter på det pågældende areal, underskriver sælger og køber at servitutterne overdrages til den nye ejer. Servituterklæringen sendes til tinglysningsdommeren EJENDOMSBERIGTIGELSE En ejendomsberigtigelse foretages, når arealer overføres som følge af hævd eller naturlige forhold. Matr.nr. 6i benytter i øjeblikket et stykke af matr.nr. 6o til have. Det faktiske skel afviger fra det i målebladene konstruerede skel og det i Matriklen registrerede skel, derfor skal der foretages en berigtigelse. HÆVDSERKLÆRING Begge parter skal skrive under på en erklæring, der ifølge BMA 17 skal foreligge for matrikelmyndigheden. I denne erklæring skriver de under på, at de er enige om skellets placering, som er udpeget for landinspektøren. Videre erklærer landinspektøren, at han/hun ikke finder grund til at tvivle på, at det er tale om hævdserhvervelse. Lovgivningen til dette dokument findes i BMA 3 stk. 1 pkt. 1 og 3. Erklæringen skal fremsendes til KMS. 63

67 16.3 AREALOVERFØRSEL En arealoverførsel er som navnet antyder, en overførsel af et areal, som enten er privatretsligt eller offentligt bestemt. I projektet bliver der foretaget en række arealoverførsler; matr.nr. 6p samt den del af matr.nr. 6o som ikke udstykkes skal afhændes til matr.nr. 9a. Matr.nr. 18i, 20d og 21b, skal i sin helhed afhændes til matr.nr. 9a. SKELERKLÆRING INKL. BEMYNDIGELSE De involverede i arealoverførselen, dvs. ejerne til de givne ejendomme, skal ifølge BMA 3 stk. 1 undertegne en erklæring, hvor de godkender skellet som det er, eller bliver afmærket på stedet. Skelerklæringen kan foretages i forbindelse med skødeskrivningen og kan med fordel indskrives på skødet. Skelerklæringen fremsendes til KMS, hvis denne indskrives på skødet skal den også fremsendes til tinglysningen. DOMMERATTEST OM PANTEHÆFTELSER OG SERVITUTTER En dommerattest om pantehæftelser og servitutter skal udstedes ifølge BMA 11 og 13 og TL 21 og 22. Dommerattesten skal blandt andet sikre at hæftelsernes prioritet er blevet fastlagt, og fortælle hvorvidt de tinglyste servitutter påhviler hele ejendommen, eller kun enkelte af de grundstykker der ønskes delt. Landinspektøren indhenter og indsender relaksationspåtegning og servituterklæring til dommeren. Når dommeren har attesteret dokumenterne, sender han/hun dem til KMS ÆNDRINGER AF PRIVAT VEJ OG STI: NEDLÆGGELSE Vejen, der fører over matr.nr. 23a skal nedlægges. Vejen tjener som adgangsvej til anden ejendom, hvilket betyder, at vejadgang skal sikres på anden måde, jf. UL ÆNDRINGER AF PRIVAT VEJ OG STI: OPTAGELSE Vejen, der fører over matr.nr. 23a skal, som tidligere nævnt, nedlægges og vejadgang må sikres på anden måde. Derfor flyttes vejadgangen så den løber over matr. nr. 24c og slutter sig til vejen på matr. nr. 48f. For at gennemføre denne kræves godkendelse fra ejeren og de vejberettigede, ifølge BMA LANDBRUGSLOVEN Matr.nr. 9a skal suppleres med matriklerne 6p, 18i, 20d, 21b samt en del af matr.nr. 6o. For at kunne gennemføre dette er der en række krav der skal være opfyldt, og der er en række erklæringer der skal udfyldes. Sammenlægningen reguleres i BLE. OPHÆVELSE AF LANDBRUGSPLIGT Hvis landbrugspligten skal ophæves er der en række krav, ifølge BLE 6, der skal være opfyldt, f.eks. skal jorden inden 5 år anvendes til udbygning af bysamfund med boliger/erhverv osv. Landbrugspligten ophæves ved erklæring fra en praktiserende landinspektør. Videre kan ministeren for fødevarer, landbrug og fiskeri fastsætte regler om, at landbrugspligten kan ophæves uden tilladelse fra de givne krav. Erklæringen fra landinspektøren skal sendes til KMS, som ændrer matrikelregistrets notering, ifølge BLE 5. 64

68 OMLÆGNING AF JORDER MELLEM LANDBRUGSEJENDOMME Hvis en landbrugsejendom eller et areal fraskilles en ejendom, kan arealet sammenlægges med en anden landbrugsejendom, hvis givne krav overholdes. Disse krav er regulerede i BLE 29, og der står bl.a. at ejendommens areal efter sammenlægning ikke må overstige 200 ha, og at suppleringsjorden skal ligge inden for en vis luftlinjeafstand, regnet fra ejendommens beboelsesbygning. Også denne erklæring skal sendes til KMS, for registrering i matriklen, ifølge BLE 5. KØB AF SUPPLERINGSJORD følge BLE 29 skal den som ønsker sin landbrugsejendom suppleret, afgive erklæring, om at lovens krav til ejeren er opfyldt. Dokumentet skal tilsendes og godkendes af kommunen, hvilket bevirker at landinspektøren ikke er i berøring med dette. 17 OPSAMLING AF SAGSDOKUMENTER Nedenfor ses en opsamlingstabel over hvilke dokumenter der skal udarbejdes i forbindelse med sagen. Disse kræves for at kunne gennemføre sagen. Tabellen viser den matrikulære sag, dokumentet der skal udarbejdes, hvilke love der regulerer og hvilken myndighed der skal modtage sagsdokumentationen. Matrikulær sag Dokument Lovgivning Endelig modtager Fælles dokumenter Måleblad BMA 36 VMA afsnit 23 KMS Ejere Ændringskort BMA 39 KMS VMA afsnit 24 Skematisk redegørelse BMA 42 KMS VMA afsnit 25 Rådighedsattest BMA 17 og 43 KMS Endeligt skøde BMA 11 og 13 Tinglysning Ejere Grøn erklæring BU 1 KMS Hvid erklæring BU 2 KMS Servituterklæring TL 23 Tinglysning Ejendomsberigtigelse Hævdserklæring BMA 3 og 17 KMS Arealoverførsel Skelerklæring BMA 3 KMS Dommerattest BMA 11 og 13 KMS TL 21 og 22 Landbrugsloven Ophævelse af BLE 6 KMS landbrugspligt Omlægning af landbrugsjord BLE 29 KMS Figur 40 viser en oversigt af dokumenter til sagsmappen 65

69 18 AFGIFTER OG GEBYRER Efter landinspektøren har sendt sagen til KMS, påser de at sagen er i orden for bagefter at sende en registreringsmeddelelse tilbage til landinspektøren, sammen med en opkrævning af afgifter og gebyrer. Landinspektøren videresender registreringsmeddelelsen sammen med et udstykningskort og en regning til rekvirenten. I regningen fra landinspektøren indgår også de momsfrie afgifter og gebyrer der er i forbindelse med registreringen i matrikelregisteret. Rekvirenten betaler regningen, hvor så landinspektøren betaler de udgifter i forbindelse med KMS hvorefter de arkiverer sagen. I forskellige bekendtgørelser og love er det muligt at se udgiften til afgifter og gebyrer. I nedenstående skema er listet pris og lovgrundlag for de forskellige registreringer. Kort- og Matrikelstyrelsen Pris Lovgrundlag Afgift udstykning og matrikulering. For Bekendtgørelse af lov om afgift kr. hver samlet fast ejendom der oprettes. ved udstykning m.m. Gebyr - udstykning og matrikulering. For kr. hver samlet fast ejendom der oprettes. Bekendtgørelse om matrikulære Gebyr arealoverførsel. For hver samlet kr. afgifter og gebyrer m.v. fast ejendom hvortil der overføres Gebyr Ændring af skel 820 kr. Tinglysningsretten Pris Lovgrundlag Afgift kr. Ejerskiftesum 0,6 % Tinglysningsafgiftsloven Figur 41 viser udgifter tilknyttet matrikulært arbejde Som det fremgår i skemaet skal der ved udstykning og matrikulering betales pr. samlet fast ejendom der oprettes, både ved betaling af gebyr og afgift. Ved tinglysning af ejerskifte betales der en basisafgift på kroner og kan ses værende pr. henvendelse og ikke nødvendigvis pr. samlet fast ejendom der oprettes. Herudover betales der også 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Ved registreringen af nyoprettede matrikler skal der ikke betales for registrering af den private fællesvej jf. 1, stk. 2 i LAU. Derved skal der kun betales kr. for de matrikler der tiltænkes beboelsesformål, mens det kan undlades for matriklen der udlægges til privat fællesvej. Som et eksempel på disse udgifter ses der på udstykningen af den østlige del af matr.nr. 6o. Foruden at tage udgangspunkt i de ovennævnte udgifter for registreringen hos KMS, er der også givet et skøn på landinspektørens honorar. Derved opnås et overslag for det matrikulære arbejde. 66

70 Overslag Afgift for udstykning og matrikulering 13*5.000 kr. = kr. Ekspeditionsgebyr for udstykning og 14*3.280 kr. = matrikulering kr. Landinspektørhonorar 14*7.000 kr. = kr. I alt kr. Figur 42 viser et overslag over udgiften for det i projektet udstykkede areal Det er valgt i ovenstående regnestykke ikke at medregne de udgifter der måtte forekomme ved tinglysningen. Ved tinglysning af skøde skal der yderligere medregnes en basisafgift på kr., samt ejerskiftesummen som er 0,6 % af afgiftsgrundlaget der i dette tilfælde ville være købesummen pr. oprettet matrikel. Ved salg af delnr. 2 beløber dette sig til , se sagsmappe. Udgiften dækker tinglysning af skødet. 19 KLAGEMULIGHEDER Som en del af den praktiserende landinspektørs rolle, skal de som tidligere nævnt udvise god landinspektørskik, og har dermed oplysningspligt om hvilke klagemuligheder rekvirenten og involverede parter har, i så fald landinspektørens fuldførelse af en sag ikke findes tilfredsstillende. Ved muligheden for at klage, findes der flere udvalg, der skal tage sig heraf, her nævnes; Landinspektørnævnet, Honorarudvalget, Responsudvalget samt Kort- og Matrikelstyrelsen. Udvalgene kan dog ikke træffe afgørelser om erstatningssager, er dette tilfældet skal sagen afgøres som en dommerkendelse LANDINSPEKTØRNÆVNET Landinspektørnævnet er et klagenævn, hvor enhver med retlig interesse i en sag har mulighed for, at indberette klager over den praktiserende landinspektør med beskikkelse. Nævnet består af en dommer, en praktiserende landinspektør, samt en landinspektør ansat ved Kort- og Matrikelstyrelsen, der alle er indbefattet af tavshedspligt. Disse er udpeget for en otte års periode af miljøministeren, der samtidig udpeger stedfortrædere herfor. Reglen om habilitetsprincippet der gælder for landinspektøren, gælder også landinspektørnævnet. Dette beskrives i BLN 3. Intet af nævnets medlemmer må deltage i behandlingen af en sag, når vedkommende efter retsplejelovens regler vil være inhabil som dommer. Jf. BLL, skal en klage indberettes til landinspektørnævnet senest seks måneder efter der blev gjort kendskab til klagen. De klager som Landinspektørnævnet behandler, omfatter tilsidesættelse af de pligter der kun kan udføres af den praktiserende landinspektør, dennes assistent med beskikkelse eller landinspektørselskaber. Dog også klager over landinspektører, hvis arbejde har tilknytning til skelforhold, såsom bygningsafsætning. Klagen anmeldt til Landinspektørnævnet skal være skriftlig, og ikke mindst indeholde en beskrivelse af de aspekter der klages over, såsom hvilke ejendomme der er indblandet, hvad klagen omhandler, samt hvornår klager er blevet bekendt med klagen. 67

71 En afgørelse af en sag sker ved flertallets bestemmelse jf. BLN 12. Stk. 2. Nævnets afgørelse træffes ved stemmeflerhed. Afgørelsen skal stemme overens med de i 13. nævnte straffe; 13. Nævnet kan tildele en landinspektør eller et landinspektørselskab en advarsel eller en irettesættelse eller pålægge vedkommende landinspektør eller selskabet en både på indtil kr. Stk. 2. Under de i samme lovs angivne betingelser kan nævnet frakende en landinspektør beskikkelsen. (Miljøministeriet (i) 2004) KORT- OG MATRIKELSTYRELSEN I BLL er der som tidligere nævnt udarbejdet et regelsæt omhandlende landinspektørens inhabilitet; 5. En praktiserende landinspektør eller en landinspektørassistent med beskikkelse må ikke udføre matrikulært arbejde vedrørende en ejendom, når landinspektøren har en væsentlig interesse i ejendommen eller er interesseret i sagen på en måde, der i øvrigt kan vække tvivl om landinspektørens upartiskhed. Det samme gælder, når nogen af følgende har en væsentlig interesse i ejendommen:. (Miljøministeriet (h) 2006) En del af de klagesager Landinspektørnævnet modtager, omhandler landinspektørens inhabilitet, men da nævnet i tvivlstilfælde ikke har bemyndigelse til at afgøre sådanne sager, er det Miljøministeren ved Kort- og Matrikelstyrelsen, der afgør sagerne, jf. BLL 5 stk. 3. (Landinspektørnævnet u.d.) 19.2 HONORARUDVALGET Klager vedr. landinspektørens honorar kan ikke sendes til Landinspektørnævnet, men sendes derimod til Honorarudvalget. Jf. Kommissorium for honorarudvalget skal udvalget vælges af den Praktiserende Landinspektørers Forening, der er en del af DDL, og som minimum bestå af tre medlemmer, som varetager klagesagerne. (Praktiserende Landinspektørers forening 2010) For at udvalget vil beskæftige sig med sagen, kræver det dog at landinspektøren er medlem af foreningen. (Landinspektørnævnet u.d.) For at klage ved Honorarudvalget, skal der indsendes en skriftlig klage, som indeholder en redegørelse af sagens forløb, samt andre bilag der kan have en væsentlig betydning for sagens udfald. (Den Danske Landinspektørforening 2010, 1-2) 19.3 RESPONSUMUDVALGET I Responsudvalget kan der indsendes klager over enhver praktiserende landinspektør eller deres assistenter med beskikkelse. Dette kan f.eks. være en tvivlsag omhandlende kvaliteten på det udførte arbejde. Responsudvalget er valgt af Den Danske Landinspektørforening og for at udvalget beskæftiger sig med sagen, kræver det at landinspektøren er medlem af foreningen. Klagen indsendt til Responsudvalget skal være skriftlig, og indeholder en beskrivelse af sagens forløb, indgående aftaler, de i klagen omhandlende forhold, samt yderligere bilag der kan have en væsentlig betydning for sagens udfald. (Den Danske Landinspektørforening 2010, 2) 68

72 20 KONKLUSION I rapporten bliver sagsgangen ved matrikulære ændringer beskrevet gennem to faser; 1 og 2. I fase 1 bliver baggrunden for det videre arbejde i fase 2 undersøgt, mens der i fase 2 arbejdes med den konkrete sag. Strukturen for sagsgangen ved en privatpraktiserende landinspektør er i fase 2 forsøgt fulgt. FASE 1 I fase 1 undersøgtes de ejendomsrelaterede datasamlinger, som ligger til grund for det velfungerende ejendomsdatasystem vi i Danmark har opbygget igennem de sidste 40 år. Ud fra disse datasamlinger udvikledes oversigtskort over projektområdet med geografiske analyser for de enkelte beboelsesejendommes opførselsår, notering samt hektarpris. Endvidere blev projektområdet undersøgt for arealbindinger igennem indsamlede data. Undersøgelserne understøttes af bindingskort og arbejdet med disse videreføres i projektets fase 2. FASE 2 I fase 2 arbejdedes der med den konkrete sag, som ligger til grund for projektet. Først blev en forundersøgelse foretaget, der skulle give rekvirenterne vished for om deres ønsker kunne opfyldes eller ej. Dette blev gjort ved bl.a. at undersøge arealbindingskortene fra projektets første fase, samt undersøge relevant lovgivning. Igennem fasen blev den generelle sagsgang indenfor de forskellige matrikulære ændringer beskrevet med henvisning til lovgrundlaget, hvorefter den konkrete sag blev inddraget. Arbejdet med dette mundede ud i en sagsmappe, som dem der tilsendes KMS, idet de matrikulære forandringer skal optages i matriklen. Fase 2 mundede ud i følgende matrikulære forandringer: Nedlæggelse af vej over matr. nr. 23a samt oprettelse af ny vej over matr.nr. 24c. Udstykning af matr.nr. 6o til 13 selvstendige matrikler til beboelse samt én matrikel til privat fællesvej og grønt område. Matr. nr. 6i vinder hævd over et mindre areal på matr.nr. 6o. Der foretages tekniske ændringer for ejendomsgrænsen på matr.nr. 6o og matr.nr. 6p i forbindelse med skelfastlæggelse. Den resterende del af matr. nr. 6o samt matr. nr. 6p, 20d, 21b og 18i overføres til matr.nr. 9a. 69

73 Gennem projektet har vi som projektgruppe opnået indsigt i det matrikulære arbejde i Danmark. Vi har både arbejdet med det praktiske arbejde; f.eks. de vurderinger en landinspektør må gøre når han/hun inddrages i en matrikulær sag, den praktiske sagsudarbejdelse i både CAD og MIA samt det praktiske arbejde ved skelfastlæggelse. Ydermere har vi studeret den teoretiske baggrund for matrikulært arbejde i Danmark, både hvad angår de ejendomsrelaterede datasamlinger og relevant lovgivning. Ved hjælp af den indsigt vi har opnået, er vi nu bedre rustet til at kunne arbejde med matrikulære ændringer og opnå beskikkelse i fremtiden. 70

74 21 BIBLIOGRAFI Aktnr. 6 F (Retten i Ballerup, 3. September 2008). Aktnr. 6 F (Retten i Ballerup, 19. Marts 2008). Aktnr. 6 F (Retten i Ballerup, 12. Juni 1975). Aktnr. 6 F (Retten i Ballerup, 6. Juli 2009). Aktnr. 6 F (Retten i Lyngby, 21. Januar 2007). Aktnr. 6 H (Retten i Ballerup, 23. April 1997). Aktnr. 6 H 587. (Ballerup Retskreds, 1. Februar 1963). Aktnr. 6 H 587. (Ballerup Retkreds, 29. Marts 1990). Aktnr. 6 H (Retten i Ballerup, 11. August 1998). Aktnr. 6 H 587. (Retten i Ballerup, 17. Maj 1995). Aktnr. 6 O (Ballerup Retskreds, 2. Juni 1965). Aktnr. 6 O (Retten i Ballerup, 9. Juli 1997). Aktnr. 6 O (Retten i Ballerup, 4. Februar 1994). Bygnings- og Boligregistret.»BBR Bygnings- og boligregistret.«bbr Kommune - Bygnigner og boliger, Brugervejledning version (senest hentet eller vist den 14. Januar 2011). Christensen, Finn Kjær.»Udstykningskontrollen kursusgang 1.«Udstykningskontrollen 1. Ballerup: Finn Kjær Christensen AAU, 9. Februar Danmarks miljøportal (a).»arealinfo.«fredede områder. 3. December (senest hentet eller vist den 29. April 2011). Danmarks Miljøportal (b).»arealinfo.«drikkevandsinteresser. 11. April (senest hentet eller vist den 29. April 2011). Danmarks Miljøportal (c).»arealinfo.«drikkevandsinteresser, seneste viden. 15. Oktober (senest hentet eller vist den 29. April 2011). DDL.»ida.dk.«DDL's vedtægt for landinspektørvirksomhed. 1. September (senest hentet eller vist den Februar 2011). 71

75 Den Danske Landinspektørforening.»ida.dk.«Klagevejledning (senest hentet eller vist den 16. April 2011). DLBR Landbrugsinfo.» - Problemer og løsninger. Strategi/Miljoestrategi/Filer/140818MS_Fosfor_08.doc+fosforklasser'&hl=da&gl=dk&pid=bl &srcid=adgeesg_fcoksx7kbg9p4sckqrgj8fjr5rtytmjldwlvydrh4ueulouuxytygn6wnhc3dkznhgl1h (senest hentet eller vist den 15. Februar 2011). Egedal Kommune.»Egedalkommune.dk.«Egedal Kommuneplan December %20og%20Plancenter/Kommuneplanlægning%20mv/Digital%20kommuneplan%20for%20Eg edal/kommuneplan% pdf (senest hentet eller vist den 19. Januar 2011). Erhvervs- og Byggestyrelsen (a). Bygningsreglementet.dk (senest hentet eller vist den 24. Marts 2011). Erhvervs- og Byggestyrelsen (b). Bygningsreglementet.dk (senest hentet eller vist den 24. Marts 2011). Erhvervs- og Byggestyrelsen (c). Bygningsreglementet.dk (senest hentet eller vist den 24. Marts 2010). Erhvervs- og Byggestyrelsen (d). Bygningsreglementet.dk (senest hentet eller vist den 24. Marts 2011). Erhvervs- og Byggestyrelsen (e). Bygningsreglementet.dk (senest hentet eller vist den 24. Marts 2011). Erhvervs- og Byggestyrelsen (f). Boligejer.dk. 8. August (senest hentet eller vist den Januar 2011). Fødevareministeriet (a).»retsinformation.dk.«bekentgørelse af lov om landbrugsejendomme. 11. Juni (senest hentet eller vist den 20. april 2011). Fødevareministeriet (b).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse om tilskud til miljøvenlige jordbrugsforanstaltninger. 11. Marts (senest hentet eller vist den 29. April 2011). 72

76 Fødevareministeriet (c).»retsinformation.dk.«lov om udvikling af landdistrikterne (landdistriktsloven). 3. April (senest hentet eller vist den 29. April 2011). Jensen (a), Bent Hulegaard og Sørensen, Esben Munck.»Ejendomsregistrene - en rygrad i den private og offentlige økonomi.«2000. Jensen (b), Bent Hulegaard.»Spørgsmål vedrørende registre.«mailkospondanse Januar Jensen (c), Bent Hulegaard.»Landinspektørprofession og -ansvar, kursusgang 1.«Landinspektørprofession og -ansvar. Ballerup, 3. Januar Justitsministeriet.»Retsinformation.dk.«Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom). 5. September (senest hentet eller vist den 12. April 2011). Klaustrup, Marie.»Skelforretning.«Skelforretning. Ballerup: Marie Klaustrup AAU, 23. Marts Kort- og Matrikelstyrelsen (a). kms.dk. 30. September (senest hentet eller vist den 28. Januar 2011). Kort- og Matrikelstyrelsen (b). Dannelse og transaktioner vedrørende fast ejendom i de nordiske lande. Sangill Grafisk Produktion, Kort og Matrikelstyrelsen, Matrikel og Jura området.» - Matrikulært Informations- og Ajourføringssystem. 28. Maj EA6C172D2A64/0/MIA3_manual.pdf (senest hentet eller vist den Marts 2011). Kuben Byg A/S.»modulbyg.kuben.dk.«Betinget skøde. el%20-%20vadum.pdf (senest hentet eller vist den 19. april 2011). Landbrugsministeriet.» om landinspektørviksomhed. 10. Februar (senest hentet eller vist den Februar 2011). Landbrugsrådgivning, Dansk. landbocenter.dk. (senest hentet eller vist den ). Landinspektørnævnet.»Landinspektørnaevnet.dk.«Andre klagemuligheder. (senest hentet eller vist den 16. April 2011). Ledøje-Smørum Kommune.»PlansystemDK.dk.«Lokalplan Bevaringsplan for Ledøje Landsby. 15. August

77 (senest hentet eller vist den 24. Januar 2011). LIFA. LifaOIS. (senest hentet eller vist den 12. marts 2011). Miljøministeriet (a). PlansystemDK.dk. (senest hentet eller vist den Januar 2011). Miljøministeriet (b). PlansystemDK.dk. (senest hentet eller vist den Januar 2011). Miljøministeriet (c).»naturstyrelsen.dk.«miljøministeriet - Naturstyrelsen. 08. December (senest hentet eller vist den Januar 2011). Miljøministeriet (d).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse af lov om landinspektørvirksomhed. 10. Februar (senest hentet eller vist den 25. Januar 2011). Miljøministeriet (e).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen. 24. Juni (senest hentet eller vist den Marts 2011). Miljøministeriet (f).»retsinformation.dk.«vejledning om matrikelkortet og dets ajourføring. 16. Januar (senest hentet eller vist den Marts 2011). Miljøministeriet (g).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse om skelforretninger. 22. August (senest hentet eller vist den 13. April 2011). Miljøministeriet (h).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse af lov om landinspektørvirksomhed. 21. Februar (senest hentet eller vist den 16. April 2011). Miljøministeriet (i).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse om landinspektørnævnet. 29. Oktober (senest hentet eller vist den 16. April 2011). Miljøministeriet (j) Januar ing&aspxautodetectcookiesupport=1#husdyrvejledning.nitrat-overfladevand- Vurdering_Retsgrundlag_22 (senest hentet eller vist den 15. Februar 2011). 74

78 Miljøministeriet (k).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse om matrikulære arbejder. 23. September (senest hentet eller vist den 19. April 2011). Miljøministeriet (l).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse af lov om naturbeskyttelse. 3. Oktober (senest hentet eller vist den 25. april 2011). Miljøministeriet (m).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse af lov om planlægning. 3. Oktober (senest hentet eller vist den 29. April 2011). Miljøministeriet (n).»retsinformation.dk.«lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug. 21. December (senest hentet eller vist den 29. April 2011). Miljøministeriet (o).»retsinformation.dk.«miljømålsloven. 3. Oktober (senest hentet eller vist den 29. April 2011). Miljøministeriet (p).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse om udstykningskontrollen. 23. September (senest hentet eller vist den 29. April 2011). Miljøministeriet m.fl. Arealinfotmation.dk (Danmarks Miljøportal). (senest hentet eller vist den 10. April 2011). Økonomi- og Erhvervsministeriet.»Retsinformation.dk.«Bekendtgørelse om ejeres pligt til at give oplysninger til Bygnings- og Boligregistret (BBR). 20. December (senest hentet eller vist den 14. Januar 2011). Ørtved, Morten.»Registreringsgrundlaget.«Registreringsgrundlaget. Ballerup: Morten Ørtved AAU, 14. Marts Poul Daugbjerg, Knud Villemoes. Ejendomsdata. København NV: Kort og Matrikelstyrelsen, Praktiserende Landinspektørers forening.»ida.dk.«kommissorium for honorarudvalget. 14. Juli orarudvalget%20-% pdf (senest hentet eller vist den 16. April 2011). Ramhøj, Lars. Matrikulære sagsuadarbejdelser. Aalborg universitet, Statsforvaltningerne.»Statsforvaltning.dk.«Fortrinsstilling til suppleringsjord - gennerelt. 17. september (senest hentet eller vist den 20. april 2011). 75

79 Transportministeriet (a).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse af lov om private fællesveje. 03. Juni (senest hentet eller vist den Marts 2011). Transportministeriet (b).»retsinformation.dk.«bekendtgørelse af lov om offentlige veje. 25. August (senest hentet eller vist den 24. Marts 2011). Universitets- og Bygningsstyrelsen. ubst.dk. 4. Februar /copy_of_Kandidat/Teknisk%20videnskab/landinspektor-oversigt (senest hentet eller vist den 24. april 2011). 76

80 A A L B O R G U N I V E R S I T E T B A C H E L O R P R O J E K T EJENDOMSDANNELSE MATRIKUL ÆRT ARBEJDE OPGAVE 2 Bilag U D A R B E J D E T A F : B R I A N B A Y J O H A N S E N K R I S T O F F E R G U L D B Æ K S T E N T E B J E R G M A D S E R I K W I T T - N I E L S E N M A R I A S K O V E N G Q V I S T P E T R O N E L L A M Å R T E N S S O N

81 INDHOLD Bilag 1 Beskrivelse af arealbindinger Bilag 2 Oversigtskort Bilag 3 Servitutter Bilag 4 LifaOIS udskrifter Bilag 5 Lokalplan nr x Boligområde i Ledøje Bilag 6 CD Oprindelige måleoplysninger Tingbogsoplysninger

82 BILAG 1 - BESKRIVELSE AF AREALBINDINGER LOKALPLAN Bestemmelser for lokalplaner findes i PL. 18 lyder som følgende Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af en lokalplan efter 30, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i 19 eller 40. Der skal derfor tages forbehold for eksisterende lokalplaner ved salg eller køb af et areal, da den nye anvendelse ikke må stride mod (Miljøministeriet (m) 2009). KIRKEBYGGELINJE En beskyttelseszone der omfatter en radius på 300 m. Der må ifølge 19 i NBL, ikke opføres bebyggelse højere end 8,5 m inden for denne beskyttelseszone. Er hele beskyttelseszonen omfattet af bymæssig bebyggelse ses der dog bort fra højdeloftet (Miljøministeriet (l) 2009). BESKYTTEDE VANDLØB NBL kapitel 2, 3, omhandler beskyttede naturtyper. Jf. denne må tilstanden på vandløb eller dele af vandløb ikke ændres, i fald de er udpeget som beskyttede af miljøministeren (Miljøministeriet (l) 2009). BESKYTTEDE NATURTYPER Foruden beskyttede vandløb, defineres beskyttede naturtyper også i NBL 3. Ifølge stk. 1 må der foruden de beskyttede vandløb, ikke ske ændringer i de naturlige søer, med et areal over 100 m 2. I stk. 2 må der i naturtyper som hede, mose, eng og overdrev samt strandeng og strandsumpe ikke ske ændringer i så fald disse er større end m 2, med eller uden forbindelse til de i stk. 1 nævnte søer. Ved forbindelse til beskyttet sø eller vandløb må der ikke ændres i tilstanden uanset størrelsen af naturtypen (Miljøministeriet (l) 2009). BUFFERZONE PÅ BESKYTTEDE NATURTYPER Ifølge LMH 7 stk. 1, er det ikke tilladt at etablere anlæg der indeholder mere end 15 dyreenheder inden for 300 m fra 7 naturtyper. Bufferzonen placeret i projektområdet er dannet på baggrund af hede og overdrev omfattet af NBL 3. Foruden bufferzone I på op til 300 m findes bufferzone II på m. Indenfor denne, skal kommunalbestyrelsen vurdere forøgelsen af ammoniakdeponering i tilfælde af ønsker om opførelse, ændring eller udvidelse af husdyrbrug (Miljøministeriet (n) 2006). FREDEDE OMRÅDER Et areal eller et sted kan være fredet af en fredningssag efter bestemmelserne i NBL kapitel 6. Der findes også fredninger af ældre karakter. Indenfor et fredet område beskyttes alt der er nævnt i NBLs kapitel 6, herunder landskaber, dyr og planter. Der er også bestemmelser om genskabelse af natur, og regulering af den menneskelige ret til at være i naturen. (Miljøministeriet (l) 2009)

83 De fredede områder har et identifikationsnummer knyttet til dem, for at de kan identificeres i CFR. Registret indeholder alle de fredede områder der findes. Der er dog nogle fejl i dette system, da en række objekter ikke har noget identifikationsnummer tilknyttet. Da den kommunale reform medførte ændringer, indsamlede amterne en del objekter, som ikke blev dokumenteret, og således har disse objekter intet identifikationsnummer. De geografiske oplysninger der findes i CFR skal kun betragtes som vejledende. Det er kun fredningsafgørelserne, der er juridisk bindende. Fredede områder gennemgår en konstant kvalitetssikring og opdatering, gennem dialog med interessenter i de fredede områder. Den ansvarlige myndighed er By- og Landskabsstyrelsen (Danmarks miljøportal (a) 2009). SFL-OMRÅDER SFL-områder er særligt følsomme landbrugsområder beskrevet i BTJ 10 og 11. SFLområder udstedes hvor miljø og natur vil gøre nytte af den miljøvenlige landbrugsdrift, såsom områder hvor der dyrkes ekstensive randzoner (Fødevareministeriet (b) 2005). MVJ I lovgrundlaget for MVJ aftaleområder skelnes mellem tilsagn givet før 2007 og efter Tilsagn givet før 2007 er stadig gældende efter de bekendtgørelser ved udstedelsen af tilsagnet. Dog er denne underlagt eventuelt senere ændringer i denne bekendtgørelse. Generelt bygger lovgrundlaget både på regler fra dansk lovgivning samt EU-forordning. For tilskud givet fra 2007 og frem til 2013 har reglerne sit lovgrundlag i LUL og Rådets forordning nr. 1698/2005 med støtte fra Kommissionens forordning nr. 1974/2006. Formålet med de gældende regler om tilskud er at fremme udviklingen af landdistrikterne. Til dette er der udarbejdet et landdistriktsprogram med fire mål: Konkurrence i fødevaresektor Job i landdistrikterne Attraktive levevilkår Rig natur og rent miljø (Fødevareministeriet (c) 2007) Dette program og tilhørende strategi er godkendt af kommissionen. Tilsagn mellem jordbrugerne og FødevareErhverv kan være af forskellige typer. Værd at nævne er tilsagnet om Pleje af græs- og naturarealer (Fødevareministeriet (c) 2007). KVÆLSTOFREDUKTIONSPOTENTIALE Kvælstofreduktionspotentiale benyttes, i forbindelse med oplande til sårbare og meget sårbare Natura2000 områder, samt til fastlæggelse af nitratklasser i henhold til LMH. (Miljøministeriet (n) 2006) Kvælstofreduktionspotentialet angives i procent, og omfatter et område fra rodzone til vandområde. Dette betyder at kvælstofreduktionspotentialet definerer en forskel mellem den mængde nitrat der nedsiver fra rodzonen, og den mængde der fremkommer til vandområdet. Ud fra kategorisering kan det vurderes hvorvidt husdyrtrykket skal reguleres i området, se nedenstående figur.

84 Regulering af husdyrtryk N-reduktionspotentiale Meget kvælstofsårbare Kvælstofsårbare Øvrige områder 0-50 % Nitratklasse III (50 %) Nitratklasse I (85 %) Generelle reguleringer % Nitratklasse II (65 %) Generelle reguleringer Generelle reguleringer % Generelle reguleringer Generelle reguleringer Generelle reguleringer (Danmarks Miljøportal (d) 2009) NATURA2000 OPLAND Natura 2000 er en plan for beskyttelse af habitat- og fuglebeskyttelsesområder, udarbejdet af EU. Planen blev i 2007 til en statslig plan for beskyttelse af naturen i Danmark. Samtlige matrikler i projektområdet ligger indenfor det som betegnes Natura2000 opland, hvilket er områder som grænser op til habitat- og fuglebeskyttelsesområderne. Det er MML som fastsætter procedure vedr. arbejdet med Natura2000 områder og det har siden 2009 været kommunernes opgave at udarbejde lokale handleplaner for beskyttelse af områderne. HA 7 har følgende ordlyd: 7. Før der træffes afgørelse i medfør af de bestemmelser, der er nævnt i 8, skal der foretages en vurdering af, om projektet i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt. De projekter, der omfattes af kravet om vurdering, er projekter som ikke direkte er forbundet med eller nødvendige for Natura 2000-områdets forvaltning. Stk. 2. Hvis myndigheden vurderer, at projektet kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt, skal der foretages en nærmere konsekvensvurdering af projektets virkninger på Natura 2000-området under hensyn til bevaringsmålsætningen for det pågældende område. Viser vurderingen, at projektet vil skade det internationale naturbeskyttelsesområde, kan der ikke meddeles tilladelse, dispensation eller godkendelse til det ansøgte. (Miljøministeriet (j) 2007) NITRATFØLSOMME INDVINDINGSOMRÅDER Nitratfølsomme indvindingsområder har sit lovgrundlag i MML fra Formålet for denne er at fastlægge rammer til beskyttelse af overfladevand og grundvand. Udpegningen af nitratfølsomme indvindingsområder har den hensigt, at kunne yde en indsats i følsomme områder mor nitratforurening i drikkevandet. Dette kan medføre begrænset brug af arealanvendelsen i de berørte arealer. I MML 8a fremgår det at der skal udpeges delområder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger, hvor disse er særlig følsomme for en type forurening heraf følsomme indvindingsområder. Hertil skal det angives hvilken type forurening delområdet er følsom for (Miljøministeriet (o) 2009). FOSFORKLASSER Fosfor er et grundstof der kan findes i jorden, husdyrgødning, kunstgødning m.v. Menneskets påvirkning af tilsat fosfor har betydning for den naturlige fosforbalance, og der er derfor opsat krav til overskuddet. Kravet afhænger af tre forhold; jordtypen, dets dræningsforhold samt fosfortallet. I nedenstående figur ses, fosforklassernes definition og betydning for områderne, dannet på baggrund af LMH.

85 Fosforklasse Definition af den enkelte fosfosklasse Betydning for areal Fosforklasse I Drænede lerjorder med fosfortal på 4-6 Fosforoverskuddet må højest øges med 4 kg P/ha/år Fosforklasse II Drænede lerjorder med fosfortal over 6 Fosforoverskuddet må ikke øges uanset fosfortal Fosforklasse III Lavbundsarealer med okkerklasse II eller derover Fosforbalance på det pågældende udbringningsareal (Miljøministeriet (n) 2006) DRIKKEVANDSINTERESSER Drikkevandsinteresse er reguleret af MML 8a. I 8 står der, at for hvert vanddistrikt skal der udpeges drikkevandsforekomster. I 8a står det nærmere, at hvert vanddistrikt skal klassificeres baseret på to forskellige kategorier; områder med særlige drikkevandsinteresser: Denne er højest prioriteret, og det er også på disse områder, de nitratfølsomme indvindingsområder er udpeget. områder med drikkevandsinteresser: har lavere prioritet end overnævnte. (Danmarks Miljøportal (b) 2007) I 8a nævnes en afgiftsfinansieret grundvandskortlægning, denne gennemføres inden for områder med drikkevandsinteresser. Det udarbejdes også en indsatsplan i henhold til LFV kapitel 3 inden for disse områder. Drikkevandsinteresser opdateres løbende, så grundvandskortlægningen konstant opdateres (Danmarks Miljøportal (c) 2010). BRAKLAGTE AREALER Det er NBL som danner de juridiske begrænsninger for braklagte arealer. I NBL finder man 1 års reglen som bevirker at en landmand har 1 år til at inddrage et braklagt areal og igen bruge det til dyrkning. Overskrides denne periode kan det braklagte areal blive omfattet af NBLs 3 og dermed kan arealet ikke omlægges til igen at indgå i landmandens dyrkningsarealer. Braklagte arealer som i forvejen var omfattet af NBLs 3 er ikke omfattet af 1 års reglen. Hvis lodsejeren vil sikre sig at hans braklagte areal ikke skal omfattes af NBL 3, har vedkommende mulighed for at anmelde arealet til kommunen senest 1 år efter braklægningsperiodens ophør. Det juridiske grundlag findes i DL og her findes et særligt skema som udfyldes og kan give mulighed for 15 års genopdyrkningsret. Det er dog vigtigt at tilføje at der gælder særlige regler for arealer som er udpeget til Natura2000 områder (Landbrugsrådgivning) (Miljøministeriet (l) 2009).

86 BILAG 2 - OVERSIGTSKORT

87 BILAG 3 - SERVITUTTER I nedenstående klarlægges byrderne for de enkelte projektmatrikler, dette er gjort ud fra tingbogsudskrift, se bilag 4. Stedfæstelse af servitutterne er på grundlag af de relevante skitser fra Tingbogen. Stedfæstelsen af disse skitser ses sidst i dette afsnit ved figur 1 og figur 2. EJENDOMSNUMMER 245 Landbrugsejendom som består af matrikelnummer 9a. Boris Nørgaard Kjeldsen og Susanne Skødt Kjeldsen står noteret som adkomsthavere. For landbrugsejendommen er der tinglyst syv servitutter. Dato/løbenr Noteringen berører: Den centrale del af matr.nr. 9a er berørt af byggelinje til formål for Frederikssundsmotorvejen. På baggrund af lovbekendtgørelse nr. 423 af 11. september (197531), er der i 1975 tinglyst servitutter hvad angår byggelinjer. Indenfor en bufferzone af 60 meter i forhold til byggelinjen begrænses brugen af arealet. Den 6. juli 2009 tinglyses at byggelinjer som deklaration pålægger bl.a. matr.nr. 9a med en forlængelse på 10 år pr. 1. juli I henhold til Lov om offentlige veje 35 vil byggelinjerne være gældende frem til 1. juli (200978) Den nordlige del af matr.nr. 9a er berørt af højspændingsledninger med tilhørende master og tilbehør. Der skal til enhver tid være mulig adgang til eftersyn og vedligeholde. Indenfor en bufferzone på 12,5 meter begrænses brugen af det omkringliggende areal. (19977) Matr.nr. 9a er der udlagt vej til forbindelse mellem matr.nr. 10a og den offentlige sognevej. Begge nævnte matrikler har fri ret til brug af vejen, dog er det kun ejeren af matr.nr. 10a som hæfter for vedligeholdelsen af vejen. I dag hedder matr.nr. 10a i stedet 10m hvor servitutten stadig er gældende. (196313,15) Den østlige del af matr.nr. 9a er berørt af nedlagte spildevandsledninger. Ledningerne skal ligge uforstyrret og der skal gives berettiget adgang til ledningerne til hver tid. Indenfor en buffer på 2 meter begrænset brugen af arealet omkring spildevandsledningen. (199021) Ligeledes er der tinglyst en afløbsledning på matr.nr. 9a. Indenfor en zone af 2 meter medfører begrænsninger til brugen af arealet. Sagen er først afvist pga. uoverensstemmelser med planloven. Dette er dog efterfølgende afvist grundet at en lokalplan for tilvejebringelse ikke er påkrævet. (19983)

88 Matr.nr. 9a er i sin sydvestlige del berørt af en naturgasstikledning der løber langs adgangsvejen til matr.nr. 10a. Dette giver en begrænsning i brugen af arealet omkring ledningen med en 2 meter bred buffer. (199527) Den daværende Ledøje-Smørum Kommune traf beslutning om ekspropriation af arealer til offentlig sti langs Råbrovej. Dette vedr. matr.nr. 9a. Ved regulering af Råbrovej d. 24. maj 1977 er der foretaget ekspropriation af arealer og rettigheder for matr.nr. 9a. EJENDOMSNUMMER 231 For ejendommen er der noteret fire matrikler 6a, 6g, 6o og 6p. Anker Adolf Bay Rasmussen er noteret som adkomsthaver. For matrikel 6g og 6p er der intet tinglyst, mens der for de to resterende er tinglyst fire servitutter. Dato/løbenr Noteringen berører: Den østlige del af matr.nr. 6o er berørt af vandledninger. Dette medfører at der skal være mulighed for tilsyn og vedligeholdelse af disse. Hvis de nedlagte vandledninger skulle føre til væsentlig hinder forpligtes vandværket, matr.nr. 6h, til betaling af dette. (19657) Sydlig del af matr.nr. 6o er berørt af underjordiske kabler og kabelskabe langs med Nybøllevej. Dette giver et begrænset brug af arealet omkring kablerne med en buffer på en ½ meter. Påtaleberettiget er i overtrædelse af deklarationens bestemmelser NESA A/S. (19941,2) Den private fællesvej på matr.nr. 6a får status som offentlig sti, men bibeholdes som privat fællesvej. Dette sker med hjemmel i 97 i Lov om offentlige veje. (19974) Lokalplan nr vedr. 1a. Omfatter matr.nr. 6g samt den nordlige del af matr.nr. 6a. Lokalplanen giver nogle restriktioner i forhold områdets udtryk m.v. Sydlig halvdel af matr.nr. 6a er berørt af fredning af Tysmosen. Dette medfører en begrænset anvendelse af dette areal, bl.a. manglende mulighed for dyrkning af jorden. Matr.nr. 6a består både, i henhold til kendelsen om fredning af Tysmosen, af et delområde 2 og 3, hvilket vil sige græsningsområde samt vådområde. ( )

89 EJENDOMSNUMMER 217 Sidste noteringsejendom består af 8 matrikler 18b, 18i, 20d, 21b, 23a, 23b, 23d, 23e, hvor adkomsthaver er noteret som Harry Vestager. For ejendommen er der tinglyst tre servitutter. Dato/løbenr Noteringen berører: Matr.nr. 18b, 23b og en tidligere del af matr.nr. 23a nu matr.nr. 23d og 23e er der tinglyst en deklaration om underjordiske kabler langs Nybøllevej fra NESA A/S. Til enhver tid skal der forekomme uhindret adgang til tilsyn og vedligeholdelse og fundamenter for evt. kommende bygninger skal placeres ½ meter i vandret afstand fra kabellinjen. (20081) På matr.nr. er 18b er en deklaration om afløbs- og forsyningsledninger langs det østlige skel. Disse skal ligge uforstyrret samt at der skal være adgang til tilsyn og vedligeholdelse. Det noteres ligeledes at ejeren i matr.nr. 18b til enhver tid skal have fri og uhindret færdsel ad den private fællesvej. (20085) Matr.nr. 23a, 20d, 21b samt 18i er alle berørt af fredningen af Tysmosen. Alle matriklerne er henlagt som delområde 2 hvilket giver at områderne er begrænset til afgræsning. ( ) Der findes ikke indskannet akt med aktnummer 6_I5_93. Dokumentation om anlæg, reparation, beplantning, bebyggelse m.v.

90 STEDFÆSTELSE AF SERVITUTTER Kort X og kort X viser stedfæstelsen af servitutterne på de berørte matrikler. Matrikel 6p er ikke vist, da denne ikke er berørt af nogen servitutter. Figur 1 viser stedfæstelsen af de for projektet relevante servitutter.