KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

Transkript

1 1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Knud Pedersen Jernbanegade Haslev Nævnet har modtaget klagen den 28. januar Klagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at den ejendom, de havde købt, viste sig at have en mindre grund end anført i købsaftale og salgsopstilling. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 18. september 2007 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der var tale om et håndværkertilbud beliggende i landlige omgivelser, at grunden grænsede op til åbne marker og var anlagt med græs m.v., samt at ejendommen med fordel kunne istandsættes / moderniseres / om- og tilbygges. Udbudsprisen var kr. Den 24. oktober 2007 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på kr. og med overtagelsesdag den 1. november I såvel købsaftalen som den tilhørende salgsopstilling var ejendommens areal oplyst til 875 m 2. Det fremgår af købsaftalens punkt 16, individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger,

2 2 herunder evt. ændringer til standardvilkår : sælger erklærer, at de af sælger oplyste forhold om ejendommen, som er angivet på ejendomsmæglerens salgsopstilling herunder beskrivelsen af ejendommen, bygningsarealer, isoleringsforhold, vand- og varmeforbrug m.v. er korrekte, idet køber dog er bekendt med og accepterer, at faktiske arealer og andre forhold kan afvige i forhold til det bl.a. i BBR-registeret registrerede, herunder at udhus ikke er reg./godkendt. [ ] Nærværende handel er fra købers side betinget af, at sælger skal markerer/fritligge skelpæle eller afholde udgifter til afsætning af skelpæle. Klagerne havde som bilag til købsaftalen fået udleveret kopi af tingbogsattest, ejendomsvurdering 2006 og ejendomsskattebillet Af disse dokumenter fremgik, at ejendommens areal var 875 m 2. Skøde vedrørende ejendommen blev udarbejdet af klagernes rådgiver og blev underskrevet af klagerne den 1. november 2007 og tinglyst endeligt den 12. december Af skødet fremgår grundens areal til 875 m 2. Det fremgår af sagen, at en landinspektør i februar 2008 opmålte ejendommen og kom frem til et grundareal på 616 m 2. I klagesagen er fremlagt matrikeloplysning fra Kort & Matrikelstyrelsen, hvoraf det fremgår, at arealet udgør 875 m 2. Den 9. april 2008 skrev den landinspektør, der havde opmålt grunden til klagernes repræsentant blandt andet: 1) Jeg er af ejendommens sælger rekvireret til at afsætte skel omkring ejendommen. Arkivundersøgelser viser, at der ikke findes brugbare måloplysninger til afsætning af skellet, hvorfor vi foretager en foreløbig afmærkning med træpinde ud fra de tydelige brugsgrænser i marken med henblik på at kontakte naboejere. 2) Jeg foretager en vurdering af matrikelkortets geometri og sammenholder med vores opmåling af brugsgrænserne på stedet. Det er min vurdering at matrikelkortets kvalitet er så ringe, at det ikke kan anvendes til afsætning af skellet. Bl.a. forløber skellet gennem beboelsen på [ejendommen] Brugsgrænserne i marken er derfor efter min vurdering ejendomsgrænsen, hvis naboerne ikke har en anden opfattelse. Jeg laver et foreløbigt måleblad med angivelse af skel i brugsgrænserne. 3) Vi sender et foreløbigt måleblad til de berørte lodsejere, herunder [kommunen]

3 3 vedr. gadejorden, og anmoder om yderligere oplysninger eller accept af det foreløbigt afmærkede skel. 4) Vi får en diskussion idet de foreløbigt afmærkede skel resulterer i et nyberegnet areal på 616 m 2, hvor den gamle registrering i matrikelregistret var 875 m 2. Jeg vedhæfter en serie måleblade, som viser mit foreløbige måleblad med luftfoto fra 1995 og frem lagt bagved. De viser at brugsgrænsen ikke er ændret i de senere år. På 2002 fotoet kan ses en indkørsel på engen langs udhuset, hvilket formentlig er den grønne streg på kommunens grundkort, som du tidligere har fremsendt. Det kan diskuteres om der skal foretages ejendomsberigtigelse som følge af hævd fra naboejendommene, men da det ikke umiddelbart kan dokumenteres, at der er sket ændringer i brugsgrænsen, vil jeg ikke på det foreliggende grundlag lave ejendomsberigtigelse. Jeg er blot nødt til at oprette kortet og nyberegne arealet, når min opmåling er bedre end det som ligger til grund for det gamle areal fra Vedr. diverse materiale fra dig: [ ] Du fremsender også et udsnit af det digitale matrikelkort med underlagt luftfoto. Det er udemærket til orienteringsformål, men ikke brubart til afsætning af skel. Man kan godt få det indtryk at matr. [ejendommen] omfatter en del af engen men der er nok ingen som i den anden ende af ejendommen vil hævde at skellet går igennem huse, eller ude midt på vejen, t som kortet viser. Min pointe er at kortet er alt for unøjagtigt på stedet til at tolkes på den måde. Digitale kort er lette at bruge sammen, men sammenstillede kort skal tolkes med behørig hensyn til deres oprindelse og nøjagtighed. Jeg vil stadig fastholde at ejendommen er købt med de brugsgrænser som fremgår i marken efter dansk retspraksis. Det er meget ærgerligt at arealet i matriklen ikke passer, men det er ikke nogen usædvanlig situation, når der ikke foreligger en nyere opmåling af ejendommen. Jeg vil anbefale at I søger kommunen om dispensation for grundstørrelsen, hvis det er et problem for jeres projekt der er ikke svært at begrunde ansøgningen jf. ovenstående redegørelse. Alternativt kan i måske købe lidt af naboen. [indklagede] nævnte at du fra kommunen havde fået at vide, at skellet skal være hvor det fremgår af matrikelkortet. Det er ikke korrekt, og du er meget velkommen til at lade vedkommende embedsmand kontakte mig for en snak om det generelle synspunkt. Det er efter udstykningsloven alene praktiserende landinspektører, som kan fastlægge skel under anvendelse af alle Matriklens oplysninger, dvs. matrikelkort, matrikelregister og arkiv med måloplysninger, sammenholdt med forholdene i marken. Jeg håber at min redegørelse kan overbevise dig om at tingene er gået rigtigt til.

4 4 Den 10. april 2008 skrev indklagede til klagernes repræsentant og oplyste, at indklagede på baggrund af landinspektørens redegørelse ville afslutte sagen. Indklagede henholdt sig til, at landmåleren i rapporten fastslog, at ejendommen var købt med tydelige brugsgrænser, og at det selvfølgelig var kedeligt, at en opmåling viste et mindre areal end registreret. Den 11. april skrev klagernes repræsentant til indklagede og meddelte, at klagerne ikke anså sagen for sluttet, idet bestemmelsen i købsaftalen om afmærkning af skel ikke var opfyldt. Klagers repræsentant henviste til, at landmåleren havde afsat punkter efter eget skøn og ignoreret tilgængeligt kortmateriale på skel. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har solgt klagerne en grund med en væsentlig mangel og skal derfor betale erstatning til klagerne. Ifølge alle dokumenter har klagerne købt en grund på 875 m 2. Efter at en landmåler har opmålt grunden og afsat skelpæle, viser det sig, at grunden alene er 616 m 2. Der mangler således 259 m 2. Dette har væsentlig betydning for klagerne, fordi ejendommen blev købt med henblik på at bygge nyt hus på grunden, hvilket indklagede vidste. Klagerne har begrænsede muligheder for opførelse af ny bolig og har derudover haft et væsentligt værditab, idet grunden ikke svarer til det købte. Indklagede har udarbejdet købsaftalen og formodes også at have været involveret i bestilling af landmåler. Indklagede har ikke gjort noget konstruktivt for at rette op på det manglende areal. Selvom klagerne har gjort indsigelse mod landmålerarbejdet, har indklagede bare ladet som ingenting og ladet handlen tinglyse med et grundareal på 875 m 2. Købsaftalens forbehold om frilægning af eksisterende skelpæle/afsætning af manglende skelpæle er ikke opfyldt, da der mangler 259 m 2. Indklagede skal erstatte klagerne for det manglende areal, hvis værdi i henhold til seneste ejendomsvurdering er 180 kr. pr. m 2, kr. Indklagede skal videre betale klagernes udgift til advokat, foreløbigt opgjort til ,50 kr., og klagernes udgifter til ny afsætning af skel og ny skøde-/tinglysningssag, anslået til ca kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har i købsaftalen anført det areal, som fremgår af tingbogen og øvrige

5 5 dokumenter, hvilket er almindelig kutyme i ejendomshandler. Klagerne modtog som bilag til købsaftalen ejendomskort over matriklen udarbejdet af landinspektøren. Da skelpælene på ejendommen, i lighed med mange andre ejendomme i sær i landzone, ikke kunne findes, blev det mellem klagerne og sælger aftalt, at sælger skulle sørge for at finde disse eller foranledige dem retableret med hjælp fra en landinspektør. Indklagede bekendt har landinspektøren udført dette arbejde. Indklagede har ikke haft nogen indflydelse på sælgers valg af landinspektør. Efter at indklagede modtog redegørelse fra landinspektøren den 9. april 2008, mente indklagede, at købsaftalens forbehold om afsætning af skel var opfyldt, idet landinspektøren er den professionelle m.h.t. skel og opmåling m.v. Hvis klagerne ikke er enige heri, må de søge sagen løst ved henvendelse til landinspektøren/ Kort & Matrikelstyrelsen, idet det ikke har noget med indklagede at gøre. På grund af grundens udformning og beliggenhed ud til åbne marker, har indklagede ikke bemærket, at grundarealet ikke svarede til det, som fremgik af ejendommens papirer. Indklagede har ikke været rådgiver for klagerne i handlen. Nævnet udtaler: Nævnet bemærker indledningsvis, at nævnet ikke har beføjelse til at tage stilling til, hvorvidt der i sagen er begået fejl af landinspektøren eller Kort & Matrikelstyrelsen. Nævnet bemærker videre, at det fremgår af tingbogsattesten samt ejendommens øvrige dokumenter, at ejendommen har et grundareal på 875 m 2. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ved besigtigelse burde have betvivlet denne oplysning, hvorfor nævnet ikke finder anledning til kritik af, at indklagede videregav tingbogens oplysning om arealets størrelse. Indklagede havde pligt til i forbindelse med handlen at indhente matrikelkort. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede ikke har opfyldt denne forpligtelse. Af ejendommens matrikelkort, som er fremkommet efter handlen, fremgår et grundareal på 875 m 2. Selvom indklagede havde indhentet og udleveret matrikelkortet til klagerne inden handlen, ville det i den konkrete situation ikke have givet anledning til at oplyse et andet areal end sket. Nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at en opmåling af ejendommen viste et mindre areal end anført i ejendommens dokumenter, og kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne.

6 6 Nævnet kan ikke tage stilling til, om der ville kunne gøres et krav gældende mod sælgeren af ejendommen. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand