Den delegerede bygherremodel. - Et samarbejde mellem offentlige/almene ordregivere og private aktører

Transkript

1 Den delegerede bygherremodel - Et samarbejde mellem offentlige/almene ordregivere og private aktører

2 Introduktion Der er travlt indenfor byggeriet. Nye krav, lokalplaner, privat efterspørgsel, almene aktører med store ambitioner og kun få attraktive grunde til rådighed, skaber et behov for nye løsninger samt offentlige/almene og private samarbejder. Den offentlige/almene ordregiver vil ofte være underlagt rammebetingelser, som stiller ret håndfaste krav til sådanne samarbejder, ikke mindst til iagttagelse af gældende udbudsret. Ofte vil situationen være den, at den offentlige/almene ordregiver ønsker et byggeprojekt opført på en attraktiv grund, som en privat aktør har rådighed over. Realisering af byggeprojektet kræver derfor et tæt samarbejde mellem parterne. Det starter med god rådgivning til forventningsafstemning mellem parterne og udarbejdelse af en tryg juridisk ramme, som tager hånd om reglerne og risikoafdækker. Til gengæld vil der være grundlag for nogle meget spændende synergier i samarbejdet om realisering af et unikt projekt.

3 Udbudspligten den delegerede bygherremodel Det er navnlig vigtigt, at den offentlige/almene aktørs udbudspligt adresseres tidligt. Udbudspligten udløses ikke kun ved direkte indkøb, men også ved skræddersyet byggeri dvs. når et byggeprojekt tilpasses den offentlige/almene aktørs ønsker. Udbudspligten kan her iagttages ved anvendelsen af fuldmagtsmodellen, også kaldet den delegerede bygherremodel. Modellen går i al sin enkelthed ud på, at den private aktør varetager udbudspligten på vegne af den offentlige/almene aktør og i øvrigt påtager sig sædvanlige bygherrerisici. Den private aktør/developer forpligter sig således til at bringe alle udbudspligtige ydelser i udbud. Det kan være i totalentreprise, hovedentreprise, rådgiverydelser, bygherreleverancer mv.

4 Udbudspligten den delegerede bygherremodel Illustrationer: 1. led - købsaftalen 2. led - udbud Offentlig/almen ordregiver Privat aktør Totalentreprenør 2. led - udbud Offentlig/almen ordregiver 1. led - købsaftalen Privat aktør Hovedentreprenør Teknisk rådgivning mm.

5 Betingelser for den delegerede bygherremodel Modellen kan opfattes som en undtagelse til sædvanligt udbud, og derfor kræver modellens anvendelse også altid en konkret vurdering. Betingelserne for anvendelse er: - At dette sker som led i erhvervelse af grund/byggeretter fra den private aktør. - At der indgås en kontrakt om opførelse af byggeprojekt og - At grundens placering er af central og saglig betydning for det offentlige/almene byggeprojekt. Vurderes betingelserne opfyldt, anses brugen af modellen for at være mulig. Aftalen mellem den offentlige/almene ordregiver og den private aktør indgås uden særskilt udbud, da kun denne ene aktør kan opfylde aftalens vilkår.

6 Modellens anvendelse i praksis Parternes samarbejde indledes typisk med en hensigtserklæring, som er central for tidligt at afstemme forventninger og forudsætninger for projektet. Herefter indgås det samlede aftalekompleks omfattende betinget købsaftale samt opførelse af byggeprojektet. Det er centralt at være opmærksom på, at aftalekomplekset først og fremmest initierer et samarbejde, hvilket er afgørende for et vellykket projekt. Aftalekomplekset bør derfor også være udtryk for en rimelig, gensidig afvejning af parternes interesser og afdækning af risici. Aftalekomplekset vil regulere væsentlige spørgsmål som overtagelsesvilkår, købesum, anlægssum, garantibestemmelser, gensidige godkendelser, krav til byggeprojektet, vilkår for udførelsen, krav til aflevering af nøglefærdigt byggeri mv.

7 Almene aktører Almene ordregivere er foruden udbudspligten underlagt særlige rammebetingelser i medfør af almenlovgivningen. Det er her et krav for støttetilsagnet, at den almene aktør har endeligt skøde på eget byggeri. Derfor skal der ske en tidlig tilskødning inden påbegyndelsen af byggeprojektet. Ordregiveren kan derfor ikke modtage et nøglefærdigt byggeri i traditionel forstand. Dette håndteres almindeligvis ved opdeling i ejerlejligheder på projektstadiet eller ved anvendelse af den såkaldte hundehusmodel. Samtidig må den almene aktør kun i begrænset omfang påtage sig risici, hvorfor disse nøje skal afgrænses og indkapsles, herunder fx fællesudgifter, forurening mv. Endvidere skal der stilles fuld, god bankgaranti for alle udbetalinger, herunder købesum og entreprisesum, frem til endelig aflevering og ibrugtagning. Sluttelig vil den almene aktørs deltagelse være betinget af de nødvendige godkendelser og støttetilsagn, herunder skema A og B.

8 Andre opmærksomhedspunkter Rådgiverhabilitet Tidligere bistand fra teknisk rådgiver kan medføre inhabilitet i forhold til dennes mulighed for at byde og vinde et udbud, fx rådgiverudbud eller som rådgiver til en totalentreprenør. Profylaksebekendtgørelse Idet fuldmagtsmodellen må betragtes som en undtagelsesmulighed, bør det altid overvejes, om der skal afgives en profylaksebekendtgørelse til EU forud af indgåelsen af aftalekomplekset med den private aktør. En sådan vil almindeligvis yde beskyttelse mod egentlige sanktioner, såfremt modellen måtte blive underkendt. Ansvar og tilsyn Selvom den private aktør påtager sig at iagttage udbudspligten, vil det stadig være den offentlige/almene ordregiver, som er forpligtet af reglerne og dermed indklages, såfremt der måtte komme en klage. Derfor vil det også være meget relevant med et aktivt tilsyn fra den offentlige/almene aktørs side, herunder ikke mindst til sikring af korrekt varetagelse af de udbudsretlige regler.

9 Eksempel på processen bag modellen