LandboThy Realkreditfinansiering af landbrug

Transkript

1 LandboThy Realkreditfinansiering af landbrug v/steen Pedersen, DLR Kredit 21. oktober 2015

2 AGENDA Kort om DLR Kredit Økonomi Kapitalforhold Konsekvenser af finanskrisen Finansiering af investeringer i landbruget Lånsøgers kreditværdighed Bedriftens værdifasthed og omsættelighed Etableringslån i DLR Kredit; pulje på 1,0 mia. kroner med reduceret bidragssats m.v. Gældsovertagelse, nødlidende sælger Lån med afdragsfrihed Hvordan er reglerne Eventuel forlængelse af afdragsfrihed Fastsættelse af bidragssats på realkreditlån Aktuel udlånsaktivitet m.v. Afslutning 2

3 Kort om DLR Kredit 3

4 DLR KREDIT - Hovedposter i regnskabet (mio.kr.) 1H H Bidragsindtægter Nettorenteindtægter fonds m.v. Renteudgifter kapitalandele 718,6 188,7-99,8 701,2 198,3-143, ,0 408,7-255, Nettorenteindtægter 807,5 755, , Kursregulering -155,4-71,6-187, Gebyrer og provisioner (netto) -125,4-115,2-171, Andre driftsindtægter 9,0 8,5 17, Udgifter til personale og adm. -108,4-101,2-210, Tab og nedskrivning på udlån -48,6-42,3-190, Afskrivninger -1,7-1,8-3, Resultat før skat Periodens resultat 377,0 288,4 432,0 325,7 817,2 615,

5 DLR KREDIT - Udvikling i kapitalforhold (mio. kr) ultimo året Ult. 1. halvår 2015 Egenkapital - Frie reserver - Bunden fondsreserve Egenkapital i alt Efterstillede kapitalindskud Hybrid kernekapital - Statslig hybrid kernekapital - Øvrig hybrid kernekapital Efterstillede kapitalindskud i alt Kapitalgrundlag efter fradrag DLRs solvensprocent Solvenskrav, pct. Overdækning, pct.-point 11,7 8,0 3,7 13,2 8,0 5,2 12,3 8,0 4,3 12,3 8,0 4,3 12,4 8,2 4,2 5

6 HVORDAN HAR FINANSKRISEN PÅVIRKET DLR Pres på DLRs rating og øgede krav fra ratingbureauer blandt andet til DLRs indtjening og kapitalgrundlag Øgede tab og nedskrivninger, men stadig begrænsede Øget regulering fra Finanstilsynet, EU og Basel-komitéen Øgede krav til kapitalgrundlaget frem mod Fra p.t. 8 pct. op til 18 pct. Øgede krav til kvaliteten af kapitalgrundlaget Nye krav til likviditet Stigende krav til kontroller, rapportering og risikostyring Markant øgede omkostninger til kapital. Rentetillæg øget fra mindre end 1 pct. p.a. til aktuelt 6-7 pct. p.a. for hybrid kernekapital Behov for supplerende sikkerhedsstillelse vedrørende SDO-lån som følge af faldende ejendomspriser. August 2014 supplerende sikkerhedsstillelse for 13,4 mia. kr. i DLR DLRs initiativer Stram omkostningsstyring Styrkelse af kapitalgrundlaget blandt andet ved kapitaltilførsel fra ejerne Bidragsforhøjelser og øget indtjening 6

7 Finansiering af investeringer i landbruget 7

8 FINANSIERING AF INVESTERINGER I LANDBRUGET Hvilke faktorer er bestemmende for belåningsmulighederne? Låntagers historik samt forventede indtjening og likviditet Låntagers formueforhold Ejendommens (pantets) værdi Ejendommens (pantets) sammensætning/bestanddele DLRs erfaring med låntager m.v. 8

9 VIGTIGE FORHOLD VED FINANSIERING - driften Regnskaber driftsresultaterne, ekskl. konjunktur og kursændringer på gæld m.v.! Hvad viser historien? Budgetmateriale Effektivitet i produktionen Egenkapitalforhold Opbakning fra pengeinstituttet Nye/unge landmænd kan også opnå finansiering Grundlæggende er kreditpolitikken ikke ændret gennem de senere år, men konjunkturerne har gjort det væsentligt vanskeligere at leve op til kravene 9

10 DRIFTSLEDER DLRs krav til landmandens driftslederevner Stor faglig dygtighed inden for den pågældende produktionsgren skal kunne passe bedriften selv men ikke nødvendigvis alene! Brænde for den pågældende produktionsgren og have lyst til hele tiden at følge med fagligt Forståelse for den driftsmæssige risiko på bedriften Faglig forståelse for de økonomiske og finansielle forhold i produktionen omkostnings- og effektivitetsstyring 10

11 VIGTIGE FORHOLD VED FINANSIERING - ejendommen/pantet Handelsværdi/panteværdi Jordværdi Produktionsanlæg Er det af en størrelse og kvalitet, så der også er produktion efter et eventuelt ejerskifte? Også i sammenhæng med størrelse i forhold til jordtilliggendet? Er der fortsat produktion også ved et ejerskifte om 5 år og 10 år? Produktionsanlæggets opbygning, rationalitet Udviklingsmuligheder på bygningerne eller nybyggeri Harmoni, produktionens størrelse i forhold til harmoniarealet Miljøgodkendelse, aktuel og muligheder Pantets fordeling, jord/anlæg, værdifasthed Afkastningsevne Løsøre, besætning, høst, beholdninger, betalingsrettigheder Boligens standard 11

12 ETABLERINGSLÅN I DLR KREDIT Indhold Der er afsat en udlånspulje på 1 mia. kr. til finansiering af etablering af landmænd på egen bedrift Belåningen tilbydes med en bidragsrabat på 0,25 pct. de første 3 år og med halvt lånesagsgebyr og ingen stiftelsesprovision Sædvanlige betingelser i øvrigt Forudsætninger Lånet etableres i forbindelse med første etablering Det kan også helt eller delvist være ved gældsovertagelse Landbrug er hovederhverv efter etableringen Lånet formidles af et af DLRs låneformidlende aktionærpengeinstitutter Finansieringen for den enkelte landmand vil være maksimeret til 20 mio. kr. Belåningen skal kunne tilbydes efter DLRs almindelige kreditstandarder Omfatter alene lånetilsagn fra og med den 14. august 2015 Hvorfor Afgørende at få gennemført nogen ejerskifter Vigtigt at signalere at vi med vores rødder fortsat ønsker at finansiere landbrug - også nyetableringer indenfor landbrug 12

13 GÆLDSOVERTAGELSE nødlidende sælger Uændret pant giver mulighed for fortsættelse af nuværende belåning Der skal være god formodning om, at køber kan præstere bedre end sælger kan forrente og i fornødent omfang afvikle gælden kan og vil vedligeholde ejendommen og dermed sikre pantegrundlaget Vigtigt at der er en samlet finansieringspakke Ejerskiftet Nødvendige investeringer Vedligeholdelsesefterslæb Driftskredit Tab til DLR eller ikke tab til DLR 13

14 JORDEN SKILLES FRA DEN ANIMALSKE PRODUKTION? Stor interesse for at investere i jord Udenlandske investorer p.t. tyskere opkøber jord i DK Pensionskasser ønsker primært jordinvesteringer Den animalske produktion kan i perioder skabe likviditet Men udsving og store værditab ved nødlidende salg Vanskeligt at forestille sig en god finansieringsstruktur for stalde uden jord På længere sigt kan det medføre, at produktionen falder voldsomt Finansiering af den samlede bedrift? Jorden er den værdifaste del af landbrugsbedrifterne Finansiering af produktionsbygninger alene vil være med lavere realkreditandel og kort løbetid Minkejendomme, Gartnerier, Industri og Håndværk 14

15 Lån med afdragsfrihed 15

16 FASTLÆGGELSE AF AFDRAGSPROFIL OG MULIGHED FOR AFDRAGSFRIHED Hvordan er reglerne? Lov om realkreditlån og realkreditobligationer 3. Den maksimale løbetid er 30 år, jf. dog stk. 2. Ved fastsættelse af lånets løbetid og afdragsprofil skal der tages hensyn til pantets forventede værdiforringelse og de for pantet gældende lånegrænser, jf. 5 (indeholder lånegrænser for de forskellige ejendomskategorier, dvs. 70 pct. for landbrug) 4. Lån til ejerboliger til helårsbrug og fritidshuse kan uanset den sikkerhedsmæssige placering ikke ydes, så de amortiseres langsommere end et 30-årigt lån, der amortiseres over løbetiden med en ydelse, som udgør en fast procentdel af hovedstolen (annuitetslån), jf. dog stk. 2 Stk. 2. Kravet i stk. 1 kan inden for lånets løbetid fraviges for en periode på op til 10 år under iagttagelse af 3, stk. 1, 2. pkt. Der er forskel i reglerne mellem ejerboliger/fritidshuse og erhvervs-/landbrugsejendomme 16

17 FASTLÆGGELSE AF AFDRAGSPROFIL OG MULIGHED FOR AFDRAGSFRIHED Hvordan er reglerne? Der skal afdrages på realkreditbelåningen i en landbrugsejendom, så lånegrænsen over tid ikke bliver overskredet som følge af den forventede nedslidning af ejendommen Det betyder i praksis, at afdragsprofilen afhænger af belåningsgraden og aktivernes sammensætning: Jordværdier op til en gennemsnitlig normalhandelspris anses for værdifast over tid Stuehus/bolig har lang afskrivningsperiode ( år) Driftsbygninger afskrives almindeligvis over år Inventar afskrives over typisk 10 år. Afskrivningsperioden er en individuel vurdering ud fra stand og alder. Der forudsættes almindelig vedligeholdelse, men ikke reinvesteringer Ved fastsættelse af afdragsfrihed skal der tages hensyn til usikkerhed om vedligeholdelse og teknisk/økonomisk forældelse DLR tager individuelt stilling til ud fra kreditpolitikken i hvor høj grad muligheden for afdragsfrihed udnyttes 17

18 FASTLÆGGELSE AF AFDRAGSPROFIL VED BELÅNING AF LANDBRUG eksempel (1) Eksempel fastlæggelse af maksimal løbetid Kvægejendom 150 ha à 150 tkr./ha = tkr. - ingen afskrivning 1 bolig à tkr. afskrivning over 75 år 250 kopladser à 40 tkr./plads = tkr. Råhusandel 65 % afskrives over 30 år Inventar, malkestald mv. 35 % afskrives over 10 år Maskinhus tkr. - afskrivning over 20 år Besætning tkr. - ingen afskrivning Vurdering i alt tkr. - maks. belåning tkr. 18

19 FASTLÆGGELSE AF AFDRAGSPROFIL VED BELÅNING AF LANDBRUG - eksempel (2) Udvikling i værdierne og LTV Eksempel 1: Eksempel 2: Lån tkr., 30-årigt annuitetslån, 3 % rente. Lån tkr., 5 års afdragsfrihed, 3 % rente og Lån tkr., 20-årigt annuitetslån 2,5% rente. Eksempel 1 Eksempel 2 Restværdi Restgæld LTV Restgæld LTV År kr kr. % kr. % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,8 19

20 FORLÆNGELSE AF AFDRAGSFRIHED VED UDLØB Hvad sker der så? Engagementer placeret inden for lånegrænsen Svarer til ny bevillingssituation. Der ses på lånsøgers økonomi og aktivernes sammensætning/forventede afskrivningsforløb Engagementer placeret ud over lånegrænsen Ved konvertering må pantesikkerheden ikke forringes væsentligt For en del af disse engagementer er der OIV Engagementer med OIV Med henblik på tabsbegrænsning er der muligheder for individuel fastlæggelse af bl.a. afdragsprofil. Lempeligere afdragsprofil medfører OIV, så længe disse lempeligere forhold består 20

21 SPØRGSMÅL OG DEBAT 21