Supplerende retningslinjer for frikøb af

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Borgmesterens Afdeling og Teknik og Miljø Dato 5. december 2016 Supplerende retningslinjer for frikøb af I en periode frem til ultimo 2018 indføres supplerende retningslinjer for frikøb af vedrørende beboelsesejendomme. 1. Resume Det foreslås, at der i en afgrænset periode frem til ultimo 2018 gives ejerforeninger-, andelsboligforeninger- og ejere af beboelsesejendomme med en mulighed for at indfri klausulen på lidt gunstigere vilkår end de, der generelt er gældende. De foreslåede gunstigere vilkår medfører en 5 pct. reduktion i frikøbsbeløbet og en mulighed for at afdrage betalingen i op til 20 år. Aarhus Kommune har udarbejdet informationsmateriale til foreningerne, jf. bilag 1-4. De supplerende retningslinjer har været forelagt Statsforvaltningen til udtalelse. Statsforvaltningen finder ikke, at der er grund til at antage, at de foreslåede initiativer er i strid med kommunens forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt eller i strid med den almindelige lighedsgrundsætning. De supplerende retningslinjer forventes at give et incitament til at indfri ne og hermed fremrykkede indtægter og styrket likviditet for Aarhus Kommune, men det er ikke muligt at vurdere omfanget. side 1 af 6

2 2. Beslutningspunkter At 1) der fastlægges supplerende vilkår til de gældende retningslinjer for frikøb af, som indebærer; - At der er mulighed for en afdragsprofil på op til 20 år med en årlig indeksregulering (nettoprisindekset) af restfrikøbssummen på vilkår, at tilbagekøbsklausulen ikke aflyses af tingbogen, før hele frikøbsbeløbet er betalt. Der sker ingen regulering, hvis ændringen er 0 eller negativ. - At der sker en reduktion af frikøbet på 5 pct. At 2) Det er en forudsætning, at den enkelte forening frikøber sig foreningsvis, således at den enkelte forening forestår frikøbet på vegne af de enkelte beboere i foreningen. At 3) De supplerende vilkår er gældende for frikøb af i beboelsesejendomme i en periode frem til ultimo Baggrund Der er tinglyst på en række ejendomme i Aarhus Kommune, hvorpå der er opført beboelsesejendomme. En del af disse er udstykket i ejerlejligheder eller etableret som andelsboliger. Den enkelte ejendom vil i henhold til en sådan tilbagekøbsklausul på et givent tidspunkt hjemfalde til Aarhus Kommune mod kommunens betaling typisk af den oprindelige købesum for ejendommen tillagt værdien af de herpå opførte bygninger. Realiteten er, at de ejendomsejere, der har en beboelsesejendom, hvorpå der er tinglyst en tilbagekøbsklausul, i forbindelse med købet af beboelsesejendommen indgik i en art skyldforhold til kommunen. Aarhus Kommune kan, medmindre ejendomsejeren betaler sig fri af dette skyldforhold, hjemtage beboelsesejendommen til en meget fordelagtig købesum side 2 af 6

3 (dvs. en købesum under markedspris og typisk et meget beskedent beløb) på et nærmere aftalt tidspunkt. Generelt kan det være en udfordring at finde den korrekte markedspris for frikøb af, idet der ikke er noget reelt marked for denne type fordringer. Den eneste reelle køber er således bygningsejeren. De gældende retningslinjer har i en årrække vist sig at fungere som retningsgivende for markedsprisen for andre ejendomstyper, fx erhvervsgrunde. Dog er der endnu ikke sket frikøb af beboelsesejendomme ud fra de gældende retningslinjer. Det tyder derfor på, at den nuværende beregningsmodel ikke er udtryk for markedsprisen for denne ejendomstype i handel og vandel. Aarhus Kommune har forelagt principperne i de supplerende retningslinjer for Statsforvaltningen. Statsforvaltningen har udtalt, at der ikke er grundlag for at antage, at Aarhus Kommunes praksis kan anses for at være i strid med kommunens forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt eller i strid med den almindelige lighedsgrundsætning. I øvrigt er vurderingen, at fravigelsen fra den af Aarhus Byråd vedtagne beregningsmodel i det konkrete tilfælde er saglig, da ejere af beboelsesejendomme er en sagligt afgrænset kreds, og kommunen herved forfølger et hensyn om at sikre, at den private ejer kan opretholde sit hjem. 4. Effekt Effekten af det foreslåede initiativ forventes at være, at spørgsmålet om frikøb af hjemfaldsklausuler bliver sat på dagsordenen i de berørte beboelsesejendomme, og at nogle vil benytte sig af muligheden for frikøb under de lidt gunstigere vilkår. Den samlede værdi af frikøbsklausuler på beboelsesejendomme vurderes at udgøre cirka 700 millioner kroner, men det er svært at vurder på, hvorvidt de enkelte ejere vælger at frikøbe. Med denne indstilling er der givet et incitament for frikøb, men hvorvidt muligheden for frikøb vil blive brugt er vanskeligt at vurder side 3 af 6

4 på, idet frikøb forudsætter at 100 % af ejerne i en beboelsesejendom tilslutter sig. Som tidligere besluttet tilfalder indtægter ved frikøb af Mobilitets- og Vejfonden (MOVE). 5. Ydelse For frikøb af en tilbagekøbsklausul for ejendomsejere ejerforeninger-, andelsboligforeninger- og ejere af beboelsesejendomme med vil Aarhus Kommune i en periode frem til ultimo 2018 tilbyde supplerende vilkår til de gældende retningslinjer for frikøb af. Det er en forudsætning, at de enkelte foreninger frikøber sig foreningsvis, således at den enkelte forening forestår frikøbet på vegne af de enkelte beboere i foreningen. De supplerende vilkår vil være følgende: En reduktion af frikøbet på 5 pct. af vurderingen. Dette er begrundet i en administrativ lettelse for Aarhus Kommune. Aarhus Kommune har kun én aftalepart pr. forening og ikke de enkelte beboere. Mulighed for en afdragsprofil på op til 20 år, hvor restfrikøbssummen årligt indeksreguleres med udviklingen i nettoprisindekset 1 på vilkår, at tilbagekøbsklausulen ikke aflyses af tingbogen, før hele frikøbsbeløbet er betalt. Hvis Danmarks Statistik ophører med at beregne nettoprisindekset, skal reguleringen fremover ske på grundlag af et andet indeks, der afspejler prisudviklingen. Der sker ingen regulering, hvis ændringen i nettoprisindekset er 0 eller negativ. Det er almindelig praksis, at grundvurderingen er gældende i en periode på op til 6 måneder. Aarhus Kommune har udarbejdet informationsmateriale til brug på de enkelte ejerforeninger og andelsboligforeningers generalforsamlinger, jf. bilag Opgøres af Danmarks Statistik side 4 af 6

5 6. Organisering Frikøb af administreres af Teknik og Miljø. 7. Ressourcer Vedtagelse af de supplerende retningslinjer forventes at give et incitament til at indfri ne og hermed fremrykkede indtægter og styrket likviditet for Aarhus Kommune, men det er ikke muligt at vurdere omfanget. De supplerende retningslinjer vil dog medføre lidt færre indtægter for hver ejendom, der frikøbes, idet der lægges op til en reduktion af frikøbet på 5 pct. Dette forventes at blive opvejet af, at Aarhus Kommune får en administrativ lettelse, idet tilbuddet kun vil være gældende, såfremt Aarhus Kommune har én aftalepart pr. forening. Endvidere vil der være en forskydning mellem årene i forhold til likviditeten, idet der lægges op til at give den enkelte forening mulighed for en afdragsordning over en årrække på op til 20 år. Jacob Bundsgaard Camilla Fabricius / / Niels Højberg Erik Jespersen Bilag Bilag 1 til 4: Informationsmateriale til brug på de enkelte ejerforeninger og andelsboligforeningers generelforsamlinger. Tidligere beslutninger Den 8. oktober 2014 vedtog Byrådet de gældende retningslinjer for frikøb af Budgetforliget 2015 side 5 af 6

6 Sagsnummer: 15/ Fælles Service Tlf.: E-post: Antal tegn: Sagsbehandler: Thomas Stilling Andersen Tlf.: E-post: side 6 af 6