BOLIGSTRATEGI 2017 BOLIGSTRATEGI 2017

Transkript

1 BOLIGSTRATEGI 2017 BOLIGSTRATEGI 2017

2 Titel: Boligstrategi 2017 Udgivelse: November 2017 Sidetal: 29 Udgiver: Bystrategi Transformation & Strategi Borgmesterforvaltningen Odense Kommune Rådhuset Flakhaven Odense C Layout: Odense Kommune Fotokreditering: Kirstine Mengel Jette Flinch Nyrop Konsulentbistand: Bureauet Niels Bjørn Bilag: Baggrundsrapport (93 sider) 2 Boligstrategi 2017

3 Indhold 5 Forord 7 Indledning 8 Målsætninger og værktøjer 22 Tværgående værktøjer 24 Sådan kan vi gribe det an 26 Byudviklingsmodellen 29 Summary Boligstrategi

4 4 Klaregade, Odense Boligstrategi 2017

5 Forord Odense er gået ind i en ny fase af sin transformation: En fase, hvor byen forvandles med hastige skridt, investorerne strømmer til, og vi bliver flere odenseanere for hver dag, der går. Det er en utrolig positiv udvikling, men også en udvikling som kræver, at vi tager ansvar. Et ansvar der skal sikre, at Odenses udvikling kommer alle nuværende og kommende odenseanere til gode. Byens udvikling er først og fremmest til for alle de mennesker, som bor og arbejder her. Det handler derfor om at bruge den positive udvikling til at skabe mest mulig og varig værdi til dem og til byen. Vi skal udnytte de muligheder, som det giver os, at boligpriserne stiger. Det betyder nemlig, at Odense er blevet attraktiv at investere i, og det gør også, at vi kan have højere forventninger til kvaliteten af det, der bygges. Det kan dog også give nye udfordringer i forhold til at skabe en by for alle. Vi skal bygge et nyt Odense, hvor alle grupper fortsat har råd til at bosætte sig. Odense skal nemlig ikke kun være for dem med råd til dyre boliger, men også være for dem med lavere indkomster. Der skal være plads til lager- og transportmedarbejderen, den nyopstartede iværksætter, byggearbejderen og til de mange andre fra den private sektor, som er med til at udvikle og holde sammen på byen. Ligesom der skal være plads til velfærdsmedarbejdere som SOSU ere, pæ- dagoger, skolelærere, sygeplejersker og alle dem, som hver dag står op og knokler med at levere velfærd til glæde og gavn for os andre. Ambitionen er, at Odense fortsat skal være en by med plads til alle uanset indkomst. Derfor vil Odense Kommune fortsætte det gode samarbejde med både private og almene boligudviklere om at skabe en by med et bredt udbud af boliger. Der skal være forskellige boformer, boligtyper, størrelser og prisniveauer, og samtidig sikres en god balance mellem private og almene boliger, herunder også mellem almene familie- og ungdomsboliger. På den måde sikrer vi, at alle indkomst- og aldersgrupper lige fra den studerende til børnefamilien og senioreren til velfærdsmedarbejderen har adgang til en bolig, som opfylder deres behov. Ved at skabe et varieret udbud af boliger i Odense understøtter vi udviklingen af en blandet by med stor social sammenhængskraft. En by fuld af dynamik og forskellige former for liv. En by der er interessant for virksomheder udefra, udenlandske medarbejdere og turister. En by, hvor rammen om det gode liv, i form af den rigtige bolig, ikke er en drøm, men en virkelighed som alle odenseanere har adgang til. Det vi vil med boligstrategien, opnår vi bedst i samarbejde med private aktører på boligmarkedet, med de almene boligorganisationer i byen og med mange af vores øvrige samarbejdspartnere inden for feltet. Derfor har vi lyttet til og indhentet viden fra lokale ejendomsmæglere, boligorganisationer samt fra investorer og udviklere. Vi har også fået gode input fra borgere, som befinder sig i forskellige livsfaser. Alle input har været en uundværlig hjælp til at udarbejde denne strategi. Den hjælp er vi taknemmelige for, og vi ser frem til at stå sammen om at udvikle Odense til en endnu bedre by at bo og investere i. Peter Rahbæk Juel Borgmester, Odense Kommune Boligstrategi

6 1 6 Alexandragade, OdenseKommunes Boligstrategi 2017

7 Indledning boligstrategi bliver til på et tidspunkt, hvor indbyggertallet vokser, hvor boligpriserne stiger og hvor investorerne for alvor har fået øjnene op for Odense. Det er en ny fase i Odenses transformation. En fase, hvor Odense står stærkt, og hvor der derfor er særligt gode muligheder for at sikre, at boligudviklingen sker i tråd med de strategiske mål, der er sat for byens udvikling. FRA STOR DANSK BY TIL DANSK STORBY I Odense er der sat en klar strategisk retning for byens udvikling med ambitionen om at gå fra stor dansk by til dansk storby. Derfor arbejdes der på at skabe en tæt, levende og konkurrencedygtig storby bundet sammen af bæredygtig mobilitet. En storby for alle med grønne kvaliteter og stærke fællesskaber. Disse ambitioner afspejler sig i og understøttes af boligstrategiens seks målsætninger. MÅLSÆTNINGER FOR ODENSES BOLIG- UDVIKLING 1 At skabe et bredt og varieret boligudbud 2 At udvikle grønne boligområder 3 At fremme stærke fællesskaber 4 At sikre boliger og boligområder af høj kvalitet 5 At skabe blandede boligområder 6 At bygge en tæt by med blandede funktioner Målsætningerne sætter en retning for, hvordan der skabes en tæt kobling mellem boligudviklingen og byens transformation, samt mellem det, der efterspørges og det, der bygges. Transformationen af Odense er både fysisk og mental, og hvis den skal lykkes, kræver det fremsynet planlægning, klare retninger for og krav til det der bygges, samt gode samarbejder med dem, der er med til at udvikle Odense. Alt sammen noget, som boligstrategien vil bidrage til at løfte med sine målsætninger. FOKUS DER, HVOR UDVIKLINGEN GÅR STÆRKEST Der vil i de kommende år være et særligt fokus de steder, hvor udviklingen går stærkest. Det gælder især i den tætte by, herunder i og nær bymidten. Her ser vi den største efterspørgsel og dermed den største investeringsinteresse. Dette ligger også i tråd med beslutningen om, at byudviklingen skal ske indefra og ud samt langs med den kommende letbane (læs mere herom på side 26). Det ekstraordinære fokus på den tætte by betyder ikke, at kommunens selvstændige forstæder er mindre vigtige. Vi har derfor samtidig en opmærksomhed på at skabe en god balance mellem udviklingen i den tætte by og i Odenses selvstændige forstæder. Odense skal nemlig være for alle. BYGGER VIDERE PÅ EKSISTERENDE RET- NINGER Boligstrategien samler op og bygger videre på vedtagne politikker, strategier og retninger, som har betydning for Odenses boligudvikling. Planstrategi 2015: Ny Odense: Fra stor dansk by til dansk Boliger ved den gamle slagterigrund, Odense storby og Kommuneplan udgør fundamentet. Boligstrategien tager derudover afsæt i et større analysearbejde vedrørende boligmarkedet, boligbehovet og boligpræferencer. I baggrundsrapporten (bilag) uddybes analyserne og den strategiske ramme for strategien. EFFEKTMÅL Boligstrategien vil især bidrage til at opfylde to af Byrådets otte Odensemål: Flere indbyggere i Odense og Borgernes indkomst skal stige. LÆSEVEJLEDNING Hver målsætning udfoldes enkeltvis på de følgende sider sammen med en række forskellige værktøjer, som vil kunne bruges til at opnå dem. Efter målsætningerne præsenteres en række tværgående værktøjer, som kan anvendes til at opnå flere målsætninger på en gang. Derudover redegøres der for, hvordan den ønskede udvikling kan fremmes gennem forskellige grader af kommunalt engagement i byens udvikling. Til slut i strategien findes et overblikskort over Odense med byudviklingsmodellen samt et engelsk summary, som kort beskriver strategiens indhold. Det gamle og det nye mødes i bymidten, Odense Boligstrategi

8 MÅLSÆTNING 1 At skabe et bredt og varieret boligudbud Vi er forskellige som mennesker og har forskellige behov og ønsker til vores bolig og boligområde. Derfor skal vi have et bredt og varieret boligudbud i Odense. Der skal både være boliger til dem, vi er i kommunen i dag, og til dem, som ønsker at flytte hertil i fremtiden. På den ene side skal vi sikre, at der er boliger til de grupper, som kan bidrage til at hæve gennemsnitsindkomsten i Odense Kommune, og på den anden side skal vi sørge for, at Odense fortsat er tilgængelig for alle uanset indkomst. Det er et dilemma, vi vedkender os. Prisudviklingen og investorinteressen betyder, at der er gode muligheder for at skabe kvalitetsbyggerier for de segmenter, som i særlig høj grad kan bidrage til en øget gennemsnitsindkomst. Det forudsætter, at de rette kvaliteter vel at mærke er til stede, og at boligerne bygges de rigtige steder. Omvendt betyder prisstigningerne også, at andre grupper kan få sværere ved at få råd til at bo i byen. Det skal vi undgå. En storby skal nemlig også kunne finde plads til dem, som befinder sig i en svær livssituation og til dem, som ikke selv har mulighed for at anskaffe sig en bolig. I Odense skal vækst og social bæredygtighed samtænkes, når vi udvikler fremtidens boliger og boligområder. Typisk vil boligpræferencer og -behov knytte sig til en bestemt livsfase, og i Odense skal man kunne leve et helt liv. Derfor skal der være boliger til alle livsfaser, så man ikke 8 Boligstrategi 2017 behøver at flytte fra Odense, fordi der ikke er den rigtige bolig. Boligen er i den sammenhæng vigtig, men lokalområdet betyder også meget. Vi vil arbejde for at Odense bliver ved med at have spændende bydele med forskellige kvaliteter, og at bydelenes forskellighed tilsammen bidrager til at gøre Odense til en mangfoldig og levende storby, hvor mange kan se sig selv bo. Samlet set betyder det, at vi skal arbejde for at opnå mere fleksible boligformer, som passer til flere livsfaser, ligesom målsætningen peger på, at vi skal sørge for at indrette boligen og boligområdet rigtigt, så det henvender sig til flere livsfasegruppers præferencer (se side 10). Vi skal også skabe de rette boliger til dem, som kan bidrage til at hæve gennemsnitsindkomsten i Odense, og samtidig skal vi tage hånd om dem, vi er i kommunen i dag. Almene boliger, Sankt Jørgens Have Parcelhus, Skt. Klemens Derfor vil vi: 1 Have fokus på fleksible boligformer ved først og fremmest at inspirere til og være åbne overfor, at investorer og boligorganisationer eksperimenterer med fleksible boligformer 2 Fremme strategisk brug af fleksibel udlejning i Odenses almene boliger til både at sikre fleksible studieboliger (jf. indsats i Bosætningsstrategi 2016) samt at understøtte hurtigere adgang for eksempelvis internationale medarbejdere i vækstvirksomhederne 3 Understøtte flyttekæden via seniorboligbyggerier. Vi vil gå i dialog med boligorganisationer og private udviklere og investorer om opførelse af boliger til seniorerne i den tætte by og i lokalområderne, så seniorne har et attraktivt alternativ til deres huse, som derved kan frigives 4 Tiltrække og fastholde borgere, der kan bidrage til at hæve gennemsnitsindkomsten i kommunen ved, at der bygges centralt beliggende boliger, som matcher boligpræferencerne hos de segmenter, som i særlig høj grad kan bidrage til at hæve gennemsnitsindkomsten (se side 10) 5 Sikre et passende udbud af billige boliger, så housing first kan effektueres, og så vi har boliger til studerende og andre med behov for en billigere bolig

9 VÆRKTØJER 1 Fleksible boligformer Det er vigtigt at skabe rammer for fleksible boliger, der kan være tilfredsstillende for flere livsfaser også over tid. Fleksible boliger er med til at sikre os mod fremtiden, hvor ændrede behov kan betyde helt andre krav og ønsker til boligen. En fleksibel bolig er således en bæredygtig bolig, som også over tid vil være attraktiv. 2 Fleksibel udlejning Fleksibel udlejning er et udlejningsredskab i almenboligloven ( 60), og kan derfor kun anvendes i kommunens almene boliger. Fleksibel udlejning vedrører en gensidig aftale mellem kommune og boligorganisation om, at der skabes fortrinsret for bestemte grupper. Kriterierne for fortrinsretten må ikke være diskriminerende og målgruppen må ikke være for smal. Fleksibel udlejning gælder kun for familieboliger, og kan boligerne ikke lejes ud til målgruppen med fortrinsret, lejes de ud på normale vilkår til de øvrige boligansøgere på venteliste. I Odense anvendes fleksibel udlejning allerede i dag, men dette kan udbredes yderligere. Dette fordrer, at almene familieboliger prioriteres, bl.a. også til den kommunale anvisning. Fortrinsretten kan anvendes til at skabe mere fleksible studieboliger. Almene familieboliger med fortrinsret for studerende kan nemlig laves op til 115 m 2 (netto) og nemt indrettes som delevenlige studieboliger, hvilket giver en billigere husleje for den enkelte studerende. Modsat må ungdomsboliger max. være 50 m 2 (netto), og yderligere er de studerende tilmed tvunget til at fraflytte 3 måneder efter endt studie, hvilket ikke gælder for familieboliger heller ikke dem med fortrinsret. Denne form for studieboliger giver også en større fleksibilitet i forhold til fremtidig anvendelse, hvis der på et tidspunkt skulle blive en mindre efterspørgsel på studieboliger i Odense Kommune. Udlejningsreglen kan også anvendes til at give fortrinsret til tilflyttere i beskæftigelse, hvilket bl.a. kan være til gavn for de internationale klyngemedarbejdere, som lige nu oplever, at det er svært at finde en bolig, når de får job i Odense. 3 Understøtte flyttekæde Knap af byens såkaldte enfamilieshuse (villaer og parcelhuse) er i dag beboet af borgere, hvor den yngste beboer er 65 år eller derover. Det svarer til godt 24 % af alle villaer og parcelhuse i Odense, hvilket indikerer, at der er et større flyttekædepotentiale i Odense, hvor huse på både kort og længere sigt kan blive frigivet. Dette forudsætter dog, at der skabes attraktive seniorboliger (læs mere på side 10). Igangsættelse af flyttekæden vil kunne bidrage til at flere får en bolig, der matcher deres behov, til fastholdelse af flere børnefamilier, samt til at mindske behovet for at udvide byen yderligere på bar mark. Flyttekædeindsatsen sker ikke på bekostning af arbejdet for at skabe flere familieegnede boliger (leje såvel som eje) i den tætte by, men er et supplement hertil for den store andel af børnefamilier, der ønsker at bo på en rolig villavej i udkanten af byen. 4 Tiltrækning af borgere, der kan hæve gennemsnitsindkomsten Segmenterne, som især vil kunne bidrage til at hæve gennemsnitsindkomsten i Odense Kommu- ne søger primært mod bymidten og de omkringliggende områder, og efterspørger samtidig, i højere grad end andre målgrupper, kvalitet i byggeriet og boligområdet. Derfor er det afgørende, at sikre kvalitet i byfortætningen, når vi vil skabe de boliger og boligområder, som personer, der kan bidrage til at hæve gennemsnitsindkomsten, ønsker at bo i. Ligesom der skal fokus på boligstørrelser og beliggenheder. 5 Billige boliger For at kommunen kan effektuere Housing first samt sikre boliger til studerende og andre med behov for en lavere husleje, skal der være et fokus på også at have et passende udbud af billige boliger. Housing First-princippet handler om, at udsatte borgere får egen bolig som det første, hvorefter boligen ledsages af den nødvendige støtte. Effekten er, at den enkelte får den stabilitet, der er brug for, for på sigt at komme nærmere beskæftigelse, og samtidig mindsker kommunen sine driftsomkostninger forbundet med den enkelte. Når der skal skabes et passende udbud af billige boliger er det væsentligt også at have en opmærksomhed på, hvor de placeres, så der ikke skabes områder, som på sigt, risikerer at udvikle sig til et udsat boligområde. På side 19 ses mere konkrete værktøjer til at sikre billigere boliger. Rosenbækkarréen, Odense Karré med ungdomsboliger i bymidten Boligstrategi

10 Viden: Hvordan vil forskellige livsfasegrupper bo? De helt unge ønsker typisk at bo så centralt og så billigt som muligt. De ønsker let adgang til kollektiv transport, til indkøbsmuligheder og ikke mindst til by- og kulturlivet. Samtidig er de en mere prisfølsom gruppe end de øvrige, da indkomsten oftest kun udgøres af SU en suppleret med et eventuelt studiejob eller -lån. Derfor bor de helt unge ofte i en mindre lejlighed alene eller i en større, delevenlig lejlighed. De ønsker en lys og luftig bolig, og hvis den har en altan eller terrasse er det et stort plus. Desuden er det vigtigt for målgruppen, at lejligheden har et lavt energiforbrug, at der er vaskemuligheder, og at der er nem adgang på cykel til uddannelsen derfra. De helt unge er den gruppe, der har størst præference for at bo i nærheden af nogen, som ligner dem selv. De nyuddannede (uden børn) er kendetegnende ved, at de vil have en mellemstor eller stor, vedligeholdelsesfri bolig (2-3 værelser) i eller i tæt nærhed til bymidten. Boligen skal være lys og luftig og helst have altan, terrasse eller have. De nyuddannede vil typisk have fået deres første job, og er derfor ikke ligeså prisfølsomme, som de helt unge, men de har i mange tilfælde heller ikke en opsparing efter flere år på SU. Gruppen af nyuddannede prioriterer nærhed til natur og grønne områder meget højt, ligesom nærhed til job, til indkøbsmuligheder og til kollektiv transport og andre transportformer er væsentlig. De nyuddannede vil også gerne have caféer og restauranter tæt på. De nyuddannede er den gruppe, som har mindst behov for at bo i et område med andre, der ligner dem selv. Børnefamilierne deler sig i to, hvad angår boligpræferencer. Der er dem, som ønsker en villa eller et parcelhus, mens andre gerne vil bo i et byhus eller en stor lejlighed mere centralt i byen. Fælles for de to segmenter er, at de begge ønsker at bo med nærhed til byens muligheder, herunder til kulturtilbud. De prioriterer også begge nærhed til indkøbsmuligheder, grønne områder, kollektiv transport og andre transportformer, samt at det er et trygt og sikkert boligområde. For børnefamilierne er det aktuelt, at der er fokus på at skabe et varieret udbud af familieegnede boliger i bymidten og i den sammenhængende by. Men der skal også være noget til dem, der vil have mere luft omkring sig og bo i roligere omgivelser, ligesom der skal være boliger til de familier, hvor der kun er en voksen både i de centrale dele af byen og i lokalområderne. Seniorerne ønsker typisk en relativt mindre og vedligeholdelsesfri bolig sammenlignet med det store hus, som mange af dem bor i i dag. Boligen behøver ikke at være en ejerbolig, men må også gerne være en andels- eller lejebolig. Seniorerne har præference for at bo tæt på kulturtilbud, og nogle vil gerne tættere på bymidten, mens andre foretrækker en mindre bolig i deres lokalområde. For de fleste er det væsentligt, at der er mulighed for at komme ud enten på en lille terrasse i haven eller på en altan. Seniorerne prioriterer også nærhed til natur og grønne områder højt, og lægger desuden vægt på nem adgang til kollektiv transport og til indkøbsmuligheder. Viden: Hvordan vil Velhaverne, Vid & velstand samt Velfunderede boligejere bo? De tre conzoomsegmenter: Velhavere, Vid & velstand og Velfunderede boligejere vurderes at være de segmenter, som i særlig høj grad kan bidrage til at øge gennemsnitsindkomsten i Odense, idet der her er en overrepræsentation af mennesker med høje indkomster. Ifølge en større lokal undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale i Odense har de tre segmenter en præference for nærhed til indkøbsmuligheder, grønne områder og kulturtilbud. De ønsker desuden let adgang til kollektiv og andre transportmuligheder, samt at bo i et trygt, fredeligt og sikkert område i en bolig af høj kvalitet. De vil gerne bo i eller nær bymidten. I forhold til boligen efterspørges et minimum af vedligehold, lys og luftighed, altan/have og energivenlighed. Endelig foretrækker målgrupperne bydelskoncepterne grøn by og storbyliv (se baggrundsrapport side 65). De tre conzoomsegmenters boligpræferencer adskiller sig ikke væsentligt fra andre segmenters præferencer, dog varierer vægtningen af de enkelte præferencer, heriblandt hvad angår ønsket om kvalitet i boligområdet og -byggeriet, som disse tre segmenter vægter højere. Det er endvidere muligt at udvikle boligområder, som både tiltaler de tre omtalte consoomsegmeter samt andre grupper. 10 Boligstrategi 2017 Kilder: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale i Odense (Exometric, 2016), Geodemografisk klassifikation (Geomatic), Bosætningstrategi 2016 samt viden fra inddragelsesfase i forbindelse med boligstrategien

11 Boligstrategi Dagmargade, Odense

12 MÅLSÆTNING 2 At udvikle grønne boligområder Målsætningen tager udgangspunkt i planstrategiens mål om at skabe Danmarks grønneste storby, og bygger således videre på et af Odenses mest markante karaktertræk. Et karaktertræk, der er med til at skabe en stærk identitet for Odense, og som samtidig bidrager det til at udvikle en egenartet storby, der er helt særlig odenseansk. At vi vil være Danmarks grønneste storby skal kunne ses i vores boligområder, hvor alle skal bo tæt på noget grønt. Det kan være grønne haver, rummene mellem husene eller stierne langs Odense å. Det kan også vedrøre byhaver, væksthuse, grønne facader og grønne tage eller helt andre og nye måder at tænke det grønne ind i udviklingen af fremtidens boliger og boligområder. Efterspørgselsanalyser viser også tydeligt, at det grønne er vigtigt for de boligsøgende. Både for dem, der bor i Odense og for dem, som overvejer at flytte hertil. 1 Jeg vil gerne bo, så jeg kan se træerne springe ud og årstiderne skifte. - Seniorborger i Odense Ved at fokusere på det grønne i udviklingen af boligområder og bykvarterer, kan vi således gøre Odense til en endnu mere attraktiv bosætningsby. Vi kan også skabe en sundere og mere bæredygtig by. Sundere fordi grønt renser luften, sænker stressniveauer og øger følelsen af lykke. Mere bæredygtg fordi det grønne er med til at klimasikre Odense mod fremtidens mere ekstreme vejr. Odense er allerede grøn, men kan med fordel blive endnu grønnere. Særligt hvad angår boligområderne i den tætte by, hvor det i dag kan være en udfordring, fordi det grønne ofte er under pres bl.a. til fordel for parkering, ligesom grønne løsninger kan være fordyrrende for et projekt. Det handler derfor om at få skabt økonomisk råderum til grønne investeringer, både til etablering og drift. Det handler også om, at stå fast på, at vi i Odense ikke går på kompromis med det grønne. Vi udvikler en grøn by for vores borgere og for byens fremtid. I dag findes der mange muligheder for at gøre Odense grønnere, både for kommunen og i samarbejde med andre aktører. Kommunen kan bl.a. inspirere civilsamfundsaktører, investorer og andre til at arbejde med i udviklingen af grønne boligområder. Ligesom der kan investeres direkte i det grønne gennem puljer til grøn byfornyelse. Bolbro, Odense Grøn baggård Derfor vil vi: 1 Sætte fokus på de grønne kvalitetskriterier, som er beskrevet i kommuneplanen. Kommuneplanen indeholder allerede i dag en lang række kriterier, som tænker det grønne ind i byudviklingen. Dem vil vi sætte fokus på og fastholde i forbindelse med nye boligprojekter. Vi vil også arbejde kreativt med det grønne i samspil med investorer, udviklere og boligorganisationer 2 Involvere civilsamfundet. Det vil vi, fordi der er et stort urealiseret potentiale her, ligesom der kan kigges nærmere på eksisterende regelbindinger, som muligvis begrænser civilsamfundets handlemuligheder 3 Undersøge mulighederne for oprettelse af en grøn byfornyelsespulje i forlængelse af den grønne handleplan. En pulje, der skal bruges til at skabe værdi for beboerne i boligområderne og til byen som helhed. Puljen kan eksempelvis finansieres via ekstern fondssøgning Pæregrenen, Odense Grønt boligområde 12 Boligstrategi Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale i Odense, Exometric, 2016

13 VÆRKTØJER 1 Grønne kvalitetskriterier Kommuneplan indeholder bestemmelser for Den attraktive grønne storby. Disse bestemmelser kommer ofte under pres, når dialogen med boligudviklerne i byen påbegyndes. Det betaler sig imidlertid både for kommune og investor, at tænke grønt ind i udviklingen af byens boligområder. Dette er dokmenteret i København, men også lokalt i Odense. Her har det vist sig, at grønne tiltag medfører højere ejendomspriser og dermed en højere skatteindtægt for kommunen. Samtidig er grønne tiltag med til at klimasikre bebyggelserne, hvilket er endnu et argument for, hvorfor det kan betale sig at investere i det grønne. Når kvalitetskriterierne omsættes i lokalplanerne, er det dog vigtigt at gøre disse så specifikke, som muligt, da det er med til at sikre, at det bliver gennemført. Det er også væsentligt, at der skabes og sikres synergi mellem forskellige anlægsprojekter ved at sammentænke dem, så flere grundejere bidrager til en samlet grøn udvikling. Det gælder også i forhold til regnvandshåndtering, som kan laves klogt og indpasses på en måde, så det samtidig bliver arealer, der kan bruges rekreativt. 2 Civilsamfundsinitiativer Der findes et stort urealiseret, grønt potentiale i samarbejdet med civilsamfundet. At indfri det handler om, at sætte kommunikativt fokus på målet om at skabe Danmarks grønneste storby og på alle de muligheder, som vi hver især har for at gøre Odense grønnere. Det handler om at involvere borgere, frivillige og foreninger i udviklingen af grønne initiativer og at være parate til at gribe initiativer, der ikke er kommunale. At give slip og turde prøve sig frem. Endelig handler det om, at gennemgå, om der findes myndighedsområder, hvor vi uhensigtsmæssigt begrænser borgernes egne muligheder til at skabe grønnere boligområder. Det kan være i lokalplansbestemmelser, regulativer for det offentlige rum eller andre praksiser, som kan spænde ben for gode civilsamfundsinitativer. Øvrige konkrete handlemuligheder kunne være: Grønne kampagner i udvalgte boligområder, hvor borgerne selv udsmykker og dekorerer deres område med midlertidigt grønne elementer. Kommunale arealer, som stilles midlertidigt til rådighed til udvikling af grønne områder og elementer, som eksempel- Klosterbakken, Odense Grønne tage i bymidten vis byhaver. Facilitering af netværk Midler til pilotprojekter, som begrønner en særlig lokalitet af strategisk betydning Den kommende grønne handleplan kan bl.a. bidrage til målsætningen ved at pege på, hvordan kommunen i samarbejde med civilsamfundet, byens virksomheder og eksterne aktører kan skabe grønne boligområder særligt i den tætte by, hvor det i dag kan være særlig vanskeligt. Thorsgade, Odense Grønne facader 3 Pulje til grøn byfornyelse Ved at oprette en pulje til grøn byfornyelse, kan vi, som kommune vise, at det grønne prioriteres i Odense. Puljen kan eksempelvis blive finansieret ved at ansøge om eksterne fonds- og puljemidler. Puljen skal kunne søges i tilknytning til at begrønne eksisterende boligbebyggelser og -områder. Det er vigtigt, at en sådan pulje udformes, så den både giver værdi til boligområdet og til byen som helhed. Den endelig form på puljen kan eventuelt afklares nærmere i forbindelse med udarbejdelsen af den grønne handleplan. Boligstrategi

14 MÅLSÆTNING 3 At fremme stærke fællesskaber Der har aldrig været så mange bofællesskaber, som der er lige nu. Knap husstande på landsplan består i dag af flere familier et tal der er vokset med 25 % de seneste 10 år. 1 Lokalt oplever ejendomsmæglere i Odense også en stor interesse for og efterspørgsel på boliger, hvor der er mulighed for at lave forskellige former for bofællesskaber. Dette bl.a. fra gruppen af børnefamilier med voksne, udeboende børn. Men også de helt unge og seniorerne har en større præference for bofællesskabsformer. 60 % af alle boligsøgende børnefamilier efterspørger tilvalgsfællesskaber Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, Exometric, 2016 Også ønsket om tilvalgsfællesskaber er stigende. Det er således ikke deciderede kollektiver, der i høj grad efterspørges, men snarere fællesfaciliteter eller moderne former for bofællesskaber, hvor man kan tilvælge fællesskabet. Helt præcist efterspørger 41 % af de boligsøgede 60+-årige tilvalgsfællesskab i boligen. For børnefamilierne gælder det 60 % og for de årige er det 53 %. 2 Til trods for udviklingen i antallet af bofællesskaber samt den store interesse for fællesskabsformer i og omkring boligen bliver der endnu bygget meget lidt, som imødekommer dette. De almene boligorganisationer har dog haft tradition for at prioritere netop fællesskabsfaciliteter i deres byggerier, og flere har også udviklet seniorbofællesskaber, men der er potentiale til mere. Byrum med bevægelse, Odense havn Ophold og aktiviteter foran boligbyggeri I Odense kan vi arbejde med at fremme fællesskaber via vores boligudbygning ved at sætte fokus på udviklingen af nye boligformer med tilvalgsfællesskabet som udgangspunkt. Dette kan bl.a. påbegyndes i dialog med investorer, udviklere og boligorganisationer. Der kan eksempelvis udvikles områder, hvor generationerne bor sammen, og hvor både inde- og udearealerne lægger op til og giver mulighed for forskellige former for fælles anvendelse. Bjørnemosevej, Odense. Opholdsrum og mødested for områdets beboere Derfor vil vi: 1 Skabe de rigtige rammer for nye boformer, som kan fremme lokale fællesskaber 2 Understøtte og vejlede byggegrupper, som ønsker at bygge på linje med kommercielt byggeri. Vi vil også arbejde for at lave en vejledning herom på odense.dk 3 Dele viden om boligpræferencer med investorer, udviklere og boligorganisationer, hvis de henvender sig med projektforslag til nye boliger. Vi kan også invitere til et fælles møde og drøfte, hvordan vi kan imødekomme efterspørgslen på tilvalgsfællesskaber bedst muligt i de kommende år 4 Have fokus på udenomsarealer i udviklingen af nye boliger og boligområder. Udemomsarealerne, det vil sige opholdsrummene, er ofte under pres. Rummene mellem bygningerne er dog også væsentlige for at fremme stærkere fællesskaber Odense Offentlige Slagtehuse, Odense Rum, der muliggør tilvalgsfællesskab 14 Boligstrategi Fremtidens Bofællesskaber, Udlændige- Integrations- og Boligministeriet, Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale i Odense, Exometric, 2016

15 VÆRKTØJER 1 Rammer til nye boformer I undersøgelsen af Odenses boligbehov og markedspotentiale (se baggrundsrapport) har det vist sig, at alle livsfaser har en høj præference for tilvalgsfællesskaber i tilknytning til deres bolig. Tilvalgsfællesskaber kan eksempelvis vedrøre muligheden for fællesspisninger engang i mellem, arrangementer ved højtider og pasning og dyrkning af fællesarealer. Bofællesskabsformen giver beboerne en mulighed for at løfte i flok og hjælpe hinanden på tværs. Bofælleskaber har eksempelvis vist sig at være en fin løsning for fraskilte forældre, hvis hverdagslogistik kan lettes af, at der er flere hjælpende hænder omkring boligen. Som kommune skal vi ikke selv ind og bygge boliger, der fremmer fællesskaber, men vi kan inspirere til det og opsætte rammer, som gør det muligt. Vi kan også gå i dialog med de aktører, som udvikler i Odense, om hvordan efterspørgslen på bofællesskabsformer (herunder tilvalgsfællesskaber) løftes best muligt. Roskilde Kommune er blevet kendt for deres mange velfungerende bofællesskaber, og i det spiller kommunen en særlig rolle. Roskilde Kommune hjælper med opstart af projekter ved bl.a. at formidle mellem interesserede samt ved at stille mødelokaler og en fast kontaktperson til rådighed. Når opstartsfasen bliver til en proces om køb af jord/godkendelse af byggeprojekt, skifter kommunen rolle fra facilitator til myndighed og eventuelt grundsælger. 2 Byggegrupper En byggegruppe er kendetegnet ved, at være en gruppe af privatpersoner, som vælger at gå sammen om fælles projektudvikling og eftefølgende beboelse og forvaltning af et eller flere huse eller lejligheder. I en række tyske og hollandske byer er der ligefrem udviklet en kultur af selvbyggeri, som de lokale kommuner understøtter og fremmer. Selvbyggeriet er opstået, fordi mange ikke finder deres ønskebolig på mainstream boligmarkedet, hvor de fleste boliger er standardiseret til en bestemt livsform. Sagen er, at i dag lever vi forskellige typer af liv i forskellige typer af familier eller som singler. Vi ændrer de private forhold flere gange i løbet af voksenlivet, og de mange forskelligheder samt behovet for fleksibilitet og individuelle løsninger er ofte ikke muligt at finde optimale rammer til. En undersøgelse fra Berlin viser, at lejlighedsbyggerierne, som opføres af byggegrupper er 10 % billigere end det kommercielle byggeri, og at det opføres med 10 % mere fællesareal. Der er altså både besparelser og en omhu for at lave gode fælles arealer, som understøtter naboskabet, tilknytningen og ejerskabet at hente. Byggegruppernes huse ligner ofte ikke det standardiserede byggeri. Typisk har de involverede brugt mange kræfter på at finde en arkitekt, som kan opføre lige netop, hvad beboerne drømmer om. Og netop mangfoldigheden i arkitekturen, som bliver resultatet, er noget, de tyske kommuner ser som en stor kvalitet for byen. Byggegrupper vurderes således at kunne bidrage positivt til byen, til byens liv samt til beboerne selv. I Odense har vi også et eksempel på en byggegruppe, Byfællesskabet, hvis centralt beliggende boliger vil stå færdig i 2018 i den nye bydel, hvor Thomas B. Triges Gade tidligere lå. 3 Videndeling I forbindelse med boligstrategien og undersøgelsen af Odenses boligbehov og markedspotentiale har vi opnået en stor viden om forskellige segmenters boligpræferencer lokalt i Odense. Det kan vi bringe i spil, når investorer, udviklere eller boligorganisationer henvender sig med et projekt, som har en form for fællesskabstanke inkluderet deri. Davidshallstorg, Malmø Uformelt opholdsrum 4 Udenomsarealer Udenomsarealer til det, der bygges, kan bidrage til, at der skabes opholdsrum, hvor mennesker kan mødes. Udenomsarealer er til fælles afbenyttelse for beboere og i mange tilfælde også offentligheden. På den måde skabes der mulighed for, at fællesskaber styrkes og fremmes. Udenomsarealer danner basis for især tilvalgsfællesskaber. Valbyhave, København Tryg baggård med plads til leg Boligstrategi

16 MÅLSÆTNING 4 At sikre boliger og boligområder af høj kvalitet I Odense skal både boligbebyggelser samt by- og boligområder være af høj kvalitet. Det handler om gode materialer, om æstetik, om områdernes funktion og byens helhed og om bydele med helt særlige identiteter. Kvalitet vedrører dels den udvendige kvalitet i form af eksempelvis arkitektur, funktioner, byrum og byliv. Det vil sige, alt det byggerierne bidrager med til byen og det byområde, de indgår i, og dels den indvendige kvalitet altså boligkvaliteterne i form af lys, luft, friarealer mv., som er det, boligbyggeriet primært bidrager med til beboerne. Et enkelt projekt, som kvalitetsmæssigt afviger fra de strategiske mål, er ikke nødvendigvis problematisk for at realisere de overordnede mål for byens transformation, men mange enkeltprojekter, der ikke er gode nok, sænker attraktiviteten for byområdet og byen som helhed over for investorer, borgere og virksomheder, da det kan sænke investeringslysten samt den værdi, som byen tilføres. Hvor Odenses særlige kvaliteter, som det grønne og fællesskaber, ofte står stærkt og kommer helt af sig selv i villa- og parcelhuskvartererne, er det noget som kræver styring, bevidsthed og omhu i den tætte by. Men det skal der til for, at Odense i fremtiden kan tilbyde en tæt og attraktiv by til nuværende og kommende odenseanere. Et fokus på høj materialekvalitet 16 Boligstrategi 2017 og æstetik, vil desuden også sikre en højere grad af bæredygtighed, fordi levetiden af byggerierne typisk forlænges. Desuden betyder det også noget for flere alderssegmenter, hvordan boligområdets fysiske fremtoning og arkitektur ser ud, selvom det ikke nødvendigvis er et afgørende parametre. Målsætningen peger på et øget fokus på at sikre en høj kvalitet, når vi nye boliger og områder eller omdanner eksisterende især i den tætte by. Det kan vi gøre ved tidligt at gå i dialog med udviklere og investorer for i højere grad at samarbejde om udviklings- og omdannelsesprojekter. Derigennem kan vi også finde veje til at opnå højest mulig kvalitet og værdi til byen og borgerne, samtidig med, at der sikres rentabilitet for investoren. Vi kan desuden sætte ekstra fokus på allerede eksisterende kvalitetskrav i Kommuneplan , ligesom vi kan fokusere på at opnå langsigtede investeringer i byen gennem proaktiv investortiltrækning. Samtidig skal vi styrke vores mange bydeles identiteter, så boligområdernes særlige kvaliteter fremstår tydligere. De første blokke, Promenadebyen, Odense Variation, detaljer og gode uderum Derfor vil vi: 1 Have fokus på kvalitetskriterier og tidlig dialog. Ved at fastholde kvalitetskrav i Kommuneplan og i kataloget over Kvalitet i byfortætningen samt at indgå i en tidlig dialog med investorerne, kan der på et tidligt tidspunkt findes fælles løsninger, så investeringerne skaber mest mulig værdi til byen og borgerne, samtidig med at businesscasen hænger sammen for investoren 2 Tiltrække investorer ved at være opsøgende i dialogen med investorer, samt benytte de fora og samlinger, der er til at fortælle om Odense som investeringsområde. Vi vil desuden forsøge at danne bro mellem kommunen og de investorer, der afsøger markedet for investeringspotentialer 3 Arbejde for tidlig identitetsskabelse gennem bl.a. borgerinddragelse. Identitetsskabelsen er væsentlig i forbindelse med at give områderne profil, sådan at både nuværende og kommende odenseanere kan se sig ind i en af Odenses mange bydele

17 VÆRKTØJER 1 Kvalitetskriterier Det er vurderingen fra analysevirksomheden Exometric, at den positive prisudvikling og det store boligbehov i Odense skaber en situation, hvor der er mulighed for at stille højere krav til projektudviklere. Det kan gøres ved at fastholde kommuneplanens kvalitetskriterier og ved at indgå i en tidlig dialog med investoren. I dialogen kunne følgende spørgsmål eksempelvis stilles: Hvordan skaber projektet værdi for byen Hvordan skaber projektet værdi for borgerne og for beboerne Hvordan understøtter projektet byens transformation En lignende metode anvendes af Københavns Kommune inden de udarbejder lokalplaner for et givent område. Markedssituationen betyder desuden, at vi kan vente på de projekter, som bidrager positivt til transformationen af Odense for de vil komme givet den nuværende sitiation. At kommunen opstiller de samme kvalitetskriterier til alle projekter er også i investorernes fælles interesse, da spillereglerne således er ens for alle. På den måde ved alle, hvad de kan forvente og regne med. Kvalitetskriterierne fra Kommuneplan og herunder kataloget for kvalitet i byfortætningen er med til at opnå de langsigtede mål, som byrådet har for byens udvikling. 2 Investortiltrækning I undersøgelsen af boligbehov og markedspotentiale peges der på, at Odense Kommune sammenlignet med Aarhus og København har oplevet begrænsede investeringer fra de såkaldte institutionelle investorer. Årsagen skal findes i, at København og Aarhus har haft bedre prisudgangspunkter og samtidig en højere vækst i boligpriserne, end det har været tilfældet for Odense. Imidlertid betyder prisudviklingen udenfor København og Aarhus, at der er sket ændringer i investorernes søgen på afkast. De søger udenfor de store investeringsmarkeder i København og Aarhus, og kigger bl.a. til Odense. Analysevirksomheden Exometric anbefaler derfor Odense Kommune aktivt at opsøge investorer, som hidtil alene har investeret i København og Aarhus. 3 Tidlig identitetsskabelse Vi kan arbejde med at tydeliggøre de forskellige bydeles kvaliteter og indentiteter og herunder formidle, hvordan de på hver deres måde bidrager til Odenses transformation. Det kan være med til at skabe tilknytning til bydelene blandt beboerne og til byen som helhed. Samtidig tydeliggøres det for mulige tilflyttere, hvad det særlige ved Odenses mange forskellige bydele og boligområder er. Nordatlantisk Hus, Odense Akitektur, materialer og åbne facader Sluseholmen, København Variation i facader, materialer og detaljer Valbyhave, København Tæt byggeri med grønne kvaliteter Boligstrategi

18 MÅLSÆTNING 5 At skabe blandede boligområder I Odense vil vi skabe blandede boligområder, hvor forskellige mennesker i forskellige livsfaser og livssituationer kan bo. Når der udvikles blandede boligområder med forskellige boligtyper, boligstørrelser, ejerformer og prisniveauer skabes typisk en beboersammensætning, som går på tværs af alder, livsstil og socioøkonomi, hvilket ikke blot kan bidrage til en mere levende bydel, men også til en øget social mobilitet blandt de mindre ressourcestærke beboere. Samtidig muliggør et blandet boligområde, at man kan blive i området, selvom livet ændrer sig, og man får et andet boligbehov. Det kan være et par, som flytter hver til sit, en ny familie, der etableres eller seniorer, som ønsker en mindre bolig. Hvis der er et varieret boligudbud i boligområderne, giver det mulighed for at blive tæt på børnenes skole eller i et lokalområde, man holder af. Den nuværende positive prisudvikling i Odense kan udfordre udviklingen af blandede boligområder, bl.a. fordi udviklingen går så stærkt, som den gør. Det kræver derfor en særlig opmærksomhed, og at hidtil ubenyttede værktøjer tages i brug. I Aarhus og København har vi set en udvikling med store prisstigninger, som har betydet, at det kan være svært for familier med gennemsnitlige indkomster at finde en central bolig, der er til at betale. Den udvikling skal vi lære 18 Boligstrategi 2017 af i Odense. Vi skal derfor tænke langsigtet og være på forkant med udviklingen allerede nu. Ved at arbejde aktivt med blandede boligområder kan vi sikre, at der fremadrettet også vil være boliger til en fornuftig pris i alle bydele. Her skal vi have særligt fokus på bymidten og de bynære kvarterer, hvor priserne lige nu stiger mest og hurtigst, og hvor der bygges mange nye boliger. Det vil også gælde i de byomdannelsesområder, som kommer i spil i de kommende år. Vi kan sikre målsætningen ved, at vi eksempelvis har fokus på boligstørrelser og på ejerformer, herunder andelen af almene boliger, når vi udvikler og omdanner boligområder. På den måde vil der også på sigt, når boligpriserne er endnu højere end nu, være en bolig til den almindelige odenseaner. Det handler her også om at skabe en god balance, så boligområderne tiltaler flere forskellige segmenter på samme tid. Blangstedgaard, Odense. Blandede boligtyper, størrelser og ejerformer Derfor vil vi: 1 Gøre brug af størrelseskrav i lokalplaner i de områder, hvor det vurderes at bidrage til at skabe blandede boligområder og/eller tiltrække og fastholde bestemte målgrupper 2 Vurdere hvor og hvordan redskabet om en vis procentdel almene boliger kan avendes. Redskabet kan bl.a. anvendes, hvor det vil bidrage til en blandet beboersammensætning. Der vil være en særlig opmærksomhed på de lokalplanområder, som er beliggende i bymidten, den udvidede bymidte, langs letbanelinjen og i de større byomdannelsesområder, hvor udviklingen går stærkest og hvor risikoen for ikke at kunne realisere planstrategiens mål om blandede boligområder er størst. Såfremt redskabet benyttes, fordrer det en tidlig dialog med grundejer/udvikler/investor, så et eventuelt krav herom kan indregnes i deres businesscase fra start. Det kan også fordre, at kommunen faciliterer nye samarbejder mellem den private investor og den almene boligorganisation

19 VÆRKTØJER 1 Størrelseskrav Planloven muliggør, at der i lokalplaner kan angives boligstørrelser i et givent lokalplanområde. I Københavns Kommune har man eksempelvis brugt den til succesfuldt at øge udbuddet af familievenlige boliger. Værktøjet har på den måde bidraget til at gøre den Københavns Kommune og herunder den tætte by til en attraktiv bosætningsmulighed for familier. Der har hidtil ikke været tradition for at benytte sig af denne mulighed i Odense Kommune. Muligheden for at stille krav til størrelser åbner op for at kunne sikre et forskelligartet udbud af boliger, og dermed bidrage til et mix i beboersammensætningen. Værktøjet kan både udnyttes til at sikre små, og derved typisk billigere boliger, men kan også bruges som et strategisk tiltag til at fastholde og tiltrække eksempelvis børnefamilier ved, at man tilbyder de rette boligstørrelser på de rette beliggenheder. Samtidig kan værktøjet understøtte udviklingen af fleksible boligområder, hvor der er plads til alle indkomst- og aldersgrupper samt plads til, at livet kan ændre sig. 2 Op til 25 %-almene boliger Planloven giver mulighed for at stille krav om, at op til 25 % af et lokalplanområde udgøres af almene boliger. Det står frit for kommunen at beslutte, hvor og hvor mange procent af et givent områdes boliger, der ønskes udgjort af almene boliger. I Københavns Kommune anvendes bestemmelsen til at sikre 20 % almene boliger i nye boligområder (læs mere herom i baggrundsrapporten side 81). Såfremt man ønsker at anvender værktøjet er det afgørende, at det meldes ud helt i begyndelsen af processen. På den måde kan investorer og udviklere indregne det i deres businesscase fra start. Det kan også være væsentligt at have fokus på, at man ikke udefra skal kunne se, hvilke boliger, der har hvilken ejerform. At skabe blandede boligområder, kan bl.a. kræve, at der strategisk sættes fokus på at sikre almene boliger i den tætte by, hvor prisniveauerne er højest og stiger mest. Det er især i større byer, som København og Aarhus, at der i dag opleves store udfordringer med at kunne levere billigere boliger. Konsekvenserne har endda været, at også mellemindkomstgrupperne ikke længere har råd til at bo i centralt i byerne. En tendens, som ses endnu tydeligere i vestlige metropoler, såsom New York, London og Paris. Projektillustration: Nye, Aarhus (Tækker Group) Blandede ejerformer og boligtyper Projektillustrattion: Generationernes Hus, Aarhus (JFP KPF RUM KRAGH + BERGLUND SWECO) Blandede boformer, boligstørrelser og funktioner Østre Stationsvej, Odense Blandede ejerformer og boligstørrelser Boligstrategi

20 MÅLSÆTNING 6 At bygge en tæt by med blandede funktioner I Odense vil vi skabe en tæt by med blandede funktioner. Det betyder, at vi vil arbejde for at sikre, at boligområderne i den tætte by kommer til at rumme flere - og ikke færre - funktioner i form af erhverv, service og kultur. Det er der to årsager til: Dels efterspørger mange boligsøgende et mix af funktioner og dels er blandede funktioner sammen med byfortætningen afgørende for at realisere Odenses vision om at skabe en levende, bæredygtig og interessant by til glæde for kommunens borgere, fynboerne samt øvrige besøgende. Et tæt by med blandede funktioner er mere levende, fordi forskellige funktioner skaber liv på forskellige tider af døgnet, og fordi erhverv, service og kultur tiltrækker flere mennesker end boliger i sig selv gør. Eksempelvis betyder aktive stuefacader, at det er mere interessant at bevæge sig rundt i byen. En tæt by med blandede funktioner er også mere bæredygtig, fordi afstandene mellem arbejdspladser, indkøbsmuligheder, kulturaktiviteter, boliger mv. er kortere. Derfor kan man nemt komme rundt ved at gå, cykle eller benytte sig af den kollektive transport. Det er således godt for både miljøet og for vores sundhed. Hverdagslogistikken går også lettere op i en by, hvor alle funktioner er indenfor kort rækkevidde. Når der bygges boliger i den tætte by, skal vi derfor være opmærksomme på, at det ikke sker på bekostning af blandede funktioner særligt i bymidten, den udvidede bymidte og langs med letbanen. En tæt by med blandede funktioner sker nemlig ikke af sig selv. For selvom det er i alles interesse, at byen er levende og interessant, kan investorefterspørgslen på at bygge boliger presse øvrige funktioner ud af byen, når der gives tilladelse til at bygge boliger i stueetagerne. Vi kan udnytte den nye fase af transformationen til at stille krav til aktive stuefacader i bymidten, på strategiske placeringer i den udvidede bymidte og langs med letbanen. Vi vil tænke service, kultur og oplevelser ind i byomdannelsen, og vi vil sætte fokus på de virksomheder, som har en fordel af at placere sig i den tætte by. For mange af de virksomheder, som lever af ansigt-til-ansigt interaktion, er det netop vigtigt at være placeret i byen. 1 Boligudviklingen kan med det rette fokus blive en dynamo for udviklingen af en udvidet bymidte, der er en magnet for odenseanere, for besøgende og for tiltrækningen af virksomheder og investorer. Flakhaven, Odense Byliv Derfor vil vi: 1 Sikre aktive stuefacader på strategiske placeringer og vigtige forbindelseskorridorer i bymidten, den udvidede bymidte og langs den kommende letbanelinje. Det vil vi gøre ved at stille krav herom 2 Tiltrække erhverv til den tætte by. Først skal potentialet for at tiltrække flere virksomheder til den tætte by dog undersøges, samt hvad det i givet fald vil kræve, at gøre den tætte by mere attraktiv for virksomheder. Det kan gøres i forbindelse med den kommende detailhandelsanalyse i Odense Kommune 3 Undersøge muligheder og behov for offentlig service, arbejdspladser og kultur i den tætte by. Dette gøres på tværs af kommunens forvaltninger med fokus på fælles løsninger Nedergade, Odense Effekt af aktiv stuefacade 20 Boligstrategi Bymiljøets betydning for virksomheders værdiskabels, Gehl Aritects for Realdania, 2012

21 VÆRKTØJER 1 AKTIVE FACADER I Odense har der fra den 1. januar til 1. juli 2017 været 30 byggesagsansøgninger i varierende størrelser om at omdanne eksisterende erhverv og serviceformål til boliger. Samtidig er det samlede boligareal i bymidten steget med m 2 fra 2014 til 2016, mens det samlede erhvervsareal i samme periode er faldet med m 2. De aktive stuefacader og blandede funktioner kan derfor siges at være under pres i det centrale Odense. Dette betyder, at også visionerne for bytransformationen er under pres. Aktive stuefacader spiller netop en væsentlig rolle i udviklingen af en levende og interessant by, og spiller dermed også en afgørende rolle i Odenses transformation. Aktive stuefacader kommer ikke af sig selv, men vil oftest være et produkt af, at kommunen stiller krav herom i sine lokalplaner, og fastholder dette i forhandlingen med den enkelte investor eller udvikler. Odense er lige nu i en brydningstid, og et fokus på at sikre aktive stuefacader nu vil i fremtiden få stor indflydelse på byens attraktivitet overfor borgere såvel som investorerne. 2 TILTRÆKNING AF ERHVERV TIL DEN TÆTTE BY Erhvervsstrukturen er under forandring i Odense. En række virksomheder oplever behov for at placere sig nye steder, hvor de kan få mere eller mindre plads, eller hvor de er bedre placeret i forhold til infrastruktur, kunder eller noget tredje. I Odense er der lige nu et stort fokus på at udvikle arbejdspladserne i den sydlige del af byen med et helt nyt campusområde, Nyt OUH og Tietgenbyen. Men der er også en række virksomheder, som nu og i fremtiden ser en større værdi af at være placeret i den tætte by. Derfor skal der være rum til den type af virksomheder i den tætte by. Dette vil desuden bidrage til udviklingen af en bæredygtig, levende og funktionsblandet by. 3 OFFENTLIG SERVICE, ARBEJDSPLADSER OG KULTUR I DEN TÆTTE BY I Planstrategi 2015 blev kritisk masse defineret som et værktøj til at udvikle Odense. Det handlede om, at man for eksempel placerede boliger, kultur og service der, hvor der i forvejen var liv, eller hvor der var potentiale til at skabe det i fremtiden. Service, offentlige arbejdspladser og kultur er netop bylivsgeneratorer, som tiltrækker mennesker, og det er derfor afgørende, at det er med i overvejelserne, når fremtidens servicestrukturer udvikles, når der placeres kommunale arbejdspladser og når der omdannes eksisterende byggeri, således at der ikke kun skabes boliger. Arbejdet med servicestruktur, placeringen af kommunale arbejdspladser og omdannelse af eksisterende bebyggelser kalder på mange forskellige kommunale kompetencer og fælles løsninger. Skabelsen af kritisk masse og skabelsen af en god by for byens borgere bør derfor betragtes som et fælles anliggende for kommunens forvaltninger. Sydlige byggefelter - Fra Gade til By-projektet, Odense (llustration af: Arkitema K/S) Fortætning og blandede funktioner danner grundlaget for en levende by Boligstrategi

22 TVÆRGÅENDE VÆRKTØJER 1 Strategisk jordopkøb Strategisk jordopkøb vedrører kommunalt opkøb af jord, som har eller kan få strategisk betydning i forhold til byens udvikling. Det er et velkendt redskab i Odense Kommune, og har hidtil været anvendt til opkøb af jord udenfor den tætte by, herunder jord til parcelhuse og erhverv. Ved at anvende denne mulighed mere i den tætte by, vil man kunne understøtte storbytransformationen, idet kommunen ved jordejerskab har større mulighed for at påvirke, hvordan et område skal udvikle sig. Dette gør det nemmere at sikre kvaliteten og helheden i udviklingen deraf i samarbejde med investorer, udviklere og boligorganisationer. I dag foreligger der en politisk prioritering, som muliggør opkøb af jord i den tætte by de steder, hvor det kan bidrage til at realisere målene for storbytransformationen. Odense Kommune har imidlertid ikke benyttet sig af muligheden endnu. Strategisk jordopkøb i tæt by benyttes i høj grad i København og Aarhus, hvor det henholdsvis er udviklingsselskabet By & Havn og kommunen selv, der står for at opkøbe. I begge tilfælde bruges værktøjet til at facilitere og præge udviklingen ud fra en række politiske mål, og for at skabe den bedst mulige by. I Københavns tilfælde er der yderligere et økonomisk incitament bag, da indtægterne fra grundsalget eksempelvis går til finansiering af metroen. Redskabet vil i Odense kunne bidrage til at løfte alle boligstrategiens målsætninger, fordi kommunen som jordbesidder vil have stor indflydelse på de endelige projekters udformning i samarbejde med investorer, udviklere og boligorganisationer. Det bliver også nemmere at sikre sammenhæng mellem 22 Boligstrategi 2017 udmøntningen af den økonomiske strategi for jordforsyningsområdet og behovet for at have indflydelse på udviklingen i den tætte by, hvor den primære investorinteresse er, og behovet for helhedstænkning derfor er størst. Værktøjets anvendelsesgrad skal altid afvejes i forhold til den aktuelle konjunkturmæssige situation, idet jordpriserne vil variere herefter. Desuden skal de strategiske jordopkøb i den tætte by ske som supplement til det nuværende opkøb af jord til udstykning af parcelhusgrunde og erhvervsjord. Handlemuligheder: 1. Vi vil i løbet af 2018 undersøge muligheden for, hvor der kan opkøbes arealreserver til at sikre kvalitet og helhedsplanlægning i udviklingen af den tætte by 2. Vi vil tage strategisk stilling til brugen af de midler, der kommer ind fra salg af kommunalt ejet jord i forhold til at vurdere, om der kan være situationer, hvor det er formålstjenstligt at omfordele nogle af midlerne mellem de forskellige områderkategorier (erhverv, parcelhusgrunde, jord i den tætte by) for på den måde at understøtte byens udvikling bedst muligt Projektillustration: Baggård til boligbyggeri i den sydlige ende af Fra Gade til Byprojektet, Odense 2 Prioriteret styring af boligfrigivelsen Ved hjælp af en prioriteret styring Projektillustration: Den sydlige ende af Fra Gade til By-projektet, Odense af boligfrigivelsen kan vi sikre, at boligudviklingen understøtter byens transformation, at vi undgår en fragmenteret byudvikling og at vi øger investeringssikkerheden for dem, der investerer og ønsker at investere i Odense. Fordelene ved en prioriteret styring af boligfrigivelsen er: at boligprojekterne understøtter byens transformation ved at sikre, at byudviklingen foregår indefra og ud at der ikke skabes et overudbud af boliger, som øger både nuværende og kommende investorers afsætningsrisiko og sænker prisniveauet. Det kan tage pusten ud af markedet og gøre Odense til en mindre interessant investeringscase på sigt at der ikke sker en fragmenteret udvikling, hvor der udvikles halvfærdige byomdannelsesområder, hvilket hverken er i beboernes eller byens interesse at der ikke udvikles for mange boliger i områder med en aktuel lav efterspørgsel, da de således risikerer at erstatte boliger i områder med stor efterspørgsel. Boliger i områder med høj efterspørgsel kan tilvejebringes med højere kvalitet på grund af højere prispunkter. Prispunkterne i de mest efterspurgte områder risikerer også at falde, hvis man bygger i områder med en lavere efterspørgsel

23 Handlemuligheder: 1. Vi vil som udgangspunkt fastholde rækkefølgeplanen medmindre projekter uden for rækkefølgeplanen i særlig grad kan bidrage til byens transformation 3 Tidlig dialog Tidlig dialog skal forstås som en dialog, der opstartes inden mydighedsbehandling, herunder gerne inden udarbejdelsen af lokalplanen. Flere investorer har netop ydret ønske om at være en del af områdeudviklingen (bl.a. hvad angår mål og visioner) og at komme ind i processen, inden der foreligger en lokalplan. 1 Tidlig dialog er til fordel for både kommune og investor: Investoren kan her fremlægge synspunkter i forhold til rammeplanlægningen for et område, mens kommunen får mulighed for på et tidligt tidspunkt at sikre, at projektet spiller sammen med målene for områdets udvikling og byens overordnede transformation. Den tidlige dialog betyder også, at investor på forhånd vil have kendskab til eventuelle krav, som er afgørende for projektudviklingen og ikke mindst businesscasen. En tidlig dialog kan samlet set medføre et bedre samarbejde og et fælles ejerskab til byens udvikling, idet alle parter får mulighed for mere indflydelse. Den tidlige dialog kan bidrage til at realisere alle boligstrategiens målsætninger, fordi vi undgår, at dialogen først starter når investoren eller udvikleren står med en færdig eller næsten færdig projektplan, som de har investeret både tid og penge i. Det kan sommetider skabe en vanskelig platform at arbejde videre fra. Alt i alt vil den tidlige dialog give mulighed for at fremme en høj kvalitet i boligbebyggelserne, i boligområderne og i byen som helhed. Den tidlige dialog starter med kommunen som facilitator, men kan føre til, at der indgås forpligtende samarbejder, hvorved kommunen bliver en interessent i stedet, som bidrager aktivt til udviklingen. Handlemuligheder 1. Vi vil styrke vores investordialog og investortiltrækning med særligt fokus på at fortælle om byrådets visioner og strategier for byens udvikling 2. Vi vil invitere til årlige investormøder, hvor vi sammen drøfter retning, muligheder og udfordringer 3. Vi vil invitere alle interesserede investorer ind til et møde om boligstrategien, når den er vedtaget 4. Vi vil opfordre til at vores udviklere og investorer tidligt i processen tager kontakt til kommunen for at påbegynde dialog om projekter 4 Helhedsplaner Mange investorer giver udtryk for, at det er nødvendigt, at kommunen proaktivt sætter en visionær strategisk retning for byen som helhed og gerne på bydels- eller byområdeniveau. På den måde har man som boligudvikler en ramme at tænke sig ind i, så man ved, hvad der efterspørges, og hvad man kan forvente af byens udvikling i øvrigt. Helhedsplaner er et værktøj, som Odense har brugt meget gennem tiden og med stor succes. Helhedsplaner synliggør potentialerne i et større område, og udgør et vidensgrundlag til politikere, investorer og planlæggere, hvorudfra der kan træffes beslutninger, som tager højde for helheder og den samlede attraktion for hele områder. Helhedsplanerne giver kommunen en mulighed for at være på forkant i byens udviklingsområder, inden området udvikles. Dermed kan kommunen skabe en samlet vision, en kommende identitet for et område, og det synliggøres for omverdenen og mulige investorer, hvilke potentialer området kan have. Helhedsplaner skaber synergi mellem flere delområder, så de enkelte projekter understøtter hinanden i udviklingen af en samlet fælles vision, og kan også medvirke til at sikre, at områder udvikles i en bestemt rækkefølge, i stedet for fragmenteret. Mange helhedsplaner rummer flere års byudvikling, så hvis man skal realisere de langsigtede potentialer, der er beskrevet i en helhedsplan, kan det kræve is i maven at holde fast i visionen under detailplanlægningen af delprojekterne. Ofte vil de enkelte projektmagere have interesse i at presse kvaliteten på det enkelte projekt, men hvis man holder fast i de overordnede ambitioner kan det endelige, samlede resultat give byen og borgerne stor værdi og høj kvalitet, som vil være der de næste 100 år eller længere. Handlemuligheder: 1. Vi vil screene byudviklingsmodellen for strategisk at vurdere, hvor der særligt kan være behov for at udarbejde helhedsplaner med henblik på at sikre den langsigtede kvalitet af byudviklingen Nordatlantisk Hus, Odense 1 Inddragelsesprocessen i forbindelse med udarbejdelsen af boligstrategien samt investormøde afholdt i foråret 2017 Boligstrategi

24 Sådan kan vi gribe det an - Modeller for proaktivt kommunalt engagement I det foregående er der beskrevet seks målsætninger, som peger på, hvordan boligudbygningen skal ske, så den understøtter både bytransformationen og fremtidens boligbehov. Her præsenteres en række modeller for, hvordan kommunen kan gribe det an i praksis. Kommunen er en central aktør i byens udvikling, og vil altid have en afgørende rolle som myndighed, ligesom kommunen er den eneste aktør i byudviklingen, der har til opgave at tænke i helheden. Men med nutidens kompleksitet i byudviklingen er det ikke altid nok alene at antage myndighedsrollen. I dag er det snaere nødvendigt, at kommunen er proaktiv, sætter retning, og samtidig er en fleksibel samarbejdspartner. Kommunen skal desuden være klar til at indtage forskellige roller alt efter den konkrete situation eller det konkrete projekt. Udover at varetage en tidlig dialog eller myndighedsrolle kan kommunen indgå i byudviklingsprojekter som facilitator, som interessent, som partner eller som ejer. Figuren, illustreret som en trappe, viser, hvordan kommunens indflydelse stiger des højere op ad trappen, man kommer. Tilgangen er inspireret af Realdaniapublikationen Strategisk ledelse af byudvikling, hvor man kan finde en uddybende beskrivelse af de forskellige modeller samt en række cases fra hele landet. Fra Odense er Fra Gade til By (omdannelsen af Thomas B. Thrigesgade) bl.a. brugt som et vellykket eksempel på ejermodellen. Tidlig dialog Tidlig dialog Kommunen har mulighed for at invitere til dialogmøder og på anden vis formidle planer for byudviklingen og i den forbindelse indgå en dialog med interesserede parter om muligheder, idéer og visioner. Der kan også være tale om tidlig dialog med den enkelte om projektidéer mv. Kommunen som myndighed Kommunen vil i alle tilfælde agere myndighed, da det er kommunen, der varetager den overordnede rammeplanlægning af boligområder i kommuneplanen og lokalplanerne, ligesom det er kommunen, der godkender det enkelte byggeprojekt ud fra gældende love og regler. Myndighedsrollen Facilitatormodellen Kommunen som facilitator I facilitatormodellen etableres et samarbejdsforum mellem aktører. Kommunen kan enten påtage sig rollen som facilitator for udviklingen af et område eller indgå i et samarbejde, som faciliteres af en anden part. Modellen er velegnet, når kommunen ønsker at lave en visionsdrevet udvikling, hvor en række aktører har fælles interesse i at udvikle området. Modellen betyder, at kommunen får indflydelse på et område uden selv at foretage hovedinvesteringerne. Omvendt rummer modellen ingen realiseringsmekanisme, men er afhængig af parternes fælles interesse i en bestemt udvikling (s. 20 i Realdaniarapporten) 24 Boligstrategi 2017 Eksempel: Samarbejdet om Campus Odense

25 Ejermodellen Interessentmodellen Kommunen som interessent Her er der tale om et aftalebaseret samarbejde mellem kommunen og aktører med økonomisk interesse i et område. Kommunen indgår som interessent og kan understøtte udviklingen af området ved at indgå forpligtende aftaler med eksterne parter. Det kan handle om kommunale leverancer i forhold til service eller infrastruktur, men kan også vedrøre komunens tilsagn til opførsel af almene boliger. Interessentmodellen er velegnet, når det ikke er tilstrækkeligt at facilitere et samarbejde, men kommune eksempelvis ønsker større sikkerhed for realiseringen af et projekt (s. 21 i Realdaniarapporten) Eksempel: Byomdannelse på Odense havn Selskabsmodellen Kommunens som medejer Her er kommunen medejer af det område, som udvikles. Sammen med en eller flere parter etableres et selskab, som får ejerskab over området. Kommunen forfølger sine strategiske mål via den indflydelse, der er, som medejer af området. Selskabet varetager projektudvikling, byggemodning og grundsalg. Denne model er relevant, når kommunen ønsker at påtage sig et aktivt ejerskab i et område, mulighed for adgang til medfinansiering af udviklingsomkostninger og kan få gavn af samarbejdspartneres viden og kompetencer (s. 22 i Realdaniarapporten) Eksempel: Odense Kommune er medejer af Tarup-Davinde I/S, hvor et rekreativt område udvikles sammen Faaborg-Midtfyn Kommune Kommunen som ejer Her vælger kommunen at benytte sig af de muligheder, der ligger i selv at have ejerskab over jorden i det område, som udvikles. Kommunen varetager selv udviklingsplanlægning, byggemodning, markedsføring og salg af byggeretter. Dette giver mulighed for, at byrådet kan præge alle dele af processen, og forfølge målene for byens udvikling. Ejermodellen er velegnet, når kommunen ønsker at bruge større byudviklingsprojekter som et redskab i en strategisk byudvikling. Modellen giver kommunen gode muligheder for konkret styring og sikring af kvalitet og sammenhæng i kraft af sit ejerskab (s. 23 i Realdaniarapporten) Eksempel: Omdannelse af Thomas B. Thrigesgade Kilde: Strategisk ledelse af byudvikling Realdania By og byg, 2016 Boligstrategi

26 Byudviklingsmodellen Det overordnede princip i den vedtagne model for byens udvikling, den såkaldte byudviklingsmodel, er, at byen skal udvikles indefra og ud, hvilket betyder: At byudviklingen prioriteres i bymidten, den udvidede bymidte og rundt om stationerne på letbanens linje 1 At de øvrige byomdannelsesområder, der er udpeget og bliver udpeget inden for den sammenhængende by, prioriteres løbende ud fra deres potentiale i forhold til at bidrage til storbytransformationen At vi som udgangspunkt ikke udlægger nye byvækstområder i de selvstændige forstæder På oversigtskortet vises befolkningsudviklingen i henholdsvis bymidten, den udvidede bymidte, letbanekorridoren, den sammenhængende by samt i de selvstændige forstæder og landsbyer. Befolkningsudviklingen viser, at byudviklingsmodellen så småt begynder at få effekt. Denne effekt forventes at blive tydeligere i fremtiden, såfremt byudviklingsmodellen og i tilknytning dertil rækkefølgeplanen fortsat forfølges. Fakta om Odense Kommune Areal: 304,2 km 2 Indbyggere: Antal boliger: december 2016 Kilde: Danmarks Boligstrategi Statistik 2017 Kilde: Odense Kommune, 2017 Bemærk at der er fællesmængder mellem de overlappende områder, og man kan derfor ikke lægge områderne sammen

27 Bymidten Indbyggere: Befolkningstilvækst: (22 %) fra 2012 til 2016 Den udvidede bymidte Indbyggere: Befolkningstilvækst: (11 %) fra 2012 til 2016 Letbanekorridoren Indbyggere: Befolkningstilvækst: (8 %) fra 2012 til 2016 Den sammenhængende by Indbyggere: Befolkningstilvækst: (4 %) fra 2012 til 2016 (inkl. bymidten og letbanekorrdidoren) Selvstændige forstæder og landsbyer Indbyggere: Befolkningstilvækst: (3 %) fra 2012 til 2016 Boligstrategi

28 28 Boligstrategi 2017 Skt. Knudsgade, Odense

29 Summary The new Housing Strategy of Odense Municipality outlines the strategic direction for future housing development in accordance with the ongoing transformation of Odense. The strategy coincides with a positive development and market situation in Odense: opportunities are currently ample and challenges manageable. The strategy therefore aims to generate high value for the city and its citizens by seizing this momentum to create an even greater city for inhabitants and investors alike. The strategy operates with six general objectives: 1) To create a wide range of housing 2) To develop green residential areas 3) To promote strong communities 4) To ensure high quality housing 5) To create mixed residential areas 6) To build a dense city with a mix of functions In relation to each objective, relevant tools are presented in the strategy. Each of the six objectives will help support the transformation of Odense, as well as ensure that current and future citizens are able to find a home that corresponds to their needs and wishes. The strategy will not only contribute to achieving the political goal of increasing populations numbers in Odense, but also to the goal of raising citizens average income by focusing on developing a vibrant and sustainable city where businesses and people thrive. This includes increased support for attracting and retaining target groups that contribute to raising the average income in the municipality, while never departing from the central principle that Odense as it undergoes transformation must continue to be a city for everyone. The Housing Strategy builds on existing strategies and policies in Odense and is partly based on several analyses of the local housing market and the current market situation and general development in Odense, all of which can be found in the appendix. The Housing Strategy replaces the Housing Policy from Boligstrategi

30