Summary Roskilde Kommune Januar 2018

Transkript

1 Summary Roskilde Kommune Januar 2018 Indledning, baggrund og formål I forbindelse med investortiltrækning samt input til generel udvikling af kommunen ønsker Roskilde Kommune en dybere forståelse af den kommende efterspørgsel for boliger i kommunen. Roskilde Kommune skal i de kommende år påbegynde en række tiltag inden for byudvikling og områdeudvikling og har derfor behov for en større indsigt i kommunens potentialer, målgrupper samt kommende udviklingsmuligheder i samme. Exometric har i januar 2018 gennemført en større analyse af Roskilde Kommune som helhed samt af et antal delvist nye udviklingsområder i kommunen, udvalgt af kommunen selv. Nærværende summary er en kort opsummering af pointer, indhold og konklusioner fra analysen, hvorfor visse dele af hovedanalysen ikke er medtaget. Blandt andet er en række af udviklingsområdernes resultater ikke kommenteret her, hvor der fokuseres på resultaterne for kommunen som helhed. For yderligere gennemgang af disse områders resultater henvises der til hovedrapporten. Metode, Exometric og analyse Exometric er en uvildig rådgivnings- og analysevirksomhed, ejet af NRGi, som arbejder med analyser i fast ejendom for en række kommuner, institutionelle investorer samt andre interessenter inden for udvikling af fast ejendom og byudvikling. Exometric gør brug af big data samt en række egenudviklede datafusionsteknikker, der blandt andet gør Exometric i stand til at beskrive, analysere og kvantificere nutidige og fremtidige flyttemønstre. For yderligere specifikation af disse metoder og den gennemførte analyse henvises der til hovedrapporten. Som nævnt ovenfor, er hovedrapporten inddelt i en sektion, der vedrører kommunen som helhed samt en sektion, der særskilt behandler en række specifikke områder i kommunen. I analysen anvender Exometric dels egne genererede data samt data fra anerkendte eksterne datakilder. Analysen er opdelt i en indledning, der opsummerer centrale resultater, konklusioner, perspektiver og anbefalinger om Roskilde Kommune samt en følgende gengivelse af centrale resultater og figurer kort forklaret. Opsummering af hovedresultater og konklusion Befolkningsvækst Roskilde Kommune har sidste år oplevet en vækst på 808 personer. Danmarks Statistik har i foråret 2017 offentliggjort en befolkningsfremskrivning i de danske kommuner, der viser en fortsat positiv udvikling for Roskilde Kommune på 3,6% frem mod 2021 og 4,5% frem mod Roskilde Kommune har samtidig 1

2 en af Danmarks større kommuner, som ligger i attraktiv pendlerafstand til København. Disse betingelser er centrale i forståelsen af det fremtidige potentiale for bosætning i kommunen. Søgning Exometric interviewer mange tusind mennesker flere gange årligt bl.a. om, hvorhen en evt. kommende flytning vil ske. Exometric vurderer søgninger i alle danske kommuner og kan derfor se ind i en sandsynlig fremtid i modsætning til fremskrivninger, som blot fremskriver en allerede given udvikling. Søgningen til Roskilde er således steget kraftigt inden for de sidste 2 år se nedenstående figur. Figuren viser, at søgningen allerede ganske høj i k (4,6%), og at søgningen fra k stiger ganske kraftigt, helt op mod 6,3% i k Forventningen til Roskilde Kommune som destination er derfor, at vækstfremskrivningen, der dokumenterer en given tendens, vil fortsætte og med en vis sandsynlighed vil accelerere, hvis Roskilde har tilfredsstillende nye boliger til disse potentielt nye borgere. Målgrupper Som segmenterings- og analyseværktøj anvender Exometric conzoom-mikrosegmentering. Dette giver mulighed for en dybere socioøkonomisk beskrivelse af både eksisterende borgere såvel som de til kommunen søgende målgrupper. En gennemgang af denne metodik kan være ganske omfattende, hvorfor der her blot skal gives kort og let tilgængelig forståelse af de søgende og deres præferencer. Generelt kan det siges, at de, der søger til Roskilde, er en ganske sammensat gruppe. Dog er der en mindre overvægt af, hvad der ofte kaldes ressourcestærke målgrupper. Typisk målgrupper med uddannelse, beskæftigelse, indkomst og delvist også formue. Mht. alder er gruppen også ganske sammensat, dog med en tendens til den lidt ældre side. Mht. børn så er denne på gennemsnitlig dansk niveau eller lidt under (børnefamiliefrekvens er ca. 29% for danske 2

3 husstande). Generelt kan det således konkluderes, at Roskilde Kommune har en for danske kommuner en sjælden mulighed for at vælge, hvilke målgrupper, man ønsker at tilbyde relevante boliger/former. Volumenpotentiale + 5år Ser vi på de fremtidigt søgende, deres forventninger til boliger, disses prispunkter og præferencer for størrelse og boligformer, så er Exometric i stand til at beregne en sandsynlig volumen over de kommende 5 år. Nedenfor er resultatet for den samlede kommune gengivet. Tabellen viser en opdeling mellem hhv. ejer- og lejeboliger og en opdeling i størrelser for lejligheder, mens villaer/rækkehuse er sat til standardstørrelser. I gult er vist et anbefalet størrelsesmix. Mht. priser har Exometric valgt prispunkter, der afspejler boligmarkedet i Roskilde, men også niveauer, som er centrale for investeringer i nye boliger. Disse prispunkter forstås således: Små lejligheder (gnsn. 65 m2) prissat til en kvadratmeterpris på eller over kr./m2 kan sandsynligvis (alt andet lige) i perioden (5 år) afsætte 992 enheder (boliger) og så fremdeles. Exometrics metode er ofte konservativ (typisk undervurderes markedet med 5-8%) specielt i vækstkommuner som eksempelvis Roskilde. Volumen-forecastet skal derfor betragtes som en sandsynlig volumenvurdering, som angiver proportioner mht. volumen, fordeling og prisfølsomhed. Som det ses af tabellen, er volumen ganske stor, hvilket kommer tilbage til ovennævnte vækstdrivers såsom stigning i søgning og generisk kommunestørrelse. Pris og prisstigningstakster Prisniveau samt stigningstakter af samme er centrale elementer for investering i fast ejendom, herunder en grundforudsætning for realisering af by- og områdeudvikling i en kommune. Ovenstående oversigt angiver, hvor meget der kan afsættes til de anslåede prispunkter eller derover. Dette betyder naturligvis, 3

4 at konkrete projekter kan have højere priser alt andet lige. Allerede i dag er der, trods prisspredning, et pænt højt prisniveau i Roskilde Kommune. Men for at forstå prisspredningen blandt de søgende, kan det være interessant at se på gennemsnittet af disse prisforventninger og ikke mindst forstå, hvor toppen er placeret. Nedenstående tabel viser, hvorledes denne top er placeret. Som det ses, starter den øverste kvartil for ejerlejligheder ved kr./m2 og gennemsnittet af samme er på kr./m2. Hertil kan man fremadrettet lægge evt. prisstigninger i Roskilde. Som det ses af tabellen, så er disse niveauer ganske høje, hvilket understøtter billedet af søgende (kommende målgrupper) af en vis bonitet (evne og vilje). Kigger vi bagud, så har Roskilde Kommune som helhed udviklet sig ganske positivt over de sidst 25 år flere boligkriser til trods. Nedenstående to figurer viser således, at den gennemsnitlige årlige prisstigning (for ejerlejligheder) over en 25 årig periode har været 5,0% p.a. bl.a. finanskrisen til trods. 4

5 Videre ses det, at prisudviklingen accelererer over en 5-årig periode og 7,9% for 2 år. Villa/rækkehuse ligger på niveau med lejligheder. Dette giver en vis tryghed for både private investorer og for institutionelle investorer. Historisk er der ikke garanti for, at dette også gælder fremtiden, men det er interessant, idet man kan sammenligne området med andre områder i Danmark. Eksempelvis er stigningstakten for ejerlejligheder i København ca. 7,6% p.a. 25 år og Danmarks højeste. De 5%, som er Roskildes reference, er dels på niveau eller endda højere end flere af de hovedstadsnære forstæder. Søgning Et forhold er, at de, der søger til Roskilde, er relativt ressourcestærke målgrupper. Men hvorfra kan man forvente de kommer? 5

6 I kraft af at Roskilde Kommune er relativt stor, kommer en stor andel fra kommunen selv (55%), mens der udefra kommer flest fra København. Den øvrige tiltrækning er præget af en række nære kommuner samt resten af landet, som i større udstrækning dækker over, at Roskilde er en studieby. Den relativt store lokalrekruttering bidrager i Exometrics øjne positivt til Roskilde, idet fremtidens volumen kommer flere steder fra og således afspejler balance mht. risiko. Andet Foruden de ovenfor angivne indsigter og resultater, så er en række præferencer af både kvantitativ og mere kvalitativ art gengivet i hovedanalysen. Endelig foreligger der en tilsvarende detaljering af resultater, som nævnt ovenfor i i alt 5 udviklingsområder. Disse gengives ikke yderligere her. Konklusion Kriseresistent område Roskilde har altid haft et relativt højt søgeniveau. Dvs. spørger vi, hvor danskerne er på vej hen ved næste flytning, så ligger Roskilde højt og nok så interessant højt over en længere periode. Roskilde har endda på det sidste øget sin relative placering og ligger p.t. i toppen af søgte områder ikke blot i hovedstadsområdet, men også på landsplan. Dette forhold samt de ovenfor omtalte forhold illustrerer, hvorfor det er Exometrics forventning, at Roskilde er et relativt kriseresistent område. Dvs. at en evt. markedstilbagegang kan forventes at påvirke i mindre omfang end i mange andre kommuner i Danmark samtidig med, at man kan forvente, at området relativt hurtigt genopbygges. Henrik Sørensen, Analyse-og udviklingsdirektør Jesper Wagner, Markedschef Ellebjergvej København SV 6