BERETNING Ny Kongensgade København K Telefon bvb.dk

Transkript

1 BERETNING 2013

2 BYGGESKADEFONDEN vedrørende BYGNINGSFORNYELSE Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse er en selvejende institution, der blev oprettet ved lov i BvB s virksomhed er reguleret af bestemmelserne i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er ressortministerium. BvB s formål er at gennemføre eftersyn, at yde økonomisk støtte til udbedring af skader, at opsamle og formidle erfaringer af bygge teknisk art, at deltage i andre aktiviteter, der kan fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet. Ny Kongensgade København K Telefon bvb.dk BERETNING 2014 BvB maj 2013 Eftertryk tilladt med angivelse af kilde Foto: Ulrik Jantzen, Jens V. Nielsen og BvB Repro: Scanpress Layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen Tryk: Production Facilities Oplag: 500

3 bvb beretning interview: paw engsbye rasmussen 6 erfaringsformidling 10 projekt: gode tage og gode vådrum 14 eftersyn 16 case: eftersyn ved hjælp af lift 16 projekt: film fremmer forståelsen 18 skadedækning 22 case: en skadesag med mange facetter 24 økonomi 26 regnskab 28 organisation 1

4 Vores arbejde er nemt at identificere sig med det er jo en form for bygge teknisk velgørenhedsarbejde. 2

5 interview paw engsbye rasmussen ny vicedirektør i bvb ved birgitte kleis, arkitekturformidling.dk I december 2013 satte Paw Engsbye Rasmussen sig i stolen som vicedirektør og daglig leder i BvB. Han afløste Inge-Marie Kryger, der valgte at stoppe efter mere end 20 år i BvB. Med en baggrund som jurist og advokat og med erfaringer fra udvikling og forvaltning af investeringsejendomme og senest fra arbejdet med at købe, udvikle og sælge nødlidende ejendomme i regi af Finansiel Stabilitet, har han et bredt kendskab til ejendomsbranchen. I de fleste tilfælde vælger vi selv at håndtere alt i forbindelse med udbedring af en skade. Vi beskriver og udbyder projektet, entrerer med rådgivere og håndværkere og sørger for, at arbejderne bliver udført og afleveret. Hvis der i den forbindelse måtte blive konstateret svigt og mangler, sørger vi også for at de bliver afhjulpet. Vi leverer derfor som oftest en samlet pakke, som betyder, at ejeren med god samvittighed kan læne sig tilbage og lade os ordne det hele. Nu gælder det arbejdet i BvB og først på programmet står en workshop med alle medarbejdere for at lære BvB-holdet godt at kende og for sammen med dette at identificere de udfordringer og muligheder, fremtiden vil byde på. et arbejdsområde med fire ben Vi har overordnet fire opgaver. Vi er først og fremmest men ikke udelukkende et forsikringsselskab. Et forsikringsselskab med det særkende, at vi ikke kan tilvælges, men derimod automatisk bliver inddraget, når der bevilges offentlige midler til et byfornyelsesprojekt. 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter indbetales til os som forsikringspræmie, og den dækker så dels vores eftersyn, når et byfornyelsesprojekt er afsluttet, og dels vores håndtering af de skader, som måtte opstå i en tyveårig periode herefter. Vi gennemfører et eftersyn allerede fire måneder efter at byfornyelsesprojektet er afsluttet, og vi afleverer vores eftersynsrapport til ejeren indenfor otte måneder, så han kan drage god nytte af vores observationer ved sin 1-års gennemgang med den udførende entreprenør. De første fem år efter et byfornyelsesprojekt er afsluttet, er det entreprenøren, der må stå på mål for de svigt og mangler, der måtte være. Når de fem år er gået, er det så BvB, som må holde for, hvis der konstateres dækningsberettigede skader, der udspringer af byfornyelsesprojektet. Udover gennemførelse af eftersyn og håndtering af skader har vi to lige så vigtige opgaver, som vedrører udvikling og formidling af byggeteknisk viden. Vi deltager løbende i forskellige byggetekniske vidensfora, hvor vi er med til at opsamle, bearbejde og udvikle eksisterende viden om de bedste byggetekniske løsninger og udførelsesmetoder. Senest har vi således initieret et forsøgsprojekt, hvor vi i to prøvebadeværelser tester en ny dobbeltmembran, der kan anvendes i badeværelser med en let gulvkonstruktion. Endvidere er vi i DOKU-regi med til at tilvejebringe en helt ny klassifikationsordning i relation til dampspærrer. Sidst men ikke mindst formidler vi vores viden, hvilket måske er vores vigtigste opgave. Den enorme mængde viden, vi igennem årene har samlet qua de mange eftersyn, vi har gennemført, og de mange skader, vi har håndteret, må og skal komme hele det bebyggede miljø til gode. Vi ser det som en meget vigtig mission at være med til at højne den faglige standard i dansk byggeri for derigennem at reducere antallet og omfanget af skader og det heraf følgende værdispild. Vi vil gerne være med til at motivere byggeriets parter til at stræbe efter best practise. Dette er imidlertid ikke en konstant men en dynamisk størrelse, fordi der hele tiden kommer nye produkter og nye udførelsesmetoder på markedet. Vi opfatter os selv som en central aktør i forhold til at få akkumuleret og >> 3

6 interview paw engsbye rasmussen udbygget relevant viden og få denne viden spredt. Billedlig talt besidder vi, hvad der svarer til Nationalbanken i viden, men har groft sagt kun et kiosklejemål som udstillingsvindue. Vores showroom er med andre ord ikke lige så stort som vores videnbank, og vi skal derfor løbende arbejde med at blive bedre til at tilgængeliggøre vores omfattende og nuancerede viden. formidling der rammer bredt Forrige efterår interviewede vi nogle af vores interessenter om deres syn på os. Vi var glade for at få at vide, at de betragter BvB som en central og vigtig institution som en troværdig leverandør af udviklende viden, der samler branchen. Samtidig gav interessenterne imidlertid udtryk for et ønske om, at BvB i endnu højere grad deler ud af sin viden og erfaringer. På den baggrund har vi, for at forbedre vidensformidlingen på erhvervsskolerne, taget initiativ til sammen med skolerne at udvikle undervisningsmaterialet til eleverne samt til at afholde seminarer for faglærerne med henblik på at klæde disse på til selv at kunne forestå undervisningen i forbindelse med BvB s mobile udstillinger og det dertil hørende undervisningsmateriale. Formålet er derudover at integrere udstillinger og undervisningsmateriale i både grund- og efteruddannelse. På det kommunikative plan har vi den udfordring, at vores målgruppe er rimelig bred og omfatter alt lige fra ingeniører og arkitekter til håndværkere og byggeteknisk knap så fagligt stærkt funderede ejere. Vi skal prøve at ramme alle i målgruppen med et sprog og en formidlingsmetode, de forstår, og som gør, at de kan få gavn og glæde af den viden, vi ønsker at udbrede. Især på to områder ved vi, at formidlingen fungerer rigtig godt. Vores mockup er af tag- og vådrumsmodeller i fuld størrelse, som man bogstavelig talt kan tage og føle på, ved vi, at folk virkelig kan bruge til noget og dem vil vores brugere gerne have flere af. Også på det digitale område er der behov for at udbrede vores viden. Vi har uploadet flere film på You Tube senest en film, hvor vi viser og fortæller, hvad bygningsejere skal være opmærksomme på i byfornyelsesprojekter. Film er en håndgribelig og pædagogisk formidling, der virker rigtig godt som indlæringsredskab. På den måde rammer vi ikkelæse-stærke brugere, men det fungerer også godt for alle andre at kunne se en film på tre minutter, som viser essensen af en problematik. I mine øjne rammer vores film alle målgrupper, og de bliver da også generelt efterspurgt, så disse film må vi have mere fokus på. Det er vigtigt, at vores udviklingsarbejde er forankret i byggeriets behov og muligheder. Vi må frem for alt ikke gå hen og blive en teoretisk instans, som udbreder viden, som folk enten ikke kan forstå eller endnu værre ikke kan anvende ude på byggepladsen. Det ville ikke nytte noget, hvis vi i vores laboratorium udtænkte sofistikerede og unødigt komplicerede løsninger, som kun kan praktiseres under helt optimale vejr- og pladsmæssige forhold. Vi lægger derfor stor vægt på, at vores løsningsmodeller er bygbare at de er anvendelige ude i den virkelige verden. Viden virker svigtprocenterne er faldet Vi kan se af vores statistikker, at antallet af væsentlige byggetekniske svigt og skader er faldet støt over de sidste år. Vi tillader os at tro, at det blandt andet er fordi vi har været med til at udbrede kendskabet til det gode håndværk og de gode udførelsesmetoder. I en ideel verden ville vi måske gøre os selv overflødige, men den dag kommer næppe, for der bliver jo hele tiden uddannet nye folk, som skal bibringes viden, mens erfarne folk med jævne mellemrum har behov for at få opfrisket og suppleret deres eksisterende viden. Jeg synes i øvrigt, at det er en vigtig pointe, at den viden vi opsamler i forbindelse med byfornyelsesprojekter, ikke kun retter sig mod byfornyede ejendomme den er gangbar mønt i hele det bebyggede miljø. Vores erfaindsamling og vores formidlingsindsats forsøger vi at sprede til hele branchen og til alle aktører i denne, og altså ikke kun til dem vi forsikrer. Vores arbejde er på den måde en nobel gerning, som er nem at identificere sig med det er jo en form for byggeteknisk velgørenhedsarbejde. endnu bedre mobile udstillinger I 2013 har vi foretaget en udbygning af en af vores mockup er, som indgår i den mobile udstilling Gode Tage, og lige nu er vi i færd med at afslutte en større opgradering af den mobile udstillingstrailer Gode Vådrum. Denne er blevet suppleret med ikke mindre end fem nye mockup er, og derudover er der 4

7 Det nytter jo ikke noget at lave en fin rapport som bliver sat hen i reolen viden er kun nyttig, når den bliver brugt. etableret nye skærme, ligesom mulighederne for at udnytte trailerens IT-platform til formidling og undervisning også er blevet forbedret.her i 2014 vil vi så gå i gang med en yderligere opgradering af Gode Tage, hvor der fortsat er gode muligheder for at anskueliggøre og eksemplificere endnu mere viden. Et andet vigtigt projekt går ud på at opgradere den eksempelsamling om vådrum, som det daværende By- og Boligministerium lancerede i 1999, hvor man definerede 19 gode vådrumsløsninger. De erfaringer, som vi har været med til at indsamle siden dengang, har vist, at nogle af de gamle løsninger ikke længere er gangbare, mens andre nye og bedre løsninger er kommet til. Vi medvirker derfor til at lancere en ny eksempelsamling, som kan bruges af alle byggeriets parter, og vi medvirker til at udvikle en plan for, hvordan den ajourførte viden formidles bedst muligt. fornyelse gennem samarbejder Det er vigtigt for mig at understrege, at vi ikke er gift eller forlovet med nogen hverken indenfor rådgiver- eller producentleddet men også, at vi omvendt ikke er berøringsangst overfor at indgå i forskellige samarbejdskonstellationer. Vi er meget bevidste om ikke at komme til at hænge fast i gammel viden, og vi vil gerne udfordre vores antagelser og holdninger ved hele tiden at sætte spørgsmålstegn ved, om det, der var god latin for 5 eller 10 år siden, også stadig er det. For at undgå at stivne i gammel viden er det derfor vigtigt, at vi løbende er i bred berøring med både uddannelsesinstitutioner, producenter, rådgivere og forskere. Vi arbejder blandt andet sammen med SBi, og deres anvisninger baserer sig jo blandt andet på de projekter, vi laver sammen. Anvisningerne nyder generelt stor faglig anerkendelse og anvendes i vid udstrækning i byggebranchen, og derfor er BvB også på den måde med til at påvirke, hvordan man bygger og renoverer. og hvad byder 2014 så på? Udover gennemførelse af faglærerseminarer på erhvervsskolerne og opgraderinger af vores flagskibe, de mobile udstillinger, vil vi her i 2014 arbejde med at finde et passende niveau for en løbende udsendelse af nyhedsbreve med nyttig viden til vores mange interessenter. Qua vores eftersyn og skadehåndtering har vi mange relevante historier at fortælle, som vores interessenter vil kunne drage god nytte af. Vi vil også arbejde videre med at identificere mulighederne for at tilvejebringe flere illustrerende mockup er samt film, som viser, hvorledes man bedst tackler forskellige byggetekniske udfordringer. Mulighederne er helt sikkert mange, og efterspørgslen er stor, så det er meget positivt. Alt i alt tegner der sig billedet af et spændende år, og jeg glæder mig til sammen med resten af BvB-holdet at tage fat på vores mange værdiskabende aktiviteter. 5

8 dm i skills Over 250 elever og lærlinge deltog i 31 konkurrencefag. BvB deltog med både en tagmockup og vådrumstraileren. 6

9 2013 erfaringsformidling de mobile udstillingsprojekter GODE TAGE og GODE VÅDRUM er fortsat centrale i vores erfaringsformidling. bvb deltager derudover i en række samarbejdsprojekter, så flere kræfter kan trække i samme positive retning. dialogen med de faglige uddannelser har på det seneste haft særlig fokus. GODE TAGE Den mobile udstilling GODE TAGE og hjem mesiden godetage.dk er blevet en fast ingrediens i forbindelse med undervisning om renovering af tagkonstruktioner på erhvervsskoler, konstruktøruddannelserne og ingeniørhøjskolerne. Hjemmesiden er velbesøgt, og de mange tegninger bliver desuden ofte brugt i forbindelse med projekteringsopgaver. GODE TAGE består af tre såkaldte mockup er, som er tagmodeller i fuld størrelse, og som således i forholdet 1:1 viser svære byggetekniske løsninger. For at forbedre mulighederne for videnformidling er der i 2013 sket en udbygning af den ene tagmockup, som er blevet forsynet med en tagfodsløsning for at vise, hvor komplekst det er at efterisolere og samtidig sikre tætheden i detaljerne netop ved tagfoden. GODE TAGE har i 2013 været opstillet 11 gange på forskellige tekniske skoler og andre steder. Derudover har BvB holdt indlæg for både lærlinge og studerende, uden at udstillingen var med. GODE VÅDRUM Den mobile udstillingstrailer GODE VÅD- RUM er også meget populær med mockup er i fuld størrelse, de digitale værktøjer som film, 3D animationer og hjemmesiden godevådrum.dk, hvor det er muligt at opbygge et virtuelt vådrum. På baggrund af det input, BvB har modtaget fra blandt andet fremvisningerne på erhvervsskolerne har BvB i 2013 foretaget en omfattende opgradering af traileren. Der er således tilvejebragt fem nye mockup er, ligesom der er sket en forbedring af belysningen. Derudover er der etableret nye skærme, og mulighederne for at udnytte trailerens IT-platform til formidling og undervisning er ligeledes blevet forbedret. Traileren har i løbet af 2013 været opstillet 14 gange på tekniske skoler og forskellige andre steder. YOU TUBE I 2012 oprettede BvB to kanaler på You- Tube for at vise de mange film, der er knyttet til GODE TAGE og GODE VÅDRUM. Filmene bliver flittigt besøgt både via de nye kanaler, via projekternes egne hjemmesider, via ejendomsviden.dk (forbedring og vedligehold af ældre ejendomme) og bvb.dk. Filmene Dampspærre og Undertag (GODE TAGE) og Fliser og Støbning (GODE VÅDRUM) er de mest sete film. DM I SKILLS BvB deltog med fremvisning af en tagmockup og vådrumstraileren. Mere end 250 engagerede unge elever og lærlinge deltog i 31 konkurrencefag. Der blev drøftet god byggeteknik både i relation til energirenovering og i forbindelse med traditionel renovering af tage og vådrum. BvB fik nye samarbejdsaftaler med tekniske skoler, hvor udstillingerne GODE TAGE og GODE VÅDRUM er på turné. FAGLÆRERSEMINARER De mobile udstillinger bliver i stadig stigende grad benyttet på de tekniske skoler. Det er primært inden for fagene murer og tømrer, og der er et udbredt ønske om, at udstillingerne og det tilhørende materiale knyttets endnu tættere 7

10 erfaringsformidling til skolernes undervisning og bliver en naturlig del af pensum. Erhvervsskolerne og de tilhørende organi sa tioner Byggeriets Uddannelser og EVU ser et stort potentiale i udstillingerne, og ønsker derfor at indgå i et samarbejde med BvB om at udvikle undervisnings materialet til eleverne, men også til faglærerne så disse i højere grad, end det er tilfældet nu, selv kan varetage undervisningen i forbindelse med anvendelsen af de mobile udstillinger. VÅDRUMSANVISNING OG PRØVEBADEVÆRELSER I forbindelse med udarbejdelse af formidlingsprojektet GODE VÅDRUM, blev der etableret en følgegruppe bestående af flere førende eksperter indenfor vådrumsområdet. I følgegruppen var der en konstruktiv dialog og diskussion om gældende regler og normer. Særligt konkluderede følgegruppen, at der var et udtalt behov for at finde en ny løsning til etablering af lette vådrumsgulve i normalt belastede områder, herunder etagebyggeri. På den baggrund har BvB initieret et forsøgsprojekt med to prøvebadeværelser, hvor der udføres forsøg med en ny udførelsesmetode, hvorefter der etableres to membraner med et mellemliggende og beskyttende fiberbetonlag. Forsøgsvådrummene udføres af BvB i samarbejde med en privat udlejer, Københavns Kommune, en privat rådgiver og SBi. Forsøgene forventes afsluttet i EKSEMPELSAMLING VÅDRUMSLØSNINGER By- og Boligministeriet udgav i 1999 rapporten Vådrum bedre brug af gode totalløsninger for opbygning af bade- og wc-rum, som systematisk gennemgik 19 våd rumsløsninger. Rapporten har siden været brugt af bygherrer, rådgivere og myndigheder, og Københavns Kommune bruger fx rapporten i forbindelse med godkendelse af vådrumsrenoveringer. Der er imidlertid nu behov for en opdatering af de informationer, rapporten indeholder, idet nogle af rapportens løsninger har vist sig mindre egnede, nogle er helt udgået og nye løsninger er kommet til. Eksempelsamlingen udarbejdes i samarbejde med SBi og GI. SAMARBEJDE MED GI BvB arbejder sammen med GI om at udvikle bygningsrenoveringen. I 2013 har samarbejdet bl.a. bestået i en fælles stand på DM i Skills, og projekterne med tilknytning til den mobile udstilling GODE VÅDRUM. GI kan finansiere initiativer, projekter og forsøg inden for blandt andet byfornyelse, byøkologi og istandsættelse af den ældre boligmasse. SAMARBEJDE MED BYG-ERFA BvB er repræsenteret både i BYG-ERFA s bestyrelse og i teknikergruppen, der står for kvalitetssikringen af BYG-ERFA s erfaringsblade. BYG-ERFA-bladene formidler erfaringer om byggetekniske problemer. Både for at undgå uhensigtsmæssige løsninger i byggeriet, og for at give nyttig viden om, hvordan man kan rette op og afhjælpe, når noget er gået galt. BYG-ERFA-bladene er derfor oplagte at anvende som supplement, når BvB sender ejerne eftersynsrapporter og BvB s sammenfatning. SAMARBEJDE MED byggeriets UDDANNELSER BvB og GI holder halvårlige orienteringsmøder med Byggeriets Uddannelser, hvor vi gensidigt orienterer hinanden om fremtidige tiltag, og hvor samarbejde i forhold til uddannelserne på de tekniske skoler evalueres og drøftes. BYGGECENTRUM Den permanente udstilling GODE TAGE i Byggecentrum i Middelfart besøges både af fagfolk og private boligejere. BvB har desuden deltaget i Byggecentrums to arrangementer Byg om og Forny. DUKO BvB er sammen med Dansk Byggeri og Byggeskadefonden for det støttede nybyggeri stifter af DUKO (Dansk Undertagsklassifikationsordning ApS). BvB er repræsenteret i både bestyrelse og teknikergruppe. DUKO er en uvildig klassifikationsordning for undertagsprodukter. Formålet er at hjælpe bygherrer, rådgivere og udførende med at vælge det rette undertag. I 2013 har teknikergruppen og bestyrelsen fortsat arbejdet med at etablere grund laget for en tilsvarende klassifikations ordning for dampspærresystemer. 8

11 nye fotooptagelser valby marts 2014, når projektet er i gang forsøgsprojekt med vådrum BvB afslutter i 2014 et forsøgsprojekt, hvor nye membranløsninger udføres i to prøvebadeværelser. 9

12 projekt: gode tage og gode vådrum Successen fortsætter for bvb s to flagskibsprojekter. både gode tage og gode vådrum er blevet udbygget i 2013 med flere 1:1 modeller, højere informationsniveau og opgradering af en række tekniske forhold. nu også fokus på dampspærren Tagudstillingens ene mockup viser nu også gode løsninger på udførelse af efterisolering og ikke mindst en tæt dampspærre. 10

13 få besøg af vores tag mockup er Det er gratis at få besøg af vores udstilling om gode tage med 1:1 modeller og information. Kontakt BvB for info. 11

14 få besøg af vores vådrumstrailer Det er gratis at få besøg af vores udstillingstrailer med levende information om gode vådrum. Kontakt BvB. 12

15 nye konstruktionsdetaljer 1, 2, 3: Løsninger med udgangspunkt i trapezplader. 4: Løsning med udgangspunkt i vinyl (lav belastningsklasse). 13

16 2013 eftersyn De lave svigtprocenter har stabiliseret sig på et niveau på omkring % og ses blandt andet som resultat af, at BvB gennem årene har fremhævet brugen af robuste og gennemprøvede løsninger inden for tage og vådrum. Vejledningsindsatsen overfor ejerne er yderligere styrket nu med en film der kan ses på bvb.dk. BvB s eftersyn Formålet med BvB s eftersyn er at registrere svigt og skader, så der hurtigst muligt kan rejses krav om udbedring overfor de ansvarlige parter. For ejendomme, hvor ejeren har fået tilsagn om offentlig støtte inden 1. januar 1998 (gammel ordning), skal BvB kun gennemføre et 5-års eftersyn. For ejendomme med tilsagn efter 1. januar 1998 (ny ordning) kan BvB gennemføre to eftersyn, nemlig 1- og 5-års eftersyn. Fra 1. januar 2011 gennemfører BvB altid et 1-års eftersyn, mens der kun gennemføres 5-års eftersyn af udvalgte ejendomme. De lave svigtprocenter har stabiliseret sig på et niveau på omkring % og dette lave niveau ses blandt andet som et resultat af, at BvB gennem årene har fremhævet brugen af robuste og gennemprøvede løsninger inden for tage og vådrum. Vejledningsindsatsen overfor ejerne er yderligere styrket, idet BvB i 2013 har produceret en film, der kan ses på bvb.dk. Filmen er udarbejdet som tillæg til publikationen Hold øje med og hold dit hus. over eftersyn BvB har siden 1995 gennemført 5-års eftersyn af ombygninger efter gammel ordning, og 1-års eftersyn af ombygninger efter ny ordning. Af sidstnævnte er der endvidere gennemført 5-års eftersyn af 685 ejendomme og reduceret 5-års eftersyn af 60 ejendomme. GAMMEL ORDNING Der er ikke flere eftersyn efter denne ordning. NY ORDNING 1-års eftersyn I 2013 er der gennemført 69 eftersyn. Der er registreret svigt og skader i 78 ud af 446 bygningsdele. Det svarer til et gennemsnit på 17 %. Der er ikke registreret væsentlige byggetekniske svigt og skader, som kan være dækningsberettigede. 5-års eftersyn (forenklet) Fra 2011 har BvB kun gennemført 5-års eftersyn af udvalgte ejendomme. BvB vurderer på baggrund af 1-års eftersynet hvilke ejendomme og bygningsdele, der bør efterses. Der er i 2013 gennemført eftersyn af 39 bygningsdele fordelt på 15 ejendomme. En enkelt bygningsdel er registreret med et væsentligt svigt en utæt kvist. Forholdet er tidligere konstateret ved 1 års eftersynet, men dette forhold vedrørte kviste mod gårdside, hvorimod den konstaterede utæthed er mod gaden. Af de ejendomme, der skulle have haft gennemført et 5-års eftersyn, udtager BvB ca. 10 % til stikprøvekontrol. Stikprøvekontrollen gennemføres for at vurdere, om beslutningen om ikke at gennemføre 5-års eftersyn af alle ejendomme fortsat er rigtig. Ved stikprøvekontrollen efterses alle bygningsdele, der var omfattet af byfornyelsessagen. I 2013 er seks ejendomme udtaget til stikprøve. Af de 48 eftersete bygningsdele er fire bygningsdele registreret med svigt, som kræver udbedring. I 47 ejendomme gennemførte BvB ikke 5-års eftersyn, men ejerne fik tilsendt publikationen Hold øje med og hold dit hus (2011), som er en vejledning om, hvordan ejeren selv bør gennemgå sin ejendom systematisk og jævnligt. Vejledningen er suppleret med et afkrydsningsskema, man kan hente på bvb.dk. Udviklingen i svigt og skader BvB har siden 1995 gennemgået ca bygningsdele fordelt på de forskellige eftersynstyper. Da 5-års eftersynene siden 2011 kun er gennemført i relation til udvalgte ejendomme og bygningsdele, redegøres der kun for svigt og skader i forbindelse med de gennemførte 1-års eftersyn. 14

17 % Diagram 1. Udvikling i svigt og skader Alle svigt og skader i % af eftersete bygningsdele Væsentlige svigt og skader i % af eftersete ejendomme % Udbedring Vedligeholdelse Diagram 2. 1-års eftersyn af bygningsdelen tag Niveauet for svigt og skader næsten halveret, siden de første 1-års eftersyn blev gennemført i Tendensen kan aflæses i diagram 1, som viser svigtprocenten i den seneste 10-års periode. Hovedparten af de konstaterede svigt og skader er af mindre omfang eller væsentlighed, og en væsentlig del hører under ejerens almindelige vedligehold. I 2011 udgjorde andelen således 80 %, i % og i %. Den gennemsnitlige svigtprocent dækker imidlertid over store forskelle for de enkelte bygningsdele. Taget er forsat den bygningsdel, der har flest svigt I 2013 er der gennemført 1-års eftersyn af tage på 56 ejendomme, hvoraf der er konstateret svigt i ca. 44 % af tilsynene. Næsten halvdelene af svigtene er af en sådan karakter, at de kræver udbedring. Diagram 2 viser, hvor stor en procentdel af de sidste tre års registrerede svigt, der kræver udbedring, og hvor stor en del de hører under ejerens almindelige vedligehold (fx revner og afskallinger af skorsten). Væsentlige svigt Procenten for ejendomme med væsentlige byggetekniske svigt og skader, der kan være dækningsberettigede, har været meget lav de seneste 10 år. For 1-års eftersyn har den svinget mellem 6 % i år 2000, 0 % i 2012 og igen 0 % i Mindre udsving i svigtprocenten kan ikke tillægges betydning. Et enkelt eller to væsentlige byggetekniske svigt påvirker svigtprocenten relativt meget, da det er et relativt lille datagrundlag, der indgår i statistikken. Der er ingen tvivl om, at bevidstheden om, at BvB gennemfører et eftersyn inden otte måneder efter byggeriets aflevering, har en væsentlig betydning for det lave antal skadesager. Siden de første 1-års eftersyn blev gennemført i 1999, har det været klart for rådgivere og entreprenører, at arbejdet bliver efterset kort tid efter byggeriets aflevering, og det har en positiv indflydelse på det færdige resultat. En medvirkende årsag til den positive udvikling er også erfaringsopsamlingen og den tilhørende formidling, som er en af BvB s vigtige opgaver. 15

18 16

19 case: eftersyn ved hjælp af lift det kan være kompliceret at komme til at efterse tage for at komme eventuelle byggeskader i forkøbet. en bvb forsøgsordning viser, at eftersyn ved hjælp af lift er en god løsning, som vil betale sig på den lange bane. I forbindelse med gennemførelse af 1-års eftersyn har BvB valgt at skærpe fokus på ét af BvB s fokusområder, nemlig taget eftersom taget er den bygningsdel, som fylder mest i relation til konstaterede skader. På den baggrund har BvB som en forsøgsordning indført lifteftersyn af taget ved alle 1-års eftersyn, hvor taget er omfattet af byfornyelsesprojektet. Hensigten hermed er at identificere eventuelt aktuelle eller potentielle svigt og deraf følgende byggeskader så tidligt i forløbet som muligt. I den omhandlede eftersynssag var der sket aflevering i november 2012, og eftersynet blev gennemført i april Byfornyelsesarbejderne omfattede blandt andet renovering og ombygning af tagkonstruktionen, herunder nye kviste mv. Ved lifteftersynet blev følgende forhold konstateret: Inddækninger: mangelfulde og utætte inddækninger ved to ventilationsgennemføringer Mangler: derudover blev der konstateret forskellige mindre mangler Forholdet vedrørende inddækningerne omkring ventilationsgennemføringerne blev kategoriseret som et byggeteknisk svigt eller en byggeskade, som kræver udbedring for at undgå større følgeskader). Hvis de utætte inddækninger ikke bliver udbedret, vil der meget hurtigt opstå opfugtning, som over tid vil kunne medføre angreb af råd og svamp med store økonomiske konsekvenser. BvB s tidlige afdækning af de mangelfulde forhold har således været en stor fordel for ejeren, idet det har gjort det muligt for denne at fremsætte afhjælpningskrav overfor entreprenøren, og herved undgå, at forholdene udviklede sig til en egentlig byggeskade. I 2014 vil BvB fortsætte forsøgsordningen med anvendelse af lifteftersyn i forbindelse med 1-års eftersyn og evaluere erfaringerne hermed. Allerede nu tegner der sig et billede af, at sådanne lifteftersyn betaler sig, idet de gør det muligt at konstatere aktuelle eller potentielle svigt og skader, som kan gøres gældende overfor entreprenøren i forbindelse med ejerens 1-års gennemgang. 1-års eftersyn med hjælp af lift kan blandt andet afsløre utætte inddækninger ved installationsgennemføringer i taget. 17

20 film fremmer forståelsen bvb bruger i stigende grad små film til at kommunikere budskaberne på en levende måde. i 2013 har vi blandt andet udarbejdet en film, som viser bygningsejere, hvordan de kan holde øje med deres bygning. BvB har i forbindelse med projekterne Gode tage og Gode vådrum udarbejdet en række kortfilm, som beskriver kritiske kernepunkter i udførelsen. Filmene handler om bygge tekniske emner som fx nedrivning, opretning, undertage, dampspærre, tagbeklædning, råd og svamp, fliser, afløb og vådrums membran. Hver film varer typisk 2-4 minutter. De er uploadet via BvB s YouTube kanal og kan ses fra de to projekthjemmesider godetage.dk og godevaadrum.dk. Selve filmarbejdet er foregået i et snævert samarbejde mellem BvB s teknikere og kommunikationsarbejdere, der hjælper med at få budskaberne tydeligt frem. Erfaringerne har vist, at de korte film er et godt medie til håndgribelig og pædagogisk formidling af ellers svært tilgængelige emner. Filmene er dermed en måde at komme i kontakt med også målgrupper, som måske ikke er så bogligt orienterede. BvB har derfor besluttet at udbygge arbejdet med korte pædagogiske film og har i 2013 udarbejdet en ny film, som fortæller, hvad bygningsejere skal være opmærksomme på i byfornyelsesprojekter. Målet med denne film er at gøre bygningsejere, der har fået byfornyelsesstøtte, opmærksomme på det ansvar, der følger med, hvis de senere vil opnå dækning af eventuelle skader hos BvB. Når BvB har gennemført sit 1-års eftersyn er ejeren selv forpligtet til at holde øje med, at vedligeholdelsen overholdes og at der ikke udvikles skader på bygningen. Filmen viser hvilke bygningsdele, ejeren bør efterse og viser hvordan og hvor ofte, det skal gøres. Filmen er blandt andet bygget op om en konkret byfornyelsescase på Vesterbro i København (se side 24-27). Den nye film for bygningsejere er tænkt som et supplement til BvB s publikation Hold øje med og hold dit hus. 18

21 se filmen på vores YouTube kanal eller på bvb.dk 19

22 2013 skadedækning BvB har i 2013 modtaget 23 skadeanmeldelser, hvilket er lidt under gennemsnittet for de 5 forudgående år. De fleste anmeldelser vedrører byfornyelsessager, der er afleveret i perioden skadedækning hos bvb BvB yder økonomisk støtte til udbedring af væsentlige byggeskader, der hidrører fra gennemførelsen af byggeri eller ombygninger støttet efter byfornyelsesloven. Den forsikringsmæssige side af BvB s virke er bl.a. knyttet sammen med kravet om kvalitetssikring af såvel projekt som arbejdets udførelse, så antallet af byggeskader minimeres. Fra det tidspunkt, hvor byggeriet er afleveret, har entreprenører og rådgivere et 5-årigt ansvar. I den periode har de både ret og pligt til at udbedre svigt eller skader, som de er ansvarlige for. I samme periode dækker BvB derfor kun væsentlige byggeskader i de tilfælde, hvor entreprenøren eller rådgiveren er gået konkurs eller på anden måde ikke er i stand til at opfylde deres forpligtigelser. I praksis volder det imidlertid en del bygherrer besvær at få entreprenører og rådgivere til at udføre den udbedring, de er ansvarlige for. I de tilfælde, hvor det drejer sig om væsentlige byggeskader, hjælper BvB bygherren med at få sagerne løst ved forligsforhandlinger, syn og skøn eller voldgift. Fra det 5. til det 20. år dækker BvB i ndtil 95 % af udgiften til udbedring af væsentlige byggeskader efter fradrag for opbrugt leve tid og eventuelle forbedringer i den bygge tekniske kvalitet. Den resterende del afholdes af ejeren som en slags selvrisiko. Byggeskader skal anmeldes inden 20 år efter afleveringen. ANMELDTE SKADER BvB har i 2013 modtaget 23 skadeanmeldelser mod 21 anmeldelser året før. Antallet ligger lidt under gennemsnittet for de 5 forudgående år. Erfaringerne viser imidlertid, at antallet af skadeanmeldelser kan variere meget fra år til år (diagram 3). Det akkumulerede antal anmeldte skader har siden 2001 udgjort ca. 5-9 % af det akkumulerede antal eftersyn. I alt har BvB siden sin oprettelse modtaget 371 skadeanmeldelser. Heraf er ca. en tredjedel anerkendt som dækningsberettigede. Det svarer til ca. 2,7 % af de samlede eftersyn. Flest anmeldelser i de ældste ombygninger BvB har tidligere modtaget lidt over halvdelen af anmeldelserne i tilknytning til sine eftersyn og resten efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode. De seneste år har der imidlertid været en stigning i antallet af anmeldelser, hvor den 5-årige ansvarsperiode er udløbet. 63 % af alle anmeldelser vedrører byfornyelser, der er år gamle. Tage er fortsat det største problem Skader på tag udgør fortsat den største andel af de skader, der anmeldes til og anerkendes som dækningsberettigede af BvB. De fleste af disse anmeldelser vedrører byfornyelsessager, der er afleveret i perioden I diagram 4 ses fordelingen af primære skadetyper for anmeldte og anerkendte skader i perioden Verserende sager, hvor der endnu ikke er truffet afgørelse om dækning, vil kunne påvirke tallene i diagrammet. Anmeldte skader på tag udgør 44 % af alle anmeldte skader. Anerkendte skader på tag udgør 53 % af alle anerkendte skader. Udbedringsudgifter fordelt på bygningsdele Tagskader skyldes ofte et samspil af flere forskellige faktorer, men fælles for dem er, at de registrerede problemer knytter sig til fejl både ved projekteringen og udførelsen. Tagskader er forholdsmæssigt dyre at udbedre, blandt andet på grund af de ofte store udgifter til stillads. Skader på tag udgør således 59 % af de anslåede udbedringsudgifter (reservationsbeløbene), se diagram 5. Reservationsbeløbet udgør den anslåede udgift til tekniske rådgivere og entreprenører i forbindelse med udbedringen af anerkendte skader. De næststørste udgifter vedrører facader, vandinstallation og vådrum. I kategorien skader på andre bygningsdele indgår bl.a. skader i 20

23 skadedækning antal antal Diagram 3. antal skadeanmeldelser Tag Facader Vådrum Vandinstallation Kældre Etagedæk Vinduer Andre Alle anmeldte skader Anerkendte skader Diagram 4. skadeanmeldelser fordelt på bygningsdele Andre Vådrum 9% 8% Ventilation 12% 13% 59% Tag Facader Diagram 5. udbedringsudgifter fordelt på bygningsdele 21

24 skadedækning kældre, etagedæk, indervægge, vinduer, kloak, varmeanlæg. Inden for hver af disse kategorier er der tale om meget få anmeldelser. skadesager med regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes til BvB inden udløb af den 5-årige ansvarsperiode, kompliceres af, at BvB udover den byggetekniske vurdering skal forholde sig til, om det er muligt og hensigtsmæssigt at gøre ansvar (regres) gældende overfor en eller flere af byggeriets parter. Det er bl.a. en forudsætning for BvB s dækning, at ejeren har reklameret overfor de ansvarlige. I disse sager vurderes det nøje, om det vil være muligt at opnå en forligsmæssig løsning, hvor de involverede parter selv afhjælper forholdene. Ved forligsforhandlingerne forsøger BvB via en konstruktiv dialog at opnå en hurtig løsning, som samtidig sparer alle parter for omkostningerne til syn og skøn, voldgift og advokathonorarer. Siden 2002 har BvB i alt haft en besparelse på ca. 10 mio. kr. ved indgåelse af forlig. Den økonomiske effekt af BvB s regresbestræbelser er, at de ansvarlige betaler erstatning eller, at de uden beregning foretager udbedring af de pågældende skader. Er det ikke muligt at opnå en forligsmæssig løsning, vil regresbestræbelserne resultere i syn og skøn og anlæggelse af voldgiftssag. I disse skadesager vil det ofte være ensbetydende med et sagsforløb, der strækker sig over flere år. Skadesager uden regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode, er mindre kompliceret, da BvB alene skal vurdere, om det anmeldte forhold, ud fra en byggeteknisk vurdering, opfylder betingelserne for skadedækning. Det samme gør sig gældende i de situationer, hvor fx rådgiveren eller entreprenøren inden udløbet af den 5-årige ansvarsperiode er gået konkurs eller lignende. SAGER DER ER BORTFALDET Nogle sager falder bort, fordi de ansvarlige udbedrer skaden, mens sagen er under behandling i BvB. I lidt over halvdelen af de bortfaldne anmeldelser har de ansvarlige således foretaget udbedring af forholdene. I en del sager er det tilsyneladende tilstrækkeligt, at ejeren anmelder skaden til BvB, hvorefter de ansvarlige udbedrer de påtalte forhold uden BvB s egentlige medvirken. Andre sager bortfalder, fordi ejeren vælger at trække anmeldelsen tilbage, eller fordi skaden allerede er udbedret. Desuden bortfalder enkelte sager, fordi BvB ikke modtager tilstrækkeligt materiale til at kunne behandle sagen. SAGER DER ER AFVIST Diagram 6 viser, hvordan forskellige grunde til afvisning fordeler sig. manglende væsentlighed Af de anmeldte skader afvises en del mindre skader på grund af manglende væsentlighed. Skaderne afvises, fordi udbedringsudgiften er relativ lille, skaden er af mindre betydning eller hører ind under almindelig drift af ejendommen. ingen aktuel byggeskade En række sager afvises, da der ikke er en aktuel byggeskade. Der er registeret et svigt, som måske vil udvikle sig til en byggeskade. Der er typisk tale om sager, hvor det er flere år siden, at den 5-årige ansvarsperiode er udløbet, og hvor BvB vurderer, at det er usikkert om og hvornår et svigt vil udvikle sig til en skade. formelle forhold Et mindre antal anmeldte skader afvises, da ejeren enten har undladt at reklamere eller har reklameret for sent. Det fremgår af skadebekendtgørelsen, at ejeren i mangelafhjælpningsperioden først skal forsøge at få byggeskaden udbedret efter reglerne i Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 92). Det betyder bl.a., at ejeren skal reklamere overfor de ansvarlige. Har ejeren ikke reklameret eller gjort det for sent, har BvB ikke mulighed for at yde økonomisk støtte til at udbedre byggeskaden. ejerens manglende vedligehold Det er forhold, der har udviklet sig til skader på grund af ejerens manglende vedligeholdelse. oprindelige forhold (ikke omfattet af byfornyelsen) Et mindre antal anmeldte skader afvises, da det anmeldte forhold ikke udspringer af byfornyelsen, men i stedet beror på oprindelige byggetekniske problemer, der ikke er udbedret. 22

25 antal Diagram 6. årsager til afvisning af dækning Manglende væsentlighed Ingen aktuel byggeskade Formelle forhold Ejerens manglende vedligehold Oprindelige forhold Den viden, vi opsamler i forbindelse med byfornyelses sager, retter sig ikke kun mod byfornyelsen den er gangbar mønt i hele det bebyggede miljø. 23

26 Fugtskader i lejligheder på fjerde sal viste sig at stamme fra forkert udførte zinkkviste oppe i taget. Skaderne blev anerkendt af BvB som dæknings berettigede og udbedret i samarbejde med de berørte beboere. 24

27 case: en skadesag med mange facetter En skadesag på Vesterbro i København illustrerer, hvordan BvB fungerer som forsikringselskab i byfornyelsen. Dækningsberettigede skader er udbedret, og bvb har hjulpet bygningsejeren gennem processen og sørget for at finde de rette langtidsholdbare løsninger. En beboelsesejendom på Vesterbro i København blev byfornyet i 1997 og har siden haft flere byggetekniske problemer. Bygningsejeren har ad flere omgange anmeldt skader til dækning hos BvB nogle er anerkendt som dækningsberettigede, andre ikke. Den mest omfattende udbedring er afsluttet i løbet af to skadeanmeldelser ikke anerkendt Allerede i 2003 modtog BvB den første af i alt fire skadeanmeldelser. Anmeldelsen handlede om krakeleret maling på vinduer, døre og porte og om problemer med afsmitning fra malede flader. BvB afviste at dække de anmeldte forhold med henvisning til, at træværket ikke var alvorligt skadet og at problemerne kunne afhjælpes i forbindelse med ejerens almindelige vedligeholdelse. BvB mente, at ejeren kunne og burde have opdaget problemerne tidligere, og dermed reklameret overfor entreprenøren inden for den 5-årige ansvarsperiode. I 2009 modtog BvB den næste skadeanmeldelse fra ejendommen. Problemet var nu, at der løb vand ind ved ejendommens inddækkede altaner, som gav skader dels ved altanernes vinduer, dels på de indvendige trækonstruktioner. En undersøgelse viste, at ejeren siden byfornyelsen altså over en 12-årig periode havde forsømt at vedligeholde eller udskifte gummilisterne omkring vinduerne og at flere lister i en længere periode havde hængt løst. BvB afviste derfor på grund af ejerens manglende vedligeholdelse den del af anmeldelsen, som handlede om at udbedre lister og tætning. skade ved altan anerkendt og udbedret Den anden del af anmeldelsen handlede om vandindtrængen bag om tagrenden og videre ned i konstruktionen. BvB undersøgte også dette grundigt og fandt, at årsagen til denne skade var, at man i byfornyelsesprojektet havde valgt byggematerialer, der var uegnede til løsningen. BvB anerkendte derfor dette forhold som en dækningsberettiget byggeskade, og sørgede for at forholdet blev udbedret. skade ved kviste anerkendt og udbedret I 2012 modtog BvB nok en skadeanmeldelse fra ejeren, som denne gang anmeldte, at der var fugtskader i lejligheder på fjerde sal. Der var gradvis kommet større og større fugtpletter på loftet i en lejlighed. Da problemerne ikke forsvandt, men tværtimod udviklede sig, anmeldte man skaden til BvB og anmodede om hjælp og nærmere undersøgelser. Efter flere undersøgelser af tagkonstruktionen blandt andet ved hjælp af lift kunne BvB konstatere, at flere zinktage var gennemtærede, ligesom flere lodninger på inddækninger omkring kvistene var gået i stykker. Det bevirkede, at der løb vand ind i skunkrummene på femte sal, og videre ned i ejendommen, uden at det var synligt i de øverste lejligheder. BvB anerkendte skaderne på taget og de indvendige følgeskader som dækningsberettigede. BvB sørgede derfor for udbedringen, som bestod i, at kvisttage og inddækninger blev udskiftet, undertaget blev lappet, fire skunkrum og etagedækket mellem fjerde og femte sal blev saneret for råd og skimmel, og lofter og vægge i badeværelse, køkken og soveværelse på fjerde sal blev udbedret. Selve dækningen skete på sædvanlig vis, hvor BvB fratrækker et beløb for såkaldt opbrugt levetid man dækker således ikke gammelt med nyt. Læs mere om udbedringen på de næste sider. >> 25

28 interview med jeppe eb beboer i byggeskadet ejendom ved jens v. Nielsen, arkitekt hurtig reaktion efter skadens opdagelse Da jeg så pletterne udvikle sig i loftet og på vores toilet var jeg godt klar over, at et eller andet var helt galt. Så meget ved jeg da om bygninger det var ikke skader, der kunne reddes med pletforsegling og maling. Det første vi gjorde var derfor at kontakte vores almindelige forsikringsselskab, men uden succes. Da vi tidligere havde haft kontakt med BvB om en anden skadesag, var det det naturlige næste skridt. jeppe eb Jeppe Eb er beboer i den byfornyelsesjendom på Vesterbro, som er omtalt i casen på side Jeppe Eb bor med sin familie i den lejlighed, som blev hårdest ramt af bygge skaderne i taget, og fortæller her, hvordan han har oplevet processen og samarbejdet med BvB og håndværkerne. Så lige inden jul 2012 havde vi BvB på første besøg for at kigge på skaderne. De gik grundigt til værks, men kunne jo ikke på stedet sige, hvad der var galt. Først efter en ny besigtigelse med lift lige efter jul fandt vi ud af, at den var gal helt oppe i kvistene, hvor der trak vand ind på spidsloftet, og at der skulle en større udbedring til for at komme problemerne til livs. 90 % af skaderne var i vores lejlighed, og vi var den eneste familie, som var nødt til at flytte væk under udbedringen. Det var selvfølgelig en sur besked ikke mindst for en småbørnsfamilie som vores. Omvendt var vi glade for at problemet var identificeret og især for, at der meget hurtigt blev lavet en midlertidig afhjælpning, så vores børn ikke skulle sove i fugtige rum. Det, at skaden nu blev anerkendt som dækningsberettiget og fugten midlertidig lukket af, gjorde, at vi kunne begynde at se fremad. BvB rykkede hurtigt, da skaden var anerkendt og jeg synes de har været meget fleksible for at få os gennem forløbet med færrest mulige gener. 26

29 Vi havde jo aldrig troet, at en plet i loftet skulle vise sig at kræve så omfattende indgreb i vores hverdag. stor fleksibilitet omkring udbedringen Vi havde fra start et rigtig fint samarbejde med både BvB og de svampekonsulenter, som også blev involveret. Man mærker hurtigt, at der ligger know-how bag de undersøgelser, der bliver lavet. Jeg synes virkelig også, de gjorde, hvad de kunne, for at sætte sig ind i vores lidt bøvlede situation. Det var jo fx superpositivt, at det kunne lade sig gøre at lægge udbedringen i sommerperioden, hvor generne ville være mindst. Vi tog lidt på ferie og lejede derudover en lejlighed af nogle venner og kom på den måde så billigt gennem genhusningsperioden som mulig. Set i bakspejlet vil jeg sige, at vi fik lavet for kort en tidsfrist til udbedringen. Det betød, at meget af det sidste håndværk som fx gipspladearbejdet og malingen ikke fik tilstrækkelig kvalitet og det er selvfølgelig ærgerligt at kigge på i dag. Den fejl vil jeg gerne advare andre imod at gøre, også selv om man er utålmodig efter at komme tilbage til sin lejlighed. Uden at gå i detaljer synes jeg måske heller ikke, at alle håndværkere har været lige samarbejdsorienterede. Den dårlige håndværkerdialog er specielt ærgerlig, fordi vores dialog med BvB ellers har været fantastisk. små udgifter ville afrunde forløbet Hvis jeg skal fortsætte lidt med de gode råd, så synes jeg især lidt fakta om genhusning Bekendtgørelsen om skadedækning giver ikke BvB mulighed for at dække indirekte tab i forbindelse med en anerkendt skade. Det vil fx sige mistet lejeindtægt, genhusnings- og flytteudgifter De praktiske foranstaltninger med at finde genhusning og med at flytte skal ejendomsejeren eller beboerne også selv sørge for. genhusningen kunne gøres bedre. Jeg ved godt, det ikke er BvB s afdeling, men det er altså ikke fair, at man skal have stort besvær og også udgifter til genhusning, mens udbedringen står på. Jeg synes godt der kunne være genhusningshjælp, når både bad og køkken er ude af drift, eller måske en lille pulje til fx småbørns familier og andre grupper, som ikke er helt så fleksible. I det hele taget skulle man måske gøre lidt mere ud af de små ting ved siden af selve udbedringen. I den samlede udgift fylder det jo ingenting at ofre lidt på at få det til at fungere med fx kontakt informationer, nøgler, opsætning af stillads osv. Det er små ting, men det er jo ofte også de små ting, som giver størst irritationer. en stor lettelse, at problemerne blev ordnet Alt i alt synes jeg hele forløbet har været en meget positiv oplevelse for alle i ejendommen. Folk har virkelig været lettede over at forklaringen på skaderne blev fundet, og at det ikke udviklede sig til noget værre. Det er jo ret tankevækkende, at skaderne ikke ville være dækket, hvis de var kommet frem 3-4 år senere man skal virkelig være opmærksom, når noget ser forkert ud. Det har været en lang proces. Det er klart, at det er en udfordring at finde ud af, hvor pokker kommer det vand kommer fra og her synes jeg BvB og de andre har været rigtig gode men vi blev alligevel overraskede over, hvor omfattende og tidskrævende forløbet har været med både store stilladser og hvad ved jeg. Det så vi ikke lige komme, da vi så fugtpletterne i loftet. Mere overordnet synes jeg egentlig, det er en god tanke, at der findes en slags forsikring som BvB. Jeg ser det som en gardering mod noget af det fusk, der jo også har været i byfornyelsen på Vesterbro. Så for os beboere er det bare en kæmpe tryghed. 27

30 2013 økonomi Årets resultat viser et overskud på 1,8 mio. kr. og en egenkapital på 75,1 mio. kr. BvB har i foråret 2013 udarbejdet er ny prognose for økonomien for perioden Prognosen viser, at egenkapitalen vil være stigende hen over hele perioden. ÅRETS RESULTAT Årsresultatet udviser et driftsoverskud på 1,8 mio. kr. Det positive årsresultat skyldes dels kursgevinster på aktier og obligationer, dels overskud i forhold til hensættelser. BvB s egenkapital er som en følge heraf steget med 1,8 mio. kr. til 75,1 mio. kr. GI har i ydet BvB rentefrie lån på i alt 30 mio. kr. Lånene forfalder i år 2020 med en afvikling over 3 år ( ). Både størrelsen af modtagne bidrag og forholdet mellem udgifter og hensættelser til eftersyn og skadedækning er betydelige faktorer i BvB s økonomi. Der redegøres herfor i afsnittene TILSAGN OG BIDRAG, EFTERSYN og SKADEDÆKNING. TILSAGN OG BIDRAG BvB s aktiviteter finansieres ved bidrag, der indbetales for ejendomme, der efter den 30. juni 1990 har modtaget tilsagn om støtte efter byfornyelsesloven. Bidraget udgør 1,5 % af ombygningsudgiften. Heraf hensættes 1 % til eftersyn m.m. og 0,5 % til skadedækning. Kommunen indbetaler bidraget til BvB, når ombygningsregnskabet er godkendt. Hvis eftersynsudgifterne er mindre end hensættelserne til eftersyn, kan den ikkeforbrugte hensættelse overføres til dækning af fondens øvrige driftsudgifter. De samlede bidrag siden 1990 udgør ultimo mio. kr. Heraf udgør årets andel ca. 6,5 mio. kr. Bidraget forventes i 2014 at udgøre ca. 7,9 mio. kr. EFTERSYN Overskud på eftersyn I 2013 har 1- og 5-års eftersyn resulteret i et overskud på i alt ca. 2,9 mio. kr. Det akkumulerede overskud på eftersyn siden 1990 udgør p.t. 96,6 mio. kr. Samlede udgifter til to eftersyn Der er i alt gennemført to eftersyn på 751 ejendomme. Den samlede udgift udgør i gennemsnit kr. pr. ejendom. I nogle tilfælde udføres 5-års eftersynet af BvB s eget byggesagkyndige personale, og i 2013 har BvB valgt at gøre dette i 12 sager. SKADEDÆKNING Udgifter til skadesagsbehandling og udbedring Ultimo 2013 udgør de akkumulerede afholdte udgifter til behandling og udbedring af skader i alt 68,4 mio. kr. Se specifikation under Nøgletal på side 31. Disse bruttoudgifter bliver reduceret med indbetalte ejerandele og indbetalte beløb i forbindelse med regres mod entreprenør og rådgiver på i alt 21,7 mio. kr. Ovennævnte udgifter og indtægter vedrører såvel afsluttede som verserende sager. Ultimo 2013 er der således netto afholdt 47,3 mio. kr. til udbedring af skader. Eventualbeløb Når BvB i forbindelse med eftersynene vurderer, at et forhold ud fra en byggeteknisk vurdering er dækningsberettiget, registreres et eventualbeløb i en note i regnskabet svarende til den skønnede udbedringsudgift. Er der ikke indgivet skadeanmeldelse inden to år efter eftersynets afrapportering til ejeren, slettes den pågældende eventualforpligtigelse, idet det antages, at forholdet er udbedret af byggeriets parter. For byggeskader, der anerkendes på grundlag af en skadeanmeldelse, opgøres et eventualbeløb på tilsvarende måde. Når skaden er udbedret, slettes eventualbeløbet. Ultimo 2013 udgør det samlede eventualbeløb 14,8 mio. kr. på godkendte skadesager, og 1,1 mio. kr. på eftersynssager. PROGNOSE FOR FREMTIDIG UDVIKLING BvB har i foråret 2013 udarbejdet er ny prognose for økonomien for perioden 28