SAMMENFATNING. Jagtvej København Ø. Sag nr ÅRS EFTERSYN

Transkript

1 SAMMENFATNING Jagtvej København Ø Sag nr ÅRS EFTERSYN 17. maj 2010

2 Indhold Dine opgaver og ansvar som ejer 3 Bygningsdele uden observerede byggetekniske problemer 5 BvB's byggetekniske bemærkninger 6 BvB's gruppering af de registrerede byggetekniske problemer 13 Oversigt over bygningsdelenes tilstand Det fremgår af oversigten, om der er registreret problemer i den enkelte bygningsdel eller installation, om problemet skal udbedres, eller det kan klares under den almindelige drift.

3 Dine opgaver og ansvar som ejer Det er dit ansvar at sørge for, at de registrerede svigt og skader bliver udbedret. Det er ikke nødvendigvis alle svigt og skader, du kan drage nogen til ansvar for, selv om de er nævnt i eftersynsrapporten eller denne sammenfatning. Er der fx tale om forhold, der ikke har været omfattet af byfornyelsen, eller som hører til driften af ejendommen, må du selv betale for at få dem udbedret. Er du i tvivl om, hvorvidt du vil reklamere over alle de registrerede forhold, anbefaler vi, at du kontakter en byggeteknisk og/eller juridisk rådgiver, og gennemgår sagen med dem/denne. Reklamation Når du har gennemgået denne sammenfatning og eftersynsrapporten er det vigtigt, at du skriftligt reklamerer over for eventuelt ansvarlige så hurtigt som muligt. Vi vedlægger forslag til et reklamationsbrev. Brevet skal rettes til efter de faktiske forhold. Kopi af denne sammenfatning og relevante uddrag af rapporten bør sendes sammen med reklamationsbrevet. Ved reklamation afbrydes ansvarsperioden. Det er derfor vigtigt, at du reklamerer så hurtigt som muligt. Du skal desuden inden for rimelig tid følge op på ubesvarede eller afviste reklamationer. Hvis du ikke reklamerer så hurtigt som muligt eller følger op på reklamationerne, risikerer du at tabe en efterfølgende sag mod entreprenøren eller rådgiveren på grund af pasivitet. Samtidigt risikerer du også at miste muligheden for skadedækning hos BvB. Sikkerhedsstillelse Den sikkerhedsstillelse på 2%, som entreprenøren har stillet efter reglerne i AB92, bortfalder, når der er gået fem år, fra ombygningen er afleveret, med mindre der er påvist fejl og mangler. Det er derfor vigtigt at du reklamerer, så snart du er blevet opmærksom på fejl og mangler, fordi entreprenørens sikkerhedsstillelse kan bruges til at dække omkostninger ved, at du eventuelt må betale for at udbedre det, som entreprenøren burde have udbedret. BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 3

4 Vedligehold af ejendommen Det er vigtigt, at du vedligeholder din ejendom. Du bør sikre, at ejendommen jævnligt bliver gennemgået og tilstanden vurderet. Registreringerne indarbejdes i driftsplanen. Vedligehold skal sikre ejendommen mod følger af slid, ælde og svigt. Vedligehold omfatter samtlige aktiviteter, der har til formål at opretholde ejendommens funktion og levetid, og derigennem kvalitet og brugsværdi. Vedligehold omfatter almindeligt vedligehold, planlagt og periodisk vedligehold, fornyelser og hovedistandsættelse. Almindeligt vedligehold Ved almindeligt vedligehold forstås de løbende vedligeholdsarbejder (akut eller efter behov), der foretages, når der konstateres skader eller andre svigt på dele af byggeriet og dets installationer. Planlagt og periodisk vedligehold Ved planlagt og periodisk vedligehold forstås de forebyggende vedligeholdelsesarbejder, som udføres efter en forudgående økonomisk og teknisk planlægning. BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 4

5 Bygningsdele uden observerede byggetekniske problemer Tag: Spærkonstruktion, Skotrender, Isolering - dampspærre, Kviste, Tagvinduer - ovenlys, Inddækninger - taghætter, Tagrum - skunkrum - spidsloft, Tagetage - boliger Vinduer: Fuger Trapper: Hovedtrapperum, Bitrapperum Etageadskillelser: Isolering, Gulve, Lofter WC - bad: Dækkonstruktion, Gulvafløb, Vægkonstruktion, Vandtætning væg - vægoverflade, Loft Køkken: Køkken Varmeanlæg: Øvrige rør Vandinstallation: Hovedledninger, Stigstrenge Gasinstallation: Gasinstallation Elinstallation: Stærkstrøm, Svagstrøm - dørtelefon - antenne BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 5

6 BvB's byggetekniske bemærkninger Projektmaterialet, som BvB modtager, er ikke altid komplet og ajourført. Det kan derfor ofte være svært for eftersynsfirmaet at vurdere, hvad der har været omfattet af byggesagen. Derfor kan der være registreret problemer, som ikke stammer fra byfornyelsen. BvB har ikke kommenteret alle forhold i eftersynsrapporten - kun de vigtigste. Tag Tagfod Loft nr. 3 og 5 - Netrulle mangler eller er ikke fastmonteret flere steder Du bør sikre, at netruller ved tagfod bliver monteret hvor de mangler. Tag Undertag Undertag er ikke afsluttet korrekt (uden beklædning) Se eftersynsrapporten fra første eftersyn og BvB s brev med bemærkninger af 5. juli Du bør sikre, at tagfoden bliver udbedret. Tag Tagdækning - rygning Bagtrappetårn nr. 3. Fugtskader ved tag Se eftersynsrapporten fra første eftersyn og BvB s brev med bemærkninger af 5. juli Du bør sikre, at der bliver tæt mellem flad og skrå tagdel. Søm/skruer slået gennem x-finerplade Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. januar BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 6

7 Tag Tagrender - nedløb Bygning X. Vandindtrængning ved tagrende/skotrende på gårdside Se eftersynsrapporten fra første eftersyn og BvB s brev med bemærkninger af 5. juli Du bør sikre, at tagrende og skotrende bliver udført tæt. SG 1, 4.th. - Dækkappe i tagrende - ej kontrolleret Se eftersynsrapporten fra første eftersyn og BvB s brev med bemærkninger af 5. juli Nedløbsrør har åbne samlinger Et defekt tagnedløb kan opfugte facaden og dermed det bagvedliggende træværk i fx tagfod eller etageadskillelse. Længerevarende opfugtning kan medføre frostskader i murværket og råd og svampeskader i det tilstødende træværk. Du bør sikre, at tagnedløb bliver udbedret. Det er vigtigt, at du jævnligt kontrollerer og vedligeholder tagrender og nedløb, så facademurværket ikke bliver opfugtet. Kælder Kældervægge - fugtsikring Sætning bitrappe/kælder nr. 11 Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. februar Sætningsrevnen bør udbedres. Vaskeri J177 - Saltudslag og afskalninger Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. februar BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 7

8 Facader Facader - gavle Fugtskade SG 1, 3.th. - Opfugtning væg tv. for altandør Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. februar BvB anbefaler, at den opfugtede væg bliver udbedret. Fugtskade SG 3, 1.th. - Opfugtning væg i køkken og ved altandør Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. februar BvB anbefaler, at den opfugtede væg bliver udbedret. Fugtskade SG 3, 3.th. - Opfugtning væg i køkken og ved altandør Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. februar BvB anbefaler, at den opfugtede væg bliver udbedret. SG 7-11, gårdfacade fremstår med dårlig finish BvB anbefaler, at gårdfacaden bliver udbedret. Facader Sålbænke - gesimser Revne i gesims Ved revner kan vand trænge ned i det underliggende murværk og medføre frostsprængning. Fugten kan sprede sig til tilstødende træværk i den bagvedliggende konstruktion, og der kan med tiden opstå råd og svamp. Du bør sikre, at revnen bliver repareret, og vedligeholdelsen fremover er tilpasset det aktuelle behov. Facader Altaner - udestuer Åbning mellem bundplade og dørtrin Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. februar BvB anbefaler, at der bliver etableret udtrin til altanen BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 8

9 Vinduer Vinduer - altandøre Vandindtrængning over vinduer BvB kan ikke ud fra det materiale vi har til rådighed vurdere, hvad der er årsag vandindtrængningen. BvB anbefaler, at årsagen til vandindtrængningen bliver fundet og problemet afhjulpet. Etageadskillelser Konstruktioner - forstærkninger Større revnedannelse, SG 11, 3.tv. Se eftersynsrapporten fra første eftersyn af 29. februar BvB anbefaler, at revnen bliver udbedret. Kælder/cafe/1. sal J177 - Åbne etageadskillelser Manglende eller mangelfuld brandsikring kan medføre personrisiko. Du bør sikre, at bygningsmyndighedernes krav til brandsikring er eller bliver opfyldt i caféen. Manglende eller mangelfuld brandsikring er ikke omfattet af BvB s dækning. WC - bad Vandtætning gulv - gulvoverflade Gulvklinker revner BvB kan ikke ud fra det materiale vi har til rådighed vurdere, hvad der er årsag til revner i gulvklinker, men der kan være tale om en produktions eller montagefejl af Inexa-kabinen. Du bør sikre, at problemet bliver afhjulpet. BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 9

10 Varmeanlæg Varmecentral - veksler - varmtvandsbeholder Installationen er ikke korrekt indreguleret Du bør sikre, at beregninger af indstillingsværdier for varmeanlægget bliver udført. Varmeanlæg Radiatorer - gulvvarme Underdimensionering af varmekilder til boligen BvB kan ikke ud fra det materiale vi har til rådighed vurdere om varmekilder til boligen er underdimensioneret. BvB anbefaler, at det bliver undersøgt om varmekilder til boligen er underdimensioneret og problemet afhjulpet. Afløb Afløb Faldstamme giver anledning til opstuvning. BvB kan ikke ud fra det materiale vi har til rådighed vurdere, hvad der er årsagen til opstuvningen i afløbsinstallationen men der kan være tale om et manglende eller mangelfuld fald på faldstammen. Du bør sikre, at der er tilstrækkeligt fald på faldstammen. Afløbsrør af brandbart materiale (plast) mangler brandsikring Manglende eller mangelfuld brandsikring kan medføre personrisiko. Du bør sikre, at bygningsmyndighedernes krav til brandsikring er eller bliver opfyldt i caféen. Manglende eller mangelfuld brandsikring er ikke omfattet af BvB s dækning. BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 10

11 Renselem mangler De bør sikre, at den manglende renselem bliver etableret. Mangelfuld afpropning af gammel afløb/kloak Du bør sikre, at eksisterende drænledning bliver proppet til og rottesikret. Vandinstallation Vandret rørføring - fordelerrør - målere Vandrette rør er ikke monteret korrekt Du bør sikre, at pex-rør over badeværelseslofter bliver fastgjort. Vandinstallation Installationskanaler - skakte Inspektion er ikke mulig i installationskanal Der må ikke være rørsamlinger uden inspektionsmulighed. Norm for vandinstallationer DS 439, punkt angiver at Vandinstallationer skal udføres således, at vandspild ved utætheder kan konstateres. Punkt angiver at Installationsdele, hvor risikoen for utætheder er særlig stor eller ikke kan bedømmes med sikkerhed, skal udføres således, at eventuelle utætheder umiddelbart kan konstateres. Du bør sikre, at der bliver etableret inspektionslemme så det er muligt at efterse samlingerne og lokalisere eventuelle utætheder. Når der er etableret inspektionsmulighed, er det vigtigt at installationen bliver efterset, og at eventuelle svigt eller skader bliver afhjulpet. BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 11

12 Ventilation Ventilation Krav til luftskifte er ikke overholdt Se eftersynsrapporten fra første eftersyn og BvB s brev med bemærkninger af 5. juli BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 12

13 BvB's gruppering af de registrerede byggetekniske problemer Vi har placeret hvert enkelt af de registrerede byggetekniske problemer i en af fem mulige grupper. Gruppe 4 Væsentlige byggetekniske svigt eller byggeskader Der kan være tale om en dækningsberettiget byggeskade, og vi anbefaler derfor, at problemet bliver anmeldt til BvB. Gruppe 3 Byggetekniske svigt eller byggeskader Udbedring for at undgå større følgeskader. Gruppe 2 Mindre byggetekniske svigt eller byggeskader Udbedring/ændring for at opnå almindelig drift fremover - eller Opsyn og vedligehold med kortere intervaller end almindelig drift for at undgå følgeskader. Gruppe 1 Ingen eller kun mindre væsentlige byggetekniske svigt eller byggeskader af ubetydeligt omfang Svigt eller byggeskader kræver ikke særlig opmærksomhed, men klares under driften. Gruppe 0 Ikke omfattet af den støttede byggesag Byggeteknisk indsats der fremgår af projektet, men som ikke er udført - eller Registreret byggeteknisk problem der ikke skyldes den støttede byfornyelsessag BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 13

14 BvB's gruppering af de registrerede byggetekniske problemer Gruppe 0 Gruppe 1 Gruppe 2 Gruppe 3 Gruppe 4 Tag Tagfod Loft nr. 3 og 5 - Netrulle mangler eller er ikke fastmonteret flere steder Undertag Undertag er ikke afsluttet korrekt (uden beklædning) Tagdækning - rygning Bagtrappetårn nr. 3. Fugtskader ved tag Søm/skruer slået gennem x-finerplade Tagrender - nedløb Bygning X. Vandindtrængning ved tagrende/skotrende på gårdside SG 1, 4.th. - Dækkappe i tagrende - ej kontrollere t Nedløbsrør har åbne samlinger Kælder Kældervægge - fugtsikring Sætning bitrappe/kælder nr. 11 Vaskeri J177 - Saltudslag og afskalninger Facader Facader - gavle Fugtskade SG 1, 3.th. - Opfugtning væg tv. for altandør BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 14

15 BvB's gruppering af de registrerede byggetekniske problemer Fugtskade SG 3, 1.th. - Opfugtning væg i køkken og ved altandør Fugtskade SG 3, 3.th. - Opfugtning væg i køkken og ved altandør SG 7-11, gårdfacade fremstår med dårlig finish Sålbænke - gesimser Revne i gesims Altaner - udestuer Åbning mellem bundplade og dørtrin Vinduer Vinduer - altandøre Vandindtrængning over vinduer Etageadskillelser Konstruktioner - forstærkninger Større revnedannelse, SG 11, 3.tv. Kælder/cafe/1. sal J177 - Åbne etageadskillelser WC - bad Vandtætning gulv - gulvoverflade Gulvklinker revner Varmeanlæg Varmecentral - veksler - varmtvandsbeholder Installationen er ikke korrekt indreguleret Radiatorer - gulvvarme Underdimensionering af varmekilder til boligen BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 15

16 BvB's gruppering af de registrerede byggetekniske problemer Afløb Afløb Faldstamme giver anledning til opstuvning. Afløbsrør af brandbart materiale (plast) mangler brandsikring Renselem mangler Mangelfuld afpropning af gammel afløb/kloak Vandinstallation Vandret rørføring - fordelerrør - målere Vandrette rør er ikke monteret korrekt Installationskanaler - skakte Inspektion er ikke mulig i installationskanal Ventilation Ventilation Krav til luftskifte er ikke overholdt BvB's 5-års eftersyn, sag nr Side 16

17 BvB udfører eftersyn af alle ejendomme, der har modtaget offentlig støtte til byfornyelse. Formålet med eftersynet er at registrere bygningens byggetekniske tilstand, klarlægge omfanget af eventuelle svigt og skader samt forebygge eventuelt kommende problemer. Eftersynet resulterer i to dokumenter, som supplerer hinanden: 1. Eftersyn Eftersynsfirmaets rapport med gennemgang i tekst og fotos af bygningens byggetekniske tilstand bygningsdel for bygningsdel. Rapporten ledsages af en række bilag i form af tegninger og andre dokumenter. 2. Sammenfatning BvB s sammenfatning af eftersynsfirmaets rapport med anvisninger og anbefalinger til bygningsejeren om udbedring og forebyggelse. Henvendelser vedrørende det gennemførte eftersyn skal ske til BvB på telefon