Kortudsnit fra Google Earth. Roskilde Kommune. Roskilde som vinderby - Vision og tidsrækkefølge

Transkript

1 Kortudsnit fra Google Earth Roskilde Kommune Roskilde som vinderby - Vision og tidsrækkefølge August 2011

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Roskilde som vinderby 3 2. Profilanalyse af detailhandelen Nuværende og fremtidig konkurrencesituation Generelle udviklingstendenser 39 Bilag 1: Branchefortegnelse

3 Roskilde som vinderby 3

4 Roskilde som vinderby Baggrund Roskilde Kommune har bedt Institut for Center-Planlægning (ICP A/S) om at gennemføre en vurdering af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Roskilde. Roskilde Kommune har i sin planstrategi udpeget detailhandelen som et potentielt vækstområde. Det er kommunens hensigt. at Roskilde på detailhandelsområdet skal være ét af de førende udbudspunkter i Hovedstadsregionen. Denne rapport er en overordnet vurdering af de fremtidige udviklingsmuligheder for detailhandelen i Roskilde, og skal således ses som en foranalyse, der skal udstikke retningen for den vinderstrategi, der skal sikre og udbygge Roskildes position som handelsby i et betydeligt markedsområde. Man kan således opfatte resultatet som en langsigtet vision for udviklingen af Roskilde som en vinderby. Der foreslås en tidsrækkefølge for udbygningen med butikker i de forskellige dele af Roskilde kommune, men der er ikke på det nuværende grundlag basis for at sætte konkrete årstal på, hvornår der vil være markedsmæssig dækning for at iværksætte udbygningen. Analysen er baseret på tidligere udarbejdet materiale om detailhandelen i Roskilde og en profilanalyse gennemført medio 2011 af den eksisterende detailhandel i Roskilde bymidte herunder RO s Torv samt butikkerne i Københavnsvejskvarteret. Desuden er ICP s generelle viden om detailhandelen i markedsområdet fra tidligere gennemførte analyser samt de generelle udviklingstendenser inden for detailhandelen såvel nationalt som internationalt sat i forhold til mulighederne i Roskilde inddraget i vurderingerne. Som en del af analysen vurderes, hvorledes projektet Røde Port kan indgå i den detailhandelsmæssige udvikling af Roskilde som handelsdestination, herunder indholdet og omfanget af detailhandel i projektet. Det vurderes endvidere umiddelbart, hvilken effekt en udbygning med butikker i Røde Port vil have for den eksisterende detailhandel i Roskilde. Herudover inddrages fortætningsområderne i de forskellige dele af bymidten med henblik på at belyse, hvorledes disse udbygningsområder kan understøtte vinderstrategien, ligesom udbygningsmulighederne syd for Trekroner Station vil indgå. Endelig beskrives den nuværende og den fremtidige konkurrencesituationen for detailhandelen i Roskilde. 4

5 Roskilde som vinderby Shoppingcentret RO s Torv åbnede i 2003 og blev udvidet væsentligt i Detailhandelen i Roskilde I Roskildes historiske bymidte vest for Røde Port ligger der i dag knap 200 butikker. Der er for langt hovedpartens vedkommende tale om udvalgsvarebutikker, der har en relativt høj attraktion i forhold til forbrugerne, hvis man sammenligner med andre større udbudspunkter i regionen. Det vurderes således, at næsten 40 % af butikkerne i bymidten vest for Røde Port har en attraktion over middel. Butikkerne er generelt også en smule større end man generelt ser i de oprindelige bymidter i Danmark. I RO s Torv er butikkernes gennemsnitlige attraktion en del højere end i bymidten. Dette hænger sammen med, at omsætningskravet i en butikscenterbeliggenhed er ofte væsentligt højere end i en gadebeliggenhed. Dette frasorterer generelt de butikker, der ikke appellerer til et større, mainstream publikum, og som derfor i den almindelige forbrugers øjne ikke har helt samme attraktion. Kombinationen af et overdækket center og en gammel, traditionel bymidte er principielt en rigtig god kombination, idet både butiksprofilerne og udeog indemiljøer supplerer hinanden. I Roskilde vurderes det dog, at afstanden mellem de to udbudspunkter, på trods af at de begge planlægningsmæssigt ligger i bymidten, er for stor til at synergieffekten forløses optimalt. I Københavnsvejskvarteret ligger der 36 butikker. Der er primært tale om større udvalgsvarebutikker og pladskrævende butikker, der appellerer til et kørende publikum. Der er tale om butikstyper som El-giganten, Jysk, Jem & Fix og Silvan samt bilforhandlere. Denne type butikker ses i de fleste byer af Roskildes størrelse og funktion i aflastningscentre eller andre former for eksterne centerdannelser. 5

6 Roskilde som vinderby Foto: Schaumann Group En række attraktive storbutikker er lokaliseret langs Københavnsvej tæt på bymidten. I Analyse af detailhandelen i Roskilde Kommune fra 2009, er det opgjort, at den samlede detailhandelsomsætning i 2007 var på ca. 2,3 mia. kr. incl. moms i Roskilde bymidte incl. RO s Torv. Til sammenligning havde Field s i 2007 en omsætning på 2,7 mia. kr., Waves (på daværende tidspunkt Hundige Storcenter) ca. 1,8 mia. kr., City 2 ca. 1,5 mia. kr., Lyngby bymidte ca. 4,4 mia. kr. og Københavns City en omsætning på ca. 13,8 mia. kr. Ringsted Bymidte havde en omsætning på ca. 1 mia. og Køge bymidte en anslået omsætning på ca. 1,25 mia. kr. Sammenfattende er Roskilde ét af de betydeligste udbudspunkter på Sjælland. Der er, trods de fysiske afstande, tale om en samlet koncentration, der har både højtprofilerede udvalgsvarebutikker og mere mainstreamorienterede udvalgsvarebutikker, gode dagligvarebutikker, en traditionel bymidte, et stort overdækket shoppingcenter samt en række storbutikker, hvor de fleste relevante kædebutikker er repræsenteret med minimum én butik og i enkelte tilfælde to eller flere. Konkurrencesituationen I dag er Roskilde ubetinget den betydeligste spiller i den vestlige og sydlige del af Hovedstadsregionen og det midtsjællandske område. Byer og shoppingcentre som Holbæk, Ringsted, Køge, Waves og City 2 er alle butiksmæssigt og omsætningsmæssigt mindre, ligesom de er mindre rigt facetterede i deres samlede udbud af butikker og kundeorienterede servicefunktioner i øvrigt. Fremadrettet er der dog en række udfordringer, som man i en vurdering af udviklingsmulighederne for Roskilde må forhold sig til. Dels er der for nylig sket styrkelser i den regionale konkurrencesituation, dels er der potentielt nye konkurrenter på vej og dels bør man forholde sig til det faktum, at en stadigt større del af omsætningen i detailhandelen går via internettet. Køge Der er planer om en meget væsentlig udbygning på ca m 2 i Køge bymidte, der i dag til en vis grad er præget af mange mindre og utidssvaren- 6

7 Roskilde som vinderby de butikker. Det vurderes, at Køge i dag ikke har det opland, som byens placering og størrelse betinger. En udvidelse vil styrke Køge og vil give byen mulighed for at opnå større markedsandele dels i nærmarkedet men også i et lidt større markedsområde. Waves Hundige Storcenter er i perioden frem til 2009 blevet udvidet og relanceret under navet Waves. Udvidelsen har betydet, at shoppingcentret i dag har et samlet bruttoareal til udlejning på ca m 2 og på den måde størrelsesmæssigt matcher Field s. Indkøringen af Waves har dog været vanskeliggjort af finanskrise og generel afmatning i forbruget, men da centret ejes og administreres af én af Danmarks betydeligste butikscenterejere og administratorer (DA- DES/Datea), må det forventes, at der vil blive arbejdet målrettet mod at centret får den plads i markedet, som størrelsen og funktionerne betinger. Hundige Storcenter blev til Waves i 2009, hvor shoppingcentret blev udvidet med m 2 og ca. 50 nye butikker. City 2 City 2 ligger størrelsesmæssigt en smule under Waves. I dag kæmper City 2 mod stor tomgang, bl.a. forårsaget af, at den største dagligvareoperatør i centret, Kvickly i 2010 valgte at lukke deres butik. Desuden har centret bl.a. mistet en stor El-giganten og et Magasin-stormagasin. Dette har betydet, at centrets omsætning har været markant under pres. På længere sigt er det vanskeligt at forestille sig, at der ikke sker noget markant på butikssiden i centret. Danica, der ejer centret og Høje-Taastrup Kommune har udskrevet en konkurrence omkring udvikling og sammenbinding af hele Høje-Taastrupområdet. 7

8 Roskilde som vinderby Potentielt ligger der en mulighed for at udvide detailhandelsarealet i tilknytning til centret med ca m 2. E-handel Handel over internettet har igennem de senere år været voldsomt stigende. Internettet har opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder som bankvirksomhed, køb af rejser m.v., men også inden for visse detailhandelsvarer har man oplevet en betydelig vækst. ICP s analyser viser, at omkring halvdelen af kunderne sommetider køber varer på internettet og ca. 35 % af dem, der e-handler, har købt varer inden for den sidste uge. Danskernes e-handel omfatter typisk tøj, elektronik, bøger, musik og film. Næsten 50 % af de adspurgte køber tøj på nettet, mens ca. 26 % køber henholdsvis musik og/eller film. Ca. 7 % nævnte, at de købte dagligvarer på nettet i vores analyse fra Der findes ikke entydig statistik, der belyser hvilken betydning e-handel har for den traditionelle detailhandel, ligesom der ikke er nogen klar skillelinje mellem e-handel, traditionel postordre og varer, der bestilles over nettet, men afhentes i en butik. Det vurderes, at den samlede e-handelsomsætning for fysiske varer i Danmark er over 15 mia.. kr. Samlet set vurderes det, at e-handel og postordre med detailhandelsrelaterede varer udgør 5-10 % af den samlede detailhandelsomsætning i Danmark. Roskilde som vinderby Ambitionen om at Roskilde skal være en vinderby, skal måske omformuleres til, at Roskilde skal arbejde for at bevare og udbygge sin position som en vinderby. Allerede på nuværende tidspunkt er Roskilde karakteriseret ved en attraktiv, geografisk placering tæt ved hovedstaden. De ydre rammer med en historisk bymidte med et attraktivt bymiljø, kulturelle turistattraktioner og et universitet udgør et enestående grundlag. Koblingen mellem byens fysiske, attraktive rammer og handelslivet skal udnyttes til at skabe et oplevelsesunivers, som endnu stærkere end i dag markerer Roskilde som vinderby. Roskilde skal være kendt for, at byen kan tilbyde alt, at det er enkelt at komme ind til byen og at det er let at parkere tæt ved den centrale bymidte. Roskilde skal sikre, at de ydre rammer i form af byinventar, gadebelægninger og ikke mindst kunst i bymidten er med til at sætte en høj standard for livet i byen. Investeringer i de ydre rammer vil oftest resultere i, at også butikkerne øger investeringerne i deres egne butikker og i uddannelse af personalet, hvilket højner serviceniveauet, som bliver en meget afgørende konkurrenceparameter i de kommende år. Dominans er kodeordet, hvis Roskilde også i fremtiden skal være en vinderby. Byen skal være så attraktiv for nye butikskoncepter, at nye internationale eller danske butikskæder automatisk vil prioritere Roskilde til en af deres første butiksetableringer i Danmark. 8

9 Roskilde som vinderby Udbuddet af butikker skal være varieret og komplet. Hermed menes ikke blot, at man skal kunne købe alle typer af varer i Roskilde, men at også udbuddet af butikker skal være både varieret og komplet. Nedenfor oplistes en række butikker, som allerede på nuværende tidspunkt vil være aktuelle for Roskilde, men det gælder også om at være parat til at kunne tage imod de nye, endnu ukendte koncepter, som vil komme til Danmark om nogle år. Det gælder om at have en strategi, der kan skabe rammerne for det fremtidige handelsliv i Roskilde, der både sikrer, at forbrugerne i stigende grad føler sig tiltrukket af Roskilde som handelsdestination og at detailhandelen har trygge rammer for at foretage de nødvendige investeringer. Det er ikke muligt på det nuværende grundlag eksakt at opgøre, hvor meget butiksareal, der skal disponeres for at realisere vinderstrategien, men der er i det følgende foretaget nogle overvejelser omkring hvilken type af butikker, der bør tilføres i de enkelte fortætnings- eller udbygningsområder i Roskilde. Overordnet vil vi foreslå en strategi for butikslokaliseringer af udvalgsvarebutikker, der vil indebære, at mindre og mellemstore udvalgsvarebutikker (op til m 2 ) lokaliseres i den centrale bymidte inkl. byfortætningsområderne Borchsgade, Læderstræde, Schmeltz Plads og Sortebrødre Plads samt RO s Torv. Store udvalgsvarebutikker (over m 2 ) lokaliseres som rygrad i Røde Port, der suppleres med naturligt hørende mindre udvalgsvarebutikker samt i Københavnsvejskvarteret. Særligt pladskrævende detailhandel lokaliseres i Trekroner Syd samt som opfyldning i Københavnsvejskvarteret. 9

10 Roskilde som vinderby Tidsrækkefølge for de større udviklingsprojekter Skal Roskilde fra sin nuværende position arbejde hen imod at blive mere attraktiv på detailhandel og byliv til glæde for kommunens borgere og besøgende, er det overordnet ICP s anbefaling, at der bygges videre på det, man har i dag. Det er væsentligt, at udbuddet ikke spredes over flere udbudspunkter. Der er derfor bymidten og de tilstødende områder, der bør prioriteres. Den overordnede prioritering af de større udviklingsprojekter skal ses i lyset af ønsket om at gøre Roskilde til en vinderby. Erfaringer fra andre større byer viser, at en manglende prioritering kan medføre et diffust billede hos udviklere og ejendomsbesiddere og kan udløse usikkerhed omkring investeringernes værdi på længere sigt. Dette kan i sidste ende medføre, at investorer fravælger Roskilde til fordel for investeringer i andre byer. Ovennævnte hensyn skal dog afvejes med, at de forskellige kæder og butikstyper efterspørger forskellige beliggenhedstyper. Det er derfor væsentligt, at udviklingen foregår parallelt, således at detailhandelen styrkes både for så vidt angår den meget bymidteorienterede detailhandel og den detailhandel, der f.eks. af pladshensyn, har lidt andre beliggenhedsønsker f.eks. på Røde Port eller i Københavnsvejskvarteret. Endelig skal de butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varer, have deres egen udviklingstakt og -muligheder. Den tidsmæssige prioritering skal sikre, at der ikke etableres et overudbud, der f.eks. vil kunne betyde, at etablering af mere butiksareal i vid udstrækning blot vil betyde en omflytning af bestående butikker og ikke en egentlig styrkelse og udvikling af Roskilde by. På baggrund heraf foreslås nedenstående tidsrækkefølge: Projektet på Sortebrødre Plads bør udvikles først. Dette projekt vil gavne den del af bymidten, der i dag har brug for en styrkelse og samtidig vil en udvikling på Sortebrødre Plads i et længere perspektiv åbne for en bedre sammenbinding af udbuddet i den historiske bymidte, Københavnsvejskvarteret og RO s Torv. Beliggenheden af Sortebrødre Plads kan åbne mulighed for undtagelsesvist at etablere en større butik (f.eks. et stormagasin) som en del af projektet. For at sikre, at de lidt større butikker og butikskoncepter, der er interesseret i Roskilde også kan finde attraktive etableringsmuligheder, bør der derefter fokuseres på etablering af detailhandel i Røde Port-projektet. Udviklingen af Røde Port vil ligeledes betyde, at koblingen mellem den historiske bymidte og Københavnsvejskvarteret styrkes. Såfremt området gøres aktivt i især den østlige del af projektet, vil den historiske bymidte i endnu højere grad end tilfældet er i dag, kunne bindes sammen med RO s Torv og storbutiksområdet lang den indre del af Københavnsvej. I dag ligger området som et passiv for bymidten og tilfører hverken liv eller oplevelser. Detailhandel har i flere tilfælde været med til at starte en bymæssig udvikling. Et af de fremmeste eksempler på dette er Field s, der var med til at trække etableringen af Ørestad i gang. Af andre eksempler kan nævnes projektet ved Odense Banegård, som Steen & Strøm er i gang med at udvikle. 10

11 Roskilde som vinderby Røde Port kan anskues som en mulighed for Roskilde til at tiltrække storbutikskoncepter, der er for store til umiddelbart at indpasse i bymidten og måske vil have vanskeligt ved at betale en egentlig city-husleje og som samtidig planlægningsmæssigt bør lægges, så de styrker bymidten bedst muligt. Som supplement til den historiske bymidte og RO s Torv skal der således ikke etableres et traditionelt shoppingcenter, men en centerdannelse i en åben struktur, som naturligt vil kunne udnytte projektområdets beliggenhed og udformning. Skal man udvikle et område til butiksformål, er afstanden til andre butikker central. Enten skal man etablere butikker i tæt kontakt med andre butikker eller også skal en koncentration have et vist volumen for at kunne eksistere i sig selv. Selvom Røde Port ligger som bindeled mellem den historiske bymidte og RO s Torv, er afstanden til begge disse koncentrationer for stor til, at en mindre bebyggelse vil kunne eksistere. Det er derfor ICP s vurdering at Røde Port-projektet fuldt udviklet minimum skal have et areal på m 2 for at kunne blive et kommercielt aktiv i udviklingen af Roskilde bymidte. Det skal bemærkes, at den foreslåede udbygning af Røde Port med en rygrad af store udvalgsvarebutikker suppleret med naturligt tilhørende mindre udvalgsvarebutikker, ikke er blevet vurderet i forhold til de økonomiske muligheder for at realisere projektet. Projektet på Schmeltz Plads bør derefter prioriteres. På denne måde styrkes ankeret i den vestlige del af gågadenettet. Omvendt er kvaliteten af udbuddet her i dag på et niveau, så det også uden etablering af væsentlig flere detailhandelsarealer på f.eks. Schmeltz Plads vil udgøre en ligeværdig modpol til en styrket Algade. De mest effektive ankre i en bymidte er store dagligvarebutikker som varehuse eller supermarkeder. Projektet på Schmeltz Plads bør således overveje at inddrage de to eksisterende supermarkeder, som måske kan optimeres. I stedet for etablering af en udvalgsvarebutik på m 2 foreslås at etablere en koncentration af mindre butikker, der i højere grad fletter sig ind i byens gader og fortætter området. Dette betyder samtidig, at projektet bliver mere interessant for investorer og andre interessenter, idet det overordnet giver mulighed for en højere husleje. Herefter bør man prioritere udviklingen af fortætningsområderne Borchsgade og Læderstræde. Når Røde Port-projektet har sikret en bedre sammenbinding bør der fokuseres på udviklingsmulighederne i den ydre del af Københavnsvej. Området ved Trekroner Syd udvikles uafhængigt af de øvrige områder til udelukkende at indeholde butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Der er udlagt arealer til udvalgsvaredetailhandel i Musicon. En spredning af arealerne til udvalgsvaredetailhandel vil ikke være i tråd med ICP s anbefalinger om en styrkelse af de eksisterende udbudspunkter. ICP vil alene anbefale, at der eventuelt udlægges arealer til lokalforsyning af befolkningen i lokalområdet ved Musicon. 11

12 Roskilde som vinderby Byfortætningsområderne Bønnelyckes Plads, Ringstedgade samt Skoleslagteriet anbefales ligeledes ikke at blive udlagt til handel med udvalgsvarer. Kommercielle funktioner Som det fremgår af ovenstående og af kapitel 2, har Roskilde i dag et stort og attraktivt butiksudbud. Mange af de mere main stream udvalgsvarebutikker findes både i bymidten og i RO s Torv. Én af de mest markante udviklinger indenfor detailhandelen for tiden er, foruden udbredelsen af e-handel, koncentrationstendenserne. De store udbudspunkter bliver større, især på bekostning af de lidt mindre, der generelt mister terræn på udvalgsvareområdet. Alene dette forhold betyder, at der skabes et øget behov for velbeliggende detailhandelsarealer i de større detailhandelskoncentrationer, mens man ser tomme lokaler i de mindre koncentrationer eller i de knap så attraktive detailhandelsbeliggenheder også i byer af Roskildes størrelse. Der kommer hele tiden nye butikskoncepter til, og det kan være vanskeligt at forudse tendenser afledt af den teknologiske udvikling og skift i forbrugeradfærd. Her en Puma popup-butik indrettet i containere. Denne udvikling ser og vil man også fremadrettet se i Roskilde og i Roskildes markedsområde. Derfor vil der fra bl.a. gode kædebutikker være en tendens til at søge mod de større udbudspunkter, som f.eks. Roskilde. Finanskrisen kombineret med stigende fødevare- og benzinpriser har sat det private forbrug under pres. Ser man på de seneste 25 år, er det private forbrug af udvalgsvarer i gennemsnit dog steget med omkring 2 % på årsbasis, renset for prisstigninger. Det er en kombination af det stadigt stigende forbrug og ovennævnte koncentrationstendenser, der bl.a. har gjort det muligt at etablere stadigt flere butikker og shoppingcentre, herunder RO s Torv. 12

13 Roskilde som vinderby ICP vurderer bl.a. på baggrund af ovennævnte, at denne overordnede udvikling vil fortsætte, og ser derfor ingen fare i relativt store arealudlæg til fremtidige butikker, men som nævnt prioriteret i en tidsrækkefølge. Det er ICP s vurdering, at følgende butikstyper vil kunne etableres i Roskilde og være med til at styrke Roskilde som handelsdestination: Røde Port Butikstype/kæde Arealkrav (m 2 ) Bymidten Købenbenhavnsvej Trekroner Syd Stormagasin (f.eks. Magasin, Åhléns) X X Store beklædningsbutikker (f.eks. Next, Zara) Ung beklædning (f.eks. Weekday, Monki, NewYorker) Bolig/beklædning livsstilsbutikker (f.eks. Sephora, Varta, Englestøv) Bolig/beklædning livsstilsbutikker (f.eks. Sinnerup, Peek & Cloppenburg) Specialbutikker for forbrugerelektronik (tele, it, kommunikation iø.) Ny butiksform. Kombinationsbutik fysisk/internet Forbrugerelektronik ( f.eks. Elgiganten, MediaMarkt) X X X X X X X X X X Sport (f.eks. Decathlon) X X Legetøj (f.eks. TOYS R US) X X Møbler (f.eks. Idé Møbler) X X X Byggemarked (f.eks. Bauhaus, Hornbach) X Stormagasinet som butikstype har i disse år store udfordringer i vor del af verden, mens de står stærkt i detailhandelsbilledet i USA og især i Asien. Det er ICP s vurdering, at man på sigt vil kunne tiltrække en stormagasinkæde til Roskilde. Enten en engelsk kæde eller f.eks. en svensk, finsk eller tysk stormagasinkæde. Markedet for forbrugerelektronik er i stadig vækst. Der kommer hele tiden nye produkter, og disses reelle levetid mindskes. Markedet i Danmark domineres i dag reelt af én udbyder. Den engelske kæde Dixons ejer dels El-giganten via et norsk selskab og ejer desuden en væsentlig del af Fona-kæden. Fremadrettet må det forventes, at dette forhold ændres og at der kommer en ny operatør på det danske marked. F.eks. har den tyske kæde MediaMarkt etableret sig i Sverige. Mange butikskæder arbejder for tiden intensivt med at integrere e-handel og salgs- og oplevelsesfremmende it-løsninger i deres fysiske butikker. Denne tendens vurderes at ville accelerere, og det ventes at betyde, at nog- 13

14 Roskilde som vinderby le af de eksisterende butikker i den forbindelse får ændrede arealkrav. Dette kan indebære, at der generelt bliver et øget pres på gode velbeliggende detailhandelsarealer. Den øgede individualisering i samfundet vil skabe grobund for produkter, der i højere grad er tilpasset den enkelte. E-handel er et godt redskab i den forbindelse, men det vurderes, at udviklingen også vil skabe grobund for flere butikstyper inden for individualiserede livsstilsprodukter. Butikker, der i deres koncept har indbygget et øget fokus på individualitet, men som samtidig også appellerer bredt, og på den måde har brug for en attraktiv fysisk eksponering. Kan en racerbil bygget af t-shirts være oplevelsesøkonomi? Det videre arbejde En udbygning med flere butikker i Roskilde vil umiddelbart betyde, at byens position som handelsdestination styrkes. Dette vil dels ske ved at forbrugere bosat uden for Roskilde Kommune i stigende grad vil foretage deres indkøb i Roskilde, dels fordi borgerne i Roskilde Kommune i stigende omfang vil lægge forbrugskroner i kommunens butikker, frem for at tage til City 2, Københavns City etc. Etableringen vil dog også betyde, at de eksisterede butikker i bymidten, i Ro s Torv og langs Københavnsvej påføres konkurrence, der vil sætte deres omsætning under pres. I de mindre udbudspunkter bl.a. i Jyllinge og Viby vil udvalgsvaredetailhandelen også kunne mærke etableringen. Endelig vil det være butikker uden for kommunen i primært Lejre, Høje- Taastrup (især Hedehusene), Egedal, Frederikssund, Holbæk og Ringsted kommuner, der vil kunne mærke oprustningen i Roskilde og hvor butikkernes omsætning vil komme under pres. Udarbejdelse af en konsekvensanalyse, som kan klarlægge, hvor omsætningen til de ny butikker skal komme fra, vil kræve, at der opstilles forudsætninger for det konkrete indhold i de ny byggerier med detailhandel, li- 14

15 Roskilde som vinderby gesom det vil kræve, at der udarbejdes en egentlig analyse af detailhandelen, hvor de aktuelle butiksarealer og omsætningstal i detailhandelen i Roskilde gøres op. De seneste års økonomiske udvikling har ændret på driftsvilkårene for mange butikker, men vi kan fra andre analyser konstatere, at udviklingen langtfra har været entydig. Detailhandelsanalysen skal udover en opdatering af omsætningstal og arealopgørelser for butikkerne i Roskilde belyse den nuværende og fremtidige konkurrencesituation og de markedsmæssige muligheder for at etablere yderligere butiksareal. Man kan herved danne et bedre overblik over, hvor meget yderligere butiksareal, der kan tilføres i Roskilde - uden at kommunens nuværende detailhandel rammes af alvorlige konsekvenser. Endelig vil man få en vurdering af, i hvilken takt det vil være realistisk at udbygge detailhandelen i Roskilde. 15

16 Profilanalyse af detailhandelen Profilanalyse af detailhandelen 16

17 Profilanalyse af detailhandelen ICP har medio 2011 foretaget en rekognoscering af de tre største detailhandelskoncentrationer i Roskilde: Roskilde bymidte, shoppingcentret Ro s Torv samt Københavnsvejskvarteret. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer på baggrund af deres hovedaktivitet. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne samt størrelsesprofil i forhold til branchen generelt. Nedenstående figur 2.1 og 2.2 viser de tre detailhandelskoncentrationer i Roskilde. Opdelingen af de tre koncentrationer er anderledes end afgrænsningen i kommuneplanen, da der er taget udgangspunkt i de funktionelle detailhandelskoncentrationer. Figur 2.1 Roskilde bymidte, Ro s Torv og Københavnsvej Figur 2.2 Roskilde bymidte 17

18 Profilanalyse af detailhandelen Antal butikker I nedenstående tabel 2.1 vises antallet af butikker i de tre koncentrationer. Der er i alt 194 butikker i Roskilde bymidte, heraf er ca. 81 % udvalgsvarebutikker. Langt hovedparten af butikkerne er koncentreret i Algade og Skomagergade. Der er i alt 71 beklædningsbutikker i Roskilde bymidte, hvilket svarer til ca, 37 % af det samlede antal butikker i bymidten. Der er 61 butikker i shoppingcentret Ro s Torv, heraf er 90 % udvalgsvarebutikker. På Københavnsvej inklusiv Ro s Have og butikkerne på Industrivej er der 36 butikker. Disse er primært store udvalgsvarebutikker. Knap halvdelen af butikkerne på Københavnsvej er boligudstyrsbutikker. Her ligger blandt andet Silvan, Harald Nyborg, Jem&Fix, Jysk, BoConcept og Biva. Tabel 2.1 Antal detailhandelsbutikker fordelt på brancher i 2011 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Roskilde bymidte Ro s Torv Københavnsvej mv

19 Profilanalyse af detailhandelen Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. Der er blandt andet taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment i vurderingen. Herudover spiller faktorer som butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader ind på vurderingen af den enkelte butiks attraktion. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Vurderingen skal opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Den samlede gennemsnitlige attraktion for Roskilde bymidte ligger lidt over middel for både dagligvarebutikkerne og udvalgsvarebutikkerne. På Ro s Torv er den gennemsnitlige attraktion en del højere end i bymidten. Her er en høj andel af butikker med en høj eller meget høj attraktion og tilgengæld meget få butikker med en lav attraktion. Den gennemsnitlige attraktion for butikkerne på Københavnsvej ligger omkring middel. Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion ultimo 2010 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Roskilde bymidte 3,3 3,2 3,1 3,3 3,2 3,2 Ro s Torv 3,8 3,7 3,7 3,5 3,9 3,7 Københavnsvej mv 3,0 3,1 2,0 3,3 3,1 3,1 Køge bymidte 3,2 3,2 3,4 3,2 3,2 3,3 Hillerød bymidte 3,2 3,2 3,1 3,4 3,1 3,2 Kgs. Lyngby 3,3 3,3 3,3 3,4 3,3 3,3 De gennemsnitlige attraktioner indeholder en vis spredning. Figur 2.3 til 2.5 viser spredningen i attraktionen i Roskilde bymidte, Ro s Torv og Københavnsvej mv. 39 % af butikkerne i Roskilde bymidte har en høj eller meget høj attraktion, mens 23 % har en lav eller meget lav attraktion. I alt har ca. 38 % af butikkerne i Roskilde bymidte en attraktion på middel. Nogenlunde samme billede gør sig gældende for butikkerne på Københavnsvej, hvor 44 % af butikkerne har en attraktion på middel, mens 34 % har en attraktion over middel og 22 % en attraktion under middel. 19

20 Profilanalyse af detailhandelen På Ro s Torv har 65 % af butikkerne en attraktion på høj eller meget høj, mens kun 3 % af butikkerne har en attraktion under middel. Figur 2.3 Attraktionens spredning i % i Roskilde bymidte Figur 2.4 Attraktionens spredning i % i Ro s Torv Figur 2.5 Attraktionens spredning i % i Københavnsvej mv 20

21 Profilanalyse af detailhandelen Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. Kædebutikker har nogle fordele for et udbudspunkt i at kunne tilbyde kundeservice som for eksempel landsdækkende bytteservice, gavekort, ensartede butikker samt mulighed for et større markedsføringsprogram end en enkelt uprofileret butik. Omvendt kan uprofilerede butikker på en helt anden måde tilpasse sortiment og personlig service til lokale forhold og kan medvirke til, at et indkøbssted ikke bare ligner alle de andre steder. Figur 2.6 til 2.8 viser andelen af kædebutikker i de tre udbudspunkter. Godt halvdelen af butikkerne i Roskilde bymidte er medlem af et kædesamarbejde, mens 84 % af butikkerne på Ro s Torv er medlem af et kædesamarbejde. 68 % af butikkerne på Københavnsvej er medlem af et kædesamarbejde. Figur 2.6 Andel af kædebutikker i % i Roskilde bymidte Figur 2.7 Andel af kædebutikker i % på Ro s Torv 21

22 Profilanalyse af detailhandelen Figur 2.8 Andel af kædebutikker i % på Københavnsvej mv Størrelsesprofil Til brug for en vurdering af bymidtens kapacitet samt attraktion er de enkelte butikkers størrelse vurderet i forhold til deres branche. ICP har kategoriseret dem efter, om der er en meget lille, lille, mellem, stor eller meget stor butik i forhold til andre butikker i samme branche. Nedenstående tabel 2.3 viser de gennemsnitlige størrelser på butikkerne fordelt på brancher. Butikkerne i Roskilde er generelt en anelse større end andre butikker i samme branche. Især på Ro s Torv er butikkerne ofte lidt større end normalt for branchen. Dette kunne skyldes at shoppingcentret er forholdsvist nyt og dermed har detailhandelen fået mulighed for at lave nutidssvarende koncepter. Samme billede går sig gældende i figur 2.9 til 2.11 som viser størrelsesprofilens spredning på de 5 kategorier. Omkring 35 % af butikkerne i Roskilde bymidte er store eller meget store, mens 27 % af butikkerne i Ro s Torv er store eller meget store. På Københavnsvej er 36 % af butikkerne større end andre butikker i samme branche. Tabel 2.3 Butikkernes gennemsnitlige størrelsesprofil 2011 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Roskilde bymidte 3,1 3,2 3,2 3,3 3,2 3,2 Ro s Torv 3,3 3,3 3,2 3,3 3,3 3,3 Københavnsvej mv 3,0 3,3 2,7 3,3 3,3 3,2 22

23 Profilanalyse af detailhandelen Figur 2.9 Butikkernes størrelses spredning i % i Roskilde bymidte Figur 2.10 Butikkernes størrelses spredning i % i Ro s Torv Figur 2.11 Butikkernes størrelses spredning i % i Københavnsvej mv 23

24 Profilanalyse af detailhandelen Pris aldersprofil Udover en vurdering af den enkelte butiks attraktion, har ICP vurderet beklædnings- og livsstilsbutikkernes pris- og aldersprofil. På den måde skabes et overblik over, hvor velforsynet Roskilde bymidte er i de forskellige prisog aldersgrupper. Prisprofilen er ligesom attraktionen kategoriseret ud fra en 5-trins skala med et spænd for den meget lave prisprofil typisk butikker, hvor der er gjort opmærksom på, at det er et lavt prisniveau for at trække kunder til til den meget høje prisprofil, hvor prismærkningen er diskret eller ikke eksisterende. En meget høj prisprofil findes kun i meget få tilfælde i Danmark som for eksempel i de internationale luxusbutikker som for eksempel Gucci, Hermes og Louis Vuitton. Kategoriseringen sker ud fra, hvilken forventning forbrugeren må have ved mødet med butikken. Aldersprofilen relaterer sig til den eller de primære aldersgrupper, som butikken henvender sig til. Af figur 2.12 ses pris- og aldersprofilen for damebeklædningsbutikkerne i Roskilde bymidte, mens figur 2.13 viser pris- og aldersprofilen for herretøjsbutikkerne i Roskilde bymidte. Figur 2.12 Pris- og aldersprofil for damebeklædningsbutikkerne i Roskilde bymidte 24

25 Profilanalyse af detailhandelen Figur 2.13 Pris- og aldersprofil for herretøjsbutikkerne i Roskilde bymidte Der er i alt 39 dametøjsbutikker i Roskilde bymidte, herudover er der 8 butikker som både sælger herre og dametøj samt børnetøj. Der er i alt 9 rene herretøjsbutikker i Roskilde bymidte. Der er generelt en god fordeling af prisprofiler for damebeklædningsbutikkerne i Roskilde bymidte. Der er både butikker med en høj, mellem og lavprisprofil. Der synes dog en overvægt af dametøjsbutikker til aldersgruppen over 40 år og ligeledes en overvægt af butikker med en prisprofil over middel. Generelt er prisprofilen for herretøjsbutikkerne på et nogenlunde niveau. Der er især en del herretøjsbutikker med en mellem og høj prisprofil, mens der er færre med en lav prisprofil. Trods det forholdsvis lave antal af herretøjsbutikker er der både herretøjsbutikker, der henvender sig til de unge og de ældre. 25

26 Profilanalyse af detailhandelen Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i Roskilde bymidte og Ro s Torv. I USA udgør udespisning omkring 50 % af dagligvareforbruget, mens andelen er 20% i Danmark. Derfor bliver muligheden for at spise spændende i behagelige omgivelser en stadigt større og mere afgørende faktor i forbindelse med valg af indkøbssted. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i et indkøbssted væsentligt, hvilket øger indkøbenes størrelse. Servicefunktionerne er med til at gøre bybilledet mere varieret. Servicefunktioner som pengeinstitutter og solcentre m.v. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematisk for kundernes oplevelse af et udbudspunkt. De udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der efterspørges af kunderne og er således medvirkende til at tiltrække kunderne til et udbudspunkt. Der er i alt 157 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Roskilde bymidte. Ca. 36 % af de kundeorienterede servicefunktioner er spisesteder som caféer, restauranter, grillbarer etc. Herudover udgør 42 helse/skønhedsfunktioner som f.eks. frisør, skønhedspleje og fitness 27 % af servicefunktionerne. Disse er overvejende placeret i sidegaderne til Algade og Skomagergade. Ca. 11 % af de kundeorienterede servicefunktioner er pengeinstitutter og ejendomsmæglere i Roskilde bymidte. Herudover er både Roskilde Domkirke, bibliotek og Roskilde museum som ligger i bymidten med til at tiltrække kunder til bymidten men også med til at øge bevidstheden om de andre tilbud, som Roskilde bymidte har. I Ro s Torv er der 13 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan, heraf er der 9 spisesteder nogle samlet i en foodcourt og resten primært på 1. sal. Herudover er der et fitnesscenter, en biograf og et legeland i Ro s Torv. Tabel 2.4 Kundeorienterede servicefunktioner i stueplan Roskilde bymidte Ro s Torv Køge bymidte Hillerød bymidte Kgs. Lyngby Restauranter, caféer Pengeinstitutter m.v Frisører m.v Kulturelle udbud Anden service I alt

27 Profilanalyse af detailhandelen Konklusion Det er ikke ICP s vurdering, at der på nuværende tidspunkt er væsentlige mangler i butiksmixet i Roskilde bymidte i forhold til, hvad man kan forvente af en by på Roskildes størrelse. Kombineret med udbuddet på RO s Torv og de store udvalgsvarebutikker på Københavnsvej har Roskilde et bredt og dybt udbud af både dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Den gennemsnitlige attraktion ligger især i bymidten og på Ro s Torv over middel for både dagligvarer og udvalgsvarer. Ligesom den gennemsnitlige størrelse af butikkerne i forhold til branchen er større end gennemsnittet. Det er således ICP s vurdering, at de eksisterende butikker i Roskilde bymidte er på et højt niveau også sammenlignet med andre omkringliggende handelsbyer. En kædeandel på godt halvdelen af butikkerne i Roskilde bymidte kunne godt være højere. Sammenlignet med butikscentre er kædeandelen omkring 70 % og ofte endnu højere. Kædeandelen er dog typisk lavere i bymidter, da der her findes flere mindre specialbutikker. Prisaldersprofilen for damebeklædningsbutikker i Roskilde bymidte viser, at der er en overvægt af dametøjsbutikker til aldersgruppen over 40 år. Ca. 81 % af tøjbutikkerne med damebeklædning henvender sig til kunder over 40 år. Antallet af herrebeklædningsbutikker i Roskilde bymidte er ikke højt med kun 9 butikker, til gengæld har RO s Torv et stort udvalg af netop herretøjsbutikker med især en yngre prisprofil. 27

28 Nuværende og fremtidig konkurrencesituation 28

29 Nuværende og fremtidig konkurrencesituation Roskilde bymidte er med ca. 200 butikker i bymidten og ca. 60 butikker i shoppingcentret RO s Torv en af Sjællands detailhandelsmæssigt stærkeste byer. Roskilde bymidte er både et væsentligt udbudspunkt for forbrugerne i Roskilde kommune og for forbrugerne i de omkringliggende kommuner. Figur 3.1 viser udbudspunkterne med regional detailhandel i Københavns kommune og vest herfor. Roskilde bymidte er naturligvis også i konkurrence med detailhandelen i andre byer ikke mindst i relation til de mere standardiserede udvalgsvarer men det er detailhandelens beskaffenhed og udvikling i de regionale udbudspunkter, der præger hvortil mange af regionens borgere kører, når de vil shoppe. Strømmen går især indad i strukturen; dels fordi København byder på det største og mest varierede udbud, men også fordi mange mennesker er vant til at køre indad i strukturen i forbindelse med deres arbejde, kulturelle aktiviteter mv. Byer som Holbæk og Køge tiltrækker ikke i stort omfang kunder bosiddende i eller tæt på København, men detailhandelen i netop disse byer (og f.eks. shoppingcentre som City 2) indvirker i et væsentligt omfang på, hvorvidt forbrugere bosat i disse byer vælger at handle og shoppe hjemme eller køre til andre udbudspunkter i regionen. Samme effekt ses i relation til forbrugere bosat i det mellemliggende opland, hvor flere, stærke udbudspunkter konkurrerer om det samme opland. Figur 3.1 Regionale udbudspunkter i Hovedstadsområdet 29

30 Den nuværende konkurrencesituation De primære regionale, konkurrerende udbudspunkter til Roskilde bymidte vist i figur 3.1 er City 2 i Høje Taastrup, Waves i Hundige, Fisketorvet og Fields i København, Københavns city, Køge bymidte, Ringsted, Holbæk bymidte og Holbæk Megacenter samt Frederikssund. City 2 Shoppingcentret City 2 er som regionalt udbudspunkt et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i den sydvestlige del af Hovedstadsregionen. Centret er et af Danmarks største shoppingcentre. Her er omkring 80 butikker og 14 andre kundeorienterede servicefunktioner som restauranter, biograf og frisører fordelt på i alt m 2 butiksareal til udlejning. Ankerlejeren er varehuset Føtex samt et Silvan byggemarked. Omsætningen var i 2010 på mere end 1 mia. kr. med 3,8 mio. besøgende. City 2, som er opført i 1975, er på nuværende tidspunkt ved at foretage en gennemgribende renovering med nye torvedannelser, nye gulve samt nye butikker. Centret har dog en del udfordringer i disse år, da en stor del af de store lejere har opsagt deres lejemål. Centret har dog fortsat 80 butikker og er stadig et væsentligt udbudspunkt ikke mindst i Høje Taastrup kommune. Resultatet af ombygningerne og tiltagene for så vidt angår butiksmikset vil være afgørende for City 2 s fremtidige styrke i regionen. City 2 i Høje Taastrup. Centret gennemgår for tiden en gennemgribende renovering. Waves I efteråret 2009 åbnede Waves (det tidligere Hundige Storcenter) efter en renovering og udvidelse på m 2 af den østlige del af centret. Der er omkring 90 detailhandelsbutikker og 20 kundeorienterede servicefunktioner. 30

31 Den nuværende konkurrencesituation Centret er på omkring m 2 og er dermed et af de største shoppingcentre i Danmark. Det må forventes, at Waves får en markant større betydning for forbrugerne i Hovedstadsområdet end hidtil. Waves i Hundige. Københavns City Københavns City fungerer med sine ca. 760 butikker som det overordnede centrum i Hovedstadsområdet og Øresundsregionen. En meget stor del af butikkerne har en høj attraktion, ligesom en række af butikkerne ikke findes andre steder i Danmark. Der ligger i dag 2 stormagasiner i Københavns City. Magasin ved Kongens Nytorv er det største med et salgsareal på godt m 2. Det andet stormagasin, Illum, har gennemgået en større renovering. Illum er profileret som et city shoppingcenter med et stort udbud inden for især beklædning, parfume og andre livsstilsprodukter. Området mellem Magasin og Illum er yderligere blevet styrket med Galleri K og senest åbningen af butikker i Berlingske Karréen. Københavns Indre by er Danmarks og Sydsveriges største udbudspunkt med en omsætning på omkring 12 mia. kr. i Der sker løbende udskiftninger og styrkelser af detailhandelen i city. Af stærke koncepter, der er kommet til inden for det seneste år, skal nævnes Abercrombie & Fitch samt Disney Store. 31

32 Den nuværende konkurrencesituation Disney åbnede en filial af deres nye butikskoncept på Strøget i København i sommeren Field s Field s er Danmarks eneste superregionale shoppingcenter. Det tiltrækker ikke alene kunder fra Hovedstadsområdet, men også fra resten af Sjælland og den sydlige del af Sverige. Shoppingcentret er i alt på m 2 og har 130 butikker og andre servicefunktioner, heraf er godt 60 % beklædningsbutikker. Som ankerlejere er lavprisvarehuset Bilka, stormagasinet Magasin, Elgiganten og Toys R Us samt H&M. Omsætningen i Field s var i 2010 på ca. 2,7 mia. kr. med 6,8 mio. besøgende. Field s i Ørestaden. 32

33 Den nuværende konkurrencesituation Der er sket en række tiltag i Field s inden for især det seneste år, hvor gangforløbet på 1. sal er ændret og området nu benævnt Hi Street har fået ny gulvbelægning og skarpere fokus på mode. Desuden er nye koncepter som Hamley s legetøj og Salomon fritidsudstyr netop kommet til. Der er planer om at udvikle Field s med en fase 2 ( nye m 2 ), men det er usikkert, hvor stor en andel heraf, der bliver ny detailhandel. Fields ventes at blive styrket med et biografkompleks en gang i fremtiden. Fisketorvet Shoppingcenter Fisketorvet Shoppingcenter, som ligger på Kalvebod Brygge, er et væsentligt shoppingcenter i Hovedstadsregionen. Centret tiltrækker kunder fra hele Hovedstadsregionen, men især fra den sydvestlige del af Hovedstadsregionen. Her er omkring 90 butikker og 25 kundeorienterede servicefunktioner herunder biografkomplexet CinemaxX. Over halvdelen af butikkerne er beklædningsbutikker. Ankerbutikkerne er Føtex, Bahne og Silvan. Den samlede detailhandelsomsætning var 1,5 mia. kr. i 2010 og det samlede antal besøgende 8,2 mio. Fisketorvet Shoppingcenter gennemgår lige nu en større renovering. En større renovering til 335 mio. kr. med bl.a. nye gulve, nye lofter, ny lyssætning og flere nye butikker og en aktiv havnepromenade pågår i 2011 og Det er hensigten, at indsatsen skal give centret et både design- og indholdsmæssigt løft. Udviklingen har bestemt ikke stået stille i regionen, siden Fisketorvet blev bygget i 2000 f.eks. er Field s kommet til og København city og brokvarterer er blevet styrket med mange attraktive butikskoncepter, spisesteder og renoveringer så Fisketorvets fremtidige relative styrker afhænger af, hvorvidt centret formår fortsat at ligge i fronten af regionens mest attraktive shopping-tilbud. 33

34 Den nuværende konkurrencesituation Køge Køge bymidte er et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i Køge samt Stevns og Solrød kommuner, men også for forbrugere i landsbyer lidt inde i landet. Det er især dette markedsområde, som detailhandelen i Roskilde også konkurrerer om. Der er i alt omkring 175 detailhandelsbutikker i Køge bymidte, heraf er ¾ af butikkerne udvalgsvarebutikker. Herudover er der ca. 130 kundeorienterede servicefunktioner, heraf er her omkring 40 af dem spisesteder, caféer mv. Kædeandelen i Køge bymidte er relativ lav sammenlignet med shoppingcentre, kun ca. 45 % er medlem af et kædesamarbejde i Køge bymidte. Noget særligt ved Køge er de mange gamle, velbevarede bygninger og butikker med begrænset facadeskiltning. Dette er sammen med mange smøger og spisesteder med til at skabe en hyggelig stemning. Køge har i sommeren 2010 afsluttet en konkurrence om en udviklingsplan for Køges nye bydel Køge Kyst. Det er en plan som skal forbinde den eksisterende bymidte med havnearealerne og dermed er der mulighed for yderligere m 2 detailhandel i den nye bymidte. Den videre tidsplan kendes ikke på nuværende tidspunkt. Holbæk Holbæk bymidte koncentrerer sig om gaderne Algade, Smedelundsgade og Nygade. I udkanten af bymidten ligger der et mindre butikscenter, med en Kvickly som hovedlejer. I alt ligger der i omegnen af 150 butikker og omkring 70 servicefunktioner i øvrigt i bymidten. I dag lider bymidten dels under det meget store eksterne udbud af storbutikker i Holbæk Megacenter, dels under at der ikke i den egentlige bymidte er et varehus. 34

35 Den nuværende konkurrencesituation Der er planer om etablering af et Føtex-varehus i Smedelundsgade, et projekt der har været meget længe undervejs. Hvorvidt planerne realiseres er der stadig usikkerhed omkring. Uden for Holbæk bymidte findes storbutiksområdet Holbæk Megacenter, som er et af regionens største, mest varierede og mest attraktive. Her er knap 30 enheder herunder meget stærke koncepter som Bauhaus, Toys R Us, Elgiganten og en række køkkenbutikker. Siden opførelsen af Holbæk Megacenter er mange af butikskoncepterne åbnet flere andre steder i regionen, hvilket naturligt mindsker oplandet til Holbæk Megacenter. Centret byder dog fortsat på rigtig mange attraktive storbutikker samlet ét sted og er et væsentligt udbudspunkt for forbrugerne i Vestsjælland. Frederikssund bymidte og Sillebroen Godt 10 km nord for Jyllingecentret ligger Frederikssund bymidte med shoppingcentret Sillebroen. Frederikssund bymidte har status af regionalt udbudspunkt og er et betydende indkøbssted for forbrugerne i den nordvestlige del af Nordsjælland. Bymidten tiltrækker især forbrugere fra Frederikssund, Jægerspris, Slangerup og Ølstykke, men også fra Frederiksværk og Jyllinge. I foråret 2010 åbnede shoppingcentret Sillebroen ved stationen i Frederikssund med sammenhæng til gågaden. Der er 53 detailhandelsbutikker og 9 kundeorienterede servicefunktioner i Sillebroen, heraf er ankerbutikkerne Kvickly, Hennes & Mauritz, Fona og Sportsmaster. Der er i alt 30 beklædningsbutikker, heraf er omkring 20 butikker dametøjsbutikker. Herudover er der omkring 100 butikker i resten af Frederikssund bymidte, som består af gågaden Jernbanegade samt sivegaden Østergade. 35

36 Den nuværende konkurrencesituation Sillebroen i Frederikssund. Med etableringen af Sillebroen forventes Frederikssund i fremtiden ikke kun at holde flere Frederikssund borgere hjemme, men også at tiltrække en del forbrugere fra et større opland til bymidten. En del af dette opland vil naturligt ligge i et markedsområde, som også Roskilde tiltrækker kunder fra, hvorfor Frederikssund og især Sillebroen er blevet en større konkurrent end hidtil. Ringsted Der er ca. 150 butikker i Ringsted bymidte, men udbuddet er noget fragmenteret og fremstår derfor mindre, end det reelt er. Den funktionelle bymidtes udbud vurderes ikke at have en væsentlig oplandseffekt, men i og med Roskilde er nærmeste store by nord for Ringsted, konkurrerer byerne alligevel i et vist omfang om forbrugerne i det mellemliggende landområde. I 2006 åbnede shoppingcentret RingStedet tæt ved motorvej E20, hvilket alt andet lige har styrket Ringsted som udbudspunkt. Centret har tilført byen stærke koncepter som Føtex og H&M, men RingStedet er med sine ca m 2 langt mindre end mange af regionens øvrige centre (f.eks. ROs Torv). 36

37 Den nuværende konkurrencesituation Detailhandelen i Ringsted er spredt i en række udbudspunkter. Outletcentret Premier Outlets er unikt i Danmark og har en langt større oplandseffekt end byens øvrige udbud. Outletcentret Premier Outlets består af ca. 30 enheder, men centret er langtfra fuldt udlejet og ICP vurderer, at centret reelt er berammet til ca. 60 enheder. Generelt er butikkerne flotte og attraktive, men som udbudspunkt ville Premier Outlets være en større attraktion, hvis her var flere butikker. Stærke enheder som Nike Factory Store, Hugo Boss, Puma, Reebok og Levi Strauss betyder, at centret har en vis oplandseffekt. Formår ejerne af centret at få flere enheder udlejet (til stærke koncepter), kan centret meget vel øge sin betydning fremover. Der er fra flere sider planer om at udvikle Ringsteds funktionelle bymidte, herunder Ringstedcentret, men ICP har ikke på nuværende tidspunkt kendskab til konkrete tiltag. De projekter ICP har hørt om i de senere år, vil ikke forrykke styrkeforholdet mellem Roskilde og Ringsted nævneværdigt. I øvrigt På den modsatte side af Øresund i Hyllie er der planer om at bygge et stort shoppingcenter Emporia. Udlejningsarealet bliver på m 2 til detailhandel og skal huse op til 200 butikker og godt 20 spisesteder og leisure- 37

38 Den nuværende konkurrencesituation funktioner. Herudover er der planlagt boliger, kontorer og parkeringshus i 7 etager. Malmö Arena med plads til siddepladser åbnede ultimo 2008 og ligger ved siden af Emporia. Med en beliggenhed kun ca. 20 minutters bilkørsel fra København og en ny togstation lige ved Emporia, må det forventes, at det kommende shoppingcenter også vil kunne tiltrække kunder fra Københavnsområdet og i mindre omfang fra Nord- og Midtsjælland dette afhænger dog meget af kursen på den svenske krone, transportudgifter og naturligvis centrets endelige beskaffenhed. Emporia er planlagt at åbne efteråret

39 Generelle udviklingstendenser 39

40 Tendenser på detailhandelsområdet På baggrund af ICP's viden om væsentlige udviklingstræk på detailhandelsområdet beskrives i dette afsnit de tendenser, som vurderes at ville påvirke udviklingen i de kommende år. Nogle af de faktorer, som har væsentlig indflydelse på detailhandelens udvikling, er af generel karakter, mens andre har en mere direkte forbindelse med driftsforholdene i de forskellige brancher. Generelle forhold Uanset om der vil ske en økonomisk vækst, vil forbrugerne i de kommende år stille større krav til detailhandelen med hensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg, varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik. Forbrugerne Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb. Der må generelt forventes en skærpet konkurrence i detailhandelen. Eksisterende lavprisformer inden for butikstyperne vil få større betydning og nye butiksformer baseret på et lavpriskoncept vil blive udviklet. For den enkelte forbruger vil den stærke priskonkurrence imidlertid ikke betyde et enten/eller, men et både/og ved valg af indkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationer søge at realisere de prisfordele, som forskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. I andre situationer vil forbrugeren søge mod det indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddet er mere specialiseret, servicegraden er højere, og omgivelserne er mere spændende og tiltalende, og det vil forbrugeren så til gengæld også betale en merpris for. Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Dette forhold - kombineret med forbrugernes generelt øgede mobilitet - bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vil få aftagende betydning. Denne udvikling vil give en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. 40

41 Tendenser på detailhandelsområdet Generelt er der en stor overkapacitet i det nuværende butiksnet, det vil sige, at der er langt mere butiksareal, end der er behov for. En del af denne overkapacitet er imidlertid af teknisk karakter, idet meget af dette butiksareal har en forkert beliggenhed i forhold til, hvor forbrugerne ønsker at købe ind, og hvor der derfor kan skabes den fornødne rentabilitet i butiksdriften. Den geografiske indsnævring af den funktionelle bykerne man har kunnet iagttage i de senere år i mange byområder, kan ses i denne sammenhæng. Der er i det hele taget en generel tendens til, at omsætningen pr. arealenhed inden for detailhandelen er faldende i disse år. Det vil sige, at selvom forbruget har været stigende i en lang årrække, så har tilvæksten i detailhandelsarealet været så meget større, at arealeffektiviteten (målt som omsætningen pr. arealenhed) har været faldende. Dette er en international tendens. Lukkeloven I de senere år er der gennemført flere lempelser i lov om butikstid, og fra 1. oktober 2012 ophæves reglerne om lukketider helt udtagen på enkelte specielle dage og helligdage. Når lukkeloven ophæves kan alle butikker holde åbent på alle dage også om søndagen. Butikkerne skal dog holde lukket helligdage, grundlovsdag, juleaftensdag samt nytårsaftensdag efter kl. 15. Indtil lukkeloven ophæves har butikkerne mulighed for at holde åbnet både den første og sidste søndag i hver måned og alle søndage i december samt fire ekstra søndage efter eget valg. Herudover må butikkerne fortsat må holde døgnåbent fra kl. 06 mandag morgen til kl. 20 lørdag eftermiddag. Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid og søndagsåben har været positiv for detailhandelen i de specielt større centre, der kan samordne åbningstiderne. Tidligere regler om mulighed for søndagsåben til dagligvarebutikker, der ligger under en omsætningsgrænse, har oplevet væsentlige omsætningsfremgange. Disse fordele forsvinder for de mindre dagligvarebutikker og vil betyde omsætningsnedgang, når lukkeloven liberaliseres fuldstændigt. En forøgelse af antallet af åbningstimer i butikkerne vil kunne lette noget af presset på de butikker, som i dag er stærkt belastede og derved mindske behovet for arealudvidelser. 41

42 Tendenser på detailhandelsområdet E-handel og postordre Handel over internettet har igennem de senere år været voldsomt stigende. Internettet har opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder som bankvirksomhed, handel med rejser m.v., men også inden for visse detailhandelsvarer har internettet oplevet en betydelig vækst. ICP s analyser viser at omkring halvdelen af kunderne køber sommetider varer på internettet og ca. 35 % af de adspurgte købte varer inden for den sidste uge. De varer som danskerne køber mest af på internettet er tøj, elektronik, bøger, musik og film. Ca. 46 % af de adspurgte køber tøj på internettet, mens ca. 26 % køber henholdsvis musik og/eller film. Ca. 7 % nævnte at de købte dagligvarer over internettet i vores analyse fra Det vurderes at hver 4. julegave i 2010 blev købt på internettet. Der findes entydig statistik, der belyser hvilken betydning nethandel har for den traditionelle detailhandel, ligesom der ikke er nogen klar skillelinje mellem e-handel, traditionel postordre og varer, der bestilles over nettet, men afhentes i en butik. Det vurderes at den samlede omsætning for fysiske varer i Danmark er over 15 mia.. kr. Samlet set vurderes det, at nethandel og postordre med detailhandelsrelaterede varer udgør omkring 5-10 % af den samlede detailhandelsomsætning i Danmark. Behov for butiksareal Selvom der i visse områder er en overkapacitet i butiksnettet, og selvom øgede åbningstider bliver indført og andre salgsformer som e-handel vinder frem, så vil der stadig, som følge af den almindelige strukturudvikling i detailhandelen og ændringer i forbrugernes indkøbsadfærd, være behov for nyt butiksareal i de rigtige beliggenheder. Der vil derfor også i de kommende år være interesse for investeringer i butikker/butiks-centre i eksisterende byområder, bl.a. i forbindelse med byfornyelse og revitalisering. For investorerne vil butiksprojekter i de rigtige beliggenheder og rette størrelser også fortsat være interessante, bl.a. fordi detailhandelen generelt kan betale højere huslejer end andre lejerkategorier. Ved en vurdering af butiksprojekter skal det også tages i betragtning, at folketallet generelt er stagnerende. Ligeledes kan det totale forbrug af varer, som omsættes gennem detailhandelen, forventes at være relativt svagt stigende i løbet af de næste 8-10 år. Planloven I et forsøg på at dæmme op for detailhandelens stigende fokusering på de større byer, blev der i 1997 gennemført en væsentlig stramning af den eksisterende planlov. Denne ændring er dog blevet revideret ved lovændringer i 2002 og senest i juli Herudover er der planer om yderlige ændringer af planloven i Der stilles således øgede krav til en regulering af udviklingen, herunder målsætning og dokumentation i kommuneplanerne, ligesom lokalplaner skal opfylde en række krav. Den seneste ændring har bevirket at der er indført maksimale butiksstørrelser på m 2 for dagligvarebutikker og generelt m 2 for udvalgsvarebutikker. Hertil kan lægges 200 m 2 til personalefaciliteter. Der kan i byer med mere end indbyggere planlægges for udvalgsvarebutikker større end m 2 i bymidterne, dog max. 3 stk. i hver planperiode. Bymidterne defineres ved hjælp af en matematisk model. I byer med indbyggere kan der planlægges for bydelscentre med et bruttoareal på indtil m 2. I byer med mere end indbyggere fastsætter kommunalbestyrelsen det maksimale bruttoareal til butikker. 42

43 Tendenser på detailhandelsområdet Dagligvaresektoren Den fremtidige butiksstruktur i dagligvaresektoren vil være præget af færre, men større butikker. Supermarkeder og varehuse Supermarkederne har omkring halvdelen af omsætningen i de store dagligvarebutikker, og denne butikstype findes nu i alle byer med mere end indbyggere. En butikstype som varehuset (Kvickly, Føtex m.fl.) har ligeledes fået stigende betydning og findes nu i alle byer med mere end indbyggere uden for Københavnsområdet. Discountbutikker I forbindelse med de senere års stærke priskonkurrence har discountbutikken, som i sin markedsføring fremhæver sit lave prisniveau, opnået en omsætning på 30 % af det totale dagligvaremarked. Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse, hvor den nu forekommer i alle byer over indbyggere, samt i næsten tre fjerdedele af byerne mellem og indbyggere. Når discountbutikken ofte findes i selv relativt små markedsområder, har det sammenhæng med, at discountbutikken i sit udviklingsforløb har ændret sig fra sit oprindelige koncept. Således har discountbutikken udvidet sit varesortiment med de mere omkostningstunge og personalekrævende ferskvarer som f.eks. frugt/grønt, mejeriprodukter og slagtervarer. Herved dækker discountbutikken så stor en andel af forbruget på dagligvareområdet, at den i visse mindre byer og markedsområder fungerer som en nærbutik i konkurrence med minimarkedet, som i sit udviklingsforløb som butikstype efterhånden har forøget sit butiksareal, udvidet sit sortiment og forbedret sit serviceniveau, men som også derved har forøget sit omkostningsniveau. Det må forventes, at discountbutikkernes antal og betydning vil øges, og at mange af dem vil få en rolle som nærbutik. 43

44 Tendenser på detailhandelsområdet Lavprisvarehuse Danmarks eneste lavprisvarehuskoncept er Bilka. Der er indenfor de sidste 10 år etableret 3 Bilka-varehuse i henholdsvis Viborg, Horsens og shoppingcentret Field s i Ørestaden. Herudover findes der Bilka-varehuse i Hundige, Ishøj, Slagelse, Næstved, Odense, Holstebro, Kolding, Vejle, Esbjerg, Sønderborg, Århus og Aalborg. Regler om en maksimal butiksstørrelse på m 2 for dagligvarebutikker begrænser dog etableringen af egentlige nye lavprisvarehuse. Der er dog planer om Bilkavarehuse i Herning ved omdannelse af en A-Z og i Hillerød i Slotsarkaderne. Fødevarespecialbutikker I den stærke priskonkurrence, som må forventes at gøre sig gældende i de kommende år, vil antallet af specialbutikker som slagtere, bagere, fiskeforretninger m.m. blive kraftigt reduceret. I de større dagligvarebutikker vil der i stadigt stigende omfang blive etableret specialafdelinger, som vil påføre specialbutikkerne konkurrence. Specialbutikkerne vil kræve et stort kundeunderlag, og vil derfor generelt have svært ved at overleve, når de ligger for sig selv eller i lokalcentre og endog i visse mindre kommune-centre/bydelscentre. Specialbutikkerne har også vanskeligheder med at betale omkostningerne ved en beliggenhed i butikscentre, hvor de kunne drage fordel af den store kundestrøm, som centrenes øvrige butikker skaber. Som modtræk mod de større dagligvarebutikker vil man i fremtiden formentlig kunne se, at der vil opstå nye butiksformer inden for specialbutiksområdet baseret på kvalitet og indkøbsoplevelse for forbrugerne. Dette vil primært ske i de større byer. Tankstationer og kiosker I de senere år har døgnkiosker og kiosker i forbindelse med tankstationer, fået en stadigt større del af omsætningen inden for dagligvareområdet. I især de mindre byer udgør tankstationerne en væsentlig del af dagligvareforsyningen. Det ventes, at denne udvikling vil fortsætte bl.a. via etablering af profilerede kæder på området. Omvendt vil en yderligere liberalisering af lov om butikstid kunne bevirke, at de øvrige dagligvarebutikker kan genvinde en del af den omsætning, de i de senere år har mistet til kioskerne. 44

45 Tendenser på detailhandelsområdet Udespisning Fastfood, take-away og udespisning forventes generelt i de kommende år at erstatte en stadigt større del af forbrugernes indkøb af fødevarer. Ser på forbrugsundersøgelsen fra Danmarks Statistik udgør det beløb som forbrugerne anvender til udespisning inkl. køb i kantine 15-20% af det samlede forbrug af dagligvarer. Det tilsvarende tal i USA er 50%. Der hersker generel enighed om, at andelen i Danmark vil stige, men i hvilken grad, vil afhænge af de generelle konjunkturer, modestrømninger og holdninger til madlavning. Udvalgsvaresektoren Generelt vil udvalgsvarebutikkerne blive større. De meget store butikker vil i deres beliggenhedsvalg i stor udstrækning være uafhængige af en placering sammen med andre butikker. Planloven, hvor der er sat en generel arealgrænse for udvalgsvarebutikker på m 2, vil dog begrænse udbredelsen af en række nye storbutikskoncepter. Profilering Der vil ske en skarpere profilering af den enkelte butik/kæde, bl.a. som grundlag for at kunne udnytte bestemte dele af markedet, ved at rette sit vareudvalg eller sin forretningsform mod bestemte kundegrupper/forbrugssituationer. Også inden for udvalgsvaresektoren vil priskonkurrencen blive forstærket. Nogle detailhandelsvirksomheder vil satse på en udstrakt specialisering af deres udbud, mens andre f.eks. vil koncentrere deres vare-sortiment på relativt få varegrupper/varianter, for at kunne holde deres omkostningsniveau nede. I denne sammenhæng vil store lavprisbutikker i forskellige brancher vinde frem. 45

46 Tendenser på detailhandelsområdet Kædedannelse Kædevirksomheder både kapitalkæder som er centralt ejede og drevet og frivillige kæder og indkøbssamarbejder har i de seneste år fået en stærkt stigende del af markedet, og i dag præges lejemålene i butikscentrene af butikker, som ejes og styres centralt. Det må forventes, at de egentlige kæder vil få en stærkt øget betydning, og at medlemmerne i frivillige kæder og indkøbsforeninger må underkaste sig en stærkere central styring, for at kunne imødegå konkurrencen fra de egentlige kædevirksomheder. Inden for de seneste par år, er nogle frivillige kæde bl.a. Matas, Tøjeksperten, Biva og Imerco blevet opkøbt af kapitalfonde og omdannet til kapitalkæder. Lokalisering af udvalgsvarebutikker Da forbrugerne er mere frit stillet med hensyn til, hvornår de foretager deres udvalgsvarekøb, er udvalgsvarebutikker af langt mindre betydning i det samlede servicebillede end dagligvarebutikker. Beliggenheden af udvalgsvarebutikkerne i forhold til forbrugernes bopæl, er derfor ikke af så stor betydning som for dagligvarebutikkernes vedkommende. Også inden for udvalgsvaresektoren vil der gøre sig stærke koncentrationstendenser gældende, både med hensyn til beliggenhed, størrelse af butikkerne og organisationsform. Styrken af disse tendenser vil dog variere mellem hovedgrupper af brancher og butikstyper og dermed få betydning for detailhandelens beliggenhedsvalg. Generelt er beliggenheden blevet den altafgørende faktor i detailhandelens vurderinger i forbindelse med investeringer i nye butikker. For mange brancher er f.eks. huslejen for butikslokalerne af mindre betydning end kravet til en god beliggenhed. På investorsiden vil forhold som en øget kædedannelse og etablering af udenlandske detailvirksomheder være af stor betydning for lokaliseringen og trække investeringerne mod de større centre. Inden for beklædningsområdet vil tendenserne til en centralisering af udbuddet være størst. 46

47 Tendenser på detailhandelsområdet Forbrugernes krav om et stort og varieret udbud af varer og butikker, når de skal købe beklædning, betyder, at de vil søge mod de større centre. I de øvrige udvalgsvarebrancher vil især de mest specialiserede brancher søge en beliggenhed i de større centre. Butikker i de brancher, hvor udvalgspræget er mindre, eller brancher, som udbyder relativt standardiserede udvalgsvarer (f.eks. sammenlignelige mærkevarer), vil i større udstrækning kunne drives i mindre detailhandelskoncentrationer på kommune- og bydelscenterniveauet. Der vil fortsat blive etableret storbutikker inden for en række udvalgsvarebrancher, f.eks. radio/tv/ elektronik, autoudstyr, tæpper og hårde hvidevarer. I byer med mere end indbyggere, kan der desuden etableres 3 udvalgsvarebutikker over m 2 i bymidterne i hver 4-årig planperiode. Udbygningen i byernes udkant, vil kun kunne fortsætte, hvor gamle lokalplaner åbner mulighed herfor samt i aflastningscentrene i Århus og København. Hvad angår køkkener er der de seneste 5-10 år sket en markant vækst i salget. Væksten har været drevet af det generelle økonomiske opsving samt af muligheden for låneomlægning og belåning af friværdier betinget af de stigende boligpriser. Køkkenbutikkerne er størrelsesmæssigt op til m 2, men de fleste er dog under 700 m 2. Det er vort indtryk, at der de seneste år er etableret en del butikker. Dette er sket i kraft af et bredere udbud inden for området. Butikkerne er meget beliggenhedsorienterede og betjener typisk et meget stort område. Butikkerne placerer sig gerne sammen med andre køkkenbutikker. Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Denne kategori er i dag udtømmende defineret i Planloven som butikker der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt i særlige tilfælde møbler. I tømmerhandler, kan der tilknyttes et byggemarked på max m 2. Kommunerne afgør størrelsen og beliggenheden af disse butikstyper, dog med særlige regler for placering af møbelbutikker. 47

48 Tendenser på detailhandelsområdet Møbelbutikker skal som udgangspunkt placeres i bymidten, subsidiært i bydelscentre, dog kan kommunerne placere møbelbutikker i områder, der er udlagt til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper. Dette kræver en beskrivelse af, hvorfor en placering i bymidten/bydelscentre ikke lader sig gøre. Bilforhandlere Der er i de seneste 15 år sket store omvæltninger i bilforhandlerbranchen. Koncentrationstendenserne har slået igennem på flere planer. Geografisk samler forhandlerne sig i klynger. Det har vist sig, at der er stor synergieffekt ved at placere sig sammen med andre forhandlere. På den måde synes udbuddet større og forbrugerne vil, når de besøger disse udbud, let kunne bevæge sig mellem forhandlerne. Et eksempel på dette er Bilbyen Silkeborg. DAF (Danmarks Automobilforhandler Forening) der generelt organiserer de større forhandlere, har i dag ca. 600 forhandlere med ca udsalgssteder. Dette tal forventer DAF vil være nogenlunde uforandret over de nærmeste år. Antallet af forhandlere og udsalgssteder er generelt faldet med mere end 30% over de sidste 10 år. Udviklingen er bl.a. slået igennem, hvor der før i en del byer lå 2 forhandlere, der førte mærker fra samme fabriks- og distributionsfusionerede virksomhed. I dag er der næsten i alle byer kun én forhandler af et bestemt mærke, hvor mange samtidig har flere mærker i samme butik. Udviklingen går samtidig imod, at nyproducerede biler skal serviceres væsentligt mindre ca. kun halvt så ofte som hidtil. Dette betyder dels, at de arealer der disponeres til værksteder bliver mindre, dels at en væsentlig del af omsætningen forsvinder i de udsalgssteder, der har tilknyttet værksted. Det er vor vurdering, at der kun i meget begrænset omfang vil ske en etablering af forhandlere, der udelukkende sælger brugte biler, som vil afføde et behov for omdannelse og nybyggeri til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varer. 48

49 Tendenser på detailhandelsområdet Byggemarkeder og møbelbutikker Generelt er der på landsplan en overkapacitet i denne branche. Udviklingen er præget dels af brancheglidning dels af behovet for gode placeringer, gerne sammen med andre butikker. Sortimentet udvides i disse år i byggemarkederne til også at omfatte cykler, møbler, lamper, et egentlig farvehandelssortiment samt lejlighedsvis en lang række varer i øvrigt f.eks. standardiseret beklædning. Arealbehovet går for tiden i 2 retninger. Jem & Fix, der stort set alene har egentlige byggemarkedsartikler og blot bruger et areal på ca m 2 og i den anden ende af skalaen Bauhaus, som med sine største butikker i bl.a. Herning, Holbæk og Randers, har et areal omkring m 2. Kravet til beliggenhed er ens for alle butikker. Stor synlighed og gerne sammen med andre butikker, selvom de største ikke på samme måde som de mindre er afhængig af beliggenheden sammen med andre. Et discountbyggemarked som f.eks. Jem & Fix vil i høj grad være afhængig af placering sammen med andre. De vil derfor søge en placering sammen med andre byggemarkeder eller udvalgsvarebutikker. Da deres arealkrav er maksimalt m 2, kan etableringer tættere på bymidten også komme på tale. Hvad angår møbelbutikker vurderes det, at udviklingen går i retning af skarpere koncepter. De store koncepter vil blive endnu større m 2 (IdéMøbler) og omkring m 2 (Ikea Aalborg, Odense og Århus) mens butikker som f.eks. BIVA etablerer butikker i størrelsesordenen m 2. De store vil som f.eks. Ikea inddrage flere brancheområder i deres sortiment og vil derfor i nogle tilfælde i højere grad blive boligindretningsbutikker end egentlige møbelbutikker. De allerstørste butikker vil i mindre udstrækning have brug for at ligge sammen med andre butikker, men deres krav til synlighed og tilgængelighed med bil og offentlige transportmidler vil være stigende. 49