HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 14. august 2014 Sag 79/2014 A og B (advokat Peter Vilsøe) kærer afgørelse om nægtelse af genoptagelse i sagen: C (advokat Lars Langkjær) mod D (selv) I tidligere instanser er truffet afgørelse af Retten i Lyngby den 20. september 2013 og af Østre Landsrets 3. afdeling den 2. december 2013. I påkendelsen har deltaget tre dommere: Niels Grubbe, Marianne Højgaard Pedersen og Thomas Rørdam. Påstande De kærende, A og B, har nedlagt påstand om, at Retten i Lyngbys sag. nr. BS 150-523/2013, hvori der blev afsagt udeblivelsesdom den 15. juli 2013, genoptages uden sikkerhedsstillelse, subsidiært mod sikkerhedsstillelse. Indkærede, C, har påstået stadfæstelse. Indkærede, D, har ikke udtalt sig i forbindelse med kæremålet.
- 2 - Sagsfremstilling D var tidligere ejer af ejendommen beliggende - Alle 25, 2900 Hellerup. En fraflyttet lejer, C, anlagde den 25. marts 2013 sag mod D om tilbagebetaling af depositum og for meget betalt leje i henhold til en huslejenævnsafgørelse. Hun svarede ikke i sagen, og der blev derfor afsagt udeblivelsesdom den 15. juli 2013. I mellemtiden havde D ved aftale af 15. maj 2013 med overtagelse pr. 15. juni 2013 solgt ejendommen til B og A, der den 18. juni 2013 fik tinglyst adkomst. C sendte den 15. august 2013 kopi af udeblivelsesdommen til B og A og afkrævede dem med henvisning til lejelovens 7 domsbeløbet med renter og omkostninger. Han oplyste samtidig, at der var indgivet fogedbegæring med anmodning om udlæg i ejendommen. Den 9. september 2013 sendte B og A interventionsstævning og anmodning om genoptagelse til Retten i Lyngby, der den 20. september 2013 afviste anmodningen under henvisning til, at der ikke er hjemmel for en ny udlejer til at indtræde i den tidligere udlejers processuelle retsstilling. Afgørelsen blev den 2. december 2013 stadfæstet af Østre Landsret. Efter det oplyste er sagsomkostningsbeløbet ifølge udeblivelsesdommen betalt. Anbringender A og B har gjort gældende bl.a., at erhververen af en udlejningsejendom indtræder i den tidligere udlejers forpligtelser over for lejeren efter lejelovens 7. Erhververen må således også indtræde i den tidligere udlejers processuelle retsstilling. Situationen kan sammenlignes med konkurslovens 141, stk. 3, der hjemler en særlig adgang til genoptagelse inden 4 uger fra det tidspunkt, hvor boet er blevet bekendt med udeblivelsesdommen. Hensynet bag reglen er det samme som i denne sag, idet den tidligere udlejer på grund af en forestående tvangsauktion over ejendommen må antages at have mistet interessen for retssagen. B og A bør derfor have adgang til at kræve genoptagelse inden 4 uger efter, at de blev bekendt med dommen.
- 3 - Det vil være stødende for retsbevidstheden og i strid med EMRK, art. 6, hvis de som erhververe af en ejendom kan mødes med et krav, de ikke kan gøre indsigelser imod. Hvis sagens genoptages, må den antages at få et væsentligt andet udfald, da lejers krav er forældet og i øvrigt opgjort forkert. Genoptagelse bør ikke betinges af sikkerhedsstillelse, da omkostningsbeløbet ifølge udeblivelsesdommen er betalt. C har gjort gældende bl.a., at afgørelsen af den nye udlejers adgang til processuel succession må afgøres uden hensyn til, hvilket alternativt resultat byretten ville være nået frem til. Efter lejelovens 7 er visse af lejers rettigheder beskyttet mod enhver uden tinglysning. C var henvist til at anlægge sag mod den, han havde kontraheret med, idet han ikke vidste og ikke ved sagens anlæg kunne vide, at ejendommen var under salg. Hans krav er derfor beskyttet mod senere rettighedshavere. Hvis B og A havde overtaget ejendommen, inden fristen for genoptagelse var udløbet, kunne de have begæret genoptagelse. Koblingen mellem materielle og processuelle principper begrænses af retsplejelovens almindelige regler. Der er intet stødende ved denne retsstilling, idet B og A kan kræve et eventuelt tab erstattet af D. Retsgrundlag Efter lejelovens 7, stk. 1, er lejers rettigheder efter denne lov gyldige mod enhver uden tinglysning. Af forarbejderne til denne bestemmelse fremgår bl.a. (Folketingstidende 1983-84, tillæg B, sp. 196): Det er en almindelig formueretlig regel, at en skyldner i et gensidigt bebyrdende retsforhold ikke kan sætte en anden skyldner i sit sted. Således kan en lejer medmindre der er aftalt afståelsesret ikke sætte en anden lejer i sit sted. En af de meget få undtagelser fra dette hovedprincip er, at en udlejer i et lejeforhold kan sætte en anden skyldner i sit sted, nemlig ved salg af ejendommen. Med lejerettigheder forholder det sig på
- 4 - samme måde som med servitutter og andre byrder, nemlig at de uden særlig aftale mellem en sælger og en køber går over på den nye køber, samt at dette ikke kræver den servitutberettigedes eller andre berettigedes samtykke. Lejeretten er på lige fod med en servitut en byrde, der hviler på ejendommen. Modstykket til denne adgang til for en udlejer at sætte en anden skyldner en ny udlejer i sit sted er, at den pågældende nye udlejer indtræder i forgængerens forpligtelser over for lejerne. Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår, om en erhverver af en ejendom, der efter lejelovens 7 succederer i den tidligere ejers retsstilling i forhold til en lejer, er berettiget til tillige at succedere i den tidligere ejers processuelle retsstilling i en sag mellem denne og ejendommens tidligere lejer, og hvis det er tilfældet om erhververen kan søge en udeblivelsesdom afsagt over for den tidligere ejer genoptaget, jf. retsplejelovens 367. Det er et almindeligt anerkendt princip, at debitorskifte som udgangspunkt kræver kreditors samtykke. Det er forudsat i praksis, at processuel succession på samme måde som udgangspunkt ikke kan ske uden kreditors samtykke. Lejelovens 7 udgør imidlertid en undtagelse til udgangspunktet om, at debitorskifte kræver kreditors samtykke, idet erhververen uden lejerens samtykke indtræder i den tidligere udlejers forpligtelser. Erhververen af ejendommen bliver således i kraft af lejelovens 7, stk. 1, debitor i forhold til udeblivelsesdommen over den tidligere ejer. Under hensyn hertil finder Højesteret, at A og B, som dem, der nu er forpligtet efter udeblivelsesdommen over D, er berettiget til at udøve de beføjelser i forhold til udeblivelsesdommen, som D kunne have udøvet. Der er derfor ikke grundlag for at afvise anmodningen om genoptagelse. Anmodningen om genoptagelse er fremsat mere end 4 uger fra dommens afsigelse. Fristen i retsplejelovens 367, stk. 1, 1. pkt., er derfor overskredet. Ansøgningen om genoptagelse blev dog fremsat ca. 3 uger efter, at A og B efter udløbet af 4 ugers-fristen blev gjort bekendt med dommen. Højesteret finder, at ansøgningen må anses for fremsat snarest muligt, efter at de blev bekendt med dommen, og finder, at der derfor undtagelsesvis er grundlag for genoptagelse efter retsplejelovens 367, stk.1, 2. pkt.
- 5 - Da sagsomkostningsbeløbet ifølge udeblivelsesdommen allerede er betalt, betinges genoptagelsen ikke af betaling af sagsomkostninger eller sikkerhedsstillelse herfor, jf. retsplejelovens 367, stk. 1, 3. pkt. Højesteret ændrer herefter landsrettens afgørelse, således at anmodningen om genoptagelse tages til følge. Henset til sagens principielle karakter skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for landsret eller Højesteret til den anden part. Dog skal C erstatte A og B halvdelen af de retsafgiftsbeløb på i alt 1.150 kr., som de har betalt for landsret og Højesteret. Thi bestemmes: Anmodningen om genoptagelse tages til følge. I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal C betale 575 kr. til A og B.