Påtale for fejl i en tilstandsrapport Scan-jour xxxxxxx xxxxxxx Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig xxxxxxxxxxxxxxxxxx en påtale for fejl i tilstandsrapporten H-08--------0038 af 4. marts 2008. Påtalen tildeles i henhold til 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen. Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 7. april 2008 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige var til stede ved kontroleftersynet, og fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse. Den sagkyndige sendte sine kommentarer den 24. april 2008, og teknisk færdiggjorde derefter kontrolrapporten, og sendte den til orientering for den bygningssagkyndige og husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i hvilken udstrækning den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 9. maj 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. Høring inden afgørelsen På baggrund af det nævnte materiale, var det styrelsens foreløbige vurdering, at den sagkyndige skulle tildeles en påtale for de fejl, der var konstateret i tilstandsrapporten. Ifølge forvaltningslovens bestemmelser fik den sagkyndige den 20. november 2008 tilsendt et udkast til påtalen, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Det ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Styrelsen modtog derefter en indsigelse af 1. december 2008 fra den sagkyndige, som den 19. december 2008 blev suppleret med yderligere materiale. Dette materiale er taget i betragtning ved den endelige afgørelse, og omtales nærmere i det følgende. *) De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bkg. nr. 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk, at der er ændringer i paragrafnumrene.
2/11 Indsigelse fra den sagkyndige Der er indgået et omfattende materiale fra den sagkyndige, som her refereres i tre hovedpunkter fremhævet i kursiv efterfulgt af styrelsens besvarelse: 1) Den sagkyndige indvender principielt, at de faglige vurderinger fra revisor, sekretariat og styrelse ikke er ens, og at det derfor ikke kan konkluderes, at de skulle være bedre end vurderingerne i tilstandsrapporten. Den sagkyndige bestrider endvidere principielt, at en påtale skulle være gældende under en eventuel retsprøvelse. Denne del af indsigelsen har principiel karakter, idet der ikke er nævnt konkrete modstridende forhold. Styrelsen har ikke fundet så væsentlige uoverensstemmelser i vurderingsgrundlaget, at grundlaget for en afgørelse ikke skulle være sikkert. En afgørelse bygger på dokumentationsmaterialet i kontrolrapporten, og herunder tages den sagkyndiges, revisors og sekretariatets faglige vurderinger i betragtning. I grundlaget indgår desuden håndbogen, de obligatoriske nyhedsbreve, samt almindelig anerkendt og tilgængelig byggeteknisk viden, som må forudsættes bekendt af de sagkyndige. Det er Erhvervs- og Byggestyrelsen der træffer den endelige, administrative afgørelse om en påtale efter bekendtgørelsens 10, stk. 2. Afgørelsen er gældende i 3 år fra den dag den meddeles den sagkyndige, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. En indbringelse for domstolene vil ikke have opsættende virkning, med mindre retten bestemmer andet. 2) Den sagkyndige påpeger at styrelsen har opgjort kontrolrapporten til 9 fejl, hvor revisor faktisk har angivet 12. Den sagkyndige ønsker i den forbindelse sikkerhed for, at 2 skader på bygning E ikke skal medregnes som fejl, da bygningen er fravalgt i tilstandsrapporten. Det bekræftes at der var fejl i styrelsens sammentælling, som nu er rettet. Fravalget af bygning E er vurderet som en fejl, men skaderne på bygningen indgår ikke i de fejlangivelser, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen, hvilket svarer til det udkast der var i høring. 3) Den sagkyndige har helt eller delvist rejst konkrete indsigelser mod hver af de 16 fejlangivelser i det udkast til påtale, der var i høring. Der er efterfølgende fremsendt supplerende synspunkter vedrørende badeværelsesgulve med fliser eller stifter. De konkrete indsigelser er behandlet under de respektive punkter i listen af fejlangivelser nedenfor. Indsigelsen har medført mindre justeringer, og herunder at et enkelt mindre betydende punkt er frafaldet (gengivet med nedtonet skrift i listen nedenfor). Desuden er to punkter ændret fra betydelige til mindre betydelige fejl, mens vurderingen af forholdet omkring fravalget af sekundærbygningen derimod er skærpet, som følge af nye oplysninger i indsigelsen.
3/11 Indsigelsen har som helhed ikke ført til ændring af den samlede konklusion om en påtale til den sagkyndige. Sagen er herefter afgjort med mindre justeringer og redaktionelle ændringer af det udkast, der var i høring. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 25 punkter i kontrolrapporten, og har herunder angivet 12 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet og den sagkyndiges indsigelse har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende 15 forhold i tilstandsrapporten, herunder 2 af betydelig vægt. Fejlangivelserne er sammen med den sagkyndiges konkrete indsigelser anført nedenfor, med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. De 2 betydelige fejl: Under pkt. 9.1, bygning A burde den sagkyndige have anført, at der i stueplanets toiletrum mod nord er gulvstifter med manglende vedhæftning til venstre for gulvafløbet. Gulvet er generelt at betragte som vådzone og forholdet skal karakteriseres med K3. Den sagkyndige angiver i sin indsigelse, at revisor har konstateret forholdet ved bankning, uden at der var enighed om klanglyden, ligesom der ikke kunne påvises skader i fugerne, som man må forvente ved manglende vedhæftning. Den sagkyndige har efterfølgende drøftet forholdet med ----------------------------------, og har suppleret sin indsigelse med det synspunkt, at gulve med stifter generelt må anses for utætte, hvis de ikke er sikret med underliggende membran, og at et begyndende svigt i vedhæftningen ikke vil ændre på denne risiko. Styrelsen henholder sig til revisors registrering, og lægger til grund, at der kunne konstateres utilstrækkelig vedhæftning i den vandbelastede del af gulvet, som jævnlig udsættes for personbelastning. Som følge af personbelastningen er der nærliggende risiko for videreudvikling. Da vandbelastede gulve er særligt udsatte, kræver de skærpet omhu ved registreringen, og skaden burde derfor være påvist af den sagkyndige og angivet i tilstandsrapporten. Det bemærkes herunder, at dækket består af træbjælkelag ifølge den sagkyndiges konstruktionsangivelser, men selv om der alligevel skulle være støbt dæk under badeværelset, er det således omgivet af organiske konstruktioner. Styrelsen er enig i det synspunkt, at overflader af stifter eller fliser ikke i sig selv er fugttætte, men da de har væsentlig vandafledende funktion, vil der normalt kunne opretholdes en rimelig fugtbalance i dækket. Et begyndende svigt i den vandafledende belægning kan derfor ikke negligeres som betydningsløst. Selvom der ikke foreligger undersøgelser af følgeskader ved svigt i vedhæftningen, anses det som en risiko i de almindeligt tilgængelige faglige referencer. Det vurderes derfor som en faglig fejl at
4/11 udelade forholdet af tilstandsrapporten, men den sagkyndige har mulighed for at nedtone sin risikovurdering i beskrivelsen eller i en note. Det bemærkes ligeledes at et simpelt svigt i belægningen vil have brugernes interesse, selvom der ikke skulle være risiko for følgeskader. Fejlangivelsen er derfor fastholdt, og er uændret vurderet som betydelig. Under Bemærkninger, sekundære bygninger har den sagkyndige betegnet bygning E som udhus, selvom der er tale om en havepavillon med glas i alle facader. Pavillonen er undtaget fra besigtigelse uden begrundelse, hvilket er ubeføjet, idet der ifølge fotodokumentationen er tale om en anvendelig bygning i rimelig stand. Den sagkyndige har protesteret mod fejlangivelsen med den begrundelse, at bygningen er uden særlig byggeteknisk kvalitet, og at den desuden var aflåst. Styrelsen skal bemærke, at bygningen ikke må fravælges som følge af manglende tilgængelighed. Der skal i den situation tages forbehold for indvendig besigtigelse, og den sagkyndige må overveje om forbeholdet skal placeres under bygningsdele, der er gjort utilgængelige, jf. eksemplerne i håndbogens kapitel 3, afsnit 5.04. Den sagkyndige bør i givet fald orientere ejeren om betydningen af at hindre adgang for besigtigelsen. Styrelsen fastholder at bygningen kan have en ikke ubetydelig funktionel værdi for visse brugere, og at den har såvel byggeteknisk som økonomisk værdi, som ligger væsentligt over retningslinierne for fravalg. Se f.eks. den obligatoriske artikel om sekundærbygninger i huseftersynsnyt nr. 3/03 hvor niveauet angives som legehuse og lignende. Fravalget er derfor ikke en ubetydelig fejl i styrelsens vurdering. Som følge af oplysningen om at bygningen delvist er fravalgt på et uberettiget grundlag, nemlig som følge af utilgængelighed, er vurderingen samlet set skærpet til en betydelig fejl. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå forsikringsoplysninger, tidligere tilstandsrapport eller energimærke. Forholdet har betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03. Den sagkyndige angiver i sin indsigelse, at det vil være klart for brugerne at materialet ikke forelå, når det ikke er nævnt. Der vil desuden være en betydelig ansvarsrisiko ved at angive en forsikringspolice, da den måske er ufuldstændig eller ugyldig, og den vil alligevel blive fremlagt af ejendomsmægleren.
5/11 Styrelsen skal derfor fastholde, at den sagkyndige har pligt til at efterspørge og undersøge materialet som led i forberedelsen af eftersynet. Hvis der ikke angives noget er det uklart om det skyldes en forglemmelse, om ejer ikke ønskede at fremlægge det, eller om ejer ikke var i besiddelse af det eller som antydet i indsigelsen, at den sagkyndige ikke ønskede at angive det som følge af sin ansvarsrisiko. Den sagkyndige skal definere det forelagte materiale på en entydig måde, men ikke verificere om det er fuldstændigt eller forældet. En forsikringspolice kan indeholde bygningsmæssige forbehold af interesse for huseftersynet, og det er derfor ikke tilstrækkeligt, at ejendomsmægleren orienterer køberne om den. Oplysningen om at policen ikke er angivet som følge af den sagkyndiges eventuelle ansvarsforhold, er ikke en acceptabel begrundelse. Den sagkyndige må sikre sig mod fejl ved præcise og entydige rapporteringer om sine iagttagelser, og ikke ved at udelade eller vanskeliggøre forståelsen af dem. Under forbehold for besigtigelsen burde det være anført, at der ikke er gangbro i den østlige del af tagrummet, som derfor kun er besigtiget fra den vestlige del, og herunder burde omfanget af besigtigelsen være nærmere afgrænset. Den sagkyndige fastholdt i sin indsigelse, at der var gangbro af almindelig standard i den vestlige del, og vedlagde snittegninger, som viser at gitterkonstruktionen og taghøjden ikke giver mulighed for gangbro i den østlige del. Besigtigelsesmuligheden i den østlige del betegnes som nedsat, men indblik var muligt. Styrelsen vil ikke anfægte den sagkyndiges faglige vurdering, hvorefter der forefindes en tilstrækkelig gangbro i den vestlige del, mens der ikke er mulighed for gangbro i den østlige del. Den sagkyndige burde dog efter de nu fremkomne oplysninger have taget forbehold for besigtigelsen af den østlige del. Fejlangivelsen er derfor justeret, men ikke frafaldet. (Den var under høringen placeret under pkt. 8.14). Under Bemærkninger, termoruder bør den sagkyndige konkret begrunde, hvorfor termoruderne godt kan være punkterede, selvom de ikke fremstår som sådan på besigtigelsestidspunktet. Det kan eksempelvis begrundes med tilsmudsning og/eller temperatur- og luftfugtighedsforhold. Fejlangivelsen havde mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten under høringen, men var nævnt fordi der generelt skal tilstræbes en brugerorienteret formidling. Den sagkyndige protesterede mod fejlangivelsen, idet han ikke var bekendt med brugere der misforstod teksten. Den sagkyndige har anvendt følgende formulering. Hvor der er termoruder er disse eftersete og fundet tætte, men det kan ikke ses med sikkerhed. Formuleringen efterlader ingen tvivl om at ruderne er besigtiget, men det ville der heller ikke være, hvis der ikke var taget forbehold (der er ikke krav om den sagkyndige tager forbehold).
6/11 Oplysningen om at det ikke kan ses med sikkerhed, kan dog misforstås, således at brugerne tror at ruderne er tvivlsomme på en eller anden måde. Samlet set medgiver styrelsen at der ikke er tale om en egentlig fejl, og frafalder derfor fejlangivelsen. Den sagkyndige opfordres dog til at overveje formuleringen, når der tages forbehold, således at det fremgår hvor der er termoglas, og hvorfor der er grund til forbehold i den konkrete situation. Under Bemærkninger, BBR afvigelser har den sagkyndige noteret, at det registrerede ikke afviger fra BBR. Ifølge teknisk revisor er carporten med redskabsrum og øvrige småbygninger ikke registreret i BBR, hvilket den sagkyndige burde have anført. Den sagkyndige oplyser i sin indsigelse, at han hverken havde modtaget BBRmeddelelsen, eller angivet den i tilstandsrapporten. Den sagkyndige henviser til en udtalelse af 2. april 2004, hvor Erhvervs- og Boligstyrelsen ved forberedelserne af det elektroniske system for indberetning af tilstandsrapporter overfor en anden sagkyndig tilkendegav, at det ville blive frivilligt for de sagkyndige at notere åbenlyse afvigelser i forhold til BBR. ** Styrelsens bemærker, at det i tilstandsrapporten er oplyst, at der forelå en BBRejermeddelelse af 04-02-2008, og der er afkrydset med et nej vedrørende åbenlyse afvigelser. Oplysningen er således ikke undladt, men angivet fejlagtigt. Styrelsen skal desuden henvise til, at den sagkyndige ifølge bekendtgørelsens 15 skal efterspørge BBR-meddelelsen til brug for forberedelsen af bygningsgennemgangen, og at denne i dag er direkte tilgængelig for den sagkyndige. Den kan dermed ikke udelades, hvilket altså heller ikke er sket. I håndbogens kapitel 3, afsnit 6.07 er det anført, at åbenlyse afvigelser skal bemærkes. Denne oplysning er en orientering til brugerne om hvorvidt den sagkyndige har anvendt BBR-oplysningerne i sin bygningsbeskrivelse, eller angivet afvigende oplysninger. I dette tilfælde har den sagkyndige angivet 5 bygninger, hvoraf ingen er i overensstemmelse med BBR, men alligevel afkrydset, at der ikke er åbenlyse afvigelser. Det fastholdes derfor at der er tale om en fejl. Under Generelle kommentarer er punktet ikke udfyldt. Styrelsen skal bemærke, at den sagkyndige skal forholde sig aktivt til alle rapportens punkter, og at der her skal kommenteres på bygningstypen og afvigelserne fra den forventede tilstand, så brugerne kan sætte de konstaterede skader i de rette proportioner. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af rapporten. Den sagkyndige medgiver fejlen, men mener at punktet har ringe betydning for brugerne, idet skader og fysiske mangler er fyldestgørende beskrevet. **) Anm.: Udtalelsen er afgivet i relation til kommunernes mulighed for at trække på disse oplysninger, og er ikke længere aktuel.
7/11 Styrelsen kan ikke medgive at punktet har ringe betydning. Brugerne er som udgangspunkt ikke bygningskyndige, og kan derfor ikke forventes at have en klar indsigt i hvad de kan forvente af en tilsvarende bygning i intakt stand, og dermed en nøgtern forståelse af de skader der forefindes, hvad enten de er registreret af den sagkyndige eller ej. Bygning A: Under pkt. 2.6 bygning A burde den sagkyndige have anført, at to ventilationsriste i sokkelen mod vest ligger i terrænniveau, hvilket giver risiko for opfugtning af krybekælderen. Forholdet skal karakteriseres med K3. Den sagkyndige oplyser i sin indsigelse at krybekælderen er velventileret, med stor frihøjde og tør, således at der ikke er særlig risiko, hvis der ved sjældne lejligheder skulle trænge lidt vand ind. Der er medsendt 2 fotoer af terrænet. Styrelsen medgiver på denne baggrund, at risikoen er begrænset, men fastholder at forholdet burde være omtalt i tilstandsrapporten. Fejlen vurderes herefter ikke som betydelig, således som det var tilfældet under høringen. Under pkt. 5.2 har den sagkyndige givet K2 og anført, at der i det lille værelse er opsat flamingoloftplader, samt noteret at disse kan være lovligt opsatte i monteringsåret, men i dag ikke er brandteknisk godkendte. (Skaden er ved en fejl angivet enslydende 2 gange efter hinanden i tilstandsrapporten). Ved brand vil der bl.a. udvikles giftige røggasser med risiko for personskade, hvorfor karakteren skal være K3. Den sagkyndige angiver i sin indsigelse, at overfladen udgør ca. 10 m² a 12 mm, og at den statistiske risiko for brandskade i en ejendom er ca. 8 promille årligt, hvorfor han ikke anser risikoen for nærliggende. Styrelsen har ikke efterprøvet den sagkyndiges oplysninger, men bemærker, at en brandskade er så alvorligt et forhold, at den nævnte størrelsesorden må anses som betydelig. En øget risiko for brandudvikling, og herunder øget risiko for følgeskade, skal derfor angives som nærliggende (K3). For god ordens skyld skal det præciseres, at risikoen ikke er begrænset til personskade, men tillige omfatter overtænding, brændende smeltemateriale, stærk sodudvikling og ætsende dampe. Det skal ligeledes præciseres, at bygningsreglementet af 1. 3. 1961 fastlægger minimumskrav til indvendige overflader svarende til høvlet træ, og at materialet derfor ikke har været lovligt ved opsættelsen. Fejlangivelsen er derfor fastholdt, idet den sagkyndiges beskrivelse og karakter ikke findes dækkende. Det bemærkes dog at fejlen er af mindre betydning i styrelsens vurdering, idet den sagkyndige har angivet forholdet som alvorlig skade. Under pkt. 9.1 er det ikke beskrevet, at der i kælderens vaske- og baderum mod øst er gulvstifter med manglende vedhæftning. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af rapporten.
8/11 Den sagkyndige angiver i sin indsigelse, at revisor har konstateret forholdet ved bankning, uden at der var enighed om klanglyden, ligesom der ikke kunne påvises skader i fugerne, som man må forvente ved manglende vedhæftning. Der er i øvrigt hverken rør eller armering i kældergulvet, som kan skades ved en opfugtning. Styrelsen henholder sig til revisors registrering, og lægger til grund, at der kunne konstateres utilstrækkelig vedhæftning i den vandbelastede del af gulvet, som jævnlig udsættes for personbelastning. Som følge af personbelastningen er der nærliggende risiko for videreudvikling. Da vandbelastede gulve er særligt udsatte, kræver de skærpet omhu ved registreringen, og skaden burde derfor være påvist af den sagkyndige og angivet i tilstandsrapporten. Styrelsen er enig i synspunktet om at kældergulvet ikke er særligt sårbart for følgeskader. Det bemærkes dog at et simpelt svigt i belægningen vil have brugernes interesse, selvom der ikke skulle være risiko for følgeskader. Fejlangivelsen er derfor fastholdt. Under pkt. 10.1 burde den sagkyndige have beskrevet, at der indgår kobberholdige fittings i vandinstallationen i kælderen, samt at der findes galvaniserede vandrør med gennemtæringer. Forholdet skal karakteriseres med K2 (da vandudstrømning antages at kunne afledes fra kældergulvet, og i givet fald vil være synlig for ejendommens beboere, så der gribes ind). Den sagkyndige henviser til byg-erfa blad 07 05 01, hvor det nævnes, at små messingdele er katodisk beskyttede, hvis de har varmforzinkede stålrør på begge sider, så de ikke afgiver kobber. Der skulle dermed ikke være risiko for galvanisk tæring. Styrelsen skal derfor gøre opmærksom på, at der i fejlangivelsen nævnes to uafhængige forhold. Tæringen ved de to stålrørsfittings antages ikke at være galvanisk betinget. Styrelsen er enig i synspunktet vedrørende katodisk beskyttelse, men materialesammensætningen indebærer alligevel risiko for bimetallisk tæring omkring gevindsamlingerne, hvor godstykkelsen i forvejen er stærkt reduceret (se f.eks. byg-erfa blad 05 04 10). Styrelsen havde under høringen ikke udelukket en årsagssammenhæng mellem de to forhold, og vurderede derfor fejlen som betydelig, men denne vurdering er nu ændret til mindre betydelig. Bygning B: Under pkt. 4.4 er det ikke beskrevet, at der i sålbænke mod øst mangler flere fuger mellem klinkerne. Forholdet skal karakteriseres med K3.
9/11 Den sagkyndige medgiver, at skaden burde være registreret, men afviser at der er risiko for frostafsprængninger eller andre følgeskader i klinkerne eller det underliggende murværk, hvorfor der er tale om en K1-skade. Styrelsen vil ikke anfægte den sagkyndiges faglige vurdering af skaden, og fejlangivelsen er herefter ubetydelig i den samlede vurdering af tilstandsrapporten. Under pkt. 5.2 er det ikke beskrevet, at der i loftet er en uarmeret stødsamling mellem to gipsplader, der vil fremstå som en permanent revne (K1). Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige afviser fejlangivelsen med henvisning til at der er tale om en bagatel. Styrelsen henviser til fotodokumentationen, hvorefter der er tale om en omhyggelig udført beklædning omkring synlige konstruktionsdele af træ. En revne af denne type vil dukke op igen efter overmaling, hvis der ikke træffes særlige foranstaltninger, og under indtryk af arbejdets øvrige standard vil det derfor have brugernes interesse. Karakteren bør være K1 (den var angivet som K0 under høringen). Fejlangivelsen er fastholdt. Under pkt. 8.1 er der givet K1 og anført at tagpappet på mellembygningen er påsvejset aluvinduerne, hvilket giver risiko for indsivning af vand. Den sagkyndige burde have redegjort nærmere for sin vurdering af skadesfølgen, idet teksten ikke er i overensstemmelse med K1. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige oplyser i sin indsigelse at konstruktionen ikke i sig selv kan betegnes som en skade, men da den ikke er optimal, kan der godt være risiko for skade. Den sagkyndige mener ikke risikovurderingen skal have betydning for karakteren. Styrelsen skal derfor henvise til at skadesbegrebet også omfatter fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skade, selv om denne ikke er indtrådt (se bekendtgørelsens 12). Det fastholdes at når den sagkyndige oplyser at der er risiko for indsivende vand, kan karakteren ikke være K1, idet der er tale om svigt af bygningsdelen. Hvis der ikke er risiko for følgeskader på anden bygningsdel, er karakteren K2, ellers K3. Hvis den sagkyndige ønsker at nævne en fjern og teoretisk risiko for vandindtrængen i forbindelse med en K1-skade, skal det fremgå klart af beskrivelsen, at risikoen ikke vurderes som nærliggende. Forholdet vurderes uændret som en ubetydelig fejl. Bygning D: Under pkt. 3.1 er det ikke beskrevet, at træbeklædningen er i kontakt med terrænet, hvilket medfører risiko for træmørning. Karakteren kan ikke fastlægges ud fra den foreliggende dokumentation, men skal antageligt være K2.
10/11 Den sagkyndige oplyser i sin indsigelse at træbeklædningen er i kontakt med flisebelægningen, men at der ikke er jordkontakt, og afviser at der er nærliggende risiko, da der ikke er opstået skade i bygningens hidtidige levetid, som anslås til 20-25 år. I lighed med det ovennævnte punkt 8.1 mener den sagkyndige ikke at risikoen for skade skal fremgå af tilstandsrapporten. Styrelsen skal henvise til fotodokumentationen, som viser tydelige fugtbetingede begroninger forneden på træværket. Det synes derfor nærliggende, at der er risiko for skadesudvikling, og at denne skulle være medtaget i tilstandsrapporten, jf. det under pkt. 8.1 anførte. Hvis den sagkyndiges faglige vurdering imidlertid er, at der ikke er risiko for nedbrydning, burde forholdet som følge af tilsmudsningen og begroningerne være angivet, i det tilfælde med karakteren K1. Under pkt. 8.15 er der givet UN og anført at carportstolperne i jord/eller ved jord er med skjult råd. Den sagkyndige har konstateret skaden, men ikke begrundet karakteren UN. Hvis stolperne mister deres funktion, vil der være følgeskade på anden bygningsdel, og karakteren skal være K3. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige medgiver, at UN ikke er korrekt, men der er tale om en skrivefejl som ikke bør tillægges betydning. Styrelsen skal derfor bemærke, at vurderingen af de sagkyndiges fejl foretages på baggrund af den usikkerhed og risiko, de medfører for brugerne af tilstandsrapporten. Årsagen til fejlene har mindre betydning for denne vurdering, idet udgangspunktet er, at der ikke må forekomme fejl i tilstandsrapporterne. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 08-------0038, belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, og i beskrivelsen af de registrerede forhold samt skadesfølger. Halvdelen af de 15 fejlangivelser beror på oversete forhold, og resten drejer sig om forkert vurdering af skadesudvikling samt manglende eller forkert udfyldelse af rapportens punkter vedrørende ejendommens formelle data. Tilstandsrapporten repræsenterer således ikke en fyldestgørende bedømmelse af ejendommen og er dermed misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapporten oplysninger.
11/11 Samlet set har udgør de 15 forhold efter styrelsens vurdering en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten. De 2 betydelige fejl er ikke afgørende for denne vurdering, idet hver af dem sammen med de øvrige fejl ville føre til samme konklusion. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8 for fejlene i H 08-------0038. Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år. Så længe påtalen er gældende, kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. *** Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 21. juli 2009 Hans Møller Arkitekt ***) Bestemmelsen er uændret i forhold til den tidligere bekendtgørelse, nr. 359 af 23. maj 2005