GLADSAXE KOMMUNE Byrådssekretariatet Den 23. september 2011 Bolette Rørdam Økonomiudvalget 06.12.2011 Punkt nr. 304, bilag 1 Oplæg til ØU-sag vedrørende ændret administration af tilladelse til nedlæggelse/sammenlægning af boliger 1. Baggrund I forbindelse med Økonomiudvalgets behandling af en række konkrete sager om sammenlægning/nedlæggelse af boliger har det været drøftet, om den hidtidige praksis skal ændres? CSE/BYS er derfor blevet bedt om et notat, der opridser problemstillinger og mulige løsningsforslag, der kan forelægges direktørmødet og efterfølgende Økonomiudvalget. I den forbindelse er BOA desuden bedt om en statistik over størrelsen af boliger i kommunen, herunder specielt udviklingen i antallet af små boliger. Heri indgår ikke pris, idet statistik herover ikke umiddelbart er tilgængelig, ligesom det prismæssigt er svært at sammenligne ejerboliger, andelsboliger, private lejeboliger og almene lejeboliger. 2. Kort gennemgang af gældende regler og praksis (detaljeret gennemgang ses i bilag) Regelsættet bygger på, at der skal ske en overordnet kommunal afvejning ud fra hensynet til boligsøgende i kommunen, den samlede boligmasse og dennes fordeling på boligtyper og størrelser, og den enkelte ejers ønsker og behov for mere plads/ændret anvendelse. De gældende lovregler på området er restriktive i den forstand, at sammensætningen af den til enhver tid værende boligmasse forudsættes at være konstant, og at det derfor i henhold til Boligreguleringsloven (Kap. VII) kræver en tilladelse fra kommunalbestyrelsen til at nedlægge boliger helt eller delvist. Ved nedlæggelse forstås dels nedrivning, dels anvendelse til erhverv i stedet for bolig, dels sammenlægning af boliger, hvorved antallet af boliger formindskes. Reglerne gælder for alle boliger med køkken, der er eller har været benyttet til helårsbeboelse, det vil sige for parcelhuse, private udlejningsejendomme, ejerlejligheder, andelslejligheder og almene boliger med flere. Nybyggede ejendomme, der aldrig har været benyttet til helårsbeboelse, er således ikke omfattet af reglerne. Er der tale om boliger med et samlet bruttoetageareal efter sammenlægning på under 130 m 2, kan samtykke ikke nægtes. De pågældende boliger skal desuden være ledige, uden at det skyldes opsigelse fra udlejers side. Der er derfor i Gladsaxe etableret et administrativt system, der behandler og vurderer ansøgninger på området, dels hvilke sager, der kan håndteres uden politisk forelæggelse, og dels hvilke sager, der skal forelægges, ligesom der er rutiner for, hvornår der skal ske administrativ besigtigelse. Opgaven er placeret i CSE/BYS, og BYS sørger desuden for den nødvendige kobling til BMF, så eventuel byggesagsbehandling og registrering i BBR kan finde sted. I det skøn, der udøves, har det været vurderet hensigtsmæssigt at sondre mellem egentlige udlejningsejendomme i etagebyggeri og 2-familieshuse, ligesom der skal tages hensyn til størrelsen J. nr. 03.01.00P19 1
af og rumantallet i hver af de 2 boliger, der ønskes sammenlagt, og til størrelsen af den nye bolig (efter en sammenlægning). Også indretningen og vedligeholdelsesstanden af boligerne og ejendommen (adgangsforhold, køkken og badeværelsesfaciliteter med mere) kan have betydning, ligesom der er særlige hensyn i det almene byggeri. Alle disse faktorer indgår i skønnet og skal ses i sammenhæng med det behov for nedlæggelse/sammenlægning, som ansøger kommer med, og udmøntes i den indstilling og begrundelse, der forelægges Økonomiudvalget. Principper for administration af opgaven har flere gange været forelagt politisk med henblik på præcisering og smidiggørelse af det gældende administrationsgrundlag, sidst i ØU 28.03.2006, sag nr. 130. I øjeblikket sondres således mellem boliger i etageejendomme, hvor sammenlægninger forelægges politisk, når bruttoetagearealet overstiger det i loven nævnte 130 m 2, og boliger i 2-familieshuse, hvor sammenlægninger først forelægges, når arealet overstiger 175 m 2. I sager, der forelægges, har der været administrativ besigtigelse. Ændring fra bolig til erhverv forelægges altid, og altid efter administrativ besigtigelse. Sammenlægning af almene boliger forelægges altid. Ud over de konkrete forelæggelser bliver Økonomiudvalget løbende orienteret om de administrative beslutninger. I vedhæftede bilag 1 er beskrevet lovgrundlag og besluttet praksis for alle boliger, og i bilag 2 det supplerende lovgrundlag og praksis for almene boliger. 3. Statistik (BYS + BOA) BYS oplyser, at i perioden 2006-2011 er der administrativt blevet sammenlagt i alt 45 boliger: 35 i etageejendomme (under 130 m 2 ). 10 i 2-familieshuse, heraf 3 op til 130 m 2, og 7 mellem 130 og 175 m 2. 5 er blevet forelagt ØU, da bruttoetagearealet oversteg 175 m 2, 3 fik afslag, 2 blev godkendt. 5 sager om nedlæggelse af boliger (overgang til erhverv, nedrivning e.l.) er i perioden blevet forelagt ØU, alle er godkendt. BYS oplyser, at i perioden 1994-2006 er der administrativt blevet sammenlagt i alt 154 boliger: 86 i etageejendomme, heraf 65 op til 130 m 2, og 21 mellem 130 og 175 m 2. 68 i 2-familieshuse, heraf 18 op til 130 m 2, og 50 mellem 130 og 175 m 2. 11 er blevet forelagt ØU, da bruttoetagearealet oversteg 175 m 2. Alle blev godkendt. BOA oplyser, at Gladsaxe Kommune pr. 01.01.2011 har i alt 31.645 boliger, heraf er 17.112 etageboliger, hvoraf 8.269 tilhører almene boligorganisationer. 6.490 er række-, kæde- eller dobbelthuse, hvoraf 3.249 tilhører almene boligorganisationer. 8.043 er parcelhuse eller andet. Fra 2006 til 2011 er antallet af beboede 1 etageboliger steget med 1.682 boliger. Antallet af boliger under 60 m2 er faldet med 321 boliger, til dels begrundet i ændringerne i kommunens plejeboliger. 1 Kun beboede boliger opgøres efter boligstørrelse. J. nr. 03.01.00P19 2
Beboede boliger efter boligart, område, boligstørrelse i kvm. og tid Etageboligbebyggelse i Gladsaxe Etageboliger 2006 2007 2008 2009 2010 2011-39 m2 1.137 1.090 978 976 972 40-59 m2 4.214 4.143 4.024 4.025 4.058-50 m2 2.457 60-79 m2 5.207 5.217 5.212 5.245 5.361 50-74 m2 6.816 80-99 m2 3.895 4.028 4.241 4.361 4.494 75-99 m2 5.863 100-119 m2 828 853 938 966 991 100-124 m2 1.087 120-159 m2 134 143 146 150 156 125-149 m2 95 160-199 m2 11 12 11 10 10 150-174 m2 26 200- m2 4 9 10 12 13 175- m2 9 Uoplyst 0 0 0 0 0 Uoplyst 0 I alt 15.430 15.495 15.560 15.745 16.055 I alt 16.353 Række-, kæde- og dobbelthuse i Gladsaxe 2006 2007 2008 2009 2010 Række-, kæde- og dobbelthuse -39 m2 74 75 73 76 74 40-59 m2 212 202 201 200 197-50 m2 118 60-79 m2 1.278 1.262 1.262 1.283 1.269 50-74 m2 1.011 80-99 m2 3.231 3.233 3.223 3.221 3.232 75-99 m2 3.658 100-119 m2 1.273 1.270 1.277 1.273 1.276 100-124 m2 1.360 120-159 m2 212 273 297 299 301 125-149 m2 53 160-199 m2 9 9 9 9 9 150-174 m2 185 200- m2 5 5 5 4 4 175- m2 10 Uoplyst 0 0 0 0 0 Uoplyst 0 I alt 6.294 6.329 6.347 6.365 6.362 I alt 6.395 Kilde: Statistikbanken.dk, ny opgørelsesmetode fra 2011 Andelen af små etageboliger under 60 m² er fra 2006 til 2010 faldet fra 34,7% til 31,3%, men udgør dog fortsat en betydelig del af det samlede etagebyggeri. I samme periode er især andelen af mellemstore lejligheder (80-119 m²) vokset fra 30,6% til 34,2%, sandsynligvis som følge af de store byggerier på Telefonvej, Signalvej og i den tidligere TV-by, hvor de fleste boliger er etableret i denne størrelse. Gladsaxe Kommunes andel på 31,3% små etageboliger er den højeste i hovedstadsområdet (0,27%- point højere end København) og ca. dobbelt så høj som f.eks. Brøndby og Ballerup. Der har ikke været nogle nævneværdig ændring i antallet af række-, kæde- og dobbelthuse i perioden. Samlet udgør de små etageboliger ca. 16,6% af den samlede boligbestand. Bortset fra København og Glostrup med hhv. 27,8% og 17,1%, er dette den højeste andel i hovedstadsområdet. J. nr. 03.01.00P19 3
4. Forslag til ny praksis med ændret og mere smidig administration Overvejelse Er det fortsat hensigtsmæssigt, at forvaltningen vurderer, om det er rimeligt at godkende en sammenlægning/nedlæggelse, og i de besluttede tilfælde indstiller til det politiske system i overensstemmelse hermed? Eller bør udviklingen i højere grad følge udviklingen i efterspørgslen og boligbehovet, så det overlades til de enkelte ejere/lejere af boliger at finde løsninger, der passer den enkelte familie? Det kunne jo overvejes at smidiggøre praksis ved at gøre det helt frit, således at administrationen kan give tilladelse til sammenlægning uanset størrelse mm. En sådan løsning kan måske indebære, at der senere vil komme ansøgninger om opdeling, hvis boligbehovet ændres til fordel for små boliger. I vurderingen af om praksis skal ændres, skal naturligvis også indtænkes et kommunalt boligsocialt behov for at have boliger i alle størrelser, både små og store og til en fornuftig husleje. Dette for at tilgodese, at boligmassen kan rumme forskellige typer af familier, fra den enlige unge eller fraskilte til storfamilien med mange børn. Heri indgår selvfølgelig også en vurdering af, hvor mange små boliger, det er relevant at have i kommunen. Desuden skal der ske en vurdering af på den ene side, om udviklingen er gået i retning af, at folks behov i dag forudsætter større boliger end tidligere, og på den anden side om behovet for egentlige små boliger til f.eks. unge er stigende, da kommunen i mindre grad end tidligere anbringer i sociale boformer. Dette gælder selvfølgelig især på det almene område, hvor kommunen har anvisningsret. Det fremgår af gennemgangen af de sidste 30 års praksis, at der har været skiftende administrationsgrundlag gennem tiderne. I nogle perioder er ganske mange sager blevet forelagt politisk, i andre perioder er flere sager overladt til administrationen efter en principbeslutning i Økonomiudvalget, hvor retningslinjer er blevet fastlagt. Forslag Hvis det vurderes, at det er hensigtsmæssigt med en ordning, der i højere grad tager hensyn til efterspørgslen/boligbehovet, kunne et forslag være, at der forelægges en sag i Økonomiudvalget, der indstiller, at der for private udlejningsejendomme, ejerboliger og andelsboliger indføres en praksis, således at disse sager ikke forelægges politisk, uanset lejlighedernes størrelse og anvendelighed. Der skal fortsat søges om tilladelse (også af hensyn til registrering i BBR), men forvaltningen vil som udgangspunkt give tilladelse til sammenlægning (uden besigtigelse). Oversigt over de administrativt meddelte tilladelser foreslås forelagt Økonomiudvalget til orientering 1 gang årligt. at Byrådet dermed delegerer kompetencen i til sammenlægninger i de nævnte ejendomme til Center for Service. at praksis for almene udlejningsejendomme fastholdes, således at disse sager fortsat forelægges politisk med en administrativ indstilling, der konkret vurderer, om sammenlægning er fornuftig og generelt godkendt af afdelingsmøde/organisationsbestyrelse. Afvisning vil typisk blive begrundet i, at der er 2 selvstændigt velfungerende boliger. at praksis vedrørende ændring fra bolig til erhverv fastholdes. Det bemærkes, at der i øvrigt kan tænkes adskillige mellemløsninger: Et eksempel kunne være, at for både udlejningsejendomme og 2-familieshuse sker forelæggelse først, når bruttoetagearealet overstiger 175 m 2, alternativt kunne grænsen hæves til 200 m 2 for J. nr. 03.01.00P19 4
begge typer ejendomme. Alle sammenlægninger under grænsen vil blive godkendt administrativt. Et andet eksempel kunne være at indføre en særregel, således at når den bolig, der ønskes nedlagt, kun er på 1 værelse, eller for eksempel under 40 m 2, kan samtykke ikke nægtes. Et tredje eksempel kunne være at indføre disse lempeligere regler for privat boligbyggeri, men fastholde en mere restriktiv holdning i det almene byggeri. J. nr. 03.01.00P19 5
Bilag 1. Gældende regler og praksis for alle boliger Gældende regler: Det fremgår af Boligreguleringslovens 46, at en bolig ikke kan nedlægges helt eller delvist uden kommunalbestyrelsens samtykke. Kommunalbestyrelsen kan dog ikke nægte samtykke, når følgende betingelser er opfyldt: a. ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m 2 b. boligerne skal være ledige, uden at det skyldes opsigelse fra udlejers side efter Lejelovens 82 (opsigelse af beboelseslejligehed i et hus, hvor der på opsigelsestidspunktet kun findes 2 beboelseslejligheder, hvoraf ejeren beboer det ene) eller 83 (opsigelse med den begrundelse, at ejer ønsker selv at benytte det lejede, eller at nedrivning eller ombygning af ejendommen, medfører, at det lejede må fraflyttes) c. boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig Disse regler indebærer således, at der ikke er mulighed for at regulere antallet af sammenlægninger, hvis bruttoarealet efter sammenlægningen ikke overstiger 130 m 2. Det bemærkes, at overtrædelse af reglerne medfører bødestraf. Praksis: Ved principbeslutning i 2006 ændredes det hidtidige administrationsgrundlag, således at flere sager skulle forelægges til politisk beslutning. Sammenlægninger af lejligheder i etageejendomme, hvor bruttoarealet overstiger 130 m 2 skal således forelægges Økonomiudvalget. Begrundelsen var og er, at der hermed kunne sikres en bedre styring med, hvor mange og hvilke lejligheder, der sammenlægges, og at det ville være muligt at sikre, at der fortsat i kommunen er lejligheder, som størrelsesmæssigt ligger fra 65 m 2 op til ca. 85 m 2. Grænsen på 175 m 2 er fastholdt, for så vidt angår 2-familieshuse. Sagerne forelægges med indstilling fra forvaltningen, svarende til det hidtidige administrationsgrundlag, se nedenfor. Efter beslutning i ØU 13.11.1990, nr. 744 er de administrative beslutninger om sammenlægninger løbende blevet afrapporteret til ØU, som udgangspunkt en gang årligt. I perioden 1994 til 2006 var administrationsgrundlaget (jf. ØU 01.11.1994, nr.130), at Økonomiudvalget havde givet bemyndigelse til, at der administrativt kunne gives tilladelse til sammenlægning af lejligheder uanset art, hvis den nye boligs bruttoetageareal ikke oversteg 175m 2. Der udfyldes i alle tilfælde et ansøgningsskema med relevante oplysninger. Hvis der var tale om, at lejligheden efter sammenlægning oversteg 175 m 2, blev sagerne forelagt for Økonomiudvalget. Forinden blev der foretaget administrativ besigtigelse. Ud fra en vurdering af blandt andet boligernes stand, og om de var tidssvarende, skete der en konkret afvejning i forhold til ansøgerens begrundelser for behovet for sammenlægning. Der var desuden politisk fastsat særlige retningslinjer for forvaltningens indstillinger vedrørende 2-familieshuse: Forvaltningen indstiller, at der meddeles tilladelse til sammenlægning, J. nr. 03.01.00P19 6
hvis de 2 lejligheder ikke er acceptabelt adskilt fra hinanden, men for eksempel har fælles entre, eller hvis der ikke er ordentlige eller slet ingen bademuligheder, og at sammenlægning er begrundet i et ønske om modernisering med nutidige badeforhold med mere. Forvaltningen indstiller, at der meddeles afslag på ansøgningen om sammenlægning, hvis lejlighederne hver for sig udgør en tidssvarende selvstændig bolig. I perioden 1988-1994 var administrationsgrundlaget (jf. ØU 08.03.1988, nr. 212), at sager om sammenlægning op til 130 m 2 blev behandlet administrativt, og hvis de var over 130 m 2 blev de forelagt Økonomiudvalget. Forud var sket administrativ besigtigelse. Med denne beslutning blev der desuden gjort op med en tidligere kommunal praksis, hvorefter der automatisk blev givet tilladelse til sammenlægning, når blot den ene lejlighed i et 2- familieshus var under 60 m 2. J. nr. 03.01.00P19 7
Bilag 2. Særlige regler og praksis for almene boliger Gældende regler: Ud over reglerne i Boligreguleringsloven 46 gælder for almene boliger også Almenboligloven 28. Heraf fremgår, at væsentlig forandring af en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kun kan ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Kommunalbestyrelsen kan godkende ibrugtagning af boliger til anden anvendelse end boliger, hvis ændringen skønnes nødvendig efter en samlet vurdering af hensynet til de boligsøgende og baggrunden for ændringen. Godkendelse af sammenlægning af boliger må kun gives, hvis boligen efter sammenlægningen ikke overstiger 140 m 2. Godkendelse af sammenlægningen af beboede boliger må kun gives, når sammenlægningen indgår i en helhedsplan, der skal fremtidssikre boligområdet. Økonomistyrelsen skal orienteres om nedlæggelse, og træffer beslutning om eventuelle ændringer i støttede lån. Det bemærkes, at kompetencen til godkendelse i 1992 blev overført fra ministeriet til kommunalbestyrelsen med henblik på større vægt på lokale hensyn, men med fortsat vægt på at opretholde den hidtidige meget restriktive praksis, især at den ændrede anvendelse var nødvendig for at imødekomme et påtrængende behov hos beboerne samlet set (det vil sige ikke af hensyn til en enkelt lejers konkrete behov). For eksempel anvendelse som fælleslokaler, anvendelse som faciliteter for socialarbejdere, indretning til lægepraksis ved lang afstand til erhvervsbebyggelse og lignende. Det er oftest en forudsætning, at den pågældende bolig er ledig, og at den offentlige støtte bortfalder. Praksis: BYS har hidtil altid forelagt sager om nedlæggelse eller sammenlægning af almene boliger for Byrådet. Antallet af disse enkeltnedlæggelser eller -sammenlægninger har haft et særdeles begrænset omfang, idet der her ses bort fra for eksempel den samlede nedrivning af Bytoften med genopførelse og lignende. Som eksempel på en godkendelse af nedlæggelse af bolig kan nævnes etablering af lægepraksis i GAA, afdeling Kildevænget, hvor BR 16.02.2009, sag nr. 46 gav tilladelse til udvidelse af et erhvervslejemål, der anvendtes til lægepraksis, med nabolejemålet, der således blev nedlagt som bolig. Af hensyn til reglerne i Sideaktivitetsbekendtgørensen blev særlige betingelser knyttet til den ændrede anvendelse. I forbindelse med styringsdialogen med de almene boligorganisationer har der i 2010/2011 for enkelte afdelinger været fremsat ønske om tilladelse til sammenlægning af et-rumsboliger af begrænset størrelse (24 til 40 m 2 ) med nabolejemål bestående af enten 2- eller 3-rumsboliger, typisk med henblik på at tilgodese et behov for at kunne tiltrække børnefamilier i de nye 3 til 4 rumsboliger på op til 100 m 2. 2 sager er blevet godkendt i BR 15.06.2011, punkt 90 og punkt 91 i overensstemmelse med forvaltningens indstilling, idet der blandt andet blev lagt vægt på, at der fortsat i de 2 afdelinger er et antal et-rumsboliger. Samtidig med forelæggelsen af disse 2 sager, blev også på ØU 24.05.2011, punkt 144, forelagt en sag om sammenlægning af 2 almene boliger på hhv. 49,6 og 90,4 m 2, begrundet i et ønske om mere plads for en familie med 2 voksne og 7 børn. I overensstemmelse med forvaltningens indstilling valgte et flertal i ØU at afvise ansøgningen, idet det blev vurderet, at der var tale om at sammenlægge 2 selvstændigt velfungerende boliger, og at sammenlægningen alene skyldtes de nuværende lejeres konkrete behov, og ikke et generelt behov i afdelingen som sådan. J. nr. 03.01.00P19 8
BYS forudsætter i øvrigt generelt i sin sagsbehandling, at sammenlægning/ombygning er godkendt af både afdelingsmøde og organisationsbestyrelse, og at det er boligorganisationen, der forestår arbejdet. I forbindelse med sagsbehandlingen indhenter BYS desuden en udtalelse fra SSF/boligformidlingen om det boligsociale behov. J. nr. 03.01.00P19 9