Til Albertslund Kommune Att.: By- og Miljødirektør Elisabeth Gadegaard Wolstrup Glostrup d. 23. maj 2018 Beskrivelse af forskellige scenarier for renovering og placering af Klub Svanen i Albertslund Syd, herunder ide til samlet løsning for fælleshus, multisal og klub BO-VEST anmodede ved brev af d. 21. februar 2018 (vedlagt) på vegne af Vridsløselille Andelsboligforening Albertslund Kommune om en principgodkendelse for opførelse af et antal almene familieboliger etableret som et eller to seniorbofællesskaber med udlejning efter særlige regler til seniorer med en alder på 55 år eller derover. Albertslund Kommune har herefter oplyst at det skitserede projekt for seniorbofællesskaber kolliderer med de tanker om renovering eller nybygning af Klub Svanen og i forlængelse heraf bedt BO-VEST om at skitsere mulige scenarier for placering og gennemførelse af et klubprojekt. I brev af 26. marts 2018 stillede Albertslund Kommune en række spørgsmål, som vi herunder har indsat i det oprindelig brev tekst herunder. BO-VEST s svar er med rød skrift: Vi vil derfor bede Bo-Vest forholde sig til nedenstående scenarier, og om boligselskabet er interesseret i dette: Boligselskabet/VA er interesseret i at opføre x-antal seniorboliger/bofællesskaber på Svanegrunden samt evt. et nyt fælleshus på Kirkegrunden iht. fremsendte ansøgning af 21. februar 2018. Scenarie A Klub Svanen nedrives og nybygges af Bo-Vest på eksisterende grund, Svanens Kvarter 24 - ejet af Bo-vest. Kan der eventuelt bygges seniorboliger og klub på samme grund? Ja, men byggeriet af seniorboligerne vil blive dyrere pr. m2 i takt med at boligantallet reduceres. Hvis Bo-Vest bygger for AK, hvordan får kommunen så indflydelse på processen og det færdige resultat? BO-VEST arbejder i sine mange renoveringssager med samskabelse mellem vores professionelle projektledere, eksterne rådgiver, beboere og ofte også kommunale repræsentanter. BO-VEST er således vant til at drive en involverende proces, når der skal bygges. Såfremt BO-VEST vil skulle bygge for eller sammen med Albertslund Kommune, forestiller vi os, at dette sker i et struktureret samarbejde med fælles opstillede beslutningsgrundlag og -processer som en naturligdel af arbejdet. For en kommunalt drevet klub, vil kommunen stå som den klare bestiller. Kan der bygges nyt på grunden samtidig med at den eksisterende klub fungerer, så genhusning under byggeperioden undgås? Det vil være uhensigtsmæssig af hensyn til optimal byggeretning, sikkerhed for børnene og de begrænsede pladsforhold, der gælder for arealet. Hvad er det forventede lejeniveau for klub + grund? Prisen for leje af grund og nybygget/renoveret klub vil afhænge helt af størrelse, krav m.v.
Vil der være et engangsbeløb for tilbagelevering af den eksisterende grund og indskud for den nye klub? Dette afhænger til dels af, hvorledes det nuværende lejemål håndteres. Det nuværende lejemål kan enten ophøre eller fortsætte. Hvis lejemålet ophører, kan der blive tale om, at der betales et engangsbeløb svarende til det evt. tab, som nedrivning af bebyggelsen medfører. Hvis lejemålet ophører, vil der skulle indgås en ny lejeaftale, hvor der kan opkræves depositum for den nye klub. Ophør af det eksisterende lejemål og indgåelse af ny lejekontrakt vil evt. have betydning i forhold til eksisterende finansiering m.v. Hvis lejemålet fortsætter, vil der ikke skulle betales et beløb for tilbagelevering. Tilsvarende vil indbetalte depositum blot blive videreført. Hvis lejemålet fortsættes må det vurderes, hvilken betydning ombygningsarbejderne (nedrivning + nyopførelse) har for lejefastsættelsen og finansiering af ombygningsarbejderne. Der er i vid udstrækning aftalefrihed, og hvilken løsning der foretrækkes må vurderes konkret. Scenarie B Kommunen selv nedriver og nybygger Klub Svanen på eksisterende grund, Svanens Kvarter 24 - ejet af Bo-Vest. Det er usikkert i hvilket omfang denne løsning kan rummes indenfor almenboliglovgivningen. Almenboliglovens Kap. 12 omhandler.lokaler til brug for sociale tilbud, ligesom 3 i bekg. nr. 876 af 03/10/1996 tilsvarende omhandler..erhvervsarealer i byggeri, jf. sideaktivitetsbekendtgørelsen 33. Dette udelukker umiddelbart, at der kan ske udlejning af grund. I modsat retning taler måske sideaktivitetsbekendtgørelsen 3, hvorefter der under nærmere fastsatte betingelser kan etableres nye erhvervsarealer, herunder udlejning af ubebyggede arealer, jf. 3, stk. 4. Det ses imidlertid ikke i lovgivningen afklaret, hvorledes reglerne i navnlig almenboliglovens Kap. 12 hænger sammen med sideaktivitetsbekendtgørelsen 3, herunder om 3 kan anvendes, selvom forholdet mest nærliggende er reguleret af Kap. 12. Hvis scenarie B ønskes, kræver det en uddybende vurdering af de juridiske rammer, herunder evt. afklarende henvendelse til ministeriet. Kan der eventuelt bygges seniorboliger og klub på samme grund? Ja, men byggeriet af seniorboligerne vil blive dyrere pr. m2 i takt med at boligantallet reduceres. Hvad skal der til, hvis kommunen bygger på lejet grund? BO-VEST er ikke bekendt med reglerne for kommunalt byggeri på lejet grund. Kan der bygges nyt på grunden samtidig med at den eksisterende klub fungerer, så genhusning under byggeperioden undgås? Det vil være uhensigtsmæssig af hensyn til optimal byggeretning, sikkerhed for bruger og ansatte i Klub Svanen og de begrænsede pladsforhold, der gælder for arealet. Hvad er det forventede lejeniveau for grund? Lejeniveauet for grunden vil tage udgangspunkt i en markedsleje, som vil blive fastsat af en valuar. Hvad med opsigelse af lejeaftale for grunden? Opsigelse vil blive aftalt mellem kommunen og boligselskabet. Spørgsmålet vil i den sammenhæng særligt dreje sig om, hvad der vil skulle ske med den kommunalt ejede bygning på det lejeopsagte areal. Kan der eventuelt bygges seniorboliger og klub på samme grund? Se scenarie A. Hvad skal der til, hvis kommunen bygger på lejet grund? Vores jurist vil undersøge, om vi som almen boligorganisation må udleje grunden til opførelse af nybyggeri med anden bygherre.
Kan der bygges nyt på grunden samtidig med at den eksisterende klub fungerer, så genhusning under byggeperioden undgås? Se scenarie A. Hvad er det forventede lejeniveau for grund? Fastsættes af valuar. Hvad med opsigelse af lejeaftale for grunden? Opsigelse af lejeaftale for grunden, må i påkommende fald aftales konkret. Scenarie C Kommunen køber klub Svanens eksisterende grund, Svanens Kvarter 24, af Bo-Vest og nedriver og nybygger Klub Svanen. Hvad koster det at købe grunden, Svanens Kvarter 24? Fastsættes af valuar. Kan der bygges nyt på grunden samtidig med, at den eksisterende klub fungerer? Se scenarie A. Kan grunden deles, således kommunen kun opkøber et areal svarende til klubbens samlede pladsbehov? Det er muligt, men det vil næppe skabe et attraktivt areal i forhold til at realisere seniorbofællesskab på arealet. Som det fremgår af ovennævnte, vil det godt kunne lade sig gøre at renovere den nuværende Klub Svanen eller at gennemføre nybyggeri på den eksisterende placering enten på lejet grund eller efter køb af Vridsløselille Andelsboligforenings areal. Dette vil imidlertid vanskeliggøre etableringen af seniorbofællesskaber, særligt til en fornuftig fremtidig leje, da byggeriet vil blive markant mindre og dermed dyrere pr. m2 at opføre. BO-VEST foreslår derfor en alternativ tilgang til løsning af udfordringen, hvor ambitionen skal være at etablere både et nyt kommunalt klubtilbud, en fælles multisal, et nyt stort fælles beboerhus og op til 75 seniorboliger placeret i 4 seniorbofællesskaber: Af det vedhæftede kort fremgår 5 forskellige arealer, der kunne komme i spil til realisering af ovennævnte: 1) Svanegrunden, vest. Nuværende placering for Klub Svanen, samt materialegård for VA 4 Syd. Ejer: Vridsløselille Andelsboligforening. 2) Svanegrunden, øst. Nuværende placering for Beboerhuset i boligafdelingen VA 4 Syd. Ejer: Vridsløselille Andelsboligforening. 3) Spættegrunden. Nuværende grønt areal midt i gårdhusbebyggelsen længst mod syd for kanalen. Ejer: Albertslund Kommune. 4) Kirkegrunden, nord. Areal ved kanalen. Ejer: Albertslund Kommune 5) Kirkegrunden, syd. Arealet mellem kirkegrunden nord og Spættegrunden. Ejer: Albertslund Kommune. Helt overordnet foreslår BO-VEST følgende anvendelse af disse 5 arealer: a) Areal 1 og 2, Svanegrunden vest og øst anvendes til etablering af seniorbofællesskaber. Materialegården, den eksisterende klub og beboerhuset nedrives, og aktiviteterne flyttes til anden lokalitet. b) Areal 3, Spættegrunden friholdes for byggeri og udlægges fortsat som grønt areal og udendørs areal for en ny klub. c) Areal 4, Kirkegrunden nord anvendes til fælles beboerhus for boligafdelingerne i Albertslund Syd i sammenhæng med d) Areal 5, Kirkegrunden syd, hvorpå der anlægges multisal, der anvendes af klubbens brugere i klubbens åbningstider og af fælleshusets brugere uden for klubbens åbningstider. Der anlægges desuden ny kommunal klub på arealet.
Denne fordeling vil kunne honorere flere ønsker og muligheder: - Såvel den nye klub som det nye beboerhus vil kunne etableres, mens de eksisterende forhold opretholdes. Albertslund Kommunen kan således drive Klub Svanen helt frem til indflytning i en nybygget klub. Ligesom VA 4 Syds beboerhus kan anvendes indtil et nyt fælles beboerhus er etableret. - Såvel VA 4 Syd som VA 4 Nord skal gennemgå omfattende renoveringer af boligerne. Ingen af afdelingerne er i sig selv store nok til at opnå tilskud fra Landsbyggefonden til etablering af fælleshus. Landsbyggefonden har imidlertid pr. brev tilkendegivet, at fonden vil være villig til at yde op til 30 mio. kroner i støtte til etablering af et op til 1.300 m2 stort beboerhus, såfremt alle boligafdelinger i Albertslund Syd ønsker at indgå i et sådant hus. Bortset fra afdeling VA 4 Række, der allerede har fået støtte til etablering af et beboerhus. Såvel Albertslund Boligselskab som Vridsløselille Andelsboligforening har tilkendegivet, at de ønsker at etablere et fælles beboerhus i Albertslund Syd for mere end de to afdelinger, som først har været på tale. - Med en fælles etablering af en multisal, der kan binde den kommunale klub sammen med det fælles beboerhus vil man opnå en høj udnyttelse arealerne, og der er efter BO-VEST s opfattelse stor sandsynlighed for at opnå støtte fra fx Lokale- og Anlægsfonden til netop denne form for etablering, fordi det vil være noget nyt, og en model, der skaber basis for en bred brug af lokaliteten. - Med en byggerækkefølge, hvor der først etableres en ny klub, en fælles multisal og et fælles beboerhus, vil Svanegrunden kunne rømmes, og der vil kunne opføres et optimeret byggeri af seniorboliger/seniorbofællesskab på grunden, som vil kunne imødekomme den store efterspørgsel på netop denne boligform. Ligeledes vil det være muligt at opnå et godt flow i selve byggeprocessen/etablering af byggepladser. - BO-VEST vil kunne etablere nye p-arealer til betjening af seniorbofællesskaberne i den eksisterende gårdhusbebyggelse samt på Svanegrunden. Det vil formentlig kræve nedlæggelse af enkelte gårdhuse, hvilket kan indpasses i den foreliggende renovering for boligerne. P-pladsen ved Kanalen ved siden af Kirkegrunden anvendes kun i begrænset omfang og vil kunne betjene en ny klub og et nyt beboerhus. Det fælles beboerhus var oprindeligt en del af Masterplan Syd og renoveringen og fornyelsen af området ved kanalen. Dette element vil med en plan som ovennævnte blive realiseret + mere til. Det samlede projekt vil være en magnet for liv i området i dagens lyse timer og også i weekenderne og vil skabe liv og bevægelse på tværs af Albertslund Syd. Med gennemførelse af en fælles arkitektkonkurrence for arealet, vil der også kunne blive tale om et arkitektonisk og bydannelsesmæssigt ambitiøst element, der vil være prikken over i et i den store byfornyelse af Albertslund Syd. Finansiering Det fælles beboerhus og boligorganisationernes andel af den fælles multisal vil kunne finansieres helt eller delvist af Landsbyggefondens tilskud samt eventuelt tilskud fra fx Lokale- og Anlægsfonden Den kommunale klub og kommunens andel af den fælles multisal finansieres af Albertslund Kommune, samt eventuelt tilskud fra fx Lokale- og Anlægsfonden. For de almene seniorboliger gælder reglerne om finansiering af nybyggeri, hvorefter Albertslund Kommunen vil skulle yde kommunalt grundkapitallån på 10 % af den samlede anskaffelsessum.
Finansieringsforudsætninger Støtte fra fx Lokale- og Anlægsfonden skal søges Støtte fra Landsbyggefonden positiv tilkendegivelse modtaget. Endelig støtte og tilskudsstørrelse vil afhænge af projektet størrelse (hvor mange afdelinger deltager). Kommunal finansiering af klub Kommunal finansiering af kommunal grundkapital Kommunalt grundsalg til de almene boligorganisationer Kommunal låneadgang Låneadgang for de almene boligorganisationer (følger af reglerne om alment nybyggeri) Aftale om afvikling af eksisterende klub i VA s bygninger, herunder aftale om økonomiske forhold Proces og øvrige forhold Såfremt Albertslund Kommune ønsker at arbejde videre med det skitserede projekt, foreslår BO- VEST, at der snarest muligt etableres en projektorganisation med en styregruppe, en projektleder på den kommunale side og en projektleder på boligorganisationssiden, som får til opgave at skitsere en tids- og procesplan for projektet. Som en del af projektorganiseringen påtænker BO-VEST at etablere undergrupper med repræsentanter fra beboerdemokratiet for såvel det fælles beboerhus, som seniorbofællesskabsboligerne for på den måde at sikre den lokale forankring af projektet. BO-VEST foreslår ligeledes, at der hurtigst muligt nedsætte en fælles arbejdsgruppe, der skal konkretisere en række underområder for på den måde at kunne afklare særligt juridiske og økonomiske forhold tidligt i forløbet. Ligesom der relativt tidligt i forløbet bør tages initiativ til en fælles kontakt til Lokale- og Anlægsfonden for at afklare mulighederne for at opnå tilskud derfra til en multisal. BO-VEST står meget gerne til rådighed for yderligere uddybning af de i nærværende brev skitserede idéer og indgår naturligvis også i drøftelserne af de af kommunen tidligere skitserede idéer til etablering/renovering af Klub Svanen. Med venlig hilsen Ulrik Brock Hoffmeyer Adm.direktør, BO-VEST