Udvikling af område i Gellerup til ny Ungdomsbydel, ejerboliger og erhverv principbeslutning vedr. områdets udvikling

Transkript

1 Indstilling Til Den Politiske Styregruppe for Helhedsplan Gellerup/Toveshøj Fra Teknik og Miljø & Borgmesterens Afdeling Dato 6. november 2014 Udvikling af område i Gellerup til ny Ungdomsbydel, ejerboliger og erhverv principbeslutning vedr. områdets udvikling 1. Resume I forbindelse med Helhedsplanens konkretisering og udvikling er der arbejdet videre med hvordan området ved Bygaden Nord, som i dag indeholder blok A9 og A10 samt Hejredalskollegiet, bedst udvikles. På den baggrund indstilles, at grunden udvikles med henblik på at bygge nye ungdomsboliger, ejerboliger og erhverv. Herunder reserveres yderligere kvoter, svarende til ca m2 (ca. 80 ungdomsboligenheder af 32 m2), så der i alt er reserveret kvoter svarende til ca m2 (ca. 390 enheder af 32m2). Der er tale om en principbeslutning for grundens udvikling, som vil blive konkretiseret i den videre proces via konkrete projekter, lokalplanudarbejdelse mv. 2. Beslutningspunkter At 1) Den Politiske Styregruppe godkender det skitserede scenarie for udvikling af området ved Bygaden Nord til en ny ungdomsbydel, ejerboliger og erhverv. At 2) Den Politiske Styregruppe godkender, at der - efter konkret aftale med Teknik og Miljø, herunder en drøftelse med boligorganisationernes 5. Kreds reserveres yderligere kvoter til ungdomsboliger i Gellerup svarende til ca m2 (ca. 80 ungdomsboligenheder af 32 m2). Der er tidligere reserveret kvoter til projektet svarende til m2 (ca. 310 enheder af 32 m2) og der er nu i alt reserveret kvoter svarende til ca m2 (ca. 390 enheder af 32m2), som bygges i etaper, i udgangspunktet m2 / m2. At 3) Den Politiske Styregruppe godkender, at der med udgangspunkt i det vedlagte områdestudie - arbejdes videre med områdets udvikling, som beskrevet i indstillingen. Projektet vedr. ungdomsboliger er under forudsætning af, at Blok A9 og A10 nedrives i stedet for omdannelse. Boligforeningen stemmer om dette 20/11/14, hvorefter sagen behandles igen i byrådet. side 1 af 7

2 3. Baggrund I forbindelse med Helhedsplanens konkretisering og udvikling er der arbejdet videre med hvordan området ved Bygaden Nord, som i dag indeholder blok A9 og A10 samt Hejredalskollegiet, bedst udvikles. Den Politiske aftale indeholder en omdannelse af blok A9 og A10 i Gellerupparken. Omdannelsen af de to blokke indgår i etableringen af en arkitektonisk højt profileret ungdomsby, som sammentænker de omkringliggende blokke med kollegiegrundens fremtidige udnyttelse. Figur 1. Scenarie fra Dispositionsplanen. Den Politiske Styregruppe godkendte i februar 2013, at der reserveres kvoter svarende til en omdannelse af blok A9 og A10 (i alt m2), som kan realiseres i overensstemmelse med den samlede udvikling af området. Indstillingen om nedrivning af Hejredalskollegiet blev godkendt i byrådet den 25. juni Indstillingen om Udvikling af ny ungdomsbydel nedrivning af blok A9 og A10 blev godkendt i Den Politiske Styregruppe 5. maj Sagen afventer nu en afstemning i boligforeningen (forventet 20/ ), hvorefter sagen behandles igen i byrådet. Her adresseres Tryghedsgarantien for blok A9 og A10 samt de økonomiske forhold. Aftalen indebærer, at udgifter til nedrivning af de to blokke, genhusning, tomgangstab mv. dækkes af Brabrand Boligforening / Landsbyggefonden. Kommunen har i forbindelse med Budget afsat 6 mio. kr. til indfrielse af kommunens andel af restgælden i blokkene i forbindelse med nedrivning (1/5-delsordningen). Samtidig blev det aftalt, at spørgsmålet vedr. områdets udvikling, herunder evt. yderligere kvoter, skulle afdækkes yderligere. Dette arbejde er nu færdigt og der kan tages en principbeslutning om hvordan området bedst udvikles. side 2 af 7

3 4. Effekt Udvikling af området bidrager til at realisere de vedtagne effektmål 1, særligt i forhold til målet om, at skabe en fysisk åben og multifunktionel bydel med blandede boligformer og en blandet beboersammensætning, hvor familier og studerende bor og er en integreret del af områdets liv og udvikling. En velfungerende ungdomsbydel er det element i Helhedsplanen der på kortest sigt og mest direkte/styrbart, har en positiv effekt på Helhedsplanens effektmål, særligt i relation til beboersammensætningen. Ejerboliger vil på lidt længere sigt kunne tilbyde en boligform, som henvender sig til de beboere og potentielle fraflyttere/tilflyttere, der ønsker at eje deres egen bolig, og fx ønsker et rækkehus med egen have. Dette vil bidrage til at fastholde og tiltrække ressourcestærke beboere. Udvikling af området til blandede funktioner og boligformer vil ligeledes bidrage til at realisere de øvrige effektmål, herunder i forhold til skabelse af tryghed, trivsel, byliv, idræt, aktiviteter, medborgerskab mv. 5. Ydelse Området udvikles til ungdomsboliger, tæt-lave ejerboliger og erhverv, som nærmere beskrevet i det vedlagte områdestudie (bilag 1). Det skitserede scenarie/volumenstudie udlægger de forskellige områder og fungerer som en ramme for den videre udvikling af området, der vil blive konkretiseret i den videre proces via konkrete projekter, lokalplanudarbejdelse mv. Figur 2. Scenarie for udvikling af området ved Bygaden Nord. 1 Det er besluttet, at effekten af Helhedsplanen løbende skal måles ud fra en række effektmål, som kan opdeles på dimensionerne: blandet beboersammensætning, tryghed og trivsel samt en attraktiv bydel. Herunder måles konkret på områderne: Beskæftigelse, uddannelse, udsatte børn og unge, sundhed, kriminalitet, tryghed og trivsel, medborgerskab, image, kultur og fritid og en fysisk åben og multifunktionel bydel. side 3 af 7

4 Ungdomsboliger Ungdomsboliger svarende til ca m2 (ca. 390 enheder af 32m2, alternativt flere små / færre store), som bygges i etaper, i udgangspunktet m2 / m2. Boligerne kan med fordel bygges som et karrébyggeri med fælles areal i midten, der indbyder til aktivitet og socialt liv og fællesskab. Bebyggelse vil endvidere bidrage til at skabe den nye Bygade og området ved de nye kommunale arbejdspladser, Verdenspladsen, beboerhuset mv. Ejerboliger Tæt-lavt ejerboligbyggeri på grunden hvor kollegiet er placeret i dag og som grænser op mod parcelhuskvarteret på Hejredalsvej. Omdannelse af kollegiegrunden forudsætter godkendelse fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Boligerne kan fx bygges i 2 etager evt. med egen lille have og parkering i kort afstand fra boligen. En markedsvurdering fra Sadolin og Albæk peger på, at projektet er realistisk inden for en 5-årig periode. Erhverv Erhvervsbyggeri op mod Edwin Rahrs Vej. Et byggeri på denne placering er vigtigt for områdets udvikling, og skabelsen af området ved Edwin Rahrs Vej og Bygaden. Derudover vil byggeriet, som en sidegevinst, kunne afskærme for støj fra Edwin Rahrs Vej, hvilket er vigtigt i forhold til områdets udvikling, herunder i forhold til opførelse af ejerboliger. En markedsvurdering fra Sadolin & Albæk vurderer det vanskeligt, at tiltrække erhverv til grunden på kortere sigt. En interessant mulighed kunne være at placere boligforeningens nye administrationsbygning på grunden, som ligger godt placeret i området, og som bl.a. vil skabe fin sammenhæng og synergi til ungdomsboligerne, Verdenspladsen med det nye beboerhus m.m. Der er endnu ikke taget stilling til hvor boligforeningen ønsker at placere deres nye administrationsbygning. Et byggeri kan evt. tænkes sammen med andet erhverv, så der samlet opnås en bygningsmasse på ca m2. Det skal bemærkes, at boligforeningen ikke må opføre erhverv med henblik på videre salg eller udlejning Baggrund for det valgte scenarie Områdestudie Områdestudiet indeholder en række forskellige scenarier, principper og bindinger for området fysiske udvikling. De tre elementer ungdomsboliger, ejerboliger og erhverv er tæt forbundet, da de i fællesskab bidrager til en god udvikling af området, herunder bl.a. i forhold til skabelsen af bygaden og støjafskærmning op mod Edwin Rahrs Vej. Studiet danner et fælles udgangspunkt for den videre udvikling og planlægning af området. side 4 af 7

5 Marked for ungdomsboliger Markedet for ungdomsboliger er blevet belyst gennem forskellige analyser, som skal bidrage til at vurdere hvor mange ungdomsboliger, der skal bygges. Markedsanalyserne giver ikke et entydigt billede. De forskellige fund er refereret nærmere i det vedlagte områdestudie. Boligforeningen argumenterer for at ungdomsbydelen skal have en vis størrelse, primært for at skabe en kritisk masse og en attraktiv bebyggelse med gode fællesfaciliteter. Endvidere reduceres studievenlige boliger i området med 976 boliger, i forbindelse med renovering/omdannelse af lejligheder og nedlæggelse af Hejredalskollegiet. Huslejeniveau for ny ungdomsbydel Boligforeningens fremsendte budget for ungdomsboliger viser, at ungdomsboligerne kan opføres med en konkurrencedygtig husleje. Estimeret bruttohusleje (inklusiv vand, varme og el) for en 32 m2 lejlighed med eget bad og køkken er kr. pr. måned. Dette er nogenlunde på niveau / en lille smule under andet nybyggeri i byen, herunder det nye ungdomsboligbyggeri, som boligforeningen opfører på havnen. I forhold til kvadratmeterpris har den nye ungdomsbydel ifølge udregningerne en lavere bruttohusleje pr. m2 sammenlignet med Hejredalskollegiet, Skjoldhøjkollegiet og øvrige kollegier i Aarhus V / Brabrand. Den videre udvikling af projektet vil afklare det præcise huslejeniveau, herunder sammenhængen ml. husleje og målet om at skabe en bebyggelse på et højt arkitektonisk niveau. Kvoter Reservering af kvote til yderligere m2 (80 ungdomsboligenheder) vil kunne ske inden for de afsatte kvoter til almene ungdomsboliger. Støjforhold Der er gennemført en støjanalyse, som bl.a. viser, at der i forhold til at udvikle projekt for ejerboliger skal ske en støjafskærmning ud mod Hejredalsvej og Edwin Rahrs Vej. Dette kan håndteres på forskellige måder, fx gennem carporte/garager, som illustreret i figur Opsamling De forskellige forhold, afdækninger og analyser har indgået i en proces og dialog mellem kommune (BA og MTM) og boligforening. På baggrund af en samlet vurdering - af de fysiske forhold, herunder sammenhæng til de omkringliggende arealer og projekter, relation til effektmål, markedsanalyser for ungdomsboliger, ejerboliger og erhverv, samt antallet af resterende kvoter frem til er der enighed mellem parterne om, at arbejde videre med det skitserede scenarie for udvikling af området. Det vurderes, at dette scenarie med i alt m2 ungdomsboliger, ejerboliger og erhverv giver en god samlet udnyttelse af grunden, der indeholder blandede byggerier og boligformer, som i høj grad vil medvirke til realisering af effektmålene. side 5 af 7

6 6. Organisering Den videre planlægning og udvikling af området sker i et tæt samarbejde mellem Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening, jf. den aftalte Programorganisering/ramme for Helhedsplanen. Boligforeningen er bygherre på ungdomsboliger og evt. ny administrationsbygning, mens kommunen er ansvarlig for udvikling af område til nye ejerboliger og evt. andet erhverv. Udvikling af området sker med udgangspunkt i det vedlagte områdestudie og i overensstemmelse med Helhedsplanens visioner og målsætninger. Herunder skal der arbejdes videre med nedrivning af blokke og kollegium, evt. mageskifte af jord ml. kommune og boligforening, konkurrence for ungdomsboliger og erhvervsbyggeri, udvikling af projekt til ejerboliger, lokalplanudarbejdelse mv. Videre proces vedr. ungdomsboliger Planlægningen af ungdomsbebyggelsen vil kunne gå i gang omkring årsskiftet 2014/2015. Brabrand Boligforening planlægger at udskrive en arkitektkonkurrence med efterfølgende udbud i hovedentreprise. Arkitektkonkurrence, udbud af hovedentreprise samt fysisk planlægning, herunder lokalplan og evt. kommuneplantillæg forventes afviklet i løbet af Byggeperioden forventes opstartet primo 2016 med en byggeperiode på 1½-2 år og forventes indflytningsklar i Det er en forudsætning for igangsætning af byggeri, at de eksisterende bygninger er fraflyttet og nedrevet før der kan igangsættes nyt byggeri. 7. Ressourcer Brabrand Boligforening er ansvarlig for de økonomiske forhold i relation til opførelse af nye ungdomsboliger. Indstillingen har ingen konsekvenser for kommunens ressourcer udover de budgetlagte udgifter til alment nybyggeri. De almene byggerier opføres alle inden for byrådets beslutninger om de økonomiske rammer for alment nybyggeri. De overordnede rammer blev senest fastlagt i de økonomiske retningslinjer for alment byggeri vedtaget af byrådet den 16. december 2009, mens de økonomiske ramme bliver fastsat i forbindelse med byrådets vedtagelse af budgettet. Kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån (indskudskapital), der indtil den 31. december 2016 udgør 10 % af anskaffelsessummen. Herefter udgør den kommunale medfinansiering 14 % af anskaffelsessummen. Endvidere yder kommunen en lånegaranti. Lånegarantiens størrelse er afhængig af en vurdering af ejendommens værdi ved dens færdiggørelse. Ungdomsboliger modtager et særligt tilskud i form af et årligt ungdomsboligbidrag på pt. 179 kr./m 2, hvoraf kommunens andel udgør 20 % og statens 80 %. side 6 af 7

7 Bilag Bilag 1: Områdestudie for ungdomsboliger, ejerboliger og erhverv ved Bygaden Nord. Tidligere beslutninger Politisk aftaler af 23/6/2009 og 19/11/2010. Dispositionsplan for Gellerupparken og Toveshøj, vedtaget i byrådet d. 16. marts Reservering af kvoter svarende til m2, godkendt i Den Politiske Styregruppe i feb Indstillingen om nedrivning af Hejredalskollegiet, godkendt i byrådet den 25. juni Indstillingen om udvikling af ny ungdomsbydel nedrivning af blok A9 og A10, godkendt i Den Politiske Styregruppe 5. maj Sagen afventer nu en afstemning i boligforeningen (forventet 20/11/14), hvorefter sagen behandles igen i byrådet. Sagsnummer: 13/ Udsatte Boligområder Tlf.: Sagsbehandler: Mikkel Schiørring E-post: msc@aarhus.dk Tlf side 7 af 7