Råd til byggeri. Vedligeholdelsesplan For ejerforeningen Hasserishave, 9000 Aalborg Sags nr.: 15-0112 Dato: 02.06.2016 Udført af: TN Marcussen A/S Tlf. nr. + 45 9630 0393 CVR 36917318 Nyhavnsgade 4A Fax nr. + 45 9630 4535 Bank: Spar Nord, Østeraa 9000 Aalborg Mail: info@pe-marcussen.dk Reg. nr.: 9280 Denmark WEB: www.pe-marcussen.dk Konto nr.: 4585138415
Indholdsfortegnelse FORORD... 3 BEBYGGELSENS DATA... 4... 4 BEBYGGELSENS HISTORIE... 4 KONKLUSION... 5 01. TAGKONSTRUKTION... 6 Beskrivelse af bygningsdel... 6 Observation... 6 02. FACADER / SOKKEL... 7 Beskrivelse af bygningsdel... 7 Observation... 7 03. VINDUER / DØRE... 8 Beskrivelse af bygningsdel... 8 Observation... 8 LØBENDE VEDLIGEHOLDELSE... 9 JANUAR:... 9 FEBRUAR:... 9 MARTS:... 10 APRIL:... 11 MAJ:... 11 JUNI:... 11 JULI:... 12 AUGUST:... 12 SEPTEMBER:... 13 OKTOBER:... 13 NOVEMBER:... 14 DECEMBER:... 14 Side 2 af 14
Forord Denne rapport er udarbejdet af Marcussen A/S byggerådgivere, på baggrund af et bygningstilsyn. Rapporten har til hensigt at beskrive bygningernes nuværende tilstand og belyse det fremtidige vedligeholdelsesbehov, således at bygningerne kan fremstå i sin nuværende eller bedre stand i fremtiden. Rapporten tænkes anvendt af foreningens bestyrelse til at danne beslutningsgrundlag for fremtidige arbejder på ejendommene, samt til fastlæggelse af de fremtidige investeringer og løbende udgifter. Rapporten er lagt ud som en 10 års plan. Vi anbefaler at få den justeret hvert år således det giver et retvisende billede af ejendommens stand og vedligeholdelsesbehov. Denne justering kan laves efter en fast aftale og pris, således den indgår i foreningens drift. Gennemgangen er foregået ved et repræsentativt visuelt eftersyn af boliger. Der er ikke foretaget destruktive undersøgelser, taget prøver til dyrkning eller på anden måde taget fysiske prøver. Der tages forbehold for, at synlige såvel ikke synlige skader og fejl er registreret, samt for eventuelle følgeskader af dette. Det tilrådes at bygningerne gennemgås hvert år af en byggerådgiver. Pris på udbedring af forhold, er på baggrund af V&S-prisdata. Alle priser er inkl. Håndværker og moms. Vedligeholdsarbejderne er delt op i følgende 3 kategorier: Vedligehold (V) Drift (D) Fornyelser (F) Side 3 af 14
Bebyggelsens data Navn: Ejerforeningen Hasserishave. Adresse: Hasserishave 9000 Aalborg Bygningstyper: Etageboligbebyggelse Antal blokke: 4 blokke samt carporte og redskabsskurer. 4 blokke fordelt som nr. 4, 5, 6 og 7 iht. tegning som vist nedenunder: Bebyggelsens historie Blokkene har gennemgået en større renovering i 2013. - Ydervæg af hhv. teglsten, træbeklædning, beton eller zink. - Taget er belagt med røde vingetegl med haloten undertag og skure/karnapper er udført med tagpap. - Sokkel/kælderydervægge er udført i beton. - Vinduer og døre er udført ihv. træ eller træ/alu og udskiftet i 2013. - Alle tagrender og nedløb er udført i zink. Carportene er opført ca. 2013. - Væggene er udført i metalplader. - Taget er udført med tagpap. - Tagrender samt tagnedløb er udført i zink. Side 4 af 14
Konklusion Som det fremgår af besigtigelsen og det herunder noterede, er der tale om en bebyggelse, der fremstår i en pæn og god vedligeholdelsesmæssig stand. Nedenstående er en liste over de vedligeholdelsesopgaver og fornyelser som vi anbefaler at få lavet i prioriteret rækkefølge. Bør udføres snarest / omgående 01-F01: Udskiftning af knækket tagsten 01-V02: Tagsten som ligger uregelmæssigt rettes op 01-F02: Udskiftning af nederste rygningssten i grater mod syd i bygning 7 02-V02: Revne ved overligger på bygning 4. mod vest skal repareres 02-V06: Flere mindre huller i mørtelfugen på bygning 4 skal repareres Bør udføres inden for 1-5 år 01-V01: Afrensning af alger/mos, løbende 01-D01: Tagrender renses 01-D02: Rensning af tagnedløb samt tagbrønde 01-V04: Tagpappet skal løbende gennemgås for dampbuler og utætheder årligt 01-V05: Stern træ, males 01-V06: Underbeklædning af træ samt spærender males 02-V01: Sokkel samt beton over murværk males 02-V03: Maling af skure 02-V04: Ydervæg af træbeklædning på bygning 4 03-D01: Smøring og justering af vinduer 03-D02: Smøring og justering af døre 03-V07: 10 % af fugerne omkring vinduer og døre udskiftes Bør udføres inden for 5-10 år 03-V01: Malerbehandling af vinduer 03-V02: Malerbehandling af døre 03-V03: Udskiftning af Ilmodbånd i vinduer og døre 03-V04: Udskiftning af elastiske fuger omkring vinduer og døre 03-V05: Udskiftning af elastiske fuger omkring sålbænke 03-V06: Udskiftning af elastiske fuger omkring el-skabe Forhold der holders under observation 02-V05: Flere mindre revner i sokkel på bygning 5. Skal løbende holdes øje med. 01-V03: Haloten undertag skal løbende holdes øje med 1 gang om året og evt. utætheder skal repareres Side 5 af 14
01. Tagkonstruktion Beskrivelse af bygningsdel Lokalisering: Tagkonstruktionerne på alle boligerne og skure i foreningen behandles under ét punkt. Tagkonstruktionen er udført med røde vingetegl på lægter. Tagrender og tagnedløb er udført i zink. Udvendig stern er udført i træbeklædning og underbeklædning er udført i eternit i bygning 4 og træbeklædning i bygning 5, 6 og 7. Tagkonstruktion på skure og karnapper er udført med tagpap. Der er på karnapper udført tagbrønde som føres i tagnedløb og direkte ud på tagkonstruktionen. Tagbrønd samt tagnedløb skal ligeledes renses. Observation Tagbelægning: Vingetegl fremstår generelt i god stand, dog med mindre omfang af algebelægninger på bygning 5 og 7. Derudover var enkelt tagsten mod nordvest knækket på bygning 5. Tagpappet på skurerne, carportene og karnapperne er generelt i god stand, og der må forventes minimal vedligeholdelse af disse. Dog skal disse løbende gennemgås for dampbuler samt utætheder årligt. 01-V01: Afrensning af algebelægninger på vingetegl. Der er på tagene konstateret algebelægninger. Algebelægninger er ikke skadelig for taget, og afrensning er derfor af kosmetisk karakter. Se billede nr. 01-12. 01-F01: Udskiftning af knækket tagsten med ny. Se billede nr. 14. Flere knækkede tagsten kan forekomme og disse bør løbende udskiftes til nye. 01-V02: Enkelte tagsten ligger uregelmæssigt og skal rettes op. Se billede nr. 06. 01-F02: Udskiftning af nederste rygningssten i grater mod syd i bygning 7, til korrekte afslutningssten. Se billede nr. 10. 01-V03: Undertag er udført i haloten og er det oprindelige. Der er siden hen udført mange ændringer på tagkonstruktionen. Haloten skal løbende holdes øje med 1 gang om året og evt. utætheder skal repareres. 01-V04: Tagpappet skal løbende gennemgås for dampbuler og utætheder årligt. Eftersyn bør foretages i foråret, da en lang vinter er ekstra hård ved taget. Tagrender / tagnedløb: Tagrender / tagnedløb fremstår generelt i god stand. Zinktagrender som er udført håndværksmæssigt korrekt og i god kvalitet, kan levetiden forventes at være op mod 50 år. 01-D01: Rensning af tagrender. Side 6 af 14
01-D02: Rensning af tagnedløb samt tagbrønde. Stern: Stern rundt om bygningerne er udført i træbeklædning og malerbehandlet. Stern på bygningerne er malerbehandlet inden for de sidste ca. 3 år. 01-V05: Maling af stern. Stern udført i træbeklædning skal males ca. hvert 5. år. 01-V06: Underbeklædning af træ samt synlige spær skal males ca. hvert 5. år. 02. Facader / sokkel Beskrivelse af bygningsdel Lokalisering: Facader på alle boligerne og skure i foreningen behandles under samme punkt. Ydervægge er udført med formur i tegl eller med udvendig træ-/zinkbeklædning. Fokus i nærværende plan er udvendigt vedligehold. Ydervægge på skure er udført med træbeklædning. Ydervæg på carportene er udført med metalplader. Observation Murværk: Mørtelfuger og murværk fremstår i ok stand og der er ingen kommentarer til disse udover nedenstående. Der er observeret enkelte revnedannelser og huller i murværket i bygning 4 mod vest. Mørtelfugerne skal løbende holdes under observation og repareres/udskiftes. 02-V01: Maling af sokkel samt beton over murværk ca. hvert 5 år. 02-V02: Revne ved overligger på bygning 4 mod vest skal repareres. Se billede nr. 29. 02-V06: Flere mindre huller i mørtelfugen på bygning 4 mod vest skal repareres. Se billede nr. 23. Træbeklædning på skure og bygninger: Træbeklædning fremstår generelt i fin stand og der er ingen kommentarer til disse udover nedenstående. 02-V03: Maling af skure. Træbeklædning på skure skal males ca. hvert 5. år. 02-V04: I bygning 4 er ydervæg ved indgangen og altanerne udført med træbeklædning som skal males ca. hvert 5 år. Karnap: Side 7 af 14
Karnapperne fremstår generelt i rigtig fin stand og der er ingen kommentarer til disse. Sokkel og kælderydervæg: Sokkel fremstår generelt i fin stand og der er ingen yderligere kommentarer til disse udover nedenstående. 02-V05: Flere mindre revner i sokkel/kælderydervæg på bygning 5. Disse skal løbende holdes øje med og repareres næste gang sokkel/kælderydervæg males. Se billeder nr. 19-22. 03. Vinduer / Døre Beskrivelse af bygningsdel Lokalisering: Alle vinduer i foreningen behandles under samme punkt. Alle vinduer og døre er udført i henholdsvis træ eller træ/alu. Dørpladerne til lejlighederne og skure er i træ. Størstedelen er dog i træ/alu. Observation Alle vinduer og døre er nye og kræver kun almindelig vedligeholdelse. Vinduerne af træ skal vedligeholdes ved malerbehandling hvert 5-10 år ca. Vinduer og døre som er udført med elastisk fuge mellem karm og fals, er fugen enkelte steder ved at krakeleret og enkelte steder har den elastiske fuge sluppet vedhæftningen. Der er risiko for at vand kan trænge ind bag fugen, og derved er der øget risiko for råd i karmprofilen. Ved vinduer og døre som er udført med ilmodbånd mellem karm og fals er ilmodbånd som er udsat for meget sollys, lettere porøse. Det må forventes at eksisterende elastiske fuger har en restlevetid på 10-15 år. Dog skal der løbende holdes øje med og udskiftes defekte fuger. Det skønnes derfor at de nuværende fugers nedbrydning kun er af kosmetisk karakter. Vinduer: 03-D01: Smøring og justering af vinduer. 03-V01: Malerbehandling af vinduer. Døre: 03-D02: Smøring og justering af døre. 03-V02: Malerbehandling af døre. Fuger: 03-V03: Udskiftning af ilmodbånd i vinduer og døre. Side 8 af 14
03-V04: Udskiftning af elastiske fuger omkring vinduer og døre. Se billeder nr. 30 og nr. 33-35. 03-V05: Udskiftning af elastiske fuge omkring sålbænke. Se billede nr. 32. 03-V06: Udskiftning af elastiske fuger omkring udvendig el-målerskabe. Se billede nr. 31. 03-V07: 10 % af fugerne omkring vinduer og døre udskiftes indenfor 1-5 år. Elastiske fuger forventes normalt at have en levetid på ca. 10-15 år. Sålbænke: Sålbænke er udført i zink og fremstår generelt i fin stand. Løbende vedligeholdelse Vejr og vind og almindelig brug slider hårdt på bygningerne i løbet af året. For, at sikre en sund og problemfri bygning, er det vigtigt løbende, at tjekke forskellige dele. Hvad er vigtigst at tjekke? Det er især husets ydre dele i form af tag, facade, døre og vinduer samt vand- varmeog afløbsinstallationer, som man skal være opmærksom på. Sker der skader her på grund af manglende vedligeholdelse, uheld eller almindeligt slid, kan det hurtigt skabe alvorlige problemer for bygningen og være meget dyrt at udbedre. Nogle opgaver er det vigtigt at udføre på bestemte tider af året. Det gælder f.eks. klargøring af bygningen til vinteren, herunder rensning af tagrender og eftersyn af varmeanlægget. Andre opgaver, især de indvendige, kan i princippet udføres hele året. Januar: Fjern istapper Nedstyrtende istapper kan være meget farlige. Der findes varmekabelsystemer, som er specielt egnet til at lægge i tagrender, hvorved istapper kan undgås. Tagrenderne på jeres bygninger er opsat i en højde hvor næsten alle istapper kan fjernes med en kost eller lignende. Februar: Tjek på isolering Føles væggene kolde og fugtige, kan det skyldes utilstrækkelig isolering og kuldebroer. Vinteren er det rigtige tidspunkt at få foretaget en såkaldt termografisk undersøgelse, Side 9 af 14
som afslører manglende isolering og eventuelle utætheder, så I ved, hvor der med fordel kan sættes ind med forbedringer. Tjek luftfugtighed Hold øje med kondensvand, skimmelsvamp og andre tegn på fugt. Tjek luftfugtigheden med et hygrometer. Den skal ned på 40 til 45 procent om vinteren. Tjek loftet for fygesne Efter snevejr og blæst bør I undersøge tagrummet for eventuelt fygesne og fjerne det. Så længe temperaturen er under frysepunktet, sker der ikke noget. Men når temperaturen stiger, og sneen smelter, får I vandskader på loftet, og I risikerer, at fugten fører til værre skader. Husk at lufte ud Selvom det er koldt udenfor på denne årstid, skal I sørge for god udluftning. I skal lufte grundigt ud mindst 2 gange om dagen ved at åbne døre og vinduer på vid gab i 5-10 min. Dermed udskiftes luften i bygningen effektivt, og I taber mindst varme. Marts: Tjek fugten i træværket Med meget udendørs træværk, kan det betale sig at investere i en fugtmåler. Det er vigtigt ikke at begynde at male, før fugten i træet er nede på 16 pct., hvis du skal bruge alkydmaling og 20 pct. for vandbaseret maling. Luft ud - selvom det er koldt udenfor Udluftning er vigtig, selvom det er koldt ude. Den varme fugtige indeluft, udskiftes med kold tør udeluft. Det sænker den relative luftfugtighed i bygningen, og risikoen for skimmelsvampe og husstøvmider reduceres. Tjek kloakken Hvis I har mistanke om, at kloakken på grunden er utæt, bør I kontakte et kloakfirma, som med tv-inspektion kan undersøge afløbsrør og brønde for brud. Levetiden for kloakker er 40-50 år. Eftersyn af kloak Kloakken er normalt selvrensende, så hvis den stopper til, er det tegn på, at der er noget galt. I må ikke selv reparere kloakledningen, så kontakt en autoriseret kloakmester. Har kloakken højvandslukke, skal det hvert år skilles ad og renses. Få evt. en autoriseret kloakmester til at efterse højvandslukket for jer. Side 10 af 14
April: Styr på radiatoren Trykstiften i radiatorens termostatventil kan gro fast, hvis den ikke motioneres jævnligt ved at skrue op og ned nogle gange. Åbn ventilerne helt, når I slukker varmeanlægget for sommeren, så er der større chance for, at de virker, når fyringssæsonen starter igen. Rens tagrender og nedløbsrør Tagrenderne og nedløbsrørene skal kunne lede regnvandet fra taget bort, så hverken træværket eller facaden tager skade. Rens renderne for snavs og blade, og brug eventuelt en vandslange til at kontrollere, at vandet løber frit og hurtigt til kloakken. Rent på taget Det er vigtigt, at husets tag er nogenlunde rent og fri for større ansamlinger snavs og mos. Regnvandet skal kunne løbe hurtigt af tagfladerne, så taget ikke er fugtigt i unødig lang tid, og fugten kan trænge ind og beskadige trækonstruktionen. Tjek soklen Efter en kold og våd vinter er det vigtigt at efterse husets sokkel for revner og løstsiddende puds. Hvis det lyder hult, når du banker på soklen, er det et tegn på, at den løse puds skal bankes af og repareres med ny puds, så soklen igen bliver vandafvisende. Udvendigt træværk Tjek det udvendige træværk for fugt, råd, svamp og insektangreb og udskift nedbrudte dele. Efterse alle beklædninger og udhæng. Husk, at vand skal ledes bort fra overfladen, og at tagrummet skal være godt ventileret gennem udhænget. Træværk på et hus, der er udsat for stærkt sollys, slagregn og øvrigt vejrlig, skal minimum vedligeholdes hvert 5. år. Maj: Tjek taget for løse tagsten Efter en lang og kold vinter skal taget kontrolleres for knækkede og løse teglsten, så det kan udbedres inden efterårsstormene. Juni: Tjek husets træværk Side 11 af 14
Efterse sternbrædder, udhæng og beklædning. Udskift træet, hvis der er råd eller andre skader, så I er klar til at male med træbeskyttelse senere på sommeren, når alt træet er tørt. Tjek for skadedyr Se efter ekskrementer, reder og gnavetegn. Fx kan isoleringen om el ledninger være ødelagt. Kommunen kan hjælpe, hvis du har mistanke om rotter. Juli: Forebyg afløbspropper Et stoppet afløb er som regel noget, der sker på ubelejlige tidspunkter. Fedt fra madrester, vandbesparende haner og manglende rengøring er årsag til, at mange afløb stopper til. Gør det til en vane at tjekke og rense afløbet, så I undgår disse propper. Husk træbeskyttelse Efter en lang, tør sommerperiode er fugtigheden i det udendørs træværk så lav, som det er muligt. Derfor er det på tide at give træbeskyttelse. Vinduestjek Giv vinduerne et tjek. På nordsiden af bygningen afvaskes eventuelle alger efterse især badeværelsesvinduer. Afprøv relæet Gå sikringerne efter, og test HFI- eller HPFI-relæet. Springer sikringerne tit, er der noget galt, og I bør kontakte en elektriker. Før I tager på ferie, er det en god idé at afprøve relæet. August: Efterse vinduerne Giv husets vinduer og døre et tjek. Efterse, at glaslisterne er intakte og sidder fast - det er dem, som holder ruden fast i rammen. Tjek bundstykket for fugt og begyndende råd. Mal eventuelt, når gammel, løs maling er renset af og træværket slebet. Sålbænken under vinduet skal også kontrolleres for revner. Vinduernes hængsler bør smøres en gang om året. Samtidigt kontrolleres, at tætningslisterne er intakte og sidder fast i den rigtige position. Led regnvandet bort Side 12 af 14
Inden den kraftige efterårsregn sætter ind, skal I sikre jer, at regnvandet lede bort fra huset. Det er god skik, at terrænet omkring huset skråner en smule væk fra bygningen. Eftersyn af vinduer og døre Efterse husets vinduer og døre. Dug mellem glaslagene på en termorude fortæller, at ruden er punkteret. Ud over at reducere udsigt og lysindfald er en del af rudens isolationsevne dermed også gået tabt. Hvis ramme og karm er sunde og ubeskadigede, kan I nøjes med at udskifte selve termoruden. September: Tjek varmeanlægget Inden fyringssæsonen, bør I efterse alle rørene og radiatorventilerne for utætheder. Hvis nogle rør er uisolerede, kan I på få timer spare på varmeregningen ved at montere rørisolering, som kan købes i alle byggemarkeder. Tætte vinduesfuger Efterse fugerne omkring vinduer og yderdøre for utætheder, som giver et unødigt varmespild og risiko for træk om vinteren. Frisk træværket op Sensommeren er det rigtige tidspunkt at male udendørs træværk, fordi træet er tørret ud i løbet af sommeren. Træværk bør jævnligt vedligeholdes med maling. Tjek varmeanlægget Er husets varmeanlæg klar til den snarlige fyringssæson? Tjek, at trykmålerens viser i varmeanlægget er i normalområdet. Hvis det er for lavt, kan det være tegn på utætheder. Tjek for murbier Sydvendte murværksfacader er særligt udsatte for angreb af murbier. Efterse murværket for huller og bekæmp evt. murbier. Reparer efterfølgende hullerne, så vand og fugt ikke trænger ind og giver frostskader til vinter. Forebyg mod stormskader Efterårets stormvejr er lige om hjørnet. Store træer skal måske fældes, før de vælter af sig selv? Tjek, at vindskeder, sternbrædder og brædderne under tagudhænget sidder godt fast. Oktober: Side 13 af 14
Tjek vandmåleren Unaturligt vandforbrug kan tyde på utæthed og risiko for vandskader. Prøv at lukke for alle vandhaner og tjek, om vandmåleren bevæger sig. Tjek termostaterne Gå dine radiator-termostater efter, og sørg for, at ventilerne ikke har sat sig fast. Med en umbraconøgle, en skruetrækker og en lille træpind kan du selv løse opgaven. November: Luft grundigt ud Om vinteren er det vigtigt at huske at lufte grundigt ud flere gange om dagen. Husk at ventilationsriste ikke må blokeres. Frostsikring af rør Har bygningen udendørs vandrør, bør disse frostsikres. Enten ved isolering eller med varmekabel. Rør, der er i frostrisikozonen, skal tømmes for vand og kan evt. fyldes med frostvæske. Giv hanerne motion Gå alle hoved- og afbryderhaner igennem, fx fjernvarme, brugsvand og vandstikledning. "Motionér" hanerne, så de ikke er for stramme, hvis I får brug for akut lukning. Tjek tætningslister Kontrollér, at tætningslisterne i døre og vinduer slutter tæt til karmen. Det er i de kommende måneder, at I kan spare allermest på varmeregningen ved at udskifte en ødelagt, utæt tætningsliste. December: Ingen yderligere bemærkninger. Side 14 af 14