STATISTIK Udgiftsstatistik 2016
Forord Udgiftsstatistikken for den almene boligsektor 2016 opgør de almene boligafdelingers faktiske afholdte udgifter i 2015 og budgetterede udgifter for 2016 baseret på oplysninger fra de almene boligorganisationers regnskabsindberetninger til Landsbyggefondens Regnskabsdatabase. kens første del ser på de almene boligafdelingers faktiske udgifter og fordelingen heraf på hovedkonti i regnskabsåret 2015. Desuden fremgår udviklingen i udgifterne i de seneste fem år. Anden del af statistikken er baseret på de almene afdelingers budgetterede udgifter for 2016. Afsnittet fokuserer bl.a. på udviklingen i afdelingernes budgetterede udgifter i de seneste to budgetår. Idet huslejen i den almene sektor fastsættes på baggrund af de almene afdelingers budgetter, giver afsnittet et indblik i huslejedannelsen i sektoren. Udgifterne opgøres som den årlige gennemsnitsudgift pr. m² boligareal. Bagerst indgår et særligt tema om effektiviteten i den almene boligsektor baseret på Transport-, Bygnings- og Boligministeriets foreløbige model, jævnfør L 10 Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om friplejeboliger - Effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v.. Desuden indgår et afsnit om udviklingen i priser og satser med betydning for den almene boligsektor. Udgiftsstatistikken blev frem til 2016 udgivet i en publikation, som også indeholdte Landsbyggefondens Huslejestatistik. Fremover udkommer de to statistikker særskilt. Udgiftsstatistikken vil fortsat være en fast årlig udgivelse, som bl.a. har til hensigt at hjælpe boligorganisationerne i budgetlægningen, udbygge referencerammen for forvaltningsrevisionen, herunder sammenligning, benchmarking og effektiviseringsopfølgning samt bidrage til styringsdialogen mellem boligorganisationer og kommuner. LANDSBYGGEFONDEN December 2016 1
Indhold og tabeloversigt 1. Regnskab 2015... 3 Tabel 1: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m² for familieboliger... 8 Tabel 2: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m² for familieboliger fordelt på regioner... 9 Tabel 3: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m 2 for familieboliger opgjort efter ibrugtagelsesår... 10 Tabel 4: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper... 11 Tabel 5A: Udgifter regnskab 2011-2015 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 12 Tabel 5B: Udgifter regnskab 2011-2015 indekseret (2011=100) for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 13 Tabel 5C: Årlige ændring i procent i udgifterne 2011-2015 for familieboliger fordelt på udvalgte konti... 14 2. Budget 2016... 15 Tabel 6: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger... 19 Tabel 7: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på regioner... 20 Tabel 8: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på ibrugtagelsesår... 21 Tabel 9: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper... 22 3. Udviklingen i priser og satser: 2012-2016... 23 4. Tema: Effektivitet... 26 Datagrundlag... 28 Kontooversigt... 30 2
1. Regnskab 2015 I 2015 udgør de gennemsnitlige udgifter 811 kr. pr. m 2 i boligafdelinger med almene familieboliger, jævnfør tabel 1 side 8. For en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2 svarer det til årlige udgifter på 64.069 kr. Det modsvares af indtægter på 833 kr. pr. m 2, hvoraf de 750 kr. pr. m 2 stammer fra huslejeopkrævninger fra beboerne. Det resulterer i et gennemsnitligt overskud i afdelingerne på 22 kr. pr. m 2 i regnskabsåret 2015. I det følgende gennemgås afdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveau fordelt på hoved- og individuelle konti. Gennemgangen fokuserer på afdelinger med familieboliger, hvor ikke andet er angivet. Faste og offentlige udgifter udgør knap ¼-del af afdelingernes udgifter Afdelingernes største udgiftspost er offentlige og andre faste udgifter (konto 106 til 113), som i 2015 udgør 220 kr. pr. m 2 eller 27 % af de samlede udgifter. Heraf er de største udgiftsposter ejendomsskatter (konto 106) og administration (konto 112.1). Begge konti udgør 6 % af de samlede udgifter, mens vandafgifter mv. (konto 107 og 108), renovation (konto 109), forsikringer (konto 110), energiforbrug (konto 111) og bidraget til Landsbyggefonden (konto 113), udgør 2 til 3 %. Figur 1: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 og procent af alle udgifter for familieboliger fordelt på hovedkonti, 2015 I alt 811 kr. pr. m 2 fordelt på: Ekstraordinære udgifter: 124 kr. pr. m 2 15% Nettokapitaludgifter: 165 kr. pr. m 2 21% Henlæggelser: 172 kr. pr. m 2 21% Variable udgifter: 131 kr. pr. m 2 16% Offentlige og andre faste udgifter: 220 kr. pr. m 2 27% Udgifterne til henlæggelser (konto 120 til 124) udgør 172 kr. pr. m 2, svarende til 21 % af de samlede udgifter i regnskabsåret 2015. Heraf går størstedelen, 134 kr. pr. m 2 eller 17 % af de samlede udgifter, til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse (konto 120). Nettokapitaludgifterne (konto 105.9) udgør i gennemsnit 165 kr. pr. m 2 i 2015, hvilket er 20 % af det samlede udgiftsniveau. 16 % af udgifterne er variable udgifter (konto 114 til 119). Det svarer til 131 kr. pr. m 2. Herunder er den enkeltstående største udgiftspost renholdelse (konto 114), som udgør 79 kr. pr. m 2 eller 10 % af de samlede udgifter. Endeligt er 15 % af udgifterne eller 124 kr. pr. m 2 ekstraordinære udgifter (konto 125 til 136), hvoraf udgifter til forbedringsarbejder og afskrivninger (konto 125 og 126) udgør hovedparten, 10 % eller 85 kr. pr. m 2. 3
Knap 2 % stigning i udgifterne fra 2014 til 2015 Fra 2014 til 2015 er de gennemsnitlige udgifter i almene familieboligafdelinger steget fra 797 kr. pr. m 2 til 811 kr. pr. m 2. Det er en stigning på 14 kr. pr. m 2 eller 1,8 %. Det stigende udgiftsniveau kan især henføres til afdelingernes henlæggelser, som er steget 4,2 % eller 7 kr. pr. m 2. Det betyder således, at halvdelen af stigningen i afdelingernes udgiftsniveau, skyldes øgede henlæggelser. Udgifterne til de øvrige hovedkonti er steget mindre end gennemsnittet af alle udgifter. Det inkluderer en stigning på 0,8 % i de variable udgifter, mens de offentlige og andre faste udgifter er steget 0,9 %. Nettokapitaludgifterne er steget 1,2 % og de ekstraordinære udgifter 1,6 %. Til sammenligning steg det gennemsnitlige prisniveau i Danmark 0,5 % fra 2014 til 2015. Det skal bemærkes, at stigningen i offentlige og andre faste udgifter skyldes øgede ejendomsskatter. Begge udgifter er således steget 2 kr. pr. m 2. Figur 2: Gennemsnitlig ændring i procent i udgifterne til familieboliger fordelt på hovedkonti, 2014-2015 4,5% 4,2% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,6% 1,8% 1,5% 1,2% 1,0% 0,9% 0,8% 0,5% 0,0% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Højere udgifter i afdelinger øst for Storebælt De højeste gennemsnitlige udgifter findes blandt afdelingerne i Region Hovedstaden, hvor de udgør 903 kr. pr. m 2. Modsat er de laveste udgifter blandt afdelingerne i Region Syddanmark, 714 kr. pr. m 2. I Region Sjælland udgør afdelingernes gennemsnitlige udgifter 838 kr. pr. m 2, mens afdelingernes udgifter i regionerne Midt- og Nordjylland er på henholdsvis 753 og 730 kr. pr. m 2. Udgifterne er generelt højere for boligafdelingerne i Øst- end i Vestdanmark. Boligafdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveauer afhænger bl.a. af afdelingernes ibrugtagelsestidspunkt og lokale forhold. For afdelingerne i Region Hovedstaden, som i gennemsnit er ca. 6 år ældre end i resten af landet, kommer det til udtryk ved, at de gennemsnitlige nettokapitaludgifter er lavest, 139 kr. pr. m 2. Til gengæld er udgifterne til alle øvrige hovedkonti højere end i resten af landet. Det inkluderer offentlige og andre faste udgifter, der i gennemsnit er 72 til 105 kr. pr. m 2 højere end i landets øvrige regioner. Heraf udgør højere ejendomsskatter i Hovedstaden ca. 40 kr. pr. m 2. Ligesom at henlæggelserne er mindst 35 kr. pr. m 2 højere i Region Hovedstaden end i resten af landet. 4
Figur 3: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på region og hovedkonti, 2015 1.000 900 800 700 600 500 903 838 130 118 206 171 149 135 714 124 133 753 116 160 730 122 143 400 106 122 124 300 200 278 206 173 182 180 100 0 139 209 178 173 161 Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter Blandt de almene afdelinger i Region Syddanmark er det gennemsnitlige udgiftsniveau lavest i landet. Det skyldes relativt lavere udgifter på de fleste hovedkonti sammenlignet med landets øvrige regioner. Det omfatter ikke nettokapitaludgifterne, som med en gennemsnitlig udgift på 178 kr. pr. m 2 er næsthøjest i landet. I Region Sjælland er afdelingernes udgifter på de fleste hovedkonti relativt høje sammenlignet med resten af landet, herunder de højeste nettokapitaludgifter, 209 kr. pr. m 2. De ekstraordinære udgifter er til gengæld blandt de laveste i landet, 118 kr. pr. m 2. De laveste ekstraordinære udgifter, 116 kr. pr. m 2 i gennemsnit, findes blandt afdelingerne i Region Midtjylland. I regionerne Midt- og Nordjylland er afdelingernes udgiftsstrukturer forholdsvis ens. Henlæggelser og nettokapitaludgifter er dog højere i Region Midtjylland end i Region Nordjylland. Højere udgifter i nyere afdelinger Udgiftsniveauet er som udgangspunkt højere i nyere boligafdelinger end i ældre afdelinger. De gennemsnitlige udgifter blandt afdelinger ibrugtaget i perioden 1958-1967 er 753 kr. pr. m 2 og 772 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget før 1957, mens de tilsvarende udgifter er 920 kr. pr. m 2 blandt afdelinger ibrugtaget efter 2000. Der er to modsatrettede forhold som medvirker til det højere udgiftsniveau i nyere afdelinger. Nettokapitaludgifterne er højere i nyere boligafdelinger, fra 23 kr. pr. m 2 i afdelinger ibrugtaget før 1957 til 558 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget efter 2000. Modsat er udgifterne til en række andre konti bl.a. planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse samt forbedringsarbejder og afskrivninger, lavere i nyere afdelinger. Det samme er tilfældet for offentlige og andre faste udgifter, som følge af lavere ejendomsskatter og bidrag til Landsbyggefonden (konto 113). De højere ejendomsskatter blandt afdelingerne ibrugtaget før 1968 skal det ses i lyset af, at ca. halvdelen af alle almene boliger ibrugtaget før 1968 ligger i Region Hovedstaden. 5
Figur 4: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på ibrugtagelsesår og hovedkonti, 2015 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 920 838 858 18 103 772 44 753 136 162 146 100 135 172 123 142 198 177 132 176 135 137 191 558 279 246 368 180 23 57 Før 1957 1958-1967 1968-1982 1983-1999 2000-2015 Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter De variable udgifter er ligeledes lavest i nyere afdelinger varierende fra 100 kr. pr. m 2 i afdelinger ibrugtaget efter 2000 til 137 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget i perioden 1958 til 1967. Blandt de øvrige afdelinger ibrugtaget før 1983 er de variable udgifter også relativt høje, henholdsvis 135 og 132 kr. pr. m 2. En større del af den almene boligmasse ibrugtaget efter 1983 er tæt/lavt byggeri, hvor både renholdelses- og almindelige vedligeholdelsesudgifter i gennemsnit er lavere end i etagebyggeri. Derudover er der en relativt større del af de almene boliger ibrugtaget efter 2000, som ikke har renholdelses- eller almindelige vedligeholdelsesudgifter, da disse opgaver i overvejende grad varetages af beboerne i afdelingen. Boligafdelingernes ekstraordinære udgifter er lavest i de nyeste afdelinger, henholdsvis 44 og 18 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget fra 1983 til 1999 og efter 2000, mens udgifterne hertil er højest blandt boligafdelingerne ibrugtaget i perioden 1968 til 1982, 162 kr. pr. m 2. Det er især de højeste udgifter til bygningsrenovering og ombygning samt relativt høje udgifter til forbedringsarbejder og afskrivning, som er årsag til dette. Højere nettokapitaludgifter i ældre- og ungdomsboliger De samlede gennemsnitlige udgifter er højere i boligafdelinger med ældre- og ungdomsboliger end i afdelinger med familieboliger, henholdsvis 1.118 og 1.000 kr. pr. m 2 sammenlignet med 811 kr. pr. m 2 for afdelinger med familieboliger. Variationen i udgiftsniveauer skyldes primært højere nettokapitaludgifter, henholdsvis 555 og 351 kr. pr. m 2 i gennemsnit for ældre- og ungdomsboliger sammenlignet med 165 kr. pr. m 2 i gennemsnit for familieboliger. Ældre- og ungdomsboligafdelinger er i gennemsnit nyere end familieboligafdelinger, hvilket medvirker til at forklare de højere nettokapitaludgifter. Hvor ældre- og ungdomsboligafdelinger i gennemsnit er ibrugtaget i slutningen af 1990 erne, er familieboligafdelingerne i gennemsnit ibrugtaget i midten af 1970 erne. Hvis der ses bort fra nettokapitaludgifternes betydning for det samlede udgiftsniveau, udviskes en række af forskellene mellem de forskellige typer af boligafdelinger. De samlede udgifter fratrukket nettokapitaludgifterne er således ens i afdelinger med ungdomsboliger og familieboliger, mens disse udgifter er ca. 13 % lavere i afdelinger med ældreboliger. 6
Figur 5: Gennemsnitlige udgifter i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstype og hovedkonti, 2015 1.200 1.000 1.118 35 148 1.000 58 800 600 811 124 172 162 219 159 171 400 131 260 200 0 220 555 351 165 Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter Der er dog forskel i udgiftsniveauerne for de enkelte konti mellem afdelinger med forskellige boligtyper. Fx er de ekstraordinære udgifter mere end dobbelt så store i familieboliger, 124 kr. pr. m 2, som i ungdomsboliger, 58 kr. pr. m 2. Stigende henlæggelser i de seneste 5 år Fra 2011 til 2015 er de gennemsnitlige udgifter i afdelinger med almene familieboliger steget fra 742 kr. pr. m 2 til 811 kr. pr. m 2. Det svarer til en stigning på 9 % eller 2 % i gennemsnit om året. Det største bidrag til det stigende udgiftsniveau er henlæggelserne, som er steget 24 % fra 139 kr. pr. m 2 i 2011 til 172 kr. pr. m 2 i 2015. Det svarer til en stigning på 33 kr. pr. m 2 eller godt 48 % af den samlede stigning i udgiftsniveauet i perioden. Udgifterne til forbedringsarbejder og afskrivninger er steget mest med 39 % i perioden. Mens de offentlige og andre faste udgifter er steget 9 % over de 5 år, hvilket svarer til en stigning på 19 kr. pr. m 2. Heraf udgør stigende ejendomsskatter og administrationsbidrag ca. 2/3-dele. Endeligt er de ekstraordinære udgifter steget 15 % eller 16 kr. pr. m 2. Det skal bemærkes, at der er databrud i tidsserien fra 2012 til 2013. Landsbyggefonden vurderer, at det kun har begrænset betydning for ovenstående konklusioner. 7
Tabel 1: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m² for familieboliger Udgifter pr. m 2 Årlig udgift for 79 m 2 Andel af udgifter i alt Ændring 2014-2015 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 165 13.035 20% 1,2% Offentlige og andre faste udgifter 220 17.380 27% 0,9% Ejendomsskatter 51 4.029 6% 4,1% Vandafgifter mv. 26 2.054 3% -3,7% Renovation 25 1.975 3% 0,0% Forsikringer 15 1.185 2% 0,0% Energiforbrug 19 1.501 2% 0,0% Bidrag til Landsbyggefonden 26 2.054 3% 0,0% Administrationsbidrag 52 4.108 6% 2,0% Andet 1 5 395 1% 0,0% Variable udgifter 131 10.349 16% 0,8% Renholdelse 79 6.241 10% 2,6% Almindelig vedligeholdelse 32 2.528 4% -3,0% Andet 20 1.580 2% 0,0% Henlæggelser 172 13.588 21% 4,2% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 134 10.586 17% 6,3% Istandsættelse ved fraflytning 22 1.738 3% -4,3% Tab ved fraflytninger mv. 4 316 0% -42,9% Andet 12 948 1% 33,3% Ekstraordinære udgifter 124 9.796 15% 1,6% Forbedringsarbejder og afskrivning 85 6.715 10% 2,4% Bygningsrenovering mv. 24 1.896 3% 4,3% Andet 15 1.185 2% -6,3% Udgifter i alt 811 64.069 100% 1,8% Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 750 59.250 92% 1,9% Øvrige indtægter og tilskud 83 6.557 10% -4,6% Indtægter i alt 833 65.807 103% 1,2% Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 811 64.069 100% 1,8% Årets resultat 22 1.738 3% -15,4% Udgifter og evt. overskud i alt 833 65.807 103% 1,2% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger Idet en gennemsnitlig familiebolig er 79 m 2, er dette valgt som reference for de årlige udgifter 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 8
Tabel 2: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m² for familieboliger fordelt på regioner Sjælland Hovedstaden Syddanmark Midtjylland Nordjylland Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 139 209 178 173 161 Offentlige og andre faste udgifter 278 206 173 182 180 Ejendomsskatter 77 38 32 38 31 Vandafgifter mv. 38 29 14 17 20 Renovation 29 27 25 18 24 Forsikringer 19 17 12 11 11 Energiforbrug 21 20 16 17 16 Bidrag til Landsbyggefonden 33 16 23 23 26 Administrationsbidrag 56 52 47 51 46 Andet 1 5 7 4 5 6 Variable udgifter 149 135 106 122 124 Renholdelse 93 83 60 71 71 Almindelig vedligeholdelse 31 32 30 33 37 Andet 25 20 16 18 15 Henlæggelser 206 171 133 160 143 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 161 129 103 129 101 Istandsættelse ved fraflytning 24 26 17 23 20 Tab ved fraflytninger mv. 4 5 4 2 4 Andet 17 10 9 5 18 Ekstraordinære udgifter 130 118 124 116 122 Forbedringsarbejder og afskrivning 88 68 87 85 93 Bygningsrenovering mv. 24 34 25 20 12 Andet 18 16 13 11 17 Udgifter i alt 903 838 714 753 730 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 832 786 654 702 675 Øvrige indtægter 97 79 77 68 72 Indtægter i alt 929 865 731 770 747 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 903 838 714 753 730 Årets resultat 26 27 16 17 17 Udgifter og evt. overskud i alt 929 865 731 770 747 Boligforhold Afdelingernes gennemsnitlige alder 45 39 39 38 38 Gennemsnitlig boligstørrelse i m 2 77 77 80 80 81 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 9
Tabel 3: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m 2 for familieboliger opgjort efter ibrugtagelsesår Før 1957 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 23 57 180 368 558 Offentlige og andre faste udgifter 279 246 191 176 142 Ejendomsskatter 63 53 47 42 37 Vandafgifter mv. 32 33 25 20 4 Renovation 27 24 24 27 23 Forsikringer 16 15 15 14 12 Energiforbrug 18 19 21 16 13 Bidrag til Landsbyggefonden 63 41 4 0 0 Administrationsbidrag 56 53 49 52 47 Andet 1 6 6 5 5 5 Variable udgifter 135 137 132 123 100 Renholdelse 81 84 80 74 57 Almindelig vedligeholdelse 36 32 31 30 24 Andet 19 22 21 19 18 Henlæggelser 198 177 172 146 103 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 161 140 124 120 83 Istandsættelse ved fraflytning 26 23 20 21 16 Tab ved fraflytninger mv. 4 3 5 4 3 Andet 7 11 24 1 1 Ekstraordinære udgifter 136 135 162 44 18 Forbedringsarbejder og afskrivning 116 98 92 27 5 Bygningsrenovering mv. 5 24 51 6 0 Andet 15 13 19 11 12 Udgifter i alt 772 753 838 858 920 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 723 695 747 825 891 Øvrige indtægter 69 77 114 56 51 Indtægter i alt 792 772 861 881 942 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 772 753 838 858 920 Årets resultat 20 20 23 23 22 Udgifter og evt. overskud i alt 792 772 861 881 942 Boligforhold Gennemsnitlig boligstørrelse i m 2 74 77 83 76 89 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 10
Tabel 4: Udgifter regnskab 2015 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 165 555 351 Offentlige og andre faste udgifter 220 219 260 Ejendomsskatter 51 37 10 Vandafgifter mv. 26 23 40 Renovation 25 25 30 Forsikringer 15 15 14 Energiforbrug 19 48 60 Bidrag til Landsbyggefonden 26 0 0 Administrationsbidrag 52 63 94 Andet 1 5 7 11 Variable udgifter 131 162 171 Renholdelse 79 103 96 Almindelig vedligeholdelse 32 36 44 Andet 20 23 31 Henlæggelser 172 148 159 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 134 125 133 Istandsættelse ved fraflytning 22 20 19 Tab ved fraflytninger mv. 4 3 6 Andet 12 1 1 Ekstraordinære udgifter 124 35 58 Forbedringsarbejder og afskrivning 85 18 21 Bygningsrenovering mv. 24 1 12 Andet 15 17 25 Udgifter i alt 811 1.118 1.000 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 750 1.081 929 Øvrige indtægter 83 65 87 Indtægter i alt 833 1.146 1.016 Resultat i kr. pr. m 2 Udgifter i alt 811 1.118 1.000 Årets resultat 22 28 16 Udgifter og evt. overskud i alt 833 1.146 1.016 Boligforhold Afdelingernes gennemsnitlige alder 40 16 20 Gennemsnitlig boligstørrelse i m 2 79 67 39 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital 11
Tabel 5A: Udgifter regnskab 2011-2015 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2011 2012 2013 2014 2015 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 160 157 159 163 165 Offentlige og andre faste udgifter 201 208 214 218 220 Ejendomsskatter 44 45 47 49 51 Vandafgifter mv. 28 28 29 27 26 Renovation 26 25 26 25 25 Forsikringer 12 14 15 15 15 Energiforbrug 19 19 19 19 19 Bidrag til Landsbyggefonden 25 25 26 26 26 Administrationsbidrag 46 49 50 51 52 Variable udgifter 133 131 131 130 131 Renholdelse 74 75 77 77 79 Almindelig vedligeholdelse 39 35 33 33 32 Henlæggelser 139 143 154 165 172 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 105 110 117 126 134 Istandsættelse ved fraflytning 20 21 22 23 22 Ekstraordinære udgifter 108 115 120 122 124 Forbedringsarbejder og afskrivning 61 67 81 83 85 Udgifter i alt 742 754 778 797 811 Note: Kun udvalgte konti indgår hvorfor, at tabellen ikke summer Databrud fra 2012 til 2013 12
Tabel 5B: Udgifter regnskab 2011-2015 indekseret (2011=100) for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2011 2012 2013 2014 2015 Nettokapitaludgifter 100 98 99 102 103 Offentlige og andre faste udgifter 100 103 106 108 109 Ejendomsskatter 100 102 107 111 116 Vandafgifter mv. 100 100 104 96 93 Renovation 100 96 100 96 96 Forsikringer 100 117 125 125 125 Energiforbrug 100 100 100 100 100 Bidrag til Landsbyggefonden 100 100 104 104 104 Administrationsbidrag 100 107 109 111 113 Variable udgifter 100 98 98 98 98 Renholdelse 100 101 104 104 107 Almindelig vedligeholdelse 100 90 85 85 82 Henlæggelser 100 103 111 119 124 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 100 105 111 120 128 Istandsættelse ved fraflytning 100 105 110 115 110 Ekstraordinære udgifter 100 106 111 113 115 Forbedringsarbejder og afskrivning 100 110 133 136 139 Udgifter i alt 100 102 105 107 109 Note: Databrud fra 2012 til 2013 13
Tabel 5C: Årlige ændring i procent i udgifterne 2011-2015 for familieboliger fordelt på udvalgte konti 2011-2012 2012-2013 2013-2014 2014-2015 Gns. årlig stigning Nettokapitaludgifter -1,9% 1,3% 2,5% 1,2% 0,8% Offentlige og andre faste udgifter 3,5% 2,9% 1,9% 0,9% 2,3% Ejendomsskatter 2,3% 4,4% 4,3% 4,1% 3,8% Vandafgifter mv. 0,0% 3,6% -6,9% -3,7% -1,8% Renovation -3,8% 4,0% -3,8% 0,0% -1,0% Forsikringer 16,7% 7,1% 0,0% 0,0% 5,7% Energiforbrug 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Bidrag til Landsbyggefonden 0,0% 4,0% 0,0% 0,0% 1,0% Administrationsbidrag 6,5% 2,0% 2,0% 2,0% 3,1% Variable udgifter -1,5% 0,0% -0,8% 0,8% -0,4% Renholdelse 1,4% 2,7% 0,0% 2,6% 1,6% Almindelig vedligeholdelse -10,3% -5,7% 0,0% -3,0% -4,8% Henlæggelser 2,9% 7,7% 7,1% 4,2% 5,5% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 4,8% 6,4% 7,7% 6,3% 6,3% Istandsættelse ved fraflytning 5,0% 4,8% 4,5% -4,3% 2,4% Ekstraordinære udgifter 6,5% 4,3% 1,7% 1,6% 3,5% Forbedringsarbejder og afskrivning 9,8% 20,9% 2,5% 2,4% 8,6% Udgifter i alt 1,6% 3,2% 2,4% 1,8% 2,2% Note: Databrud fra 2012 til 2013 14
2. Budget 2016 I 2016 budgetterer de almene boligafdelinger med udgifter for 835 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Det svarer til årlige udgifter på 65.965 kr. for en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2, se tabel 6 på side 19. Afdelingernes budgetterede udgifter for 2016 er dermed tilsvarende som afdelingernes udgifter inklusiv årets resultat i 2015. Idet de almene boligafdelingers budgetter ikke afviger væsentligt fra det foregående års regnskaber, er hovedparten af konklusionerne fra statistikkens første del om regnskaberne fortsat aktuelle. Fremstillingen vil derfor i højere grad fokusere på udviklingen i afdelingernes budgetter over de seneste to år. 27 % af udgifterne, svarende til 229 kr. pr. m 2, budgetteres at gå til offentlige og andre faste udgifter. Yderligere 21 % eller 175 kr. pr. m 2 går til henlæggelser, nettokapitaludgifterne udgør 20 % eller 168 kr. pr. m 2, mens variable udgifter udgør 16 %, 137 kr. pr. m 2. Endeligt udgør ekstraordinære udgifter de sidste 15 %, 126 kr. pr. m 2. Figur 6: Gennemsnitlige budgetterede udgifter og indtægter i kr. pr. m 2 og procent af alle udgifter for familieboliger fordelt på hovedkonti, 2016 Udgifter: I alt 835 kr. pr. m 2 fordelt på: Indtægter: I alt 835 kr. pr. m 2 fordelt på: Ekstraordinære udgifter: 126 kr. pr. m 2 Henlæggelser: 175 kr. pr. m 2 21% 15% Variable udgifter: 137 kr. pr. m 2 16% Nettokapitaludgifter: 168 kr. pr. m 2 20% Offentlige og andre faste udgifter: 229 kr. pr. m 2 28% Husleje: 763 kr. pr. m 2 91% Leje erhverv/inst: 12 kr. pr. m 2 / 1% Driftssikring mm: 21 kr. pr. m 2 / 3% Øvrige indtægter: 32 kr. pr. m 2 / 4% Renteindtægter: 6 kr. pr. m 2 / 1% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger Afdelingerne budgetterer med, at 91 % af udgifterne i gennemsnit finansieres via huslejeopkrævning (konto 201.1 til 201.3). Det svarer til 763 kr. pr. m 2 eller 60.277 kr. pr. år for en gennemsnitlig familiebolig på 79 m 2. De resterende udgifter finansieres bl.a. via erhvervs- og institutionslejemål (konto 201.4 og 201.5), renteindtægter (konto 202), driftssikring (konto 204) samt især øvrige indtægter, som bl.a. dækker over indtægter fra vaskeri (konto 203.2), fællesfaciliteter (konto 203.3 og 203.4), garager (konto 201.7) med flere. I 2015 budgetterede de almene familieboligafdelinger med udgifter for 814 kr. pr. m 2. Dermed er afdelingernes gennemsnitlige udgiftsniveauer steget 20 kr. pr. m 2 fra budget 2015 til budget 2016. Det svarer til en stigning på 2,6 %. Til sammenligning er det gennemsnitlige forbrugerprisniveau steget ca. 0,2 % i de første 11 måneder af 2016 i forhold til 2015. Stigningen i det budgetterede udgiftsniveau skyldes især henlæggelser, som er steget 7,4 % i forhold til budget 2015, samt højere ekstraordinære udgifter, hvor der budgetteres med 5,0 % højere udgifter. For de øvrige udgiftsposter budgetterer afdelingerne med stigninger på 0,4 til 1,2 % i udgifterne i forhold til budget 2015. 15
-0,6-0,5-0,5 0,0 0,0 0,0 0,7 0,9 1,1 0,7 1,1 1,4 1,9 1,6 1,5 1,6 2,9 2,4 2,7 2,7 3,1 3,7 3,5 4,8 5,1 5,1 5,6 7,9 8,9 10,7 Udgiftsstatistik 2016 Figur 7: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter til familieboliger fordelt på hovedkonti, 2015-2016 8% 7,4 7% 6% 5% 5,0 4% 3% 2,6 2% 1% 1,2 0,4 0,7 0% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Mindst stigning i budgetterede udgifter i Region Midtjylland Afdelingerne i Østdanmark og især Region Hovedstaden budgetterer med de højeste udgifter i 2016, henholdsvis 932 kr. pr. m 2 i Region Hovedstaden og 861 kr. pr. m 2 i Region Sjælland. Det laveste budgetterede udgiftsniveau er blandt afdelingerne i Region Syddanmark, 725 kr. pr. m 2. I regionerne Midt- og Nordjylland er afdelingernes budgetterede udgifter på samme niveau, henholdsvis 773 og 766 kr. pr. m 2 i gennemsnit. Figur 8: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter for familieboliger fordelt på regioner, 2015 til 2016 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Hovedstaden Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland Note: Faldet i nettokapitaludgifterne i Region Midtjylland skyldes forskydninger i datagrundlaget fra 2015 til 2016 16
-0,5-0,5-0,5 0,0 0,7 0,8 0,5 0,7 0,7 0,7 0,8 1,8 1,4 1,9 2,0 2,2 3,0 2,4 2,9 2,5 2,9 5,3 6,7 6,5 6,2 7,7 7,6 8,1 8,8 10,0 Udgiftsstatistik 2016 I fire af regionerne budgetterer afdelingerne med udgiftsstigninger på 2,4 til 2,9 % sammenlignet med budget 2015, heraf størst i Region Hovedstaden. Afdelingerne i Region Midtjylland budgetterer med den mindste udgiftsstigning, 1,6 %, hvilket bl.a. skyldes uændrede offentlige og andre faste udgifter. Desuden budgetterer afdelingerne i regionen med den mindste stigning i ekstraordinære udgifter. I alle fem regioner kan stigningen i udgifterne tilskrives en kombination af øgede udgifter til henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse samt forbedringsarbejder og afskrivninger (dvs. ekstraordinære udgifter). I Region Hovedstaden budgetterer afdelingerne med en ca. 9 % stigning i henlæggelser samt en ca. 6 % stigning i ekstraordinære udgifter. I Region Sjælland er stigningen i henlæggelser 8 %, mens stigningen i ekstraordinære udgifter er ca. 4 %. I regionerne Syddanmark og Midtjylland budgetterer afdelingerne med stigninger i de to poster på ca. 3 5 %. Endeligt budgetterer afdelingerne i Region Nordjylland med 11 % højere ekstraordinære udgifter i 2016 sammenlignet med 2015, mens der en stigning på ca. 2 % i budgetterede henlæggelser. Udgifterne er steget mindst i afdelinger fra 1983 til 1999 De almene boligafdelinger budgetterer med udgifter i 2016, varierende fra 780 kr. pr. m 2 for afdelinger ibrugtaget i perioden 1958-1967 til 952 kr. pr. m 2 for boliger ibrugtaget efter 2000. Blandt boligafdelinger med øvrige ibrugtagelsestidspunkter er de gennemsnitlige budgetterede udgifter fra 800 til 881 kr. pr. m 2. Figur 9: Gennemsnitlig ændring i procent i budgetterede udgifter for familieboliger fordelt på ibrugtagelsestidspunkt, 2015 til 2016 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Før 1957 1958-1967 1968-1982 1983-1999 2000-2015 Note: Faldet i nettokapitaludgifterne blandt afdelinger ibrugtaget i henholdsvis 1958-1967 og 1968-1982 skyldes forskydninger i datagrundlaget fra 2015 til 2016 De budgetterede udgifter er steget mindst i boligafdelinger ibrugtaget i perioden 1983 til 1999, 1,4 % i gennemsnit. I de øvrige afdelinger er udgifterne i gennemsnit steget fra 2,4 til 2,9 %. Heraf størst i afdelinger fra 1958-1967 samt efter 2000, 2,9 % for begge. Fra 2015 til 2016 er de budgetterede udgifter til alle hovedkonti steget procentvis mest blandt afdelinger ibrugtaget efter 2000. Det inkluderer stigninger på 2 % i nettokapitaludgifterne og 9 % i henlæggelser. Stigningen i de budgetterede udgifter hertil udgør henholdsvis 11 kr. pr. m 2 og 9 kr. pr. m 2, dvs. 41 % og 33 % af den samlede stigning i udgifterne blandt de senest ibrugtagne afdelinger. 17
-0,4-19 0,0 0,0 0,6 0,4 1,2 1,1 0,7 0,9 1,7 1,5 2,6 4,2 5,0 5,0 7,4 8,8 Udgiftsstatistik 2016 Blandt afdelingerne ibrugtaget i 1958-1967 drives den samlede stigning i de budgetterede udgifter især af en stigning i henlæggelser og ekstraordinære udgifter på henholdsvis 8 % og 5 %. Det svarer til en stigning i de budgetterede udgifter fra 2015 til 2016 på 13 kr. pr. m 2 og 7 kr. pr. m 2 ud af en samlet stigning i budgetterede udgifter på 22 kr. pr. m 2. Mindre stigninger i de budgetterede udgifter i ældre- og ungdomsboliger Boligafdelinger med ældre- og ungdomsboliger budgetterer med udgifter for henholdsvis 1.141 kr. pr. m 2 og 1.023 kr. pr. m 2 i gennemsnit i 2016 sammenholdt med 835 kr. pr. m 2 i afdelinger med familieboliger. Til gengæld budgetterer afdelinger med ældre- og ungdomsboliger med mindre stigninger i udgifterne fra 2015 til 2016 end afdelinger med familieboliger, henholdsvis 0,9 % i afdelinger med ældreboliger og 1,5 % i afdelinger med ungdomsboliger sammenlignet med 2,6 % i afdelinger med familieboliger. Figur 10: Gennemsnitlig ændring i budgetterede udgifter i procent fordelt på boligtyper, 2015 til 2016 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Nettokapitaludgifter Offentlige og andre faste udgifter Variable udgifter Henlæggelser Ekstraordinære udgifter I alt Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Note: Af typografiske grunde er den negative del af den vertikale akse beskåret For alle tre typer boligafdelinger er det især stigende budgetterede udgifter til henlæggelser, som er årsag til den samlede stigning i udgiftsniveauet. I ældreboligafdelingerne er henlæggelserne steget 9 %, hvilket svarer til en stigning på 13 kr. pr. m 2. Det er større end den samlede stigning i de budgetterede udgifter i ældreboligafdelinger, som er på 10 kr. pr. m 2. Dermed budgetterer ældreboligafdelingerne med et faldende udgiftsniveau for de øvrige hovedkonti. Sidstnævnte kan tilskrives en ca. 19 % reduktion i ekstraordinære udgifter. Halvdelen af den samlede stigning i budgetterede udgifter fra 2015 til 2016 i afdelinger med ungdomsboliger skyldes stigende henlæggelser på 5 % eller 8 kr. pr. m 2. Derudover bidrager stigende budgetterede nettokapitaludgifter, variable udgifter og ekstraordinære udgifter til det stigende udgiftsniveau. 18
Tabel 6: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger Udgifter pr. m 2 Årlig udgift for 79 m 2 Fordeling Ændring 2015-2016 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 168 13.272 20% 1,2% Offentlige og andre faste udgifter 229 18.091 27% 0,4% Ejendomsskatter 54 4.266 6% 3,8% Vandafgifter mv. 28 2.212 3% -3,4% Renovation 27 2.133 3% 0,0% Forsikringer 16 1.264 2% 0,0% Energiforbrug 20 1.580 2% 0,0% Bidrag til Landsbyggefonden 27 2.133 3% 0,0% Administrationsbidrag 52 4.108 6% 0,0% Andet 1 5 395 1% 0,0% Variable udgifter 137 10.823 16% 0,7% Renholdelse 82 6.478 10% 1,2% Almindelig vedligeholdelse 33 2.607 4% -2,9% Andet 22 1.738 3% 0,0% Henlæggelser 175 13.825 21% 7,4% Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 143 11.297 17% 7,5% Istandsættelse ved fraflytning 22 1.738 3% 0,0% Tab ved fraflytninger mv. 4 316 0% 0,0% Andet 5 395 1% 25,0% Ekstraordinære udgifter 126 9.954 15% 5,0% Forbedringsarbejder og afskrivning 93 7.347 11% 5,7% Bygningsrenovering mv. 25 1.975 3% 4,2% Andet 9 711 1% 12,5% Udgifter i alt 835 65.965 100% 2,6% Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 763 60.277 91% 1,9% Lejeindtægter erhverv og institutioner 12 948 1% 0,0% Renteindtægter 6 474 1% -14,3% Driftssikring mm. 21 1.659 3% 10,5% Øvrige indtægter 32 2.528 4% 18,5% Indtægter i alt 835 65.965 100% 2,6% Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 19
Tabel 7: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på regioner Sjælland Hovedstaden Syddanmark Midtjylland Nordjylland Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 142 213 181 175 166 Offentlige og andre faste udgifter 290 215 179 188 187 Ejendomsskatter 81 40 34 41 32 Vandafgifter mv. 41 30 14 18 21 Renovation 30 29 26 19 26 Forsikringer 20 18 13 12 12 Energiforbrug 23 22 17 18 17 Bidrag til Landsbyggefonden 34 17 23 24 26 Administrationsbidrag 56 52 48 52 46 Andet 1 5 7 5 5 6 Variable udgifter 158 142 110 126 130 Renholdelse 97 87 63 74 74 Almindelig vedligeholdelse 32 33 31 34 40 Andet 29 22 17 18 16 Henlæggelser 209 177 131 166 139 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 171 145 110 136 104 Istandsættelse ved fraflytning 24 26 17 24 19 Tab ved fraflytninger mv. 5 5 4 3 5 Andet 9 1 0 4 12 Ekstraordinære udgifter 133 113 123 117 145 Forbedringsarbejder og afskrivning 94 72 94 93 119 Bygningsrenovering mv. 28 35 24 19 13 Andet 12 7 5 5 13 Udgifter i alt 932 861 725 773 766 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 845 802 665 713 693 Lejeindtægter erhverv og institutioner 21 6 6 6 6 Renteindtægter 5 4 6 8 6 Driftssikring mm. 24 16 20 14 36 Øvrige indtægter 36 32 27 32 25 Indtægter i alt 932 861 725 773 766 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 20
Tabel 8: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 for familieboliger fordelt på ibrugtagelsesår Før 1957 1958-1967 1968-1982 1983-1999 Efter 2000 Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 23 58 182 373 577 Offentlige og andre faste udgifter 290 256 197 184 150 Ejendomsskatter 67 56 49 45 41 Vandafgifter mv. 34 35 26 21 4 Renovation 28 26 26 28 24 Forsikringer 17 16 16 15 13 Energiforbrug 19 21 23 18 15 Bidrag til Landsbyggefonden 64 42 4 0 0 Administrationsbidrag 57 53 49 53 48 Andet 1 6 6 5 5 5 Variable udgifter 142 146 139 129 103 Renholdelse 84 88 83 77 60 Almindelig vedligeholdelse 36 34 32 32 24 Andet 22 24 23 20 20 Henlæggelser 207 182 165 155 111 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 170 150 133 129 91 Istandsættelse ved fraflytning 26 22 21 21 15 Tab ved fraflytninger mv. 4 3 5 4 3 Andet 6 7 6 1 1 Ekstraordinære udgifter 137 139 169 40 11 Forbedringsarbejder og afskrivning 121 107 105 30 7 Bygningsrenovering mv. 5 25 54 6 0 Andet 11 8 10 4 4 Udgifter i alt 800 780 852 881 952 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 736 709 758 836 911 Lejeindtægter erhverv og institutioner 18 16 11 2 3 Renteindtægter 6 6 6 6 5 Driftssikring mm. 9 17 44 5 4 Øvrige indtægter 30 33 33 33 29 Indtægter i alt 800 780 852 881 952 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 21
Tabel 9: Udgifter budget 2016 i kr. pr. m 2 fordelt på afdelingstyper Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Udgifter i kr. pr. m 2 Nettokapitaludgifter 168 561 358 Offentlige og andre faste udgifter 229 228 271 Ejendomsskatter 54 40 11 Vandafgifter mv. 28 24 39 Renovation 27 27 33 Forsikringer 16 16 15 Energiforbrug 20 50 66 Bidrag til Landsbyggefonden 27 0 0 Administrationsbidrag 52 63 95 Andet 1 5 7 12 Variable udgifter 137 167 176 Renholdelse 82 108 100 Almindelig vedligeholdelse 33 35 43 Andet 22 24 33 Henlæggelser 175 160 168 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse 143 136 140 Istandsættelse ved fraflytning 22 20 21 Tab ved fraflytninger mv. 4 3 7 Andet 5 0 0 Ekstraordinære udgifter 126 26 50 Forbedringsarbejder og afskrivning 93 18 24 Bygningsrenovering mv. 25 0 12 Andet 9 7 13 Udgifter i alt 835 1.141 1.023 Indtægter i kr. pr. m 2 Husleje 763 1.087 951 Lejeindtægter erhverv og institutioner 12 9 2 Renteindtægter 6 6 7 Driftssikring mm. 21 2 18 Øvrige indtægter 32 36 45 Indtægter i alt 835 1.141 1.023 Note: Summerne kan afvige pga. afrundinger 1 Herunder bidrag til dispositionsfonden og arbejdskapital. 22
3. Udviklingen i priser og satser: 2012-2016 En almen boligafdeling er en selvstændig økonomisk enhed, som er økonomisk uafhængig af boligorganisationen og andre boligafdelinger. Afdelingens husleje er omkostningsbestemt, det vil sige, at udgifter ved drift af afdelingen skal dækkes af tilsvarende indtægter. Nogle af afdelingens udgifter har beboerne indflydelse på. Det drejer sig især om niveauet for renholdelse, vedligeholdelse samt forbedringsarbejder mv., mens beboerne ingen indflydelse har på den generelle prisudvikling i samfundet, skatter og afgifter, eventuelle bidrag til Landsbyggefonden og udgifter i forbindelse med afdelingens finansiering. Nedenfor er forløbet i de nævnte udefra givne udgiftsposter belyst. 3.1 Den generelle prisudvikling i samfundet Priserne på varer og tjenesteydelser er generelt stigende over tid, hvilket har en afsmittende effekt på udgifterne i den almene sektor. Det kan således være hensigtsmæssigt at have den generelle prisudvikling i samfundet in mente, når man betragter udviklingen i den almene sektors udgifter. Stiger forbrugerpriserne kraftigere end en given udgiftspost, er realvæksten i den pågældende udgift negativ. Nedenfor vises den årlige stigningstakt i forbrugerprisindekset; inflationen. 2011: 2,8 % 2012: 2,5 % 2013: 1,3 % 2014: 0,6 % 2015: 0,5 % 2016: 0,2 % Kilde: Danmarks statistikbanken.dk/pris8 og pris111 Note: Inflationen for 2016 er beregnet på baggrund af forbrugerpriserne fra januar til november 2016 i forhold til samme måneder i 2015 3.2 Ejendomsskatter Ejendomsskatten (grundskylden) til kommunen beregnes af grundværdien (minus eventuelle fradrag for forbedringer). Det er den enkelte kommune, der fastsætter ejendomsskatten, og derfor kan den variere fra kommune til kommune. Lejere betaler ejendomsskatten via huslejen. Med virkning fra og med 2003 har der været et loft over stigningen i ejendomsskatten (grundskylden), der sætter grænser for, hvor meget den årlige stigning i grundværdien må være. Grænsen bliver fastsat hvert år i forbindelse med kommuneforhandlingerne. Siden 2011 har den årlige stigning i grundskatteloftsværdien været som følger: 2012: 4,3 % 2013: 7,0 % 2014: 6,3 % 2015: 6,4 % 2016: 6,6 % 2017: 5,5 % Kilde: Skatteministeriet, Grundværdiregulering reguleringsprocent for 2017. Hvis kommunen har hævet grundskyldspromillen, kan stigningen i ejendomsskatten dog blive større end de angive procenter. 23
3.3 Pligtmæssige bidrag I henhold til lov om almene boliger betaler afdelinger, som er ibrugtaget før 1970 bidrag til Landsbyggefonden, de såkaldte A- og G-indskud. A-indskuddene reguleres i modsætning til G-indskuddene ikke. Fra 2010 er G-indskuddene pr. kvadratmeter blevet forhøjet som vist nedenfor: 2012: 3,9 % 2013: 2,6 % 2014: 1,5 % 2015: 1,3 % 2016: 2,4 % Kilde: LBF Orienterer. 3.4 Nominallån med rentesikring Afdelinger fra perioden 1968 1981 er typisk finansieret med nominallån, hvortil staten har betalt en del af ydelsen i form af rentesikring. Rentesikringen blev almindeligvis givet med et fast beløb de første 4 år af bebyggelsens levetid, hvorefter støtten årligt bliver aftrappet på den måde, at beboernes andel af ydelsen på realkreditlånene (beboerbetalingen) gradvist øges med ¾ af laveste stigning i enten priser eller lønninger. I perioden 2011 2016 er beboerbetalingen steget således: 2012: 1,46 % 2013: 1,17 % 2014: 0,63 % 2015: 0,69 % 2016: 0,68 % Kilde: BL-informerer - Aftrapning af rentesikring. 3.5 Fleksibel finansiering Ved finansieringsændringen primo 1999 er kapitaludgifterne blevet løsrevet fra det underliggende lån (nominallån) og udgør for byggerier med tilsagn i 1999 det første år 3,6 % af anskaffelsessummen og for byggerier med tilsagn i 2000 2007 3,4 % det første år, dog med tillæg af bidrag til reserve og administrationsfond. Indekseringen af kapitaludgifterne er blevet videreført som under rentesikringssystemet. I tidsrummet 2011 2016 har kapitaludgifterne for disse byggerier bevæget sig således: 2012: 1,31 % 2013: 1,21 % 2014: 0,72 % 2015: 0,63 % 2016: 0,55 % Kilde: Udbetaling Danmark, Reguleringsindeks (IR 75) og Landsbyggefondens beregninger. 24
Med virkning fra 1. juli 2009 blev finansieringen af det almene byggeri ændret således, at første års beboerbetaling blev nedsat til 2,8 %. Til gengæld hæves den årlige regulering af kapitaludgifterne fra ¾ til fuld regulering og disse byggerier har derfor haft en justering af beboerbetalingen på: 2012: 1,76 % 2013: 1,58 % 2014: 1,04 % 2015: 0,81 % 2016: 0,73 % Kilde: Statens Administration, Reguleringsindeks (IR 100) og Landsbyggefondens beregninger. 25
4. Tema: Effektivitet Folketinget har ultimo 2016 vedtaget L 10 Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om friplejeboliger - Effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v, som pålægger de almene boligorganisationer at effektivisere for 1,5 mia. kr. i regnskaberne for 2020. I dette tema fremgår Landsbyggefondens beregninger af den almene sektors aktuelle status med at realisere dette mål på baggrund af regnskaberne fra 2015. Det skal bemærkes, at der kan være små afvigelser i forhold til ministeriets officielle opgørelse af afdelingernes effektivitet som følge af små variationer mellem Landsbyggefondens og Transport-, Bygnings- og Boligministeriets datagrundlag til beregningerne 1. Vurderingen af de almene boligafdelingers effektivitet sker ud fra neutral fremskrivning af afdelingernes udgifter, som angiver sektorens forventede udgiftsniveau uden effektiviseringer. Det baseres på beboersammensætningen i sektoren, herunder andelen af erhvervsaktive beboere samt andel beboere med ikke-vestlig baggrund. Se boks 1 for en nærmere beskrivelse af modellen. Idet de almene boligafdelinger kun i begrænset omfang kan påvirke nettokapitaludgifter og ejendomsskatter friholdes disse fra opgørelsen. Udgifter til henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse samt ydelser vedr. lån til bygningsrenovering er ligeledes undtaget fra kravet om effektivisering. De resterende udgifter benævnes afgrænsede driftsudgifter. Se kontooversigten bagerst i statistikken for en nærmere beskrivelse af hvilke konti der indgår heri. Udgangspunktet for fremskrivningen er afdelingernes regnskaber for 2014. Dermed er årsregnskab 2015 første måling af sektorens arbejde med effektvisering. Figur 10: Realiserede effektiviseringer i mio. kr. i den almene boligsektor, 2015 800 700 600 500 400 300 200 182 100 0 2015 Kilde: Landbyggefonden pba. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets model for effektivisering i den almene boligsektor 1 Herunder ministeriets inddragelse af almene afdelinger med udelukkende institutions og erhvervslejemål. 26
I 2015 er de almene boligafdelingers afgrænsede driftsudgifter på 427 kr. pr. m 2. Det er 10 kr. pr. m 2 lavere end i Transport-, Bygnings- og Boligministeriets model. Det medfører, at effektiviseringerne i den almene boligsektor i årsregnskab 2015 er på 182 mio. kr. Boks 1: Model til neutral fremskrivning af den almene boligsektors udgifter Transport-, Bygnings- og Boligministeriets har udarbejdet en model, som beskriver de forventede udgifter i den almene boligsektor, på baggrund af beskæftigelsesfrekvensen og andelen af beboere med ikke-vestlig baggrund i den almene sektor samt inflationen. Modellen er givet ved følgende udsagn: Udgift pr. m 2 år = e (5,79 0,33 Beskæftigelsesfrekvens år+1,18 Andel ikke vestlige beboere år ) Prisindeks år Hvor e er eksponentielfunktion for den naturlige logaritme og beskæftigelsesfrekvensen er defineret som antallet af beboere i de almene boligafdelinger i beskæftigelse i procent af alle beboere i den almene boligsektor. Det anvendte prisindeks er vægtet gennemsnit af 8 prisindeks, hvor vægtene er 16 grupper af udgifter for afdelingerne i den almene sektor. Det kombinerede prisindeks domineres af tre prisindekser: forbrugerpris-, lønog byggeomkostningsindeksene fra Danmarks. Prisindekset er udarbejdet af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet. 27
Datagrundlag Landsbyggefondens Udgiftsstatistik 2016 opgør de almene boligafdelingers faktiske udgifter i 2015 samt budgetterede udgifter for 2016. ken udarbejdes på baggrund af de almene boligorganisationernes regnskabsindberetning til Landsbyggefonden. For at sikre sammenlignelighed på tværs af boligafdelinger med forskellige størrelse, opgøres udgifterne pr. m 2 boligareal i Landsbyggefondens Stamdata. Fra 2016 udgives Landsbyggefondens Udgiftsstatistik separat fra fondens huslejestatistik. Opdelingen skyldes, at de to statistikker anvender forskellige datakilder, henholdsvis Landsbyggefondens Huslejeregister for huslejestatistikken og fondens regnskabsdatabase for udgiftsstatistikken. Landsbyggefonden har i forbindelse med Udgiftsstatistik 2016 revideret principperne for opgørelsen af datagrundlaget til statistikken. Den primære ændring er, at regnskaberne fra alle boligafdelinger indgår i datagrundlaget uanset længden af regnskabsperioden 2. Tidligere indgik kun afdelinger med aflagte årsregnskaber. Formålet med revisionen er at fastholde konsistens i datagrundlag over tid. De nye principper er yderligere anvendt bagudrettet for årene 2013 og 2014. Det indebærer et databrud i forhold til tidligere års udgiftsstatistikker. Landsbyggefonden vurderer, at databruddet har relativt begrænset betydning, svarende til en stigning i afdelingernes samlede udgiftsniveau på ca. 4 kr. pr. m 2. Udgiftsstatistik 2016 er opgjort på baggrund af regnskaber for 564.022 almene boliger svarende til ca. 97 % af samtlige almene boliger pr. 1. januar 2016, jævnfør tabel A. Det inkluderer regnskaber for 123 boligafdelinger med ca. 5.000 boliger, hvor regnskabsperioden er forskellig fra ét år. Tabel A: Datagrundlag for Udgiftsstatistik 2016 pr. 1. januar 2016 I alt Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Boliger i alt 579.112 385.842 32.223 24.387 Boliger i udgiftsstatistikken 564.022 378.232 30.306 20.425 Dækningsgrad 97% 98% 94% 84% Kilde: Landsbyggefondens Stamdatabase og Regnskabsdatabase. De resterende ca. 3 % af boligmassen, indgår ikke i statistikken af en af følgende årsager: Manglende eller fejlbehæftede indberetninger af regnskabs- og/eller budgettal til Landsbyggefondens Regnskabsdatabase Manglende opdatering af boligarealet i Landsbyggefondens Stamdatabase 3 Boligafdelingerne er ikke ibrugtaget For afdelinger, som indeholder byggeafsnit med forskellige ibrugtagelsesår, er ibrugtagelsesåret beregnet som et vægtet gennemsnit ud fra boligantallet i de enkelte byggeafsnit. Opdelingen på ibrugtagelsesår i tabellerne afspejler 2 Regnskaber med regnskabsperioder forskellig fra ét år med omregnes til helårsregnskaber med en faktor svarende til forholdet mellem 12 måneder og regnskabsperiodens længde i måneder. Fx fremstår posterne for afdelinger med 9 måneders regnskaber 33 % højere i statistikken (12 / 9) end i det aflagte regnskab. Tilsvarende fremstår posterne fra 15 måneders regnskaber 20 % lavere i statistikken (12 / 15) end i regnskabet. 3 Det evalueres på baggrund af den gennemsnitlige husleje i boligafdelingerne. Såfremt huslejen i 2015-priser overstiger 2.250 kr. pr. m 2, eller er under 250 kr. pr. m 2, indgår afdelingen ikke i datagrundlaget til statistikken. 28
overgangen mellem lånetyper og støtteordninger, jævnfør tabel B. Afdelingernes alder defineres som årene fra ibrugtagelsesåret til og med regnskabsåret 2015. Tabel B: Finansieringsformer over tid År Lånetyper - 1957 Lavtforrentede statslån 1958-1967 Lån gennem 2. prioriteringsinstitut. Mulighed for tilskud 1968-1982 Nominallån med statslig rentesikring 1983-1999 Indeksregulerede lån; IS-20 og IS-35 lån, evt. med ydelsesstøtte 2000-2012 Nominallån: fastforrentede eller rentetilpasningslån 2013 - Fastforrentede nominallån Opgørelsen af boligtype på henholdsvis familie-, ældre- og ungdomsboliger er foretaget ud fra rene afdelinger. Dvs. hvor afdelingen kun består af én boligtype. Dermed sikres, at udgiftsstrukturen er sammenlignelig på tværs af afdelinger. Enkeltværelser betragtes i denne henseende som familieboliger. I opgørelsen af alle boliger medtages derimod både boliger fra rene afdelinger og fra afdelinger med flere boligtyper. På baggrund af oplysningerne i Landsbyggefondens Stamdata er det beregnet, at en gennemsnitlig familiebolig i 2016 er 79 m². Alle beløb er i løbende priser. Der tages forbehold for mindre afvigelser som følge af afrundinger. Tabel C: Sammenligning af kilde, metode og opgørelsestidspunkt for huslejen i henholdsvis udgiftsstatistikken og huslejestatistikken Udgiftsstatistik Kilde: Landsbyggefondens Regnskabsdatabase Viser afdelingernes indtægter fra husleje Huslejen er inkl. særlige forhøjelser i forbedrede lejemål, jfr. konto 201.8 Huslejen opgøres på afdelingsniveau Huslejen fordelt på boligtyper opgøres på baggrund af rene boligafdelinger Boligarealet i afdelingerne opgøres på baggrund af Landsbyggefondens Stamdata Huslejen opgøres på baggrund af afdelingens indtægter / budgetter for regnskabsåret Huslejestatistik Kilde: Landsbyggefondens Huslejeregister Viser beboernes betalte husleje Huslejen er inkl. ydelser, som indgår i beregning af boligstøtte Huslejen opgøres på boligniveau Huslejen fordelt på boligtyper opgøres på baggrund af alle boliger af den pågældende type Boligarealet i boligerne opgøres på baggrund af BBR Huslejen opgøres på baggrund af den faktiske husleje d.1. januar Enkelte af tabellerne i udgiftsstatistikken viser de gennemsnitlige huslejeindtægter for den almene boligsektor. Angivelserne heraf varierer i forhold til angivelserne i Landsbyggefondens Huslejestatistik. Det skyldes, at udgiftsstatistikken anvender en anden datakilde, opgørelsestidspunkt og opgørelsesmetode end huslejestatistikken, jævnfør tabel C. Landsbyggefondens opgørelse af den gennemsnitlige husleje i den almene boligsektor sker fortsat på baggrund af fondens huslejestatistik. 29