Århus Kommune Lokalplan nr. 784 Boligområde ved Ormslevvej og Jarlsmindevej i Stavtrup KONGSBAK INFORMATIK Juni 2007
Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Ormslevvej og Jarlsmindevej i Stavtrup Indeholder tillæg nr. 97 til kommuneplan 2001 784 Jarlsmindevej Ormslevvej Stavtrupvej Motorvej Motorvej Statistikområde/distrikt nr.: 02.80 Registreringskortblad nr.: 54 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Juni 2007
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, 1.110 8100 Århus C http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 89 40 2640, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Teknik og Miljø, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA. Thunøgade 40, 8000 Århus C. Tlf. 86 20 21 11. Illustrationer er udført i samarbejde med Seier + Sølvsten Arkitektfirma A/S. Mejlgade 55, 8000 Århus C. Tlf. 86 76 08 09.
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 784 Boligområde ved Ormslevvej og Jarlsmindevej i Stavtrup. INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 4 2. Område og opdeling... 4 3. Anvendelse... 5 4. Udstykning... 5 5. Trafikforhold... 5 6. Teknisk forsyning... 6 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 6 8. Bebyggelsens udseende... 8 9. Opholdsareal, hegn og beplantning... 9 10. Støjforhold... 10 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 10 12. Grundejerforening... 10 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 10 14. Ophævelse af ældre lokalplan... 11 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 19 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 97 til Kommuneplan 2001... 20 LOKALPLANKORT... bilag Vedtagelsespåtegninger... 23
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område beliggende i den syd østlige del af Stavtrup. Lokalplanområdet er ca. 3,3 ha stort og beliggende i byzone. Ved planens udarbejdelse er området privat ejet. Lokalplanområdet er mod nordøst afgrænset af Ormslevvej, og mod syd af motorvejen. Mod øst grænser området op til et ubebygget dyrket areal. Mod vest grænser området op til et eksisterende boligområde omfattet af lokalplan nr. 68 og et ubebygget areal beliggende langs motorvejen. Lokalplanområdet er ved planens udarbejdelse under landbrugsmæssig drift og omfatter desuden en tomt fra tidligere bebyggelse. Landskabet har et terrænfald mod øst. Fra området er der udsigt mod øst over Århus by. Langs lokalplangrænsen mod syd, langs Ormslevvej og enkelte steder i området findes eksisterende karakteristiske beplantninger, der forudsættes bevaret. Lokalplanområdet er omfattet af en 300 m skovbyggelinje fra Bøgeskoven syd for motorvejen i henhold til naturbeskyttelseslovens 17. I lokalplanområdets sydøstlige del findes et eksisterende vandhul, der er udpeget som 3 beskyttet naturtype i henhold til naturbeskyttelsesloven. Lokalplanområdet samt området øst for er omfattet af en gældende lokalplan nr. 316, hvorefter området er udlagt til erhvervspark. Den pågældende lokalplan ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan, men bibeholdes for området øst for lokalplanområdet. Planens baggrund, mål og hovedtræk Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at området kan anvendes til tætlav boligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter og store fælles friarealer. Lokalplanområdet er opdelt i to områder, område I og II. Område I, der er underinddelt i storparcellerne Ia, Ib og Ic, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. Det maksimale etageareal, der må opføres i området, er 5.565 m 2. Med en gennemsnitlig boligstørrelse på eksempelvis 100 m 2 vil der i området kunne opføres ca. 56 boliger. Ny boligbebyggelse i område I skal placeres i overensstemmelse med de udlagte byggefelter, der er vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Lokalplanen indeholder endvidere bestemmelser om bebyggelsens udformning i område I. Der er bl.a. fastsat bestemmelser om en ensartethed i materialekarakteren for at sikre et arkitektonisk ensartet og harmonisk udtryk.
3 Orm s sti levv ej sti Opholdsareal Opholdsareal Parkering Fælles friareal N Vandhul Motorvej 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m Illustrationsplan. Mål 1:2.000. Planen viser et eksempel på, hvordan området kan udstykkes og bebygges. Område II er udlagt som fælles friarealer for samtlige beboere i lokalplanområdet. Området omfatter opholdsarealer samt veje, parkeringspladser og stier, idet parkeringspladser i givet fald skal indrettes inden for et nærmere afgrænset område. I område II udlægges areal til beplantningsbælter, der afgrænser området mod vest og mod erhvervsområdet mod øst samt mod syd som afgrænsning mod motorvejen. På opholdsarealerne i område II må grundejerforeningen, der skal etableres for lokalplanområdet, etablere anlæg til fælles formål, såsom supplerende beplantninger og legepladser m.m. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ormslevvej, hvorfra der etableres en adgangsvej, der dels betjener lokalplanområdet og dels sikrer vejgang til arealet, der ligger øst for lokalplanområdet og som er udlagt til erhvervsformål i henhold til en hidtil gældende lokalplan nr. 316. Fra lokalplanområdet vil der via interne stier være stiforbindelse til Ormslevvej. Illustrationsplanen ovenfor viser et eksempel på, hvordan området kan bebygges og indrettes.
4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til tæt-lav boligbebyggelse, boligområdet opdeles i mindre, overskuelige enheder, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området, og lokalplan nr. 316 ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan. 2. Område og opdeling Stk.1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter, jf. matrikelkortet, matr. nr. 10am, Stavtrup By, Kolt, samt alle parceller, der efter den 24.04.2006 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplangrænse Matrikelkortudsnit. Mål 1:4.000. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø.
5 Stk. 2. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I og II som vist på lokalplankortet. 3. Anvendelse Område I, tæt-lav boligbebyggelse Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Området er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kæde-, gård-, og klyngehuse og lignende samt tilhørende fællesfaciliteter. I storparcellerne i området udlægges interne opholdsarealer med en placering i princippet som vist på lokalplankortet. Arealerne skal indrettes som fælles opholdsareal for beboerne i de respektive storparceller. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område II Stk. 4. Området er udlagt til fælles friareal, herunder opholdsarealer, veje, parkeringspladser og stier for samtlige beboere i lokalplanområdet. På opholdsarealerne må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål, f.eks. supplerende beplantning, legepladser m.m. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 5. Placering af mindre bygninger til områdets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Område I, tæt-lav boligbebyggelse Ved yderligere udstykning af området til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelser på 700 m 2 ikke. 5. Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B-C... 10 m bred Vej- og parkeringsareal D-E... 15 m bred Veje mrkt. F... 8 m brede
6 Stier mrkt. a-b-c-d, b-e og c-f... 3 m brede Veje mrkt. F og stier er udlagt med en principiel placering. Stk. 2. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Ormslevvej via vej A-B-C. Vej A-B betjener endvidere den del af ejendommen matr. nr.10 am, Stavtup By, Kolt, der ligger øst for lokalplanområdet, jf. matrikelkortet på side 4. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. I storparcellerne i område I skal etableres vendepladser for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler mv.). Fra boligvejene mærket F i storparcellerne Ia, Ib og Ic skal der sikres stiadgang via de udlagte stier, jf. stk. 1, til Ormslevvej. Der skal til godkendelse hos Trafik og Veje indsendes et projekt for indretning af de i stk. 1 nævnte veje og stier og de i stk. 4 nævnte vendepladser. Der skal reserveres areal til parkeringsformål i henhold til gældende Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. I område II må eventuelle parkeringspladser til bebyggelsen i område I alene placeres inden for det på lokalplankortet angivne vej- og parkeringsareal. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I, tæt-lav boligbebyggelse Stk. 1. Ny boligbebyggelse og evt. fælleshus skal i princippet placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet angivne byggefelter, idet bebyggelsen dog kan brydes af stier, parkeringslommer, vendepladser samt opholdsog friarealer beliggende inden for byggefelterne. Garager, carporte, skure, udhuse og lignende mindre småbygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 2. Der må på storparcel nr..: Ia opføres maksimalt 1.480 m 2. Ib opføres maksimalt 1.715 m 2. Ic opføres maksimalt 2.370 m 2. I alt maksimalt 5.565 m 2 etageareal.
7 Se fodnote 2. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse og småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Boligbebyggelse må ikke opføres med vandrette lejlighedsskel. Internt i lokalplanområdet gælder ingen særlige bestemmelser om højdeog afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimeligt omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. I tilknytning til hver bolig skal der være et udendørs opholdsareal på minimum 25 m 2. Til sikring af foranstående bestemmelser og øvrige bestemmelser for lokalplanens område I må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø, godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 3. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af garager/carporte eller fælles parkering, herunder andel heraf beliggende i område II. Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer, der viser såvel eksisterende som fremtidigt terræn. Bevaring af eksisterende beplantning som vist på lokalplankortet. Områdets interne vej-, parkerings-, vendeplads- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje og sti. 2. Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på 35 af området, beregnet af områdets areal fratrukket skønnet færdselsareal og tillagt andel af fælles friareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. 3. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration.
8 Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. De supplerende bestemmelser i Bygningsreglementet for Småhuse, pkt. 2.9 for visse mindre bygningsdele i relation til højde- og afstandskrav er gældende for bebyggelse efter nærværende lokalplan. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre småbygninger i område I må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer og fælles opholdsarealer end 0,50 m. Af støjmæssige hensyn, (jf. krav i 10) skal opholdsarealer og bebyggelse i 1 etage placeres i en afstand af mindst 35 m fra midten af Ormslevvej, mens bebyggelse i mere end 1 etage skal placeres i en afstand af mindst 40 m fra midten af Ormslevvej. Ved etablering af støjafskærming på 2,0 m som vist på lokalplankortet kan boligbebyggelse opføres i 2 etager inden for de på lokalplankortet angivne byggefelter. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Boliger på en storparcel skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, udhuse, garager, carporte og lignende mindre bygninger må opføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Stk. 2. Stk. 3. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Se fodnote 4. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - skal anbringes på bygninger og må højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med en større højde end angivet overfor. 4. Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af af anlæg til indvinding af solenergi.
9 Stk. 4. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, i hvert enkelt tilfælde. 9. Opholdsareal, hegn og beplantning Stk. 1. Fælles opholdsarealer i storparceller, jf. 3 stk. 2, skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Stk. 3. Der udlægges areal til 5 m brede beplantningsbælter langs vest- og østgrænser af lokalplanområdet samt et 10 m bredt beplantningsbælte langs sydgrænsen som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af hjemmehørende løvfældende plantearter. Der skal etableres en støjafskærmning i en højde af 2,0 m langs med Ormslevvej, placeret i princippet som vist på lokalplankortet. Støjskærme skal på begge sider tilplantes med klatreplanter og lignende, så de fremtræder med en grøn karakter, i princippet som et plantehegn eller hækbeplantning. Stk. 4. Langs den enkelte grunds skel mod sti og fælles fri- og opholdsareal må kun etableres levende hegn. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles fri- og opholdsarealer må der på hver grund være én, højst 1 m bred åbning. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige træer må kun fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote 5. I område II må etableres jordvoldanlæg i den sydlige del af området. Jordvoldanlæg må ikke have en større højde end 3,0 m over naturligt terræn. Endvidere må voldanlæg ikke have et stejlere anlæg end 1:3. Se fodnote 6. Med henblik på sikring af foranstående bestemmelser og bestemmelser om terrænregulering i 7 stk. 8 skal fælles friarealer etableres efter planer godkendt af Århus Kommune, Natur og Miljø. 5. Hvis den bevaringsværdige beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af krav om genplantning. 6. Opmærksomheden henledes på, at anlæg, herunder beplantning, i område II skal respektere servitutter vedrørende højspændingsledning og Stærkstrømsbekendtgørelsen samt servitutter vedrørende vejbyggelinier og regn- og spildevandledninger beliggende langs motorvejen.
10 10. Støjforhold Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau ved boligbebyggelse og på opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra vejtrafikstøj. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse i det enkelte område ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Veje, stier, parkeringspladser og vendepladser i den pågældende storparcel, eller som hører til den pågældende storparcel, er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. Se fodnote 7. Den i 9 stk. 2 nævnte støjafskærmning, der hører til den pågældende etape, er etableret. Der efter Århus Kommune, Teknik og Miljø s skøn er anlagt en passende del af område II, herunder de i 9 nævnte beplantningsbælter. Se fodnote 7. 12. Grundejerforening Stk. 1. Der skal stiftes en grundejerforening til varetagelse af de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 8. 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer i eksisterende lovlige forhold, før der foreligger: - Tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen, Miljøcenter Århus, til ophævelse eller reduktion af skovbyggelinjen inden for lokalplanområdet. Se fodnote 9. 7. Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres, forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. 8. Supplerende bestemmelse om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. 9. Såfremt skovbyggelinjen ikke ophæves eller reduceres, forudsætter lokalplanen dispensation fra Århus Kommune til opførelse af bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
14. Ophævelse af ældre lokalplan Stk. 1. Den under den 7. november 1979 af Århus Byråd vedtagne lokalplan nr. 316 ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan. 11
12 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Kortet nederst på siden er et udsnit af kommuneplanens rammekort for det aktuelle område, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 23.03.01 ER, der er erhvervsområde. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for det pågældende område, idet området, der er omfattet af lokal- 230203BO 230301ER 120901BO Udsnit af kommuneplanens rammekort. Lokalplanområdet
planen, ønskes anvendt til tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende sædvanlige rammebestemmelser, der gælder for tæt-lave boligområder. Den resterende del af erhvervsområde 23.03.01 ER bibeholdes som hidtil til erhvervsformål. På denne baggrund er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, hvor lokalplanområdet er udskilt som et nyt boligområde, nr. 23.03.06 BO, med tilhørende nye rammebestemmelser. Tillægget, der har nr. 97, er gengivet på side 20 og 21. 13 Ældre lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af Århus Kommunes lokalplan nr. 316, Erhvervspark ved Ormslevvej i Stavtrup, hvorefter lokalplanområdet og området øst for lokalplanområdet, afgrænset af Ormslevvej og motorvejen, er udlagt til erhvervsformål. Som en konsekvens af lokalplanlægningen ophæves lokal nr. 316 for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. Århus Kommuneatlas Lokalplanområdet indgår ikke i kommuneatlassets beskrivelse af bevaringsværdige sammenhænge. I lokalplanområdet findes ingen bygninger og dermed heller ikke bevaringsværdige bygninger. Overordnede vejforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ormslevvej, der via Ravnsbjergvej giver forbindelse til det øvrige overordnede vejnet og Århus. I lokalplanområdet vil der via interne stier være stiforbindelse til Ormslevvej, hvorfra der er videre forbindelse til Stavtrup by. Langs motorvejen er tinglyst vejbyggelinier i en afstand af 50 m fra midten af vejanlægget, foruden højde- og passagetillæg. Vejbyggelinierne forudsættes respekteret. Naturbeskyttelse Næsten hele lokalplanområdet er omfattet af en 300 m skovbyggelinje fra skoven beliggende syd for motorvejen i henhold til naturbeskyttelseslovens 17. Lokalplanen forudsætter, at Skov- og Naturstyrelsen, Miljøcenter Århus, ophæver eller reducerer skovbyggelinjen inden for lokalplanområdet, jf. 13. Hvis skovbyggelinjen ikke ophæves eller reduceres, vil bebyggelse i lokalplanområdet i stedet forudsætte dispensation fra skovbyggelinjen. Da hele lokalplanområdet er byzone, har Århus Kommune dispensationskompetencen i henhold til naturbeskyttesleslovens 65 stk. 5.
14 I lokalplanområdet findes et mindre vådområde, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Det pågældende område ligger i lokalplanens område II med fælles friarealer og forudsættes bevaret. Der må ikke foretages ændringer i vandhullets tilstand uden forudgående tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har oplyst, at der ikke er gjort arkæologiske fund på selve området. Imidlertid gør områdets placering, at man ikke kan udelukke forekomsten af jorddækkede forhistoriske lag, der kan være omfattet af Museumslovens 27. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. Museumslovens 27. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i OSD-område, Område med Særlige Drikkevandsinteresser. Såvel Århus Kommunale Værker som det almene private Stautrup Vandværk har vandinvindingsinteresser i området. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Forbud mod brug af pesticider fremgår af den deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Stærkstrømsbekendtgørelsen En eksisterende 150 kv højspændingsluftledning Ormslev-Høskov (M205-207), der er indtegnet på lokalplankortet, er sikret ved tinglyste deklarationer. Udnyttelse af arealerne under og i nærheden af højspændingsledningen er begrænset af de til enhver tid gældende bestemmelser i stærkstrømsbekendtgørelsen samt ledningsdeklarationer for højspændingsledningen. Oplysninger om disse begrænsninger kan fås hos N1, Ryhavevej 50, 8210 Århus V. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Ormslevvej og motorvejen. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra vejmidten beregnet til henholdvis 67 db(a) fra midten af Ormslevvej og 78 db(a) fra midten af motorvejen.
Ved opførelse af boligbebyggelse skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau hidrørende fra vejtrafik ved boligbebyggelse og på opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. For at disse støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om etablering af en 2 m høj støjafskærmning langs med Ormslevvej, hvorefter der kan opføres boligbebyggelse i 2 etager inden for de i lokalplanen anførte byggefelter. Boligbebyggelsen og dens primære opholdsarealer ligger i så stor afstand fra motorvejen, at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes i forhold til vejtrafikstøjen fra motorvejen. 15 Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Landbrugsloven Lokalområdet ligger i byzone, og der er ikke landbrugspligt på ejendommen, der er omfattet af lokalplanen. Forureningsforhold - jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord, har pr. 1 august 2006 oplysninger om, at Århus Amt den 4. november 2003 har kortlagt en del af ejendommen Ormslevvej 227-231, matr. nr. 10am, Stavtrup By, Kolt, på vidensniveau 1, jf. Lov om forurenet jord. Afgørelsen om kortlægning er truffet, da der har været savværk m.v. fra 1966 til ca. 1974, cementfabrik fra før 1979 til 1984 og oplagsplads/materielgård ca. 1979 til 1992 på ejendommen, og at disse anvendelser kan have medført forurening af jorden. Ejendommen er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Natur og Miljø har endvidere kendskab til, at der henligger bunker med olieforurenet jord samt er deponeret store mængder byggeaffald af ukendt oprindelse på ejendommen. Århus Kommune, Teknik og Miljø, skal kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde og før arealets anvendelse ændres til bolig eller anden følsom arealanvendelse. Før der fjernes jord fra matr. nr. 10am, Stavtrup By, Kolt, skal jordflytning, jf. Lov om forurenet jord, 50, anmeldes til Århus Kommune, Natur og Miljø/Virksomheder og jord.
16 Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendomme med miljøbemærkninger skal jordtransporten anmeldes til Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal forhåndsgodkendes af Århus Kommune, Virksomheder og Jord. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er kollektiv trafikbetjent med linierne 5 og 55 på Ormslevvej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet i Højvangsskolens distrikt. Skolevæsenets planlægning kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i skolens opland. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Integreret institution 0-6 år: Klokkeskovvej 13 Integreret institution 3-13 år: Højvangsvej 1 A Integreret institution 0-6 år: Søskrænten 1 Integreret institution 0-6 år: Klokkeskovvej 11 Integreret insitution 0-6 år: Klokkeskovvej 9. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning forventes at ske fra: Østjysk Energi, Knudsminde 10, 8300 Odder. Stautrup Vandværk v/hans Erik Jørgensen, Stautrupvej 4, 8260 Viby J. Århus Kommune, Affald og Varme, på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakforsyning sker ved: Århus Kommune, Vand og Spildevand, Bautavej 1, 8210 Århus V. Spildevand: Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning langs motorvejen til Viby Renseanlæg.
17 Regnvand: Regnvand skal afledes via eksisterende regnvandsledning langs motorvejen og eksisterende regnvandsbassin til Døde Å. Ny bebyggelse i området Ansøgning om byggeri i område I skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med kommunens Bygherrevejledning. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 8940 2500.
18
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 19 Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet kan kommunen ekspropriere privates ejendom eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
20 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 97 til Kommuneplan 2001 Som anført på side 13 udskilles et nyt område til boligformål af erhvervsområde 23.03.01 ER. Det nye boligområde har nr. 23.03.06 BO. De nye områdegrænser af områderne 23.03.01 ER og 23.03.06 BO er gengivet på nedenstående rammekort til tillæg nr. 97 til kommuneplanen. Rammebestemmelser for det nye boligområde 23.03.06 BO er gengivet på næste side, mens rammebestemmelser for erhvervsområde 23.03.01 ER er uændrede. 230203BO 230301ER 02BO 230306BO 120901BO Rammekort til tillæg nr. 97 til kommuneplanen.
21 ANVENDELSE OG SPECIELLE BESTEMMELSER ETAGE- ANTAL BEBYGGELSENS OMFANG SUPPLERENDE BESTEMMELSER 23.03.06 BO Tæt-lav bolig 2 etager Maks. bygningshøjde: 8,5 m. Maks. bebyggelsesprocent: 35. Den del af området, der ligger inden for 45 m fra højspændingsluftledningen, må ikke indgå i det grundareal, hvoraf det maksimale etageareal beregnes.
22
e a b Ormslevvej f c Signaturforklaring Ic F Ib F F Ia II d II A Ib Lokalplangrænse Områdegrænse Områdebetegnelse Byggefelt Vejareal E D C B A Vej- og parkeringsareal Vejbetegnelse Stiareal II a Stibetegnelse Beplantningsbælte Bevaringsværdigt træ Støjskærm Højspændingsledning Opholdsareal i storparceller 3 vandhul N motorvej 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m PLANLÆGNING OG BYGGERI - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr. 784 Lokalplankort TEGN.NR. MÅL 1: 1.000 DATO: 8. nov. 2006 TEGN. AF: HTH
23 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 784 i mødet den 13. juni 2007. Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den