Ejerforeningen Strandboulevarden 114 År 2016, onsdag d. 11. maj kl. 19.00 afholdtes ordinær generalforsamling i Ejerforeningen Strandboulevarden 114, på Strandboulevarden 114, 1. tv., 2100 København Ø. Repræsenteret ved generalforsamlingen var 9 ud af 12 lejligheder, hvoraf 3 ved fuldmagt, efter fordelingstal var 1.333/1.742 mødt. I generalforsamlingen deltog endvidere Peter Theis Jensen og Sebastian Andersen fra administrator, Dansk Financia A/S. I henhold til indkaldelsen og foreningens vedtægter behandledes følgende: DAGSORDEN 1. Valg af dirigent og referent. Morten Svenson bød velkommen og foreslog Peter Theis Jensen som dirigent og Sebastian Andersen som referent, hvilket blev vedtaget. Dirigenten takkede for valget og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter, og at generalforsamlingen var beslutningsdygtig. Flere var utilfredse med det korte varsel for generalforsamlingens indkaldelse og opfordrede bestyrelsen til fremover at indkalde med et længere varsel på 2-4 uger. 2. Formandens beretning. Formand Morten Svenson aflagde beretningen og nævnte i den anledning: Et større renoveringsarbejde er gennemført i kælderen. Der er opsat altaner i flere af lejlighederne. Meget tid var brugt på forberedelse af salg af tørrerum. Rengøringsselskabet er udskiftet. 3. Administrators aflæggelse af årsberetning og forelæggelse af årsregnskab til godkendelse. Årsregnskabet for 2015 blev gennemgået af administrator, som oplyste, at årets resultat var kr. -377.401, hvilket resulterede i en egenkapital på kr. 23.510. Underskuddet, der stort set var som budgetteret, kan tilskrives arbejdet med udbedring af fugt i kælderen. Administrator gjorde opmærksom på, at bestyrelsen har besluttet at fravige 13 i vedtægterne, som foreskriver, at regnskabet skal revideres af en statsautoriseret revisor. Den valgte revisor er ikke statsautoriseret, og den opgave, revisor har udført for foreningen er ikke revision og resulterer derfor ikke i afgivelse af den sædvanlige revisionspåtegnelse. Administrator bemærkede, at vedtægterne enten bør ændres, eller at der bør benyttes en statsautoriseret revisor, som vedtægterne foreskriver. Foreningens begrænsede egenkapital blev drøftet. Formanden oplyste, at egenkapitalen er nedbragt med et betydeligt beløb i forbindelse med fugt/kælderreguleringen, og at egenkapitalen vil blive genetableret over en årrække via de budgetterede overskud. Side 1
Årsregnskabet for 2015 blev godkendt med 5 stemmer for, 1 blank stemme og 0 stemmer imod (de 3 fuldmagter omhandlede ikke dette punkt). 4. Forslag om salg af tørreloft. Bestyrelsen fremlagde forslaget og oplyste, at processen har været langvarig. Sagen blev drøftet på generalforsamlingen i 2012, hvor en vejledende afstemning viste et flertal for at sælge tørreloftet. Grundet andre mere presserende opgaver har der ikke været ressourcer til at færdiggøre de kommercielle drøftelser med køber, som pågik i 2013, før nu. Flere mente, at prisen var for lav i forhold til det nuværende marked. Bestyrelsen oplyste, at prisen er fastsat i 2013 på baggrund af en række mægler vurderinger, men at man ved vurdering af prisfastsættelsen bør huske på, at køber skal afholde samtlige omkostninger i forbindelse med berigtigelsen af handlen og indretning af lokalerne. Herunder er foreningen sikret omkostningsdækning fra køber til advokatbistand på 17.500 kr. Der blev spurgt til størrelsen af det afgivne areal. Dirigenten, der er advokat hos Dansk Financias, og har været juridisk rådgiver for bestyrelsen i forbindelse med indgåelse af købsaftalen, forklarede, at der i købsaftalen er aftalt en reguleringsmekanisme, som betyder, at købesummen reguleres op eller ned inden for et vist aftalt interval, hvis landinspektørens efterfølgende opmåling viser, at arealer afviger fra det oprindeligt opmålte areal på 12,61 m2. Dirigenten bekræftede, at landinspektøren er forpligtet til at overholde gældende lovgivning ved opmåling af arealer, herunder arealbekendtgørelsen. Flere ønskede en bekræftelse af, at køber ikke må ændre det tilkøbte areal til en tagterrasse uden samtykke fra generalforsamlingen. Dirigenten forklarede, at væsentlig ændring af fælles bestanddele, hvortil taget må henregnes, kræver generalforsamlingsgodkendelse med kvalificeret majoritet (2/3 flertal efter antal og fordelingstal) efter foreningens vedtægter. Endvidere fremgår det af aftalevilkårene (bilag A til købsaftalen), at etablering af en terrasse kræver godkendeles hos foreningen. Der er p.t. ikke planer om at indrette en tagterrasse. Der blev spurgt til, hvad salget betyder for fordelingstallene, herunder om der skal tinglyses nye fordelingstal for alle. Dirigenten svarede, at foreningens samlede fordelingstal i dag er 1.742 svarende til et samlet tinglyst areal på 1.742 m2. Købers ejerlejlighed har i dag et tinglyst areal på 140 m2 svarende til et fordelingstal på 140. Gennemføres handlen, vil købers fordelingstal blive forøget med det tillagte areal på ca. 12 m2 til 152, og samtidig forøges det samlede fordelingstal for foreningen til ca. 1.754. Landinspektøren tinglyser denne ændring til ejerlejlighedsfortegnelsen. De enkelte ejeres fordelingstal påvirkes ikke, og de skal ikke afholde omkostninger til tinglysning, idet det er forudsat, at handlen gennemføres uden at der skal indhentes samtykke fra samtlige panthavere (banker og realkreditinstitutter). Flere var utilfredse med, at købesummen udbetales til foreningens medlemmer, herunder at køber får sin andel tilbagebetalt. Hertil svarede bestyrelsen, at foreningens indtægter og udgifter skal fordeles blandt alle efter fordelingstal, jf. vedtægterne. Alternativet til at udbetale provenuet ville være at overføre beløbet til foreningens egenkapital, men det var ikke de vilkår, som køber og bestyrelsen oprindeligt havde aftalt. Køber ønskede ikke, at det blev ændret, og bestyrelsen anså det ikke for at være et kardinalpunkt. Det blev præciseret, at købesummen først kan frigives, når samtlige betingelse i købsaftalen er opfyldt, herunder at den tinglysningsmæssige sammenlægning af det tilkøbte areal med købers lejlighed samt ændring af fordelingstal, jf. ovenfor, er på plads. Fordelingen af købesummen vil ske på baggrund af de nye fordelingstal. Bestyrelsen indstillede forslaget til generalforsamlingens godkendelse. Dirigenten satte forslaget til afstemning. 9 medlemmer (inkl. de 3 fuldmagter) med et fordelingstal på 1.333 ud af foreningens samlede fordelingstal på 1.742 stemte for forslaget. Ingen stemte blankt eller imod. Dirigenten konkluderede, at kravet i vedtægternes 3 om 2/3 tilslutning af samtlige stemmeberettigede efter Side 2
antal og fordelingstal til beslutning om salg af væsentlige dele af de fælles bestanddele var opfyldt, og at forslaget dermed var endeligt vedtaget. Generalforsamlingen bemyndigede bestyrelsen til at gennemføre handlen på de vilkår, der fremgår af den med forslaget fremsatte købsaftale inkl. bilag, herunder at underskrive de dokumenter fysisk og/eller digitalt, der er nødvendige i den forbindelse. 5. Forslag om ny husorden. Bestyrelsen fremlagde forslag om en ny husorden (ordensregler) og oplyste, at nævnte forslag til er udarbejdet i november 2015 og i forlængelse heraf er sendt ud til medlemmerne pr. e-mail. Flere var utilfredse med, at forslaget ikke var sendt ud sammen med selve indkaldelsen, og et medlem oplyste, at hun ikke modtager nogen e-mails fra foreningen og derfor ikke havde modtaget nævnte forslag. Dirigenten oplyste, at der ikke var et tilstrækkeligt grundlag for at konkludere, at forslaget var fremlagt i overensstemmelse med vedtægterne. Da kompetencen til at fastsætte ejendommens husorden ifølge vedtægterne tilkommer bestyrelsen og administrator, foreslog dirigenten, at generalforsamlingen drøftede forslaget med henblik på at foretage en vejledende afstemning, som kan danne grundlag for bestyrelsens (og administrators) senere fastsættelse af nævnte husorden. Herom var der enighed. De enkelte punkter i husordenen blev gennemgået og drøftet, hvilket gav anledning til en vis debat. Der var enighed om at foretage følgende ændringer i det fremsatte forslag om ordensreglement for fortrappen: Løbehjul, cykler og cykeludstyr må kun henstilles i opgangen/areal mod gården, hvis de benyttes af mindre børn, som er ude af stand til på egen hånd at sætte udstyret i kælderen. Udstyret må ikke stilles på en måde, hvor det blokerer flugtvejene. Forældrene har ansvaret for, at der ryddes op jævnligt og skal sørge for, at udstyr, som ikke længere benyttes, bortskaffes. Hvis retningslinjerne ikke overholdes, er bestyrelsen berettiget til uden varsel at ændre dette punkt i husordenen, således at der indføres et totalt forbud mod at stille nævnte udstyr på de indvendige fællesarealer. cc Det blev præciseret, at det er de nederste reposvinduer på hver etage, der skal holdes lukkede af hensyn til børnene. Der var stor debat om, hvorvidt sko, støvler, tasker/poser må stilles i opgangen/på måtterne. Nogle var tilhængere af et totalt forbud. Andre var tilhængere af en ubegrænset ret til at stille sko på måtterne. Endeligt var der tilhængere af bestyrelsens forslag om, at sko m.v. må stilles kortvarigt i opgangen/på måtterne. Det var ikke muligt at finde et kompromis, og der var ikke et klart flertal for nogen af løsningerne. Der var enighed om at foretage følgende ændringer i det fremsatte forslag om ordensreglement for bagtrapperne: Det blev præciseret, at det er de nederste reposvinduer på hver etage, der skal holdes lukkede af hensyn til børnene. Med undtagelse af spørgsmålet om sko m.v. på fortrappen, var der er tilslutning til det fremsatte forslag om husorden med ovenstående ændringer. Bestyrelsen arbejder videre med sagen og sørger for, at den endelige husorden sættes op i opgangene og omdeles til beboerne. Side 3
6. Godkendelse af driftsbudget, herunder fastsættelse af størrelsen af den enkelte ejers periodevise betaling. Budgetforslag for 2016 med samlet opkrævning til fællesudgifter på kr. 277.000 blev gennemgået. Budgetforslaget medfører uændret opkrævning til fællesudgifter. Budgettet udviste et overskud på kr. 39.000. Der blev spurgt til det beløb, der var afsat til vedligeholdelse. Bestyrelsen oplyste, at beløbets størrelse er i kælderen. Budgettet for 2016 blev herefter godkendt. 7. Drøftelse og beslutning af større vedligeholdelsesarbejder m.v. Dirigenten oplyste, at der ikke var modtaget konkrete forslag til beslutning om større vedligeholdelsesarbejder og gav ordet til bestyrelsen. Bestyrelsen oplyste, at de med bistand fra Dansk Financias tekniske rådgiver har fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan for de kommende 10 år. Hvis anbefalingerne heri skal følges, bør der afsættes ca. 150.000 kr. pr. år. Bestyrelsen nævnte, at de har indhentet et tilbud fra en murer på renovering af gesimser, ornamenter og puds på facaden. Tilbuddet lyder på knapt 700.000 kr. Bestyrelsen nævnte, at brandkammen til naboejendommen skal repareres, og at det vil koste i omegnen af 30.000 kr. Der blev fremsat ønske om renovering af trappeopgangen. Generalforsamlingen opfordrede bestyrelsen til at komme med et konkret forslag til, hvilke arbejder der skal prioriteres, hvad de koster, og hvornår de skal udføres. Bestyrelsen arbejder videre med sagen. 8. Valg af gårdlaugs repræsentant. Ingen stillede op som repræsentant. 9. Valg af bestyrelsesmedlemmer. På valg var: Ebbe Hansen og Carsten Sartori. Carsten Satori genopstillede og Thomas Mark Hagemann- Jensen opstillede i stedet for Ebbe Hansen, som ikke genopstillede. Den nye bestyrelse består herefter af Morten Svenson på valg i 2017. Solveig Lindstrøm Hede på valg i 2017. Carsten Sartori på valg i 2018 Thomas Mark Hagemann-Jensen på valg i 2018 Carsten Stig Poulsen på valg i 2018 Bestyrelsen konstituerer sig selv på førstkommende bestyrelsesmøde. Side 4
10. Valg af suppleant. Katrin Nolsøe var på valg og genopstillede. Suppleanter er således: Else Steenberg på valg i 2017 Katrin Nolsøe på valg i 2018 11. Valg af revisor. BB Revision blev genvalgt som revisor. 12. Eventuelt Flere ønskede, at der sættes en opslagstavle op i opgangen. Helle påtog sig opgaven. Generalforsamlingen sluttede kl. 21.45 Referatet underskrives med NemId Bestyrelsen: Morten Svenson Solveig Lindstrøm Hede Carsten Sartori Thomas Mark Hagemann-Jensen Carsten Stig Poulsen Som dirigent: Peter Theis Jensen Side 5
Underskrifterne i dette dokument er juridisk bindende.dokumentet er underskrevet via Penneo sikker digital underskrift Peter Theis Jensen På vegne af: Dirigent, Dansk Financia Serienummer: CVR:21327417-RID:99814256 IP: 212.98.94.37 17-05-2016 kl. 09:57:20 UTC Morten Svenson På vegne af: E/F Strandboulevarden 114 Serienummer: PID:9208-2002-2-901631612930 IP: 31.15.46.234 17-05-2016 kl. 10:42:20 UTC Thomas Mark Hagemann-Jensen På vegne af: E/F Strandboulevarden 114 Serienummer: PID:9208-2002-2-331570642120 IP: 83.92.80.135 19-05-2016 kl. 21:37:52 UTC Carsten Sartori På vegne af: E/F Strandboulevarden 114 Serienummer: PID:9208-2002-2-513392594718 IP: 195.41.216.130 23-05-2016 kl. 15:03:53 UTC Dette dokument er underskrevet digitalt via Penneo.com. Signeringsbeviserne i dokumentet er sikret og valideret ved anvendelse af den matematiske hashværdi af det originale dokument. Dokumentet er låst for ændringer og tidsstemplet med et certifikat fra en betroet tredjepart. Alle kryptografiske signeringsbeviser er indlejret i denne PDF, i tilfælde af de skal anvendes til validering i fremtiden. Sådan kan du sikre, at dokumentet er originalt Dette dokument er beskyttet med et Adobe CDS certifikat. Når du åbner dokumentet i Adobe Reader, kan du se, at dokumentet er certificeret af Penneo e-signature service <penneo@penneo.com>. Dette er din garanti for, at indholdet af dokumentet er uændret. Du har mulighed for at efterprøve de kryptografiske signeringsbeviser indlejret i dokumentet ved at anvende Penneos validator på følgende websted: https://penneo.com/validate